STS, 6 de Julio de 2001
| Ponente | MARIN CASTAN, FRANCISCO |
| ECLI | ES:TS:2001:5844 |
| Número de Recurso | 1541/1996 |
| Procedimiento | CIVIL - 01 |
| Fecha de Resolución | 6 de Julio de 2001 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
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PEDRO GONZALEZ POVEDAD. FRANCISCO MARIN CASTAND. JOSE DE ASIS GARROTE
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a seis de Julio de dos mil uno.
La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, ha visto el presente recurso de casación interpuesto por el Procurador D. Javier Domínguez López, en nombre y representación de D. Juan Enrique , contra la sentencia dictada con fecha 15 de marzo de 1996 por la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación nº 666/94 dimanante de los autos de juicio declarativo de menor cuantía nº 324/92 del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Madrid, sobre ejercicio de derecho de opción. Han sido parte recurrida la entidad CONSULTING 2000 S.A. y D. Luis Pablo y Dª Marta , representados por la Procuradora Dª Yolanda Luna Sierra, luego sustituida por sus compañeros D. Rafael Gamarra Megías para los dos últimos y D. Alberto Alfaro Matos para la primera.
Con fecha 12 de marzo de 1992 se presentó demanda interpuesta por D. Juan Enrique contra la compañía mercantil Consulting 2000, D. Luis Pablo y Dª Marta solicitando se dictara sentencia por la que: "1º) Declare perfeccionado el contrato de compraventa otorgado por la Entidad Mercantil CONSULTING 2000, S.A., en favor de DON Juan Enrique , en la fecha en que el actor ejercitó su derecho de opción de compra sobre la finca descrita en el Hecho primero de la presente demanda, condenando a los demandados CONSULTING 2000, S.A., DON Luis Pablo y DOÑA Marta a estar y pasar por esta declaración.
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) Declare que el precio de la compra de la finca es el de ONCE MILLONES TRESCIENTAS CUARENTA MIL PESETAS (11.340.000.- pts), así como declare que el Sr. Juan Enrique ya ha pagado CUATRO MILLONES SEISCIENTAS SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTAS CUARENTA Y OCHO PESETAS (4.663.848.- pts) a cuenta del precio total de la compraventa de la finca, condenando a todos los demandados a estar y pasar por esta declaración.
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) Condene a los demandados DON Luis Pablo Y DOÑA Marta al otorgamiento de la escritura pública de compraventa en favor de DON Juan Enrique , en el plazo improrrogable de un mese a partir de la fecha de firmeza de la Sentencia, sobre la Nave con terrenos colindantes que se ha descrito en el expositivo Primero de esta demanda, ofreciendo el Sr. Juan Enrique el cumplimiento simultáneo a tal otorgamiento de su obligación de pago de las cantidades pendientes; bajo apercibimiento que de no hacerlo se procederá por el Sr. Juez a otorgar en su nombre la correspondiente escritura.
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) Condene a los demandados DON Luis Pablo Y DOÑA Marta , a que cancelen todas la cargas que pesen sobre la finca, bajo apercibimiento que de no hacerlo, se hará a su costa; deduciéndose, tanto el principal de las cargas como los intereses, gastos y costas que de la mismas pudiera existir, incluso gastos de cancelación, con cargo a la entrega de las cantidades pendientes de pago por el Sr. Juan Enrique y que habrían de percibir los demandados del mismo en el momento de la firma de la correspondiente escritura de compraventa.
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) Condene a todos los demandados al pago de todas las costas del presente procedimiento".
Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Madrid, dando lugar a los autos nº 324/92 de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, y emplazados los demandados, éstos comparecieron bajo una misma representación y contestaron a la demanda articulando la excepción dilatoria de incompetencia de jurisdicción y oponiéndose además en el fondo para que se dictara una sentencia por la que se declarase la incompetencia de jurisdicción o, de entrarse en el fondo, se desestimara íntegramente la demanda con imposición de costas al actor.
Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 18 de mayo de 1994 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que, estimando falta de competencia territorial de este Juzgado, debo desestimar y desestimo la demanda deducida por DON Juan Enrique , representado por el Procurador Sr. Domínguez López, contra CONSULTING 2000, S.A., contra DON Luis Pablo y contra DOÑA Marta , representados por la Procuradora Sra. Luna Sierra, absolviendo a los demandados en la instancia y sin entrar a conocer del fondo de asunto, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en las presentes actuaciones".
Interpuesto por el demandante contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 666/94 de la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dicho Tribunal dictó sentencia en fecha 15 de marzo de 1996 desestimando el recurso y confirmando la sentencia apelada con imposición de costas al recurrente.
Anunciado recurso de casación por el mismo demandante-apelante contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte, representada por el Procurador D. Javier Domínguez López, lo interpuso ante esta Sala articulándolo en tres motivos al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC: el primero por infracción del párrafo primero del art. 1281 CC; el segundo por infracción de los arts. 1255, 1256 y 1258 CC y de la jurisprudencia sobre la opción de compra; y el tercero por infracción del art. 1119 CC.
Personados la compañía mercantil Consulting 2000, D. Luis Pablo y Dª Marta como recurridos por medio de la Procuradora Dª Yolanda Luna Sierra, evacuado por el Ministerio Fiscal el trámite del art. 1709 LEC con la fórmula de "visto" y admitido el recurso por Auto de 28 de abril de 1997, la mencionada parte recurrida presentó su escrito de impugnación, solicitando se declarase no haber lugar al recurso con imposición al recurrente de las costas y de la pérdida del depósito constituido.
Sustituida la Procuradora Sra. Luna Sierra por su compañero D. Alberto Alfaro Matos para la entidad Consulting 2000 y por su compañero D. Rafael Gamarra Megías para los otros dos recurridos, por Providencia de 4 de abril del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 28 de junio siguiente, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN
La cuestión jurídica que plantea el presente recurso de casación se reduce a determinar si el ejercicio de la opción de compra ha de aparecer acompañada, siempre y en todo caso, del ofrecimiento o consignación del precio por el optante.
La resolución impugnada parece entenderlo así con base en una serie de sentencias de esta Sala que cita en su apoyo, aunque no es lo suficientemente explícita en orden a si tal ofrecimiento o consignación del precio sería una obligación impuesta al optante en el contrato que dio origen al litigio o un requisito exigible con carácter general a modo de obligación del optante consustancial al ejercicio de su derecho.
De ahí que los dos primeros motivos del recurso, formulados al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC, impugnen la sentencia recurrida desde distintas perspectivas: el primero, por infracción del párrafo primero del art. 1281 CC, por si el tribunal de apelación hubiera entendido que en el contrato litigioso se había estipulado expresamente esa obligación de ofrecimiento o consignación del precio; y el segundo, por infracción de los arts. 1255, 1256 y 1258 CC en relación con la jurisprudencia de esta Sala sobre la opción de compra, a cuyo tenor no sería requisito imprescindible para su ejercicio el ofrecimiento o pago del precio.
El examen de ambos motivos pasa por transcribir la cláusula contractual relativa a la opción de compra, cuyo texto literal es el siguiente: "DÉCIMA.- En este contrato de arrendamiento se concede opción de compra cuyo precio es de 9.000.00.- pts. (NUEVE MILLONES DE PESETAS), del cual se descontarán las cantidades en concepto de renta que haya venido abonando hasta el momento en que ejercita dicha opción. No se descontarán del precio de opción de compra las cantidades abonadas por el arrendatario en concepto de impuestos, arbitrios, tasas, cantidades asimiladas a la renta, gastos de energía de cualquier tipo, teléfono, agua, etc., que serán de cuenta del arrendatario.
El precio de 9.000.000.- pts. (NUEVE MILLONES DE PESETAS), se establece a la fecha de la firma del contrato de arrendamiento, por lo que en el momento en que se ejercite la opción de compra, se verá aumentado o disminuido en el mismo porcentaje que lo haga el Indice General de Precios al Consumo que fija el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya. El plazo para ejercitar esta opción de compra es de dos años contados a partir de la firma del contrato de arrendamiento siempre y cuando se hubiesen levantado las cargas de la finca. Caso de que se ejercite la opción de compra, todos los gastos incluido el de plus-valía serán de cuenta del comprador".
Pues bien, dado que la sentencia recurrida nada razona sobre si el requisito de ofrecimiento o pago que considera exigible, y por cuyo incumplimiento desestimó la demanda, aparecía efectivamente pactado en el contrato o venía impuesto por la jurisprudencia con carácter general y al margen de lo concretamente pactado, esta Sala debe salvar dicha laguna declarando que de los términos del contrato no se desprende en modo alguno la imposición de dicho requisito o condición al optante, ya que la referencia al "momento en que se ejercite la opción de compra" se hace para marcar el aumento o disminución del precio en función del índice general de precios al consumo, no para imponer el ofrecimiento o pago del precio en ese mismo momento como requisito esencial. Y esta interpretación se refuerza tanto por la necesidad de determinar ese porcentaje de aumento o disminución como por el levantamiento de cargas que también condicionaba la opción, factores poco compatibles con el ofrecimiento o pago en el momento mismo de ejercicio de la opción.
En consecuencia la sentencia recurrida ha infringido el párrafo primero del art. 1281 CC si su poco explícita fundamentación responde a haber tomado el ofrecimiento o pago del precio como requisito expresamente pactado para el ejercicio de la opción.
Despejadas las dudas que la sentencia impugnada suscitaba al respecto, procede examinar ahora si la jurisprudencia de esta Sala impone el ofrecimiento o pago del precio como requisito exigible siempre y en todo caso al optante en el momento mismo del ejercicio de su opción.
Muchas son las sentencias de esta Sala que han ido perfilando los caracteres y requisitos de la opción de compra. Como ejemplo puede tomarse, por los precedentes que a su vez cita, la de 14 de febrero de 1997 (recurso nº 577/93), a cuyo tenor "la opción de compra, muy frecuentemente tratada por la jurisprudencia de esta Sala, en doctrina uniforme, consiste en conceder al optante, aquí al recurrido, mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, en casos como el debatido, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, como en el caso discutido se ha probado, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción (SS, entre otras, de 13 noviembre, 1 y 22 diciembre 1992). Dentro de los efectos de la opción, que se perfecciona una vez debidamente ejercitada el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación (arts. 1.445 y ss. del CC), en la que figura el 1.450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina de esta Sala (SS, entre otras, de 3 febrero 1992), al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma (y no otra es la hipótesis ahora contemplada), la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada". Y esta misma sentencia, al examinar en concreto el requisito del pago o consignación del precio, se remite a la de 2 de febrero de 1992 para declarar que se trata de una condición no exigida "salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante", doctrina que igualmente se expresó en las sentencias de 17 de mayo y 24 de junio de 1993.
En consecuencia la sentencia impugnada, al considerar exigible con carácter general el ofrecimiento o pago del precio al momento del ejercicio de la opción, infringió la jurisprudencia de esta Sala, ya que las sentencias que cita en su apoyo, o bien se refieren a contratos de compraventa, incluso en algún caso con requerimiento resolutorio por impago del precio, o bien a opciones de compra pero en las que expresamente se había pactado el ofrecimiento o pago del precio simultáneos al ejercicio de la opción.
Estimados los dos primeros motivos, procede resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparece planteado el debate, como dispone el art. 1715.1-3º LEC.
En este punto es dudoso si también debe examinarse o no el motivo tercero y último del recurso, que al amparo igualmente del ordinal 4º del art. 1692 LEC alega infracción del art. 1119 CC en cuanto la sentencia recurrida no habría tenido por cumplida la condición del levantamiento de las cargas, que incumbía al concedente de la opción.
La duda surge, de un lado, porque realmente la sentencia impugnada desestima la demanda única y exclusivamente por no haberse ofrecido o consignado el precio al tiempo del ejercicio de la opción, no porque entienda que el levantamiento de las cargas fuera facultativo para el concedente de la opción, pues lejos de ello lo considera una obligación de éste (F.J. 3º); y de otro, porque la parte demandada, concedente de la opción, ha alterado en gran medida la resistencia opuesta a la demanda en las instancias, y ahora, en su escrito de impugnación del recurso de casación, ha acabado por admitir que "había cumplido con su obligación de levantar las cargas con anterioridad al ejercicio de la opción", "quedando sólo la inscripción 3ª de hipoteca de 5.000.000 de ptas. de principal, más 500.000 ptas. para intereses, gastos y costas, carga hipotecaria no solo perfectamente asumible con cargo al precio de compraventa, sino, para cuyo levantamiento aún se dispone de tres meses más".
Parece, pues, que el motivo tercero resulta ya superfluo. No obstante, y para despejar cualquier duda, esta Sala, al asumir la instancia, entiende que debe estimarse la demanda también en cuanto se pide la cancelación de las cargas que pesen sobre la finca. Y asimismo para resolver sobre todo lo debatido, asume los razonamientos de la sentencia recurrida sobre el ejercicio de la opción dentro de plazo y, en definitiva, considera procedente estimar en su integridad la demanda, ya que la disconformidad sobre el precio apuntada en la contestación no se mantuvo luego por la parte demandada en su escrito de conclusiones, sin que, finalmente, tampoco haya suscitado nada al respecto al impugnar el recurso de casación.
Conforme al art. 1715.2 LEC, cada parte habrá de satisfacer sus costas en el recurso de casación.
En cuanto a las de primera instancia, tienen que ser impuestas a la parte demandada en virtud de lo dispuesto en el párrafo primero del art. 523 LEC. Sin embargo no procede especial imposición de la de la segunda instancia, conforme al art. 710 LEC, porque el recurso de apelación del actor tenía que haber sido estimado.
Finalmente, de los arts. 1703 y 1715.3 LEC se desprende que ha de devolverse a la parte recurrente el depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
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- HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por el Procurador D. Javier Domínguez López, en nombre y representación de D. Juan Enrique , contra la sentencia dictada con fecha 15 de marzo de 1996 por la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación nº 666/94, la cual se anula y deja sin efecto, como igualmente la de primera instancia de fecha 18 de mayo de 1994.
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- En su lugar, ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta en su día por dicho recurrente contra la compañía mercantil Consulting 2000 S.A. y D. Luis Pablo y Dª Marta , y en consecuencia:
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Declarar perfeccionado el contrato de compraventa entre dicha compañía mercantil y D. Juan Enrique en la fecha en que éste ejercitó su derecho de opción de compra sobre la nave con terrenos colindantes sita en Torrejón de la Calzada (Madrid), kilómetro NUM000 de la carretera de Navalcarnero-Chinchón, que linda al Norte con camino particular, el Este con finca matriz propiedad de D. Jose Augusto , al Sur con D. Marcos y al Oeste con Oropen S.A., inscrita al tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 , finca nº NUM004 , del Registro de la Propiedad de Parla (Madrid), condenando a los tres demandados a estar y pasar por esta declaración.
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Declarar que el precio de la compraventa es de ONCE MILLONES TRESCIENTAS CUARENTA MIL PESETAS (11.340.000 ptas.) de los que el actor ya ha pagado a cuenta CUATRO MILLONES SEISCIENTAS SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTAS CUARENTA Y OCHO PESETAS (4.663.848 ptas.), condenando a los tres demandados a estar y pasar por esta declaración.
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Condenar a los demandados D. Luis Pablo y Dª Marta a otorgar escritura pública de venta de dicha finca a favor del actor D. Juan Enrique en el plazo improrrogable de un mes a partir de la notificación de esta sentencia, debiendo cumplir este último, simultáneamente a tal otorgamiento, su obligación de pagar las cantidades pendientes, bajo apercibimiento a los demandados de que, de no cumplir, se procederá por el Sr. Juez de Primera Instancia a otorgar en su nombre la escritura.
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Y condenar a los tres demandados a cancelar todas las cargas que pesen sobre la finca bajo apercibimiento de que en otro caso se hará a su costa, deduciéndose tanto el principal de las cargas como los intereses, gastos y costes que de las mismas pudieran existir, incluso gastos de cancelación, con cargo a la entrega de la cantidades pendientes de pago por el demandante y que los demandados han de percibir al momento de otorgarse la escritura.
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- Imponer a los demandados las costas de la primera instancia y no imponer especialmente a ninguna de las partes las de la segunda instancia ni las del recurso de casación.
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- Y devolver a la parte recurrente el depósito constituido.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Pedro González Poveda.-Francisco Marín Castán.-José de Asís Garrote.-FIRMADA Y RUBRICADA. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marín Castán, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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