STS 212/1997, 17 de Marzo de 1997

JurisdicciónEspaña
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha17 Marzo 1997
Número de resolución212/1997

En la Villa de Madrid, a diecisiete de Marzo de mil novecientos noventa y siete.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo integrada por los Magistrados arriba indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Cáceres, como consecuencia de autos de juicio declarativo de menor cuantía, sobre resolución de contrato, seguidos con el número 59/92, ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Cáceres, recurso que fue interpuesto por la entidad "CONSTRUCCIONES PESUNUA, S.L.", representada por el Procurador don Ramiro Reynolds de Miguel, siendo recurrido don Iván, representado por el Procurador don Jorge Deleito García, en el que también fue parte el Ministerio Fiscal.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Procurador don Jorge Campillo Alvarez, en representación de don Iván, actuando en nombre propio y, en beneficio de la comunidad formada por doña Yolanday doña Andrea, doña Regina, don Fidel, don Jose Manuel, don Andrés, don Lázaro, don Luis Enrique, don Ernesto, don Silvioy don Alfredo, promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía, contra la entidad mercantil "CONSTRUCCIONES PESUNUA, S.L.", en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado que: "Se dicte en su día sentencia que declare la resolución del contrato de compraventa al que en los hechos se hace referencia y el derecho de mis mandantes a adquirir por el precio de once millones de pesetas la parcela de terreno a que la demanda se refiere; condene a la parte demandada a estar y pasar por lo previamente declarado e imponga a la misma la totalidad de las costas causadas en esta instancia".

Admitida a trámite la demanda y, emplazada la demandada, el Procurador don Carlos Alejo Leal López, en su representación, la contestó mediante escrito, de fecha 11 de abril de 1992, en él que, tras alegar hechos y fundamentos de derecho, suplicó al Juzgado que: "Se dicte sentencia por la que: A) se estimen las excepciones alegadas de inadecuación de procedimiento, falta de legitimación y defecto legal en el modo de proponer la demanda; B) se desestimen las pretensiones de resolución del contrato de compraventa, con absolución de mi representada, y se declare la nulidad del último párrafo de la claúsula quinta del contrato de compraventa; C) se declare la nulidad de pleno derecho de la claúsula tercera del contrato de compraventa; D) se desestime la pretensión de los actores de que se declare el derecho de los mismos a adquirir la parcela vendida por el precio de once millones de pesetas; E) en el supuesto de que se estimen las pretensiones de la actora, que se declare el derecho de la demandada a ser indemnizada de acuerdo con lo establecido en el artículo 1518 del Código Civil y en las cantidades que resulten acreditadas en este procedimiento o en ejecución de sentencia y; F) se impongan las costas de este procedimiento a la actora".

El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Cáceres dictó sentencia, en fecha 24 de septiembre de 1992, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que desestimando las excepciones alegadas por la demandada y que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador don Jorge Campillo Alvarez en representación de don Ivánactuando en su propio nombre y en beneficio de la comunidad formada por el mismo y doña Yolanday doña Andrea, doña Regina, don Fidel, don Jose Manuel, don Andrés, don Lázaro, don Luis Enrique, don Ernesto, don Silvioy don Alfredo, debo absolver y absuelvo a "Construcciones Pesunua, S.L.", representada por el Procurador don Carlos Alejo Leal López, de las pretensiones deducidas contra la misma y consecuencia de lo anterior declarar la nulidad del último párrafo de la cláusula quinta del contrato de compraventa celebrado por las partes al igual que la cláusula tercera de dicho contrato. Ello con imposición de costas a la actora".

SEGUNDO

apelada la sentencia de primera instancia por el Procurador don Jorge Campillo Alvarez, en nombre y representación de don Ivány, sustanciada la alzada, la Audiencia Provincial de Cáceres dictó sentencia, en fecha 27 de abril de 1993, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando el recurso formulado por don Iván, representado por el Procurador Sr. Campillo Alvarez, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Cáceres con fecha 24 de septiembre de 1992 en el proceso de menor cuantía a que este rollo se contrae, debemos revocar y revocamos la misma declarando la resolución del contrato de compraventa de 5 de diciembre de 1988 contenido en la escritura pública de segregación y venta otorgada en dicha fecha ante el Notario de Arroyo de la Luz (Cáceres), don Antonio Rosado Quirós y, así como el derecho del actor a adquirir la finca objeto de autos mediante el pago a la entidad demandada de la cantidad de 11.000.000 de pesetas; todo ello sin hacer declaración sobre las costas de ninguna de las instancias".

TERCERO

El Procurador don Ramiro Reynolds de Miguel, en nombre y representación de la entidad mercantil "CONSTRUCCIONES PESUNUA, S.L.", interpuso recurso de casación, en fecha 22 de junio de 1993, por los siguientes motivos amparados en el artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: 1º) por infracción del artículo 1507 del Código Civil; 2º) por transgresión del artículo 1514 del Código Civil; 3º) por infracción del artículo 1518 del Código Civil; 4º) por vulneración del artículo 1123 del Código Civil; 5º) por infracción del artículo 1281.1 del Código Civil y de la jurisprudencia citada; 6º) por transgresión del artículo 1289.1 del Código Civil; 7º) por infracción del artículo 1116.1 del Código Civil; 8º) por infracción del artículo 1184 del Código Civil; 9º) por infracción de la jurisprudencia aplicable -sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 1990-; 10º) por vulneración de la doctrina jurisprudencial contenida en sentencias del Tribunal Supremo, de 29 de mayo de 1972, 30 de octubre de 1983 y 21 de noviembre de 1987; 11º) por infracción del artículo 1258 del Código Civil y; 12º) por infracción del artículo 62.4 de la Ley del Suelo de 1976, vigente a la celebración del contrato.

CUARTO

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, el Procurador don Jorge Deleito García, en nombre y representación de don Iván, lo impugnó. No habiendo solicitado las partes celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 28 de febrero de 1997, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Don Iván, en nombre propio y en beneficio de la comunidad formada con doña Yolanday doña Andrea, doña Regina, don Fidel, don Jose Manuel, don Andrés, don Lázaro, don Luis Enrique, don Ernesto, don Silvioy don Alfredo, demandó por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a la entidad "CONSTRUCCIONES PESUNUA, S.L.", e interesó la resolución del contrato de compraventa de la finca reseñada en la escritura de 5 de diciembre de 1988 suscrita por las partes, así como el derecho de adquirir dicho inmueble por el precio de once millones de pesetas.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia.

La entidad "CONSTRUCCIONES PESUNUA, S.L.", ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia por los motivos que se examinan a continuación.

SEGUNDO

El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción, ante su inaplicación, del artículo 1507 del Código Civil, ya que la sentencia recurrida no considera el derecho pactado a favor del vendedor en la cláusula tercera de la escritura pública de 5 de diciembre de 1988 como un retracto convencional-, se desestima porque esta Sala tiene declarado, aparte de otras, en sentencias de 10 de mayo de 1995, 18 de febrero de 1997 y 21 de febrero de 1997, que la calificación jurídica de los contratos se obtiene por la interpretación y ésta, respecto a las relaciones que unen a las partes litigantes, compete a los Tribunales de instancia y ha de ser mantenida en casación, salvo que resulte ilógica, errónea o violadora de las normas de la hermenéutica contractual, que son circunstancias de exclusión no concurrentes en este caso.

Estamos ante una condición resolutoria cuya efectividad dependía del cumplimiento o incumplimiento de la obligación relativa a la iniciación de una actividad de hostelería en la finca comprada dentro del plazo de dos años contados desde la venta, que no cabe estimar como retracto convencional, el cual se produciría si el vendedor se hubiera reservado el derecho de recuperar la cosa transmitida mediante la satisfacción de las prestaciones indicadas en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado, tal como dispone el artículo 1507, siempre mediante su iniciativa unilateral en el plazo marcado dentro de los límites fijados en el artículo 1508, que es distinto de lo establecido en la cláusula tercera del mencionado contrato de compraventa, donde el hipotético retracto aducido por la recurrente no opera por la voluntad exclusiva del vendedor, sino en función del cumplimiento o no de los requisitos voluntariamente aceptados por el comprador, que son los atañentes a la iniciación de las actividades de hostelería, sin que la necesidad de licencias administrativas para el cumplimiento de la obligación pactada modifique la precedente conclusión, pues esta circunstancia suponía un riesgo a asumir por el comprador, debido a que, amén de que esa cautela no se incorporó al pacto, dicho litigante, según los datos fácticos declarados probados en la sentencia de instancia, conocía la calificación urbanística de los terrenos.

Por demás, la inobservancia de la obligación de iniciar el negocio de explotación hotelera en el término de dos años comporta una desobediencia a lo pactado y lleva aparejada la causa de resolución prevista en el artículo 1124, ya que su incumplimiento produce la facultad de exigir la efectividad de la condición pactada.

TERCERO

El motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por transgresión, al no aplicarlo, del artículo 1514 del Código Civil, a causa de que don Ivánha actuado en nombre propio y en beneficio del resto de los comuneros cuando la acción de retracto solo podía ejercitarse por su parte respectiva-, también se desestima porque, como se ha explicado en el fundamento de derecho precedente, no se ha utilizado una acción de retracto, sino de resolución de contrato, de manera que la recurrida poseía facultades para actuar procesalmente en provecho de los demás copartícipes.

CUARTO

El motivo tercero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración, dada su inaplicación, del artículo 1518 del Código Civil, pues la sentencia traída a casación ha impuesto al vendedor la obligación de restituir exclusivamente el precio recibido y no los demás pagos y gastos, que se detallan en el escrito, hechos para la venta y en la cosa vendida-, igualmente se desestima porque, por una parte, como ya se ha precisado, la acción promovida es resolutoria y no de retracto, y por otra, la estipulación novena del contrato estableció que los gastos originados serían satisfechos conforme a la ley, y de ello deriva que los relativos a la Hacienda Pública, en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, a la Notaría y al Registro de la Propiedad los soporte el comprador, habida cuenta, además, de que, al haberse resuelto la venta por incumplimiento de las obligaciones contraídas por éste, no es adecuado que el vendedor satisfaga los que aquél contractualmente haya soportado, sin que tampoco deba reintegrar la partida correspondiente a las labores de movimientos de tierras en la finca -verificadas sin licencia administrativa y, por lo tanto, de manera clandestina-, que no suponen una mejora para el inmueble al quedar excluida la dedicación del mismo a la hostelería.

QUINTO

El motivo cuarto del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida del artículo 1123 del Código Civil, ya que la condición establecida en la cláusula tercera del contrato no tiene finalidad resolutoria, sino que de la misma pende el derecho de los vendedores de readquirir la finca-, asimismo se desestima por las razones expresadas en el fundamento de derecho primero, que, para evitar repeticiones, se dan aquí por reproducidas, habida cuenta de que no se da aquí un supuesto de retracto convencional.

SEXTO

El motivo quinto del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil porque la sentencia recurrida quebranta, por inaplicación, el artículo 1281 del Código Civil, ya que el contrato se debe interpretar según el sentido literal de sus cláusulas-, también se desestima pues esta Sala se ha manifestado, con mención a la labor interpretativa y en la coyuntura de la claridad de los términos, entre otras, en sentencias de 23 de septiembre de 1975 y 28 de junio de 1976, acerca del deber de tener en cuenta otros datos, especialmente la conducta completa de los contratantes, constituída por sus actos anteriores, coétaneos y posteriores al convenio, para conocer su voluntad, así como, en la de 24 de junio de 1964, respecto a que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y en la de 26 de mayo de 1965, sobre que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos, y los fundamentos de derecho primero y segundo de la sentencia recurrida aplican correctamente dicha doctrina.

SÉPTIMO

El motivo sexto del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción, ante su inaplicación, del artículo 1289 del Código Civil, ya que la decisión recurrida no ha procurado la mayor reciprocidad de intereses en la interpretación del contrato-, igualmente se desestima por mor de las razones expuestas en los fundamentos de derecho cuarto y sexto, que, en evitación de repeticiones, damos aquí por reproducidas.

OCTAVO

El motivo séptimo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por transgresión del artículo 1116 del Código Civil al inaplicarlo, ya que la sentencia recurrida entiende que la condición recogida en la estipulación tercera del contrato está prohibida por los artículos 95 y 96 de la Ley del Suelo-, asimismo se desestima porque, como sienta la sentencia de esta Sala de 4 de abril de 1987, no es lícito en casación partir de una premisa dialéctica que ha sido destruida conforme a la situación fáctica declarada en la instancia, con la aplicación del ordenamiento jurídico correspondiente a tales hechos, sin que dicho estado objetivo haya sido desvirtuado en el recurso.

En efecto, el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida, después de considerar que ambas partes conocían la situación urbanística de la finca; que la recurrente acometió las obras tendentes a la realización de su objetivo sin pedir licencia ni autorización de clase alguna; que los contratantes, y en todo caso, el comprador, asumieron el riesgo de la calificación urbanística; que la facultad resolutoria debe operar cualesquiera que sea la causa de incumplimiento de la condición, de manera que si las expectativas, incluso las informaciones, fueran erróneas, ello no afectaría a la voluntad negocial clara y terminantemente manifestada; concluye, en definitiva, que la condición realmente pactada no puede reputarse de ilícita, y, en este motivo, la recurrente soslaya los hechos probados para, a partir de una construcción propia y unilateral, extraer consecuencias jurídicas en oposición a lo resuelto de conformidad con la prueba, lo cual, según tiene manifestado esta Sala en sentencia de 4 de febrero de 1993, significa hacer supuesto de la cuestión.

La vulneración de la doctrina jurisprudencial examinada está sancionada como causa de inadmisión del motivo por carencia manifiesta de fundamento (artículo 1710.1, regla tercera, caso segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que, en este momento procesal, deviene en la desestimación del mismo.

NOVENO

El motivo octavo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración, a causa de su inaplicación, del artículo 1184 del Código Civil, por consecuencia de que la obligación del comprador de realizar actividades de hostelería resultaba imposible por la aplicación de los artículos 94, 95 y 96 de la entonces vigente Ley del Suelo, en relación con el artículo 14 del Plan General Municipal de Ordenación-, también decae porque la sentencia recurrida, en atención al considerando sexto de la resolución de la Comisión de Urbanismo de Extremadura y al certificado del Ayuntamiento de Cáceres (folios 58 y 94 de los autos), estima que la denegación del proyecto hostelero se debe a la carencia de las características de utilidad pública o interés social necesarias para su autorización, para lo cual se tuvo en cuenta unicamente dicha finalidad, de lo que se deduce que si el proyecto poseyera dichas notas, o así se determinara por las Autoridades competentes, la cabida y calificación del terreno objeto de la compraventa no tendría incidencia en las licencias y hubiera podido llevarse a cabo la actividad prevista, lo cual constituye una apreciación probatoria con base en datos documentales para la que el Tribunal de instancia es soberano, que rompe el planteamiento de la recurrida, sin que la conclusión derivada de la misma resulte ilógica, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica, por lo que debe ser mantenida en casación.

Por otra parte, el supuesto contemplado en la sentencia de esta Sala de 23 de diciembre de 1988, donde se dice que la no obtención de permisos administrativos libera del cumplimiento de la obligación pactada, no es de aplicación al presente juicio, toda vez que el asunto de que trae causa esa sentencia -relativo a la reclamación de un súbdito extranjero contra una persona que le indujo a error, y con base al cual adquirió el 45% de un inmueble, y se trasladó a Tenerife para ejercer la profesión de fisioterapeuta, sin que pudiera hacerlo porque las autoridades españolas le denegaron el permiso de trabajo por no estar colegiado y carecer del título correspondiente-, en nada se parece al de este pleito, pues, como se acreditó en los autos, la recurrente conocía la calificación urbanística de los terrenos, de modo que la facultad resolutoria atribuida al comprador, cimentada en una voluntad contractual conocedora de la situación y claramente manifestada en el pacto, no se puede perjudicar por mor de la negativa administrativa a las subsiguientes autorizaciones.

DÉCIMO

El motivo noveno del recurso -al amparo del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida de la sentencia de 20 de julio de 1990, que no guarda relación analógica con el presente caso-, igualmente perece porque la resolución citada es plenamente aplicable al supuesto del litigio, habida cuenta de que, en el debate donde se dictó, el comprador, que había pagado parte del precio y demoraba el abono del resto al momento en que los terrenos fueran objeto de recalificación urbanística, se reservó la posibilidad de solicitar la resolución del contrato en tres supuestos concretos y, acaecido uno de ellos, la hizo valer, y, al respecto, esta Sala declaró entonces que dicho pacto a favor de una de las partes (en aquel caso, el comprador), no contradice a la ley, de lo que, "mutatis mutandi", se deriva que la respuesta dada en la decisión de la Audiencia a la estipulación en favor del vendedor tampoco la quebranta.

UNDÉCIMO

El motivo décimo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de esta Sala de 29 de mayo de 1972, 30 de octubre de 1983 y 21 de noviembre de 1987-, se desestima porque la sentencia de 29 de mayo de 1972 se refiere a un supuesto donde no medió precio en la transmisión de una finca y la causa de la enajenación fue la de prestar alimentos y asistencia a una de las partes otorgantes, la de 30 de octubre de 1983 hace mención a una pretensión de tercería de dominio y la de 21 de noviembre de 1987 examina una condición resolutoria concedida al comprador si los terrenos no son edificables, y ninguna de estas resoluciones sienta opiniones de aplicación a este litigio.

DUODÉCIMO

El motivo decimoprimero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por quebrantamiento del artículo 1258 del Código Civil debido a la inaplicación del mismo, en cuanto dicho precepto dispone que los contratos obligan a todas las consecuencias derivadas de la buena fe y, sin embargo, la sentencia recurrida hizo recaer las mejoras y los gastos realizados en la finca por el comprador precisamente en éste, cuando, según se expone, la vendedora obró de mala fe por transmitir una finca sobre la que no se podía construir un edificio para llevar a cabo negocios de hostelería-, igualmente se desestima porque, de un lado, no cabe hablar de mala fe del vendedor cuando las recurrente conocía de antemano las limitaciones urbanísticas de la finca comprada y, aun así, asumió la obligación de poner en funcionamiento en el plazo de dos años un negocio de la clase reseñada, y de otro, las obras verificadas sin licencia, consistentes en movimiento de tierras, no suponen un beneficio para la finca al denegar la Administración la declaración de utilidad social para la instalación del negocio pretendido, al igual que tampoco lo son, por idéntica circunstancia, los gastos de delineante y de arquitecto.

Por demás, como ya se expuso, la estipulación novena del contrato había determinado que los gastos relativos a la Hacienda Pública, Notaría y Registro de la Propiedad serían satisfechos conforme a la Ley.

DECIMOTERCERO

El motivo decimosegundo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración del artículo 62.4 de la Ley del Suelo de 1976, vigente en la fecha de la celebración de la relación jurídica, que concedía al adquirente derecho a una indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento de las obligaciones del vendedor-, también decae al no producirse la infracción denunciada, pues el referido precepto disponía que el vendedor debe hacer constar en el contrato la calificación urbanística de los terrenos y, si incumple esta obligación, el adquirente podrá resolver el contrato en el plazo de un año a contar de la fecha de su otorgamiento y exigir la indemnización de los daños y perjuicios irrogados, y amén de que la recurrida no ha exteriorizado oportunamente la pretensión indicada, ambas partes contratantes, según se ha reiterado, manifestaron en el documento su conocimiento de la calificación urbanística de los terrenos.

DECIMOCUARTO

La desestimación de todos los motivos del recurso lleva consigo la de éste en su integridad con las preceptivas consecuencias determinados en el artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las costas.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad "CONSTRUCCIONES PESUNUA, S.L.", contra la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cáceres en fecha de veintisiete de abril de mil novecientos noventa y tres. Condenamos al recurrente al pago de las costas. Comuníquese esta sentencia la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . Firmado y rubricado. ALFONSO BARCALA Y TRILLO FIGUEROA; JESÚS MARINA MARTÍNEZ PARDO; ROMÁN GARCÍA VARELA. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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