STS 201/2000, 6 de Marzo de 2000
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 06 Marzo 2000 |
| Número de resolución | 201/2000 |
En la Villa de Madrid, a seis de Marzo de dos mil.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Octava de lo Civil de la Audiencia Provincial de Madrid con fecha 20 de abril de 1.995, como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de esta Capital, sobre nulidad de compraventa; cuyo recurso ha sido interpuesto por Don Juan Ramón, representado por el Procurador de los Tribunales don José Ramón Gayoso Rey; siendo parte recurrida la Comunidad de Propietarios de la Avda. DIRECCION000, nº NUM000de Madrid, asimismo representados por la Procuradora doña Consuelo Rodríguez Chacón.ANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Madrid, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, instados Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, nº NUM000de Madrid, contra don Antonio, allanado y contra don Juan Ramón, sobre nulidad de compraventa.
Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia "estimando íntegramente la demanda, declarando la nulidad de la Escritura de compraventa realizada el 27 de abril de 1.982 y condene a los demandados o al que de ellos corresponda, a que: a) Restituya a la Comunidad de Propietarios de la finca nº NUM000, de la Avda. de DIRECCION000, de Madrid, el local comercial sótano izquierdo.- b) Dada la pérdida del local comercial sótano derecho de la indicada finca, por haber sido vendido a un tercero de buena fe, a abonar a la citada Comunidad el importe de 3.832.090 pesetas, valor que tenía el local en el momento de perderse, mas los intereses desde la misma fecha, que deberán ser calculados en ejecución de sentencia.- c) A abonar el pago de las costas a los demandados".- Admitida a trámite la demanda y emplazado el mencionado demandado, su repesentante legal la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente y terminó suplicando se dictase sentencia "absolviendole de las pretensiones contenidas en la demanda formulada por doña Clara, quien dice actuar en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la Avda. de DIRECCION000, nº NUM000de esta Capital, como igualmente se dictara sentencia absolviendole para el supuesto improbable de que no estimándose ninguna de las excepciones Dilatorias, se entrase en el fondo del pleito rechazando entonces las pretensiones de la demandante en mérito a cuanto ha quedado expuesto, todo ello con imposición de costas a la demandante, dada la temeridad y mala fe".
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 4 de noviembre de 1.992, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Estimando la excepción de falta de personalidad en la actora, se desestima la demanda interpuesta por la Procuradora doña Consuelo Rodríguez Chacón en representación de la Comunidad de Propietarios del inmueble sito en la Avenida de DIRECCION000, nº NUM000contra don Jorgey don Antonio, todo ello con imposición de costas a la parte actora".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de Comunidad de Propietarios del inmueble sito en la Avenida de DIRECCION000, nº NUM000de Madrid y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 20 de abril de 1995, con la siguiente parte dispositiva: "FALLAMOS.- Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Consuelo Rodríguez Chacón, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la Avenida de DIRECCION000número NUM000de Madrid, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Madrid, con fecha 4 de noviembre de 1.992, en los autos de que dimana el presente rollo, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, y, en su consecuencia, estimando la demanda rectora del presente proceso, debemos declarar y declaramos nula la Escritura de Compraventa otorgada por don Antonioy don Juan Ramón, el primero en representación de la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM000de la Avda. de DIRECCION000de Madrid, y el segundo en su propio nombre, con fecha 27 de abril de 1.982, ante el notario de Madrid don José Luis Martínez Gil y bajo el nº 966 de su protocolo, y en su consecuencia, debemos condenar y condenamos: 1º. A los demandados, hoy apelados don Juan Ramóny don Antonio, a estar y pasar por tal declaración.- 2º. Al demandado, apelado, don Juan Ramón, a que restituya a la Comunidad de Propietarios de la avenida de DIRECCION000de Madrid.- 3º. Al demandado, apelado, don Juan Ramón, a que abone a la citada Comunidad de Propietarios, dada la pérdida del local comercial sótano derecho de la misma casa, el valor que éste tenía al 30 de junio de 1.982, fecha de su venta a un tercero, cuyo importe habrá de determinarse en trámite de ejecución de sentencia, pero sin que en ningún caso éste pueda exceder de la cantidad de tres millones ochocientas treinta y dos mil noventa pesetas (3.832.090 pts.), así como los intereses legales de dicho importe, y desde la misma fecha, 30 de junio de 1.982, a determinar también en ejecución de sentencia.- Asimismo, debemos condenar y condenar al demandado, apelado, don Juan Ramóna que abone las costas de primera instancia causadas respecto del mismo, sin hacer expresa declaración en cuanto a las causadas respecto al codemandado, también apelado, don Antonio. Todo ello sin que proceda hacer expresa declaración en cuanto a las costas causadas en esta alzada".
El Procurador D. José Ramón Gayoso Rey en representación de don Juan Ramóninterpuso recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Octava de lo Civil de la Audiencia Provincial de Madrid con fecha 20 de abril de 1.995, con apoyo en los siguientes motivos.- Primero: Al amparo del art. 1.692.3º LEC, por infracción del art. 533.2 LEC, en relación con lo dispuesto en el art. 16, norma 2ª (párrafos 1 y 2) y norma 4ª y con lo dispuesto en el art. 6.3 C.c.- Segundo: Formulado al amparo del art. 2.692.3º LEC, por infracción del art. 359, párrafo 1º LEC.- Tercero: Se ampara en el art. 1.692.3º LEC, por infracción de lo establecido en el nº 4º del art. 533 LEC.- Cuarto: Al amparo del nº 4º del art. 1.692 LEC, infracción del art. 6.3 C.c., en relación con la norma segunda párrafos 1º, 2º y 3º del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.- Quinto: Amparado en el art. 1.692.4º LEC, el fallo infringe el art. 1.957 C.c.- Sexto: Al amparo del art. 1.692.4º LEC.- El fallo infringe lo establecido en el art. 1.959 C.c.- Séptimo: Formulando al amparo del nº 4º del art. 1.692 LEC.- Infracción de lo establecido en el art. 7º.1 C.c.- Octavo: Amparándose en el art. 1.692.4º LEC .- El fallo infringe lo establecido en el art. 38 párrafo 2º de la Legislación Hipotecaria".
Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, la Procuradora Dª. Consuelo Rodríguez Chacón en representación de la parte recurrida presentó escrito con oposición al mismo.
No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 21 de febrero de 1.999, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS
Don Antonio, en nombre y representación, como Vicepresidente, de la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM001, hoy NUM000, de la avenida de DIRECCION000, de Madrid, otorgó escritura pública de modificación del título constitutivo de la división horizontal de la susodicha casa el día 27 de abril de 1.982, en cuya virtud se rectificaba la descripción del local comercial derecho; se desvinculaban como elementos comunes del inmueble los dos locales comerciales situados en la planta del sótano para formar fincas nuevas e independientes; se modificaba el art. 2º de los Estatutos de la Comunidad; y se vendían los dos antedichos locales a don Juan Ramón, Presidente de la Comunidad, por el precio de 68.000 ptas que el vendedor, en representación de la misma, confiesa haber recibido con anterioridad. El Sr. Antoniobasaba su legitimación para efectuar los actos jurídicos descritos en su nombramiento como Vicepresidente de la Comunidad el 25 de junio de 1.981, y en el acuerdo de la misma, en la sesión celebrada el día 1 de febrero de 1.982.
Mediante escrito de 29 de abril de 1.991, la Comunidad de Propietarios demandó por los trámites de juicio declarativo de menor cuantía a don Juan Ramóny a don Antonio, solicitando que se declarase la nulidad de la escritura pública de 27 de abril de 1.982, y que se condenase a los demandados, o al que de ellos correspondiese, a restituir a la Comunidad el local comercial sótano izquierdo, y dada la pérdida del derecho por su venta a tercero de buena fe, a que se abonase a la Comunidad su valor en el momento de perderse, cuyo importe se cifraba en 3.832.090 pts., más los intereses legales.
El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda por falta de personalidad de la actora. La Audiencia, en grado de apelación, la revocó, estimando con su lugar la demanda, por lo que declaró la nulidad de la escritura pública, condenó al Sr. Jorgea la restitución del local sótano izquierdo, y al abono del valor del derecho en la época en que se vendió, 30 de junio de 1.882, pero en ningún caso más de 3.832.090 pts., así como los intereses legales de dicho importe desde aquel día.
Contra la sentencia de la Audiencia ha interpuesto don Juan Ramónel recurso de casación por los motivos que se pasan a examinar.
El motivo primero, al amparo del art. 1.692.3º LEC, aduce infracción del art. 533.2 de la misma Ley, en relación con el art. 16, norma 2ª (párrafos 1 y 2) y norma 4ª de la Ley de Propiedad Horizontal de 1.960, y con el art. 6º.3 C.civ. En su fundamentación, el recurrente mantiene que el acuerdo de la Junta de Propietarios autorizando al Presidente de la misma para entablar este litigio carece de validez por no haber obtenido la mayoría, requerida imperativamente por la normativa de la LPH sobre convocatoria y toma de decisiones. En consecuencia, el Presidente de la Comunidad actora carece de personalidad para actuar en su nombre.
El motivo, cuya base argumental se ha expuesto sucintamente, plantea el tema de la necesidad o no de autorización de la Junta de Propietarios para que el Presidente pueda accionar en nombre de la Comunidad. Dado que en este caso el acuerdo no reunió nada más que 14 votos, estando constituido el inmueble por 31 viviendas y locales comerciales, el demandado, hoy recurrente, articuló la correspondiente excepción dilatoria, cuya desestimación es ahora motivo de casación.
El motivo se estima por las consideraciones que a continuación se exponen, derivadas de los arts. 16 y 13.5º LPH de 1.960.
En efecto, el acuerdo de 23 de abril de 1.991, tomado en primera convocatoria, facultó al Presidente para instar la nulidad de la compraventa documentada en la escritura pública de 27 de abril de 1.982, la cual se refería a la venta al señor Jorgede dos locales sótanos, previa desafectación como elemento común de la comunidad. Es una autorización para litigar simplemente su objeto, por lo que debió someterse a la norma 2ª del art. 16 precitado, y, en último término, recurrir a la resolución judicial a que alude el párrafo último de aquella norma. No se hizo esto, ni siquiera en todos los años transcurridos se ha subsanado el defecto en la personalidad del Presidente.
Así las cosas, se impone como conclusión la de la inexistencia de acuerdo alguno. La aplicación de la norma 4ª del art. 16 que realiza la Audiencia para defender su legitimación es errónea porque no se está ante un acuerdo contrario a la ley, sino ante declaraciones de voluntad de los propietarios que no alcanzan siquiera la categoría jurídica de acuerdo, al no reunir los requisitos de la norma 2ª del art. 16. Tampoco cabe decir, como el recurrente mantiene, que el acuerdo es nulo radicalmente, porque esta calificación no se puede aplicar al no existir la base para hacerlo.
No significa ello desconocer que el Presidente asume la representación (de tipo orgánico, ha dicho esta Sala en numerosas sentencias) de la Comunidad, sino señalar que no suple en todo caso la voluntad de la misma con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias. Si por imperativo del art. 13.5º LPH a la Junta corresponde "conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad", no es dudoso que esa competencia legal no puede desaparecer por una concepción dictatorial de la figura del Presidente. En este caso, además, no puede darse un asunto de interés general más evidente como es la recuperación de locales que se estima por la Comunidad que le pertenecen. Otra cosa distinta es que en casos de necesidad urgente pueda velar unilateralmente por intereses de la Comunidad, lo cual no debe prohibirse en razón de la misma urgencia y necesidad, si bien dando cuenta inmediata a la Junta para que adopte decisiones pertinentes. Una aplicación de la norma adecuada a la realidad social presente (art. 3º. C.civ.) rechaza cualquier concepción doctrinal que elimine las competencias de la Junta en favor del autoritarismo de la figura de su Presidente. También es distinta la cuestión de la protección de terceros que han confiado en declaraciones o manifestaciones del Presidente como si procediesen de la Junta. Además, aquí el recurrente (demandado en su día) no es tercero, sino uno de los propietarios que forman la Comunidad.
Por otra parte, la jurisprudencia de esta Sala ha legitimado a cualquier comunero para actuar en cuestiones afectantes a elementos comunes cuando no lo haga la Junta. Pero aquí nos encontramos con que el Presidente de la Comunidad no ha instado la demanda más que en esta sola cualidad, y los poderes a Procuradores los ha otorgado con esa única legitimación.
La acogida del motivo primero del recurso, coincidente en su finalidad con la que resulta del criterio expuesto de esta Sala, hace inútil el examen de los restantes motivos, pues obliga a casar anular la sentencia recurririda, confirmando el fallo desestimatorio de la demanda de la sentencia de primera instancial
Con condena en las costas de la apelación a la Comunidad actora. Sin condena a ninguna de las partes en este recurso (art. 1.715.2 LEC).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por Don Juan Ramón, representado por el Procurador de los Tribunales don José Ramón Gayoso Rey contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Octava de lo Civil de la Audiencia Provincial de Madrid con fecha 20 de abril de 1.995, la cual casamos y anulamos, confirmando el fallo desestimatorio de la demanda pronunciado en la sentencia de primera instancia. Con condena en las costas de la apelación a la Comunidad actora. Sin condena en costas a ninguna de las partes en este recurso. Sin hacer declaración sobre el depósito al no haberse constituido. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución de los autos y rollo que remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-José Almagro Nosete.- Antonio Gullón Ballesteros.- Xavier O'Callaghan Muñoz.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
-
SAP Vizcaya 149/2019, 30 de Abril de 2019
...de la Comunidad es requisito indispensable atribuido a la Junta de Propietarios ( SSTS 11 de diciembre de 2000 [RC 3429/1995 ], 6 de marzo de 2000 [RC 1726/1995 ], 23 de diciembre de 2005 [RC 1844/1999 B)Por lo expuesto, se declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acu......
-
SAP Granada 358/2019, 19 de Julio de 2019
...de la Comunidad es requisito indispensable atribuido a la Junta de Propietarios ( SSTS 11 de diciembre de 2000 [RC 3429/1995 ], 6 de marzo de 2000 [RC 1726/1995 ], 23 de diciembre de 2005 [RC 1844/1999 Por lo expuesto, se declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuer......
-
SAP Baleares 424/2012, 8 de Octubre de 2012
...el presidente ex art. 1725 del Código Civil ). Desde el punto de vista jurisprudencial: La STS de 30 julio l991 . Y, como expresa la STS de 6 marzo 2000 : «el presidente asume la representación de la comunidad pero no suple en todo caso la voluntad de la misma con la suya, a modo de dictadu......
-
SAP Málaga 200/2013, 11 de Abril de 2013
...de la Junta a favor del autoritarismo del Presidente, en supuestos en los que ésta ha instado la demanda más que esta cualidad ( STS de 6 de marzo de 2000 )". CUARTO En cuanto al tercer motivo, se alega error en la valoración de la prueba, en concreto del informe pericial aportado acreditat......
-
Obligaciones y Contratos. Responsabilidad Civil
...individual cuando ni instó la demanda con base en dicho carácter ni otorgó poderes al procurador en virtud de dicha legitimación (SSTS de 6 de marzo de 2000 y 11 de diciembre de 2000). En todo caso, la falta de autorización de la Junta es subsanable. (S. L. 23. Instalación de un ascensor en......
-
Sentencias
...no ha instado la demanda más que en esta sola cualidad, y los poderes a procuradores los ha otorgado con esa única legitimación. (STS de 6 de marzo de 2000; ha HECHOS.-El vicepresidente de una comunidad de propietarios, actuando en nombre y representación de ésta, vende -tras ser desafectad......
-
Del procedimiento en el ejercicio de acciones dimanantes de la propiedad horizontal, después de la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de Enero de 2000
...nos ocupa. Y así se ha pronunciado también la más reciente Jurisprudencia, pudiendo citarse la recentísima Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2000 (recurso n.º 1.726/95), al 'No significa ello desconocer que el Presidente asume la representación (de tipo orgánico, ha dicho esta......
-
Artículo 13
...de la Comunidad actora carece de personalidad para actuar en su nombre, pues necesita autorización de la Junta de Propietarios). (STS de 6 de marzo de 2000). @IV. Nombramiento facultativo de vicepresidente o La existencia de Vicepresidentes en la Comunidad será facultativa; su nombramiento ......