STS 543/2008, 17 de Junio de 2008

El Juzgado de Primera Instancia número 5 de Pamplona dictó sentencia de 4 de noviembre de 1999 en el juicio de menor cuantía n.º 361/1998, cuyo fallo dice:

Fallo. Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Echarte Vidal, en nombre y representación de D. Juan Francisco, contra D. Jesús Carlos, D.ª Lidia, D.ª Consuelo y contra D. Alonso, debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos del suplico de la demanda y debo condenar y condeno a la parte actora al pago de las costas procesales

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La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

1. En síntesis la posición de las partes es la que sigue la actora, considera que los demandados han incumplido un precedente contrato de compraventa celebrado con el hoy actor en su día, al vender su finca urbana a unos terceros, y tal incumplimiento deviene del hecho de que efectivamente se comprometieron a celebrar un contrato de compraventa de inmueble con el hoy actor (Ver propuesta de contrato de compraventa de inmueble), por la que ahora, o bien deben elevar a escritura pública tal contrato de compraventa o si ello no fuera posible por la existencia de terceros de buena fe, debe declararse resuelto el contrato (tal propuesta de contrato de compraventa del inmueble) con la obligación de indemnizar los demandados al actor los daños y perjuicios sufridos por tal incumplimiento. La parte demandada, tras alegar litis consorcio pasivo necesario por no haberse llamado a los terceros, a quienes se vendió el inmueble en cuestión, aduce que se trata de una "propuesta de contrato de compraventa de inmueble" no de una compraventa actual, no habiendo pues intención de perfeccionar un verdadero contrato de compraventa. De todas maneras, siguen los demandados, la culpa de que no se haya vendido el inmueble al actor la tiene solo él, porque se le concedió un plazo de 90 días, transcurrido el cual quedaban libres los demandados, y de hecho, nada comunicó el actor sobre un cambio de domicilio ni en general sobre la subsistencia o no del contrato o de su voluntad, y por si fuera poco, ante el silencio del actor, la agencia inmobiliaria Tecnocasa, a través de la que se firmó la Propuesta de contrato de compraventa, remitió con fecha 23-6-98, una carta certificada al actor requiriéndole para la firma del definitivo contrato de compraventa, devuelta por el servicio de Correos por no vivir en esa dirección el hoy actor (documento n.º 2 de la contestación), comunicación que fue reiterada al domicilio de su prometida (documento n.º 3 de la contestación). Por tanto, transcurrido el plazo los demandados vendieron la vivienda a los otros demandados siendo toda la actuación del actor la de requerir notarialmente el 3 de septiembre de 1998, esto es, mucho después de efectuada ya la venta a terceros (julio del 98) y terminado desde luego el plazo de los 90 días. En definitiva, no llega a ser un precontrato, sino una propuesta vinculante para el actor, o contrato preliminar o preparatorio (según los términos del contrato), y desde luego, en ningún momento la propiedad pasó al actor, porque no tuvo la posesión por traditio, ni hubo inscripción de propiedad a su favor, siendo evidente que la anotación preventiva de demanda no afecta a la naturaleza del derecho real, de forma, que aun suponiendo que se diera un supuesto de doble venta conforme a la Ley 566 del Fuero Nuevo en relación con el art. 1473 CC, se establece un sistema de prioridad, y éste estaría a favor de los otros demandados (los terceros adquirentes) por ser primeros en posesión e inscripción, decimos. En todo caso, prosigue esa parte, aun siguiendo la Teoría del título y del modo (art. 609 y 1095 CC ), hay que tener en cuenta, que no procede la obligación de entrega mientras el comprador no haya satisfecho el precio (art. 1466 CC ) y se entiende entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder la posesión del comprador (art. 1462 CC ); por lo que la propiedad nunca se le entregó, repiten los demandados).

2. Evidentemente, la cuestión decisiva consiste en saber si el documento firmado como Propuesta de contrato, el 3 de abril de 1998, constituye o no un contrato de compraventa o si se trata de otro tipo de contrato (mera promesa de vender o comprar o una opción de compra), pero y, desde ahora este juzgador quiere advertir, a efectos dialécticos por lo que luego se verá, que sea cual sea la calificación jurídica de ese documento, al actor competiría también probar si quiere prevalerse de ese documento que por su parte se ejerció el derecho que le confiere tal documento, esto es, que por su parte se cumplió con el contrato (el que sea), porque mal va, a exigir el cumplimiento del mismo a los demandados, si por su parte, no se atuvo a tal contrato, establecido como se verá precisamente en su favor de manera predominante y clara (una opción durante 90 días) dando lugar con su inactividad a que vendieran el piso a terceros los demandados, conscientes de ser libres para hacerlo, por transcurso de ese plazo.

»Empezando por la calificación jurídica de esa propuesta, es evidente, que en contra de lo que quiere darnos a entender, la parte demandada que lo firmó, no es un simple contrato preliminar o simplemente preparatorio ni tampoco una simple Propuesta bilateral de compra y venta, a pesar, de venir con el nombre de "Propuesta", porque es claro, que se pretende en la voluntad de ambas partes, suscribir un contrato de compraventa en el futuro, y éste es el sentido de la palabra "consumar el contrato", pues debe entenderse como equivalente a perfeccionar un contrato de este tipo, no tampoco a ejecutar, como parece pretender la parte actora.

»Es pues, un compromiso a obligarse a celebrar contrato de compraventa, y por tanto, en este sentido es un auténtico Precontrato. Dicho de otra forma, es un Pacto de contratar en el futuro un verdadero contrato, de forma que la prestación a que se obliga en concreto una de las partes, es a la celebración de un contrato de compraventa en concreto, siempre que dentro de los 90 días, el otro, quiera ejercer este derecho, pacto que es vinculante desde luego, para el actor, ya que "ofrece de forma irrevocable durante un plazo de 90 días, desde la firma del documento, suscribir un contrato de compra del inmueble y también para el vendedor, no proponente de este contrato pero que lo acepta y que queda por tanto, vinculado a es documento, obligándose a celebrar ese contrato de compraventa por un precio determinado y dentro de determinado plazo (el de 90 días), con el proponente si éste pudiera o quisiera dentro de dicho plazo utilizar esta opción, que ha de entenderse, no propiamente como opción de compra, sino como opción de celebrar el contrato de compraventa. Está claro, pues, que no existe una auténtica voluntad negocial para celebrar en ese mismo momento un auténtico contrato de compraventa, sino que tal consentimiento va encaminado a diferir (como bien dicen los demandados primeros), la celebración del contrato de compraventa a un momento posterior. Es un supuesto parecido a la promesa de compraventa regulada en el art. 1451 CC, en que ambas partes se comprometen, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, para reclamarse recíprocamente la celebración del contrato (la consumación, dice). En esta línea y desde luego, los términos literales del contrato no dejan lugar a dudas, y los propios demandados en sus conclusiones finales, están admitiendo esta figura de precontrato (máxime cuando se prevé incluso el tema de los gastos de otorgamiento de escritura al referido dorso) y eso, que al amparo de las condiciones generales (al dorso del referido documento), parece como si exclusivamente se obligara al proponente (punto 1.º) hasta el punto de preverse en el punto 2.º, que si transcurridos 30 días no se celebrara el contrato, (no dice 90), por la falta de aceptación de la otra parte, se procederá por el agente a restituir las cantidades recibidas, sin poderse reclamar indemnización alguna, lo que parece apuntar a la tesis de que este precontrato, lo sería solo obligando a una parte a la celebración del contrato. En cualquier caso, sea cual sea el alcance de la aceptación (el motivo real), existe y se hace vinculándose a la celebración del contrato futuro, en manos de la decisión del proponente y por tanto, es meridiano que es un precontrato, no un contrato de compraventa actual, y precisamente las citadas condiciones generales, repetimos, vienen a reafirmar aun más si cabe, que no hay contrato de compraventa, sino solo compromiso con un alcance discutible en equidad y justicia (buena fe) si hubiera que examinar a fondo las referidas condiciones generales, que al parecer exoneran de toda responsabilidad (pasado el plazo de 30 días) al aceptante, que no quiere celebrar el contrato prometido, hasta el punto de que el proponente en ese caso no podrá reclamar indemnización alguna como decíamos.

»3. Así pues, el hecho básico es que, sin entrar en más consideraciones sobre el referido documento, no hay compraventa de presente porque no hay consentimiento para otorgarla sobre la finca descrita; lo único que se puede ahora discutir es si en verdad lo que se puede exigir a los demandados primeros es el cumplimiento de tal precontrato, esto es, la celebración del contrato de compraventa, pero tal cuestión, estaría en clara incongruencia con lo que pide el propio actor en la demanda tanto de forma principal como subsidiaria, porque pide que se declare por de pronto la existencia de un contrato de compraventa entre las partes y el incumplimiento por tanto del mismo con las consecuencias de elevación a escritura pública e incluso con la indemnización de daños y perjuicios pertinentes o en su caso, pidiendo la resolución de ese contrato, con daños y perjuicios cuando como hemos visto en el fundamento de derecho anterior, tal contrato no ha existido, al ser un compromiso (con alcance vinculante para ambas partes muy discutible) de obligarse a un futuro contrato de compraventa (recordamos una vez más el artículo 1451 CC ). Por tanto, no va a pasar este juzgador a examinar si hubo o no la suficiente comunicación entre las partes cara a la constatación de la expiración del plazo de los 90 días si la voluntad del actor manifestada ante la agente inmobiliaria, D.ª Leonor era de desistir de la compra o no, o si en verdad, nada se puede reclamar por daños y perjuicios al no estar comprobados los daños a los demandados o a los terceros, y por no haberse nunca transmitido la posesión e inscrito a favor del actor la propiedad, porque evidentemente tales cuestiones propias de un presunto incumplimiento de un contrato de compraventa en serio y en ese sentido expuestas por el actor, ya no son pertinentes a este caso constatado el transcurso del tiempo para celebrar el nuevo contrato como hecho irrebatible e indiscutible por las partes y del que dependía automáticamente la posibilidad de exigir ese nuevo contrato, transcurso no achacable en cualquier caso al aceptante de la proposición (vendedor futuro) o al menos no se ha probado así. En definitiva; no hay doble venta, sencillamente porque la única compra efectuada lo fue por los demandados primeros con los segundos, esto es, con los terceros Sres. Consuelo y Alonso, al ser la llamada propuesta de contrato de compraventa de inmueble un compromiso en forma de concesión de una especie de opción de compra al hoy actor, en qué si bien se efectuó una entrega a cuenta de 300 000 pts. y se fijó el precio de la futura compraventa e incluso quien correría con los gastos de otorgamiento de la escritura pública, es lo evidente que se decía expresamente en ella (en esa propuesta), con referencia precisamente al ofrecimiento del propio actor, que éste se ofrecía (se comprometía) a suscribir un contrato de compra del citado inmueble en esas condiciones; lo que implica un nuevo consentimiento para firmar, obligado por ese consentimiento anterior aunque parezca contradictorio obligarse a dar otro (un nuevo consentimiento), pero que no lo es, porque en concreto la prestación consiste en esa nueva emisión de voluntad (la futura), hasta el punto de que sería admisible que la autoridad judicial, caso de negarse a emitir ese futuro consentimiento contractual ese obligado, lo hiciera en su lugar. Por todo ello, debe desestimarse la acción ejercitada al no haberse convenido ni perfeccionado por las partes el contrato de compraventa que el actor aduce como base de su demanda, sino acordado simplemente la prestación de otro consentimiento para firmar un nuevo contrato en su momento, si se daban las condiciones previstas en este compromiso (plazo y demás).

»4 Por aplicación del art. 523 LEC, las costas serán a cargo de la parte actora».

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra dictó sentencia n.º 398/2000, de 12 diciembre de 2000, en el rollo de apelación n.º 6/2000, cuyo fallo dice:

Fallo. Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora D.ª Ana Echarte Vidal, en nombre y representación de D. Juan Francisco, contra la sentencia de fecha 4 de noviembre de 1999, recaída en autos de juicio de menor cuantía 36/98 y acumulado 101/99, debemos confirmar y confirmamos la citada sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta segunda instancia

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La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero. Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida, en tanto no se opongan a los de la presente.

Segundo. La presente litis tiene su origen en la demanda formulada por D. Juan Francisco, frente a D. Jesús Carlos, D.ª Lidia, D. Alonso y D.ª Consuelo, ejercitando una acción declarativa de derechos y de cumplimiento de contrato.

Esquemáticamente la cuestión litigiosa planteada gira en torno a la compraventa de una vivienda, sita en la PLAZA000 núm. NUM000-NUM001 de Barañain, que el actor mantiene que le fue vendida por D. Jesús Carlos y D.ª Lidia, en virtud de contrato de fecha 3-4-98. Sin embargo, incumpliendo dicho contrato de compraventa, los citados demandados vendieron la vivienda a los otros codemandados D.ª Consuelo y D. Alonso, que han ocupado efectivamente dicha vivienda.

La sentencia de instancia desestima la demanda, y frente a dicha resolución se interpone el presente recurso de apelación, al objeto de que se estime la demanda. dicha demanda, articulada inicialmente en autos de menor cuantía 361/98, debe relacionarse con la formulada en autos de menor cuantía 101/99, que fueron acumulados a los primeros.

Tercero. La parte actora-apelante lo que viene a sostener es que concertó con los vendedores-demandados Sres. Jesús Carlos y Lidia un contrato de compraventa, de fecha 3-4-98, por el que, adquirió por el precio de 13 600 000 pts. la vivienda litigiosa y sin embargo los citados vendedores, incumpliendo dicho contrato vendieron a los otros codemandados la misma vivienda, en virtud de contrato privado de fecha 31-8-98, posteriormente elevado a escritura pública de fecha 29-10-98.

Así las cosas, considera la parte actora-apelante que estaríamos ante un supuesto de doble venta, o incluso triple venta, ya que la escritura pública se hace a favor únicamente de D.ª Consuelo. Dicha situación debe resolverse a favor del actor, al ser comprador de buena fe y haber inscrito antes en el Registro su derecho sobre la vivienda. Debe por tanto condenarse a los demandados a estar y pasar por dicha solución y en consecuencia hacérsele entrega de la vivienda, ordenando la cancelación de aquellas inscripciones registrales que contradigan su dominio.

Pedía asimismo en la primera demanda, y por lo tanto sólo respecto de los demandados-vendedores, la indemnización de daños y perjuicios que haya sufrido, a establecer en ejecución de sentencia.

El juzgador de instancia califica el documento de fecha 3-4-98, en el que basa su pretensión la parte actora, como un precontrato y no un auténtico contrato de compraventa. Por lo tanto señala el Juez "a quo" no cabe hablar de perfeccionamiento ni siquiera el haberse convenido por las partes: actor y vendedores el contrato de compraventa, y sí únicamente de haber acordado la prestación de otro consentimiento para formar un nuevo contrato, en su caso. En consecuencia no puede darse lugar a las pretensiones deducidas en la demanda, basadas en la existencia y perfeccionamiento de un contrato de compraventa.

Cuarto. La cuestión litigiosa gira, por tanto, en torno al examen y calificación del documento de fecha 3-4-98, obrante al fol. 6.

Dos son las calificaciones jurídicas que se plantean en esta litis, de una parte la de que estamos ante un verdadero contrato de compraventa, sujeto por tanto a las especificaciones normativas propias del mismo: ley 563 del Fuero Nuevo y arts. 1445 y siguientes CC. De otra parte -que es la acogida por el Juzgador de instancia- estaríamos ante la figura contractual del precontrato, que concretada en la promesa de vender o comprar, tendría acogida en la Ley 516 del Fuero Nuevo y art. 1451 CC.

Como señala la STS 20-3-95, resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta de un contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones. En este sentido sentencias del TS como las de 30-6-86, 24-12-92 y 8-7-93 reiteran la diferencia entre ambas figuras, señalando la de 20-3-95 ya citada, que tal diferenciación lleva a que sean aplicables al contrato de compraventa las reglas de este específico contrato y a la promesa de compraventa las generales relativas a las obligaciones y contratos, "descartando, en consecuencia, el criterio de equiparación e identidad entre ambas figuras jurídicas, sobre la base de que se prueba que los contratantes al pretender vender o comprar quisieron excluir los efectos de la compra actual".

A partir de la diferenciación que existe entre ambas figuras contractuales, la Sala, examinado el documento obrante al fol. 6, aportado por la parte actora como base de su pretensión, comparte la calificación jurídica hecha por el Juzgador de Instancia de que estamos ante un precontrato, en su modalidad de promesa de compra, y ello en base a las siguientes consideraciones:

a) El citado documento se intitula "Propuesta de contrato de compraventa de inmueble". Calificación dada por las partes, o más bien por la responsable de la agencia inmobiliaria. El título dado es indiferente, conforme a la reiterada doctrina del TS de que los contratos son lo que son, con independencia de cómo lo denominen las partes.

b) Lo significativo es el examen de los términos y cláusulas del contrato y la voluntad de las partes, manifestada coetáneamente o posteriormente, debiendo estarse como primer elemento hermenéutico a la literalidad de las cláusulas (art. 1281 y 1282 CC ).

Pues bien, el examen de los términos del documento lleva a la Sala a la conclusión de que las partes no quisieron, en el momento de suscribir la denominada "propuesta de contrato de compraventa", suscribir un contrato de compraventa actual, sino un precontrato, en su modalidad de promesa de compra para un futuro.

Así resulta, a juicio de la Sala, de la expresión de que D. Juan Francisco "ofrece.... suscribir un contrato de compra del inmueble identificado como...", puesta en relación con la entrega de 300 000 pts. "a la firma del presente documento, como prueba de la intención de consumar el contrato a que se refiere este documento". Entiende la Sala que con estas expresiones no se hace una oferta actual de adquirir, y sí de hacerlo en un futuro, de conformidad con los elementos esenciales ya preconfigurados en el documento, y que se trasladarán a ese futuro contrato de compraventa (especialmente hay que referirse al objeto y precio).

Dicha interpretación de la voluntad de las partes, especialmente por lo que se refiere al actor, a la sazón comprador, queda confirmada por la condición general primera (reverso del documento), según la cual: "La presente propuesta de contrato es vinculante exclusivamente para el Proponente".

Esta condición o cláusula no tiene sentido si se trata de un contrato de compraventa actual, esto es, si realmente las partes contratantes lo que querían era suscribir un contrato de compraventa definitivo, dado el carácter bilateral o sinalagmático del contrato de compraventa, ya perfeccionada la compraventa por el consentimiento de las partes sobre sus elementos esenciales (Ley 563 Fuero Nuevo y 1450 CC), este último precepto establece que será obligatoria para ambos, aunque ni la cosa objeto del contrato ni el precio se hayan entregado, sin que la validez y cumplimiento de los contratos puedan dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 CC ).

c) En cuanto a la voluntad de las partes, la del actor, no obstante la posición adoptada con ocasión del pleito, y basándonos en el documento objeto de examen, como hemos señalado, no sería la de suscribir un contrato de compraventa actual, sino la de suscribirlo en el futuro.

Y en cuanto a la parte vendedora, en prueba de confesión, por lo que respecta a D.ª Lidia (fol. 59), verdadera factótum del negocio, a tenor de lo que declara en confesión su esposo D. Jesús Carlos (fol. 88), sería también la de suscribir con posterioridad el contrato, según resulta del análisis conjunto de su confesión -y no sólo de la posición 10.ª como hace la parte apelante-. Esto lo vuelve a confirmar en una segunda confesión al folio 139. Y de alguna manera lo confirma la testigo D.ª Leonor, responsable de la agencia inmobiliaria (fol. 120). Y que si bien es tachada por la parte actora, no se aprecia, a tenor del conjunto de las otras pruebas, un ánimo subjetivo de perjudicar al actor.

c) La anterior conclusión de que no estaríamos ante un contrato de compraventa y sí de una promesa de compra, respecto de la que sí tiene sentido la condición general primera ya examinada, no resulta contradicho por el significado o naturaleza de la entrega de 300 000 pts., que servirían de arras confirmatorias para el precontrato y asimismo como precio a cuenta del futuro contrato de compraventa.

Quinto. Compartiendo, en definitiva, con el Juzgador de instancia que estamos ante un precontrato, pactum de contrahendo o simplemente promesa de contrato, como viene siendo denominado indistintamente por la doctrina y jurisprudencia, ello supone, como indica la STS 3-6-98 "el final de los tratos preliminares".

Ya la Sala ha tenido ocasión de examinar la figura en su reciente sentencia de 31-7-99, al establecer que el CC regula la promesa de venta -en este caso de compra- en su art. 1451, constituyendo ésta, al decir de la doctrina, un ejemplo significativo del precontrato. "La promesa de venta, como contrato que es, precisa la concurrencia de todos los requisitos exigidos por el art. 1261 CC ".

Superada la antigua doctrina jurisprudencial sobre el precontrato, según la cual dicha figura "sólo obliga a obligarse, de modo que siendo de suyo el consentimiento libre e incoercible, en caso de incumplimiento del prominente sólo surgiría un derecho al resarcimiento genérico de perjuicios"; en la actualidad la STS 3-6-98, recogiendo el criterio marcado por las sentencias de 12-7-50, 7-2-66 y 26-3-93, determina el precontrato como una verdadera relación jurídica que faculta a cada uno de los intervinientes para reclamar el cumplimiento del contrato proyectado o definitivo, que habrá de haber quedado prefigurado en sus elementos básicos en el pacto preliminar, si bien, como señalábamos en nuestra sentencia de 31-7-99, siguiendo el criterio establecido por las del TS de 24-12-92 y 8-7-93: "no siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta, pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro no sólo la obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir más que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad -en todos los pormenores y detalles- de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberalización de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto no sólo su voluntad presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado para exigir el cumplimiento de la promesa en sí". Por lo tanto cabe concluir "que en el supuesto de promesa bilateral de compra y venta recíprocamente aceptada, con conformidad en la cosa y en el precio, alcanza sustantividad como precontrato por el que las partes no quedan definitivamente vinculadas como comprador y vendedor, pero se reconocen la facultad de exigirse en el futuro el cumplimiento de la relación proyectada sin necesidad de nuevo consentimiento" (STS 11-6-98 ).

La consecuencia que se deriva de lo anterior, con la actual orientación jurisprudencial, operada ya en sentencias de 1-7-50, 2-2-59 y 26-3-65, y que se recoge igualmente en las de 13-12-89, 24-12-92, 25-6-93 y la citada de 11-6-98, es la posibilidad de cumplimiento forzoso, con la sustitución de la voluntad del obligado por la del Juez, circunscribiendo el derecho a indemnizar para el supuesto de que el contrato no se pueda cumplir.

Sexto. Planteado en los términos expuestos la figura y alcance del precontrato o promesa de compra o venta, debemos ahora examinar el caso presente.

Ya hemos señalado que, a juicio de la Sala, estamos ante un precontrato, en la modalidad de promesa de compra.

Promesa de compra ofertada por D. Juan Francisco y aceptada por los vendedores D.ª Lidia y D. Jesús Carlos, por lo que tiene carácter bilateral. Por otra parte quedan perfectamente definidos los elementos característicos del contrato de compraventa futuro: cosa objeto del contrato y precio.

Lo anterior lleva a una primera razón por la que no podría estimarse la demanda, atendido el suplico de la misma, desde el momento en que tanto la demanda inicial como la acumulada, lo que piden es que se declare que lo que suscribieron el actor y los vendedores es un contrato de compraventa, por una parte, y que los contratos de 3-4-98, 31-8-98 y 29-10-98 (elevación a escritura pública del anterior, con novación subjetiva en cuanto a la parte compradora), son un supuesto de doble o triple venta, esto es, que estamos ante contratos de compraventa actuales y perfeccionados.

Razones de congruencia, a la vista de la calificación jurídica que mantiene la Sala, acogiendo la del Juzgador "a quo", impedirían dar lugar al primero de los pronunciamientos que se solicitan, y del que derivarían los siguientes.

En definitiva la parte actora lo que debió es solicitar en su demanda el cumplimiento del precontrato, y en su caso, la ejecución forzosa del mismo por el juez.

Una segunda razón, que a juicio de la Sala lleva a la desestimación del recurso y de la demanda, para el caso de considerarse que, sin incurrir en incongruencia, bien por aplicación de la teoría de la substanciación, bien en aras de una tutela judicial, interpretada ampliamente, es que se constata en autos un previo incumplimiento por parte del actor, que determinaría la inviabilidad del ejercicio de la facultad contemplada en el art. 1124 CC.

A este respecto hay que señalar cómo el actor, a la sazón proponente de la compra, hace el ofrecimiento durante un plazo de 90 días desde la firma del presente documento. Y por otra parte, en la condición general tercera se establece que: "La renuncia por parte del Proponente a suscribir el contrato después de la regular convocatoria de la otra parte comportará la pérdida de las sumas desembolsadas".

Pues bien, suscrito el precontrato o promesa de compra el 3 de abril de 1998, y aceptado en la misma fecha por los vendedores, el plazo de 90 días para suscribir el contrato de compraventa finaba el 2 de julio del citado año. (Si se entendiera que el plazo era de tres meses finalizaba el 4 de julio).

Con fecha 23 de junio de 1998 (doc. 3 de la contestación a la primera demanda -fol.32-) se remitió, con acuse de recibo, una carta al actor, a fin de que pasase por la oficina inmobiliaria (Tecnocasa) para firmar el contrato de compraventa.

La recepción de la carta es reconocida por el actor, al contestar en prueba de confesión a la pos. 7.ª (fol. 116); reconoce igualmente a la pos. 8.ª el contenido de la carta.

Pues bien el actor dejó pasar el plazo de 90 días sin acudir a suscribir (firmar) el contrato de compraventa, y no va a ser hasta el requerimiento notarial de 3 de septiembre de 1998 (fol. 45), esto es fuera de plazo, cuando manifiesta su intención de exigir el cumplimiento del que denomina "contrato de compraventa".

No considera la Sala, a la vista de la relación sentimental de las testigos Sras. Erica (fol. 72) y María Antonieta (fol. 72 y 80), y por lo tanto el interés subjetivo que presumimos, acreditado que con anterioridad al requerimiento notarial de 3-9-98, el actor o alguien en su nombre y dentro del plazo de 90 días, requiriera a los vendedores para el cumplimiento del contrato suscrito.

Tanto si estamos ante un incumplimiento, dado que al aceptar los vendedores la promesa de compra, devino ésta bilateral y también podían exigir su cumplimiento, como de hecho así intentó con la carta que le fue remitida al actor (doc. 3 de la contestación a la demanda), como si entendiéramos que ha existido un desistimiento o renuncia por parte del proponente (vid. condición general tercera), lo cierto es que los vendedores quedaron desligados, transcurridos los 90 días, de la obligación que les competía, derivada del precontrato, y libres por tanto de vender a una tercera o terceras personas, por lo que no cabe imponérseles la obligación de suscribir el contrato de compraventa, que traería causa en el precontrato litigioso. Lo que en definitiva determina la desestimación de la demanda.

Séptimo. Un tercer motivo por el que tampoco podría darse lugar a lo solicitado en las demandas acumuladas, al menos respecto de la demandada D.ª Consuelo, radica en su condición de tercera hipotecaria de buena fe con los efectos que previene el art. 34 LH.

A este respecto ha quedado acreditado, a juicio de la Sala, que D.ª Consuelo, inicialmente junto con su esposo, suscribieron contrato de compraventa privado, de fecha 31-8-98; más adelante el 29-10-98, se eleva a escritura pública el contrato privado, si bien sólo aparece como compradora la Sra. Consuelo, teniendo finalmente acceso al Registro de la Propiedad.

Hay que señalar que la Sala no advierte mala fe en la conducta de la Sra. Consuelo, por cuanto no se ha acreditado que tuviera conocimiento del precontrato suscrito por los vendedores y el actor, al margen de que por las razones expuestas, éste al no cumplir con su promesa o bien renunciar a la propuesta de compra, determinó que los vendedores quedaran libres para vender a terceros, a los que no tendrían que dar mayores explicaciones sobre tal fallida promesa. Por otra parte, al tiempo de suscribir el contrato privado de compraventa, de fecha 3-8-98, en el Registro de la Propiedad no aparecían cargas de ningún tipo sobre la vivienda, no siendo sino el 12-11-98, cuando se inscribe la anotación preventiva de la demanda del actor. En consecuencia la Sra. Consuelo adquirió, junto con su esposo, confiados en el Registro de la Propiedad y gozando de la presunción de buena fe, por lo que adquiere la condición de tercero hipotecario de buena fe, con la inscripción de dominio de la vivienda a nombre de la Sra. Consuelo.

La consecuencia de lo anterior es que debe mantenerse en su derecho de propiedad a la Sra. Consuelo, por lo que el cumplimiento del precontrato, en cuanto a ejecutar forzosamente la compraventa, sustituyendo el juez incluso la voluntad del vendedor, deviene irrealizable, y sólo quedaría la posibilidad de exigir una indemnización por daños y perjuicios.

Ahora bien, llegados a este punto, y aun cuando en el suplico de la primera demanda se solicita la condena a los demandados a indemnizar al actor, los daños y perjuicios que haya sufrido por dicho incumplimiento, ni se indican qué daños, perjuicios ha sufrido, ni a lo largo del pleito se han acreditado, por lo que tampoco cabe dar lugar a los mismos.

Octavo. Dada la desestimación del recurso, de conformidad con el art. 710 LEC, procede imponer a la parte apelante las costas causadas en esta segunda instancia».

QUINTO. - En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Juan Francisco se formulan, los siguientes motivos de casación:

Motivo primero. «Al amparo del art. 1692.4 de la vieja LEC 1881, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", ya que el fallo de la sentencia recurrida al estar fundamentado en que "el examen de los términos del documento de 3 de abril de 1998 lleva a la Sala a la conclusión de que las partes no quisieron en el momento de suscribir la denominada 'propuesta de contrato de compraventa', suscribir un contrato de compraventa actual sino un precontrato, en su modalidad de promesa de compra para un futuro", a pesar de que inmediatamente antes se dice que "debiendo estarse como primer elemento hermenéutico a la literalidad de las cláusulas", según consta todo así en el fundamento de derecho cuarto de dicha sentencia (página 6), infringen por ello los arts. 1281.1.1.º y 1285 CC.»

El motivo se funda, en resumen, en lo siguientes:

Esta conclusión interpretativa es absurda, ilógica además de coja, inverosímil y retorcida, por tanto, rectificable por vía casacional y choca con el sentido literal de las cláusulas de dicho documento, pues en él no figuran los términos «precontrato», ni «promesa», ni «futuro». Dicho documento se titula «Propuesta de contrato de compraventa de inmueble» no propuesta de precontrato de compraventa de inmueble, ni promesa de compraventa de inmueble. La Sala se basa en la expresión de que Juan Francisco «ofrece suscribir un contrato de compra del inmueble identificado como..., puesta en relación con la entrega de 300 000 pts. a la firma del presente documento, como prueba de la intención de consumar el contrato a que se refiere este documento». Según la Sala con estas expresiones no se hace una oferta actual de adquirir y sí de hacerlo en un futuro de conformidad con los elementos esenciales preconfigurados en el documento que se trasladarán a ese futuro contrato de compraventa, (especialmente hay que referirse al objeto y precio).

Si leemos todo el documento sin entresacar párrafos sueltos como hace la sentencia, vemos que es un impreso preparado para que la propuesta, (la oferta) del proponente sea aceptada por el vendedor (según dice literalmente dicho documento) en fecha, o en todo caso, en momento diferente a la de la emisión de dicha propuesta. Una vez que la propuesta de contrato de compraventa fue hecha y antes de que fuera aceptada, es evidentemente solo eso una propuesta (una oferta) «durante un plazo de 90 días» (el numero 30 impreso fue tachado y sustituido a mano con bolígrafo por el 90, tal como consta en el documento). Según la condición general segunda del reverso de dicho documento «transcurrido el plazo de 30 días (aquí en el reverso se olvidaron de tachar el numero 30 impreso y poner el 90 a mano), desde la firma de la propuesta sin que haya sido celebrado el contrato al que la propuesta se refiere por falta de aceptación de la otra parte, el agente restituirá en mano o por correo certificado con acuse de recibo, las cantidades recibidas, sin intereses y sin que el proponente esté autorizado a reclamar indemnización de ninguna clase».

Curiosamente, la sentencia recurrida no interpreta dicha cláusula y omite toda referencia a la misma como si no existiera.

Por lo que, a sensu contrario, el contrato al que la propuesta se refiere (la compraventa en cuestión) se celebró cuando dicha propuesta fue aceptada por la otra parte ya que fue aceptada el mismo día en que fue hecha el 3 de abril de 1998.

Y, por tanto, cuando en el anverso de dicho documento se dice que D. Juan Francisco «ofrece, de forma irrevocable durante un plazo de 90 días desde la firma del presente documento, suscribir un contrato de compra del inmueble identificado como,..., libre de cargas y gravámenes,..., por un precio global de trece millones novecientas mil ptas, (13.900.000)», la expresión «suscribir un contrato de compra» se refiere a suscribir «este» contrato de compra aceptando la propuesta (la oferta) de compraventa, pues una vez que dicha propuesta fue aceptada, la referida compraventa se celebró.

Así lo confirma el hecho de que dicho documento diga después refiriéndose al precio: «el pago se hará del siguiente modo: trescientas mil ptas (300 000) ptas, a la firma del presente documento como prueba de la intención de consumar el contrato a que se refiere este documento, sin que sea posible el desistimiento desde que la oferta sea aceptada por el vendedor. Trece millones de ptas (13 600 000) ptas según se indica a continuación, en el momento en que este contrato se eleve a escritura pública.»

A qué se refiere si no dicho documento cuando dice (además escrito de puño y letra) «en el momento en que este contrato se eleve a escritura pública». Evidentemente no a un precontrato o promesa de compra para un futuro.

La sentencia recurrida tampoco interpreta dicha cláusula y omite toda referencia a la misma como si no existiera a pesar de que por sí sola hace que dicha sentencia no se sostenga.

Según la sentencia: «Dicha interpretación de la voluntad de las partes especialmente por lo que se refiere al actor, a la sazón comprador, queda confirmada por la condición general primera, (reverso del documento), según la cual: "la presente propuesta de contrato es vinculante exclusivamente para el proponente".

Esta condición o cláusula no tiene sentido sentido si se trata de un contrato de compraventa actual, esto es, si realmente las partes contratantes lo que querían era suscribir un contrato de compraventa definitivo.»

Es evidente que la condición general primera se refiere a la propuesta una vez emitida pero antes de ser aceptada, ya que, una vez aceptada dicha propuesta en el anverso del documento se dice (tal como se ha trascrito antes) «sin que sea posible el desistimiento desde que la oferta sea aceptada por el vendedor».

Cláusula que, curiosamente, la sentencia recurrida tampoco interpreta y omite también toda referencia a la misma como si no existiera.

Y la sentencia dice finalmente: «La anterior conclusión de que no estaríamos ante un contrato de compraventa y sí de una promesa de compra, respecto de la que sí tiene sentido la condición general primera ya examinada no resulta contradicha por el significado o naturaleza de la entrega de 300 000 pts., que servirían de arras confirmatorias para el precontrato y asimismo como precio a cuenta del futuro contrato de compraventa».

Según consta en el anverso de dicho documento (y tal como he trascrito), el pago de las referidas 300 000 pts. forma parte del pago del precio global.

La sentencia infringe la siguiente jurisprudencia: «Como toda estipulación de arras (cualquiera que sea la función que a las mismas se atribuya), presupone necesariamente la existencia de un contrato principal del que aquellas (las arras) son un mero pacto o estipulación accesoria, y como, por otro lado, la sentencia recurrida, después de declarar la existencia del pacto de arras parece negar (en su confusa motivación jurídica), que el contrato hubiera llegado a perfeccionarse, es evidente que incurrió en error de hecho en la apreciación de la prueba no solo por esa patente e insólita contradicción, sino porque en los autos aparece plenamente probado (basta la simple lectura del documento privado de fecha...) que las partes perfeccionaron el contrato de compraventa pues hubo pleno consentimiento o acuerdo entre ellas sobre la cosa objeto del contrato (la finca que en dicho documento se describe) y sobre el precio de 24 000 000 ptas, de las que el comprador en el acto de la firma del contrato entregó 2 400 000 ptas, en concepto de paga y señal, quedando aplazado el pago del resto, (21 600 000 ptas), para el momento de otorgamiento de la correspondiente escritura pública» (STS de 31 de julio de 1992, 12 de diciembre de 1991, 9 de marzo de 1989 y 30 de abril de 1988, entre otras muchas).

Motivo segundo. «Al amparo del art. 1692.4 de la vieja LEC, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", ya que el fallo de la sentencia que aquí se recurre, al estar fundamentado en que "en cuanto a la voluntad de las partes, la del actor, no obstante la posición adoptada con ocasión del pleito, y basándonos en el documento objeto de examen, como hemos señalado, no sería la de suscribir un contrato de compraventa actual sino la de suscribirlo en el futuro. Y en cuanto a la parte vendedora, en prueba de confesión, por lo que respecta a D.ª M.Lidia verdadera factótum del negocio a tenor de lo que declara en confesión su esposo D. Jesús Carlos sería también la de suscribir con posterioridad el contrato según resulta del análisis conjunto de su confesión y no sólo de la posición 10ª como hace la parte apelante", según consta así en el fundamento de derecho cuarto de dicha sentencia (página 7), infringe por ello el art. 1282 CC.»

El motivo se funda, en resumen, en lo siguiente:

Dicha apreciación con la que se juzga la intención de las partes al suscribir el referido documento no atiende a ningún acto de la parte proponente (el recurrente) coetáneo o posterior a dicho documento, (incluso se permite decir «no obstante la posición adoptada con ocasión del pleito y basándonos en el documento objeto de examen»).

Tampoco atiende a ningún acto de la parte vendedora coetáneo o posterior a dicho documento sino únicamente al «análisis conjunto» de la confesión de D.ª Lidia.

Y porque finalmente no atiende a un acto de ambas partes coetáneo a dicho documento y que es determinante para juzgar la intención de las mismas al suscribirlo: el hecho de que tras firmar dicho documento (el contrato) ambas partes «quedaron en verse en una notaría para elevar dicho contrato a escritura publica, aunque no concretaron qué día».

Así lo confesaron los citados demandados D.ª Lidia y D. Jesús Carlos (los vendedores) al absolver la 7.ª posición de su primera confesión judicial.

Motivo tercero. «Al amparo del art. 1692.4 de la vieja LEC, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", ya que el fallo de la sentencia que aquí se recurre al estar fundamentado en que "se constata en autos un previo incumplimiento por parte del actor que determinaría la inviabilidad del ejercicio de la facultad contemplada en el art. 1124 CC. A este respecto hay que señalar cómo el actor, proponente de la compra hace el ofrecimiento durante un plazo de 90 días desde la firma del documento" y luego en que "el plazo de 90 días para suscribir el contrato de compraventa finaba el 2 de julio del citado año", y en que "el actor dejó pasar el plazo de 90 días sin acudir a suscribir (firmar) el contrato de compraventa", según consta todo así en el fundamento de derecho sexto de dicha sentencia (págs. 10 y 11), infringe por ello los arts. 1281.1 y 1285 CC.»

El motivo se funda, en resumen, en lo siguiente:

Dicha «constatación» (más bien deducción) basada en la interpretación del referido documento es completamente errónea, ilógica e inverosímil, por tanto, rectificable por vía casacional y choca con el sentido literal de las cláusulas del documento pues la propia sentencia al decir que el actor «hace el ofrecimiento durante un plazo de 90 días», reconoce que el plazo de 90 días es el plazo de duración del ofrecimiento o sea de la oferta. En el anverso de dicho documento consta literalmente que D. Juan Francisco «ofrece, de forma irrevocable durante un plazo de 90 días desde la firma del presente documento...» (el número 90 está escrito a mano sustituyendo al 30 que está impreso en dicho documento y que figura tachado). Por tanto, la sentencia confunde el plazo de duración de la oferta (la propuesta) con un hipotético plazo para «suscribir» el pretendido contrato de compraventa futuro. Si ello fuera como dice la sentencia ¿cuál sería entonces el plazo de duración de la oferta?. La condición general segunda del reverso de dicho documento confirma que dicho plazo es el plazo de duración de la oferta (la propuesta), ya que dice «transcurrido el plazo de 30 días desde la firma de la propuesta sin que haya sido celebrado el contrato al que la propuesta se refiere por falta de aceptación de la otra parte», (aquí en el reverso se olvidaron de tachar el 30 y poner el 90).

Motivo cuarto. «Al amparo del art. 1692.4 de la vieja LEC, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", ya que el fallo de la sentencia que aquí se recurre, al estar fundamentado en que en que "ha quedado acreditado, a juicio de la Sala, que D.ª Consuelo inicialmente junto con su esposo suscribieron un contrato de compraventa privado el 31 de agosto de 1998; más adelante el 29 de octubre de 1998 se eleva a escritura pública el contrato privado, si bien solo aparece como compradora la Sra. Consuelo, teniendo finalmente acceso al Registro de la Propiedad", según consta así en el fundamento de derecho séptimo de dicha sentencia, infringe por ello el art. 1281.1 CC.»

El motivo se funda, en resumen, en lo siguiente:

Dichas apreciaciones suponen interpretar ilógica y erróneamente el referido contrato privado de 31 de agosto de 1998 y la escritura pública de 29 de octubre de 1998 y, por tanto, son rectificables por vía casacional, ya que chocan con el sentido literal de sus cláusulas, pues no consta en autos y en concreto en dicho contrato privado que D.ª Consuelo y D. Alonso estén casados entre sí, sino únicamente, que en dicha fecha ambos tenían el mismo domicilio. De hecho esta parte hizo constar en la demanda contra los mismos que el Sr. Alonso es soltero y la Sra. Consuelo está separada matrimonialmente, (lógicamente de otra persona) y dichas circunstancias no han sido nunca negadas. En el contrato privado se pacta como precio total la suma de 14 500 000 pts., mientras que la escritura pública el precio global asciende a 12 000 000 pts.

El calendario de pagos fijado en el contrato privado no coincide con el precio global de la escritura pública y en ésta no se dice que sea de elevación a escritura pública de un contrato privado. Las estipulaciones del referido contrato privado no coinciden con las de la escritura pública según consta nada más comparar ambos documentos. En consecuencia, el referido contrato privado no se elevó a escritura pública ni tuvo acceso al Registro de la Propiedad.

Motivo quinto. «Al amparo del art. 1692.4 de la vieja LEC, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", ya que el fallo de la sentencia que aquí se recurre, al estar fundamentado en que "la Sala no advierte mala fe en la conducta de la Sra. Consuelo, por cuanto no se ha acreditado que tuviera conocimiento del precontrato suscrito por los vendedores y el actor", según consta así en el fundamento de derecho séptimo de dicha sentencia, infringe por ello el art. 1281.1 CC y el art. 34.2.º LH.»

El motivo se funda, en resumen, en lo siguiente:

Dicha apreciación o, mejor dicho, «no apreciación» supone interpretar ilógica y erróneamente la escritura de 29 de octubre de 1998, en concreto su apartado de información registral y el certificado notarial al que luego se refiere y, por tanto, es rectificable por vía casacional, ya que choca con el sentido literal de los mismos. Consta en la escritura pública en su apartado de «información registral», que «antes del otorgamiento de esta escritura de acuerdo con el RD 2537/1994, de 29 de diciembre, se ha obtenido por telefax información del Registro de la Propiedad relativa a la finca objeto de la presente escritura por lo que la parte compradora se considera perfectamente informada de la titularidad y cargas». Consta en autos (ramo de prueba del actor) mediante certificado del notario de Pamplona autorizante de dicha escritura D. Juan Manuel, el contenido de dicho telefax en el que consta la presentación en el Registro de la propiedad el 30 de septiembre de 1998 de un mandamiento expedido por el juez de 1.ª Instancia n.º 5 de Pamplona, en el que como consecuencia del juicio origen de los presentes autos se ordena la anotación preventiva de la demanda inicial del recurrente.

La demandada D.ª Lidia al absolver la 6.ª posición confesó ser cierto que la referida escritura de 29 de octubre de 1998 «fue otorgada conociendo todos los otorgantes la existencia de la demanda origen del presente juicio y en concreto la existencia del contrato privado de compraventa a que se refiere el telefax».

El demandado Sr. Jesús Carlos absolvió evasivamente la misma posición al decir que no entendía la pregunta.

Motivo sexto. «Al amparo del art. 1692.4 de la vieja LEC, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", ya que el fallo de la sentencia recurrida está fundamentado en que "al tiempo de suscribir el contrato privado de compraventa, fecha 31 de agosto de 1998, en el Registro de la Propiedad no aparecían cargas de ningún tipo sobre la vivienda no siendo sino el 12 de noviembre de 1998 cuando se inscribe la anotación preventiva de la demanda del actor. En consecuencia la Sra. Consuelo adquirió junto con su esposo, confiados en el Registro de la Propiedad y gozando de la presunción de buena fe, por lo que adquiere la condición de tercero hipotecario de buena fe con la inscripción de dominio de la vivienda a nombre de la Sra. Consuelo". Y acto seguido en que "la consecuencia de lo anterior es que debe mantenerse en su derecho de propiedad a la Sra. Consuelo", según consta así en el fundamento de derecho séptimo de dicha sentencia, infringe por ello el art. 1281.1 CC, los arts. 24, 32, 34.1 y 2 y 70 LH, el art. 198 RH y el art. 1473.2 CC.»

El motivo se funda, en resumen, en lo siguiente:

se remite a lo dicho anteriormente en los motivos de casación cuarto y quinto y añade que consta en autos mediante certificación expedida por el Registro de la Propiedad n.º 4 de Pamplona que el citado mandamiento judicial ordenando la anotación preventiva de la demanda inicial del recurrente se expidió el 28 de septiembre de 1998 y se presentó en el Registro de la Propiedad el 30 de septiembre de 1998. Que la anotación preventiva de la demanda inicial del recurrente se practicó por el Registro el 12 de noviembre de 1998. Que la escritura notarial de 29 de octubre de 1998 se presentó en el Registro de la Propiedad el 27 de enero de 1999 y se inscribió el 2 de febrero de 1999.

Cita la STS de 10 de noviembre de 1988.

Termina solicitando de la Sala «que habiendo por presentado este escrito junto con el poder, las copias y el resguardo que se acompañan se sirva admitirlos, y en su virtud tenga por interpuesto y formalizado en tiempo y forma, en la indicada representación de D. Juan Francisco, recurso de casación por los citados motivos contra sentencia de fecha 12 de diciembre de 2000 dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra en el recurso de apelación civil n.º 6/2000, admita a trámite dicho recurso de casación; y previos los trámites legales pertinentes, entre ellos el de vista oral que desde ahora mismo solicito, dicte en su día sentencia estimando dicho recurso de casación, casando y anulando la sentencia recurrida y estimando las demandas de mi representado origen de los presentes autos.»

En el escrito de impugnación presentado por la representación procesal de D. Jesús Carlos y D.ª Lidia, se formulan, en resumen, las siguientes alegaciones:

Al primer motivo. Con fundamento en el art. 1692.4 LEC, el recurrente denuncia que la sentencia recurrida infringe los arts. 1281.1 y 1285 CC, al considerar que la naturaleza jurídica del contrato que es objeto de enjuiciamiento no es la de un contrato de compraventa como sostiene el recurrente sino la de un precontrato, pactum de contrahendo o simplemente promesa de contrato.

Frente a esta calificación de la Sala, el recurso se limita a censurar como ilógica, errónea y contraventora de la legalidad la interpretación que se hace de la voluntad de las partes e insiste en que lo concluido no es una promesa de contrato sino un contrato de compraventa.

La calificación jurídica de los contratos al depender no de la denominación que las partes les asignen sino del fin jurídico que se pretende alcanzar con ellos o lo que es igual de la verdadera intención que inspira su celebración (STS de 4 de julio de 1998 y 14 de mayo de 2001 ), es una labor integrada en la interpretación, (STS de 15 diciembre 1992, 18 de febrero y 6 de junio de 1997 ), que, como toda ella, pertenece a la soberanía juzgadora de los tribunales de instancia, cuyas conclusiones prevalecen en casación de no revelarse arbitrarias, notoriamente ilógicas, contrarias a la ley o manifiestamente equivocadas.

Como sostiene la sentencia recurrida y claramente se deduce de la interpretación del documento, éste no constituye un auténtico y definitivo contrato de compraventa ni aun después de la aceptación de los demandados, pues tal aceptación no es la manifestación de la emisión del consentimiento de los demandados en cuanto a un definitivo contrato de compraventa sino que tal aceptación va dirigida al ofrecimiento del actor de suscribir un posterior contrato de compraventa en el plazo de 90 días sobre las bases que se dejan señaladas en dicho documento.

Por tanto, no existe una voluntad negocial para celebrar en ese momento un verdadero contrato de compraventa, sino que aquella voluntad negocial va dirigida a diferir para un posterior momento la entrada en vigor del contrato proyectado quedando, mientras tanto, las partes unidas por el peculiar vínculo que produce el precontrato y que consiste en «quedar obligado a obligarse».

Es evidente que existirá una promesa bilateral en aquellos casos en que los interesados hayan dispuesto no quedar inmediatamente vinculados por el contrato proyectado, sino diferir para un momento posterior la entrada en vigor del mismo que se producirá a instancia de cualquiera de las partes.

En apoyo de la tesis de que se trata de una promesa de compra, conviene añadir que así se deduce también de la segunda de las condiciones generales que se recogen en el reverso del contrato que dice textualmente «La renuncia por parte del proponente a suscribir el contrato después de la regular convocatoria de la otra parte comportará la pérdida de las sumas desembolsadas». Es evidente que cuando se alude a la renuncia del proponente, futuro comprador, tras la regular convocatoria de la otra parte a suscribir el posterior contrato, se refiere al posterior contrato de compraventa y, además, cuando afirma, después de la regular convocatoria de la otra parte, esto es, del futuro vendedor es porque presupone la aceptación de la oferta por parte de éste, por tanto, la compraventa se difiere para el posterior contrato al que las partes deberán convocarse. Es obvio que ni esta cláusula ni la primera de las condiciones generales que afirma que la propuesta es vinculante exclusivamente para el proponente tienen sentido si se trata de un contrato de compraventa actual.

Al motivo segundo. Aun cuando en el correlativo del recurso el recurrente denuncia el incumplimiento del art. 1282 CC, sin embargo, del contenido del mismo se desprende que más que el incumplimiento del precepto denunciado se cuestiona la valoración de la prueba de la sentencia recurrida, lo cual, como ha señalado reiteradamente el Tribunal Supremo, no es admisible en casación, pues no se trata de una tercera instancia y la apreciación y valoración de la prueba corresponde al tribunal, no siendo lícito sustituir el criterio imparcial y cualificado de éste por el más parcial e interesado del recurrente.

Pero, en cualquier caso, no es cierto que la sentencia recurrida no atienda a los hechos coetáneos o posteriores al documento de 3 de abril de 1998, pues en su fundamento de derecho sexto alude a las cartas remitidas al actor y a su novia por la inmobiliaria Tecnocasa en nombre de los recurridos y en fechas próximas al cumplimiento de los 90 días desde la suscripción de la promesa de venta en las que se le requería para firmar el contrato de compraventa, requerimiento que el actor no atendió, dejando transcurrir el plazo establecido en la promesa bilateral.

Lo que denuncia el recurrente como incumplimiento del art. 1282 CC no es otra cosa que una discrepancia en cuanto a la valoración de la prueba de confesión de los demandados como pone de relieve la simple lectura de los dos últimos párrafos del motivo, discrepancia en cuanto a la valoración de la prueba que no tiene posibilidad de prosperar.

Al motivo tercero. El recurrente denuncia nuevamente el incumplimiento de los arts. 1281.1 y 1285 CC y, como en el motivo anterior, oculta en realidad una discrepancia en cuanto a la valoración de la prueba, pues olvida el recurrente de nuevo que el recurso de casación es un recurso extraordinario, no una tercera instancia, y que, en consecuencia, corresponde a la Audiencia la valoración de la prueba practicada.

No es cierto que la constatación del previo incumplimiento por el actor al que se refiere la sentencia recurrida en su fundamento de derecho sexto, se deduzca, como afirma el recurrente en el correlativo del recurso, de la simple interpretación del documento de 3 de abril de 1998, sino que aquella constatación se produce según la sentencia del conjunto de la prueba practicada.

Estamos en presencia de un precontrato o promesa bilateral de compra en el que ambas partes se obligaban a suscribir un futuro contrato de compraventa dentro de los 90 días siguientes y, en consecuencia, tenía una vigencia de 90 días, transcurridos los cuales sin haberse celebrado el contrato de compraventa proyectado, decaía y caducaba aquella propuesta, quedando los firmantes totalmente liberados de la misma, por tanto, ningún incumplimiento se produjo por parte de los recurridos, pues cuando venden la vivienda a unos terceros, los otros codemandados, el compromiso había decaído, ya que el precontrato se firmó el 3 de abril de 1998 y el plazo de 90 días se cumplía el 2 de julio de 1998.

Fue por ello por lo que, próximo a cumplirse aquel plazo, y sin que los recurridos tuvieran noticia alguna del actor, el 23 de junio de 1998, se dirigieron a éste a través de la agencia inmobiliaria Tecnocasa mediante el envío de la carta con acuse de recibo que como documento n.º 3 se acompañó a la contestación a la demanda, a fin de que se pasase por dicha agencia para firmar el contrato de compraventa, y el actor, que tuvo conocimiento de la remisión de dicha carta (posición 1.ª), hizo caso omiso de la misma, con lo que aquella oferta, una vez transcurrido el plazo establecido para la misma sin haberse firmado el contrato de compraventa proyectado, y, como está plenamente acreditado, por causa imputable al propio actor, es evidente que caducó en consecuencia quedó sin efecto alguno.

Cuando como en el presente supuesto la facultad de exigir el contrato definitivo ha quedado sometida a un plazo porque así se acordó, cabe cuestionarse cuál sea el alcance de este plazo y según la jurisprudencia es un plazo de caducidad y por consiguiente su transcurso sin que se ejercite tal facultad hace ineficaz la promesa. Pasado el plazo establecido sin que ninguna de las partes hubiera compelido a la otra el cumplimiento del contrato, debía estimarse la obligación caducada o extinguida ya que «es una consecuencia natural de todos los contratos en los que expresamente se fija un plazo para la celebración del contrato prometido pues no puede estar indefinidamente sometida la voluntad de un contratante a la del otro» (STS de 21 de mayo de 1962 ).

En el presente caso está acreditado que el actor no compelió a los demandados el cumplimiento del contrato de compraventa definitivo, sin embargo, éstos sí compelieron al actor al otorgamiento del contrato proyectado, si bien éste no hizo caso a los requerimientos de los demandados, de ahí que la sentencia recurrida alude a que puede interpretarse esta pasividad del actor cuando ha sido requerido expresamente a la firma del contrato de compraventa como un desistimiento o renuncia por su parte, lo que provoca, consecuentemente, el que los recurridos quedaran desligados de la obligación que habían asumido en el precontrato.

Al motivo cuarto. En el correlativo del recurso de casación nuevamente se denuncia la vulneración del art. 1281.1 CC y su contenido carece de la más mínima trascendencia.

Si los codemandados, D.ª Consuelo y D. Alonso son o no esposos es irrelevante.

Lo verdaderamente relevante según la sentencia recurrida y que no ha sido negado o desvirtuado por el recurrente, es que entre los recurridos y los otros dos codemandados, el 31 de agosto de 1998, por tanto, una vez transcurrido el plazo de 90 días que en la promesa o precontrato habían establecido el actor y los recurridos para suscribir el contrato proyectado, se firmó un contrato de compraventa y, además, como consta en autos, los vendedores hicieron entrega a los compradores de la posesión del inmueble, por lo que dicho contrato privado de compraventa junto con la entrega de la posesión operó la transmisión a los compradores de la propiedad de la vivienda vendida. Si este contrato se elevó a escritura pública en las mismas condiciones o si al elevarlo a público por motivos fiscales o por cualquier otro tipo de razón, se operó algún tipo de novación subjetiva u objetiva de aquel contrato, ello podrá ser motivo de impugnación por parte de las personas que fueron parte en aquel contrato pero nunca por un tercero que ninguna intervención tuvo en los mismos.

Como está acreditado y recoge la sentencia de apelación, el 31 de agosto de 1998, por tanto, una vez expirado el plazo de 90 días establecido en el precontrato o promesa de compra de 3 de abril de 1998, entre los recurridos, como vendedores, y los otros dos codemandados, como compradores, se formalizó un contrato privado de compraventa acompañado de la entrega de la posesión a los compradores de la vivienda y aun cuando la compraventa es un contrato consensual, en el sentido de que se perfecciona por el mero consentimiento y de él se derivan o nacen una serie de obligaciones para ambas partes, sin embargo, por sí mismo no produce la transmisión del dominio y, por tanto, su adquisición por el comprador sino que para ello se necesita que además del contrato concurra la «traditio» o entrega de la cosa vendida, en el presente caso, al ir dicho contrato acompañado de la entrega de la posesión provocó la transmisión a los compradores de la propiedad de la vivienda vendida.

Al motivo quinto. Denuncia la vulneración de los arts. 1281.1 CC y del 34.2 LH, pues la sentencia recurrida no se advierte la existencia de mala fe en la actuación de la codemandada Sra. Consuelo.

Alega el recurrente que la no-apreciación de mala fe en la conducta de la citada codemandada supone interpretar erróneamente la escritura pública de 29 de octubre de 1998.

Bajo la denuncia del art 1281.1 CC se oculta una discrepancia con la valoración de la prueba que hace la sentencia de apelación. Se olvida por el recurrente que la valoración de la prueba corresponde a la Sala de instancia y que aquella valoración debe prevalecer a no ser que se revele como manifiestamente equivocada o errónea, pues el recurso de casación no es una tercera instancia y no es admisible sustituir la valoración de la prueba de la Sala por el criterio más parcial e interesado del recurrente.

Cuando el recurrente denuncia que la sentencia recurrida no ha interpretado correctamente la escritura pública de 29 de octubre de 1998 firmada entre los recurridos y la codemandada Sra. Consuelo olvida que según la sentencia recurrida, «la Sala no advierte mala fe en la conducta de la Sra. Consuelo por cuanto no se ha acreditado que tuviera conocimiento del precontrato suscrito por los vendedores y el actor. Por otra parte al tiempo de suscribir el contrato privado de compraventa, de fecha 31-8-98, en el Registro de la Propiedad no aparecían cargas de ningún tipo sobre la vivienda, no siendo sino el 12-11-98, cuando se inscribe la anotación preventiva de la demanda del actor».

Como dice la sentencia recurrida no se ha acreditado que la Sra. Consuelo tuviera conocimiento del precontrato suscrito entre los recurridos y el actor, no existe ningún tipo de prueba en las actuaciones de las que pudiera derivarse que la Sra. Consuelo, cuando el 31 de agosto de 1998 firmó el contrato privado de compraventa con los recurridos, conociera la existencia de aquel precontrato y ello con independencia de que en dicho momento, el 31 de agosto de 1998, los recurridos no estaban obligados por aquel precontrato, pues ya había expirado el plazo de 90 días establecido en el mismo.

Al no apreciarse la existencia de mala fe en la Sra. Consuelo, ésta goza de la condición de tercera hipotecaria y queda amparada por la protección que a dicho tercero dispensa el art. 34 LH.

Al motivo sexto. En el último de los motivos del recurso de casación vuelve a insistir en los dos anteriores y denuncia que la sentencia recurrida vulnera todos los preceptos que se relacionan en el correlativo, cuando afirma que al tiempo de suscribir entre los recurridos y los otros dos codemandados el contrato privado de compraventa de 31 de agosto de 1998 en el Registro de la Propiedad no aparecían cargas de ningún tipo sobre la misma y que al no existir mala fe por parte de la compradora Sra. Consuelo ésta goza de la protección que al tercero hipotecario otorga la LH, en general, y su art. 34, en particular.

El recurrente insiste, como en todo el procedimiento, en que al haberse presentado en el Registro de la Propiedad la anotación preventiva de la demanda en fecha anterior a que tuviera acceso al mismo la escritura de compraventa otorgada entre los recurridos y la Sra. Consuelo el 29 de octubre de 1998, tal hecho, según el recurrente, le otorgaría preferencia si se considera que era un contrato de compraventa y no una promesa o un precontrato el suscrito entre el actor y los recurridos el 3 de abril de 1998, pues la anotación preventiva de demanda se inscribió el 12 de noviembre de 1998 y la escritura de compraventa de 29 de octubre de 1998 se inscribió en el Registro de la Propiedad el 2 de febrero de 1999.

La tesis del recurrente no tiene el más mínimo fundamento, pues las sentencias recurridas sostienen y esa es la tesis correcta que el documento de 3 de abril de 1998 suscrito entre el actor y los recurridos es un precontrato o promesa bilateral de compra.

El recurrente no puede obviar que él, a diferencia de la codemandada Sra. Consuelo, no ha tenido nunca la propiedad de la vivienda vendida ni tampoco ha inscrito dicha propiedad en el Registro; por tanto, desconoce el juego de la eficacia de las anotaciones preventivas en el Registro de la Propiedad, cuya característica principal es que se refieren a situaciones jurídicas que no pueden inscribirse y que su eficacia se limita a enervar el posible juego de la fe pública registral por el adquirente de buena fe impidiendo que éste alegue en su favor la eficacia de la fe pública, pero siempre referidos estos efectos a aquellas situaciones posteriores a la inscripción de la anotación preventiva.

Termina solicitando de la Sala «que teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo, tenga con él por formulada, en tiempo y forma, oposición al recurso de casación interpuesto de contrario y dicte, en su día, resolución por la que, desestimando el recurso de casación, se confirme íntegramente la resolución recurrida, condenando a la recurrente al pago de las costas causadas en este recurso.»

Para la deliberación y fallo del recurso de fijó el día 27 de mayo de 2008, en que tuvo lugar.

En los fundamentos de la presente resolución se han utilizado las siguientes siglas:

CC, Código Civil.

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

LEC 1881, Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, reformada.

LH, Ley Hipotecaria.

RH, Reglamento Hipotecario.

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS, quien expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes.

1. D. Juan Francisco presentó demanda contra D. Jesús Carlos, D.ª Lidia, D. Alonso y D.ª Consuelo. Ejercitaba una acción declarativa y de cumplimiento de contrato de compraventa de una vivienda, sosteniendo que le había sido vendida por los Sres. Jesús Carlos y Lidia, en virtud de contrato de 3 de abril de 1998, y que luego éstos la vendieron a los otros codemandados Sres. Consuelo y Alonso.

2. El Juzgado desestimó la demanda por entender, sustancialmente, que no existió compraventa, sino un precontrato, cuyo cumplimiento no podía acordarse por razones de congruencia y por haber transcurrido el plazo para la perfección sin que el actor ejercitara su derecho.

3. La Audiencia Provincial confirmó esta sentencia.

4. Se fundó, en síntesis, en que: a) examinado su contenido y la prueba practicada, el contrato debía calificarse de precontrato en su modalidad de promesa de compra; b) la demanda, en la que se parte de la petición de que se declare la existencia de un contrato de compraventa, no podía estimarse por razones de congruencia; c) existió incumplimiento por parte del actor que impedía el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato, pues no se atuvo al plazo de 90 días para perfeccionar el contrato, a pesar de que se le dirigió una carta con acuse de recibo instándole a la firma; o, alternativamente, se produjo un desistimiento o renuncia por su parte; d) la demandada D.ª Consuelo reúne la condición de tercera hipotecaria de buena fe con los efectos que previene el art. 34 LH, por lo que debía ser amparada en la propiedad.

5. Contra esta sentencia interpone recurso de casación la parte actora.

Enunciación del motivo primero de casación.

El motivo primero de casación se introduce con la siguiente fórmula:

Al amparo del art. 1692.4 de la vieja LEC 1881, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", ya que el fallo de la sentencia recurrida al estar fundamentado en que "el examen de los términos del documento de 3 de abril de 1998 lleva a la Sala a la conclusión de que las partes no quisieron en el momento de suscribir la denominada 'propuesta de contrato de compraventa', suscribir un contrato de compraventa actual sino un precontrato, en su modalidad de promesa de compra para un futuro", a pesar de que inmediatamente antes se dice que "debiendo estarse como primer elemento hermenéutico a la literalidad de las cláusulas", según consta todo así en el fundamento de derecho cuarto de dicha sentencia (página 6), infringe por ello los arts. 1281.1.1.º y 1285 CC.

El motivo se funda, en síntesis, en que la interpretación que hace la sentencia recurrida es inverosímil, pues el documento analizado es un impreso de propuesta u oferta para ser aceptada por el vendedor en el plazo de 90 días, y la compraventa se celebró cuando la propuesta fue aceptada el mismo día en que fue hecha, como confirma su literalidad y la previsión de pago de una parte del precio de manera inmediata y de otra parte cuando el contrato se eleve escritura pública. Añade que la sentencia desconoce que la vinculación unilateral de la propuesta para el proponente se refiere sólo al periodo anterior a la aceptación y contradice la jurisprudencia según la cual el pacto de arras, como accesorio, no impide la perfección de contrato.

El motivo debe ser desestimado.

La interpretación del contrato.

1. Mediante el precontrato las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro (STS 4 de julio de 1991 ). Fijan sus elementos, pero aplazan su perfección (STS de 3 de junio de 1994 ) y adquieren la obligación de establecer el contrato definitivo en virtud de la relación jurídica obligacional nacida del precontrato, por lo que pueden reclamar su cumplimiento de la otra parte (SSTS de 23 de diciembre de 1995; 11 de mayo de 1999 ). Se diferencia del pactum de contrahendo [pacto de contratar] en que no se requiere actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, sino que basta la aceptación para la perfección del contrato (STS 23 de diciembre de 1991; 17 de marzo de 1993; 16 de octubre de 1997; 15 de diciembre de 1997; 11 de abril de 2000; 30 de enero de 2008, rec. 4903/2000 ).

   En el precontrato unilateral sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato y la otra tiene derecho a exigírselo, como ocurre en el contrato de opción de compra. En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor del contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada (SSTS 17 de marzo de 1993; 18 de junio de 1993; 24 de mayo de 1994; 30 de junio de 1994; 14 de febrero de 1997; 11 de abril de 2000; 14 de noviembre de 2000; 22-12-2005, rec. 1672/1999 ).

   La distinción del precontrato de compraventa bilateral o promesa de vender o comprar, regulado el artículo 1451 CC, o el contrato de opción, de carácter unilateral, por una parte, y la compraventa, de otra, debe deducirse de la voluntad de los contratantes en virtud de las reglas de interpretación de los contratos.

2. La interpretación de los contratos realizada por la sentencia de instancia no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla, en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. La alegación como infringidos de los preceptos del CC sobre interpretación de los contratos está sujeta a este límite, por lo cual la jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que, en principio, salvo que sea arbitraria o ilógica, debe estarse a la interpretación formulada en la instancia (SSTS 23 de junio de 2006, 20 de julio de 2006, 14 de septiembre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 21 de diciembre de 2007, rec. 4800/2000 ).

   La calificación del contrato, en la medida en que dependa de su interpretación y no contravenga la ley y la jurisprudencia, es también función propia del tribunal de instancia y ha de ser mantenida en casación, salvo que la misma sea arbitraria o absurda (SSTS 5 de febrero de 1997; 27 de febrero de 1998; 17 de febrero de 2003; 10 de junio y 6 de octubre de 2005; 7 de junio de 2006; 29 de marzo; 13 de mayo de 2007, 5 de diciembre de 2007, 20 de diciembre de 2007, rec. 4626/2000, 14-02-2008, rec. 5110/2000 ).

3. La aplicación de la anterior doctrina conduce a la desestimación del motivo interpuesto. La parte recurrente propugna una interpretación del contrato celebrado distinta de la realizada por la Sala de instancia, y que ha conducido a la misma a estimar que se trata de un precontrato, en su modalidad unilateral de promesa de compra (se admite también que pueda tratarse de un precontrato bilateral, si se entiende que «al aceptar los vendedores la promesa de compra, devino ésta bilateral y también podían exigir su cumplimiento»), por estimar que se deja al arbitrio del vendedor durante el plazo de 90 días la aceptación de la compraventa en las condiciones pactadas mediante la celebración del contrato.

   La alegación de la parte recurrente, que hace valer los elementos del contrato que pueden apoyar la existencia de una aceptación inmediata de la compraventa propuesta, no es suficiente para demostrar que la interpretación verificada por la Sala de instancia, que rechaza implícitamente esta posibilidad, no supera el canon de razonabilidad aplicable en el recurso de casación para su revisión.

   Los elementos que subraya la sentencia recurrida apuntan, en efecto, en sentido favorable a la calificación del negocio como precontrato pendiente de aceptación, pues se fija un plazo para la aceptación de la propuesta por el vendedor que parece identificarse en las condiciones generales con la celebración de la compraventa y, por otra parte, se declara que la propuesta es vinculante únicamente para el comprador.

   Frente a estos elementos, no es suficiente para demostrar el carácter ilógico de esta interpretación la existencia de una aceptación de la llamada propuesta de contrato de compraventa por parte del vendedor. La parte recurrente sostiene que esta aceptación sólo puede considerarse como una aceptación de la propuesta determinante de la perfección del contrato. Sin embargo, la Sala observa que el hecho de que la propuesta figure aceptada en la misma fecha de su emisión permite entender esta aceptación como aceptación del precontrato por parte de los vendedores, necesitada de constancia por estar éstos obligados a devolver el adelanto de la parte del precio ya satisfecho en caso de que no llegue a celebrarse el contrato en el plazo estipulado. Si se interpreta la aceptación que figura en la propuesta como aceptación de la compraventa por parte de los vendedores, propugnada por la parte recurrente, se nos ofrece el inconveniente lógico de que, en tal caso, no tiene demasiado sentido la fijación de un plazo para la perfección del contrato vinculante sólo para el comprador, a no ser que se acepte que la persistencia de las cláusulas especificadas por la Sala deriva de la inercia derivada del formulario de propuesta; pero en este caso tampoco tendría una explicación definitiva el hecho de que se haya rectificado a mano, ampliándolo, el plazo para la aceptación.

   Estas consideraciones son suficientes, en suma, para llegar a la conclusión de que la interpretación del negocio, y la consiguiente calificación del mismo como precontrato sujeto a un plazo de noventa días para su aceptación desde la fecha de la firma por ambas partes, no es ilógica o arbitraria, y, por ende, no puede ser revisada en casación.

Enunciación del motivo segundo.

El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:

Al amparo del art. 1692.4 de la vieja LEC, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", ya que el fallo de la sentencia que aquí se recurre, al estar fundamentado en que "en cuanto a la voluntad de las partes, la del actor, no obstante la posición adoptada con ocasión del pleito, y basándonos en el documento objeto de examen, como hemos señalado, no sería la de suscribir un contrato de compraventa actual sino la de suscribirlo en el futuro. Y en cuanto a la parte vendedora, en prueba de confesión, por lo que respecta a D.ª Lidia verdadera factótum del negocio a tenor de lo que declara en confesión su esposo D. Jesús Carlos sería también la de suscribir con posterioridad el contrato según resulta del análisis conjunto de su confesión y no sólo de la posición 10.ª como hace la parte apelante", según consta así en el fundamento de derecho cuarto de dicha sentencia (página 7), infringe por ello el art. 1282 CC.

El motivo se funda, en síntesis, en que la interpretación sobre la intención de las partes no se atiene a los actos coetáneos o posteriores al documento y no atiende al hecho de que ambas partes quedaron en verse en una Notaría para elevar el contrato escritura pública, como confesaron los vendedores.

El motivo debe ser desestimado.

Interpretación según los actos coetáneos y posteriores de los contratantes.

El motivo segundo de casación debe ser desestimado en virtud de los siguientes razonamientos:

1. En este motivo se impugna de nuevo, ahora desde la perspectiva de la consideración de los actos coetáneos o posteriores al contrato, la interpretación del mismo verificada por la Sala de apelación, la cual, como ha quedado establecido, no incurre en falta de lógica o en arbitrariedad, por lo que sus conclusiones no pueden ser revisadas en casación. El hecho de que los vendedores pudieran manifestar su intención de otorgar escritura pública para la formalización del contrato de compraventa no comporta necesariamente que dicho otorgamiento no estuviera subordinado a la aceptación de la propuesta de compraventa en los términos previstos en el contrato firmado, por lo que este elemento nada añade para demostrar el carácter ilógico o arbitrario de la interpretación realizada por la Audiencia.

2. Según reiterada jurisprudencia de esta Sala, la prueba de confesión no puede ser interpretada aisladamente, sino que debe serlo conjuntamente con las demás pruebas, y no puede aislarse una de las respuestas del confesante del conjunto de la declaración realizada para combatir el resultado de la valoración de la prueba que corresponde al tribunal de apelación (SSTS 15 de junio de 2007, rec. 3306/2000; 9 de octubre de 2007, rec. 3597/2000; 14 de mayo de 2008, rec. 363/2001 ).

No cabe duda de que la sentencia toma en consideración el elemento probatorio resaltado por la parte recurrente, pero lo valora en conjunto con las demás pruebas, pues afirma que «en cuanto a la parte vendedora, en prueba de confesión [...] sería también la de suscribir con posterioridad el contrato, según resulta del análisis conjunto de su confesión -y no sólo de la posición 10.ª como hace la parte apelante-. Esto lo vuelve a confirmar en una segunda confesión al folio [...]. Y de alguna manera lo confirma la testigo [...]».

Enunciación del motivo tercero.

El motivo tercero se introduce con la siguiente fórmula:

Al amparo del art. 1692.4 de la vieja LEC 1881, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", ya que el fallo de la sentencia que aquí se recurre al estar fundamentado en que "se constata en autos un previo incumplimiento por parte del actor que determinaría la inviabilidad del ejercicio de la facultad contemplada en el art. 1124 CC. A este respecto hay que señalar cómo el actor, proponente de la compra hace el ofrecimiento durante un plazo de 90 días desde la firma del documento" y luego en que "el plazo de 90 días para suscribir el contrato de compraventa finaba el 2 de julio del citado año", y en que "el actor dejó pasar el plazo de 90 días sin acudir a suscribir (firmar) el contrato de compraventa", según consta todo así en el fundamento de derecho sexto de dicha sentencia (págs. 10 y 11), infringe por ello los arts. 1281.1 y 1285 CC.

El motivo se funda, en síntesis, en que la interpretación de la sentencia es ilógica y contraria a la literalidad del documento, pues el plazo de 90 días es el de la duración de la oferta, según confirma la condición general segunda al prever el transcurso del plazo sin celebración del contrato por falta de aceptación de la oferta.

El motivo debe ser desestimado.

Significado del plazo para la aceptación de la oferta.

En este motivo de casación se insiste en el carácter arbitrario de la interpretación llevada a cabo por la Sala de apelación. Esta afirmación no puede ser aceptada desde la nueva perspectiva aquí planteada, relativa a la significación del plazo para la aceptación de la propuesta. En efecto, la sentencia recurrida parte de la hipótesis de la existencia de un precontrato bilateral a raíz de la aceptación por parte de los vendedores que figura en el documento. En esta hipótesis no resulta ilógico entender, en contra de lo que mantiene la parte recurrente, que, habiendo devenido bilateral el precontrato, también el comprador (al igual que los vendedores) tenía la carga de formalizar su aceptación en el plazo establecido como requisito para la perfección del contrato.

Enunciación de los motivos cuarto, quinto y sexto.

El motivo cuarto se introduce con la siguiente fórmula:

Al amparo del art. 1692.4 de la vieja LEC, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", ya que el fallo de la sentencia que aquí se recurre, al estar fundamentado en que en que "ha quedado acreditado, a juicio de la Sala, que D.ª Consuelo inicialmente junto con su esposo suscribieron un contrato de compraventa privado el 31 de agosto de 1998; más adelante el 29 de octubre de 1998 se eleva a escritura pública el contrato privado, si bien solo aparece como compradora la Sra. Consuelo, teniendo finalmente acceso al Registro de la Propiedad", según consta así en el fundamento de derecho séptimo de dicha sentencia, infringe por ello el art. 1281.1 CC.

El motivo se funda, en síntesis, en que la interpretación de la sentencia es ilógica, pues los demandados a que alude la sentencia no están casados; el precio y el calendario de pagos pactados en el contrato privado no coinciden con la escritura pública; en esta no se dice que se eleve a escritura pública un contrato privado; por lo que no puede decirse que la compraventa derivada de éste tuviera acceso al Registro.

El motivo quinto se introduce con la siguiente fórmula:

Al amparo del art. 1692.4 de la vieja LEC, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", ya que el fallo de la sentencia que aquí se recurre, al estar fundamentado en que "la Sala no advierte mala fe en la conducta de la Sra. Consuelo, por cuanto no se ha acreditado que tuviera conocimiento del precontrato suscrito por los vendedores y el actor", según consta así en el fundamento de derecho séptimo de dicha sentencia, infringe por ello el art. 1281.1 CC y el art. 34.2.º LH.

El motivo se funda, en síntesis, en que la apreciación de ausencia de mala fe comporta una interpretación ilógica de la escritura de 29 de octubre de 1998, ya que consta en ella la información registral de titularidad y cargas del inmueble practicada mediante un telefax en el que consta la presentación de un mandamiento en el Registro de la Propiedad el 30 de septiembre de 1998 ordenando la anotación preventiva de la demanda inicial del recurrente y una de las demandadas, la Sra. Lidia, confesó conocer todos los otorgantes la existencia de la demanda.

El motivo sexto se introduce con la siguiente fórmula:

Al amparo del art. 1692.4 de la vieja LEC, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", ya que el fallo de la sentencia recurrida está fundamentado en que "al tiempo de suscribir el contrato privado de compraventa, fecha 31 de agosto de 1998, en el Registro de la Propiedad no aparecían cargas de ningún tipo sobre la vivienda no siendo sino el 12 de noviembre de 1998 cuando se inscribe la anotación preventiva de la demanda del actor. En consecuencia la Sra. Consuelo adquirió junto con su esposo, confiados en el Registro de la Propiedad y gozando de la presunción de buena fe, por lo que adquiere la condición de tercero hipotecario de buena fe con la inscripción de dominio de la vivienda a nombre de la Sra. Consuelo". Y acto seguido en que "la consecuencia de lo anterior es que debe mantenerse en su derecho de propiedad a la Sra. Consuelo", según consta así en el fundamento de derecho séptimo de dicha sentencia, infringe por ello el art. 1281.1 CC, los arts. 24, 32, 34.1 y 2 y 70 LH, el art. 198 RH y el art. 1473.2 CC.

El motivo se funda, en síntesis, en que, además de lo ya expresado en los motivos cuarto y quinto, consta que el mandamiento judicial ordenando la anotación preventiva de la demanda se expidió el 28 de septiembre de 1998; que presentó en el Registro de la Propiedad el 30 de septiembre de 1998; que la anotación preventiva de la demanda inicial del recurrente se practicó por el Registro el 12 de noviembre de 1998; y que la escritura notarial de 29 de octubre de 1998 se presentó en el Registro de la Propiedad el 27 de enero de 1999 y se inscribió el 2 de febrero de 1999.

Estos motivos deben ser desestimados.

La protección del tercero hipotecario.

En estos tres motivos de casación se combate, desde perspectivas distintas (la falta de identidad del inmueble inscrito, la existencia de mala fe y la existencia de una anotación preventiva de demanda anterior a la inscripción), el argumento relativo a la protección de uno de los compradores como tercero de buena fe protegido por la fe pública registral.

Los motivos deben ser desestimados, pues el argumento relativo a la protección derivada de la inscripción en el Registro de la Propiedad no se utiliza como razón concluyente por la sentencia recurrida, sino como argumento de refuerzo, contra el que no puede ser dirigido el recurso de casación si no se combate con éxito la ratio decidendi [razón de decidir] o razón operativa de la sentencia.

El carácter de argumento auxiliar con el que la sentencia recurrida emplea este razonamiento se infiere de modo inequívoco del sentido lógico de la fórmula con que se introduce en la motivación: «Un tercer motivo por el que tampoco podría darse lugar a lo solicitado en las demandas acumuladas, al menos respecto de la demandada D.ª [...] radica en su condición de tercera hipotecaria de buena fe con los efectos que previene el art. 34 LH ». La sentencia recurrida se funda como argumento concluyente en la falta de perfección de la compraventa cuyo cumplimiento se reclama, bien por falta de aceptación de la compraventa por los vendedores, bien por incumplimiento o renuncia del comprador si se considera que el precontrato es bilateral. Frente a esta circunstancia, el derecho de uno de los terceros adquirentes a la protección registral deviene irrelevante.

Desestimación del recurso.

La desestimación de todos los motivos de casación comporta la procedencia de declarar no haber lugar al recurso de casación e imponer las costas a la parte recurrente, de acuerdo con el art. 1715 LEC 1881, así como la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español