STS 755/2006, 18 de Julio de 2006

Con fecha 28 de mayo de 1990 se presentó demanda interpuesta por la mercantil EMASA, Empresa Constructora S.A., contra las mercantiles Fuerzas Eléctricas de Cataluña S.A. y Urbanizadora CAMI-RAL S.A. solicitando se dictara sentencia con las siguientes declaraciones y condenas: "A).- Declare que por correspondencia, materializada en la oferta de 13 de Junio de 1.988, contestada por otra de 25 de Julio del mismo año, EMASA Empresa Constructora S.A. cual compradora y Fuerzas Eléctricas de Cataluña Sociedad Anónima concertaron un contrato de compra-venta por consecuencia del cual se vendió a EMASA por FECSA unos terrenos de una superficie aproximada de tres hectáreas y treinta áreas (treinta y tres mil metros cuadrados) situados en el término municipal de Esplugas de Llobregat entre la Avda. Jacinto Esteve i Fontanet y la Carretera C-245 de Cornellá a Fogas, identificada mediante el plano DOCUMENTO nº 4 de esta Demanda, en precio de Doscientos cincuenta millones de pesetas, y con la condición suspensiva de obtener EMASA una recalificación de este terreno de la Corporación Municipal.

B).- Declare igualmente que renunciado por EMASA el derecho a que se refiere está condición suspensiva, la compra-venta mencionada es exigible desde luego y recíprocamente.

C).- Por consecuencia de esta declaración condene a Fuerzas Eléctricas de Cataluña a otorgar a favor de EMASA Empresa Constructora S.A. escritura de compra-venta de las fincas constitutivas de la parcela mencionada anteriormente y cuyas descripciones son las especificadas en el hecho Quinto de esta Demanda, en precio de Doscientos cincuenta millones de pesetas que se pagarán por la compradora a la vendedora con absoluta simultaneidad al otorgamiento notarial sin otras cargas que las que en el Registro de la Propiedad constaban el día 13 de Junio de 1.988, y con la accesoriedad de que los gastos e impuestos de toda clase que se causen por esta transmisión se pagarán por las partes con arreglo a derecho.

D).- Como acto previo o mejor dicho como declaración previa al apartado anterior declare radicalmente nula y sin ningún valor ni efecto la escritura por la que el día 19 de Enero de 1.990 dijo vender FECSA a CAMI-RAL S.A. las cinco fincas antes mencionadas, con más otras trece que, obviamente no son objeto de tratamiento jurídico alguno en este procedimiento, librando al Sr. Notario autorizante D. José Luis Perales Sanz mandamiento para que como nota marginal de la escritura matriz así se haga constar, para que en todo caso y si se expidieren segundas copias de la misma, conste este particular; y mandamiento por duplicado al Sr. Registrador de la Propiedad de Esplugas de Llobregat para que proceda a cancelar las inscripciones de dominio y posteriores de esta finca a favor de Urbanizadora CAMI-RAL S.A. manteniéndose las cargas que puedan existir anteriores al 13 de Junio de 1.988.

E).- Se condene a ambas Sociedades demandadas a estar y pasar por todo lo anterior y conferir la posesión de estas fincas en el orden material a EMASA Empresa Constructora S.A., acto que se llevará a efecto en trámite de ejecución de Sentencia.

F).- Se condene en todas las costas de esta instancia a las entidades demandadas si se opusieran".

Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Barcelona, dando lugar a los autos nº 630/90 de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, y emplazadas las demandadas, éstas comparecieron y contestaron a la demanda: URBANIZADORA CAMI-RAL S.A. proponiendo la excepción de incompetencia de jurisdicción por considerar territorialmente competentes a los juzgados de Esplugas de Llobregat, oponiéndose a continuación en el fondo, solicitando se estimara dicha excepción o, subsidiariamente, se desestimaran los pedimentos de la demanda con expresa imposición de costas a la actora por su evidente temeridad y mala fe y, además, formulando reconvención contra la demandante inicial para que se la condenara al pago del importe que resultara acreditado por daños y perjuicios, en ningún caso inferior a mil millones de pesetas, con más los intereses legales y las costas causadas; y FUERZAS ELÉCTRICAS DE CATALUÑA S.A. proponiendo las excepciones de incompetencia de jurisdicción, por considerar territorialmente competentes a los juzgados de Esplugas de Llobregat, y defecto legal en el modo de proponer la demanda, oponiéndose a continuación en el fondo y solicitando se dictara una sentencia estimatoria de las excepciones planteadas o, de no ser así, desestimatoria de todos y cada uno de los pedimentos de la demanda, con expresa imposición de costas a la actora por su evidente temeridad y mala fe.

En su escrito de réplica la demandante inicial puso de manifiesto el escaso fundamento de la excepción de incompetencia de jurisdicción tal y como aparecía planteada en un juicio de mayor cuantía, se opuso también a la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda, rebatió los hechos y fundamentos de derecho de los respectivos escritos de contestación de ambas partes demandadas, volviendo a solicitar la íntegra estimación de su demanda previo rechazo de las excepciones obstativas al conocimiento del fondo, y contestó a la reconvención proponiendo la excepción de defecto legal en el modo de proponerla, oponiéndose a continuación en el fondo y solicitando se la absolviera de la misma con imposición de costas a la reconviniente.

En sus respectivos escritos de dúplica la demandada y la demandada-reconviniente se opusieron al de réplica de la demandante inicial y solicitaron se dictara sentencia de conformidad con lo interesado en sus anteriores escritos.

Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 2 de septiembre de 1996 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que desestimo la demanda interpuesta por EMASA, EMPRESA CONSTRUCTORA S.A., contra FUERZAS ELECTRICAS DE CATALUÑA S.A. y URBANIZADORA CAMI-RAL S.A., declarando no haber lugar a las pretensiones formuladas por la actora EMASA, debiendo absolver como absuelvo a los demandados de las mismas, con imposición de las costas causadas a la parte actora. Asimismo procede desestimar y desestimo la demanda reconvencional formulada por la demandada URBANIZADORA CAMI-RAL S.A., contra la actora principal FUERZAS ELECTRICAS DE CATALUÑA S.A., absolviendo de la misma a la actora; con imposición de costas a la actora-reconvencional."

Interpuesto por la demandante inicial contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 1465/96 de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, dicho Tribunal dictó sentencia en fecha 21 de octubre de 1998 desestimando el recurso, confirmando la sentencia apelada e imponiendo a la recurrente las costas de la apelación.

Anunciado recurso de casación por la actora-apelante contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte, representada por la Procuradora Dª María Luz Albácar Medina, lo interpuso ante esta Sala articulándolo en tres motivos formulados al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881: el primero por infracción de los arts. 1281 párrafo segundo, 1282, 1445 y 1451 CC; el segundo por infracción del art. 1451 CC y doctrina jurisprudencial al respecto; y el tercero por infracción de los arts. 1281.2 y 1282 en relación con los arts. 1113, 1114 y 1122, todos del CC .

Personada la demandada Fuerzas Eléctricas de Cataluña S.A. como recurrida por medio del Procurador D. Eduardo Codes Feijoo, evacuado por el Ministerio Fiscal el trámite del art. 1709 LEC con la fórmula de "visto" y admitido el recurso por Auto de 8 de septiembre de 2000 , la mencionada parte recurrida presentó su escrito de impugnación solicitando se declarase no haber lugar al recurso y se impusieran las costas a la recurrente por el criterio del vencimiento y por su evidente temeridad.

Por Providencia de 24 de abril del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 28 de junio siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN

El juicio de mayor cuantía causante de este recurso de casación fue promovido por una importante empresa constructora contra una compañía eléctrica no menos importante pidiendo, en esencia, se declarase que por correspondencia materializada en oferta de 13 de junio de 1988 contestada por otra de 25 de julio del mismo año la demandante, como compradora, y la demandada habían concertado un contrato de compraventa sobre unos terrenos determinados, por precio de doscientos cincuenta millones de pesetas y con la condición suspensiva de obtener la actora una recalificación de esos terrenos por la Corporación Municipal; se declarase renunciado por la actora el derecho a que se refería dicha condición suspensiva y exigible desde luego la mencionada compraventa; se condenara a la demandada a otorgar escritura pública de venta a favor de la actora, con pago simultáneo por ésta del precio pactado; y se declarase radicalmente nula y sin ningún valor la escritura de venta de los mimos terrenos por la empresa eléctrica demandada a otra sociedad mercantil, contra la que también se dirigía la demanda, otorgada el 19 de enero de 1990.

Sobrevenida la falta de interés del litigio respecto de esta segunda demandada, ya que de común acuerdo con la primera se resolvió la compraventa documentada en la mencionada escritura, la sentencia de primera instancia hizo una pormenorizada exposición de los hechos probados según los documentos aportados por las partes y desestimó la demanda razonando, básicamente, que de la correspondencia cruzada entre actora y compañía eléctrica demandada no se desprendía la existencia de "un contrato de compraventa de los terrenos objeto litigioso, y menos consumado y definitivo", que lo único apreciable eran conversaciones previas sobre la recalificación de los terrenos con un mero principio de acuerdo a modo de promesa de venta del art. 1451 CC y que, en último extremo, no se había cumplido la condición suspensiva de la recalificación, la cual, lejos de beneficiar sólo a la actora, interesaba también a la compañía eléctrica demandada por ser ésta titular de otras muchas fincas en el mismo término municipal, a las que se extendería la recalificación.

Interpuesto recurso de apelación por la actora, la sentencia de segunda instancia lo desestimó exponiendo algo más resumidamente el contenido de los documentos incorporados a las actuaciones, calificando la relación entre las partes de precontrato o contrato preliminar que supeditaba la compraventa al cumplimiento de la condición casual pactada y añadiendo que aunque se calificara la relación de auténtica compraventa tampoco procedería estimar la demanda porque ni se había cumplido la condición ni la compradora sería la única interesada en su cumplimiento "ya que como mínimo la vendedora obtendría beneficio en los 1.000 m2 para la instalación de una estación de servicio" y, además, "lo que cuenta no es lo que cada parte haya querido desde su particular conveniencia, sino la efectividad del hecho mismo en el que están comprendidos ambas partes".

Contra la sentencia de segunda instancia recurre en casación la actora mediante tres motivos formulados al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881 y cuyo examen debe comenzar por el último porque, de ser desestimado, dejaría vacíos de contenido los otros dos, ya que si no prospera la tesis de tal motivo tercero, consistente en la renunciabilidad unilateral de la condición suspensiva por la actora al estar pactada en su solo beneficio, tanto dará que la relación entre las partes fuera un precontrato o un verdadero contrato de compraventa, pues ambas partes están conformes en que la recalificación de los terrenos litigiosos no se había producido antes de interponerse la demanda ni tampoco ha sobrevenido durante la pendencia del litigio.

No obstante, antes de examinar ese motivo tercero conviene reseñar los hechos que la sentencia recurrida declara probados en su fundamento jurídico segundo y que son los siguientes: "a) que el 13-6-1988, la actora envió a Fecsa una carta, con el siguiente texto: 'Con referencia los terrenos de su propiedad situados en el término municipal de Esplugas de Llobregat, entre la Avenida de Jacinto Esteve y Fontanet y la carretera C-245 de Cornellá a Fogas de Tordera, nuestra sociedad está interesada en la recalificación de dichos terrenos para el uso de equipamientos. Las características y situación de dichos terrenos son los siguientes: A) Utilidad actual de los terrenos. Actualmente la totalidad están afectados por la servidumbre de paso de cuatro líneas de alta tensión, por lo que su utilidad es nula. B) Situación urbanística. Actualmente están calificados como zona verde. C) Superficie aproximada. Tres hectáreas y treinta áreas. D) Los terrenos están atravesados por cuatro líneas de alta tensión, propiedad de Vds., que discurren paralelamente a la longitud de las mismas. E) De las conversaciones previas con Vds., tenemos conocimiento de una reserva por parte de Vds. de 1.000 m2 aproximadamente para la ubicación de una estación de servicio. La recalificación de los terrenos requiere: 1) Negociación y compensaciones con el Ayuntamiento de Esplugas de Llobregat, que serán por cuenta de Emasa. 2) Traslado de las líneas que fuere preciso a fin de poder utilizar los equipamientos y proyectos. Los traslados serán con cargo a Emasa. 3) Las gestiones con los organismos competentes para la calificación adecuada, serán realizadas por Emasa. 4) Una vez obtenida la calificación adecuada para equipamientos, la consecución de los permisos para la utilización de la estación de servicio, será por cuenta de Vds. 5) Después de haber estimado el coste de los apartados anteriores por cuenta de Emasa, el precio de los terrenos para la adquisición de los mismos, con las servidumbres de paso de las líneas propiedad de Vds. sería de 250.000.000 ptas. De acuerdo con lo anteriormente expresado esperamos carta de Vds en la que nos autorice a realizar las gestiones precisas en su nombre y frente al Excmo. Ayuntamiento de Esplugues, y ante cualquier otro organismo, tanto estatal, como autonómico con competencias urbanísticas, al objeto de tramitar la calificación adecuada'. b) que a la anterior carta contesta Fecsa con otras dos de fecha 25.7.1.988, en la correspondiente al documento nº 2 de la demanda, después de reproducir íntegramente la enviada por la actora, documento 1, termina con el siguiente párrafo 'Por la presente expresamos nuestra conformidad y, en carta aparte le autorizamos a realizar las gestiones precisas frente a las Autoridades locales, Autonómicas o del Estado, en el bien entendido que deberán tenernos informados del desarrollo y resultado de los mismos'. La otra carta, documento nº 3, dice textualmente 'Nos referimos a la parcela de terreno de nuestra propiedad con una superficie aproximada de 33.000 m2, sita en el término municipal de Esplugues y que se identifica en el plano adjunto. Por la presente le autorizamos para que en nuestro nombre efectúen ante el Excmo. Ayuntamiento de Esplugues y ante cualquier otro organismo, tanto estatal como autonómico con competencias urbanísticas, las gestiones precisas tendentes a obtener una calificación urbanística de dicha parcela adecuada a los fines que Vds pretenden. Obtenida por Vds la calificación urbanística que pretenden, procederíamos a venderles la citada parcela de conformidad con las condiciones que figuran en anexo a este escrito'; c) Que la actora en el momento de la presentación de la demanda, Mayo de 1.990, no había conseguido la recalificación de la finca, acompañando durante el juicio una notificación de acuerdo del Ayuntamiento de Esplugues en el que le comunican el acuerdo adoptado en sesión ordinaria el 15.3.95, a su propuesta de recalificación de la finca sita en la Avenida Jacinto Esteve y Avenida Países Catalanes (solar motocros), imponiendo a la citada finca la siguiente zonificación. Parques y jardines urbanos actuales y de nueva creación a nivel metropolitano (clave 6). Protección de sistemas generales (clave 7) y Red viaria básica (clave 5), comunicándole al mismo tiempo que a petición de Canfac S.A., se está en estudio la modificación del P.G.M., en el sector afectado por el soterramiento de las líneas eléctricas de alta tensión de Fecsa."

A partir de esos hechos no impugnados por la parte recurrente el tercer motivo de su recurso se funda en infracción de los arts. 1281.2 y 1282 en relación con los arts. 1113, 1114 y 1122, todos del CC, y su tesis consiste, básicamente, en que como "el interés en la condición (recalificación de los terrenos) era sobre todo el interés de la compradora", una importante empresa constructora; como en ningún momento se hizo depender por las partes el precio de la venta o su cuantía del resultado de la recalificación; como los riesgos de la recalificación eran riesgos de la compradora; como de los treinta y tres mil metros cuadrados objeto del contrato la demandada únicamente se reservaba mil metros aproximadamente para la ubicación de una estación de servicio; y como, en fin, en la economía del contrato no podía equipararse el interés de la parte compradora en adquirir aquella extensa superficie con el de la vendedora en la recalificación de esos pocos metros que se reservó, la conclusión no puede ser otra que la perfecta admisibilidad de la renuncia de la compradora a la recalificación, conforme al criterio seguido por la sentencia de esta Sala de 21 de noviembre de 1987.

Pues bien, semejante tesis no puede ser acogida, y por ello el motivo ha de ser desestimado, debido a las siguientes razones:

1. - El interés de la parte demandada en la condición está patentemente expresado por ella misma en su carta de 25 de julio de 1988 mediante la puntualización "en el bien entendido que deberá tenernos informados del desarrollo y resultado de las mismas", es decir de las gestiones, ya que las palabras "los mismos", en la sentencia, constituyen una mera errata, según demuestra su comparación con el documento original acompañado con la demanda (folio 33 de las actuaciones). Por tanto, los términos son tan claros que no dejan duda sobre la intención, y en punto a esta cuestión resultan inaplicables los artículos 1281.2 y 1282 CC citados en el motivo por quedar resuelta aplicando el párrafo primero de dicho art. 1281.

2. - A nadie escapa que la recalificación a gestionar por la actora necesariamente tenía que extenderse a más terrenos que los que eran objeto de negociación y, de esos otros terrenos, no sólo al que se reservaba la demandada para una estación de servicio, pues como con razón alega ésta en su escrito de impugnación del recurso de casación las actuaciones urbanísticas no se autorizan para tramos aislados, según parece sostenerse en el motivo. De ahí que, siendo propietaria la demandada de varias fincas más en la misma zona, fuese altamente probable que la recalificación se extendiera a más terrenos que los que eran objeto de negociación, con el consiguiente beneficio para ella, de suerte que la tesis de ser irrelevante la recalificación para el interés contractual de la demandada carece de verdadero sustento.

3. - De aceptarse la interpretación que se propone en este motivo resultaría que, nada más haber recibido la actora la carta de la demandada de 25 de julio de 1988, habría podido exigirle a ésta el otorgamiento de escritura pública de compraventa, y semejante conclusión, dado el texto de la correspondencia cruzada entre las partes, es francamente insostenible.

Si a todo ello se une, de un lado, que la sentencia de 21 de noviembre de 1987 citada en el motivo contempla en realidad una facultad resolutoria expresa a favor del comprador "para el caso de no conseguirse las condiciones de edificación", como por ejemplo también la más reciente de 28 de junio de 2002; y de otro, que según jurisprudencia de esta Sala la condición incorporada a un contrato se objetiviza, porque ante una obligación bilateral subordinada a un hecho condicionante lo que cuenta no es lo que cada parte haya querido desde su particular conveniencia sino la efectividad del hecho mismo en el que están comprometidas ambas partes (SSTS 27-4-89 y 31-10-92), la desestimación del motivo no viene sino a corroborarse.

Como ya se ha apuntado, la desestimación del tercer motivo del recurso hace innecesario el examen de los otros dos, ya que la razón causal del fallo impugnado está en que la condición suspensiva no se cumplió y en que tal condición no era unilateralmente renunciable.

Ahora bien, como en ambos motivos se dirigen a la sentencia impugnada determinados reproches desde argumentos que no se corresponden con la realidad, sí conviene puntualizar lo siguiente:

1. En el motivo primero, fundado en infracción de los arts. 1281 párrafo segundo, 1282, 1445 y 1451 CC, así como de la jurisprudencia sobre la interpretación restringida de este último precepto, se tacha de absurda la interpretación de la relación entre las partes como contrato preliminar o promesa de venta, aduciendo la recurrente que en realidad la propia sentencia, al dar por cierta una oferta y una aceptación a la misma, estaría definiendo un típico contrato de compraventa. Pues bien, ni la sentencia está definiendo en momento alguno un típico contrato de compraventa, sino "lo que la técnica alemana denomina precontrato y la española contrato preliminar" ya que "las partes consienten no en la celebración de un contrato de compraventa, como sostiene la actora-apelada, sino en un contrato preliminar o promesa de venta, art. 1451, de otro posterior" (palabras textuales de la sentencia), ni, desde luego, cabe sostener que el tribunal sentenciador haya infringido la jurisprudencia sobre la interpretación restringida de dicho art. 1451, al menos en contra de la actora-recurrente, pues si se vuelve al texto de la correspondencia cruzada entre las partes se advertirá cómo la conformidad de la demandada se prestaba no a la venta de los terrenos sino a las gestiones para su recalificación y cómo el tiempo verbal "procederíamos", condicional, alejaba notablemente el caso aquí examinado del abordado por la sentencia de esta Sala de 22 de abril de 1995 citada en el motivo (la operación de compraventa "se realizará..."), hasta el punto de que la interpretación de esa correspondencia cruzada como precontrato o promesa de venta bien merece calificarse incluso de generosa para con la actora-recurrente, que sin embargo la considera aquí perjudicial para ella por insuficiente. Por último, la jurisprudencia que se cita en el motivo sobre la interpretación restringida a la par que cautelosa del art. 1451 CC, debido al carácter excepcional de éste, no puede desvincularse de la que, desde la plena virtualidad de dicho precepto, reconoce la figura del precontrato como contrato preliminar o preparatorio que, si se orienta a la compraventa, tiene un régimen distinto de la compraventa misma (SSTS 15-3-45, 25-6-93, 11-10-00 y 20-4-01 ).

2. Los argumentos de este mismo motivo sobre los actos de la demandada posteriores al cruce de correspondencia son fácilmente reversibles en contra de la recurrente, porque consistiendo aquéllos no en actos externos sino en el mero silencio de la demandada ante las propuestas de la actora para otorgar escritura pública de compraventa, no se alcanza a comprender por qué la demandada había de responder a quien, sin fundamento alguno, se arrogaba derechos nunca deducibles de aquella correspondencia.

3. En cuanto al motivo segundo, formulado con carácter subsidiario del primero y fundado en infracción del art. 1451 CC y de la jurisprudencia que admite la ejecución forzosa del cumplimiento del precontrato, también dirige a la sentencia recurrida un reproche carente de base real, pues en ningún pasaje de la misma se atisba siquiera la tesis de que el incumplimiento del contrato deba traducirse en una indemnización y no en la sustitución del promitente rebelde por la autoridad judicial para la puesta en vigor del contrato definitivo. Lejos de ello, la razón causal del fallo impugnado es, según se viene reiterando en esta sentencia de casación, que no llegó a producirse la recalificación a la que ambas partes habían condicionado el buen fin de sus negociaciones, y la corrección jurídica de esta razón causal queda incólume frente al presente recurso de casación.

No estimándose procedente ninguno de los motivos del recurso, debe declararse no haber lugar al mismo y, conforme al art. 1715.3 LEC de 1881 , imponer a la parte recurrente las costas y la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español