STS, 11 de Mayo de 2001

PonenteVAZQUEZ SANDES, JOSE RAMON
ECLIES:TS:2001:3893
Número de Recurso1194/1996
ProcedimientoCIVIL - 01
Fecha de Resolución11 de Mayo de 2001
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

D. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTAD. JESUS CORBAL FERNANDEZD. JOSE RAMON VAZQUEZ SANDES

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a once de Mayo de dos mil uno.

VISTO por la Sala Primera de este Tribunal Supremo, integrada por los Excmos.Sres. Magistrados anotados al margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Asturias, como consecuencia de Juicio Declarativo Ordinario de Menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Oviedo, sobre reclamación de cantidad, cuyo recursos fue interpuesto por DÑA. Inés , representada por el Procurador D. Nicolás Alvarez Real , en el que es recurrida "ACANI,S.A" , representada por el Procurador D. José Ignacio de Noriega Arquer y defendida por el Letrado D. Juan Luis Tuero Aller.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1. El Procurador D. Rafael Cobián Gil Delgado, en representación de Acani, S.A., interpuso demanda de juicio declarativo de menor cuantía en reclamación de cantidad contra Dña. Inés , en la que tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictase sentencia por la que, estimando integramente la demanda, condene a la demandada a abonar a mi mandante la cantidad de 1.575.000 ptas (Un millón quinientas setenta y cinco mil pesetas) o aquella que resulte de la prueba o en ejecución de sentencia más los intereses legales y costas del procedimiento.

  1. - Admitida la demanda y emplazada la demandada, compareció en su representación la Procuradora Dña. Paz Richard Milla , quien contestó a la demanda, solicitando se dictase sentencia en su dia por la que se acuerde dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito ente mi represntada y Acanisa desde la fecha de 1 de diciembre de 1992, en virtud de lo dispuesto en el art. 1556 cc en relación con los arts 115 y 116 de la LAU por el incumplimiento por parte del arrendador de sus deberes como tal, condenándole a pagar a la arrendadora en concepto de indemnización la cantidad de 7.350.000 pesetas (siete millones, trescientas cincuenta mil pesetas) en concepto de indemnización por los daños causados, condenándoles al pago de las costas causadas.."

  2. - Tramitado el procedimiento con arreglo a derecho, el juez de Primera Instancia nº 4 de los de Oviedo, dictó sentencia el 2 de marzo de 1995, cuyo fallo era el siguiente: "que estimando la demanda interpuesta por la compañía Acani S.A., contra Dña. Inés y desestimando la convención deducida de adverso por esta última debo condenarla y la condeno al pago de un millón quinientas setenta y cinco mil pesetas (1.575.000), que devengará desde el 29 de julio de 1994 y hasta la presente el interés legal del dinero, y dicho índice incrementado en dos puntos desde hoy hasta su completo pago; y todo ello imponiendo a la parte demandada las costas de esta primera instancia.

SEGUNDO

Apelada la anterior sentencia por la representación de la demandada, y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Oviedo, dictó sentencia el 15 de marzo de 1996, cuyo Fallo era el siguiente: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada pro el Juzgado de Primera Instancia núm.4 de Oviedo, en autos de juicio de menor cuantía núm. 366/94, debemos confirmar y confirmamos en todos sus pronunciamientos la sentencia recurrida con imposición a la parte apelante de las costas causadas en la presente alzada."

TERCERO

1. Notificada la resolución anterior a las partes, por la representación de Dña. Inés , se presentó recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: primero.- al amparo del art. 1692.3º de la ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas reguladoras de la sentencia en concepto de incongruencia derivada de la inaplicación del art. 359 párrafo primero LEC y de la jurisprudencia en caso de sentencias absolutorias. Segundo.- Al amparo del 1692 LEC por infracción del art. 1214 del Código civil, y ello por haberse invertido la carga de la prueba.

  1. - Admitido el recurso y conferido traslado para impugnación, por el procurador Sr. Noriega, en la representación que ostenta, se presentó escrito impugnado el recurso y suplicando se dicte sentencia declarando no haber lugar al mismo, con imposición de las costas al recurrente y con los demás pronunciamientos legales.

  2. - Examinadas las actuaciones, se señaló para la votación y fallo del presente recurso el dia 27 de abril, fecha en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ RAMÓN VÁZQUEZ SANDES

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Aparece recogido en las instancias que el día 1 de agosto de 1992 la entidad demandante concedió a la demandada reconviniente en arrendamiento, como local de negocio, el piso 4º derecha de la casa nº NUM000 de la calle DIRECCION000 en la ciudad de Oviedo, por tiempo de cinco años y renta mensual de 150.000 pesetas -con la facultad de subarrendar sujetándose a las cláusulas del contrato y previo aviso a la arrendadora-, estando dicho piso dividido en ocho despachos independientes de los que uno fue ocupado por la arrendataria en uso profesional y dos de ellos aparecen utilizados, acreditadamente el 2 de diciembre de 1992 por establecimiento anterior, por el representante de la propiedad y su hijo.

La arrendataria, que tenía abonadas las rentas de los tres primeros meses -con la condonación que en parte de los dos iniciales le hizo la arrendadora-, requirió notarialmente el 17 de diciembre de 1992 a la propietaria para resolución del contrato que les unía, alegando perturbación por ocupación de parte del piso por el representante de la propiedad -con el que entendió dicha diligencia estando el mismo en el piso el siguiente día 21-, dio de baja su teléfono allí en diciembre del mismo año mientras que se había dado de alta el día 4 de ese mes en despacho abierto en otro inmueble de la ciudad.

A consecuencia de todo esto la entidad arrendadora formula demanda contra la arrendataria reclamándole, por rentas impagadas hasta el 1 de agosto de 1993 en que logró alquilar de nuevo su piso, la cantidad de 1.575.000 pesetas -o la que resulte de la prueba o en ejecución de sentencia-, con los intereses legales, a cuya pretensión se opuso la demandada alegando la privación que de parte de los despachos que integraban el piso le hizo la propietaria del mismo y formuló reconvención interesando por ello la resolución del contrato y una indemnización de 7.350.000 pesetas por los perjuicios causados, esencialmente al quedar impedido su derecho a subarrendar, a lo que se opuso la arrendadora negando la ocupación que se le atribuye.

En ambas instancias fue estimada la demanda y desestimada la reconvención por estimar inexistente una perturbación imputable a la arrendadora y, contra la sentencia de apelación, se interpone el presente recurso de casación por la demandada reconviniente.

SEGUNDO

Formulado al amparo del art. 1692-3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil el primero de los motivos de recurso denuncia haberse cometido en la instancia infracción de las normas reguladoras de la sentencia en concepto de incongruencia derivada de la inaplicación del art. 359-1 de la precitada Ley y de la jurisprudencia en caso de sentencias absolutorias.

Se argumenta que la Sala de instancia, pese a estimar probada la ocupación de lo arrendado por parte de la arrendadora - causa petendi única de la reconvención-, desestima dicha reconvención en base a que aquella ocupación fue consentida por la arrendataria introduciendo un hecho o excepción no alegados por la reconvenida y modifica así la causa petendi e incurre en incongruencia.

El motivo se sustenta de forma incompleta en lo en su día invocado en la demanda reconvencional y en la permisión del art. 115.1º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 en cuya acción se sustenta aquella, que en momento alguno se reducen al hecho material de presencia de la propiedad, a medio de su representante, en el piso arrendado y así el hecho cuarto de la contestación a la demanda principal y el hecho sexto de la reconvención, destacan el acto de fuerza impositivo para la reconviniente -"ocupó", "cambió cerradura de entrada", "cerró con llave propia los despachos que daban a la DIRECCION000 ", "introduciendo muebles", "quedar vetado su derecho a subarrendar"- que constituye, con aquel acato físico de presencia, el sustento de su reconvención para constituir ambos su obligación de probar a fin de que prospere su pretensión y si bien lograra hacerlo respecto a aquel primer presupuesto no lo logra respecto al segundo, ni aún desde la reveladora formulación de las preguntas que en ese sentido dirige a testigos que propone, y es esta carencia de resultados lo que estudia, aprecia y establece la sentencia recurrida para llegar a desestimar la reconvención sometiéndose a la causa de pedir por la que se formula, lo que obliga a la desestimación del motivo, al haber interpretado la Sala de instancia adecuadamente el art. 115.1º de la Ley arrendaticia -que responde al sentido gramatical de la expresión "perturbación" como el de "producir desorden, inquietud o intranquilidad"- según lo entendió esta Sala ya en sentencias de 27 de junio de 1959 y 28 de junio de 1968 en supuestos debidos a producciones de alteración impuesta.

TERCERO

El segundo motivo de recurso, formulado al amparo del art. 1692-4º de la Ley de Enjuiciamiento civil, denuncia haberse infringido el art. 1214 del Código Civil por haberse invertido la carga de la prueba.

La argumentación del motivo insiste en la sostenida exposición del motivo anterior y aunque su reiteración produce cierta confusión en relación a sus fines, el penúltimo párrafo de los que en el escrito de recurso integran el motivo hace referencia a la pretensión de demanda -"frente a una reclamación de indemnización por desistimiento unilateral de la arrendataria"- sostenida en la permanencia del arrendamiento sobre el total de su objeto para terminar solicitando, a causa de la alegada dejación que de la utilización hizo la arrendataria aquí recurrente, una indemnización en función del tiempo arrendaticio pactado, de la renta impagada correspondiente al mes anterior al de desalojo y de las que corresponden a los meses que desde entonces van hasta el 1 de agosto de 1993 en que la demandante consigue un nuevo arrendamiento de sus locales.

La sentencia recurrida estima la demanda en los términos en que fue planteada y al pronunciarse así prescinde de la propia apreciación que en orden a la modificación del objeto litigioso contiene en su tercer fundamento jurídico pues aún cuando el objeto de arrendamiento se le ha reducido a la arrendataria -aunque lo haya sido con su aquiescencia, como dice la sentencia- es lo cierto que dicha arrendataria sólo cuenta, desde el mes de diciembre de 1992, con la disponibilidad de seis de los ocho despachos que inicialmente constituían el objeto arrendaticio y la demandante, como le exige el art. 1214 del Código Civil, debió de probar que el precio original pactado siguió manteniéndose pese a la reducción del número de dependencias que integraban el objeto arrendado inicialmente y no lo hizo así por lo que en este punto habrá de casarse la sentencia recurrida por estimación del motivo de recurso y, revocando la de primera instancia con la misma sustentación que la anterior, ha de pasar este Tribunal a asumir las funciones de instancia para decidir sobre la pretensión de demanda manteniendo los pronunciamientos que respecto a la reconvención se hacen.

CUARTO

Producida la resolución del contrato arrendaticio en plena conformidad con lo prevenido en el art. 1124 del Código Civil al haberla aceptado la arrendadora el 1 de agosto de 1993 -desde lo que supone la concertación de un nuevo arrendamiento con otros arrendatarios sobre el mismo objeto- por el abandono de los locales y la correspondiente comunicación que al respecto le hizo la arrendataria, la situación así creada le lleva, en calidad de acreedora y arrendadora perjudicada, a pedir el resarcimiento de daños como facultad que le concede aquel precepto y ella concreta en la suma de resultas impagadas hasta aquel tiempo de efectividad resolutiva, pretensión que se ajusta a los conceptos por los que la previene el art. 1106 del mismo Código, pero no lo hace al fijar el quantum y, quizá por ello, introduce en su petición una alternativa sobre lo que resulte probado o se refleje en ejecución de sentencia.

Establecido que la arrendadora se hizo con el disfrute de dos de los ocho despachos que integraban el piso arrendado, al manos desde el 1 de diciembre de 1992 hasta aquella fecha de efectiva resolución del contrato, resulta evidente que, en puridad de principios, no puede seguir imponiéndose a la arrendataria la misma obligación de pago de renta que asumió inicialmente por el disfrute de la totalidad del local que se le arrendó y aún cuando no parece que se hayan establecido previsiones para tal evento, la necesidad de atenernos a las que la ley establece obliga a hacer el cálculo de lo reparatorio justo y así, partiendo de los criterios de proporcionalidad que tienen presentes la legislación especial arrendaticia y el Código Civil para reducir el importe de la renta ante la privación de parte del objeto arrendado y el tiempo por el que se produzca, ha de entenderse que el prorrateo de renta entre los ocho despachos que conforman el local arrendado hace, para los seis que quedaron a cargo de la ahora recurrente por el tiempo de ocho meses, que la obligación rentista ascienda a un total de 1.050.000 pesetas a las que habrá de sumarse la renta normal del mes de noviembre de 1992 que ha dejado impagada, por lo que la pretensión actora ha de estimarse en parte y fijarse cuantitativamente en 1.225.000 pesetas que devengarán el interés legal del dinero desde la interpelación judicial hecha a la demandada recurrente hasta su total pago, con el incremento que fija para ejecución el art. 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

QUINTO

Por aplicación de lo prevenido en los arts. 523 y 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, no procede hacer especial imposición de las costas causadas por demanda en primera instancia y en apelación y mantener la que en las mismas se contienen en cuanto a las causadas por la reconvención, y por disposición del art. 1715 de la propia Ley procesal no procede hacer imposición de las costas causadas en este recurso de casación, devolviéndose a la recurrente el depósito que tiene constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Con estimación en parte del recurso de casación interpuesto por Doña Inés contra la sentencia dictada el 15 de marzo de 1996 por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Oviedo conociendo en apelación de los autos de Juicio declarativo de menor cuantía nº 366/94 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de la misma Capital, casamos y anulamos la misma en cuanto estima íntegramente la demanda rectora y la mantenemos en los pronunciamientos que hace desestimando la reconvención formulada en su momento por dicha recurrente, revocamos en el mismo particular la sentencia que dicho Juzgado dictó el 2 de marzo de 1995 conociendo en primera instancia de los reseñados autos, y estimando sólo en parte la demanda rectora de autos debemos condenar y condenamos a la demandada aquí recurrente a que abone a la demandante ACANI, S.A., en concepto de daños y perjuicios originados en el cumplimiento del contrato arrendaticio litigioso y renta pendiente de pago en el mes de noviembre de 1.992, la cantidad de un millón doscientas veinticinco mil pesetas con los intereses legales desde la interpelación judicial hasta su total pago con el incremento que corresponde por aplicación del art. 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no hacemos especial imposición de las costas causadas en ambas instancias por dicha demanda, mantenemos lo en ellas dispuesto en cuanto a las causadas por la reconvención, y no hacemos especial imposición de costas en este recurso de casación, devolviéndose a la recurrente el depósito que tiene constituido.

Notifíquese esta resolución a las partes, y comuníquese a la mencionada Audiencia a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- I. SIERRA GIL DE LA CUESTA .- J. CORBAL FERNÁNDEZ.- J.R. VÁZQUEZ SANDES.- rubricafdos.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Ramón Vázquez Sandes, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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