STS 1,196/2001, 20 de Diciembre de 2001

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Palma de Mallorca, fueron vistos los autos de juicio menor cuantía, promovidos a instancia de Don Jose Francisco , actuando en su representación el Procurador Don Juan Arbona Rullán, contra Doña Amelia y Doña Gloria , ambas representadas por la Procuradora Doña Conchita Alemany Morey, y contra Doña María Teresa , Don Agustín , "Construcciones LLabrés y Montaner, S.A.", declarada en quiebra a través de los síndicos de la quiebra: Don Gaspar , Don Paulino y Don Carlos María , todos ellos declarados en rebeldía, sobre declaración de propiedad y cancelación de inscripciones registrales contradictorias.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho: "...y dictándose por el Juzgado en su día sentencia por la que se declare: A) Que D. Jose Francisco es propietario en pleno dominio del local cuya descripción se contiene en el Hecho Tercero de la demanda. B) Que el dominio del actor sobre la reseñada finca o local comercial será proclamado por el Registro de la Propiedad mediante la inscripción de la sentencia que así lo declare, a cuyo fin se expedirán los oportunos mandamientos en ejecución de sentencia. C) Que deben cancelarse las inscripciones contradictorias con el dominio que se proclama, a cuyo fin se expedirán los oportunos mandamientos al Registro de la Propiedad el Partido. D) Que los demandados deben ser condenados a estar y pasar por las anteriores declaraciones y al pago de las costas del juicio".

Admitida a trámite la demanda la Procuradora Doña Conchita Alemany Morey contestó a la misma en nombre y representación de Doña Amelia y Doña Gloria , y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación terminó suplicando al Juzgado: "...se dicte sentencia en méritos de la cual se absuelva de ella a los demandados y se condene al actor al pago de las costas del juicio."

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 5 de marzo de 1994, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta a instancia de Don Jose Francisco , actuando en su representación el Procurador de los Tribunales Don Juan Arbona Rullán, y en su defensa el Letrado Don José María Biarnes, contra: Doña Amelia . Ambas representadas por la Procuradora de los tribunales Doña Conchita Alemany Morey, y dirigidas por el Letrado Don/ña (ilegible). Doña María Teresa Don Agustín Construcciones Llabres y Montaner S.A. declarada en quiebra, a través de los síndicos de la quiebra: Don Gaspar Don Paulino Don Carlos María . Todos ellos declarados en rebeldía. Versando este procedimiento sobre declaración de propiedad, cancelación de inscripciones registrales contradictorias y condena a la parte demandada a estar y pasar por tales resoluciones, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los codemandados, imponiendo a la parte actora el abono las costas procesales".

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Sección 4ª, dictó sentencia con fecha 11 de enero de 1996, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Arbona Rullán en representación de Jose Francisco , contra la sentencia de 5 de Marzo de 1994, dictada en autos nº 1.221/92 del Juzgado nº 10 de Palma, la debemos revocar y revocamos y declarar como declaramos: 1º.- Que el actor Jose Francisco es titular del pleno dominio del local uno, del edificio nº NUM000 del PASEO000 , Ingeniero DIRECCION000 , según escritura de 18 de Marzo de 1986. 2º.- Que procede la inscripción del dominio a favor del actor en el Registro de la Propiedad, y de la finca NUM001 , libro NUM002 , Palma VII, tomo NUM003 del Archivo. 3º.- Se imponen las costas de primera Instancia a la parte demandada. No ha lugar a especial declaración respecto de las causadas en esta alzada".

El Procurador Don Isacio Calleja García, actuando en nombre y representación de Doña Amelia y Doña Gloria , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:

Motivo Primero: "Al amparo del nº 3º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción, por inaplicación, de los artículos 381 y 359 de dicha Ley, sobrevenida al no haberse pronunciado la sentencia que se impugna sobre el recurso de apelación promovido en nombre de mis representados el 9 de junio de 1.993 contra el auto dictado en fecha 3 del mismo mes por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma de Mallorca durante la sustanciación de los autos generadores de la sentencia susodicha".

Motivo Segundo: "Al amparo del nº 4º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción, por inaplicación, de la doctrina jurisprudencial concerniente al instituto de la legitimación pasiva, de la que, en lo que afecta al presente supuesto, constituyen muestras relevantes las sentencias de esa Sala de 10 de diciembre de 1.990 (Aranzadi 9.926) y 22 de octubre de 1.992 (Id. 8.597), puesto que el cambio de partes experimentado al concentrarse en don Agustín y doña María Teresa la propiedad del local de autos, provocó la pérdida de interés en el tratamiento de los problemas planteados de doña Amelia y doña Gloria a quienes represento, lo que había de justificar el apartamiento de ambas del proceso, solicitado infructuosamente del Juzgado según se ha puesto de relieve al desarrollar el Motivo Primero del recurso de casación que estoy formulando".

Motivo Tercero: "Al amparo del art. 1.692, nº 4º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción, por inaplicación, del art. 1.123 en relación con el 1.120 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial recogida en sentencias de esa Sala dictadas el 11 de junio de 1.991(Aranzadi 4.444), 16 de noviembre de 1.992 (Id 9.407) y 15 de junio de 1.995 (Id. 4.858), puesto que la resolución contractual en función de una condición resolutoria expresa tiene efectos "ex tunc", lo que implica la ineficacia radical de cuanto se hizo a partir de la fecha del contrato resuelto a causa del cumplimiento de la condición".

Motivo Cuarto: "Al amparo del art. 1.692, nº 4º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la transgresión, por aplicación indebida, del art. 1.124 del Código Civil, por cuanto la sentencia recurrida, al acoger las pretensiones del demandante, señor Jose Francisco , autoriza la entrada en juego del último párrafo de dicho precepto que protege, frente a la condición resolutoria tácita cumplida, a los terceros adquirentes".

Motivo Quinto: "Al amparo del art. 1.692, nº 4º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción, por inaplicación, del art. 1.252, párrafo tercero, del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial reflejada en las sentencias de 1º de febrero de 1.991 (Aranzadi 697), 4 de noviembre de 1.992 (Id. 9.413), y 3 de noviembre de 1.993 (id. 8.962), toda vez que la condición de causahabiente que concurre en el demandante respecto a "Construcciones Llabrés y Montaner S.A.", le obliga a estar y pasar por las consecuencias inherentes a la sentencia firme de 23 de marzo de 1.990 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Palma de Mallorca en los autos de juicio declarativo de menor cuantía sustanciados con el nº1.271/87 en méritos de la cual se decretó la resolución, con efectos "ex tunc", por cumplimiento de condición resolutoria, del negocio jurídico concertado por la sociedad nombrada, mis representados y sus hermanos don Agustín y doña María Teresa ".

Motivo Sexto: "Al amparo el art. 1.692, nº 4, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción de la doctrina jurisprudencial que consagra el principio general de que "nadie puede disponer de aquello que no es suyo", afirmada en sentencias de esa Sala de 7 de diciembre de 1.988 (Aranzadi 9.301), 16 de diciembre de 1.988 (Id. 9.470) y 18 de marzo de 1.991 (Id. 2.264), pero sobre todo en la de 3 de junio de 1.989 (Id. 4.289) que declara que "una adquisición del dominio derivativa requiere la existencia anterior de tal derecho por parte de los transmitentes, pues nadie puede dar lo que no tiene". La denuncia ha de reputarse extensiva a la doctrina jurisprudencial expresiva de que los contratos sólo generan obligaciones pero "per se" no transmiten el dominio, según sentencias de 1º de marzo de 1.993 (Aranzadi 2.030), 25 de junio de 1.994 (Id. 5.384) y 31 de enero de 1.994 (Id. 642).

Motivo Séptimo: "Al amparo del art. 1.692, nº 4º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción, por inaplicación, de los artículos 1.952, 1.953 y 1.957 en relación con el 1.930, todos ellos del Código Civil, amén de la doctrina reflejada en las sentencia de esa Sala de 27 de mayo de 1.957 (Aranzadi 2.178) y 22 enero 1.969 (Id. 195), puesto que el título invocado por el demandante, proveniente de "Construcciones Llabrés y Montaner S.A.", nunca pudo ser apto per se para la adquisición dominical pretendida. Su condición de "justo título" a efectos "prescriptivos" en el ámbito de la usucapión, conjugada con la posesión de buena fe "ánimo domini" sólo podría dar lugar a dicha adquisición del dominio cuando se superase el plazo - no alcanzado - de diez años, en las condiciones marcadas en los citados preceptos".

Motivo Octavo: "Al amparo del nº 4º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción, por inaplicación, del art. 20 de la Ley Hipotecaria que, proclamando el principio del tracto sucesivo, previene que "para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en, cuyo nombre, sean otorgados los actos referidos.- En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada".

Admitido el recurso de casación formulado y evacuando el traslado conferido, la Procuradora Doña Isabel Julia Corujo, en representación de Don Jose Francisco , presentó escrito de impugnación al recurso mencionado y terminaba suplicando a esta Sala: "...dictar sentencia por la que, desestimándose en su totalidad el recurso de casación formulado de adverso, se confirme íntegramente la sentencia recurrida; todo ello sin perjuicio de que se impongan las costas de este recurso a la parte recurrente. OTROSI DIGO: Que, de conformidad a lo establecido en el artº. 1.711 de la L.E.C., interesa la celebración de vista pública".

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 4 de diciembre de 2001, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. TEÓFILO ORTEGA TORRES

El primer motivo del recurso se ampara en el núm. 3º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil invocando infracción de los arts. 381 y 359 de la misma, por cuanto la sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca impugnada no se pronunció sobre el recurso de apelación interpuesto por las hoy recurrentes, Doña Amelia y Doña Gloria , contra el auto del Juzgado de Primera Instancia de fecha 3 de junio de 1993 denegatorio, en reposición, de lo solicitado por dichas codemandadas pretendiendo ser excluidas del juicio y sucedidas "uti singuli por los codemandados Don Agustín y Doña María Teresa , actuales titulares plenos del objeto litigioso".

Es cierto que la Sala de instancia omitió el pronunciamiento de que se trata y, por ende, en principio infringió lo dispuesto en los preceptos invocados, pero ello no basta para que el motivo deba prosperar, toda vez que: a) No nos hallamos, en rigor, ante un supuesto de cambio de partes por sucesión procesal, pues los adquirentes del inmueble litigioso, Don Agustín y Doña María Teresa ya eran codemandados, o sea que la transmisión operada realmente no produce otro efecto que concentrar el interés en el asunto en dichos adquirentes, cuya cualidad de partes procesales no se ve alterada; b) Debe notarse asimismo que, al contestar a la demanda Doña Amelia y Doña Gloria , ya se había producido la adjudicación del local a sus hermanos Don Agustín y Doña María Teresa (el día 18 de enero de 1993 y la contestación a la demanda se presentó en el Juzgado el 25 siguiente) y, no obstante, nada manifestaron al respecto -tampoco en la comparecencia prevista en los arts. 691 y ss. de la LEC, que se celebró el día 4 de marzo de 1993- hasta la presentación de su escrito fechado 15 de abril de 1993; c) No se concilia bien la actividad procesal posterior de Doña Amelia y Doña Gloria con su invocado desinterés en el asunto: en efecto, ellas mismas se personaron en la segunda instancia y hoy son únicas recurrentes en casación defendiendo sus tesis sobre la cuestión de fondo -sustancialmente la acción declarativa de dominio ejercitada por Don Jose Francisco contra los hermanos María TeresaGloriaAmeliaAgustín y "Construcciones Llabrés y Montaner, S.A." y la Sindicatura de la quiebra de ésta-; d) Respecto a la sentencia recaída en apelación, en la que se produjo el defecto denunciado en el motivo, ha de señalarse que Doña Amelia y Doña Gloria pudieron solicitar su aclaración (art. 363 LEC) para que la Sala se pronunciara sobre la apelación del auto resolutorio del recurso de reposición que confirmó la denegación del cambio de partes por sucesión procesal pretendiendo en primera instancia, con lo que se hubiera subsanado el defecto; e) Como es visto y se desprende de lo expuesto, ninguna indefensión se ha ocasionado a las recurrentes que, en definitiva, han optado libremente por continuar su actividad procesal ejercitando los pertinentes recursos y sosteniendo su oposición a la demanda por razones de fondo, no obstante -ha de insistirse en ello- su alegado desinterés en el asunto.

En conclusión, ha de perecer el motivo estudiado.

En el motivo segundo, con sede, como los que le siguen, en el art. 1692-4º LEC, se acusa infracción "de la doctrina jurisprudencial concerniente al instituto de la legitimación pasiva" que se cita, y se funda esencialmente en que "el cambio de partes experimentado al concentrarse en Don Agustín y Doña María Teresa la propiedad del local de autos, provocó la pérdida de interés en el tratamiento de los problemas planteados de Doña Amelia y Doña Gloria ..., lo que había de justificar el apartamiento de ambas del proceso, solicitado infructuosamente del Juzgado..."

Es claro que el decaimiento del motivo anterior conduce a la desestimación del ahora examinado, por lo que sólo ha de añadirse que las recurrentes no excepcionaron la falta de legitimación pasiva al contestar a la demanda en escrito presentado el día 25 de enero de 1993, o sea una semana después de haberse producido la adjudicación del local a sus hermanos Don Agustín y Doña María Teresa , por lo que debe operar la "perpetuatio legitimationis" al no haberse aprobado judicialmente la sucesión en el proceso, a más de que, obviamente, al interponerse la demanda (30 de noviembre de 1992) aún no se había producido la referida adjudicación.

El tercer motivo versa sobre infracción "del art. 1123 en relación con el 1120 del Código civil y de la doctrina jurisprudencial..., puesto que la resolución contractual en función de una condición resolutoria expresa tiene efectos "ex tunc", lo que implica la ineficacia radical de cuanto se hizo a partir de la fecha del contrato resuelto a causa del cumplimiento de la condición".

Trátase de que los hermanos María TeresaGloriaAmeliaAgustín pactaron, en documento privado de fecha 21 de febrero de 1983, con "Construcciones Llabrés y Montaner, S.A." la denominada permuta de un edificio para la construcción de otro en el que se les adjudicarían cuatro locales (datos extraídos de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Palma de Mallorca en 23 de marzo de 1990) y posteriormente se otorgaron las escrituras públicas de 13 y 31 de diciembre de 1985, sobre venta de una mitad indivisa del edificio y declaración de obra, división de propiedad horizontal y adjudicaciones, respectivamente; pero había acontecido que, en documento privado de fecha 6 de diciembre de 1984, el demandante en el actual litigio, Don Jose Francisco , había comprado a "Construcciones Llabrés y Montaner, S.A." el local señalado como número uno en el plano de planta, que es en relación al cual ahora se litiga. Y lo sucedido, en definitiva, fue que, promovido juicio declarativo de menor cuantía por los Sres. María TeresaGloriaAmeliaAgustín contra la constructora, la sentencia del Juzgado antes reseñada, que ganó firmeza, declaró resuelto el contrato celebrado en 21 de febrero de 1983, por incumplimiento de la constructora, y en consecuencia ineficaces las cesiones y demás extremos consignados en las escrituras públicas de 13 y 31 de diciembre de 1985. En el asunto que ahora nos ocupa, el Sr. Jose Francisco , poseedor del local núm. uno, demanda solicitando, en lo esencial, que se declare su derecho de propiedad sobre dicho local, y el núcleo de la cuestión planteada consiste en que las codemandadas Doña Amelia y Doña Gloria entienden que la resolución contractual pronunciada en la sentencia de 23 de marzo de 1990 tiene eficacia "ex tunc" y consecuentemente invalida las transmisiones realizadas por "Construcciones Llabrés y Montaner, S.A." en favor del Sr. Jose Francisco en 6 de diciembre de 1984 (documento privado) y 18 de marzo de 1986 (escritura pública), por lo que procedería la desestimación de la acción declarativa de dominio ejercitada por éste, contrariamente a lo decidido por la Audiencia Provincial en la sentencia ahora recurrida.

Ha de pronunciarse, pues, esta Sala sobre el alcance de la resolución contractual dispuesta en la sentencia de 23 de marzo de 1990, a cuyo respecto se tiene lo siguiente: a) Es lo cierto que, según se refiere en dicha sentencia, en la cláusula 6ª de las reflejadas en el documento privado de 21 de febrero de 1983 "se estableció como plazo previsto para la ejecución de las obras pactada el de un año y medio -18 meses- a contar desde el momento en que la constructora tomase posesión de la finca libre de ocupantes, acordándose en la estipulación 9ª de manera expresa que la inobservancia de las obligaciones contraídas por la entidad construcciones Llabrés y Montaner, S.A., sea cual fuera la entidad y transcendencia de las incumplidas autorizaría a los Sres. María TeresaGloriaAmeliaAgustín para optar entre la resolución del contrato o el riguroso cumplimiento de éste con indemnización en uno y otro supuesto de los daños y perjuicios producidos", y el incumplimiento de la constructora dio lugar a la resolución contractual, pero no comparte esta Sala el criterio de las ahora recurrentes en el sentido de que, en este caso, deba por su retroactividad dar lugar a la ineficacia de la venta realizada al Sr. Jose Francisco , pues no obstante la doctrina jurisprudencial que, en términos generales, es favorable a la eficacia retroactiva de la resolución contractual ("ex tunc"), tesis no exenta de fundadas dudas cuando se trata de relaciones obligatorias duraderas, han de precisarse las muy peculiares circunstancias concurrentes en este caso y muy significativamente que el incumplimiento básico imputado a "Construcciones Llabrés y Montaner, S.A." en el pleito anterior lo fue en relación con la cláusula 6ª del documento privado de 21 de febrero de 1983 sobre el plazo de ejecución de las obras, obligación de hacer, lo que podría llevar a la aplicación del art. 1120-2º del C.c. por remisión del art. 1123-3º; cierto que estos preceptos regulan otro tipo de situaciones "inter partes" (pérdida de la cosa, frutos e intereses), pero lo es también que contienen modulaciones del principio de retroactividad; mas no es ello lo que esencialmente fundamenta el rechazo de este motivo sino que como bien ha apreciado el Tribunal de instancia, cuando se otorgan las escrituras públicas de 1985 en que se formaliza la adquisición realizada por la constructora, ni siquiera se alude al documento privado de 21 de febrero de 1983, lo que realmente es decisivo dado que los transmitentes son los hermanos María TeresaGloriaAmeliaAgustín , codemandados en el actual proceso, quienes crean una situación completamente ajena a la existencia de la condición resolutoria y ello cuando, además, según declara la sentencia recurrida, al iniciarse el pleito anterior (1987) "era ya un hecho conocido y público que el actor era dueño del local desde el 31 de diciembre de 1985" y, sin embargo, no fue entonces demandado; b) Precisamente por la anómala situación creada por los Sres. María TeresaGloriaAmeliaAgustín a que se ha hecho referencia, bien pudiera también entenderse que, al no aludirse a la condición resolutoria en los documentos públicos, al tercero Sr. Jose Francisco sólo le sería aplicable lo dispuesto en el art. 1124 del C.c. para las obligaciones recíprocas, y así resulta aún más patente que la protección a los derechos del tercero de buena fe -como es el Sr. Jose Francisco - procede en aplicación de lo previsto en el art. 1295-2º y 3º por remisión del último párrafo del 1124; y c) En conclusión, ha de rechazarse el motivo examinado, así como también el 4º en que se insiste en la aplicación indebida por la Audiencia Provincial del art. 1124 del C.c.

Se invoca en el quinto motivo infracción del art. 1252-3º del C.c. y doctrina jurisprudencial "toda vez que la condición de causahabiente que concurre en el demandante respecto a "Construcciones Llabrés y Montaner, S.A.", le obliga a estar y pasar por las consecuencias inherentes a la sentencia firme de 23 de marzo de 1990 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palma de Mallorca en los autos de juicio declarativo de menor cuantía sustanciados con el nº 1271/87 en méritos de la cual se decretó la resolución, con efectos "ex tunc", por cumplimiento de condición resolutoria, del negocio jurídico concertado por la sociedad nombrada" y los hermanos GloriaAmeliaAgustínMaría Teresa .

Bastará recordar aquí que la sentencia de 23 de marzo de 1990 declaró resuelto el contrato celebrado en 21 de febrero de 1983 e ineficaces la cesión de participación inmobiliaria indivisa efectuada en 13 de diciembre de 1985 y las declaraciones de constitución y disolución de comunidad y de adjudicación de partes determinadas de edificio articuladas en la escritura pública de 31 de diciembre de 1985, pero no se pronunció en modo alguno sobre los efectos respecto a un tercero, el Sr. Jose Francisco , que es de lo que ahora se trata. Siendo así, es evidente que se hallan ausentes los requisitos determinantes de la cosa juzgada material, según el art. 1252 del C.c., consistentes en la identidad causal y, en un sentido más amplio, de identidad de cuestión (Ss. de 22 y 25 de junio 1982, 10 y 17 de febrero 1984, 11 de octubre de 1988 y 30 de septiembre 2000), de donde se sigue el decaimiento del motivo.

En el sexto motivo se denuncia "infracción de la doctrina jurisprudencial que consagra el principio general de que nadie puede disponer de aquello que no es suyo" y de la "expresiva de que los contratos sólo generan obligaciones pero per se no transmiten el dominio".

No sólo por cuanto se ha razonado para el rechazo de los motivos tercero y cuarto, sino también porque en el ahora examinado las recurrentes incurren en contradicción, debe decaer asimismo éste. En efecto, la ineficacia "a posteriori" de la adquisición del local litigioso por el Sr. Jose Francisco (documento privado de 6 de diciembre de 1984 y escritura pública de 18 de marzo de 1986) es un presupuesto de las tesis sostenidas por las recurrentes, que se fundan esencialmente en las consecuencias de la resolución e ineficacia de los contratos celebrados por "Construcciones Llabrés y Montaner, S.A." y los hermanos María TeresaGloriaAmeliaAgustín (Sª de NUM000 de marzo de 1990), todo lo cual implica el reconocimiento de la adquisición realizada anteriormente por el Sr. Jose Francisco . Por otra parte, los contratos reflejados en el documento privado de 1984 y la escritura pública de 1986 son título idóneo a los efectos del art. 609 del C.c y, en cuanto a la tradición, tampoco es discutible estando probada la posesión del local por el comprador, que hace incluso innecesario referirse a la posible tradición instrumental (art. 1462-2º del C.c.).

Consecuentemente tampoco debe prosperar el motivo séptimo que versa sobre infracción e los arts. 1952, 1953 y 1957 en relación con el 1930, todos ellos del Código civil, "puesto que el título invocado por el demandante, proveniente de "Construcciones Llabrés y Montaner, S.A", nunca pudo ser apto per se para la adquisición dominical pretendida. Su condición de "justo título" a efectos "prescritivos" en el ámbito de la usucapión, conjugada con la posesión de buena fe "animo domini" sólo podría dar lugar a dicha adquisición del dominio cuando se superase el plazo -no alcanzado- de diez años, en las condiciones marcadas en los citados preceptos".

Dicho ya que el Sr. Jose Francisco adquirió la propiedad del local, las consideraciones hechas en este motivo por las recurrentes sobre el mismo tema introduciendo la alegación de que el título "manejado por el demandante" sólo sería el "justo título contemplado en el art. 1952" que a lo más podría dar lugar a la usucapión, son del todo irrelevantes.

El motivo octavo acusa infracción del art. 20 de la Ley Hipotecaria en relación con que Don Agustín y Doña María Teresa son en la actualidad los titulares registrales de la finca y no "Construcciones Llabrés y Montaner, S.A." de quien trae causa el Sr. Jose Francisco .

No ha de prosperar tampoco este último motivo del recurso porque la procedencia de la inscripción del dominio del local en el Registro de la Propiedad a favor del Sr. Jose Francisco se declara en la sentencia recurrida dictada en el juicio declarativo correspondiente, en el que la demanda se ha dirigido contra quienes el asiento de que se trata concede algún derecho, según establece el art. 40 de la Ley Hipotecaria en concordancia con el principio general, enunciado en el art. 1-3º de la misma Ley, según el cual los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales.

La desestimación de la totalidad de los motivos del recurso conlleva la de éste, con la preceptiva condena en costas a las recurrentes, según dispone el art. 1715, in fine, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español