STS 1024, 14 de Noviembre de 1994

Por Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Arévalo

de 9 de enero de 1991, se desestima la demanda del actor en la que se

suplicaba "estimando la división de la comunidad de bienes sobre la finca

destinada a garaje y patio, con venta de la misma en pública subasta con

admisión de licitadores extraños y distribución del precio obtenido entre

los copropietarios en proporción a sus respectivas participaciones en la

cosa común, con expresa condena en costas a los demandados que se

opusieran...", en donde destaca de la prueba acreditando lo que consta en

el F.J.1º apartado f) y el F.J.2º; Sentencia que fue objeto de apelación

por la parte actora, que se resolvió por la de la Audiencia Provincial de

Ávila, de 11 de septiembre de 1991, confirmando la de la apelación y

desestimando por lo tanto la demanda; sobresaliendo fundamentalmente,

cuanto aparece en su F.J.1º, esto es: "ha de indicarse que como ya se

reconoce por el actor, dicho garaje tiene una identidad estética y

arquitectónica con el edificio propiedad de don Cornelio(hecho 2º de las

conclusiones) lo que confirma el reconocimiento judicial, a lo que ha de

añadirse que tanto de esta diligencia como del informe pericial emitido por

don Joaquín, nombrado de común acuerdo por las partes,

resulta que ese garaje y la NUM000planta, dividida en dos dependencias,

que el actor incluye como perteneciente a la finca común, forman parte

inseparable del edificio construido y levantado por don Cornelioen

terreno por él adquirido en escritura pública de 29 de marzo de 1971 que

fue segregado de la que fue originariamente finca matriz y cuya extensión,

incluyendo tal garaje, tiene 144 metros cuadrados por lo que cabe dentro de

los 148 adquiridos (ff. 89 a 91 y 143) y si bien existe una discordancia

entre tal realidad física extrarregistral y la que consta en el Registro de

la Propiedad, pues en éste aparece que el terreno cuestionado tiene su

entrada por la Plaza DIRECCION000s/n, de Fontiveros, cuando lo

cierto es que se compone únicamente de un corral anejo a las edificaciones

existentes, sin salida a la vía pública más que por los garajes que allí

hay, uno de los cuales pertenece a la finca registral núm. NUM001, propiedad

de don Marco Antonioy doña Laura, y, el otro, a la finca

núm. NUM002, propiedad exclusiva de don Cornelio, esa discrepancia que se

refiere a datos físicos de la finca y que, por tanto, están fuera de las

garantías que produce el Registro (ss. de 15 de junio y 13 de marzo de

1989, 13 de noviembre, 23 de octubre y 24 de julio de 1987, 28 de marzo de

1979, 30 y 3 de junio de 1974) debe resolverse en favor de la realidad

extrarregistral (ss. de 15 de mayo de 1985, 10 de julio y 24 de enero de

1984 y 26 de octubre de 1981) sin que la alegación del recurrente de que

tenía que haberse ejercitado por el demandado petición impugnatoria de la

inscripción pueda acogerse pues el art. 38 de la L.H. se refiere en ese

punto, al demandante y no al demandado (vid. ss. de 16 de mayo de 1983 y 22

de septiembre de 1965) pudiendo perfectamente don Corneliouna vez que

sea firme esta sentencia, pedir, si le interesa, que se adecuen los

asientos del Registro a tal realidad extratabular debiendo añadirse, ya

para finalizar, que la argumentación del demandante de que a la extensión

de la edificación debería haberse sumado el terreno correspondiente a los

balcones y voladizos para hallar la totalidad e la superficie no es de

recibo, ya que el problema de si esos huecos son, o no, legales para nada

afecta a la medición del solar, repulsa que debe predicarse, igualmente, y

ello hubiera bastado para configurar la sentencia, respecto a la acción de

división de cosa común ya que si el actor conceptuaba lo litigioso como un

todo indivisible y en él se integraba un garaje construido y poseído por el

demandando, esa acción de división era inapropiada, razones que llevan a la

desestimación de la apelación entablada...", frente a cuya sentencia se

interpone el presente recurso de Casación por la parte actora, con base a

los siguientes motivos, que son objeto de examen por la Sala.

En el PRIMER MOTIVO, se denuncia al amparo del núm.5 del

art. 1692 L.E.C., la no aplicación del art. 39 de la L.H., y todo ello

según literalmente en el apartado A) de dicho motivo se dice: "El

demandante, don Marco Antonio, ejercita contra sus hermanos

don Cornelioy doña Laura, acción de división de

la comunidad de bienes sobre la finca que, según dice, está destinada a

garaje y patio y que constituye el resto de la finca matriz inscrita en el

Registro de la Propiedad de Arévalo con el núm. NUM003, solicitando, asimismo

su venta en pública subasta con admisión de licitadors extraños. El

demandado don Cornelio, se opone alegando que el garaje, con salida a la

vía pública no forma parte de la zona litigiosa sino que se integra en la

edificación construida por él en el solar de su propiedad de suerte que la

finca, objeto del pleito, es simplemente un corral o patio auxiliar de las

edificaciones existentes. Ese garaje y la NUM000planta, dividida en dos

dependencias, que el actor incluye como perteneciente a la finca común,

forman parte inseparable del edificio construido y levantado por don Cornelioen terreno por el adquirido en escritura pública de 29 de marzo de

1971. Existe una discordancia entre tal realidad física extrarregistral y

la que consta en el Registro de la Propiedad, pues en este parece que el

terreno cuestionado tiene su entrada por la DIRECCION000

s/n, de Fontiveros, cuando lo cierto es que se compone únicamente de un

corral anejo a las edificaciones existentes sin salida a la vía pública más

que por los garajes que allí hay, uno de los cuales pertenece a la finca

registral núm. NUM001, propiedad de don Marco Antonioy doña Lauray, el otro a la finca núm. NUM002, propiedad exclusiva de don Cornelio...", que estos hechos declarados probados, significan que hay

inexactitud del Registro, pues el art. 39 de la L.H. dice "Por inexactitud

del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos

inscribibles existe entre el Registro y la realidad jurídica

extrrarregistral", en el caso objeto de este recurso, la discrepancia no es

meramente física, sino jurídica, por las razones que se indican al

respecto. El motivo no puede prosperar, porque pretende como objeto del

mismo (incluso como se verá, por el resto de los motivos) sostener la

versión parcial de que en esa discrepancia, la prevalencia habrá de ser la

de la constancia de la inscripción Registral, sobre la realidad acreditada

en autos; y en méritos a cuanto se expone por la Sentencia recurrida, de la

discordancia entre la realidad física y la realidad extrarregistral, es

evidente pues, que sobre ello, habrá de resolverse para deshacer esa

discrepancia, teniendo en cuenta lo que se ha comprobado por los órganos

judiciales, en el ejercicio de su principio de inmediación, destacando al

respecto, que frente a cualquiera que sean las razones singulares expuestas

por el motivo, prevalece no solo cuanto se ha transcrito del F.J.1º de la

Sentencia recurrida, sino asimismo, de la confirmada por la Audiencia, en

relación con lo expuesto, específicamente por la primera sentencia, en

particular en el apartado f) y el F.J. 2º), (que dicen así: "Existe una

discrepancia ente el Registro y la realidad física estrarregistral toda vez

que, a pesar de que de conformidad con los títulos de propiedad las fincas

registrales núm. NUM002propiedad de don Cornelio, y núm.NUM001

propiedad de don Marco Antonioy doña Laurano

son colindantes al aparecer que la finca registral núm. NUM003(y que

pertenece, en comunidad, a las hoy partes en el proceso) tiene su entrada

por la DIRECCION000sin número estando, por consiguiente,

situadas entre aquellas resulta que, de hecho, la finca núm. NUM003queda

reducida a un patio interior con el único valor de corral o zona de

dependencias anejas a las edificaciones existentes sin salida a la vía

pública a no ser por los garajes existentes uno perteneciente a la finca

registral núm. NUM001y el otro que forma parte indisociable de la finca núm.

NUM002(hecho acreditado a los folios 72 y 73 de autos en relación con los

folios 74, 143 y 144 45 y siguientes). ...Se ejercita, en el presente

procedimiento, por la parte actora, una pretensión dirigida a la división

de la comunidad de bienes constituida, entre actora y codemandados, sobre

la finca destinada a garaje y patio que requiere, para su prosperabilidad y

como 'prius' lógico, que efectivamente exista constituida una comunidad

sobre los elementos reseñados en la forma que establece la actora (croquis

al folio 13 de autos) circunstancia ésta que no se produce en el supuesto

de autos y ello debe determinar la desestimación de la presente demanda por

cuanto se pretende incluir como objeto de la comunidad un garaje que forma

parte del edificio construido y propiedad de don Cornelio

quien con fecha 29 de marzo de 1971 compró a doña Franciscay doña Montserrat

148 metros cuadrados de solar (apartado b) del fundamento

primero) solar sobre el que se levanta, en la actualidad, un edificio

destinado a farmacia, vivienda y garaje como se constató no sólo por la

diligencia de reconocimiento judicial (folio 143 de autos) sino también en

la practica de la prueba pericial en la que, a la cuestión concreta

suscitada por la actora y en la que pretendia se determinaran exactamente

los linderos de las fincas, el arquitecto don Joaquín,

nombrado de común acuerdo por las partes, dictaminó con total rotundidad

que la separación entre las fincas registrales números NUM002y NUM001

constituida por la pared medianera existente entre los dos garajes (folios

144 y 73 de autos) añadiendo, además, que la finca registral núm. NUM002

propiedad del codemandado don Cornelioefectivamente mide 148

metros cuadrados tal y como consta en el Registro con inclusión en la

medición del garaje que se pretende arrogar, sin ejercicio de acción

reinvidicatoria alguna, como copropiedad de la actora basándose, para ello,

en la presunción de exactitud registral que, si bien es recogida por el

art. 38 de la L.H., no es menos cierto que tal presunción no es 'iuris et

de iure' por lo que la misma (relativa a que según el Registro el patio

interior objeto de comunidad tiene su salida a la calle DIRECCION000a través precisamente del garaje aludido) ha quedado plenamente

desvirtuada por la prueba obrante en autos máxime cuanto la finca registral

núm. NUM001se segregó con posterioridad a la que es propiedad e don Cornelioy bien pudiera haberse producido la discordancia como

consecuencia de la actuación del demandante y doña Lauraa la

sazón propietarios de aquella"), teniendo en cuenta que esa discrepancia ha

sido resuelta por el ejercicio prístino del principio de inmediación

judicial, ya que -como manifiesta la primera sentencia-, se practicó el

reconocimiento de las propiedades en conflicto para demostrar la exacta

ubicación del garaje controvertido, a efectos del ejercicio de la acción

divisoria, avalado todo ello, por la práctica de la prueba pericial, en

donde de forma evidente se constata, que la separación de las fincas

registrales núm. NUM002del demandado y NUM001del actor, está constituida por

la pared medianera existente entre los dos garajes -y no según la

descripción del motivo- y demás datos fácticos que se acreditan en la

misma, lo que ha de prevalecer, siendo ocioso reiterar al punto que la

exactitud registral no puede abarcar los datos físicos a que se refieren

los asientos registrales relativos a las inscripciones, y no solo acerca

del contenido de los mismos, sino en lo relativo incluso a sus linderos (de

ahí que el contrato que aduce el motivo en el citado art. 39 L.H., no se

configure de inexactitud con discrepancias semejantes), por cuanto que, eso

es una presunción "iuris tantum" que debe ceder ante la realidad

controvertida, comprobada de "visu" como ha ocurrido en el caso de autos,

de tal forma que cuando se plantea una controversia sobre aspectos de

extensión o delimitaciones, de cuanto consta en el Registro, deberá

prevalecer solo si frente a ello no existen otros medios probatorios en

contra, y no como en el caso del litigio, cual por la abundante prueba

practicada, y por la convicción directamente obtenida por los órganos

juzgadores, se ha demostrado la quiebra de una verdad formal habrá de

prevalecer la realidad extrarregistral sobre la registral, como se dice, en

materia respecto a los datos físicos de los terrenos en conflicto; habida

cuenta lo anteriormente razonado no es posible la pretensión de la parte

actora, que pretende incluir como objeto de la comunidad, un garaje que

forma parte del edificio construido y propiedad de don Cornelio(codemandado) sin que sea posible ejercitar sobre los mismos la

acción divisoria, por lo que el motivo ha de rehusarse; al igual que el

resto de los motivos, que pretenden el mismo objetivo en los siguientes

términos: en el SEGUNDO, la denuncia de la aplicación indebida de la

jurisprudencia contenida en las sentencias que se citan; en torno a esa

afirmación de la recurrida de que se trata de una discrepancia referida a

datos físicos de la finca, y que, por lo tanto, están fuera de la garantía

del Registro; a lo que se responde con la tesis en el concepto motivo

procedente, por lo cual, procede aplicar la misma doctrina. En el TERCER

MOTIVO, se denuncia por igual vía jurídica, la infracción del art. 1º,

párrafo 3º de la L.H., y sus arts. 40 y 214, también de la L.H., al afirmar

que los asientos del Registro, están bajo la salvaguardia de los

Tribunales; igualmente se afirma, que lo que no puede hacer un Tribunal, es

declarar que el asiento por el cual una finca linda con la vía pública, no

se ajusta a la realidad extrarregistral; que debió por lo tanto la Sala,

proceder a la rectificación del asiento, conforme a lo prevenido en el art.

40, apartado 3 de la L.H., e incluso, si se hubiese tratado de un error

material, procedería la resolución rectificatoria; todas son afirmaciones o

juicios parciales, que en nada pueden suponer frente a la convicción del

juzgador, respecto a cual es la realidad controvertida y que esa

discrepancia entre un mundo y otro, ha quedado perfectamente esclarecida en

beneficio de la realidad extrarregistral, tal y como se razonó en el motivo

En el CUARTO MOTIVO, se denuncia por la misma vía, la violación

por no aplicación del art. 400 C.c., tratando de demostrar que la

pretensión del actor se basa en dicho precepto; naturalmente que ello sería

exacto si se partiese de que el actor es copropietario, y que el objeto que

se pretende dividir, está incluido dentro de la comunidad, y como ello no

acontece (por lo anteriormente razonado), procede igualmente el rehúse del

motivo. En el QUINTO MOTIVO, por la vía del extinto núm. 4 del art. 1692

L.E.C., se denuncia el error en la apreciación de la prueba, en que ha

incurrido la Sentencia recurrida, basado en los documentos; escritura de 26

de abril 1976 (documento núm.2 de la demanda); certificación registral de

la descripción del edificio colindante; escritura de 29 de marzo de 1971

(documento núm. 1 de contestación a la demanda). Tampoco el motivo es de

recibo, porque dichos documentos son básicos en sí, o tenidos en cuenta por

la Sala al emitir su resolución, teniendo en cuenta la abundante

jurisprudencia que afirma que el error de hecho, solo es posible

apreciarlo, cuando frente a los documentos tenidos en cuenta por la Sala

sentenciadora, se oponen otros de los cuales se deriva a través de la

literosuficiencia, el error denunciado, pero no cuando dichos documentos

son los originarios y han sido tenidos en cuenta por la Sala al resolver,

por lo cual, el motivo ha de rehusarse. En el SEXTO MOTIVO, se denuncia la

infracción del art. 396 C.c., basándose el motivo en las dos afirmaciones

siguientes: que aunque la finca litigiosa sirviese de hecho de corral a los

dos edificios colindantes, no cabía extender a ese corral la copropiedad de

los edificios; igualmente, que porque ese corral no es base física de

ninguno de los edificios, que están construidos sobre fincas independientes

y previamente segregadas; que la sentencia recurrida aplica indebidamente

el art. 396 C.c. sin parar mientras en la doctrina recogida anteriormente,

por lo que incurre en la infracción que denunciamos. Tampoco el motivo se

acepta, ya que insiste en la misma irregularidad de discrepar de la

resolución y de la convicción de la Sala, respecto a las diferencias

físicas entre la constancia del Registro y la extrarregistral; por lo cual,

con el rehúse del motivo, procede la DESESTIMACIÓN DEL RECURSO, con los

demás efectos derivados.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida

por el pueblo español.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE

CASACIÓN interpuesto por el Procurador don Ángel Luis Mesas Peiró,en nombre

y representación de DON Marco Antonio, contra la Sentencia

pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Ávila, en

fecha 11 de septiembre de 1991, condenamos a dicha parte recurrente al pago

de las costas ocasionadas en este recurso y pérdida del depósito

constituido al que se dará el destino legal. Y a su tiempo comuníquese esta

resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los Autos y

Rollo de Sala en su día remitidos.

ASÍ POR esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN

LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,

mandamos y firmamos.JOSE LUIS ALBACAR LOPEZ.-JESUS MARINA MARTINEZ-PARDO.-

TEOFILO ORTEGA TORRES.-RUBRICADO.-PUBLICACION.- Leída y publicada fue la

anterior sentencia por el EXCMO. SR. DON JESÚS MARINA MARTINEZ-PARDO,

Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando

celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el

día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.