STS 1125/2008, 26 de Noviembre de 2008

1.- La Procuradora Doña María Fernández Roche, en nombre y representación de Don Narciso, interpuso demanda de juicio de cognición, contra Don Lucio, Don Cornelio, Doña Marcelina y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que estimando íntegramente la demanda y en la que se declare: 1.- La vigencia del contrato de arrendamiento suscrito por Don Narciso del local de negocio sito en el bajo de la calle Sopranis 2 de Cádiz, el derecho de mi mandante a que le sea entregado nuevamente del local cuando finalicen las obras en el edificio ordenadas por el Ayuntamiento a cargo de los propietarios quedando suspendido por igual periodo la obligación de pago de las rentas. 2.- Se declare el derecho de retorno al local arrendado de Don Narciso una vez finalizen las obras, manteniendo la renta en las mismas condiciones actuales aplicando lo dispuesto en el artículo 81.2 y 87 de la LAU. 3.- Alternativamente, para el caso de que no se estimara lo solicitado en primer y segundo lugar y se diera por resuelto el contrario de arrendamiento suscrito con mi mandante, se condene a los demandados solidariamente a que indemnicen a mi mandante en al cuantía de lo que normalmente se abone por traspaso de locales de negocio de similares características, traspaso que estimamos podría ascender a 10.000.000 ptas valoración estimativa y, sin perjuicio de que se establezca la cuantía en periodo o en su defecto en ejecución de sentencia conforme a las bases que en la misma se establezcan. 4.- Se condene a los demandados tanto si se estima la petición 1 y 2 como si se estima la solicitud 3, alternativa a las dos primeras, a que indemnicen a Don Narciso en la cuantía a que ascienden los daños y perjuicios causados tanto por las pérdidas materiales ocasionadas a causa del precintado y cierra del local de negocio arrendado y que se concretan en las liquidaciones abonadas a los trabajadores a causa de la extinción de la relación laboral por el cierre del negocio que ascienden a 2.563.831 pesetas a la mercancía perdida valorada en 306.373 ptas y la maquinaria, mobiliario y enseres existentes en el local inventariados, valorados en la cantidad de 1.038.000 ptas de manera estimativa y sin perjuicio de posterior valoración contradictoria en periodo probatorio o en el momento procesal oportuno, así como en la ganancia dejada de obtener desde la fecha en que se precintó el negocio, esto es desde el 20 Octubre de 2000 hasta la fecha en que vuelva a entregarse el mismo o hasta la de su jubilación, que tendrá lugar el 27 de septiembre de 2002, caso de que llegada dicha fecha aun no se hubieran finalizado las obras y entregado el local o hasta la fecha en que se abone el importe del precio de traspaso solicitado con carácter alternativo cantidad que se cuantifica en la suma de 10.000 pesetas diarias. 5.-Se condene a los demandados al abono de los intereses legales por conceptos indicados al tipo de interés legal del dinero incrementado en dos puntos a partir de sentencia, con expresa imposición de las costas a los demandados.

2. - El Procurador Don Ramón Hernandez Olmo, en nombre y representación de Doña Marcelina y Don Lucio, contestó a la demanda y formulo reconvención, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se declare: a) La resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 13 de febrero de 1963 por concurrir en el caso de autos la causa 5º del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Texto 1964 ) y, subsidiariamente, para el caso de no ser acogida la anterior pretensión, b) La resolución contrato de arrendamiento suscrito en fecha 13 de febrero de 1963 por concurrir en el caso de autos el supuesto previsto en el párrafo 2 del artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( Texto de 1964 ).

   La Procuradora Doña María Fernández Roche, en nombre y representación de Don Narciso, contestó a la reconvención oponiendose a los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y termino suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que desestime en su integridad la demanda reconvencional con expresa imposición de las costas a los demandados reconvinientes.

3. - Propuestas y admitida la prueba, se practicó esta previa celebración de los trámites pertinentes al juicio oral. La Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Cádiz, dictó sentencia con fecha doce de junio de 2002, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimo la demanda formulada por Don Narciso, representado por la Procuradora Doña María Fernández Roche, contra Don Lucio, Don Cornelio y Doña Marcelina, representados por el Procurador Don Ramón Hernández Olmo, no ha lugar a las pretensiones por aquel deducidas contras estos, con expresa condena en costas al actor. Estimar la reconvención promovida por Don Lucio ; Don Cornelio y Doña Marcelina, representados por el Procurador Don Román Hernández Olmo, contra Don Narciso, representado por la Procuradora, Doña María Fernández Roche, y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio, sito en la calle Soprania núm 2 bajo de Cádiz, que vincula a los litigantes, y condenó al actor reconvenido a estar y pasar por esta declaración con expresa imposición de las costas ocasionadas en este juicio.

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Don Narciso, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Cádiz, dictó sentencia con fecha 28 de julio de 2003, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de que dimana este rollo, debemos confirmar y confirmamos la misma, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

1.-Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de Don Narciso, con apoyo en los siguientes MOTIVOS : PRIMERO.- Al amparo del artículo 477.1.2 número 3 y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Existencia de arrendamiento solidario, interpretación de la voluntad de los contratantes. Se citán como infringidos por aplicación indebida el artículo 114 5º LAU 1964, e igualmente infringido por inaplicación o interpretación incorrecta de los artículos 1137, 1138, 1281, II, 1285 del Código Civil. Citando seguidamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo contradictoria: SSTS de 31 de mayo de 1985; 11 de Marzo de 1931; 22 de marzo de 1950; 30 de Marzo de 1973; 4 de mayo de 1973; 2 de marzo de 1981; 6 de Diciembre de 1982; 14 de junio 1982; de 26 de Abril de 1985; de 19 de Julio de 1989; 20 de Octubre de 1986; 27 de marzo de 1987 y de 12 de marzo de 1987.SEGUNDO.- Al amparo del artículo 477.2. número 3 y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : La sentencia recurrida en su Fundamento Jurídico Cuarto infringe por interpretación incorrecta los artículos 1554.2 ; segundo párrafo del artículo 1559 y 1556 del Código Civil, inaplicación del artículo 1554.3 del Código Civil y 197 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, vulneración de los artículos 7, 1101, 1104 y 1106, en concordancia con el 1554.3 del Código Civil preceptos que regulan las obligaciones del arrendador, las consecuencias de su incumplimiento, la diligencia exigible según la naturaleza de la obligación y las circunstancias de las personas del tiempo y del lugar SSTS de 30 de mayo de 1951; 30 de septiembre de 1957; 19 de diciembre de 1964; 9 de marzo de 1964; 21 de junio de 1995; 20 de Octubre de 1992; 5 de Julio de 2000 y 11 de marzo de 2002.TERCERO.- Al amparo del artículo 477.1. 2 número 3 y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, La sentencia recurrida en su Fundamento Jurídico Cuarto infringe por aplicación indebida el artículo 1556 y 1559.2, último párrafo en relación con el artículo 1554.2. del Código Civil, e infringe por violación la doctrina de este Alto Tribunal que establece la obligación de preaviso en el caso de que las reparaciones afecten al objeto del contrato de arrendamiento sin que exista obligación de exigir al propietario el mantenimiento del inmueble en condiciones amparable dentro del 1554.3. del Código Civil, que sin imputables a este por imperativo legal: STTS de 7 de diciembre de 1984; 10 de noviembre de 1993; 20 de junio de 1980; 9 de marzo de 1964 y 14 de marzo de 1973. CUARTO.- Conducta omisiva de los arrendadores. Infracción por inaplicación de los arículos 389,1902 y 1907 del Código Civil: SSTS de 20 de junio de 1980;19 de noviembre de 1966; 15 de abril de 1970; 5 de julio de 1977; 7 de octubre de 1991 y 10 de mayo de 1982.

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 27 de febrero de 2007, se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizen su oposición en el plazo de veinte dias.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, a la Procuradora Doña Teresa Castro Rodríguez, en nombre y representación de Doña Marcelina, Don Lucio y Don Cornelio, presentó escrito de impugnación al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día trece de noviembre del 2008, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA

En juicio de arrendamientos urbanos, arrendador y arrendatario cuestionan en derecho de este último a continuar en la relación arrendaticia que les vincula en virtud de la acción ejercitada por cesión inconsentida y ruina del local arrendado, sito en la calle Sopranis nº 2 de Cádiz, frente a la también deducida por el arrendatario tendente a retornar al mismo una vez finalicen las obras de rehabilitación de la totalidad del inmueble, junto con una indemnización por los daños y perjuicios causados.

Las sentencias de ambas instancias desestimaron la demanda, al entender que, por una parte, existió cesión inconsentida y por tanto transmisión no autorizada por el arrendador, al jubilarse uno de los titulares y continuar el otro la explotación del negocio, y, por otra, que se perdió o destruyó el local, sin que exista derecho alguno a ser indemnizado el arrendatario al no reputarse culposa la actuación del arrendador.

Contra la sentencia recurre el actor reconvenido alegando interés casacional por oposición de la sentencia la jurisprudencia del Tribunal Supremo, a través de la infracción del artículo 114.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, citados, entre otros, en el primer motivo, al considerar que no existió transmisión inconsentida por no ser necesario pacto expreso de solidaridad ni que esta conste de forma expresa. El motivo se fundamenta a partir de una numerosa cita de sentencias tanto de ésta Sala como de distintas Audiencias Provinciales, sobre la solidaridad del vínculo entre los arrendatarios.

Se desestima.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no prohíbe la solidaridad arrendaticia, por más que esté contemplando en términos generales situaciones de arrendador y arrendatario únicos, y ello permite transformar una relación singular en plural, como tiene reconocido la doctrina de esta Sala, sin que conlleve el que a este último supuesto hayan de aplicarse las mismas reglas, especialmente cuando la situación de solidaridad se ha pactado haciendo uso de la libertad de contratación que consagra el Código Civil en los artículos 1254 y 1255. Este vínculo no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil, lo cual tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la LAU de 1964, en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones, sin presumirla en ningún caso, por lo que, en principio, establecida la relación arrendaticia con una pluralidad de arrendatarios, la separación de alguno o algunos de ellos continuando los demás en la ocupación del local implica un cambio o modificación subjetiva en la persona del arrendatario, determinante de la resolución del contrato de arrendamiento por la causa quinta del artículo 114 LAU (SSTS 2

Las numerosas sentencias que se citan en el motivo en nada contradicen esta afirmación. Únicamente las de 31 de mayo de 1985 y 11 de mayo de 1960 se refieren a contratos de arrendamiento, exigiéndose en la primera de ellas el reconocimiento expreso de la solidaridad, mientras que la segunda viene referida a un supuesto de fusión de sociedades en el cual se parte de un arrendamiento otorgado solidariamente. Las restantes, además de no referirse a lo que aquí se discute, parten del hecho de que la relación solidaria se infiere o puede inferirse de la voluntad de las partes de crear una unidad de obligación "in solidum", y esta circunstancia ha sido descartada en la sentencia conforme a la cual el hecho de que existan dos personas en la relación arrendaticia encaja en "un supuesto de comunidad de un derecho, esto es, una comunidad sobre un derecho de arrendamiento de local de negocio" en el que al jubilarse uno de los titulares "su parte acreció al otro cotitular que pasó a ostentar la condición de único arrendatario, de modo que puede decirse que se produjo una novación subjetiva, y, en consecuencia, sí hubo transmisión" de la que resulta "la aplicación de la causa quinta del artículo 114 de la LAU, si tal situación no ha sido autorizada por el arrendador, ya que de modo distinto al autorizado por la ley se opera una sustitución que no ha sido autorizada".

La estimación del motivo hace innecesario los demás del recurso puesto que al existir una causa de resolución no haría factible derivar hacia el arrendatario algún derecho del propio del contrato de arrendamiento. En cualquier caso, el segundo contiene una cita heterogénea de preceptos que lo hacen inviable (artículos 7, 1101,1104, 1106, 1554.2 y 3, 1559.2 y 1556 del Código Civil, y 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), amen de que se viene a reclamar una indemnización de daños y perjuicios atendiendo sin más al incumplimiento contractual del arrendador por no haber realizado las obras necesarias para mantener el local en el uso a que se destina, y a negar que tenga el arrendatario obligación de requerir al arrendador para que realice las obras de conservación, que son por imperativo legal una de sus obligaciones; afirmaciones que alteran la base fáctica de la resolución impugnada en la que, sin desconocer la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el uso de la cosa arrendada y de sufragar las obras necesarias, descarta la indemnización cuando en la conducta omisiva de los demandados, propietarios del inmueble, no cabe apreciar factores dolosos o negligentes en orden a una directa y substancial producción de la ruina del mismo, viendo a sostener, con cita de distintas sentencias de esta Sala (7 de noviembre de 1961; 27 de mayo de 1980; 11 de noviembre de 1993, entre otras) que "no se especifica ni se prueba cuándo fueron apareciendo deterioros que fueran reparables según el artículo 1554 del Código Civil y el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, debiéndose tener en cuenta que no son tales aquellos que exceden de la mera corrección de deterioros y lleven a la reconstrucción de edificios en manifiesta ruina..." y que "ningún hecho atribuye al propietario la ruina del vetusto inmueble, se ignora si fue el transcurso del tiempo o la conducta omisiva de los propietarios arrendadores la causa que condujo a la ruina económica del edificio, y, en definitiva, falta, porque no se ha demostrado, la plataforma inexcusable de estar incursa la propiedad en una acción u omisión reprochable originadora de los perjuicios reclamados."

En el tercero cita nuevamente los artículos 1544.2 y 3, 1556 y 1559.2, esta vez por considerar que la sentencia desestima la reclamación de daños en razón de que el arrendatario no ha cumplido sus obligaciones de haber exigido reparación ni haber dado aviso previo de reparación cuando han ido apareciendo los defectos. El motivo hace especial hincapié en el hecho de que el argumento desestimatorio que utiliza la sentencia es copia textual de otra dictada por una Audiencia Provincial distinta, que no se menciona y que se refiere a hechos distintos. Se desestima como los anteriores. Con independencia de que en ningún caso han sido cuestionados los hechos de la sentencia, sobre los que aplica la normativa arrendaticia, lo cierto es que los números 2 y 3 del artículo 1554, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el núm. 2º art. 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente. Pues bien, los hechos probados de la sentencia indican que las obras no eran de conservación, sino de rehabilitación integral, conforme al dictamen emitido por el Técnico del Ayuntamiento de Cádiz, lo que excluye la aplicación de los artículos 1.554.2º del Código Civil y 107 de la Ley especial arrendaticia ya que ambos preceptos se están refiriendo a obras de conservación, y, asimismo, aquella declaración impide la aplicación de los artículos 1.101, 1.102 y 1.107 del citado Código (SSTS 29 diciembre 1995; 5 de enero de 2006 ), en cuanto que en la conducta omisiva de los demandados, propietarios del inmueble, no cabe apreciar negligencia o incumplimiento contractual en orden a una directa y substancial producción de la ruina del mismo, porque ninguna prueba se practicó para demostrarlo y ningún hecho atribuye al propietario la ruina, es más, ni tan siquiera en el expediente de ruina el arrendatario alegó que el local no se encontraba en perfecto estado de conservación, como sostiene la sentencia del Juzgado, a la que se remite la recurrida, y es evidente que la pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio, constituye el límite al cumplimiento de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia, con independencia de la causa que la origina.

Es, por lo demás, doctrina reiterada de esta Sala, recogida en su sentencia de 5 de enero de 2006, que "aún cuando se debe responder de la ruina, cuando, dice la S. de 3 de julio de 2.000, ésta se debe a hechos o acontecimientos que no son ajenos a la voluntad de arrendador, sino por incumplimiento de las obligaciones legales que el art. 1.554, núms 2 y 3, CC le impone; o, como señala la S. 11 de marzo de 2002, al no haberse efectuado las reparaciones necesarias que facilitan, por un proceder al menos negligente, la producción de dicha ruina en perjuicio de los inquilinos y en beneficio de la arrendadora como consecuencia de las plusvalías obtenidas por la venta del solar del antiguo inmueble, sin embargo la situación de negligencia e incumplimiento contractual a que se refieren las dos Sentencias anteriores... no concurre en el caso".

Las sentencias que se citan en el motivo en modo alguno mantienen la pertinencia de la reclamación por daños. Son casos distintos cada uno de los cuales exige un examen particularizado antes de manifestar la existencia de identidad de causa con los mismos. La sentencia de 7 de diciembre de 1984, relativa a un supuesto propio del régimen previsto para la propiedad horizontal y al menoscabo sufrido por los elementos comunes a los que son ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado. La de 10 de noviembre de 1993 señala que la necesidad de efectuar reparaciones debe ser comunicada al arrendador si éste desconoce la existencia de deficiencias, porque es el arrendatario quien ocupa la cosa arrendada, y, en consecuencia, quien conoce su estado interior. En el mismo sentido la de 23 de noviembre de 1982. Finalmente, la de 28 de junio de 1980 (se cita por error el día 20), reitera la obligación de la arrendadora a quien responsabiliza por haber observado "una actitud decididamente rebelde..." en orden a poner fin al estado ruinoso que presentaba el inmueble (en parecido sentido la de 14 de marzo de 1973).

En el quinto se viene a denunciar la conducta omisiva de los arrendadores con infracción por inaplicación de los artículos 389,1902 y 1907 del Código Civil. Se desestima. La resolución del contrato de arrendamiento por la aplicación de la causa 2 del artículo 118 no conlleva de forma automática la obligación de indemnizar daños y perjuicios, y es evidente que el Tribunal de Instancia no ha partido en su deducción de que existió falta de cuidado y atención por parte de los demandados por lo que ninguna culpa o negligencia puede atribuirseles causalmente vinculada a la ruina del inmueble. Pero es que, además, las acciones que derivan del artículo 1907, referido a la responsabilidad por los daños que se causen por la ruina de un edificio, en relación con el artículo 389, que prevé la amenaza de ruina, ambos del Código Civil, son diferentes de las que proporciona el artículo 1902 por más que su presupuesto sea desarrollo o concreción del mismo. Son de carácter cuasi objetivo, por daños causados a terceros procedentes de la ruina de un edificio si ésta sobreviene única y exclusivamente por falta de las reparaciones necesarias que incumben al propietario, lo que no resulta de los hechos de la sentencia, de los que tampoco resulta la condición de tercero extracontractual del arrendatario, que también exige el artículo 1902.

La desestimación del recurso produce los preceptivos efectos determinados en el artículo 398, en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las costas.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español