STS 1033/1996, 10 de Diciembre de 1996
| Ponente | PEDRO GONZALEZ POVEDA |
| Número de Recurso | 211/1993 |
| Número de Resolución | 1033/1996 |
| Fecha de Resolución | 10 de Diciembre de 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a diez de Diciembre de mil novecientos noventa y seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, como consecuencia de autos de Arrendamientos Urbanos, seguidos ante los Juzgados de Primera Instancia Números Cinco y Seis de Palma de Mallorca; sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio; cuyo recurso fue interpuesto por " DIRECCION000.", representada por el Procurador de los Tribunales D. Antonio del Castillo-Olivares Cebrian; siendo parte recurrida Dª Guadalupe, representada por el Procurador de los Tribunales D. Roberto Primitivo Granizo Palomeque.
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- El Procurador de los Tribunales D. Mateo Cabrer Acosta, en nombre y representación de Dª Guadalupe, formuló demanda de juicio incidental, sobre resolución de contrato de arrendamiento urbano de local de negocio, ante el Juzgado de Primera Instancia Número Seis de Palma de Mallorca, contra D. Humberto, D. Oscar y contra la entidad mercantil " DIRECCION000 ", en la cual tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento del local de negocio bajos sito en la calle DIRECCION001 (antes DIRECCION002 ), número NUM000, esquina a la calle DIRECCION003, de esta ciudad, por las causas 5ª y 11ª del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, condenando a estar y pasar por la anterior declaración y a desalojar dicho local en el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento para el caso de que así no lo hicieren, así como al pago de las costas".
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- Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos el Procurador D. Antonio Obrador Vaquer, en nombre y representación de " DIRECCION000.", quien contestó a la misma y tras invocar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia desestimando la demanda en su integridad, condenando a la actora al pago de las costas del juicio.
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- Asimismo, el Procurador de los Tribunales D.Antonio Obrador Vaquer, en nombre y representación de D. Oscar y de D. Humberto, contestó a la demanda formulada de adverso, y tras previa invocación de los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes al caso, terminó suplicando a la Sala, dictase sentencia estimando la excepción de litis pendencia alegada y, en su caso, la de falta de legitimación pasiva de sus representados Srs. Oscar y Humberto, absolviéndolos en la instancia, y caso de no estimar dichas excepciones y de que se entre en el fondo del asunto, se desestime la demanda íntegramente, absolviendo a los demandados; y, en cualquiera de los indicados casos, se impongan las costas procesales a la parte actora.
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- Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los autos el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Número Seis de Palma de Mallorca, dictó sentencia en fecha en fecha 11 de octubre de 1991, cuyo FALLO es como sigue: "Que desestimando íntegramente la demanda formulada por D. Mateo Cabrera Acosta en nombre y representación de Dña Guadalupe, en juicio incidental sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, contra D. Oscar, D. Humberto y la entidad DIRECCION000., debo declarar y declaro no haber lugar a lo solicitado en la misma, absolviendo a los demandados de los pedimentos formulados en su contra, con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales causadas".
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- El Procurador de los Tribunales D. Mateo Cabrer Acosta, en nombre y representación de Dª Magdalena, interpuso demanda de juicio incidental, sobre resolución de contrato de arrendamiento urbano de local de negocio, ante el Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de los de Palma de Mallorca, contra D. Humberto y contra D. Oscar, por dicho Juzgado se dictó sentencia desestimatoria en fecha 29 de enero de 1991.
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- Por auto de fecha 2 de diciembre de 1991, la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca acordó: "Estimar precedente la acumulación solicitada por la representación de la actora doña Guadalupe, a los presentes autos nº 190 de 1988, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº Cinco de los de Palma, Rollo de Sala nº 555 de 1991 de los seguidos con el nº 1172 de 1990, del Juzgado de Primera Instancia nº Seis de los de esta ciudad, Rollo de Sala nº 959 de 1991, siguiéndose en lo sucesivo en un mismo Rollo".
Interpuesto recurso de apelación contra las sentencias de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, dictó sentencia en fecha 19 de marzo de 1992, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Mateo Cabrer Acosta en nombre y representación de doña Guadalupe contra la sentencia dictada el día 29 de enero de 1981 (sic) por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de esta Ciudad, en el juicio de arrendamientos urbanos 190/88 la cual se confirma en todos sus extremos. Se estima el recurso de apelación interpuesto por la misma parte procesal contra la sentencia dictada el día 11 de octubre de 1991 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de esta Ciudad en el juicio de la Ley de Arrendamientos Urbanos número 1172/90 de dicho órgano jurisdiccional la cual se revoca y se deja sin efecto y en su lugar: Se estima la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Mateo Cabrer Acosta, en nombre y representación de doña Guadalupe, contra don Humberto, don Oscar y " DIRECCION000 ", por lo que se declara resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio en la DIRECCION001 (antes DIRECCION002 ) nº NUM000, esquina a la Calle DIRECCION003, de esta Ciudad, condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración y a desalojar dicho local en plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento para el caso de que así no lo hicieran, así como al pago de las costas de este procedimiento. No se hace pronunciamiento sobre las costas de esta alzada".
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- El Procurador de los Tribunales D. Antonio del Castillo-Olivares Cebrian, en nombre y representación de " DIRECCION000 ", interpuso recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, con apoyo en los siguientes motivos: "UNICO.- Al amparo del art.1692, nº 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate. Las normas, a nuestro criterio, infringidas, son los artículos 32-4, 5 y 6; 35; 36-1 y 41-1, todos ellos de la Ley de Arrendamientos Urbanos".
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- Admitido el recurso de casación por auto de fecha siete de septiembre de 1993, se entregó copia del escrito a la representación del recurrido conforme a lo dispuesto en el artículo 1710.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que en el plazo de 20 días puedan impugnarlo.
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- El Procurador de los Tribunales D. Roberto Primitivo Granizo Palomeque, en nombre y representación de Dª Guadalupe, presentó escrito de impugnación al recurso de casación, alegando los motivos que estimó pertinentes, terminó suplicando a la Sala "dicte en su día sentencia por la que desestime íntegramente el recurso de casación interpuesto de adverso y confirme en todos sus extremos la sentencia recurrida, todo ello con expresa imposición de costas a la parte recurrente".
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- Al no haber solicitado las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 20 de noviembre del año en curso, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. PEDRO GONZÁLEZ POVEDA
Ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Palma de Mallorca se siguieron con el número 190/1988 los autos sobre resolución de contrato arrendaticio de local de negocio por no uso o cierre durante un periodo superior a seis meses, a instancia de doña Magdalena, sustituida procesalmente a su fallecimiento por Guadalupe, contra don Humberto y don Oscar ; por el Juzgado se dictó sentencia en 29 de enero de 1991 desestimatoria de la demanda.
Por doña Guadalupe se formuló demanda sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio por traspaso ilegal contra don Humberto, don Oscar y la sociedad DIRECCION000., demanda que dio lugar a los autos número 1172/90 del Juzgado de Primera Instancia número 6 de aquella Ciudad, en los que recayó sentencia de fecha 11 de octubre de 1991, desestimatoria de la demanda.
Recurridas en apelación ambas sentencias, la Audiencia Provincial de Palma procedió a la acumulación de los recursos y dictó sentencia aquí recurrida de 19 de marzo de 1992 cuya parte dispositiva es del siguiente tenor: "FALLO: Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Mateo Cabrer Acosta en nombre y representación de doña Guadalupe contra la sentencia dictada el día 29 de enero de 1981 (sic) por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de esta Ciudad, en el juicio de arrendamientos urbanos 190/88 la cual se confirma en todos sus extremos. Se estima el recurso de apelación interpuesto por la misma parte procesal contra la sentencia dictada el día 11 de octubre de 1991 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de esta Ciudad en el juicio de la Ley de Arrendamientos Urbanos número 1172/90 de dicho órgano jurisdiccional la cual se revoca y se deja sin efecto y en su lugar: Se estima la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Mateo Cabrer Acosta, en nombre y representación de doña Guadalupe, contra don Humberto, don Oscar y " DIRECCION000 ", por lo que se declara resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio en la DIRECCION001 (antes DIRECCION002 ) nº NUM000, esquina a la Calle DIRECCION003, de esta Ciudad, condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración y a desalojar dicho local en plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento para el caso de que así no lo hicieran, así como al pago de las costas de este procedimiento. No se hace pronunciamiento sobre las costas de esta alzada".
En el único motivo de que consta el recurso de casación interpuesto por " DIRECCION000." se denuncia infracción de los artículos 32, apartados 4, 5 y 6; 35; 36-1 y 4-1, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964, y de la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta Sala de 30 de junio de 1963, 12 de abril de 1962, 18 de diciembre de 1963 y 22 de abril de 1991.
Consta en autos que los arrendatarios don Humberto y don Oscar notificaron notarialmente a doña Magdalena "la decisión de los arrendatarios de traspasar el indicado local por el precio de seis millones de pesetas, más la cantidad de quinientas mil pesetas, como precio de las instalaciones y maquinaria existentes, cantidades que les han sido ofrecidas; haciéndose la notificación al objeto de que la Sra. Magdalena pueda ejercitar, si lo cree conveniente, el derecho de tanteo que la Ley le concede". Por escritura pública de 2 de noviembre de 1989 se llevó a cabo el traspaso proyectado entre los citados arrendatarios y " DIRECCION000." figurando como precio del traspaso el de seis millones quinientas mil pesetas, más la cantidad de quinientas mil pesetas por las instalaciones y maquinaria existentes en el local; en el apartado tercero del "otorgamiento" acordaron los cesionarios y el cedente que "La cantidad resultante a favor de los cedentes, o sean seis millones trescientas cincuenta mil pesetas será satisfecha a los mismos en la forma siguiente: En este acto los Sres. Oscar y Humberto reciben de la entidad " DIRECCION000." la suma de dos millones quinientas mil pesetas, otorgando aquellos a favor de ésta la más eficaz y cumplida carta de pago.- El resto, o sea la cantidad de tres millones ochocientas cincuenta mil pesetas quedan pendientes de pago, y deberá ser satisfecha por la entidad " DIRECCION000." a los Sres. Oscar y Humberto o quien legalmente les sustituya, en diez anualidades consecutivas de trescientas ochenta y cinco mil pesetas cada una, y a contar de esta misma fecha, o sea hasta el mes de octubre de mil novecientos ochenta y nueve". En el apartado cuarto se acordó que "la cantidad que queda pendiente no devengará intereses de ninguna clase".
Al establecer el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en su párrafo inicial, que "serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes" que enumera en los seis apartados de que consta el precepto, está imponiendo, con carácter imperativo o de "ius cogens" (sentencia de 22 de abril de 1991) la concurrencia en el traspaso de todos y cada uno de esos requisitos, con la consecuencia establecida en el párrafo final de ese artículo 32 de que "la falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso" y así lo reitera la sentencia de 18 de enero de 1966 en que se declara que "conforme al párrafo último de dicho artículo 32 cuando falta cualquiera de los requisitos que el precepto establece, el arrendador está facultado para no reconocer el traspaso operado, pues por la simple renuncia a los derechos de tanteo, retracto y aumento de rentas, no se vacía por completo el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni exime de cumplir los que quedaron subsistentes"; siguiendo así una constante doctrina jurisprudencial pues como dijo la sentencia de 31 de marzo de 1962, en relación al texto entonces vigente "la facultad que la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 29 concede al arrendatario, de enajenar el uso del local arrendado obligando al arrendador, sin contar con su voluntad, a vincularse con un tercero, como excepcional que es, ha de ajustarse en su ejercicio a todas aquellas garantías a que el ordenamiento jurídico la condiciona, particularmente las que tienden a asegurar por el arrendador de los derechos integrantes del dominio y la libre disposición mediante el tanteo".
Funda la sentencia recurrida su pronunciamiento estimatorio de la demanda en que la notificación por los arrendatarios a la arrendadora de su intención de traspasar no cumple el requisito previsto en el número 4º del artículo 32 en cuanto que no se puso en su conocimiento la forma de pago establecida posteriormente en la escritura de traspaso. A este respecto dijo la sentencia de esta Sala de 30 de junio de 1962 "que la forma de pago convenido para el traspaso es circunstancia que también debe notificarse fehacientemente al arrendador, pues si la facultad de éste por su derecho de tanteo es el de preferencia para la adquisición con las mismas condiciones convenidas entre el arrendatario y el tercero, el conocimiento del precio y de su forma de pago y plazos de pago, es circunstancia esencial para la decisión del arrendador", interpretación del requisito de la notificación del "precio convenido" que ha de ser mantenida; no son precisas mayores argumentaciones para poder afirmar que la decisión que adopte el arrendador acerca del rescate del uso del inmueble arrendado mediante el ejercicio del derecho de tanteo va a estar condicionada no sólo a la cuantía del precio del traspaso sino también y de forma sustancial por la forma de pago y, en su caso, en los aplazamientos pactados entre cedente y cesionario. De ahí que al no haberse notificado en este caso a la arrendadora el aplazamiento que, sin recargo alguno por razón de intereses, de las cantidades aplazadas, concertaron aquellos en la escritura de traspaso, tal notificación no se acomode al texto del artículo 32, número 4º de la Ley arrendaticia lo que faculta a la actora recurrida a desconocer el traspaso, de acuerdo con el párrafo final del citado artículo 32 y a resolver el contrato al amparo de la causa 5ª del artículo 114 de la Ley Arrendaticia. El ejercicio de esta facultad resolutoria fundada en el incumplimiento de los requisitos que para el traspaso legal establece el repetido artículo 32, no resulta contradicho por el artículo 36 de la misma Ley; así lo reconoció la sentencia de 19 de noviembre de 1953 diciendo que "aunque es cierto que el artículo 48 -hoy artículo 36- reconoce en favor del arrendador el derecho de retracto sobre el local de negocio traspasado por el arrendatario cuando éste no le hubiera hecho la preceptiva oferta, ello no es obstáculo, y así parece indicarlo la palabra "también" con que comienza el citado precepto, a que le asista el derecho a desconocer el traspaso y a instar la resolución del contrato de arrendamiento según dispone el último párrafo del artículo 45 -hoy artículo 32- en relación con la causa 3ª de resolución de los contratos a que hace referencia el número 3º del artículo 149", y en el mismo sentido la sentencia de 22 de septiembre de 1955 afirma que "la notificación carente de eficacia legal es como no haberla hecho, caso en el cual los artículos 48 y 149 -hoy artículos 36 y 114- de la Ley de Arrendamientos Urbanos conceden al arrendador dos derechos, sin establecer orden de preferencia para el ejercicio de ninguno de ellos, por lo que, siempre que la ley o el contrato conceden al titular dos derechos sin limitar al titular la opción entre ambos, puede ejercitar libremente cualquiera de ellos"; doctrina jurisprudencial que debe ser mantenida al no existir circunstancia alguna que justifique su variación o cambio.
Todo lo expuesto conduce a la desestimación del motivo por no resultar infringidos por la sentencia de instancia los preceptos legales ni la jurisprudencia que se invocan por la sociedad recurrente.
La desestimación del recurso conlleva la preceptiva imposición de las costas al recurrente a tenor del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por " DIRECCION000." contra la sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de fecha diecinueve de marzo de mil novecientos noventa y dos. Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas de este incidente. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA.- FRANCISCO MORALES MORALES.-PEDRO GONZALEZ POVEDA.-FIRMADOS Y RUBRICADOS.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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