STS 135/2005, 3 de Marzo de 2005

1.- La Procurador Dª. Concepción Mendoza Abajo, en nombre y representación de D. Gabriel, interpuso demanda de juicio de cognición sobre acción de acceso a la propiedad de arrendamientos rústicos, ante el Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Vitoria, siendo parte demandada D. Jose Manuel y D. Alfonso; alegó los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día Sentencia "por la que se condene a los demandados y se declare lo siguiente: 1º.- Se declare el derecho del Sr. Don Gabriel a acceder a la propiedad de las fincas descritas en el exponente primero de este documento, por reunir todos los requisitos establecidos en la Ley 1/1992 de 10 de febrero. 2º.- Que se fije el precio que el demandante Sr. Don Gabriel, ha de satisfacer a los demandados Srs. Don Jose Manuel y Don Alfonso por las fincas objetos del presente procedimiento de acceso a la propiedad, en sentencia o en ejecución de sentencia, fijando las bases para el cálculo del precio de conformidad con el apartado 2, del artículo 2 de la Ley 1/1992 de 10 de febrero. 3º.- Condenar a los demandados a otorgar las escrituras públicas de venta, previo pago del precio fijado en la forma solicitada en el suplico 2º, de las fincas objeto del presente procedimiento, con el apercibimiento de otorgarlas por el Juzgado si no lo hiciere dentro del plazo que prudencialmente fije el Juzgado 4º.- Se condene en costas a los demandados, si se opusieren a la demanda de acceso.".

2. - La Procurador Dª. Soledad Carranceja Díez, en nombre y representación de D. Jose Manuel y D. Alfonso, contestó a la demanda alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día Sentencia "con los siguientes pronunciamientos: a) Declarar la no aplicación al arrendamiento de autos, o a las fincas que lo componen, de la legislación especial sobre arrendamientos Rústicos contenida en las Leyes 83/80 de 31 de diciembre 1/1987, de 12 de febrero, y 1/92, de 10 de febrero, por no concurrir los requisitos necesarios para ello o como consecuencia de lo dispuesto en el art. 7º, epígrafe 1º y 3º, de la primera de las citadas Leyes. b) En consecuencia, declarar no haber lugar a la demanda, desestimando íntegramente las pretensiones contenidas en la misma. Todo ello, con expresa imposición de costas a la parte actora.".

3. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos, las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. El Juez de Primera Instancia Número Cinco de Vitoria, dictó Sentencia con fecha 5 de junio de 1.998, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Mendoza, en nombre y representación de D. Gabriel, debo absolver y absuelvo a D. Jose Manuel y a D. Alfonso de los pedimentos deducidos contra ellos, y condeno al actor al pago de las costas del proceso.".

Interpuesto recurso de apelación contra la anterior resolución por la representación de D. Alfonso, la Audiencia Provincial de Vitoria, Sección Primera, dictó Sentencia con fecha 9 de septiembre de 1.998, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: DESESTIMAR el recurso de apelación dirigido por D. Gabriel frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de esta ciudad en autos civiles 976/97 en fecha 5/6/98, CONFIRMANDO la misma con imposición al apelante de las costas de esta alzada.".

1.- El Procurador D. Juan Carlos Estevez Fernández-Novoa, en nombre y representación de D. Gabriel, interpuso recurso de casación respecto la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Vitoria, Sección Primera, de fecha 9 de septiembre de 1.998, con apoyo en los siguientes motivos; MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del nº 4º del art. 1.692 de la LEC de 1.881, se alega infracción del art. 7, número 1, circunstancia 3º de la Ley 83/80 de Arrendamientos Rústicos por aplicación indebida. SEGUNDO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del art. 7, número 1, circunstancia 3º de la Ley 83/80 de Arrendamientos Rústicos por aplicación indebida, en relación con los números 2 y 1 del artículo 2 de la Ley 1/1992 de 10 de febrero de Arrendamientos Rústicos Históricos. TERCERO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del art. 7, número 1, circunstancia 3º de la Ley 83/80 de Arrendamientos Rústicos por aplicación indebida, en relación con el número 1 del art. 2 de la Ley 1/1992 de 10 de febrero de Arrendamientos Rústicos Históricos. CUARTO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del art. 7, número 1, circunstancia 3º de la Ley 83/80 de Arrendamientos Rústicos por aplicación indebida, en relación con el número 2 del mismo artículo, y del número 3 del artículo 83 del mismo texto legal.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procurador Dª. María Jesús Ferrer Pastor, posteriormente sustituido por Dª. Isabel Juliá Corujo, en representación de D. Jose Manuel y D. Alfonso, presentó escrito de impugnación al recuso formulado de contrario.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 17 de febrero en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JESÚS CORBAL FERNÁNDEZ

Por Dn. Gabriel, en su cualidad de arrendatario de dos fincas rústicas sitas en el Municipio alavés de Echávarri-Viña, Ayuntamiento de Zigoitia (Alava), se dedujo demanda de juicio de cognición en ejercicio de la acción de acceso de la propiedad del art. 2.2º de la Ley 1/1.992, de 20 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos, contra los dueños de las mismas Dn. Jose Manuel y Dn. Alfonso, que las heredaron de su padre Dn. Lucio, los cuales se opusieron a la pretensión actora -de declaración del derecho de acceso, fijación del precio y otorgamiento de la escritura pública de compraventa- con base en que las fincas tienen un valor real actual muy superior al doble del que tendrían como afectas a explotación agraria, por lo que interesan se declare la no aplicación de la legislación especial contenida en las Leyes 83/80, de 31 de diciembre, 1/87, de 12 de febrero, y 1/92, de 10 de febrero, por no concurrir los requisitos necesarios para ello o como consecuencia de lo dispuesto en el art. 7º, epígrafe 1º y 3º, de la primera de las citadas Leyes.

La Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Vitoria-Gasteiz de 5 de junio de 1.998, dictada en los autos de juicio de cognición nº 976 de 1.997, desestima la demanda con base en haberse probado el supuesto de hecho del art. 7.1.3º la L.AR., con arreglo al que está excluido de la legislación especial el arriendo sobre fundos que tengan "por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o zona a las de su misma calidad o cultivo", por lo que, resume el juzgado de primera instancia, las relaciones arrendaticias de los litigantes no se encuentran reguladas por la legislación especial, ni están sometidas a los beneficios establecidos por la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos; de ahí que el demandante carezca del derecho de acceso a la propiedad que aquí reclama".

La Sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Alava de 9 de septiembre de 1.998, recaída en el Rollo nº 290/98, desestima el recurso de apelación y confirma la resolución apelada.

Por Dn. Gabriel se interpuso recurso de casación articulado en cuatro motivos, todos ellos al amparo del nº 4º del art. 1.692 LEC que se examinan a continuación.

En el motivo primero se denuncia infracción, por aplicación indebida, del art. 7, número 1, circunstancia 3ª de la Ley 83/80, de Arrendamientos Rústicos.

El motivo se desestima porque se aparta de lo razonado en la Sentencia recurrida -que es la de la Audiencia Provincial-, y con el pretexto de que las sentencias de instancia y apelación toman en cuenta un módulo o término de comparación no autorizado por el precepto legal -valor de mercado que tendrían los fundos si solamente tuvieren un aprovechamiento y utilidad agrícola, en lugar del valor en venta de otras fincas (que no sean las que son objeto del contrato de arrendamiento respecto de las que se pretende el acceso a la propiedad) ubicadas en la misma comarca o zona y que sean de la misma calidad o cultivo"- efectúa una serie de alegaciones que implican una nueva valoración de la prueba, cuya verificación en casación únicamente puede tener lugar mediante la alegación del precepto legal probatorio pertinente.

Por lo demás, no es acertado el pretexto -premisa- de que se parte, porque el juzgador de apelación, advertido de que el de primera instancia "ha comparado el valor agrícola de las [fincas] que son objeto del contrato y el de mercado de las mismas teniendo en cuenta las mencionadas circunstancias ajenas al destino agrario", en tanto que la exigencia de la comparación se da [debe dar] entre el valor de la finca o fincas del contrato y el valor que en la comarca o zona tengan las fincas de su calidad y cultivo, claramente razona que "lo que sucede es que bien entendido el informe pericial relativo a la valoración de las fincas rústicas en cuestión (obrante a los folios 151 y ss), tiene en cuenta como factor para establecer aquella los cultivos y aprovechamiento de las parcelas ubicadas en la zona, valor de dichos productos y gastos necesarios para obtenerlos, reiterando (folio 155) que se trata «de cultivos muy mecanizados y tradicionales en la zona...», calculando el valor en venta de una hectárea de terreno, habiendo incluso consultado «las últimas ventas de fincas realizadas en el término municipal o comarca», de donde se desprende que no concurre el error que se denuncia, sin que tampoco en el acta de ratificación de dicho informe pericial (folio 82) el recurrente haya instado mayores precisiones al respecto, aunque a instancia de la parte contraria manifiesta el perito que «se ha apoyado en el criterio de la valoración que sigue la Diputación Foral para conceder ayudas a la compra de terrenos en la zona»".

Como se puede observar, de la argumentación transcrita no cabe deducir que la resolución recurrida no ha tenido en cuenta el módulo o término de comparación previsto en el precepto legal. El que tal apreciación se ajuste o no a la prueba practicada es una cuestión que no cabe revisar en casación con fundamento en la infracción denunciada, toda vez que, con base en la misma, sólo procede revisar si el supuesto histórico -fijado- es subsumible en el normativo (art. 7.1.3 LAR).

Por todo ello, no se ha infringido la doctrina jurisprudencial citada en el motivo (SS. 3 de junio de 1.988 y 31 de julio de 1.996) con arreglo a la que el precepto del art. 7.1.3º requiere, en el ámbito comparativo, una diferencia valorativa conforme a fincas correspondientes a la misma comarca o zona y de la misma calidad y cultivo en las que las circunstancias especiales no se dan; es decir, como indica la Sentencia de 7 de abril de 1.993 a los valores que normalmente correspondan a otras cercanas; y el motivo decae.

En el motivo segundo se cita como norma infringida el art. 7, número 1, circunstancia 3ª de la Ley 83/80 de Arrendamientos Rústicos, por aplicación indebida, en relación con los números 2 y 1 del art. 2 de la Ley 1/1.992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos. El motivo se fundamenta en que la valoración pericial de las fincas objeto de arrendamiento se refiere al que tienen al tiempo de la valoración, en que ya había recaído el acuerdo del pleno del Ayuntamiento de Zigoitia aprobando inicialmente el expediente de modificación Puntual de las Normas Subsidiarias que afecta a la finca 206 objeto del contrato y del acceso a la propiedad, y que determinó que los especuladores hayan comenzado a ofertar por los terrenos, aún a riesgo de que el expediente urbanístico no pase todos los trámites, por lo que se trata de un mero valor especulativo y no un valor estable y fundado en posibilidades reales constructivas. Y con ello se infringe la normativa legal que exige referir la valoración de las fincas al tiempo de la demanda en que se ejercita el derecho de acceso a la propiedad.

El motivo se desestima porque hace supuesto de la cuestión, ya que contradice una apreciación FACTICA de la resolución recurrida sin intentar desvirtuarla por el cauce adecuado; es decir, la parte recurrente plantea una "questio facti" -que de tener apoyo en las actuaciones debió suscitarse mediante la denuncia de error en la valoración de la prueba con indicación del precepto legal probatorio que se estima conculcado-, lo que obviamente no cabe traer a casación con base en la infracción de preceptos materiales como los aducidos en el enunciado del motivo.

Efectivamente, la Sentencia de la Audiencia dice: "Subsidiariamente la impugnación [se alude a la apelación] alcanza al hecho de que la valoración de las fincas se ha realizado con posterioridad a la interposición de la demanda, deduciendo de ello que «no concurriría la causa de exclusión del artículo 7.1.3 LAR». El argumento tampoco puede prosperar si tenemos en cuenta que la prueba pericial para ser tal debe llevarse a la práctica precisamente en el periodo probatorio y el propio perito se refiere a que ha tenido en cuenta el momento en el que el actor ejercita el derecho de acceso a la propiedad, ello con independencia de que la valoración, sin que se haya acreditado la concurrencia de circunstancias relevantes en el curso del juicio no puede oscilar hasta el punto de determinar el error que se denuncia".

Además, debe también resaltarse, que, si bien es cierto que habrá de estarse a la calificación urbanística del suelo al tiempo del planteamiento del litigio -"perpetuatio actionis"- (SS., entre otras, de 5 de noviembre y 16 de diciembre de 2.004), las expectativas pueden tenerse en cuenta siempre que se presenten como muy próximas y suficientemente acreditadas (SS., 5 junio 1.990 "a contrario sensu", 27 junio 1.996, 3 abril 2.000 y 16 diciembre 2.004), y la del caso reunía dichas características como resulta de las alegaciones de la propia parte recurrente.

Por consiguiente, el motivo carece de fundamento.

En el motivo tercero se aduce como norma infringida el art. 7, número 1, circunstancia 3ª, de la Ley 83/80, de Arrendamientos Rústicos, por aplicación indebida, en relación con el número 1 de artículo 2 de la Ley 1/1.992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos. La tesis del motivo se resume en que la circunstancia tercera del número primero del art. 7 de la Ley 83/80 - causa de exclusión- no es aplicable a los arrendamientos rústicos comprendidos en alguno de los supuestos del art. 1 de la Ley 1/1.992, y por consiguiente en prórroga forzosa hasta el 31 de diciembre de 1.997. Se argumenta que el establecimiento de la prórroga respondió a la finalidad de establecer un último plazo por razones sociales, y que de aplicar las causas del art. 7º LAR se iría contra los principios de la Ley que toma en cuenta que "al actual valor de las fincas arrendadas han contribuido el arrendatario y sus antecesores", por lo que, si se entendiere como lo hacen los juzgadores de ambas instancias, los arrendatarios no tendrían derecho a participar del incremento del valor, y además podrían verse privados del cultivo de las fincas, sin que los arrendadores les tuvieren que indemnizar, e incluso si tuviera una vivienda con la explotación tendría que abandonarla, lo que parecería como no justo, y querido por esta Ley.

El motivo se desestima porque, además de que, como razona la resolución recurrida, el aumento del valor deriva de circunstancias ajenas al destino agrario (según previene el precepto, y la jurisprudencia -SS., entre otras, 5 junio 1.990 y 31 julio 1.996-), y no a una aportación del arrendatario, con lo que desaparece la función social protectora que constituye "ratio" de la especialidad normativa, la doctrina jurisprudencial, de modo pacífico (SS., entre otras, 5 mayo y 13 octubre 1.993, 3 abril 2.000, 7 julio 1.995, 22 enero 1.998, 7 diciembre 1.999, 3 abril 2.000, 27 marzo 2.003, 16 diciembre 2.004), declara que la concurrencia de la circunstancia 3ª del apartado del art. 7 LAR 1.980 [actualmente, 7.1.a) Ley 42/2.003, 26 noviembre] imposibilita para el ejercicio del derecho de acceso a la propiedad, circunscrito al ámbito normativo de dicha Ley.

En el cuarto, y último motivo, se indica como norma infringida la circunstancia tercera del número uno del artículo siete de la Ley 83/80 de Arrendamientos Rústicos por aplicación indebida, en relación con el número 2 del mismo artículo, y del número 3 del art. 83 del mismo texto legal. El motivo se fundamenta, en síntesis, en que al tener la causa del art. 7 LAR el carácter de sobrevenida [es decir no originaria o existente a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento] la única posibilidad que el arrendador tenía para evitar el derecho del arrendatario a acceder a la propiedad era haber ejercitado (mediante reconvención) la resolución contractual de conformidad con lo establecido en los arts. 7.2 y 83 LAR, por lo que, al no haber instado la finalización del arrendamiento e indemnizado al arrendatario en la forma prevista en el art. 4.1 de la Ley 1/1.992, por ser arrendamiento histórico, no es aplicable la exclusión de la LAR y debe tenerse en cuenta el acceso a la propiedad ejercitado en la demanda.

El motivo se desestima porque el condicionamiento jurídico que se aduce en el mismo no tiene ninguna base legal ni jurisprudencial.

El hecho de que se mantenga el arrendamiento -como obviamente sucede si no se pide la extinción del contrato, que es una facultad como resulta de la propia dicción de los arts. 7.2 y 83.3 LAR ("el arrendador podrá poner término"), aunque con sujección al régimen que establece dicho art. 83-, no quiere decir que inevitablemente esté sujeto a la LAR, pues es de todo necesario que las fincas no se encuentren en cualquiera de las circunstancias que enumera el art. 7 de la misma (S. 19 octubre 2.001 y cita), dado que en otro caso no tendría sentido -como señalan las Sentencias de 13 de octubre de 1.993 y 16 de diciembre de 2.004- la locución del apartado 1 del art. 7 que dice "tampoco [el art. 6 anterior se refiere a las hipótesis exceptuadas de la Ley especial] se aplicarán las normas de esta Ley a los arrendamientos que tengan por objeto, inicial o posteriormente fincas en las que concurra alguna de las circunstancias que especifica".

Por consiguiente, el hecho de no ejercitar la resolución del art. 83.3 en relación con el 7.2 LAR no supone evitar la aplicación del art. 7.1.3ª, ni permite al arrendatario ejercitar el derecho de acceso a la propiedad cuyo primer presupuesto es que el arrendamiento sea rústico y sujeto a la LAR.

La desestimación de los motivos conlleva la declaración de no haber lugar al recurso de casación, con condena de la parte recurrente al pago de las costas causadas en el mismo y la pérdida del depósito, al que se dará el destino legal procedente, de conformidad con lo establecido en el art. 1.715.3 LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español