STS 925/2007, 26 de Julio de 2007

El Juzgado de Primera Instancia de Puigcerdá tramitó el juicio de cognición número 63/1996

, que promovió la demanda de don Hugo, en la que, tras exponer hechos y fundamentos de derecho, suplicó: «Admita dicho escrito, copias y documentos que se acompañan, me tenga por parte en nombre de mi mandante D. Hugo por instada demanda en el ejercicio del derecho de acceso a la propiedad como arrendatario de un arrendamiento rústico histórico contra D. Juan Pablo y Doña Ángela y tras los trámites oportunos dictar sentencia por la que se declare que mi mandante es titular por trato sucesivo de un arrendamiento rústico histórico y consecuencia de ello su derecho al acceso a la propiedad de la FINCA000 " de Llivia formada por las suertes números NUM000 a NUM001 y NUM002 a NUM003 del certificado registral Doc. NUM004 acompañado con esta demanda y de la parte de era y porches de la nº NUM005 por el precio medio entre el valor catastral y el de mercado que atribuya a dichas fincas la Junta Arbitral de arrendamientos rústicos y consecuencia de ello, se condene a los demandados a otorgar la oportuna escritura pública de compra venta, con la previa de segregación de la era y porches de la finca nº NUM005, en favor de mi mandante en el momento del pago del precio y dentro de los quince días siguientes a que sean requeridos de las fincas NUM000 a NUM001 y NUM002 a NUM003 y la parte dicha de la nº NUM005 y de no hacerlo se otorgue por el Sr. Juez, y condenando en costas a los demandados de oponerse a ello».

Los demandados don Juan Pablo y doña Ángela se personaron en el pleito y presentaron contestación a la demanda en la que se opusieron a la misma y suplicaron: «Tenga por presentado este escrito, por contestada la demanda de juicio de cognición interpuesto por D. Hugo contra mis poderdantes, por opuesto a la misma y previos los trámites oportunos dictar en su día sentencia desestimando la demanda que pretende el acceso a la propiedad con la pretensión de que el arrendamiento inicial era anterior a la entrada en vigor del Código Civil, junto con las declaraciones en la misma interesadas, absolviendo de la demanda a los Sres. D. Juan Pablo y Doña Ángela, imponiendo expresamente al demandante las costas del juicio».

El referido Juzgado de Puigcerdá tramitó el juicio de cognición número 38/1997, que promovió la demanda de don Juan Pablo y doña Ángela, en la que, tras exponer hechos y fundamentos de derecho, vieron a suplicar: «Tenga por presentado este escrito, por interpuesta demanda de juicio de cognición contra D. Hugo, ordenando su admisión a trámite, y mandando emplazar al demandado, y previos los trámites legales oportunos, dictar en su día sentencia por la que se declare:- 1º. Que el contrato entre D. Juan Pablo y D. Braulio, suscrito el 25-3-1899, que entró en vigor el 25-3-1900, aportado con la demanda de documento nº 25, no puede considerarse arrendamiento histórico por ser posterior a la publicación del Código Civil y no traer el demandado Sr. Hugo, causa del mismo, al haberse producido distintas novaciones contractuales en .las que variaron los arrendatarios, la renta, e incluso el objeto contractual, ampliando y disminuyéndolo varias veces.- 2º. Que el contrato otorgado el 20-8-1907 entre D. Juan Pablo y Dª Blanca aportado con la demanda de doc. 19, no trae causa del contrato con D. Braulio .- 3º. Que los contratos otorgados a favor de D. Eduardo, el fecha 5-X-1911 (doc. 18) 26-IX-1916 (doc. 20), 6-10-1920 (doc. 21), Y su anotación de 4-10-1923, no traen causa del contrato otorgado a favor de Dª Blanca sino que constituyen novación contractual a favor de dicha Sra. Eduardo .- 4º. Que el contrato existente a favor de D. Eduardo, al novarse por documentos de 25-3-1942 (doc. 26, fotocopia del documento 29 del cognición 63/96), y nuevo contrato de 23-3-1944 (doc. 24), al establecerse una renta de 5.000 y 9.000 pts. respectivamente, dejó de constituir contrato de arrendamiento especialmente protegido al regularse la renta en una cantidad de trigo superior a los 40 quintales métricos por lo que no puede considerarse arrendamiento rústico histórico, no trayendo causa el demandado Sr. Hugo de aquel contrato.- 5º. Que el contrato de 1 de marzo de 1.962 a favor de D. Braulio y los posteriores, teniendo en cuenta las rentas establecidas, que se inician en 30.000 pts. anuales y terminan en 110.000 pts., quedan incardinados en el artículo 9, epígrafe A, 1º del Decreto de 29 de abril de 1.959, a cuyos contratos jamás se les concedió derecho de acceso a la propiedad, no trayendo causa de dichos contratos el demandado Hugo como arrendatario.- 6º. Que el contrato a favor de D. Hugo cuya vigencia se estableció entre 25-3-1982 a 24-3-1983 y renta de 115.000 pts., no trae causa del último contrato existente con su padre D. Braulio (documento 3).- 7º. Que los documentos suscritos entre los actores y el demandado D. Hugo, por los periodos 25-3-1983 a 25-3-1984, documento 4 de la demanda; 25-3-1984 a 25-3-85, documento 5 de la demanda; 25-3-85 a 24-3-86, documento 6 de la demanda; 25-3-86 a 14-3-87, doc. 7 de la demanda; 25-3-87 a 24-3-88, doc. 8 de la demanda; 25- 3-88 a 24-3-89, doc. 9 de la demanda 25-3-89 a 25-3-90, doc. 10 de la demanda; 25-3-90 a 24-3-91, doc. 11 de la demanda; 25-3-91 a 24-3-92, doc. 12 de la demanda; 25-3-92 a 24-3-93, doc. 13 de la demanda; 25-3-93 a 25-4-94, documento 14; 25-3-94 a 24-3-95, doc. 15 de la demanda; 25-3-95 a 24-3-96, doc. 16 de la demanda, tienen valor y eficacia entre las partes contendientes, suponiendo renuncia a la prórroga forzosa y establecimiento el término del contrato, careciendo por otra parte Don. Hugo de la condición de profesional de la agricultura, por lo que no puede tampoco ampararse en prórrogas forzosas.- CONDENANDO: Al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones, a hacer entrega de la posesión de las tierras /prados y cultivos), así como las edificaciones u anejos que actualmente ocupa, descritas en el contrato de 25 de marzo de 1.982, por todo el día 24 de marzo de 1.997, bajo advertencia de que de no realizarlo, se procederá a su lanzamiento y con expresa imposición de costas.- Subsidiariamente, en el inesperado caso que se entendiera que los contratos sucesivos al inicial de 25-3-1982 no suponen renuncia a la prórroga legal, y debe jugar el periodo máximo previsto en la Ley de 31 de diciembre de 1.980, Transitoria Primera, Regla Primera, condenar al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones y hacer entrega de las tierras y casa por todo el día 24 de marzo del año 2.003 o de igual fecha del año 2.004, con expresa imposición de costas a la demandada

El demandado don Hugo llevó a cabo personamiento procesal en dicho pleito y contestación opositora a la demanda, por lo que suplicó: «Tenga por contestada la demanda oponiéndose a la misma, a mi por parte en nombre de don Hugo y tras los trámites legales oportunos, dictar sentencia por la que se declare no haber lugar a lo solicitado en la demanda desestimando todos y cada uno de sus solicitudes y condenando en costas a la actora».

Los referidos procesos fueron acumulados por Auto de 30 de junio de 1.997 .

El Juez de Primera Instancia de Puigcerdá dictó sentencia el 30 de junio de 1.999, con el siguiente Fallo literal: «Que estimando como estimo parcialmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Joan Planella Sau, en nombre y representación de D. Hugo contra D. Juan Pablo y Doña Ángela, debo declarar y declaro que el primero es titular de un arrendamiento rústico histórico y, en consecuencia, su derecho de acceso a la propiedad de la finca denominada " FINCA000 " de Llivia, formada por las suertes reseñadas en el hecho primero de la demanda, con excepción de las eras y porches de la finca registral nº NUM005, respecto de la cual se desestiman los pedimentos de la demanda. En consecuencia, se condena a los demandados a vender al actor la reseñada finca, otorgando la oportuna escritura pública de compraventa dentro de los quince días siguientes a que sean requeridos para ello y previo pago al contado de la cantidad de veinticuatro millones setecientas cuatro mil trescientas cincuenta y seis pesetas (24.704.356,. ptas). No procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales.- Que desestimando como desestimo la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Eduard Rudi Brosa, en nombre y representación de D. Juan Pablo y Doña Ángela contra D. Hugo, debo absolver y absuelvo al demandado de todos los pedimentos de la demanda, con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora». SEPTIMO.- La referida sentencia fué recurrida por don Juan Pablo y doña Ángela, que promovieron apelación para ante la Audiencia Provincial de Girona y su Sección Primera tramitó el rollo de apelación número 583/99, pronunciando sentencia con fecha 17 de febrero de 2.000, la que contiene el siguiente Fallo literal: «1. Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de Juan Pablo y Ángela

.- 2. Confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Puigcerdá en las actuaciones de juicio de cognición número 63/96 de las cuales dimana este rollo.- Imponer el pago de las costas de esta alzada a la parte apelante».

El Procurador de los Tribunales don Jesús Guerrero Laverat, en nombre y representación de don Juan Pablo y doña Ángela, interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada en apelación, que integró con los siguientes motivos:

Uno.- Infracción de los artículos 1.281, 1.282, 1.261, 1.254, 1.255, 1.216 y 1.225 del Código Civil .

Dos.- Infracción de los artículos 79 de la Ley de Arrendamientos Rústicos por interpretación errónea, en relación a la Disposición Unica de la Ley de 10 de febrero de 1.992, infracción del artículo primero del Código Civil y de la jurisprudencia.

Tres.- Infracción por interpretación errónea de los artículos 1.203 y 1.204 del Código Civil y doctrina jurisprudencial.

Cuatro.- Infracción por no aplicación del artículo 6 a) de la Ley de Arrendamientos Rústicos .

Cinco.- Infracción por no aplicación del párrafo segundo del artículo 2 de la Ley de 10 de febrero de

1.992 .

Seis.- Infracción del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Los motivos uno al cinco, ambos inclusive, se aportan por el ordinal cuarto del artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil, y el seis por el ordinal tercero .

La parte recurrida presentó escrito a medio del cual impugno el recurso de casación admitido.

La votación y fallo del recurso tuvo lugar el día 13 de julio de 2.007.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL

Se denuncia en el motivo primero infracción de los artículos 1.281, 1.282, 1.261, 1.254,

1.255, 1.216 y 1.225 del Código Civil, para alegar que el arrendatario don Hugo presentó un primer contrato escrito que lleva fecha 25 de septiembre de 1.903 (en el que figura el bisabuelo don Braulio como arrendatario), y se ocultó el contrato aportado por los recurrentes de 25 de marzo de 1.899, con entrada en vigor el 25 de marzo de 1.900, posterior a la publicación del Código Civil y que ha de reputarse el indicativo del inicio de la relación, con lo que de esta manera se está combatiendo el hecho sentado como probado, y no atacado de que hubo un contrato precedente (seguramente verbal), con la condición de originario, que se remonta al menos al año 1.886, estando acreditado que don Braulio y familia ya vivían en la casa el 15 de junio de 1.889, esto es, con anterioridad a la publicación del Código Civil, por lo que se trata de efectivo arrendamiento rústico histórico, conforme al artículo 1 -a) de la Ley de 10 de febrero de 1.992 .

Por lo expuesto el contrato de 25 de marzo de 1.889 no puede reputarse como el que inició la relación arrendaticia el que vino a dejar un año sin abonar la renta, cuando ya se venían ocupando y trabajando las fincas, presentando como novedad contractual la de llevar a cabo arreglos en la casa que ocupaba el arrendatario.

El motivo se desestima y no cabe equiparar, como hacen los recurrentes, el término ocultación con la no disponibilidad o falta de conocimiento de la existencia del contrato de 25 de marzo de 1.899.

El motivo segundo contiene denuncia de haberse infringido el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Rústicos en relación a la Disposición Derogatoria única de la Ley de 10 de febrero de 1.992 y doctrina jurisprudencial, así como infracción del apartado 6º del artículo 1 del Código Civil .

Los recurrentes, partiendo de que se han producido diversas sustituciones en el contrato (arrendatarios sucesivos don Hugo, doña Blanca, don Eduardo, don Braulio y el actual don Hugo ), vienen a mantener que han surgido nuevos contratos y se ha infringido la prohibición que contiene el artículo 79 de la Ley Especial, en cuanto disciplina la sucesión en el arrendamiento para el supuesto que contempla de producirse el fallecimiento del arrendatario.

Ha de partirse de que nos encontramos ante un efectivo arrendamiento rústico histórico en el que se han producido sucesiones ininterrumpidas desde el primer contrato al actual y dentro del ámbito de la familia Agustí, trayendo causa los distintos arrendatarios del primer arrendamiento concertado por el bisabuelo.

La jurisprudencia mas actualizada y reiterada del Tribunal Supremo ha mantenido las sucesivas sucesiones en estos arrendamientos, pues de no admitirlo así se autorizaría una situación no ajustada a la legalidad y su sentido, de privar de poder acceder a la propiedad de las fincas objeto de un arrendamiento muy antigüo, el que se mantiene subsistente a la entrada en vigor de la Ley de 10 de febrero de 1.992 (sentencias de 13-10-1998, 27-2-2001, 10-6-2005, 14-12-2005, 15-5-2007 y 25-5-2007 ).

El motivo se desestima.

Los artículos que se aportan como infringidos en este motivo tercero son el 1.202, 1.203 y 1.204 del Código Civil, así como doctrina jurisprudencial, para argumentar que ha tenido lugar novaciones expresas, atendiendo a los diversos contratos por los que se rigió el arrendamiento rústico discutido en el pleito.

Se alega básicamente que se ha producido el cese del arrendamiento de la casa y también variaciones en el precio de la renta, así como en el objeto contractual por la incorporación y supresiones de diferentes fincas.

Los hechos sentados como probados y se presentan con firmeza casacional, acreditan que el arriendo se ha mantenido subsistente sobre el conjunto agrario conocido como FINCA000 desde hace mas de un siglo, y no ha concurrido "animus novandi", es decir clara y manifestada intención contractual conjunta de dar por resuelto y eliminado el primitivo contrato para ser sustituido por otros posteriores completamente distintos.

Explica la sentencia recurrida que dada la larga duración del arrendamiento, se presenta perfectamente lógico y explicable que existan diferentes contratos, adaptados a los distintos tiempos, pero, en todo caso, no se trata de alteraciones relevantes y el dato de que se incorporara la denominación de "nuevo contrato", no significa por sí el cese definitivo de la relación originaria y creación de otra distinta, pues el contrato se ha mantenido desde el principio en el ámbito de las mismas familias (arrendadores y arrendatarios), y sobre las heredades del primitivo dueño don Juan . A su vez en cuanto a la incorporación de nuevas parcelas, si bien en el contrato de 1.904 se hace referencia a una pieza de tierra no incorporada anteriormente, lo que significa es un aumento del arriendo y no propia novación expresa, que no impide la calificación de histórico conforme al apartado b) del artículo primero de la Ley de 10 de febrero de 1.992, por haberse concertado con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1.935 .

Respecto a contratos posteriores, el Tribunal de Apelación los examina como detalle para sentar la conclusión, en forma de hecho acreditado, que las incorporaciones que se denuncian no han tenido lugar, ya ninguna probanza permite declarar que no estuvieran comprendidos con anterioridad en el arrendamiento. Las modificaciones introducidas se refieren a especificar jornales y exclusión de la vivienda, no siendo transcendente, pues para la calificación de arrendamiento rústico ha de atenderse el artículo primero de la Ley de 31 de diciembre de 1.980, y la inclusión de la casa es secundaria, por lo que la exclusión posterior no desvirtúa la naturaleza del contrato, ni representa precisamente novación extintiva, ya que, conforme al artículo 2, cabe incluir además de las tierras de labor, las edificaciones, pero no de forma totalmente necesaria e inevitable.

A su vez ha de tenerse en cuenta que el párrafo segundo del artículo 1 de la Ley 1/1992, declara de forma programática que los arriendos calificados de históricos no pierdan tal consideración por la existencia de pactos que modifiquen la renta u otros elementos y condiciones del contrato primitivo, siempre que se mantenga constante el arrendamiento sobre todas o partes de las fincas originariamente arrendadas, que es lo que ha sucedido en el presente supuesto, al no haberse extinguido el contrato primero, que se ha mantenido durante muchos años y de manera ininterrumpida, si bien con alteraciones que no afectan de manera relevante a su esencia contractual primitivo, como declara la sentencia de 18 de octubre de 2.005, teniendo en cuenta que el contenido de los contratos se repite básicamente, es mas lógico afirmar que se han producido modificaciones del primitivo arrendamiento, que subsiste a través de las sucesiones operadas en el mismo y no impide, según el artículo 1-2 de la Ley de 10 de febrero de 1.992, el ejercicio del derecho al acceso a la propiedad.

El motivo se rechaza.

Se denuncia inaplicación 6-7º a) de la Ley de Arrendamientos Rústicos en el motivo cuarto

, que se refiere a que quedan exceptuados de la Ley arrendaticia los arrendamientos que tengan por objeto el aprovechamiento de pastos secundarios y praderas roturadas. Se alega que los terrenos dedicados a dichos pastos deben quedar excluidos del acceso a la propiedad.

Los hechos probados acreditan que el arrendamiento litigioso es principalmente pecuario, pues el aprovechamiento primordial de las fincas es el de la explotación de sus pastos para el ganado, por lo que están sometidas a la Ley de Arrendamientos Rústicos conforme a su artículo primero .

Lo que se deja sentado excluye que se trate de pastos secundarios, por corresponder la calificación de pastos principales en atención a explotación fundamental llevada en las fincas arrendadas, y cuando no se dá carácter secundario de otro cultivo principal de las fincas, no pueden quedar al margen de la legislación arrendaticia especial (sentencias de 11-12-1987 y 30-11-1988 ), y es cuando los pastos constituyen el único aprovechamiento de las fincas, que se presenta así como principal.

El motivo se rechaza.

El motivo quinto contiene infracción por no aplicación del párrafo segundo de la Ley de 10 de febrero de 1.992, que se refiere a que el arrendatario que accede a la propiedad de las fincas arrendadas debe pagar al arrendador, como precio de las mismas, la cantidad resultante de la media aritmética de la valoración catastral y valor en venta actual de fincas análogas por clase y situación. Se sostiene que en el precio debía de incluirse el valor de la posible edificabilidad que pudiera corresponderle a la superficie del arriendo, establecido en 16.78 hectáreas.

Se incorpora el hecho probado establecido por la sentencia del juzgado y aceptado en la apelación, que, de la apreciación de la prueba pericial obrante en los autos, no puede considerarse que para los terrenos del pleito esté previsto poder convertirlos en urbanos o pasar a tener consideración de urbanizables, con excepción de la finca donde está la casa (finca NUM005 ), que se excluyó del derecho de acceso, y con referencia a sus prados y eras.

La sentencia recurrida acusa la falta de prueba oficial que permita decretar la posibilidad efectiva de construir una vivienda, al ser la superficie arrendada superior a diez hectáreas, es decir que la misma este administrativamente prevista y autorizada.

El motivo perece. Lo que la parte recurrente pretende es establecer a su conveniencia un "plus" del precio que fija en cinco millones de pesetas, basándose exclusivamente en especulaciones y posibilidades y no en realidades acreditadas, cuando la norma determinante del precio se presenta clara y precisada.

En el último motivo se acusa de incongruente la sentencia recurrida, al haberse infringido el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, toda vez que, existiendo dos procedimientos distintos, el instado por el arrendatario (de acceso a la propiedad) y el otro por la parte arrendadora, en el que se vino a solicitar la condena de hacer entrega de la posesión de las fincas, ambos procesos fueron acumulados, y se dice que la sentencia recurrida no entró a considerar, ni presentar argumentos que justificasen el rechazo de la demanda de los recurrentes.

El fallo es determinante en cuanto desestimó de manera expresa la referida demanda y absolvió al demandado de sus pretensiones totales, con expresa imposición de costas.

Atendiendo, por tanto, al fallo de la sentencia que se recurre, no puede ser tachada de incongruente. Además sucede que teniendo en cuenta la sentencia del Juzgado no aparece huérfana de razonamientos que apoyasen la desestimación de la demanda, ya que decidió que la estimación de acceso forzoso a la propiedad resultaba impeditiva de la pretendida entrega de las fincas instada por los recurrentes, tratándose de pretensiones que evidentemente se presentan incompatibles.

Se produjo aceptación de la fundamentaciòn jurídica y el "factum" en la sentencia pronunciada en la apelación, y además entró a considerar la cuestión que analiza suficientemente el fundamento jurídico octavo para justificar que las pretensiones deducidas en las demandas acumuladas se presentaban incompatibles, es decir que estimada la petición del arrendatario, no es posible la deducida por los arrendadores, presentándose argumentos suficientes que determinan que el motivo perezca.

Al no proceder el recurso, ha de imponerse sus costas a la parte recurrente, de conformidad al artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español