STS 387/1994, 25 de Abril de 1994

PonenteD. ALFONSO BARCALA TRILLO-FIGUEROA
Número de Recurso1429/1991
ProcedimientoRECURSO DE CASACIÓN
Número de Resolución387/1994
Fecha de Resolución25 de Abril de 1994
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veinticinco de Abril de mil novecientos noventa y cuatro.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de Navarra, como consecuencia de autos de arrendamientos urbanos, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número UNO de Pamplona, sobre resolución de contrato de arrendamiento urbano de local de negocio, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad mercantil "LA PREVENTIVA, COMPAÑIA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A.", y DON Bartolomé, representados por la Procuradora de los Tribunales Doña Isabel Cañedo Vega y asistidos del Letrado Don Rafael de las Casas Gómez, en el que es recurrida DOÑA Eugenia, representada por el Procurador de los Tribunales Don José Manuel Dorremochea Aramburu, y asistida del Letrado Don Jesús Ruiz Iribarren.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Pamplona, fueron vistos los autos de Arrendamientos Urbanos número 268- A/89, seguidos entre partes, de la una como demandante Doña Eugenia, y de la otra como demandados Don Bartolomé, Doña Guadalupe, la entidad mercantil "La Preventiva, Cía. de Seguros y Reaseguros, S.A.", Don Salvador y Doña Penélope, éstos dos últimos declarados en rebeldía por su incomparecencia en autos.

Por la representación de la parte actora se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... previo el cumplimiento de los demás trámites legales procedentes dictar Sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento del local al que se hace referencia en el expositivo primero de este documento, y que se refiere al sito en la AVENIDA000 nº NUM000-NUM001. emplazando a dichos demandados para que la desalojen y pongan a disposición de mi representada dentro del plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento para el caso de que no lo verificaren e imponiendo a dichos demandados las costas todas de este juicio". Asimismo interesaba el recibimiento del juicio a prueba.

Admitida a trámite la demanda, por la representación de Doña Guadalupe, se contestó la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo siguiente: "... Siga el juicio su curso, con el recibimiento del mismo a prueba y, en su día, se dicte sentencia por la que se desestime la demanda y se absuelva de las pretensiones de la misma a mi mandante, con los demás pronunciamientos legales correspondientes favorables a ésta y con imposición de las costas a la parte actora".

Por la representación de Don Bartolomé y La Preventiva, S.A. se contestó la demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, alegando falta de legitimación activa, y para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y previa la tramitación que corresponda se declare no haber lugar a la citada resolución, desestimando la demanda y absolviendo a mis representados, con expresa imposición de costas a la actora". Asimismo solicitaba el recibimiento del pleito a prueba y formulaba reconvención, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando lo que sigue: "... y previos los trámites legales oportunos, declarar el derecho de mi representado Don Bartolomé a retraer la finca adquirida por la demandante reconvenida Doña Eugenia, condenando a esta a que en el breve término que al efecto se señale otorgue escritura de compraventa a favor de mi representado, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo verificara, con expresa condena de las costas causadas". Asimismo solicitaba el recibimiento del pleito a prueba.

Dado traslado de la reconvención a la parte actora, ésta la contestó en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... dictar en su día Sentencia desestimando íntegramente dicha reconvención, absolviendo a mi representada de todos y cada uno de los pedimentos en ella contenidos e imponiendo a los reconvinientes las costas todas de la misma".

Asimismo solicitaba el recibimiento del juicio a prueba.

Por el Juzgado se dictó sentencia en fecha 9 de Octubre de 1.989, cuyo fallo es como sigue: "FALLO.- Estimando la demanda inicial de las presentes actuaciones, deducida por la Procuradora Doña Yolanda Apezteguía Elso, en representación de Eugenia, frente a Bartolomé, La Preventiva, S.A., que han comparecido unidos bajo la representación procesal de la Procuradora Doña Ana Muñiz Aguirreurreta; Guadalupe, representada por el Procurador Don Rafael Aizpún Viñes, y Salvador, así como Penélope, ambos en situación procesal de rebeldía.- Desestimando la oposición formulada por los demandados comparecidos, así como la reconvención articulada por Bartolomé y La Preventiva, S.A.: A.- Debo declarar y declaro resuelto, el contrato de arrendamiento, sobre el piso sito en la AVENIDA000 número NUM000, NUM001. de esta ciudad, condenando a los demandados, a que dentro del plazo legal, dejen libre, vácuo y expedito, a disposición de la actora, el referido inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento, en el caso de falta de desalojo voluntario.- B.- Desestimando la reconvención formulada, no ha lugar al derecho de retracto intentado; debiendo restituirse la cantidad consignada, una vez que adquiera firmeza la presente resolución.- Imponiendo a los demandados las costas causadas en el presente proceso, con excepción de las derivadas de la reconvención que serán a cargo exclusivo de los codemandados: Bartolomé y La Preventiva, S.A.".

SEGUNDO

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de Navarra, dictó sentencia en fecha 1 de Marzo de 1.991, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Desestimando el recurso de apelación originador del presente rollo, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la sentencia apelada, sin especial imposición de las costas de esta alzada".

TERCERO

Por la Procuradora de los Tribunales Doña Isabel Cañedo Vega, en nombre y representación de "La Preventiva, S.A." y de Don Bartolomé, se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:

Primero

"Se interpone a tenor de lo establecido en el número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por tanto por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que han sido aplicables para resolver la cuestión objeto de debate.- Considera esta parte que se ha producido infracción de los artículos 48 en relación con el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Urbano, y en concreto por no aplicación de los citados artículos".

Segundo

"Se interpone también a tenor de lo establecido en el número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por tanto, por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que han sido aplicables para resolver la cuestión objeto de debate, es decir por el mismo motivo del apartado anterior.- Considera esta parte que la sentencia recurrida infringe la doctrina jurisprudencial aplicable a los artículos de la Ley de Arrendamiento Urbano que regulan el derecho de retracto".

CUARTO

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día QUINCE DE ABRIL, a las 10,30 horas, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO BARCALA Y TRILLO-FIGUEROA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Doña Eugenia promovió juicio sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, contra Don Bartolomé, Doña Guadalupe, la entidad mercantil "La Preventiva, S.A." y Don Salvador y su esposa Doña Penélope, con referencia al piso situado en la AVENIDA000, número NUM000, NUM001, de Pamplona, a cuya pretensión se formuló reconvención por los demandados Don Bartolomé y la entidad "Preventiva, S.A.", a fin de que fuese declarado el derecho del expresado Don Bartolomé a retraer la finca adquirida por la actora, y se condenase a la misma a otorgar escritura de compraventa a favor de aquel, bajo apercibimiento de otorgarse de oficio, de no verificarlo. El Juzgado de Primera Instancia número Uno de Pamplona, por sentencia de 9 de Octubre de 1.989, con estimación de la demanda inicial y con desestimación de la oposición formulada por los demandados comparecidos, así como de la reconvención articulada por Don Bartolomé y "Preventiva, S.A.", declaró resuelto el contrato de arrendamiento antes mencionado, condenando a los demandados a que, dentro del plazo legal, dejen libre, vacuo y expedito el inmueble a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, en su caso, pronunciamientos éstos que fueron confirmados por la dictada, en 1 de Marzo de 1.991, por la Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de Navarra, y es esta segunda sentencia la recurrida en casación por la entidad "Preventiva, S.A." y Don Bartolomé, a través de la formulación de dos motivos amparados en el ordinal 5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción anterior a la Ley 10/1.992, de 30 de Abril.

SEGUNDO

Como se decía, ambos motivos se residencian en el ordinal 5º del rituario artículo 1.692, denunciando el primero, la infracción, por no aplicación, del artículo 48, en relación con el 47, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el segundo, la, también, infracción de la doctrina jurisprudencial aplicable a los artículos de dicha Ley que regulan el derecho de retracto, por ello, en atención a la íntima relación existente entre uno y otro motivo, deben ser estudiados conjuntamente, respondiendo la argumentación que les desarrolla a cuanto sigue, en síntesis: -En el presente caso se está en el supuesto del artículo 48.1 de la Ley arrendaticia, no habiendo sido objeto de debate los hechos tal y como se produjeron, pues hay conformidad con los que se describen en la sentencia recurrida-, -La Audiencia reconoce que se dan los requisitos para que se pueda ejercitar la acción del retracto, y analiza que no se ha acreditado el que se produjera la notificación a la que se refiere el artículo 47-, -Para rechazar el ejercicio de dicha acción, utiliza una serie de argumentos que no son correctos, pues si el artículo 48, que regula el derecho de retracto, nos remite al 47, y éste dice "que en los casos de venta por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros...", parece que no cabe mas que una única interpretación, que es la literal, es decir, que aunque la transmisión sea por plantas o fincas agrupadas, sigue subsistiendo los derechos de tanteo y retracto-, -El razonamiento que lleva a la denegación del retracto se condensa en el fundamento sexto de la sentencia al decir que se transmite "una finca que constituye una unidad originaria superior al objeto del arrendamiento y que comprende al mismo, sin que haya existido agrupación alguna determinante de aquella unidad"-, -Analizando la doctrina jurisprudencial aplicable al caso y que se infringe en la sentencia recurrida, resulta: a) Las normas que regulan el derecho de retracto deben interpretarse y aplicarse con un criterio extensivo, así lo determina, entre otras, la sentencia de 26 de Marzo de 1.960. b) El argumento de la sentencia respecto a que la finca transmitida constituye una unidad superior al objeto del arrendamiento y, por ello, no procede el retracto, es contrario a la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de 21 de Marzo de 1.962, 27 de Enero de 1.968, 4 de Noviembre de 1.955, 29 de Marzo de 1.958, 12 de Noviembre de 1.957 y 22 de Abril de 1.969, y c) El otro argumento de que se trata de una unidad registral originaria, no sobrevenida con posterioridad, nada tiene que ver con el criterio que se viene manteniendo, y la jurisprudencia es muy reiterada en el sentido de que no obstará al retracto el hecho de que las fincas formen por voluntaria agrupación una unidad registral, si en realidad son independientes físicamente, pronunciándose así las sentencias de 18 de Diciembre de 1.954, 23 de Noviembre de 1.956, 17 de Junio de 1.958, 7 de Mayo de 1.962, 6 de Marzo de 1.965 y 31 de Marzo de 1.967, siendo de resaltar la de 6 de Marzo de 1.965, al condensar la doctrina jurisprudencial sobre el tema, estableciendo que "la unidad registral carece de eficacia para impedir el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto", si se acredita que la finca que en el Registro aparece como una sola, en la realidad está formada por varias ya que dar valor decisivo a la inscripción, equivaldría en muchos casos a hacer ilusorios los derechos de tanteo y retracto, dada la voluntariedad de aquella y la posibilidad de las agrupaciones-.

TERCERO

Dado que en el desarrollo del primer motivo se manifiesta que los hechos no han sido objeto de debate y se presta conformidad con los descritos en la sentencia recurrida, y dado que ésta acepta la fundamentación de la dictada en primera instancia, resulta oportuno, para facilitar el estudio de la cuestión planteada en el recurso, relacionar sucintamente los hechos estimados acreditados, a tenor de los reconocidos pro las partes, los figurados en la documentación obrante en autos y de los recogidos en las sentencias de instancia, y que fueron los que siguen: a) En 24 de Junio de 1.950, Doña Eugenia, en concepto de propietaria-arrendadora, suscribió contrato de arrendamiento con Don Bartolomé, en calidad de arrendatario, respecto al piso de la casa número NUM000 de la calle AVENIDA000, NUM001, de Pamplona, y en anexo al contrato, de 26 de los indicados mes y año, la propietaria autorizó al arrendatario para que pudiera instalar en el piso, las oficinas de "Preventiva, S.A.", Cía. de Seguros, de la que el Sr. Bartolomé era DIRECCION000.- b) En 3 de Mayo de 1.957, los contratantes antedichos y en el mismo concepto, acordaron modificar algunas de las estipulaciones vigentes del contrato de arrendamiento, que expresamente se declara subsistente, así: que el piso objeto del arriendo se modifica, quedando excluida del mismo la habitación de chaflán o rotonda orientada a la AVENIDA000 y PLAZA000, la que será independizada del piso en cuestión e incorporada al piso primero derecha, actualmente ocupado por la propietaria, y que Doña Eugenia autoriza a Don Bartolomé para establecer en el piso arrendado el negocio de comercio de tejidos, tanto al contado como a plazos y demás artículos que sean objeto de trafico que desarrolle el arrendatario, pudiendo girar éste con la denominación que estime conveniente, especialmente con la de Crédito Preventiva.- c) El inmueble arrendado se halla integrado en la finca cuya descripción registral es la siguiente: "Piso primero derecha e izquierda, la habitación de expansión de seis metros y veinte decímetros cuadrados, sita en la bajera, debajo de la escalera y la cuarta parte indivisa del grupo de piezas que integran la vivienda del portero en la buhardilla; correspondiéndole una quinta parte indivisa del portal de entrada, hueco de escalera y escalera, tejado y patio, y en general todo lo que no haya sido objeto de adjudicación privativa, de la casa en la manzana número veinte de la primera Zona del Nuevo Ensanche, señalada con el número dos de la AVENIDA000: Linda: por la derecha entrando, con la PLAZA000; por la izquierda, con terreno edificado, propiedad de Don Ernesto; y por el fondo, con solar número dos de la misma manzana. Consta de bajera, cuatro pisos y buhardilla habitable. La bajera forma un local, excepto un cuarto llamado de expansión situado debajo de la escalera, de seis metros y veinte decímetros cuadrados de superficie; cada piso está distribuido en dos viviendas, derecha e izquierda; y la buhardilla está distribuida en un grupo de piezas que integran la vivienda del portero de cincuenta y seis metros y veinte decímetros cuadrados, y cuatro cuartos o piezas de expansión señalados con los números uno, dos, tres y cuatro; tiene de superficie total doscientos ochenta y cinco metros y veinticinco decímetros cuadrados, todas las distancias a la línea exterior de fachada y en los medianiles, a los ejes medianiles; de dicha superficie ocupa la parte edificada doscientos treinta y seis metros y cincuenta decímetros cuadrados, y el patio cuarenta y nueve metros y setenta decímetros cuadrados".- d) Don Jose Pablo, Don Luis Miguel, Don Pedro Antonio, Don Imanol, Don Benito y Doña Maite adquirieron la descrita finca como un solo departamento por herencia de su madre Doña Eugenia, aceptada en escritura de 18 de Diciembre de 1.984.- e) Doña Eugenia, adquirió el citado departamento por adjudicación en la escritura de obra nueva otorgada el 26 de Junio de 1.934, que se inscribió con fecha 3 de Septiembre de 1.934, y f) En la actualidad, la descrita finca se encuentra inscrita, como un solo departamento, a nombre de Doña Eugenia, por el título de compra a los referidos hermanos MaitePedro AntonioLuis MiguelImanolBenitoJose Pablo según escritura otorgada en 7 de Diciembre de 1.987 en la que se ratificó y elevó a público el contrato privado de compraventa de 3 de Octubre de 1.985.

CUARTO

La consecuencia ineludible que se desprende del conjunto de los hechos acreditados, no puede ser otra que la establecida por el Tribunal "a quo", o sea, que la transmisión realizada por los hermanos MaitePedro AntonioLuis MiguelImanolBenitoJose Pablo a favor de Doña Eugenia por el contrato privado de 3 de Octubre de 1.985 y elevado a escritura pública en 7 de Diciembre de 1.987, tuvo por objeto una sola finca constitutiva de una unidad patrimonial y que tuvo acceso registral, como "un sólo departamento", en cuyos elementos descriptivos se encontraba integrado el local arrendado al Sr. Bartolomé, remontándose la inscripción y descripción registal a cuando fue adquirida, por adjudicación, por Doña Eugenia en 26 de Junio de 1.934, sin que, por ende, la referida Doña Salvador haya tenido intervención alguna en la historia registral de la finca adquirida como un todo unitario, y de aquí, que la conclusión a llegar sea igualmente coincidente con la establecida por el Tribunal "a quo", imposibilidad de incluir al caso concreto de autos en los supuestos prevenidos en los artículos 47.1 y 48.1 del actual Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo cual, comporta la imposibilidad, a su vez, de atribuir al meritado Tribunal infracción alguna respecto a los indicados preceptos, sin que pueda quedar desvirtuada por la circunstancia de que la finca así transmitida, permitiera ser objeto de división.

QUINTO

Por lo que respecta a la infracción de la doctrina jurisprudencial que se denuncia en el segundo motivo del recurso, son de tener en cuenta, asimismo, los hechos estimados acreditados, que, a efectos de aquel, pueden sintetizarse en el afirmado en el fundamento sexto de la sentencia recurrida y que se transcribe en el propio motivo: "haberse transmitido una finca que constituye una unidad originaria superior al objeto del arrendamiento y que comprende al mismo, sin que haya existido agrupación alguna determinante de aquella unidad, siendo esta originaria", realidad la así expresada que, de por sí, es razón más que suficiente en punto a privar de eficacia al motivo que ahora se examina, toda vez que las sentencias reseñadas en él, no resultan aplicables al caso de autos por responder a supuestos faltos de coincidencia, en cuanto que en los de tales sentencias, de manera más o menos matizada, concurre cierta agrupación, incluso, en las dos sentencias que la parte recurrente recoge con detalle, las de 21 de Marzo de 1.962 y 6 de Marzo de 1.965, los supuestos fácticos en que descansan no admiten parangón con el que nos ocupa, pues en la primera de ellas se hace referencia a que el objeto de la venta la constituyó, no la finca de que se trató en su integridad, sino una parte de la misma, constituida por varios pisos agrupados, y en la segunda, a que la finca se arrendó como independiente y así aparecía en el Registro y que vigente el contrato, se agregó a otras y que ello no alteró su realidad física, ni su independencia a efectos catastrales, tributarios, ni arrendaticios. Pero es que, además, constituye doctrina consolidada de la Sala la relativa a que en el ámbito de los arrendamientos urbanos, el derecho de retracto opera cuando en la finca sólo exista una vivienda o local de negocio y en los casos de venta por pisos, aunque los mismos se transmitan por plantas o agrupados a otros, lo que no sucede cuando el objeto de la compraventa es la totalidad del edificio o de la finca, de cuya doctrina son exponentes, entre otras, las sentencias de 26 de Mayo de 1.988, 27 de Marzo de 1.989 y 31 de Enero de 1.992. Por consiguiente, las consideraciones que antecedente permiten entender que el Tribunal "a quo" no incurrió, tampoco, en la infracción hecha valer en el motivo ahora analizado, así pues, la improcedencia de los dos motivos formulados en el recurso de casación interpuesto por la entidad mercantil "Preventiva, S.A." y Don Bartolomé, lleva consigo, en virtud de lo dispuesto en el párrafo final del rituario artículo 1.715, la declaración de no haber lugar al mismo, con imposición de costas a la parte recurrente y la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación de la entidad mercantil "La Preventiva, S.A." y Don Bartolomé, contra la sentencia de fecha uno de Marzo de mil novecientos noventa y uno, que dictó la Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de Navarra, y condenar, como condenamos, a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso, y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal correspondiente. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Barcala y Trillo-Figueroa, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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