STS 467/2003, 19 de Mayo de 2003

JurisdicciónEspaña
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha19 Mayo 2003
Número de resolución467/2003
  1. JOSE ALMAGRO NOSETED. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZD. FRANCISCO MARIN CASTAN

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a diecinueve de Mayo de dos mil tres.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, ha visto el presente recurso de casación interpuesto por la Procuradora Dª María Rodríguez Puyol, en nombre y representación de la compañía mercantil ESCALERAS SANLO S.A., contra la sentencia dictada con fecha 7 de abril de 1997 por la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación nº 240/95 dimanante de los autos de juicio declarativo de menor cuantía nº 520/91 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Majadahonda, sobre opción de compra. Ha sido parte recurrida Dª Carina , representada por el Procurador D. José Pedro Vila Rodríguez.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Con fecha 16 de diciembre de 1991 se presentó demanda interpuesta por Dª Carina contra la mercantil ESCALERAS SANLO S.A. y subsidiariamente contra Dª Rosa solicitando se dictara sentencia, con expresa condena en costas, que contuviera los siguientes pronunciamientos: "1º.- Se declara resuelto el contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito entre Dª Carina y Escaleras Sanlo S.A.

  1. - Se condene a dicha entidad mercantil al pago de la cantidad de NUEVE MILLONES CUARENTA Y UNA MIL SETECIENTAS SESENTA PESETAS (9.041.760 ptas.) en concepto de indemnización de daños y perjuicios derivados de los alquileres no abonados hasta la fecha de interposición de esta demanda.

  2. - Se declare responsable civil subsidiaria del pago de los perjuicios originados con los intereses legales de dicha cantidad a Dª Rosa ".

SEGUNDO

Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Majadahonda, dando lugar a los autos nº 520/91 de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, y emplazados los demandados, no compareció Dª Rosa , por lo que fue declarada en rebeldía, y sí lo hizo la entidad ESCALERAS SANLO S.A. que, contestando a la demanda y formulando reconvención, interesó se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos declarativos y de condena: "A) Desestimar la demanda interpuesta con expresa imposición de las costas.

  1. Declarar ejercitada en tiempo y forma la opción de compra por la entidad mercantil "Escaleras Sanlo S.A.", condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración, ordenando proceda a regularizar la situación jurídica de la nave industrial mediante las consiguientes operaciones de segregación de terrenos y declaración de obra nueva de dicha nave industrial y poniendo a su disposición el precio de la compraventa ascendente a DIECINUEVE MILLONES DE PESETAS".

TERCERO

La actora-reconvenida contestó a la reconvención proponiendo la excepción de defecto legal en el modo de proponerla y solicitando se dictara sentencia por la que "desestimando íntegramente la demanda reconvencional, se absuelva a mi representada de los pedimentos de la misma y declare resuelto el contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito entre las partes, condenando a ESCALERAS SANLO, S.A. a dejar libre y a disposición de DÑA. Carina la nave industrial objeto del contrato con expresa imposición de costas a ESCALERAS SANLO, S.A. de la reconvención."

CUARTO

Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 6 de junio de 1994 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que estimando la demanda interpuesta por Dña. Carina contra Escaleras Sanlo S.A. y contra Dña. Rosa y desestimando la reconvención formulada por la Entidad Escaleras Sanlo S.A. contra la actora debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito entre la actora y la codemandada Escaleras Sanlo S.A. condenando a ésta última al pago a la actora de la suma de 9.041.760 ptas. en concepto de daños y perjuicios por los alquileres no abonados más los intereses legales absolviendo a la codemandada Sra. Rosa de las pretensiones condenatorias solicitadas por la parte actora con expresa imposición de costas a la Entidad demandada-reconviniente excepto de las causadas por la codemandada absuelta cuyo pago corresponderá a la parte actora."

QUINTO

Interpuesto por la demandada-reconviniente contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 240/95 de la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, admitida la prueba documental aportada por la apelante y denegada la de confesión judicial propuesta por la misma parte, dicho Tribunal dictó sentencia en fecha 7 de abril de 1997 desestimando el recurso, confirmando íntegramente la sentencia recurrida e imponiendo a la recurrente las costas de la apelación.

SEXTO

Anunciado recurso de casación por la demandada-reconviniente contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte, representada por la Procuradora Dª María Rodríguez Puyol, lo interpuso ante esta Sala articulándolo en siete motivos amparados en el ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881, salvo el primero que se amparaba en su ordinal 3º: el primero por infracción del art. 359 de la misma ley; el segundo por infracción de la jurisprudencia sobre la opción de compra; el tercero y el cuarto por infracción del art. 1124 CC; el quinto por infracción del párrafo primero del art. 1281 en relación con el art. 1255, ambos del CC; el sexto por inaplicación del art. 1281 en relación con el párrafo primero del art. 1281 y con el art. 1255, todos del CC; y el séptimo por infracción del art. 1502 CC.

SÉPTIMO

Personada la actora-reconvenida como recurrida por medio del Procurador D. José Pedro Vila Rodríguez, evacuado por el Ministerio Fiscal el trámite del art. 1709 LEC proponiendo la inadmisión del motivo primero y admitido el recurso por Auto de 11 de febrero de 1999, la mencionada parte recurrida presentó su escrito de impugnación solicitando se declarase no haber lugar al recurso y se impusieran las costas a la recurrente.

OCTAVO

Por Providencia de 6 de febrero del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 29 de abril siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El presente recurso de casación dimana de un juicio de menor cuantía sobre contrato de arrendamiento con opción de compra promovido por la arrendadora-concedente contra la arrendataria-optante para que se declarase resuelto el contrato por incumplimiento de esta última y se la condenase al pago de 9.041.760 ptas. en concepto de indemnización de daños y perjuicios por alquileres no abonados hasta la interposición de la demanda. La parte demandada, además de oponerse a la demanda pidiendo su desestimación, formuló reconvención para que se declarase ejercitada por ella en tiempo y forma la opción de compra y se procediera a regularizar la situación jurídica de la nave industrial objeto de la opción, al tiempo que ponía a disposición de la actora-reconvenida la cantidad de 19.000.000 de ptas. fijada contractualmente como precio de la compraventa si la opción se ejercitaba dentro del tercer año.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención por adeudar rentas la arrendataria-optante al ejercitar la opción, y la de segunda instancia desestimó el recurso de apelación interpuesto por dicha parte añadiendo como fundamento para confirmar la sentencia apelada que la demandada-reconviniente tenía que haber consignado la suma de 19.000.000 de ptas. fijada contractualmente como precio de la compraventa si la opción se ejercitaba dentro del tercer año.

Contra la sentencia de apelación ha recurrido en casación la misma parte mediante siete motivos formulados al amparo del art. 1692 LEC de 1881.

SEGUNDO

El motivo primero, amparado en el ordinal 3º de dicho art. 1692 y fundado en infracción del art. 359 de la indicada ley procesal, ha de ser desestimado porque, centrado en que mediante la prueba documental admitida en segunda instancia el tribunal sentenciador tendría que haber considerado probado que la parte hoy recurrente se encontraba al corriente en el pago de las rentas, viene a plantear una cuestión que nada tiene que ver con la congruencia o incongruencia de la sentencia, caracterizadas por el grado de correspondencia del fallo con las pretensiones de las partes, sino con un posible error en la apreciación de la prueba que, en el régimen de la casación civil según la LEC de 1881 tras su reforma por la Ley 10/92, sólo podía haberse planteado por la vía del ordinal 4º de su art. 1692, alegando error de derecho y citando inexcusablemente como infringida alguna norma que contuviera regla legal de valoración de la prueba (SSTS 26-12-95, 25-2-97, 13-4-99 y 16-9-02 entre otras muchas).

TERCERO

Razones de método imponen examinar a continuación los motivos quinto y sexto del recurso, pues no deben abordarse los problemas planteados en los motivos segundo, tercero y cuarto, relativos a la infracción de la jurisprudencia sobre el contrato de opción de compra y del art. 1124 CC, sin antes solventar las cuestiones interpretativas que la propia recurrente suscita en aquellos motivos quinto y sexto.

Amparados ambos en el ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881, fundado el motivo quinto en infracción del párrafo primero del art. 1281 en relación con el art. 1255 y fundado el motivo sexto, que se formula como alternativo del anterior, en infracción del art. 1282 en relación con el párrafo primero del art. 1281 y con el art. 1255, todos del CC, la parte recurrente impugna, de un lado, que el precio de 19.000.000 de ptas. hubiera de pagarse al ejercitar la opción y, de otro, que en el contrato litigioso el arrendamiento tuviera el rango de finalidad económica principal, pues según la recurrente lo primordial o dominante sería la opción de compra.

Pues bien, el motivo quinto ha de ser desestimado porque si bien es cierto que la literalidad de la estipulación undécima del contrato litigioso, al establecer en primer término que la opción se entendería ejercitada "en el momento que se notifique por parte del arrendatario su intención de adquirir al propietario y ponga a su disposición, dentro del plazo, la cantidad.." (la fijada como precio de la compraventa según se ejercitase la opción en el año primero, segundo o tercero) y, luego, que "el pago habrá de realizarse en efectivo metálico y en el mismo momento de la firma del contrato privado o Escritura Pública de compraventa", podría autorizar la interpretación que propone la recurrente, en el sentido de que el precio tenía que hacerse efectivo en un momento necesariamente posterior al ejercicio de la opción, no lo es menos que, al ejercer la opción, la hoy recurrente no se ajustó en absoluto a lo pactado, según resulta de los documentos notariales aportados por ella misma con su contestación-reconvención: en primer lugar, porque al manifestar "su decisión de ejercer la opción" no sólo omitió cualquier ofrecimiento o puesta del precio a disposición de la concedente sino que, además, apartándose de lo pactado, dio por supuesto que la compraventa a firmar tenía que documentarse en escritura pública, cuando bien claramente se preveía la alternativa del documento privado, a lo que cabe añadir el tono conminatorio y amenazante del resto de su requerimiento ("se abstenga de realizar actos de enajenación...", "se iniciará el procedimiento correspondiente..."), poco apropiado en quien de verdad quiere ejercitar la opción pagando el precio de la compraventa dentro de plazo y menos todavía en quien no se encontraba al corriente en el pago de la renta del arrendamiento; y en segundo lugar, porque en la carta remitida por conducto notarial muy pocos días antes de agotarse el plazo de ejercicio de la opción no sólo mantuvo esa misma actitud sino que, dándose ya por enterada de la disposición de la concedente a firmar documento privado de compraventa si la hoy recurrente entregaba los 19.000.000 de ptas. y siempre que se pusiera al corriente en el pago de los alquileres, insistió en que la compraventa tenía que formalizarse necesariamente en escritura pública, manifestó encontrarse al corriente en el pago de los alquileres y recordó que se reservaba cuantas acciones judiciales pudieran corresponderle. En definitiva, la interpretación literal de la cláusula undécima nunca puede favorecer a la recurrente, porque como se desprende de la jurisprudencia analizada por la sentencia de 6 de julio de 2001 (recurso nº 1541/96) el ofrecimiento de pago puede ser requisito simultáneo al ejercicio de la opción cuando así se hubiera pactado terminantemente, cual sucede en el contrato litigioso, y sin embargo la recurrente no sólo omitió cualquier ofrecimiento sino que además, apartándose claramente de lo pactado, exigió que la compraventa se documentara necesariamente en escritura pública, lo que a su vez demuestra su voluntad contraria a la efectiva puesta del precio a disposición de la concedente, la cual no se produjo en realidad hasta la formulación de la reconvención, esto es, años después de agotado el plazo de la opción.

En cuanto al motivo sexto, orientado a maximizar la importancia de la opción de compra en detrimento del componente arrendaticio del contrato litigioso, tampoco puede prosperar, pues el examen de la totalidad de las cláusulas de dicho contrato pone de manifiesto su carácter unitario aunque complejo, que no permite aislar el arrendamiento de la opción de compra: así, se pactó una renta mensual de 150.000 ptas., por tanto de importancia económica nada desdeñable en el año 1984; se acordó que la demora de más de siete días en el pago del alquiler mensual sería causa de desahucio; se estipuló la revisión anual de la renta; se previó que todas las obras fijas realizadas por el arrendatario quedaran en beneficio del inmueble al final del arriendo y, en fin, se dispuso terminantemente que no se descontaría del precio fijado la merced arrendaticia abonada hasta el momento de la compraventa, dato este último que, habida cuenta del importe de la renta pactada, termina por desmentir la interesada interpretación de la recurrente sobre la escasa relevancia del componente arrendaticio en la función económica del contrato litigioso, al que no es aplicable la sentencia de esta Sala de 26 de enero de 1994 invocada en el motivo porque ni se está en el caso de "una relación seudoarrendaticia añadida", sino ante un verdadero arrendamiento, ni la cuestión a resolver es, como lo era por dicha sentencia, si el contrato podría reconvertirse en un puro arrendamiento de local de negocio.

CUARTO

Desestimados los motivos quinto y sexto del recurso, la desestimación de sus motivos segundo, tercero y cuarto se impone por sí sola. Amparados los tres en el ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881 y fundado el segundo en infracción de la jurisprudencia sobre la opción de compra y los otros dos en infracción del art. 1124 CC, aduce la recurrente, respectivamente, que el pago de la renta no podía condicionar el ejercicio de la opción al no haberse pactado así en el contrato, que la facultad de resolver las obligaciones presupone un carácter bilateral no predicable de la opción y, en fin, que aun si se admitiera que debía rentas al tiempo de ejercitar la opción, la suma debida no resultaría significativa en relación con la obligación principal.

Bastaría con recordar lo anteriormente razonado sobre el defectuoso ejercicio de la opción para justificar sin más la desestimación de los tres motivos, pues a nada conducirían porque la opción se habría extinguido. Pero aunque se siguiera el camino que dicha parte quiere marcar, pues ciertamente esta Sala ha cuestionado la aplicabilidad del art. 1124 CC al contrato de opción, unas veces negándola rotundamente, como en la sentencia de 31 de julio de 1996 (recurso nº 3834/92), y otras en función del concreto caso enjuiciado, como en la sentencia de 29 de marzo de 1993 (recurso nº 1971/90) que analiza otras tres de esta Sala sobre la misma cuestión, lo innegable es que el contrato que dio lugar al litigio causante de este recurso de casación formaba un todo unitario que, como ya se ha razonado en el fundamento jurídico anterior, no permitía prescindir de su componente arrendaticio so pena de provocar un grave desequilibrio en contra de la arrendadora-concedente. Es más, según uno de los documentos aportados por la propia recurrente en segunda instancia ésta habría pagado en febrero de 1988 rentas debidas desde febrero del año anterior, lo que confirmaría los precedentes y reiterados impagos de renta alegados por la actora-reconviniente en su demanda y, con ello, tanto la voluntad de la hoy recurrente contraria al cumplimiento del contrato litigioso desde la perspectiva de su totalidad o integridad como la frustración de un componente importante de su fin económico-social, justificándose así la resolución fundada en el art. 1124 CC porque los últimos impagos no serían sino reflejo o confirmación de esa voluntad.

QUINTO

Finalmente, el motivo séptimo y último del recurso, amparado también en el ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881 y fundado en infracción del art. 1502 CC, ha de ser igualmente desestimado porque, además de ser constante la jurisprudencia de esta Sala sobre la interpretación restrictiva de tal precepto (SSTS 16-2-99 y 10-7-00 entre otras muchas), lo que vedaría su aplicación a una compraventa no perfeccionada por defectuoso ejercicio de la opción, siempre resultaría que la recurrente omitió notificar a la concedente su decisión de suspender el pago del precio hasta que afianzara su devolución, requisito igualmente exigido por la doctrina de esta Sala para la aplicabilidad del citado art. 1502 en beneficio del comprador (SSTS 4-6-92, 18- 10-94, 6-6- y 14-12-00).

SEXTO

No estimándose procedente ninguno de los motivos del recurso, debe declararse no haber lugar al mismo, imponiendo a la recurrente, conforme al art. 1715.3 LEC de 1881, las costas y la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la Procuradora Dª María Rodríguez Puyol, en nombre y representación de la compañía mercantil ESCALERAS SANLO S.A., contra la sentencia dictada con fecha 7 de abril de 1997 por la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación nº 240/95, imponiendo a dicha parte las costas causadas por su recurso de casación y la pérdida del depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-José Almagro Nosete.- Xavier O'Callaghan Muñoz.-Francisco Marín Castán.-FIRMADO Y RUBRICADO. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marín Castán, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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