STS 388/2004, 20 de Mayo de 2004

Ponente:Antonio Romero Lorenzo
Número de Recurso:2016/1998
Procedimiento:CIVIL - RECURSO DE CASACION
Número de Resolución:388/2004
Fecha de Resolución:20 de Mayo de 2004
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO. Resultaba excesiva la pretensión de las actoras de percibir las rentas correspondientes a 9 años y 6 meses, al no constar que concurrieran circunstancias que hicieran previsible una especial dificultad para hallar un arrendatario al que se pudiese solicitar una renta similar a la pactada. En consecuencia el Tribunal de apelación decidió aplicar por analogía la suma máxima prevista en el artículo 11-2º L.A.U. para los arrendamientos de vivienda, pues de esta forma la indemnización correspondiente a las arrendadoras concedía a las mismas un plazo razonable para encontrar otro arrendatario. Esta Sala acepta el criterio tenido en cuenta en la sentencia recurrida, ya que el plazo de algo más de 9 meses debe considerarse suficiente para obtener una nueva ocupación del local, a cambio de la percepción de una renta de mercado. En primera instancia se estima la demanda. Se estima parcialmente la apelación. Se desestima el recurso de casación.

 
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CONTENIDO

D. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTAD. ROMAN GARCIA VARELAD. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZD. ANTONIO ROMERO LORENZO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veinte de Mayo de dos mil cuatro.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el presente recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, como consecuencia de autos de juicio de cognición, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de los de dicha ciudad, sobre reclamación de cantidad; cuyo recurso ha sido interpuesto por DOÑA Antonia Y DOÑA María del Pilar, representadas por la Procuradora de los Tribunales Dª María Rodríguez Mayol; siendo parte recurrida AUTOTÉCNICA, J.J.G., SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, representada por el Procurador de los Tribunales D. Enrique Monterroso Rodríguez

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Palma de Mallorca, fueron vistos los autos de juicio de cognición número 264/96, a instancia de Dª Antonia y Dª María del Pilar. representadas por el Procurador D. Juan Reinoso Ramis, contra "AUTOTÉCNICA, J-J-G- S.L.", sobre reclamación de cantidad.

  1. - Por la representación de la parte actora, se formuló demanda en base a los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que "a) Que condene a la entidad demandada al abono de la cantidad de 1.218.000 pesetas en concepto de renta e IVA de los meses de octubre de 1.995 hasta abril del presente año (siete meses), más los intereses legales a partir de la interposición de la presente demanda.- b) Que se condene a la entidad demandada a abonar las rentas sucesivas que vayan venciendo, más el IVA y el incremento anual del índice de precios al consumo correspondiente a abril del presente año, desde la interposición de la demanda hasta la firmeza de la sentencia.- c) Que se declare que la entidad demandada ha incumplido unilateralmente el contrato de arrendamiento que tenía suscrito con las actoras y que tenía por objeto los locales nº NUM000 y NUM001 de la AVENIDA000 s/n "EDIFICIO000" y condene a la entidad demandada a abonar a la actora en concepto de indemnización de daños y perjuicios una cantidad equivalente a las rentas de los meses que queden por transcurrir desde la firmeza de la sentencia hasta la fecha del vencimiento del contrato (marzo del año 2005), cantidad que se determinará en sentencia o en ejecución de la misma.- d) Se condene a la demandada expresamente al pago de las costas del presente procedimiento".

  2. - Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos la Procuradora Dª Catalina Salón Santana, en su representación, quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que: "... desestimando íntegramente la demanda y absolviendo de la misma a mi representada; con expresa imposición a las demandantes de las costas causadas. A su vez formuló reconvención y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos, terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se declare: "... la extinción, a fecha de 31 de octubre de 1995, del contrato de arrendamiento suscrito entre Doña María del Pilar, en su calidad de mandataria de Doña Antonia, y la Entidad Auto-Técnica J.J.G., S.R.L., condenando a la reconvenida al pago de la cantidad de ciento veinte y seis mil pesetas, más los intereses legales y las costas causadas".

    El Procurador Sr. Reinoso Ramis, en la representación que ostenta, contestó a la demanda reconvencional, alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que: "...se desestime la demanda reconvencional con expresa condena a las costas a la actora reconviniente".

  3. - El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia, dictó sentencia en fecha veintiocho de noviembre de mil novecientos noventa y seis, cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Reinoso Ramis en la representación que ostenta de Antonia y de María del Pilar, debo declarar y declaro que la entidad demandada Autotécnica J-J-G- Sociedad Limitada, ha incumplido unilateralmente el contrato de arrendamiento que tenía suscrito con las actoras referente al local de la AVENIDA000, EDIFICIO000 de Santa Ponsa. En consecuencia debo condenar y condeno a dicha demandada al pago de las rentas de los meses de octubre de 1995 a abril de 1996 lo que supone la suma de un millón doscientas dieciocho mil pesetas (12.18.000 pts.), más los intereses legales de dicha suma desde la interpelación judicial. Igualmente debo condenar y condeno a dicha demandada al pago de las rentas sucesivas que vayan venciendo, con el IVA correspondiente y los incrementos anuales pactados hasta la firmeza de la presente sentencia. Igualmente debo condenar y condeno a Autotécnica al pago a la actora, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, de las rentas que resten hasta la finalización del contrato.- Que debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional interpuesta por la parte demandada.- Las costas del presente juicio, incluidas las derivadas de la reconvención, se imponen a la parte demandada".

SEGUNDO

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, dictó sentencia en fecha nueve de febrero de mil novecientos noventa y ocho, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por AUTO-TÉCNICA J.J.G. SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, actuando en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª CATALINA SALOM SANTANA, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de los de Palma en fecha 28 de noviembre de mil novecientos noventa y seis en los autos número 264/96, de los que trae causa el presente Rollo, DEBEMOS ACORDAR Y ACORDAMOS REVOCARLA PARCIALMENTE Y EN SU LUGAR ACORDAR: -ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA PRINCIPAL interpuesta por el Procurador Dº JUAN REINOSO RAMIS en la representación que ostenta de Dª Antonia y Dª María del Pilar, contra AUTOTECNICA J-J-G, S.L., representada por la Procuradora Dª CATALINA SALOM, y ESTIMAR TAMBIEN PARCIALMENTE LA RECONVENCIÓN interpuesta por AUTOTECNICA J-J-G, S.L. contra Dª Antonia y Dª María del Pilar, DECLARANDO resuelto pro desistimiento unilateral del arrendatario el contrato de arrendamiento concertado entre las partes en fecha 1 de abril de 1.995 sobre los locales números NUM000 y NUM001 de la AVENIDA000 de Palma Nova s/n del EDIFICIO000, Término Municipal de Calviá, CONDENANDO a la parte arrendataria y demandada principal, AUTOTECNICA J-J-G, S.L., a que abone a la actora la suma de un millón trescientas cincuenta y tres mil (1.353.000) pesetas de principal, importe que devengará el interés legal incrementado en dos puntos a contar desde la fecha de la presente resolución judicial.- 2) No hacer pronunciamiento en costas en ninguna de las dos instancias".

TERCERO

1.- La Procuradora Dª María Rodríguez Mayol , en nombre y representación de Dª Antonia y Dª María del Pilar, interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Al amparo del ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por incurrir la sentencia recurrida en infracción de las normas del ordenamiento jurídico aplicables a las cuestiones objeto de debate. Infracción del art. 4.1 del Código Civil. SEGUNDO.- En directa relación con el motivo anterior, al amparo del ordinal 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por incurrir la sentencia recurrida en infracción de la jurisprudencia aplicable a cuestiones objeto de debate. Infracción por la sentencia recurrida de las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 20 de septiembre de 1982 y 16 de diciembre de 1996.

  1. - Admitido el recurso y evacuado el traslado, el Procurador D. Enrique Monterroso Rodríguez, en representación de "AUTO-TÉCNICA J.J.G., SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, presentó escrito de impugnación al mismo.

  2. - No teniendo solicitada por todas las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 29 de abril del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Doña Antonia y Doña María del Pilar formularon demanda contra "Autotécnica J-J-G, S.L." reclamando las rentas insatisfechas por la demandada en su calidad de arrendataria de locales de negocio de los que las actoras eran, respectivamente, usufructuaria y nuda propietaria, al haber desistido dicha entidad el 31 de octubre de 1995 de continuar ocupando las mencionadas fincas, siendo así que en el contrato celebrado el primero de abril anterior se había convenido un plazo de duración de diez años.

"Autotécnica" se opuso a la demanda y dedujo reconvención interesando se declarase que la extinción del arrendamiento se había producido en la fecha ya citada, de 31 de octubre de 1995 y que fuesen condenadas las arrendadoras al pago de 120.000 pesetas, más intereses legales.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, condenando a la arrendataria al abono de la totalidad de las rentas hasta la fecha prevista para la finalización del contrato, y desestimó la reconvención, con imposición de costas, incluida las de esta reconvención, a la demandada.

En fase de apelación, la Audiencia Provincial, acogiendo parcialmente el recurso interpuesto, estimó en parte tanto la demanda como la reconvención y declaró resuelto el contrato por desistimiento unilateral de la arrendataria, a la que condenó únicamente al abono de 1.353.000 pts. sin hacer pronunciamiento respecto a las costas de ninguna de las instancias.

Las Sras. Antonia y María del Pilar han interpuesto el presente recurso de casación, que consta de dos motivos, ambos con fundamento en el ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEGUNDO

En el primer motivo se denuncia la infracción del artículo 4º-1º del Código Civil, señalando que la Audiencia Provincial ha aplicado analógicamente al hecho controvertido el artículo 11-2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos, precepto que se refiere a supuestos que no guardan identidad de razón con aquel.

Exponen las recurrentes que las regulaciones que establece la L.A.U. de los arrendamientos de vivienda y de aquellos otros para usos distintos son diferentes, por referirse a realidades Sociales muy dispares, pues dicha norma concede medidas de protección solamente a los arrendatarios que pretenden la satisfacción de necesidades de vivienda para ellos y para sus familias.

Añaden que, dentro de los arrendamientos para usos distintos de los de vivienda, todavía es distinto el tratamiento según el arrendatario sea persona física o jurídica, como se manifiesta en la Disposición Transitoria Tercera de la L.A.U.

A pesar de todo ello -concluyen-, en la sentencia impugnada se aplica una norma reguladora de la indemnización en caso de desistimiento del contrato por parte del arrendatario, que solamente es aplicable a los arrendamientos de vivienda.

A su vez, en el segundo y último de los motivos, se alega la infracción de las sentencias de esta Sala de 20 de septiembre de 1982 y 16 de diciembre de 1996, según las cuales para la aplicación analógica de una norma han de ser tenidos en cuenta los principios informadores de la misma y, en todo caso, tal aplicación ha de llevar implícita la idea del uso razonable del derecho.

Dado que las recurrentes dan por reproducida en este motivo la argumentación que han expuesto en el primero, se considera procedente el conjunto estudio de ambos, debiendo partirse de la base de que la nueva Ley arrendaticia no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964 que imponía al arrendatario, en casos como el que nos ocupa, el abono de una indemnización equivalente al plazo contractual que hubiese dejado sin cumplir.

A ello ha de añadirse que los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina de esta Sala (sentencias de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002) según la cual la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador.

Si esta solución se adoptaba para contratos celebrados con anterioridad a la promulgación de la L.A.U. vigente, con mayor razón ha de ser tenida en cuenta en los formalizados con posterioridad a dicho momento pues actualmente ya no existe una norma similar a la contenida en el precepto mencionado.

En el caso que nos ocupa, la arrendataria a través de requerimiento notarial de fecha 23 de noviembre de 1995 hizo ofrecimiento a las ahora recurrentes de las llaves del local arrendado, dejando las mismas en poder del Notario a quien se encomendó la realización del referido acto de comunicación a efectos de que pudieran ser recogidas por las interesadas.

El Tribunal de apelación, valorando los datos que han sido anotados, entendió que resultaba excesiva la pretensión de las actoras de percibir las rentas correspondientes a 9 años y 6 meses, al no constar probado que concurrieran circunstancias que hicieran previsible una especial dificultad para hallar un arrendatario al que se pudiese solicitar una renta similar a la pactada. En consecuencia decidió aplicar por analogía la suma máxima prevista en el artículo 11-2º L.A.U. para los arrendamientos de vivienda, pues de esta forma la indemnización correspondiente a las arrendadoras que ascendía (incluido el I.V.A.) a 1.653.000 pesetas, concedía a las mismas un plazo razonable para encontrar otro arrendatario.

Esta Sala acepta el criterio tenido en cuenta en la sentencia recurrida, por considerarlo correcto, ya que igualmente entiende que el plazo de algo más de 9 meses -independientemente de la actitud inicialmente adoptada por las arrendadoras en cuanto a hacerse cargo de las llaves- debe considerarse suficiente para obtener una nueva ocupación del local o locales de litigio, a cambio de la percepción de una renta de mercado.

Como consecuencia de todo lo expuesto han de ser desestimados los dos motivos del recurso conjuntamente estudiados.

TERCERO

En materia de costas ha de estarse a lo prevenido en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por Dª Antonia y Dª María del Pilar contra la sentencia dictada el nueve de febrero de mil novecientos noventa y ocho por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Palma conociendo de los autos de juicio de cognición número 264/96 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cinco de los de Palma de Mallorca.

Se condena a las recurrentes al pago de las costas causadas. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Román García Varela.- Xavier O'Callahan Muñoz.- Antonio Romero Lorenzo. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Romero Lorenzo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.