STS 784/2005, 28 de Octubre de 2005

Ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Igualada num. 1, BEFRES,S.L. presentó demanda contra D. Eugenio., D.Mauricio., D. Rodrigo. y D. Jose Manuel. solicitando se dictara sentencia por la que se condenara a los demandados solidariamente al pago de la cantidad de 4.582.521 ptas., más los intereses legales y, asimismo de forma solidaria, a abonar los daños y perjuicios que se determinarían en ejecución de sentencia, y las costas del juicio. Se reclamaban rentas devengadas y no pagadas por el "arrendamiento de industria" de un "bar musical" en Igualada, resuelto por Sentencia del mismo Juzgado en Autos de Juicio verbal 47/95, en que había recaído Sentencia de desahucio en 26 de julio de 1995, e indemnización de daños por desaparición de ciertos muebles y desperfectos en otros y en el propio local.

Comparecieron tres de los demandados, oponiéndose a las pretensiones de contrario. El último de los demandados citados no compareció y fue declarado en rebeldía.

En 12 de marzo de 1997 dictó Sentencia el Juzgado de 1ª Instancia. Estimó en parte la demanda, y condenó a los demandados de forma mancomunada al pago de 3.917.773 ptas. más los intereses legales, y de forma solidaria al abono de los daños que se determinen en ejecución de Sentencia por bienes entregados según Inventario que ya no estaban en el local y por bienes que se hallan pero con defectos exteriores evidentes. Sin especial pronunciamiento respecto de las costas. A petición de la actora, la Sentencia fue aclarada por Auto de 21 de marzo de 1997 en el sentido de que los intereses legales se devengan desde la presentación de la demanda.

Ambas partes apelaron. Por Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, de 23 de octubre de 1998, Rollo 698/97, el recurso de la actora fue desestimado, con costas de la alzada; y el de la demandada fue estimado en parte, en el sentido de limitar la indemnización a la cantidad que en ejecución de sentencia se acredite como importe del mobiliario y material audiovisual retirado del local, absolviendo de la indemnización por desperfectos, sin pronunciamiento especial sobre costas.

Contra la indicada Sentencia ha formalizado BEFRES S.L. recurso de casación en base a seis motivos y un "submotivo", todos ellos por el ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881, modificado por las Leyes 34/1984 de 6 de agosto y 10/1992 de 30 de abril. Se denuncia en ellos :

(a) Error en la valoración de la prueba, por inaplicación del artículo 1225, en relación con los artículos 1218 y 1281 I del Código civil (Motivo Primero);

(b) Subsidiariamente respecto de este motivo, infracción de lo dispuesto en el artículo 1282 del Código civil y "doctrina jurisprudencial referente a la solidaridad de las obligaciones ("Submotivo" Primero);

(c) Error en la apreciación de la prueba por no haberse valorado adecuadamente la confesión judicial y la prueba de testigos, infringiendo lo dispuesto en los artículos 1232,1º y 1248 del Código civil (Motivo Segundo).

(d) Infracción del principio de cosa juzgada por inaplicación de los artículos 1251 y 1252 del Código civil, y jurisprudencia que los interpreta, y de los artículos 24-1º y 118 de la Constitución (Motivo Tercero).

(e) Vulneración de los artículos 4, 430,438 y 1463 del Código civil (Motivo Cuarto).

(f) Vulneración de lo dispuesto en el artículo 1214 del Código Civil (Motivo Quinto). (g) Infracción por inaplicación de lo dispuesto en los artículos 1561,1555-2º,1563,1568,1157,1169,1176,1101,1106 y 1107-2º del Código civil (Motivo Sexto).

Admitido el recurso, no ha comparecido parte recurrida. La votación y fallo se señaló para el día 6 de octubre de 2005, fecha en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. VICENTE LUIS MONTÉS PENADÉS

La actora reclamaba, por una parte, rentas del "arrendamiento de industria" sobre un local arrendado por BEFRES S.L. y subarrendado a los demandados, dedicado a bar musical, desde el mes de julio de 1994 hasta el mes de julio de 1995, sobre la base de que la Sentencia del juicio de desahucio se había dictado en 26 de julio de 1995 (Autos 47/95 del mismo juzgado), y, por otra parte, indemnización de daños provocados por (1) falta de parte del material inventariado, (2) desperfectos sufridos por la parte de dicho material que se encontraba en el local, y (3) daños causados en las instalaciones.

Los demandados oponen, en cuanto a las rentas , que debían comprender el período entre julio de 1994 y mayo de 1995, puesto que, en el Acta del Juicio Verbal de desahucio, de 9 de mayo de 1995, habían entregado las llaves el local, dejándolas a disposición de la actora; y además había que descontar el importe de la fianza entregada; y debía declararse que la obligación de pago tenía carácter mancomunado. En cuanto a los daños , se oponían al pago de desperfectos, que dicen causados por terceros en fecha posterior a la entrega de llaves ante la inercia o el descuido de la actora, que se negó a tomar posesión del local (lo que no hizo, por cierto, hasta después de la Sentencia de desahucio, mediante una diligencia de lanzamiento de 31 de octubre de 1995).

La Sentencia de Primera Instancia estimó que se debían las rentas, como obligación mancomunada, con intereses legales desde la presentación de la demanda (según el Auto aclaratorio) hasta la entrega de llaves efectuada en Acta del Juicio verbal de 9 de mayo de 1995; entendiendo que tal entrega de llaves era una traditio ficta por aplicación analógica del artículo 1463 CC en relación con el artículo 438 del mismo Código, que no había prueba de la fianza, y que se debían abonar, como obligación solidaria, los daños ocasionados por falta de muebles inventariados o por desperfectos en los bienes que se hallaban, pero no los daños por desperfectos en las instalaciones, que proceden de una serie de obras que estima haberse producido con permiso de la actora, dado que de otro modo hubiera podido solicitar la resolución, pues el contrato impedía a la subarrendataria realizar obras.

La Sentencia de Apelación, frente al recurso de la actora, sostuvo el carácter mancomunado de la obligación de pagar las rentas, la deducción, en el devengo de las rentas, de los meses posteriores a la entrega de llaves y la exclusión en la indemnización por daños en las instalaciones, puesto que los testigos visitan el local y lo ven abandonado, pero sin daños y "entregadas las llaves en mayo y abandonado el local por el arrendador hasta octubre, la existencia de daños y desaparición de objetos distintos del material inventariado no podrá imputarse a los demandados por existir una duda razonable acerca de la época en que se produjeron los desperfectos y posibles sustracciones". Estima, por ello, parcialmente el recurso de los demandados, ciñendo la indemnización al importe de los daños por desaparición de material inventariado que fue retirado por los demandados.

Tres son las cuestiones sobre las que gira el debate. La primera, el valor que se ha de dar a la entrega de llaves producida durante el Acto de Juicio verbal de 9 de mayo de 1995, cuya eficacia se proyecta sobre el devengo de rentas y sobre la liquidación del estado posesorio, en punto a la fijación de los conceptos por los que habría de ser indemnizado, en su caso, el arrendador de industria. La segunda cuestión estriba en determinar el carácter solidario o "mancomunado" de la obligación de pago de las rentas. A lo que hay que añadir, como tercera cuestión, la aplicación al caso de los preceptos del Código que regulan la liquidación del estado posesorio, en las reglas especiales aplicables a la liquidación de la relación arrendaticia, dentro del marco general de la indemnización por daños y perjuicios, esto es, de la responsabilidad civil contractual. En realidad, los motivos del recurso se dirigen, bien ordenados, a combatir: (a) la apreciación de la Sala respecto del carácter que denomina "mancomunado" de la prestación de pago de rentas; (b) la estimación de un valor traslativo de la posesión y de un valor que cabría entender como liberatorio o como impeditivo de la reparación en la "entrega de llaves" depositadas en el acto del juicio verbal de desahucio, que es la base de la que califica la Sala como "duda razonable" que vendría a impedir o a limitar. la responsabilidad de los demandados por determinados desperfectos en la cosa arrendada.

El primer bloque se refiere al carácter mancomunado o solidario de la deuda por rentas devengadas y no pagadas, y está constituido por los llamados "Motivo Primero" y "Submotivo Primero", éste último presentado como subsidiario del anterior. El recurrente denuncia error en la valoración de la prueba, con infracción, por inaplicación, del artículo 1225 del Código civil, en relación con los artículos 1218 y 1281, Párrafo primero, del Código civil.

El punto de partida se encuentra en la apreciación de la Sala (Fundamento Jurídico Segundo) sobre la inexistencia de un pacto de solidaridad en el contrato, afirmando que "..releído el mismo, en ninguna de sus cláusulas se encuentra tal declaración, por lo que no hay motivo para inaplicar la regla general del artículo 1137 CC..." El recurrente, contra tal aseveración, acude al contrato de arrendamiento, aportado a los Autos como Documento nº 1, obrante a los folios 19 y sigs., donde en la comparecencia, después de presentarse la arrendadora "Befres S.L.", con la forma habitual en la práctica ("Reunidos, de una parte...") se presenta la otra parte contratante diciendo "Y, de otra y de forma solidaria..." y sigue el nombre y filiación de los cuatro demandados. Añade que el documento fue reconocido por la parte demandada al contestar la demanda (Folio 132 : "nada que oponer...", dice su representación causídica). No se vuelve a utilizar la expresión "solidariamente" o "solidaridad" en el resto del documento. Y la mención, ciertamente, no se encuentra en ninguna de las cláusulas del contrato en sentido estricto, es decir, en la parte dispositiva del documento. Pero parece orientar la posición de los arrendatarios que contratan "de forma solidaria".

De ahí que quepa denunciar que la Sala ha ignorado un documento reconocido (artículo 1225 CC) con el mismo valor que si se tratase de un documento público, con el valor probatorio que le atribuye el artículo 1218 CC, preceptos entonces aplicables a falta de los actuales 326.1 y 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Es una indicación clara, y su conexión con las reglas establecidas en el contrato no deja de ofrecer, por vía de interpretación del contrato, posibilidad de corroborar esta posición.. De una parte, reitera cada vez el nombre de los cuatro en cada una de las cláusulas en que se establecen obligaciones a su cargo, lo que puede conducir a la consideración de una actuación conjunta o consorcial. A lo que hay que añadir la necesidad de operar el negocio bajo una titularidad única (Cláusula Undécima, párrafo primero) o la de que los suministros de electricidad, agua y teléfono hayan de llevarse "a nombre de los arrendatarios", y lo mismo la facultad de traspasar o de ceder (Pacto Duodécimo, párrafo segundo) implican siempre una contemplación en clave de conjunto o de consorcio, como una comunidad de bienes entre los arrendatarios, como una suerte de titularidad de mano común. Resultaría de este modo una solidaridad tácita, lo que vendría a reforzar la concreta expresión que figura en el contrato dada la comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos, con lo que se trata, como ha dicho esta Sala, de facilitar y estimular la garantía de los perjudicados (entre otras, Sentencias de 26 de julio de 2000, de 23 de junio de 2003 y de 19 de abril de 2001). Esta doctrina está consolidada, y se viene manteniendo hasta este momento. Así, la Sentencia de 17 de octubre de 1996 nº 840 se refería a una "interpretación correctora" del precepto del artículo 1137 CC "para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del código civil, por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes pretendieron al celebrara el contrato y destaca que resulta suficiente que aparezca evidenciada la voluntad de los contratantes de haberse obligado in solidum, con referencia a decisiones anteriores. La Sentencia de 26 de julio de 2000, num. 818, entiende que hay solidaridad cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos y se refiere, entre otras, a la Sentencia de 19 de julio de 1989, en la que se decía que " la concepción actual de la obligación solidaria requiere poner de relieve que aunque los créditos de los particulares deudores puedan desarrollarse hasta cierto grado con independencia, permanecen, no obstante, unidos entre sí a través de la identidad de fin de las prestaciones, que es el estar destinadas en común a la satisfacción del interés del acreedor, cual sucede cuando existe una comunidad jurídica de objetivos entre las prestaciones de los diversos deudores". Y la Sentencia de 23 de junio de 2003, nº 611 sostiene que ha de admitirse una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente la intención de los contratantes de obligarse "in solidum" o se desprende dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la bona fides, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos, con cita de decisiones anteriores.

Razones por las cuales ha de ser estimado el Primero de los Motivos de Casación, haciéndose innecesario un pronunciamiento sobre el "submotivo" que se presenta como subsidiario.

Desde diversa perspectiva, los motivos Tercero, Cuarto y Sexto se ocupan, a través de la denuncia de infracción que suponen haberse producido de varios preceptos legales, de la cuestión relativa al momento en que se produjo la extinción de la relación arrendaticia y, en conexión con ello, del valor que haya de atribuirse a la entrega de llaves efectuada durante el juicio verbal de desahucio. Pero merecen estudio separado, para fijar las soluciones que se estiman procedentes respecto de cada uno de los problemas planteados.

El Motivo Tercero, introducido también por la vía del ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881, denuncia la infracción del principio de cosa juzgada, por inaplicación de los artículos 1251 y 1252 del Código civil, de la jurisprudencia que los interpreta, y de los artículos 24.1 y 118 de la Constitución, al entender que la Sentencia de desahucio, firme, determinó que la relación arrendaticia se extinguió en la fecha de la propia Sentencia (26 de julio de 1995) y no en el acto de entrega de llaves (9 de mayo anterior). Invoca al efecto la doctrina de esta Sala, en Sentencias como la de 8 de junio de 1998 y 28 de febrero de 1991, afirmando que un nuevo pronunciamiento "sería incompatible con el que, cualquiera que fuere su acierto, había adquirido la categoría de certeza inmutable", puesto que lo resuelto en el juicio de desahucio tiene efecto prjudicial positivo para el posterior declarativo.

Esta es, en efecto, la doctrina de esta Sala, después de Sentencias como las de 26 de febrero de 1990, 21 de marzo y 20 de septiembre de 1996, 16 de junio de 1994, entre otras, además de las anteriormente destacadas. El efecto positivo de la cosa juzgada actúa en el sentido de no poder decidir en proceso posterior la cuestión o tema litigioso de manera distinta o contraria a como fue resuelto en pleito contradictorio precedente, y aunque en los juicios de desahucio, dada su naturaleza sumaria, no se genera el efecto de cosa juzgada (como dice ahora el artículo 447.2 LEC), cuando la cuestión litigiosa actual viene a coincidir con la que ya fue objeto de discusión entre las mismas partes, y la decisión adquirió firmeza, se ha de tener en cuenta la decisión. Se precisan de este modo los elementos objetivos de esta excepción, puesto que si, como en el caso ocurre, la sentencia dio lugar al desahucio por falta de pago de la renta declarando la resolución de la relación en un determinado momento (como puede verse en el documento nº 3 acompañado a la demanda, folio 38), es indudable que sobre ese concreto punto no puede producirse un nuevo proceso, como decía la Sentencia de 28 de febrero de 1991, pues se trata de un pronunciamiento decisivo sobre el asunto que constituye "el fondo" del pleito anterior y que ni siquiera fue objeto de recurso por parte de los hoy recurrentes.

Tal doctrina esta consolidada por numerosas decisiones. Así, la Sentencia de 15 de diciembre de 1994 señalaba que la sentencia recaída en el juicio especial sumario de desahucio "produce cosa juzgada en relación a lo que es propiamente su objeto, respecto de lo cual no cabe un posterior juicio plenario. La de 23 de marzo de 1996 decía que "si bien es cierto que los procesos sumarios limitan la cognición a determinados aspectos de la relación jurídico - material, ello implica que los efectos de la cosa juzgada ( o de la litispendencia) también han de respetar esos límites y, consiguientemente, recaída resolución en el proceso sumario, podrán plantearse en el ordinario las demás, porque el desahucio o la resolución del contrato ha de limitarse al examen del título arrendaticio o de la razón jurídica que justifique la ocupación, y en ese punto concreto sí que la sentencia recaída en el primer proceso (sumario) produce los efectos de cosa juzgada... y es que - concluía - la esencia del proceso sumario no es la carencia absoluta de efectos de la cosa juzgada, sino que no produce la totalidad de los efectos materiales de la misma y lo en él resuelto puede producir efectos prejudiciales en otro proceso..."

A lo que se ha de añadir que la Sentencia de 27 de noviembre de 1992, siguiendo una apreciación que ya se recogía en la de 28 de febrero de 1991, apuntaba que se encuentran protegidas por la cosa juzgada tanto las cuestiones expresamente resueltas en la sentencia del primer proceso (sumario) como aquellas otras que no habiendo sido objeto de resolución pueden estimarse implícitamente resueltas por hallarse comprendidas en el "thema decidendi"

Desde esta perspectiva, se ha de tener en cuenta que la Sentencia de desahucio determinó con claridad el momento en que se produjo la extinción de la relación arrendaticia, en la fecha de la misma sentencia. Se trata de una cuestión que, si no constituye el fondo, puede al menos ser considerada como íntimamente conexa. El juez que decretó el desahucio examinó el título, la razón jurídica de la ocupación, la situación de impago que determina la resolución, y decide poner fin a una relación que subsiste hasta ese momento. Los demandados en el proceso de que trae causa este proceso ofrecieron las llaves, con la eficacia sobre la situación posesoria de que hablaremos más tarde, pero no se allanaron a la demanda en ningún momento y el proceso tuvo que continuar hasta sentencia. La actora no solicita el pago de las rentas hasta el momento de la diligencia de lanzamiento, que tuvo lugar el 31 de octubre de 1995, sino hasta la fecha de la sentencia (26 de julio de 1995), porque entiende que tal es el momento en que se produce la extinción de la relación arrendaticia, según ha quedado establecido por una sentencia firme que ha de tener el efecto de cosa juzgada anteriormente señalado. Invoca correctamente los artículos 1251 y 1252 del Código civil, entonces vigentes, y el artículo 24.1 de la Constitución, como prescriben, entre otras, las Sentencia de esta Sala de 28 de mayo de 2001 nº 550, de 23 de diciembre de 2004 nº 1263 y de 18 de febrero de 2005, nº 78. El motivo, por ello, ha de ser estimado.

En los otros motivos, el recurrente ataca la estimación de daños aceptada por la Sala de Instancia, y lo hace desde tres puntos de vista : desde la consideración de haberse producido un error en la valoración de la prueba, lo que se viene a combinar con la denuncia de la infracción, por aplicación indebida, de los preceptos que regulan como un supuesto de tradición la entrega de llaves, y con la infracción de los preceptos que regulan la liquidación del estado posesorio y determinan los supuestos de indemnización de daños por infracción de los deberes de conservación y restitución de las cosas arrendadas.

Los motivos 2º y 5º se han de estudiar en primer lugar, ya que se refieren a la valoración de la prueba, y es claro que, si se hubieren de estimar, alterarían el supuesto de hecho y, con ello, podrían conducir a la aplicación de otras normas.

En el Motivo 2º se denuncia que no se ha valorado adecuadamente la confesión judicial y la prueba de testigos. El razonamiento del recurrente se centra en dos cuestiones puntuales, atinentes a las apreciaciones de la Sala de Apelación sobre el estado del local y sobre los daños generados por las obras de transformación. La sentencia recurrida, apreciando la prueba practicada, dice que el estado del local, que habían visto algunos testigos, era "de abandono pero sin daños", y deduce que los daños se produjeron después de tal visita, en un momento en que la actora hubiera podido recuperar la posesión por efecto de la entrega de llaves, y del mismo modo estima que no constan los efectos perjudiciales de ciertas obras realizadas. No valora adecuadamente - dice el recurrente - el hecho de que, según estima que reconocen los demandados en confesión, no habían visitado el local en los últimos meses. Pero esta posición, además de que pretende obtener de un hecho negativo una conclusión no necesariamente concatenada con la omisión, desconoce que la prueba de confesión, como tiene declarado esta Sala en tantas resoluciones ( por ejemplo, Sentencias de 4 de junio de 2003, num. 533; 11 de noviembre de 2004, num.1118; 28 de junio de 2000, num.651), no es prueba tasada, ni tiene prevalencia sobre las demás pruebas, y ha de ser apreciada en su conjunto con las demás, como hace la Sala en ejercicio de su competencia. Y en cuanto a los daños causados por ciertas obras, los demandados, en efecto, reconocen haberlas llevado a efecto, lo que la Sala no niega, limitándose a decir que no hay prueba de los perjuicios, afirmación por la que hay que pasar en casación, por cuanto no se ha producido una infracción en norma alguna de valoración.

El motivo ha de ser, pues, desestimado.

En el Motivo 5º se denuncia la infracción del principio de distribución de la carga de la prueba que se recoge en el artículo 1214 del Código civil, por cuanto, en la estimación del recurrente, la Sala de instancia no imputa ciertos daños a los demandados porque considera que existe una "duda razonable acerca de la época en que se produjeron los desperfectos y posibles sustracciones".

Esta posición del recurrente podría tener apoyo formal en el artículo 1563 del Código civil, en que se hace responsable al arrendatario "del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya". El precepto, ha dicho esta Sala, (Sentencias de 12 de diciembre de 1988, de 28 de enero de 1998, de 12 de febrero de 2001, y muchas otras) es una aplicación del principio general del artículo 1183 del Código civil, donde se dice que cuando la cosa se perdió en poder del deudor se presumirá que la cosa se perdió por su culpa en virtud de una presunción iuris tantum cuya aplicación exige (Sentencias de 2 de octubre de 1995 y de 7 de marzo de 1991) que el deudor esté en la posesión y que, por tanto, resiste la aplicación cuando no puede determinarse en qué momento se produjeron los daños.

El recurrente ni cita el precepto ni se apoya en él y, con todo ello, la responsabilidad del arrendatario exige que la cosa, en efecto, se encuentre en su poder y posesión, dado que se trata del incumplimiento de una obligación de guarda y custodia (Sentencias de 25 de septiembre de 2000, de 12 de febrero de 2001, entre otras) y, además, que la imputación de los daños supone la constatación del daño mismo, en su existencia y en la relación de causalidad entre el comportamiento del sujeto al que se imputa, lo que no se produce respecto de las obras de transformación, tanto más cuanto que la Sala no considera posible determinar qué obras han sido realizadas por los demandados y cuales lo han sido por los anteriores arrendatarios. Y respecto de los daños que proceden de deterioro o mal estado, lógico es que antes de imputarlos haya de constatarse el momento en que se produjeron, para determinar la posición de las partes en tal momento, pues puede haberse producido, como se verá, un problema de imputación objetiva, puesto que no es irrelevante que el daño o el menoscabo se haya producido antes o después de que la arrendadora hubiera podido tomar posesión, habiéndola abandonado los arrendatarios, como se ha de ver más adelante. La Sala estima necesaria la prueba de que los daños se han producido durante el tiempo de vigencia de la relación arrendaticia concreta que se examina (y no, por ejemplo, durante un arrendamiento anterior) así como la determinación del momento en que tales daños se generan, antes o después de la entrega de llaves, que ha podido impedir la reclamación por razones de "imputación objetiva". Aspectos ambos en los que no juega una inversión de la carga de la prueba a tenor del artículo 1563 CC ni se produce una alteración de la regla del artículo 1214 CC.

La Sala, pues, no ha infringido las reglas de carga de la prueba del artículo 1214 del Código civil.

El motivo no puede ser acogido.

En los Motivos 4º y 6º, que se hallan íntimamente relacionados, el recurrente combate la apreciación de la Sala de Instancia en cuanto se refiere al valor y a la eficacia que ha de reconocerse a la oferta de las llaves realizada en el acto del juicio (9 de mayo de 1995) por los demandados. La Sala, compartiendo - dice - el criterio del Juez a quo, considera que los demandados, con la entrega de llaves, perdieron la posesión del local y, además, se avinieron a la pretensión que el actor ejercía en el juicio de retracto. Por otra parte, estima que "entregadas las llaves en mayo y abandonado el local por el arrendador hasta octubre, la existencia de daños y desaparición de objetos distintos del mobiliario y material audiovisual (que constan trasladados por los demandados a otro local) no podrà imputarse a los demandados por existir una duda razonable acerca de la época en que se produjeron los desperfectos y posibles sustracciones".

El Motivo 4º denuncia la infracción de los artículo 4, 430, 438 y 1463 del Código civil, ya que, a criterio del recurrente, la llamada "entrega de llaves" no puede suponer la entrega de la posesión, puesto que no hubo el animus que tales preceptos exigen, ni cabe aplicar por analogía los artículos 1463 y 438 del Código civil, al no haber identidad de razón. En apoyo de su tesis cita la Sentencia de esta Sala de 23 de junio de 1956, así como la opinión de diversos autores.

El Motivo 6º denuncia la inaplicación de los preceptos contenidos en los artículos 1561,1555-2º, 1559-1º,1563,1568,1157,1169,1176,1101,1106 y 1107-2º del Código civil, por cuanto la sentencia recurrida desconoce, en opinión del recurrente, los deberes de comprobación y liquidación y, no obstante haber comprobado los desperfectos y la desaparición de ciertos muebles, así como otros daños, no concede indemnización en base a una "duda razonable" acerca de la época en que se hayan podido producir los desperfectos. Lo que implica la valoración del hecho de la entrega de llaves como eficaz para lo que sería un abandono liberatorio de la posesión. En tanto que el recurrente, sobre la base de la repetida Sentencia de 23 de junio de 1956, considera justificada lo que aquella sentencia denominó "la rehusa de la llave" por parte de la arrendadora, de modo que, así entendido, por lo que parece, a juicio del recurrente los arrendatarios habrían continuado en la posesión hasta la diligencia de lanzamiento, que se produjo el 31 de octubre de 1995, tres meses después de la sentencia y unos cinco meses después del acto de ofrecimiento de las llaves, que quedaron depositadas en el juzgado el 9 de mayo de 1995.

La Sala no acude a los preceptos de los artículos 1463 y 438 del Código civil, y sólo en la medida en que "comparte el criterio del Juez a quo" puede verse que realiza la aplicación de las normas citadas. Entiende la Sala que la entrega de llaves significó avenencia respecto de la pretensión deducida en el juicio de desahucio y abandono de la posesión. Esta Sala no comparte, según hemos razonado en el FJ 4º de esta sentencia, el criterio de la Sala de Instancia respecto de la extinción de la relación arrendaticia, y del mismo modo estima, contra el parecer del juzgador de primera instancia, que parece hacer suyo la sentencia recurrida, que no cabe aplicar los preceptos de los artículos 1463 y 438 del Código civil a un supuesto de restitución de cosa arrendada, en el que basta considerar el tenor de los artículos 1561 y 1563 del Código civil para llegar a la conclusión de que el arrendador tiene derecho a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que el arrendatario devuelve la cosa arrendada tal y como la recibió, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable, como decía la Sentencia de 23 de junio de 1956, invocada por el recurrente.

Pero ello no significa que se haya producido una liberación de las obligaciones atinentes a la reparación de los daños por efecto del abandono de la posesión, que aquí no puede tener efecto liberatorio. La cuestión no queda resuelta por la aplicación de los artículos 1463 y 438 del Código civil, por vía analógica, al caso. La restitución no puede hacerse equivalente al dare traslativo, ya que se trata de un problema de mayor complejidad, en el que se ha de constatar el estado de la cosa y la existencia o no de deterioros o menoscabos que puedan lugar a reparación, pero el comportamiento del deudor que hace entrega de las llaves y manifiesta la voluntad de abandonar la cosa no ha de dejar indiferente al acreedor que puede, sin mengua ni renuncia de su derecho de reparación, tomar la posesión y verificar desde entonces el control del uso, proveyendo a su conveniencia sobre la salvaguarda de la cosa, con lo que hubiera evitado los deterioros producidos a partir de tal momento y, por otra parte, hubiera podido comprobar y acreditar fehacientemente el estado de la cosa arrendada en ese mismo momento.

En el caso, la oferta de entrega de llaves sin más no fue aceptada por la actora arrendadora, que se reservó la toma de posesión a la entrega por el Juzgado, por las razones atinentes a la comprobación del estado de conservación y a la liquidación de los daños, como expuso en el acto de la vista y confirmó por escrito tres días después (Folios 69,70 y 72; documentos 31 y 32 de la demanda). Pero la situación posesoria típica del arrendamiento, con posesión inmediata de los arrendatarios de industria y subarrendatarios del local, y posesión mediata del arrendador de industria y arrendatario del local, no puede decirse que continuara sin alteración. El acreedor de la restitución tiene una carga, que impone la buena fe, que integra el contrato de acuerdo con lo que establece el artículo 1258 del Código civil, de proveer a la seguridad del bien desde que puede tomar posesión. Sin perjuicio, desde luego, de realizar el inventario y las comprobaciones fehacientes dirigidas a constatar el estado de la cosa y a exigir las responsabilidades por los desperfectos que el arrendatario no pruebe haberse producido sin su culpa. De modo que la toma de posesión no hubiera impedido el ejercicio por la arrendadora de la facultades que el Código civil le atribuye para la comprobación del estado de la cosa y para exigir las reparaciones pertinentes. En definitiva, rehusar las llaves significaba consentir una situación de abandono y, por tanto, incumplir la carga de diligencia, con el resultado de que ha de perder la posibilidad de reclamar deterioros o menoscabos que se hayan producido a partir de ese punto.

Esta conclusión no queda impedida por la doctrina de la Sentencia de 23 de junio de 1956, que conoció de un caso en que el arrendatario se encontraba en mora, ofreció la llave, que le fue rehusada, por sospechar que existían desperfectos ocasionados por su actuación culposa, con lo que entendió la Sala de instancia que la conducta del arrendador estaba justificada y extendió la responsabilidad por mora hasta la fecha en que realmente fue puesta la cosa a disposición del arrendador, con lo que el arrendatario recurrente invocó en el recurso la infracción de los artículos 1101 y 1107 del Código civil y alegó la inexistencia de nexo causal entre la conducta del arrendatario y el daño que se le imputa, en un motivo que resultó desestimado.

Ni cabe tampoco objetar, contra la estimación de la sentencia recurrida, que en el acto de la oferta de llaves sólo se encontraban tres de los cuatro demandados, cuando se está defendiendo - y así se ha estimado - que se da en el caso una posición solidaria de los arrendatarios de industria, según se ha visto en el FJ 3º de esta sentencia.

Por otra parte, si consideramos que las normas sobre reparación de daños derivados del uso realizado por el arrendatario y del incumplimiento de sus deberes de conservación y protección constituyen un supuesto especial subsumible en el marco de la responsabilidad civil contractual, y por ende regido, en cuanto no se comprenda en las reglas específicas, por las generales sobre la materia, diríamos que la actitud del arrendador a quien se ofrecen las llaves durante el juicio de desahucio y las rehusa puede ser considerado desde la perspectiva de la técnica de "imputación objetiva", en cuanto impediría poner a cargo del arrendatario los daños que se hayan producido después de que quien los ha sufrido pudiera haberlos evitado al asumir el control y la salvaguarda de la cosa, cumpliendo así un deber, anclado en la regla de la buena fe, de evitar o de mitigar el daño, y así cabe entenderlo teniendo presente que el ejercicio de todos los derechos se ha de realizar en buena fe (artículo 7.1 del Código civil) y que el acreedor de la restitución tiene la carga de evitar o de mitigar el daño, carga que precisamente cabría considerar ínsita en su posición de titular del derecho subjetivo.

Finalmente, la infracción de los preceptos que se denuncia en el Motivo 6º tiene un hilo conductor, que podría encontrarse en el argumento del recurrente en torno a que la sentencia recurrida estaría desconociendo los derechos de la arrendadora de industria a solicitar inventario, constatar el estado de la cosa y exigir la reparación de daños. Pero no es así. La Sala se limita a decir que no puede precisarse en qué momento se produjeron ciertos daños, afirmación de hecho que ha de ser respetada, y que impediría la imputación teniendo en cuenta el criterio anteriormente afirmado, que obliga a excluir los que se hubieren producido después de que el arrendador haya podido evitarlos, así como que no cabe imputar al arrendatario daños que se hayan producido cuando no se halle en el goce de la cosa arrendada (Sentencia de 7 de marzo de 1991). A partir de ese dato de hecho hay que enfocar la solución, evitando una alteración de los presupuestos fácticos de que parte la sentencia, lo que constituiría un caso de desestimación por "hacer supuesto de la cuestión" (Sentencias de 22 de mayo de 2002,nº 505; 12 de mayo de 2005, nº 347; 12 de septiembre de 2002, nº 574, entre tantas otras).

Razones por las cuales han de ser desestimados los Motivos 4º y 6º.

La Estimación de los Motivos 1º y 3º conduce, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1715.1-3º LEC 1881, a la casación de la sentencia y a la asunción de la instancia, debiendo dictarse otra sentencia por la que se estime el recurso de apelación de la parte actora y la demanda en punto a la determinación de la renta reclamada, que debe comprender hasta el 26 de julio de 1995, con intereses legales desde la presentación de la demanda, a cuyo pago deben ser condenados solidariamente los demandados y subsistiendo, en lo demás, los pronunciamientos de la sentencia recurrida, sin especial pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias ni en el presente recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español