STS 1061/2000, 21 de Noviembre de 2000

PRIMERO.- "Promoleasing S.A." celebró con "Construcciones Isla Verde S.A." un contrato que en la escritura pública de 29 de Enero de 1988 fue calificado como de arrendamiento financiero y opción de compra, en virtud del cual la primera de dichas entidades cedía a la segunda por plazo irrevocable de cinco años la utilización y disfrute de un local de 522 metros cuadrados, sito en la cuarta planta del edificio "María Cristina" de la ciudad de Santa Cruz de Tenerife, y de cuatro dieciseisavas partes de la terraza situada en la misma planta, destinada a estacionamiento descubierto de vehículos, a las que se asignaba, con carácter exclusivo y excluyente, el uso de los aparcamientos señalados con los números 1, 2, 3 y 4.

En la cláusula 4ª de la mencionada escritura pública se determinaba el precio (55.593.300 pts. más 854.040 pts. en concepto de impuesto de Tráfico de Empresas) y su forma de pago, a través de 60 rentas de 940.789 pts. cada una, materializadas en recibos aceptados por la arrendataria financiera y domiciliados en determinada cuenta del Banco Central, con las fechas de vencimiento que se indicaban, salvo la primera mensualidad que se reconocía entregada al arrendador financiero en el momento del otorgamiento de dicha escritura.

Se añadía en la cláusula octava que cada vencimiento debería ser atendido sin términos de gracia ni cortesía, facultándose al arrendador, en caso de retraso en los pagos, para percibir intereses de demora al tipo del dos por ciento mensual, así como para exigir el reembolso de los gastos que le ocasionaren los avisos de vencimiento, requerimientos de pago y actuaciones de protesto.

En la cláusula sexta se regulaba la opción de compra de los bienes objeto del contrato. Para el eventual ejercicio de la misma se fijaba en 6.042.750 pts. el valor residual de aquellos, cantidad que, se decía,

"quedaba expresada" en un recibo de vencimiento 29 de Enero de 1993.

En la cláusula decimocuarta se preveía que para el caso de impago de cualquiera de los recibos integrantes del precio del arrendamiento, el arrendador financiero podría optar entre exigir el cumplimiento total del contrato, rechazando el inmediato pago del resto de las rentas pendientes de vencimiento, o la resolución del mismo, haciéndose cargo del local y las participaciones indivisas, pudiendo exigir, además de las mensualidades vencidas e impagadas, una indemnización por daños y perjuicios consistente en el pago del 20 % del importe de los recibos que queden por vencer. También se facultaba al arrendador para dar por resuelto el contrato si la arrendataria solicitara la apertura de expediente de suspensión de pagos.

SEGUNDO.- Promoleasing S.A., alegando el impago de cuotas-rentas, solicitó la resolución del contrato de arrendamiento financiero, con devolución de los inmuebles objeto del mismo, daños y perjuicios y abono de intereses a determinar en ejecución de sentencia. Por la juzgadora de primera instancia se estimó la demanda, precisándose en el Fundamento Jurídico sexto de la sentencia que, en cuanto al pago de intereses, estos han de quedar reducidos a los que devengue desde la fecha de interposición de la demanda la cantidad que en concepto de daños y perjuicios se fije en ejecución de sentencia, "sin que proceda hacer aplicación de la cláusula penal en toda su extensión al constar el cumplimiento irregular de la obligación".

Apelada dicha resolución, fué confirmada por la Audiencia Provincial.

TERCERO.- Por la representación de "Construcciones Isla Verde S.A." se ha interpuesto recurso de casación, por cuatro motivos, el primero de los cuales, al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la infracción por inaplicación del art.

1281, párrafo segundo, en relación con el 1282, ambos del Código Civil y Jurisprudencia que los interpreta, citando expresamente la Sentencia de esta Sala de 28 de Mayo de 1990 que -se dice- calificó como de compraventa con precio aplazado un contrato, similar al del presente litigio, en que el valor residual se había incorporado a una letra de cambio.

Añade la recurrente, que según establece el párrafo segundo del art. 1281 del Código Civil y recuerda la Sentencia de 21 de Abril de 1993 la interpretación de los contratos no puede determinarse en el sentido riguroso o gramatical de las palabras empleadas sino que ha de indagar la intención de las partes y el espíritu y finalidad que hayan presidido el negocio.

A partir de este planteamiento, la recurrente va señalando las similitudes que a su juicio existen entre el supuesto de autos y el contemplado en la Sentencia antes citada de 28 de Mayo de 1990, como pueden ser: a) La incorporación del valor residual a un recibo al igual que todos los plazos del pago, resaltando que algunos de éstos fueron endosados a terceros, cumpliendo la misma función de financiación que las letras de cambio.- b) La no regulación del ejercicio de la calificada como "eventual" opción de compra; ello, aparte de que la pretendida eventualidad no existe, ya que la creación del documento que incorpora el valor residual obliga a la recurrente al pago del mismo.- c) El aval o fianza por terceros de la totalidad de los recibos mencionados en la escritura pública en que se plasmó el contrato, sin exclusión del correspondiente al tantas veces mencionado valor residual.- d) El hecho de que, como consecuencia de todo lo dicho, la eficacia de la opción de compra no va a depender del querer del optante, sino que se residencia en el área de la voluntad de la concedente quien, sin necesidad de declaración alguna de la recurrente, puede exigir el pago del recibo que incorpora el valor residual.

CUARTO.- El contrato de arrendamiento financiero y su diferenciación con el de compraventa con precio aplazado ha sido estudiado en la sentencia que menciona el recurrente y en otras de esta Sala, como son las de 26 de Noviembre y 2 de Diciembre de 1999, y de 7 de Febrero y 16 de Mayo de 2000, por referirnos únicamente a las de fecha más reciente.

Una consolidada doctrina jurisprudencial ha sancionado la falta de identidad de las figuras aludidas, pues pese a su indudable semejanza persiguen finalidades y producen efectos distintos. No obstante la aludida similitud ha propiciado que en ocasiones se utilice la cobertura del leasing para ocultar una verdadera venta, a fin de obtener ventajas financieras y fiscales.

En otras sentencias (las de 1 de Febrero y 20 de Noviembre de 1999) se recoge la modalidad de "lease back", en la que la entidad financiera adquiere a su propietario determinados bienes -muebles o inmuebles- que a continuación cede a su anterior dueño en arrendamiento con opción de compra.

También esta variedad contractual, que en principio ha de considerarse lícita, al amparo del principio de libertad recogido en el artículo 1255 del Código Civil, puede servir para disimular un contrato de préstamo simple de dinero al que a través de una compleja operación (en que se combinan la compraventa de un bien inmueble que posteriormente se arrienda al vendedor y opción de compra a favor de éste) se trata de añadir una garantía de devolución de la suma prestada. Precisamente en la sentencia de esta Sala de fecha 16 de Mayo del año en curso se analiza una operación de este tipo a través de la que se ha establecido una garantía atípica con la que pretenden eludirse principios fundamentales del sistema entre los que se encuentra la prohibición del pacto comisorio, en virtud del cual el arrendador, en caso de impago de su crédito, pudiera hacer suya la cosa dada en garantía.

QUINTO.- Reconocida la posibilidad de que el arrendamiento financiero sirva para ocultar o disimular negocios diferentes, procede analizar si en el caso de autos sucede algo parecido.

Estudiando las objeciones de la recurrente, que hemos resumido en el Fundamento de Derecho tercero, cabe señalar que si bien, como se indica, el valor residual de los bienes objeto del contrato ha sido incorporado a un recibo, al igual que los diversos plazos del precio, entre uno y otros documentos pueden encontrarse las siguientes diferencias: a) El recibo correspondiente al valor residual no se dice que haya sido aceptado, a diferencia de lo que sucede con los de las mensualidades.- b) Según se establece en la cláusula octava, los importes de las rentas han sido calculados en función del régimen fiscal en vigor en la fecha del contrato, por lo que el arrendador podrá repercutir sobre el arrendatario, al practicarse el pago de cada vencimiento el incremento o disminución que proceda, en caso de variación del sistema fiscal. Sin embargo, el importe del valor residual permanece inalterable pese a las modificaciones fiscales que puedan llegar a producirse.- c) También se prevé el cargo de unos intereses de demora al tipo del 2 % mensual, en caso de retraso en el pago de rentas, sin que nada se diga en cuanto al posible retraso en la satisfacción del valor residual, dada su especial significación en relación con el ejercicio de la opción de compra.- d) Finalmente, el aval que se contiene en la cláusula 17ª se refiere al pago no de todos los recibos reseñados en el contrato, sino de modo específico al de los "aceptados por el cliente".

De cuanto queda expuesto se desprende que hay una evidente diversidad de trato respecto a las rentas y al valor residual, que permiten establecer una clara diferenciación entre unas y otro, lo que sin duda responde a que la obligación de abono del último no queda ya prefijada, sino que surgirá eventualmente para el supuesto de que la arrendataria financiera decida ejercitar su derecho de adquirir la propiedad de los bienes. En otro caso, el recibo en que "ha quedado expresado" el valor residual -que supera en más de seis veces el importe de una cuota mensual, aunque esta importante circunstancia ya no pueda considerarse decisiva, según la reciente doctrina de esta Sala- quedará simplemente sin efecto. Ha de recordarse que el mismo, aún cuando se haya establecido su fecha de vencimiento, no ha sido aceptado, ni aparece por tanto expresamente comprendido en el afianzamiento que se establece en la cláusula 17ª, lo que cobra especial importancia a tenor de lo dispuesto en el art. 1827 del Código Civil, según el cual la fianza no se presume, debiendo ser expresa.

Por todas las razones indicadas, el motivo objeto de estudio debe ser desestimado.

SEXTO.- El segundo motivo, asimismo con amparo en el ordinal 4º del art.

1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la infracción del art.

1451 del Código Civil y la jurisprudencia aplicable a la opción de compra.

Con alusión a la doctrina sentada en varias sentencias de esta Sala y especialmente en la de 19 de Abril de 1995 se pone el acento en que la opción de compra, no regulada suficientemente en el Código Civil implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa. Y se dice que esto no ocurre en el caso que nos ocupa, por cuanto se obliga al arrendatario a aceptar un documento de pago, comprensivo del valor residual, que, a mayor abundamiento fué afianzado por terceros.

En consecuencia, se argumenta, o no existe una verdadera opción de compra, ya que no depende exclusivamente del optante que se perfeccione o no, o se entiende que dicha opción ya ha sido tácitamente ejercitada por el arrendatario, en el momento del otorgamiento del contrato.

En cualquiera de los supuestos, se concluye por la recurrente, estaríamos no ante un arrendamiento financiero, sino ante una compraventa con precio aplazado.

Este motivo ha de ser también desestimado por los mismos argumentos que acaban de exponerse y que han llevado a rechazar el primero, ya que no se ajusta a la realidad la afirmación de que la recurrente fué obligada a aceptar un documento de pago del valor residual, ni la de que este documento o recibo ha sido afianzado por terceras personas.

SEPTIMO.- Al amparo también del art. 1692.4º de la Ley Procesal se formula el tercer motivo del recurso, alegando infracción del art. 1º del Real Decreto Ley 14/1977 de 24 de Enero y Jurisprudencia que lo interpreta, en relación con el art. 1276 del Código Civil.

Se dice, en síntesis, abundando en la argumentación utilizada para la fundamentación de los otros motivos del recurso, que se ha creado artificiosamente una opción de compra, que es sólo aparente y no real, al objeto de simular la existencia de un contrato de arrendamiento financiero, cuando lo realmente querido por las partes fué la celebración de un contrato de compraventa a plazos.

Es necesario remitirnos a lo anteriormente expuesto respecto a la realidad de la opción de compra establecida, deducible de las circunstancias ya apuntadas, que configuran que el ejercicio de la misma es ciertamente eventual, en cuanto depende de la decisión de la arrendataria. En tal contexto, debe rechazarse la argumentación de la representación de esta última lo que implica el decaimiento del motivo del recurso que ha sido objeto de examen.

OCTAVO.- El cuarto y último motivo, con sede en el número 3º del art.

1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denuncia infracción de las normas reguladoras de las sentencias, de los artículos 359, 360 y 372.3º de la Ley mencionada, que comporta la infracción del principio de tutela judicial efectiva.

Se señala por la recurrente que no se formulan con la debida separación los pronunciamientos correspondientes a cada uno de los puntos objeto de debate y que no se fija en cantidad líquida el importe de intereses, daños y perjuicios, ni se establecen las bases con arreglo a las cuales deba hacerse la pertinente liquidación.

Se subraya que en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia se condena a la demandada a devolver a la actora el inmueble que era objeto del arrendamiento, como resarcimiento de daños y perjuicios e intereses, siendo así que el objeto del contrato era no sólo un inmueble, sino, además, determinadas participaciones indivisas de otro, respecto a las cuales nada se dice.

Y aún cuando la palabra como puede entenderse que obedece a error material y debe ser sustituida por con, es lo cierto que no se señala la cuantía de los perjuicios, ni las bases para su determinación.

Aún admitiendo que el contenido del Fallo de la sentencia de primera instancia deba ser completado con lo que se expone en el Fundamento Jurídico Sexto, tampoco en éste se determinan las bases para la liquidación de intereses, ya que no se menciona tipo alguno.

Finaliza su exposición la recurrente, señalando que la sentencia de apelación incurre en el mismo defecto.

NOVENO.- Ha de afirmarse, con carácter previo, que pese a la no excesiva concreción de la parte dispositiva de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, una interpretación sistemática de la misma permite despejar la primera de las dudas que denuncia la recurrente. Aún cuando en el Fallo se condena a la demandada a devolver el inmueble es evidente que se está haciendo referencia a los bienes objeto del contrato, según cabe deducir del examen y conjunta valoración del Antecedente de Hecho Primero, en el que se recoge que en la demanda se interesaba la declaración de tener por resuelto el contrato de arrendamiento financiero, con devolución de los inmuebles; del Fundamento Jurídico Tercero, en que se hace expresa mención de que el objeto del contrato se hallaba constituido por una parte indivisa de una terraza y por un local con una superficie de 522 metros cuadrados; así como de los Fundamentos Jurídicos 5º y 6º y de la primera frase del Fallo, en que sin condicionamiento o reserva alguna se afirma que debe prosperar la demanda y, de hecho, se manifiesta expresamente que la misma se estima.

DECIMO.- La cuestión de la determinación de los daños y perjuicios requiere un examen más detenido, del que se desprende la relevancia de los siguientes datos: a) En la cláusula 8ª de la escritura pública en que se otorgó el arrendamiento financiero se establece -como ya se ha dicho- un interés moratorio del 2 % mensual para el supuesto del retraso en el pago de las rentas que se fueran devengando.- b) Además, en la cláusula 14ª se faculta al arrendador en el caso de que ante el impago de las rentas opte por resolver el contrato, para exigir, no sólo las rentas vencidas y no satisfechas, sino también una indemnización por daños y perjuicios consistente en el 20 % del importe de los recibos que queden por vencer.- c) Si bien en la demanda se solicitaba la resolución del contrato, con devolución de los inmuebles, daños y perjuicios y abono de intereses a determinar en fase de ejecución de sentencia según puede leerse en el antecedente de hecho primero de la sentencia de Primera Instancia, es de observar que, en el Fundamento jurídico Sexto de esta resolución expresamente se dice que dado que se ha producido un cumplimiento irregular de la obligación procede hacer aplicación de la cláusula penal en toda su extensión, con "interpretación equitativa de la misma, conforme a lo dispuesto en el art. 1.154 del C.C.".- d) A su vez, la Sentencia de apelación afirma que la moderación de dicha cláusula penal, no es cierto que perjudique a la parte demandada, por su indeterminación, sino que implica la reducción de los intereses de la cantidad que en ejecución de sentencia se fije en concepto de daños y perjuicios, a los que devengue dicha suma únicamente desde la fecha de interposición de la demanda.

A partir de la conjunta valoración de los datos que acaban de enumerarse, cabe hacer dos afirmaciones: A) La sentencia impugnada considera no aplicable totalmente la cláusula penal contenida en la estipulación 14ª del contrato, que preveía el abono del 20 % del importe de los recibos aún no vencidos en el momento de solicitarse la resolución del contrato, y deja para fase de ejecución, a la vista de las circunstancias concurrentes, la determinación de cual ha de ser el porcentaje de la cantidad adeudada en ese momento que deba establecerse como indemnización. B) La suma resultante ha de devengar unos intereses que, aún cuando no se concretan, no pueden ser otros que los ya previstos por las partes, es decir, el 2 % mensual. Su cómputo ha de comenzar, según establece la sentencia impugnada, a partir de la fecha de interposición de la demanda.

Esta Sala, acogiendo parcialmente el motivo de recurso objeto de estudio con el fin de hacer ejecutable la sentencia entiende que, atendidas las circunstancias concurrentes, la moderación de la cláusula penal que aquella resolución considera procedente debe consistir en reducir la indemnización de daños y perjuicios prevista en la cláusula 14 del contrato suscrito por las partes, al 10 % del importe de los recibos que todavía no hubiesen vencido en el momento en que Promoleasing optó por la resolución del referido contrato.

UNDECIMO.- En materia de costas ha de estarse a lo prevenido en el artículo 1715.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

.

Que estimando el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada el veintidós de Septiembre de mil novecientos noventa y cinco por la Sección Décimo Novena de la Audiencia Provincial de Madrid conociendo en apelación los autos de menor cuantía número 533/91 del Juzgado de Primera Instancia número cuarenta y cuatro de Madrid, casamos y anulamos la misma y con revocación de la dictada por el referido Juzgado con fecha once de Noviembre de mil novecientos noventa y tres y estimando la demanda interpuesta por PROMOLEASING, S.A. contra CONSTRUCCIONES ISLA VERDE, S.A. declaramos resuelto el contrato de arrendamiento financiero suscrito entre ambas entidades al que se refiere la demanda, condenando a la demandada a devolver a la actora el inmueble y las participaciones indivisas de otro que constituían el objeto del contrato, así como, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, a abonarle el 10 % del importe de los recibos que se hallasen pendientes de vencimiento en el momento en que Promoleasing optó por la resolución del contrato.

Esta cantidad, a determinar en ejecución de sentencia, devengará un interés del 2 % mensual desde la fecha de interposición de la demanda.

Se condena a la demandada al pago de las costas de primera instancia.

No se hace especial imposición de las costas de apelación ni de las causadas en este recurso.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

: Alfonso Villagómez Rodil.- Jesús Corbal Fernández.- Antonio Romero Lorenzo. Rubricados.