STS 490/2001, 23 de Mayo de 2001

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Catarroja (Valencia), fueron vistos los autos de juicio de cognición número 700/94, en reclamación de cantidad por daños y perjuicios; seguidos a instancia de la entidad "Mendoza- Cañabate, S.L." , representada procesalmente por la Procuradora Dª Purificación Giner López. contra D. Luis Angel , contra la entidad mercantil "Moreno-Puchades, S.L." y contra la entidad mercantil "Gran Moble, S.L.", sobre reclamación de cantidad por daños y perjuicios.

1. - Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que se declare: "1º.- Se estime íntegramente la presente demanda y se condene a los demandados a indemnizar, solidariamente, a "Mendoza-Cañabate, S.L." por los daños y perjuicios ocasionados por la resolución unilateral y anticipada del arrendamiento sobre las naves comerciales que ocupaban en méritos del indicado contrato de arrendamiento suscrito el 25 de octubre de 1991.- 2º.- Se fije la indemnización prevista en el art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con arreglo a los parámetros establecidos en dicho precepto y al resultado de la actividad probatoria.- 3º.- Se autorice a "Mendoza-Cañabate S.L." a compensar la cantidad de 3.200.000 ptas., que la parte arrendataria depositó en su momento en concepto de fianza para responder del puntual cumplimiento del contrato de arrendamiento, como importe a cuenta de la indemnización.- 4º.- Se condene a los demandados solidariamente al pago de los intereses que procedan.- 5º.- Se impongan a los demandados que se opusieran a estas pretensiones las costas del procedimiento".

2. - Admitida la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos el Procurador D. Eladio Sin Cebria en representación de D. Luis Angel , "Moreno Puchades, S.L." y Gran Moble, S.L., quien contestó a la demanda oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos, con las excepciones de inadecuación del procedimiento, y falta de legitimación pasiva del art. 533,4º de la LEC, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que: "se desestime la demanda sin entrar en el fondo de ella por lo que respecta a dichos demandados; y subsidiariamente, entrando en el fondo de la demanda se desestime la misma absolviendo a mis mandantes de todos los pedimentos, con expresa imposición de costas a la parte actora".

3. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

4. - El Ilmo Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Catarroja, dictó sentencia en fecha diez de Julio de mil novecientos noventa y cinco, cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad MENDOZA-CAÑABATE, S.L., contra don Luis Angel , la mercantil MORENO PUCHADES, S.L. y la mercantil GRAN MOBLE, S.L. debo condenar y condeno a los demandados a indemnizar solidariamente a la actora en la cantidad de SIETE MILLONES TRESCIENTAS VEINTICINCO MIL SETECIENTAS CUATRO PESETAS (7.325.704.- pesetas), más I.V.A., que deberá compensarse con la cantidad de 3.100.000.- pesetas depositadas en concepto de fianza, intereses legales y costas del proceso".

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia en fecha veintitrés de Enero de mil novecientos noventa y seis, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Primero. Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la entidad Mendoza-Cañabate S.L. y estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Luis Angel y por las entidades Moreno Puchades S.L. y Gran Moble S.L.- Segundo. Modificar la sentencia apelada en el sentido de condenar a Luis Angel y a la entidad demandante la cantidad de 17.471.390 pesetas, más I.V.A., que deberá compensarse con la cantidad de 3.100.000 pesetas depositada en concepto de fianza, más los intereses legales correspondientes.- Tercero. Absolver a la entidad Moreno Puchades S.L. de las pretensiones indemnizatorias ejercitada contra la misma.- Cuarto. No hacer un especial pronunciamiento en cuanto al pago de las costas causadas en ambas instancias".

1.- El Procurador D. Juan Luis Pérez-Mulet y Suarez en nombre y representación de D. Luis Angel y "Gran Moble, Sociedad Limitada", interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Infracción por no aplicación, del art. 1282 del Código Civil, al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción de las normas del ordenamiento jurídico. SEGUNDO.- al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate. Jurisprudencia representada por las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de Junio de 1993 (en algunas citas se señala como 6 de Junio de 1993) y 25 de Enero de 1996. TERCERO.- Infracción, por incongruencia omisiva del art. 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al amparo del número 4º del artículo 1692 de la misma Ley de enjuiciar, infracción de las normas del ordenamiento jurídico.

2. - El Procurador D. Raúl Martínez Ostenero en nombre y representación de "Mendoza-Cañabate S.L." interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Al amparo del número 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se plantea este primer motivo de impugnación por haberse hecho una interpretación errónea del art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964. SEGUNDO.- Al amparo del número 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se plantea este motivo del recurso al haberse producido violación, por inaplicación, de la doctrina jurisprudencial que interpreta el art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964. TERCERO.- Al amparo del número 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se fundamenta este motivo del recurso en que se ha hecho una aplicación indebida del art. 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964. CUARTO.- Al amparo del número 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El fallo infringe por inaplicación, el párrafo segundo del art. 1281 del Código Civil, enlazado con el art. 1282 del mismo Código y en relación con el art. 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964. QUINTO.- Al amparo del número 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La sentencia recurrida ha hecho una interpretación errónea del art. 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al absolver a todos los demandados del pago de las costas judiciales de la primera y segunda instancia.

3. - Admitidos los recursos y evacuado el traslado conferido para la impugnación, ambos Procuradores, en la representación que ostentan, presentaron escritos de oposición al recurso planteado de contrario.

4. - No habiendo solicitado todas las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo, el día 4 de Mayo del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO

La entidad "Mendoza-Cañabate, S.L." promovió juicio de cognición contra D. Luis Angel y las mercantiles "Moreno-Puchades, S.L." y "Gran Moble S.L.", interesando fueran condenados a indemnizarle solidariamente en la cantidad que resulte según lo previsto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, como consecuencia de la resolución unilateral y anticipada del arrendamiento de cuatro naves comerciales propiedad de la actora que había sido convenido en documento privado de 25 de Octubre de 1991. La indemnización procedente debía ser parcialmente compensada con la suma de 3.200.000 pts. que habían sido depositadas en concepto de fianza.

El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la referida demanda, condenando a los demandados a abonar 7.325.704 pts. más el I.V.A. correspondiente -cantidad que debería compensarse con la entregada como fianza- así como al pago de intereses y costas.

Dicha sentencia fué recurrida por la entidad actora, adhiriéndose a la apelación los tres demandados.

La Audiencia Provincial estimó parcialmente ambos recursos, y condenó únicamente a D. Luis Angel y a "Gran Moble, S.L." a indemnizar solidariamente a la demandante en 17.471.390 pts, más I.V.A., con deducción de la fianza dada, más los intereses legales correspondientes. Absolvió a "Moreno Puchades S.L." y no hizo expresa declaración en cuanto a las costas de ambas instancias.

Contra dicha sentencia se han interpuesto recursos de casación tanto por D. Luis Angel y "Gran Moble, S.L.", como por "Mendoza Cañabate S.L.".

Por razones no solo cronológicas, sino también de método se considera conveniente estudiar en primer lugar el recurso del Sr. Luis Angel y "Gran Moble".

Por estos recurrentes se articula su recurso a través de tres motivos, en el primero de los cuales, con fundamento en el apartado 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción del artículo 1282 del Código Civil.

Se alude a que en el escrito de contestación a la demanda ya se había alegado que el contrato de arrendamiento de las naves propiedad de la entidad actora era accesorio de otro, principal, cuyo objeto era la compraventa de participaciones sociales. En el Fundamento Jurídico Tercero de la sentencia apelada se rechazó tal tesis, olvidando que para la interpretación de los contratos, si bien ha de partirse de las palabras pronunciadas o escritas, ha de indagarse, además, cual fué la intención de las partes y el espíritu y finalidad del negocio, que han de inferirse de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados, pudiendo tener relevante importancia la conexión que el acto guarde con otros que le hayan servido de antecedente (Sentencia de 20 de Abril de 1994) pues el artículo 1282 del Código Civil no excluye los actos anteriores de los contratantes (Sentencia de 19 de Febrero de 1965).

De la valoración de la totalidad de la operación en cuyo marco se pactó el arrendamiento de litis se desprende, a juicio de los recurrentes, que el plazo establecido para el mismo se fijaba en beneficio de la parte arrendataria, por lo que su resolución anticipada no daba lugar a reclamarle la indemnización de supuestos perjuicios.

Para llegar a esta conclusión se desarrolla un extenso razonamiento por la parte recurrente, del que cabe resaltar la afirmación de que a "Mendoza Cañabate" le interesaba el rápido desalojo por "Gran Moble" de las naves que esta mercantil ya venía ocupando con anterioridad, a cuyo efecto se establece un precio o renta superior al de mercado, lo que se evidencia tanto por el hecho de que de la renta anterior de 11.000.000 de pts, anuales se pase a 18.600.000 pts., como de la circunstancia de que el nuevo arrendamiento concertado tras la marcha de "Gran Moble" haya sido por renta anual de solo 12.000.000 pts. Se añade que, a pesar de ese interés en el rápido desalojo, la arrendadora era consciente de que el mismo no podía realizarse en un plazo perentorio, pues había por medio un entramado industrial que debía desmontarse a través de venta de parcelas, cesión de participaciones sociales, etc. por un importe total de 300.000.000 pts.

El razonamiento de los recurrentes, como pasamos a exponer, no puede ser asumido.

Por una parte, los contratos que se formalizan en el documento privado de 25 de Octubre de 1991 (folio 20 y siguientes), aunque relacionados ente sí, se regularon con la debida separación y de modo completo y detallado.

En efecto, al convenio de cesión por parte del Sr. Victor Manuel a favor del Sr. Luis Angel , del cincuenta por ciento de las participaciones sociales del Gran Moble S.L de las que hasta entonces el primero era titular, se dedican los dos primeros "pactos" (en los que se fija el precio y la forma de pago del mismo), el tercero (en que se prevé el otorgamiento de los documentos públicos necesarios para dar estado oficial a la referida cesión y otros de carácter complementario) y el cuarto (en que se establece una reserva de dominio a favor del Sr. Victor Manuel sobre las participaciones objeto de cesión, en tanto por aquel no se perciba la totalidad del precio estipulado).

A su vez, el arrendamiento de las naves que eran de la exclusiva propiedad de "Mendoza-Cañabate S.L." y que ya se encontraban arrendadas a "Gran Moble S.L.", con contrato en vigor hasta el 1 de Enero de 1992 "sin que exista prórroga legal" (Exponendo II) se estipula en el "pacto" quinto, en el que se designa como arrendatario al Sr. Luis Angel , con derecho de subarriendo a "Gran Moble S.L."; se fija un plazo de cuatro años, con cuatro prórrogas "de un año mínimo", potestativas para la arrendataria; se dice que el alquiler mensual es de 1.550.000 pts. revisables anualmente "según I.P.C. de alquileres oportuno" y finalmente se hace una remisión a otros pactos y determinaciones que figuran en documento anexo, concretando que a la firma del documento principal se resolverá el contrato anterior de "Gran Moble S.L." y simultáneamente se otorgará el que se adjuntaba como anexo.

Resulta por demás evidente la efectiva independencia existente entre el nuevo contrato de arrendamiento de las naves de la actora y el de cesión de las participaciones sociales de "Gran Moble S.L." de que era titular el Sr. Victor Manuel , con la consiguiente desvinculación de éste respecto a la entidad, en la que cesa en la condición de administrador e igualmente en la de avalista ante entidades de crédito o en operaciones específicas de leasing.

La única conexión, sin duda importante, es la que supone que la entrada en vigor del contrato de arrendamiento haya sido condicionada a la conformidad de todos los interesados respecto a la cesión de participaciones. Obtenida ésta, el arrendamiento, podía desarrollar y de hecho hasta su extinción desarrolló su función con normalidad y sin relación alguna con la que se denomina por la recurrente compleja operación de parcial liquidación de un entramado industrial.

En segundo término y aparte de que el artículo 1127 del Código Civil establece la presunción de que el término designado en las obligaciones se presume establecido en favor de acreedor y deudor, a no ser que se acredite otra cosa, en el presente contrato de arrendamiento no hay datos que abonen la interpretación de que al fijar su plazo se haya atendido al exclusivo interés de los arrendatarios.

Muy al contrario, el plazo inicial de cuatro años, aunque garantiza a los mismos una determinada permanencia en la ocupación de las naves arrendadas, asegura también a la entidad propietaria la percepción de rentas cuantiosas, permanentemente adaptables a las fluctuaciones del poder adquisitivo de la moneda. Algo diferente sucede con las prórrogas anuales previstas que favorecen predominantemente a los arrendatarios, pues se dejan a la libre decisión de los mismos.

Es obligado llegar a la conclusión de que de haberse querido conceder libertad a los arrendatarios en orden a la observancia del plazo contractual, bastaría con haberlo fijado en un año, con sucesivas prórrogas anuales potestativas para los mismos.

Al no haberse actuado así, ha de entenderse que los recurrentes no podían desistir anticipadamente del cumplimiento de los compromisos al respecto contraidos, sin soportar las consecuencias legales inherentes a tal inobservancia de lo pactado, en aplicación tanto del principio general que establece el artículo 1256 del Código Civil, como del contenido del pacto sexto del documento de 25 de Octubre de 1991, relativo a las consecuencias del incumplimiento de cualquiera de las partes.

El motivo analizado debe, en consecuencia, ser desestimado.

En el segundo motivo, con el mismo amparo procesal, el Sr. Luis Angel y "Gran Moble" denuncian la infracción de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate, singularmente la emanada de las sentencias de esta Sala de 6 o 15 de Junio de 1993 y de 25 de Enero de 1996.

La primera de las sentencias cuya fecha correcta es la de 15 de Junio de 1993 limita la indemnización que preceptúa el artículo 56 de la Ley Arrendaticia, a la renta correspondiente al período durante el cual las fincas permanecieron sin ser nuevamente arrendadas. En parecidos términos se expresa la de 25 de Enero de 1996, que alude a que en otro caso se produciría una clara situación de enriquecimiento injusto.

Sin embargo, la resolución impugnada en lugar de prescindir del período en que las naves estuvieron arrendadas a "Moblicop Coop" para fijar la indemnización que considera procedente, tiene en cuenta, durante dichos meses, la diferencia entre lo realmente percibido por la entidad actora y lo que debería ser satisfecho según el contrato de litis, imponiendo a los demandados el abono de tal diferencia.

Ha de tenerse en cuenta que esta misma cuestión de la interpretación del alcance de la norma del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es suscitada por la entidad "Mendoza Cañabate" en los dos primeros motivos de su recurso, que será objeto de estudio posteriormente, si bien, para interesar la condena de los demandados al abono de la totalidad de las rentas devengadas desde el momento del desalojo hasta la fecha prevista para la extinción del plazo de 4 años que las partes establecieron como de mínima duración del arriendo convenido. Dicha condena, diversamente de lo resuelto por la Audiencia Provincial, debería prescindir según "Mendoza Cañabate" de descuento alguno en atención al arrendamiento concertado con una tercera sociedad mercantil, por cuanto la indemnización que establece el art. 56 LAU es de tipo legal, en la que el precepto objetiva y evalúa los daños y perjuicios que la resolución anticipada del contrato origina al arrendador, frustrando sus legítimas expectativas.

La Jurisprudencia de esta Sala ha aportado diversas soluciones, de acuerdo con las particularidades de los supuestos que en cada ocasión eran objeto de debate.

Algunas sentencias, entre ellas las de 3 de Noviembre de 1992 y 28 de Febrero de 1995 se han inclinado por atender al carácter imperativo del artículo 56 de la Ley arrendaticia urbana, entendiendo que a través de dicha norma el legislador ha objetivado la indemnización de los perjuicios que para el arrendador puede suponer que el arrendatario decida unilateralmente desistir del contrato antes de haber completado el plazo de duración estipulado, por lo que ha de considerarse irrelevante que posteriormente aquel haya logrado concertar un nuevo arrendamiento.

Sin embargo, últimamente, se ha llegado a la conclusión de que pese a la formulación imperativa del precepto a que nos referimos, se produciría un indudable enriquecimiento injusto para el arrendador si se le reconociera el derecho a la percepción de la totalidad de las rentas correspondientes al período incumplido del contrato anticipadamente resuelto por el arrendatario a pesar de que el local no hubiese llegado a estar efectivamente desocupado durante la totalidad de dicho tiempo, merced a la nueva cesión en arrendamiento del mismo a tercera persona (Sentencias de 15 de junio de 1993 y 25 de Enero de 1996).

A esta solución ha de estarse en el supuesto que nos ocupa, lo que comporta, la desestimación del motivo del recurso del Sr. Luis Angel y Gran Moble S.L., objeto de análisis.

La decisión de la Audiencia Provincial es, en efecto, acertada por cuanto si el fundamento de la norma del artículo 56 de la Ley Arrendaticia era evitar a los propietarios los perjuicios dimanantes de la temporal falta de ocupación de sus viviendas o locales debida al incumplimiento por el arrendatario de los compromisos contraidos respecto a la duración del arriendo, si resultare que por cualquier causa tal desocupación y la consiguiente imposibilidad de obtención de frutos civiles no se produce, o si las mismas tienen lugar solo de modo limitado o parcial, el potencial perjuicio que el legislador trataba de evitar desaparece o bien se reduce en alguna medida, circunstancias que necesariamente han de ser tenidas en cuenta a la hora de fijar la indemnización que el precepto establece.

En el tercer motivo, que se formula también con carácter subsidiario y para el caso de que no fuera estimado el primero, con amparo en el nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción del artículo 359 de esta norma, por incongruencia omisiva, por cuanto en la parte dispositiva de la sentencia impugnada se condena a los recurrentes al pago de "los intereses legales correspondientes", sin que tal decisión haya sido debidamente motivada.

Se alude a la doctrina de esta Sala (Sentencias de 19 de Octubre y de 20 de Noviembre de 1995) a tenor de la cual ha de distinguirse entre los intereses moratorios propiamente dichos, contemplados en el artículo 1108 del Código Civil, y los procesales del artículo 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se dice que en el caso que nos ocupa, dado que en la demanda no se cuantificaba la indemnización objeto de reclamación y que las sentencias de primera y segunda instancia diferían respecto al alcance de la misma, la única condena procedente sería la del abono de los intereses que se devengaren a partir de la firmeza de la sentencia, momento en que se determina la cantidad que deben satisfacer los demandados.

No ha de concederse especial trascendencia al hecho de que se fundamente este motivo en el apartado 3º(y no en el 4º) del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues como se indica por el Ministerio Fiscal el desarrollo que se lleva a cabo por los recurrentes facilita suficientes datos a la otra parte para la adecuada defensa de sus intereses.

La jurisprudencia de esta Sala ha establecido con la necesaria precisión la diferencia existente entre los intereses moratorios y los procesales, señalando que la finalidad de los primeros es sancionar al deudor moroso y, a la par, proteger debidamente los derechos del acreedor, procurando el restablecimiento pleno de su derecho, Por ello, el comienzo del devengo de estos intereses ha de fijarse en el momento en que el deudor se constituye en mora, lo que sucede, entre otros supuestos, cuando el acreedor le exige judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación según establece el artículo 1108 en relación con el artículo 1100, ambos del Código Civil (Sentencias de 18 de Febrero de 1998, 17 de Septiembre y 27 de Noviembre de 1999 y de 15 de Noviembre de 2000, entre otras).

Ha existido, en el caso que nos ocupa, el requerimiento extrajudicial que se menciona en el hecho 9º de la demanda, a través de la remisión de carta por conducto notarial (documento nº 20), hecho que ha de tenerse por admitido por los demandados, al no haber sido negado en el apartado correspondiente de su escrito de contestación donde realmente se acepta al manifestarse que los hechos del octavo al décimo son consecuencia y confirmación de lo que se exponía por los demandados en el hecho anterior.

Y hay una petición expresa en la súplica de la demanda, respecto a la condena al pago de los intereses legales, de la cantidad que se fije como indemnización.

Estos datos, unidos a la atenuación del rigor con que anteriormente se observaba y aplicaba el principio "in illiquidis non fit mora" (sentencia de 11 de Noviembre de 1999) determinan que el devengo de los intereses legales de la cantidad que en definitiva se reconozca en sentencia debe comenzar a producirse desde la fecha de interposición de la demanda de "Mendoza-Cañabate S.L." pues en ese momento ya se adeudaba dicha suma y la interpelación judicial produce el efecto de constituir en mora al deudor, sin que sea obstáculo a tal conclusión el de que la referida demanda solo haya sido parcialmente acogida.

Procede, por todo ello, rechazar también este motivo, por lo que ha de declararse no haber lugar al recurso formulado por D. Luis Angel y Gran Moble S.L..

El recurso interpuesto por "Mendoza Cañabate" se articula, por su parte, en cinco motivos.

En los dos primeros, con fundamento en el ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia tanto la interpretación errónea del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964, como la violación, por inaplicación, de la doctrina jurisprudencial que interpreta dicho precepto.

Se alega que nos hallamos ante una penalidad establecida "ex lege", a la que se tiene derecho desde el momento en que se produce el desalojo por decisión unilateral del arrendatario, sin que deban ser tenidos en cuenta hechos de fecha posterior, como puede ser un nuevo arrendamiento que, además, en el caso que es objeto de controversia, resultó más gravoso o menos remunerador que el que vinculaba a las partes litigantes.

Se citan las sentencias de esta Sala de 3 de Julio de 1990, de 3 de Noviembre de 1992 y de 28 de Febrero de 1995 que excluían la posibilidad de que un nuevo arrendamiento debiera ser tenido en cuanto al objeto de evitar un enriquecimiento injusto o un ejercicio abusivo de su derecho por parte del arrendador, con base en el carácter imperativo del artículo 56 LAU, en el que se fijaba legalmente la indemnización correspondiente a la frustración de las legítimas expectativas de éste, en orden a percibir un rendimiento predeterminado durante un concreto lapso de tiempo, como consecuencia del desistimiento del arrendatario que puso fin anticipadamente al término contractualmente fijado.

En evitación de innecesarias repeticiones ha de tenerse aquí por reproducido cuanto al efecto se expuso al proceder al examen del segundo motivo del recurso de D. Luis Angel y "Gran Moble S.L.", en el Fundamento de Derecho Quinto de esta resolución, en el que se tienen en cuenta no sólo las sentencias que ya hemos mencionado, sino también la doctrina sentada por las de 15 de Junio de 1993 y 25 de Enero de 1996 a tenor de la cual la cantidad a satisfacer por el arrendatario en casos como el presente no ha de ser necesariamente la que el precepto menciona, debiendo procurarse, ante la posterior ocupación de las naves arrendadas no la reparación de un perjuicio potencial o eventual que solo parcialmente ha llegado a producirse sino del efectivamente soportado por la entidad arrendadora.

Los motivos mencionados han de ser, por ello, rechazados.

En el tercer motivo "Mendoza-Cañabate", con el mismo amparo procesal, alega que se ha realizado una aplicación indebida del artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964.

Se señala que en la sentencia impugnada se afirma que si bien los iniciales arrendatarios de las naves de autos eran el Sr. Luis Angel y la mercantil "Moreno-Puchades S.L." luego esta entidad, utilizando la facultad que se le concedía en el contrato de compraventa y arrendamiento, realizó una sustitución o cesión contractual (no un simple subarriendo) a favor de "Gran Moble SL" que se situó en la posición de aquella, Por ello, la Audiencia Provincial llega a la conclusión de que como arrendatarios permanecieron el Sr. Luis Angel y "Gran Moble".

Se imputa a la referida sentencia el error de hacer aplicación de la figura de "cesión" del contrato de arrendamiento de local de negocio, que era totalmente inexistente en la LAU 1964, norma que únicamente admitía la cesión de vivienda, en tanto que como fórmulas de transmisión del derecho arrendaticio sobre locales de negocio solo consideraba posibles la subrogación hereditaria, el subarriendo y el traspaso.

Como en el caso que nos ocupa no ha habido sucesión hereditaria y el traspaso requería el cumplimiento de los requisitos que establece el art. 32 de la mencionada norma que no han sido observados, considera la recurrente que lo que se ha producido es un subarriendo y no una cesión de contrato por la que el arrendatario quedase desvinculado del mismo.

Se incide en la misma cuestión en el cuarto motivo del recurso, en que también con base en el artículo 1692-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción por inaplicación de los artículos 1281-2º y 1282 del Código Civil, en relación con el artículo 22 de la LAU de 1964.

Se reproduce el planteamiento del anterior motivo y se señalan una serie de particulares de los cuales deduce la recurrente que ninguno de los arrendatarios desapareció de la órbita de contrato y que, por ende, todos ellos deben resultar obligados a pagar la indemnización prevista en el artículo 56 LAU de 1964.

La detenida lectura del documento privado de 25 de Octubre de 1991 pone de manifiesto que, ciertamente, el Sr. Luis Angel interviene en el mismo en nombre propio y, además, como administrador de tres sociedades mercantiles "Gran Moble SL", "Moreno-Puchades SL" e "Inmobiliaria Masanasa S.A.". La presencia de estas dos últimas entidades en el referido contrato obedece a que las mismas eran titulares de determinados bienes (los que se relacionan en los "exponendos" III y IV del documento) que van a ser transmitidos Don. Victor Manuel en pago de parte del precio convenido por las participaciones sociales que éste vendía al Sr. Luis Angel , según se detalla en los "pactos" primero y segundo.

Por tanto, "Moreno Puchades" e "Inmobiliaria Masanasa" limitan su protagonismo a cuanto se contiene en los referidos apartados, así como en el tercero y el cuarto, por la naturaleza complementaria de éstos.

Pero además del contrato de cesión de participaciones sociales al que acabamos de referirnos, se celebró otro, de arrendamiento de ciertas naves pertenecientes a "Mendoza-Cañabate", que son las mencionadas en el "Exponendo II", según ya se ha dicho.

Respecto a este segundo convenio al que se dedica el "pacto" quinto del documento, ha de observarse que solamente intervienen Don. Victor Manuel y el Sr. Luis Angel .

El primero, aunque nada se diga expresamente, lo hace no en nombre propio, sino, en el de "Mendoza-Cañabate", por cuanto arrienda unas naves que se afirma son propiedad de esta mercantil.

El segundo, el Sr. Luis Angel , parece intervenir en nombre propio, al menos en cuanto a dicho arrendamiento se refiere, pues no se menciona que lo haga en virtud de su función de administrador. Pero, evidentemente, su comparecencia ha de extenderse a la representación orgánica que le corresponde respecto a "Gran Moble SL", por cuanto se obliga a resolver anticipadamente el arrendamiento de las naves de "Mendoza-Cañabate" entonces vigente y que no concluía hasta el 1º de Enero del año siguiente, para posibilitar la entrada en vigor del que se establece en dicho documento.

Evidentemente, ni "Moreno-Puchades" ni "Inmobiliaria Masanasa" tienen intervención alguna ni figuran como contratantes en este arrendamiento del pacto quinto, aún cuando su protagonismo y participación resultaron imprescindibles y evidentes en lo relativo al abono Don. Victor Manuel del precio que a favor del mismo se establecía en el contrato de cesión que era objeto del pacto primero.

En atención a cuanto queda expuesto es indudable que la Audiencia Provincial sufrió un error al interpretar el documento suscrito por las partes contendientes. Sin embargo, la exclusión de "Moreno-Puchades SL" del pronunciamiento condenatorio al pago de la indemnización que se establece a favor de "Mendoza-Cañabate" resulta correcta, pues aquella entidad no había contraído compromiso alguno respecto al arrendamiento que se concertaba.

En consecuencia, los motivos estudiados, que impugnaban el pronunciamiento absolutorio relativo a "Moreno-Puchades S.L.", han de ser rechazados.

En el quinto motivo, con la misma cobertura procesal que los anteriores, se denuncia la interpretación errónea del artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud de la cual se absuelve a todos los demandados del pago de las costas de primera y segunda instancia.

El motivo ha de ser acogido, pues aún cuando uno de los demandados haya sido absuelto de las pretensiones de la actora, las mismas han resultado estimadas totalmente respecto a los otros dos, por lo que deben ser condenados éstos al pago de las costas de primera instancia, con exclusión de las correspondientes a la entidad "Moreno-Puchades SL" que, como se dice, ha resultado absuelta.

En aplicación de lo prevenido en el artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil deben ser impuestas a D. Luis Angel y a "Gran Moble S.L." las costas correspondientes al recurso por los mismos formulado, sin que proceda hacer especial pronunciamiento respecto a las causadas por el interpuesto por "Mendoza-Cañabate S.L.".

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español