STS 0448, 16 de Mayo de 1995
| Ponente | D. JESUS MARINA MARTINEZ-PARDO |
| Número de Recurso | 0095/92 |
| Procedimiento | RECURSO CASACIÓN |
| Número de Resolución | 0448 |
| Fecha de Resolución | 16 de Mayo de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a
En la Villa de Madrid, a 16 de Mayo de 1.995. Visto por la Sala
Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen
indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de
apelación por la Audiencia Provincial de Vitoria como consecuencia de autos
de juicio sobre arrendamientos urbanos por procedimiento incidental
seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Vitoria, sobre
arrendamiento de local de negocio; cuyo recurso fue interpuesto por D.
Carlos, D. Carlos Alberto, Dª. María Rosario, D. Jorge, D. Luis Alberto, D.
Isidro, D. Fernando, D. Lucioy D. Jose Antonio, representados por el Procurador D.
Francisco de Guinea y Gauna y asistidos por el Letrado D. Esteban Martín
Armentia, que compareció el día de la vista; siendo parte recurrida D.
Rosendo, representado por el Procurador D. José Manuel de
Dorremochea Aramburu y asistido por el Letrado D. Diego Zaballos García,
que compareció el día de la vista; también fueron parte D. Eduardo, D. Jesús María, Dª. Nuria, Dª.
BlancaY D. Esteban, que no han
comparecido en esta alzada.ANTECEDENTES DE HECHO
1.- El Procurador D. Luis Pérez Avila, en nombre y
representación de D. Rosendo, interpuso demanda de juicio de
arrendamientos urbanos por procedimiento incidental ante el Juzgado de 1ª
Instancia número 4 de Vitoria, sobre arrendamiento de local de negocio,
siendo parte demandada D. Jorge, D. Carlos, D. Eduardo, D. Carlos Alberto, Hermanos Fernando, D. Isidro, D. Jesús María, D. Lucio, Dª. María Rosario, D. Luis Alberto, Dª. Nuria, D. Jose Antonio, Dª. María Rosario,
Dª. Blanca, D. Bruno, D. Esteban
y D. Jesús Luis, alegando, en síntesis, los siguientes hechos: Que
el demandante es propietario del Mercado DIRECCION000, los demandados
son arrendatarios de diversos puestos. A raíz de una visita del Servicio
Técnico del Instituto Municipal de Sanidad Ambiental y Consumo del
Ayuntamiento de Vitoria se requiere al demandante que realice las obras
necesarias para adecuarlo a la reglamentación del comercio de Minoristas de
alimentación, de común acuerdo con los inquilinos se piden presupuestos,
pero una vez terminadas las obras los inquilinos hoy demandados no aceptan
la cifra final e incluso desconfían de su veracidad. Alegó a continuación
los fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar
suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "en la cual con
estimación íntegra de la demanda, se condene a los demandados a abonar a D.
Rosendolas siguientes cantidades: A) - D. Jorge,
218.491 pesetas, - D. Carlos, 266.462 pesetas, - D. Eduardo, 193.392 pesetas, - D. Carlos Alberto, 277.438 pesetas, - Hnos.
Fernando, 317.226 pesetas, - D. Isidro, 267.981 pesetas, - D.
Jesús María, 161.406 pesetas, - D. Lucio, 295.078
pesetas, - Dª. María Rosario, 285.327 pesetas, - D. Luis Alberto,
286.846 pesetas. - Dª. Nuria, 275.674 pesetas, - D. Jose Antonio, 139.013 pesetas, - Dª. María Rosario, 422.870 pesetas, - Dª.
Blanca, 143.766 pesetas, - D. Bruno, 229-271
pesetas, - D. Esteban, 143.766 pesetas, - D. Jesús Luis, 343.539 pesetas. A todos ellos, por la repercusión de las obras
desde Octubre de 1986 hasta Octubre de 1990 incluidos (con la salvedad de
D. Eduardo, hasta septiembre de 1990). B) Que igualmente se les
condene al pago de las derramas de los meses que se vayan devengando
durante la tramitación del proceso hasta la firmeza de la sentencia. C) De
todas las cantidades citadas, se les condene igualmente al pago de los
intereses legales, así como a las costas judiciales de este procedimiento".
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- El Procurador Dª. Ana Rosa Frade Fuentes, en nombre y
representación de D. Jorge, D. Carlos, D. Eduardo,
D. Carlos Alberto, Fernando, D. Isidro, D. Jesús María, D. Lucio, Dª. María Rosario, D. Luis Alberto, Dª. Nuria, D. Jose Antonio, Dª. María Rosario,
Dª. Blanca, D. Bruno, D. Esteban
y D. Jesús Luis, contestó a la demanda oponiendo a la misma los
hechos y fundamentos de derecho que consideró oportunos para terminar
suplicando al Juzgado dictase sentencia "en virtud de la cual se desestime
la demanda formulada en todos sus términos, por la excepción de falta de
presupuesto legal de la acción y por las razones de fondo expuestas en esta
contestación, absolviendo a mis representados, e imponiendo las costas al
actor". Asimismo formuló reconvención oponiendo los hechos y fundamentos de
derecho que consideró oportunos para terminar suplicando al Juzgado dictase
sentencia "en virtud de la cual: 1º. Se estime la presente reconvención.
-
Se condene al demandado a: a)Volver a abrir el Mercado en el horario
acostumbrado hasta el mes de octubre de 1986, es decir a las siete horas de
la mañana y a las dieciseis horas de la tarde. Alternativamente y dado que
este mandato judicial puede ser incumplido, se le condene a facilitar a mis
mandantes el acceso libre al mercado a cualquier hora entregando las llaves
o se le condene a disponer de un servicio de portería a su cargo que abra
el mercado cuando estos arrendatarios lo deseen. b) Se le requiera
judicialmente a fin de que en los meses de verano, cuando la temperatura lo
exija, conecte la ventilación del Mercado. c) Que mantenga los elementos
comunes y funcionamiento de los servicios en las condiciones higiénico-
sanitarias que la normativa exige. d) Se abstenga y cese de cuantos actos
supongan perturbaciones de hecho o de derecho para con estos arrendatarios
con los apercibimientos que procedan. 3º. Se le condene a abonar a mis
mandantes, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios
producidos por sus perturbaciones, las siguientes cantidades: 1. D. Jesús Luis.- 3.295.312 pts; 2. D.Jorge.-
3.295.312 pts; 3. D. Carlos Alberto.- 3.295.312 pta; 4. D.
Fernando.- 3.295.312 pta; 5. D. Isidro.-
3.295.312 pts; 6. D. Carlos.- 3.295.312 pts; 7. D. Jesús María.- 3.295.312 pts; 8. D. Lucio.-
3.295.312 pts; 9. Dª. María Rosario.- 3.295.312 pts; 10. D. Luis Alberto.- 3.295.312 pts; 11. Dª. Nuria.-
3.295.312 pts; 12. D. Jose Antonio.- 3.295.312 pts; 13. Dª.
Blanca.- 3.295.312 pts; 14. D. Bruno.- 3.295.312 pts; 15. D. Esteban.- 3.295.312 pts; 16. D. Eduardo.- 3.014.062 pts. Junto con los intereses legales
correspondientes y 4º. Se le impongan las costas habidas en esta
reconvención".
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-
- El Procurador D. Luis Pérez Avila, en nombre y representación
de D. Rosendo, contestó a la demanda reconvencional oponiendo
los hechos y fundamentos de derecho que consideró oportunos para terminar
suplicando al Juzgado dictase sentencia "por la que se decrete a) la
existencia de falta de legitimación activa respecto del demandante D. Bruno, b) se estime la excepción de inadecuación de procedimiento,
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en el supuesto de la no estimación del punto b), y se entre en el fondo
del asunto, se desestime íntegramente la demanda reconvencional, d) en
todos los supuestos se condene a los actores de la demanda reconvencional
al pago de las costas procesales".
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-
- Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por
las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos las
partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos
escritos. El Juez de 1ª Instancia número 4 de Vitoria dictó sentencia con
fecha 19 de junio de 1991, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO:
Que debo desestimar y desestimo la Demanda Reconvencional deducida por la
Procuradora Dª. ANA ROSA FRADE FUENTES, en nombre y representación de D. Jesús Luis, D. Jorge, D. Eduardo, D. Carlos Alberto, D. Fernando, D. Isidro, D. Carlos, D. Jesús María, D. Lucio, Dª. María Rosario, D.
Luis Alberto, Dª. Nuria, D. Jose Antonio, Dª. Blancay D. Estebany estimando totalmente la demanda deducida por el Procurador D.
LUIS PEREZ AVILA, en nombre y representación de D. Rosendo,
contra las quince personas antes nombradas como actores de la reconvención,
debo condenar y condeno a los demandados a abonar al actor las siguientes
cantidades: A) D. Jorge, 218.491 pesetas, D. Carlos,
266.462 pesetas, D. Eduardo, 193.392 pesetas, D. Carlos Alberto,
277.438 pesetas, D. Fernando, 317.226 pesetas, D. Isidro, 267.981 pesetas, D. Jesús María, 161.406 pesetas, D. Lucio, 295.078 pesetas, Dª. María Rosario, 285.327 pesetas, D.
Luis Alberto, 286.846 pesetas. Dª. Nuria, 275.674 pesetas, D.
Jose Antonio, 139.013 pesetas, Dª. María Rosario, 422.870 pesetas,
Dª. Blanca, 143.766 pesetas, D. Bruno, 229.271
pesetas, D. Esteban, 143.766 pesetas, D. Jesús Luis,
343.539 pesetas, a todos ellos por la repercusión de las obras desde
octubre de 1986 hasta octubre de 1990 incluidos (con la salvedad de D.
Eduardohasta septiembre de 1990). B) Las derramas de las mejoras
que se haya devengado durante la tramitación del proceso hasta la firmeza
de esta sentencia. C) Intereses legales de todas las cantidades citadas,
así como las costas judiciales de este procedimiento".
Interpuesto recurso de apelación contra la anterior
resolución por la representación de D. Carlosy otros, la
Audiencia Provincial de Vitoria, dictó sentencia con fecha 18 de octubre de
1991, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: ESTIMAR PARCIALMENTE
el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dña Ana Rosa Frade
Fuentes en nombre y representación de D. Jesús Luis, D.
Jorge, D. Eduardo, D. Carlos Alberto, D. Fernando, D. Isidro, D.
Carlos, D. Jesús María, D. Lucio, Dª. María Rosario, D. Luis Alberto,
Dª. Nuria, D. Jose Antonio, Dª. BlancaY D. Estebanfrente a la
sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de esta Ciudad
en el procedimiento Incidental de Arrendamientos Urbanos nº 753/90 de que
dimana el presente rollo, en el sentido de modificar la misma respecto al
extremo postulado a que se refiere el fundamento jurídico segundo "in fine"
de esta resolución, CONDENANDOSE al actor D. Rosendoa que
facilite a los demandados el acceso libre al Mercado DIRECCION000a cualquier
hora mediante la entrega de las llaves, CONFIRMANDOSE la sentencia en el
resto de los pronunciamientos, imponiéndose las costas causadas en la
primera instancia derivadas de la demanda principal a los demandados, sin
hacer especial imposición de las derivadas de la reconvención y de las del
recurso".
1.- El Procurador D. Francisco de Guinea y Gauna, en
nombre y representación de D. Carlosy otros, interpuso
recurso de casación contra la sentencia dictada con fecha 18 de octubre de
1991 por la Audiencia Provincial de Vitoria, con apoyo en los siguientes
motivos, MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del artículo 1692, número
5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia infracción por
interpretación errónea del artículo 3 del Real Decreto Ley de 12 de
diciembre de 1980, en relación con el artículo 1 número 2 de la ley 46/80
de 1 de octubre de 1980. SEGUNDO.- Bajo el mismo ordinal se alega
infracción por aplicación indebida del artículo 108 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, en relación con su artículo 95.1; y asimismo
infracción por inaplicación del artículo 107 de la misma Ley. TERCERO.-Bajo
el mismo ordinal se alega infracción del artículo 109.1 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos.
-
- Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se
señaló para la vista el día 27 de abril de 1.995, en que ha tenido lugar.
HA SIDO PONENTE EL MAGISTRADO EXCMO. SR. D. JESUS MARINA MARTINEZ-PARDO
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.
Contra la sentencia se interponen tres motivos de
casación por infracción de ley, al amparo del número 5 del artículo 1692, y
de los dos primeros se plantea la verdadera cuestión jurídica a decidir,
consistente en determinar si es o no aplicable el artículo 108.1 de la Ley
de Arrendamientos Urbanos a los contratos de arrendamiento de local de
negocio suscritos con posterioridad a la entrada en vigor del Decreto
4104/1964 de 24 de diciembre, por el que se aprobó el Texto Refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos.
Los contratos de autos, todos posteriores a esa fecha, todos de
locales de negocio, fueron objeto de una visita de inspección del Servicio
Técnico del Instituto Municipal de Sanidad y Consumo del Ayuntamiento de
Vitoria, el cual decretó el 25 de mayo de 1985, la obligación del
propietario de realizar obras de adecuación a la reglamentación contenida
en las ordenanzas municipales para el Comercio de Minoristas.
Ha de analizarse, pues, si esas reparaciones son a cargo del
arrendador, o si los arrendatarios deben satisfacer la compensación parcial
fijada en el artículo 108.
La Audiencia entendió que son éstos los obligados, porque el
artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, resultó afectado por el
artículo 1, número 2 de la Ley de 1 de octubre de 1980 y Real Decreto Ley
de 12 de diciembre de 1980, que en su artículo 3 establece "que en tanto no
se disponga lo contrario, continuará vigente el porcentaje establecido en
el apartado 2º del artículo 1 de la Ley de 1 de octubre de 1980, para todos
los arrendamientos urbanos, ya se trate de viviendas o de locales de
negocio". La palabra "todos" entiende que es referida tanto a los
anteriores como a los posteriores a la entonces vigente Ley de
Arrendamientos de 1964. En segundo lugar, dice la Audiencia de la
Disposición Derogatoria de la Ley de 1 de octubre, comprende a cuantas
disposiciones se opongan a la misma, sin distinción. Y por último, añade
que el artículo 108 "hay que adaptarlo a la realidad social y debe
soslayarse toda regresión a estados jurídicos anteriores, desfasados en el
momento presente...".
El motivo primero plantea la infracción por
interpretación errónea del artículo 3 del Real Decreto Ley de 12 de
diciembre de 1980, en relación con el artículo 1 número 2 de la Ley 46/80
de 1 de octubre.
El motivo exige, como hace el recurso, partir al artículo 107 de
la Ley de Arrendamientos Urbanos, conforme al cual, todas las "reparaciones
necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de
servir para el uso convenido, serán a cargo del arrendador".
Las efectuadas se impusieron obligatoriamente por la Autoridad
Municipal competente, que las exigió por razones de sanidad, para mantener
abiertos los locales destinados a comercios de minoristas en Mercado,
propiedad del arrendador, hoy recurrido, con destinos especificados para
cada uno de los locales arrendados.
Este deber impuesto por la ley en el artículo 107, tiene alguna
compensación dada por el legislador al arrendador que se ve obligado a
reparar, y las establece en el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos.
La compensación consiste en la posibilidad de exigir el 8% anual
del capital invertido en las obras efectuadas a que se refiere el artículo
107, o las que se realicen por determinación de cualquier organismo o
autoridad competente, distribuyéndose el porcentaje entre los afectados,
sin que el incremento pueda ser superior al 25% de la renta anual.
Dicho porcentaje fue elevado al 50%, en virtud de lo dispuesto en
el artículo 1, párrafo 2 de la Ley 46/1980 de 1 de octubre, y el del 8% fue
elevado al 12%. Esta decisión legal iba acompañada de medidas restrictivas
de las elevaciones de renta acordadas por la coyuntura económica, y fueron
éstas contempladas nuevamente en el Real Decreto Ley 15/1980 de 12 de
diciembre, en el que se acordó que las revisiones legalmente autorizadas de
rentas o por pacto expreso de las partes, no sufrieran elevaciones
superiores al 90% de la variación del índice de precios al consumo.
Y a continuación el artículo 3 declara "en tanto no se disponga lo
contrario, continuará vigente el porcentaje establecido en el apartado 2
del artículo 1º de la Ley 46/1980 de 1 de octubre, para todos los
arrendamientos urbanos, ya se trate de viviendas o locales de negocios".
Estos preceptos deben entenderse solamente aplicables: a los
contratos contemplados por el artículo 108, el cual solo se refiere a los
relacionados en el artículo 95, pues así lo dice claramente el texto del
artículo 108, y este artículo 95 habla de las viviendas y locales de
negocio, cuyo arrendamiento subsista el día en que comience a regir esta
ley (la de 1964); a los locales de negocio y viviendas comprendidas en el
número 2 del artículo 6 de la Ley de 1964 (ninguno aplicable al caso).
Pues bien, de su lectura se desprende que siendo a partir de la
ley de 1964, por disposición expresa del artículo 97, libre la
determinación de las rentas de viviendas y locales de negocio, en modo
alguno le son aplicables unas normas que tienen por finalidad corregir las
rentas no pactadas libremente.
La palabra "todos" en la que hace especial hincapié la sentencia
de la Audiencia, no comprende a los contratos posteriores a la ley de 1964
y en consecuencia están mal interpretados los preceptos que señala el
recurrente y aplicado indebidamente el artículo 108, en su relación con el
artículo 95; así como infringido por inaplicación el artículo 107. Nada
tiene que ver con el caso, ni la equidad ni la analogía que invoca la
sentencia de instancia, como no sea para poner de manifiesto que la ley no
permite adoptar la interpretación dada.
Por todo deben prosperar los dos primeros motivos y ello hace
innecesario entrar a analizar si los requerimientos relativos al incremento
de cantidades a percibir mensualmente por el arrendador fueron hechos o no
cumpliendo las formalidades del artículo 109.
No se imponen las costas a ninguna de las partes ni en
las instancias ni las de este recurso (artículo 149 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos y 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida
por el pueblo español.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS ESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por el
Procurador D. Francisco de Guinea y Gauna, respecto de la sentencia de 18
de octubre de 1991 dictada por la Audiencia Provincial de Vitoria, la cual
casamos. En su lugar debemos desestimar y desestimamos la demanda formulada
por D. Rosendo.
Todo sin expresa declaración sobre costas ni de las instancias ni
de este recurso.
Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación
correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación
remitidos.
ASÍ POR esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN
LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,
mandamos y firmamos.
JOSE LUIS ALBACAR LOPEZ JESUS MARINA MARTINEZ-PARDO
TEOFILO ORTEGA TORRES
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR.
D. JESUS MARINA MARTINEZ-PARDO, Ponente que ha sido en el trámite de los
presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del
Tribunal Supremo, en el día de hoy; lo que como Secretario de la misma,
certifico.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
