STS, 2 de Julio de 1997
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 02 Julio 1997 |
En la Villa de Madrid, a dos de Julio de mil novecientos noventa y siete.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de lo Civil de la Audiencia Provincial de Zaragoza de fecha 21 de junio de 1.993, como consecuencia de los autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de esa misma ciudad, sobre impugnación de servicios sociales; cuyo recurso ha sido interpuesto por D. Bernardo, representado por la Procuradora de los Tribunales Dª Luz Albácar Medina; siendo parte recurrida la Comunidad de Propietarios de la Urbanización Maitena de Zaragoza, representada asimismo por el Procurador de los Tribunales D. Isacio Calleja García. ANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Zaragoza , fueron vistos los autos de juicio declarativo de menor cuantía, sobre impugnación de acuerdos sociales, instados por D. Bernardocontra Comunidad de Propietarios de la Urbanización Maitena de Zaragoza.
Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia "por la que se estime y con suspensión previa del citado acuerdo, anule el mismo definitivamente y lo deje sin efecto, ordenando la anotación de tal fallo en el Libro de Actas de la Comunidad, con expresa condena en costas a la parte demandada".- Admitida a trámite la demanda y emplazada la mencionada demanda, su repesentante legal la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente y terminó suplicando se dictase sentencia "por la que se estimen las excepciones formuladas o entrando a conocer sobre el fondo de la litis se le absuelva de los pedimentos formulados en la demanda, con imposición de costas al actor. Previo a la celebración de la comparecencia se solicito por la parte actora la acumulación de autos que bajo el núm. 1345/91 se tramitaban en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de esa ciudad, a instancia de la Comunidad demandada, a lo que ésta se opuso. Acumulación que fue acordada en auto de fecha 24 de diciembre de 1.991. Dicha demanda se formulaba contra el Sr. Bernardosobre cuestiones de propiedad horizontal y después de exponer los hechos y fundamentos de derecho que considero oportunos suplicaba se dicte sentencia por la que se condenase al Sr. Bernardoa reponer, restablecer o sustituir la valla de cerramiento de la parcela nº 2 de la Urbanización Maitena, al ser y estado que tenia con anterioridad a la apertura de la misma de un segundo acceso o puerta de dicha parcela a las calles o calzada de la Comunidad de la Urbanización y al pago de las costas; a lo que el Sr. Bernardose opuso, y formuló a su vez reconvención por la que solicitaba se condenase a la Comunidad de Propietarios de dicha Urbanización a reponer en la finca NUM000la toma y paso de agua que indebidamente anuló, restituyendo las tuberías y realizando las obras necesarias hasta que la acometida quede adecuada para el paso de agua municipal, y en el mismo estado en que se encontraba tras su instalación, y con imposición de costas a la comunidad".
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 10 de diciembre de 1992, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Por todo lo expuesto la Magistrada Juez que suscribe ejerciendo la autoridad que la constitución española me confiere.- He decidido. Que estimando la demanda interpuesta por Bernardocontra La Comunidad de Propietarios de la Urbanización Maitena debo declarar y declaró nulo el acuerdo social 5º tomado en Junta de la referida comunidad celebrada el 26 de junio de 1.991 en razón a no permitir la construcción de mas de una edificación por parcela, ya que los Estatutos y según segregación son 30 parcelas para construcción de 30 viviendas unifamiliares ordenando la anotación de tal fallo en el libro de actas de la Comunidad, debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por La Comunidad de Propietarios de la Urbanización Maitena de Zaragoza, absolviendo a D. Bernardode los pedimentos de la misma y debo de estimar y estimo la reconvención opuesta por el Sr. Bernardo, condenando a la Comunidad demandada a reponer en la finca NUM000la toma y paso de agua que indebidamente anuló restituyendo las tuberías y realizando las obras necesarias hasta que tubería quede suficientemente condicionada para el paso de agua municipal y en el mismo estado que se encontraba tras su instalación, condenando a la Comunidad de Propietarios de la Urbanización Maitena al pago de las costas procesales"
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización Maitena y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, dictó sentencia con fecha 21 de junio de 1.993, con la siguiente parte dispositiva.- "FALLAMOS.- Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la Urbanización "Maitena" de esta ciudad contra la sentencia de 10 de diciembre de 1.992 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Ocho de esta ciudad en autos número 1.120 de 1.991 y revocando dicha sentencia, debemos absolver y absolvemos a la mencionada Comunidad de los pedimentos formulados en su contra por D. Bernardoen la demanda y reconvención deducidas por éste, condenándole a reponer la valla de cerramiento de la parcela de su propiedad en la indicada Urbanización al ser y estado que tenía con anterioridad a la apertura en la misma de una segunda puerta o acceso a la calle. Sin imposición de las costas de ambas instancias a ninguna de las partes litigantes".
La Procuradora Dª Luz Albácar Medina, en representación de D. Bernardo, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguiente Único motivo: Infracción de las normas del ordenamiento jurídico que son aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate: Art. 1.692, núm. 4 de la L.E.C., Infracción del art. 16 norma Primera de la Ley de Propiedad Horizontal.- Infracción del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal: penúltimo párrafo.- Infracción de los planes urbanísticos aplicables y que rigen la zona donde esta ubicada la urbanización Maitena de Zaragoza.- Infracción del art. 348 C.c.: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las Leyes. .- Infracción del art. 6 del Código civil.- Infracción de la Jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate Artículo 1.692 núm. Cuarto de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, el Procurador D. Isacio Calleja García en representación de la parte recurrida presentó escrito con oposición al mismo.
No/ o/ habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 18 de junio de 1.997 en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS
El apartado primero del motivo único del recurso acusa infracción de las normas primera y cuarta del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Se impugna el acuerdo tomado en Junta General Ordinaria por la Comunidad de Propietarios de la Urbanización Maitena, el día 21 de junio de 1991, que dice textualmente: "Problemas de segregación o división de las parcelas actuales para nuevas construcciones.- La asamblea por mayoría, se ratifica en el sentido de no permitir la construcción de más de una edificación por parcela, ya que en Estatutos y según la segregación que se realizó en principio, son 30 parcelas, para la construcción de 30 viviendas unifamiliares, las que componen la Urbanización". Sostiene el recurrente que modifica tal acuerdo el título constitutivo de la propiedad, que para él reside en el de la segregación inicial de dos parcelas (2 y 2 bis) de la finca matriz, parcelas de las que es propietario, y va contra la ley, citando al efecto la normativa urbanística propia de la Urbanización Maitena, que permite la edificación en parcela mínima de 1.000 metros cuadrados, y que las parcelas pueden segregarse o dividirse si cumplen este requisitos mínimo. En resumen, el acuerdo carece del consentimiento de todos los propietarios, y es contrario a la ley, resaltando que todos los problemas del recurrente con la Comunidad empiezan desde el momento en que la misma consideró que sus dos fincas constituían una sola parcela.
Para juzgar las argumentaciones que se han expuesto sintéticamente, contenidas en el apartado primero del único motivo del recurso, que aparece arbitrariamente subdividido en otros cinco apartados más uno que no se enumera, ha de partirse de los siguientes presupuestos, no discutidos por nadie en este pleito. La Urbanización Maitena, constituida con arreglo a la normativa urbanística aplicable, se rige por unos Estatutos aprobados el 27 de diciembre de 1.974, día en que se constituyó la "Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial Maitena". En la Asamblea General Extraordinaria constitutiva de la Comunidad y aprobatoria de los referidos Estatutos, los asistentes acordaron "constituirse en comunidad civil, rigiéndose como tal por el Código civil y en particular por los Estatutos de la Comunidad". El recurrente adquirió por herencia de su padre, que las había comprado en escritura pública a su anterior propietario el día 27 de noviembre de 1.981, las denominadas en la escritura parcela dos bis y dos, con extensión la primera de 17 áreas y 50 centiáreas, y de 1.750 metros cuadrados la segunda, existiendo en ésta una edificación.
Dentro de la normativa legal de la comunidad de bienes, es al art. 396 al que en realidad se remitió el acuerdo, pues la propiedad horizontal es la figura más afín a una urbanización integrada por viviendas unifamiliares con zonas y elementos comunes. De ahí que los Estatutos de la Urbanización Maitena no sean otra cosa que adaptaciones de los típicos de una propiedad horizontal. A su vez, por la remisión que efectúa el art. 396 C.c., puede sin ninguna dificultad integrarse en la organización jurídica de la Comunidad la Ley 21 de julio de 1.960, y, por tanto, su art. 16.
El acuerdo que se impugna afecta a las facultades de los propietarios de las parcelas de un modo tal que disminuye aquéllas, y esa limitación que sufre el dominio, al no estar impuesta por norma legal alguna, no puede imponerse sin el consentimiento de los titulares (art. 348 C.c.). La normativa urbanística aplicable a la Urbanización Maitena obliga a que la parcela mínima para edificar ha de tener mil metros cuadrados y se puede construir una vivienda unifamiliar, pero pueden agruparse parcelas para constituir una de esa dimensión, o segregarse de una mayor extensión para unirla a otra a aquellos fines (folios 490 a 504). En suma, para la Administración el principio rector es la unidad parcelaria de mil metros. Para la Comunidad, según el acuerdo que se impugna, lo es la parcela, tenga la superficie que tenga. Se impone así un sacrificio a los propietarios de parcelas superiores al mínimo legal (como es el recurrente, titular de dos parcelas) que no puede tener eficacia más que si es consentido por ellos. No se les puede imponer una renuncia a sus facultades dominicales (en concordancia siempre con la normativa urbanística) por acuerdo de terceros.
Otra cosa sería si los Estatutos de la Urbanización contuviesen esas limitaciones para segregar y dividir, que se quieren implantar en contra de la voluntad del recurrente, en el momento de adquisición de las parcelas, bien directamente, bien dando facultad a la Asamblea de Propietarios para invadir el ámbito de las dominicales de los propietarios sobre cada parcela, adoptándose los acuerdos, en su caso, unánimamente. Pero aquí no encontramos con que los Estatutos de la Urbanización no dicen nada, y las limitaciones del dominio, según jurisprudencia reiteradísima de esta Sala, no se presumen, hay que establecerlas de un modo expreso, pues aquel se presume siempre libre. Si la normativa urbanística gira en torno a la parcela mínima de mil metros cuadrados, no hay inconveniente en que se eleven voluntariamente las exigencias legales, pero modificando los Estatutos para introducir tales limitaciones, siempre con la forma y requisitos legalmente exigidos para su eficacia erga omnes, lo que, entre otras cosas, requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios, y así lo dice el art. 16, apartado 3, letra A) de los Estatutos de la Urbanización Maitena.
Por todo ello, el apartado primero del motivo único del recurso se estima, lo que conlleva por coherencia la del apartado cuarto del mismo motivo.
El apartado segundo del motivo único acusa infracción del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues si el mismo prohíbe que los Estatutos contengan disposiciones prohibidas por la ley, y que no perjudicarán a terceros si no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad, los de la Urbanización Maitena no han estado jamás inscritos, además de no ajustarse a los datos oficiales obrantes en la Gerencia de Urbanismo, Servicio de Planeamiento, del Ayuntamiento de Zaragoza, pues se proyectaron 31 parcelas y aquellos Estatutos dicen que la Urbanización se compone de 30 parcelas .
El motivo se desestima por introducir en el recurso una cuestión nueva, cual es la validez y eficacia de los Estatutos de la Urbanización Maitena, que no fue suplicada ni en la demanda de este procedimiento, ni en la reconvención que efectuó el hoy recurrente en el procedimiento 1.345/91-D, promovido por la Comunidad de Propietarios de la Urbanización Maitena contra el mismo, y que fueron acumulados al primero. Es harto conocida la doctrina de esta Sala que veda la introducción en casación de cuestiones que pudieron peticionarse en la instancia, sujetas entonces a los principios de contradicción y audiencia de parte.
El apartado tercero del único motivo acusa infracción de los planes urbanísticos aplicables y que rigen la zona donde está ubicada la Urbanización Maitena. En el alegato que lo sustenta se insiste en que el acuerdo es contrario a la normativa urbanística a que está sometida la Urbanización; que el recurrente agrupó sus dos parcelas en una segregando a continuación otra, enajenada a tercero, con las pertinentes autorizaciones administrativas; que la Comunidad de Propietarios demandó al recurrente y al adquirente de esa última parcela solicitando la nulidad del contrato por estimar que se había hecho contra los Estatutos, y que el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Zaragoza dictó la sentencia de 17 de junio de 1.993 en el procedimiento 1.075/92, desestimatoria de las pretensiones de la Comunidad.
El motivo se desestima. Aparte de que no cita ningún precepto legal que pudiera haberse infringido, hay que resaltar que el acuerdo de la Comunidad cuya nulidad se postula no va contra la normativa urbanística de la Urbanización, es un plus respecto de ella, que carece de validez y eficacia por las razones apuntadas al estimar los apartados primero y cuarto del único motivo del recurso.
En el fundamento de derecho quinto, la sentencia de la Audiencia revocó la apelada de primera instancia en cuanto que su fallo condenaba a la Comunidad "a reponer en la finca NUM000la toma y paso de agua que indebidamente anuló restituyendo las tuberías y realizando las obras necesarias hasta que la tubería quede suficientemente condicionada para el paso de agua municipal y en el mismo estado que se encontraba tras su instalación". Según la Audiencia, "la Junta de 8 de mayo de 1.989 adoptó, en otras decisiones, la de anular la segunda toma de agua potable de la parcela NUM001propiedad del Sr. Bernardo. Dicho acuerdo no fue impugnado y ha de entenderse por tanto válido y ejecutivo". El recurrente combate esta razón al final del punto quinto del motivo primero que dice textualmente: ".... la referencia a la Junta de fecha 8 de mayo de 1.989, es totalmente errónea , por cuanto de su propia lectura se desprende que no se trató de una Junta General Ordinaria ni Extraordinaria, sino muy por el contrario de una Junta de Gobierno, es decir, una junta celebrada sin convocatoria ninguna entre cuatro miembros de la Comunidad (cuatro personas parcelistas), Presidente, Vicepresidente y dos vocales, a puerta cerrada, que ratifica la anulación de la toma de agua llevada a cabo dos días antes en una de las parcelas del recurrente con su total desconocimiento, y entrando en su parcela aprovechando la ausencia del mismo (actuación realmente dolosa o cuando menos de carácter punitivo y sancionable), y que jamas fue notificada ni en tiempo ni en forma al Sr. Bernardo, por lo que es del todo imposible su impugnación por la vía que se indica en la sentencia".
Este apartado del motivo, formulado como los demás con una técnica casacional deficiente, se estima, pues no hay lugar a aplicar el plazo de caducidad del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal por no tratarse de un acuerdo contrario a la Ley ni a los estatutos. Es un acuerdo de la Junta Rectora de la Comunidad (que por sí mismo cae fuera del precepto citado, que se refiere a acuerdos de la Junta de Propietarios) que supone una intromisión injustificada en la parcela de la que es propietario el Sr. Bernardo, que inmediatamente reaccionó querellándose contra el Presidente de la Comunidad, siendo sobreseídas las Diligencias Previas por considerar el Juzgado de Instrucción que era una cuestión civil, y reconvino contra la Comunidad en el procedimiento 1.345/91-D, acumulado a éste 036/93, para lograr que se repusiesen las cosas al estado y ser que tenían antes de la invasión de su propiedad. Así las cosas, no es lógico acusar ninguna caducidad, inexistente según dijimos, al ejercicio de la acción por el recurrente. La actuación de la Junta Rectora fue claramente abusiva y en contra de su propio acuerdo, pues el Sr. Bernardoera titular legal de dos parcelas en la urbanización, por lo que tenía derecho a dos tomas de agua, y aquella Junta acordó una toma de agua por parcela.
La estimación de los apartados del motivo primero que se han dicho lleva consigo la casación y anulación de la sentencia recurrida en los extremos a que se refieren, confirmándola en el de la valla de cerramiento exclusivamente, pues el pronunciamiento relativo a la misma no ha sido impugnado (salvo la alegación de una sentencia, que no se nos dice nada sobre si es firme o no), aunque, natualmente y en su caso, salvaguardando los efectos de la cosa juzgada frente a terceros. Al mismo tiempo, en los extremos casados y anulados se confirma el fallo de primera instancia.
Sin hacer imposición de las costas de este recurso. Tampoco las de las dos instancias a ninguna de las partes por la complejidad fáctica de los temas tratados, que lo oscurecen, lo que aleja toda sospecha de mala fe o temeridad (art. 1.715.2 LEC). Sin hacer declaración sobre el depósito al no haberse constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos HABER LUGAR EN PARTE al recurso interpuesto por D. Bernardo, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de lo Civil de la Audiencia Provincial de Zaragoza de fecha 21 de junio de 1.993, la cual casamos y anulamos en los términos recogidos en el fundamento de derecho quinto de esta sentencia, que se dan por reproducidos. Sin condena en costas a ninguna de las partes en este recurso ni en ninguna de las instancias. Sin hacer declaración sobre el depósito al no haberse constituido. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución de los autos y rollo que remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Francisco Morales Morales.- Pedro González Poveda.- Antonio Gullón Ballesteros.- Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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