STS 27/2008, 16 de Enero de 2008

Ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Zaragoza fueron vistos los autos de juicio de congnición 491/95 promovidos a instancia de Doña Cecilia, y en su nombre y representación, por su hijo Don Juan, contra Doña Rosa, sobre retracto arrendaticio urbano. Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho:

dicte sentencia por la que, estimando la demanda, declare:

-Haber lugar al retracto ejercitado sobre la "vivienda o piso NUM000, del edificio en Zaragoza, CALLE000 número NUM001, descrita en el hecho primero de la demanda declarando que el precio será el consignado en la escritura de transmisión a favor de la demandada, de cuarenta millones de pesetas, más los gastos realmente producidos como consecuencia de la transmisión y que fueren necesarios para la misma, y que será adquirente por retracto, doña Cecilia, declarando igualmente que la retrayente asumirá las obligaciones derivadas del retracto y previstas en la Ley de arrendamientos urbanos, condenando a la demandada a otorgar escritura pública a favor de la retrayente, en las condiciones y consecuencias que legalmente corresponde, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio, si no la verificara y condenándole, asimismo, a estar y pasar por ello, con los demás pronunciamientos que deriven de lo anterior, y ello con expresa condena en costas a la parte demandada.

-Y para el caso de que no se estimara lo anterior, acuerde declarar impugnada la transmisión de la vivienda, y consecuentemente, que la demandada no podrá negar la prórroga del contrato a doña Cecilia, fundándose en la causa primera del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, condenando a la demandada a estar y pasar por ello, y con expresa condena en costas a la misma

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Admitida a trámite la demanda, por los trámites del juicio de cognición, Doña Rosa compareció en forma a través del procurador Don Luis Ignacio Ortega Alcubierre, y con carácter previo a contestar a la demanda, formuló recurso de reposición contra la providencia que admitió a trámite la misma, por inadecuación del procedimiento, al considerar que el cauce adecuado, atendiendo a la acción de retracto ejercitada, era el previsto en los artículos 1618 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, recurso que fue desestimado. Al contestar, tras reiterar, en este caso por vía de excepción procesal, la inadecuación del procedimiento, se opuso a la cuestión de fondo, alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimó oportunos, principalmente la falta de acreditación por la parte actora de su condición de arrendataria, la caducidad de la acción y la existencia de una diferencia entre el precio que consta en la escritura de venta y el verdadero en que fue tasada la vivienda, muy superior, siendo este último y no el plasmado en la escritura el que habría de satisfacer el retrayente en su caso, suplicando finalmente al Juzgado:

se dicte sentencia por la que se desestime la demanda, bien por estimar la excepción propuesta sin entrar en el fondo del asunto o, subsidiariamente, se desestime igualmente la demanda por haber caducado el plazo para el ejercicio de la acción de retracto, y, en todo caso, se fije como valor de la vivienda a los efectos de la acción de retracto el tasado de 89.865.300 pesetas más los gastos legítimos acreditados de 7.395.343 pesetas, o, en su caso, el que resulte de la prueba pericial que se efectúe más los gastos legítimos acreditados y, siempre y en cualquiera de los casos, con imposición de las costas a la demandante

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El Juzgado dictó sentencia el 29 de mayo de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue:

FALLO:

Que estimando la demanda interpuesta por don Juan en representación de doña Cecilia, debo declarar y declaro haber lugar al retracto ejercitado sobre la vivienda o piso NUM000 del edificio sito en Zaragoza, CALLE000, señalada con los números NUM002 al NUM003 y CALLE001, señalado con los números NUM001, NUM004, NUM005, declarando que el precio será el consignado en la escritura de transmisión a favor de la demandada, de cuarenta millones de pesetas, más los gastos realmente producidos como consecuencia de la transmisión y que fueran necesarios para la misma, y que será adquirente por el ejercicio de este derecho doña Cecilia declarando igualmente que el retrayente asumirá las obligaciones derivadas del retracto y previstas legalmente en la LAU, condenando a doña Rosa a otorgar escritura pública a favor de la retrayente en las condiciones y consecuencias que legalmente procedan, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo verificará en el transcurso de dos meses a computar desde la firmeza de la presente resolución, condenando igualmente a la demandada a estar y pasar por los pronunciamientos efectuados y a las costas del juicio

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Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos y, sustanciado éste con el número de rollo 501/00, la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección Segunda, dictó sentencia con fecha 6 de noviembre de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue:

FALLAMOS:

Que desestimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por Doña Rosa contra Doña Cecilia, y contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Zaragoza y a la que el presente Rollo se contrae, debemos confirmarla íntegramente, imponiéndole las costas de esta alzada al apelante

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El Procurador Don Enrique De Antonio Viscor, en representación de la parte demandada y apelante, Doña Rosa, y de quienes, tras su fallecimiento, se constituyen en sucesores procesales de la misma, DON Jose Daniel y Don Ildefonso, formalizó ante esta Sala Primera recurso de casación que funda en un CUATRO motivos, con el siguiente tenor literal:

PRIMER MOTIVO: AL AMPARO DEL NÚMERO 2º DEL ARTÍCULO 1692 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL, SE ALEGA INADECUACIÓN DEL PROCEDIMIENTO, POR INAPLICACIÓN DEL TÍTULO XIX DEL LIBRO II DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL, "DE LOS RETRACTOS", QUE COMPRENDE LOS ARTÍCULOS 1618 A 1630 Y REGULA EL PROCEDIMIENTO PARA RESOLVER EN JURISDICCIÓN CONTENCIOSA LOS LITIGIOS EN QUE SE DEMANDA EL RETRACTO.

SEGUNDO MOTIVO. AL AMPARO DEL NÚMERO 3º DEL ARTÍCULO 1692 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL, SE ALEGA INFRACCIÓN DE LAS NORMAS QUE RIGEN LOS ACTOS Y GARANTÍAS PROCESALES, QUE HAN PROVOCADO EFECTIVA INDEFENSIÓN, POR INTERPRETACIÓN ERRÓNEA DEL ARTÍCULO 862 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL, CUANDO DICE "SOLO PODRÁ OTORGARSE EL RECIBIMIENTO A PRUEBA EN LA SEGUNDA INSTANCIA...2º CUANDO POR CUALQUIER CAUSA NO IMPUTABLE AL QUE SOLICITARE LA PRUEBA, NO HUBIERA PODIDO HACERSE EN LA PRIMERA INSTANCIA TODA O PARTE DE LA QUE SE HUBIERA PROPUESTO", HABIÉNDOSE DEDUCIDO LA OPORTUNA RECLAMACIÓN CONFORME A LO PRECEPTUADO EN EL ARTÍCULO 867 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL.

TERCER MOTIVO. AL AMPARO DEL NUMERO 4º DEL ARTÍCULO 1692 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL, SE DENUNCIA LA INFRACCIÓN POR INAPLICACIÓN DEL ARTÍCULO 25.3 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 24 DE NOVIEMBRE DE 1994, CUANDO DICE QUE "EL DERECHO DE RETRACTO CADUCARÁ A LOS TREINTA DÍAS NATURALES CONTADOS DESDE EL SIGUIENTE A LA NOTIFICACIÓN QUE EN FORMA FEHACIENTE DEBERÁ HACER EL ADQUIRENTE AL ARRENDATARIO DE LAS CONDICIONES ESENCIALES EN QUE SE EFECTUÓ LA COMPRAVENTA, MEDIANTE ENTREGA DE COPIA DE LA ESCRITURA O DOCUMENTO EN QUE FUERE FORMALIZADA", ASI COMO LA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL CONTENIDA EN LAS SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 29 DE ABRIL DE 1986 Y 6 DE MAYO DE 1996.

CUARTO MOTIVO. AL AMPARO DEL NÚMERO 4º DEL ARTÍCULO 1692 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL, SE DENUNCIA LA INFRACCIÓN POR INTERPRETACIÓN ERRÓNEA DEL ARTÍCULO 1518 DEL CÓDIGO CIVIL, CUANDO DICE QUE "EL VENDEDOR NO PODRÁ HACER USO DEL DERECHO DE RETRACTO SIN REEMBOLSAR AL COMPRADOR EL PRECIO DE LA VENTA

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Con carácter previo a la admisión del recurso formulado, el Procurador Sr. De Antonio Viscor presentó escrito de fecha 10 de octubre de 2001 comunicando el fallecimiento de su mandante, Doña Rosa, y solicitando la personación en nombre y representación de Don Jose Daniel y Don Ildefonso.

Admitido el recurso formulado, y evacuado el traslado previsto para impugnación, el Procurador Don José Pedro Vila Rodríguez, en representación de la parte recurrida, Doña Cecilia, que tras su fallecimiento fue sucedida por Don Bernardo y Doña María Milagros, (hijos) y Don Luis Manuel, Don Ricardo, Doña Estefanía, Doña Estela y Doña Eugenia, (nietos), presentó escrito de fecha 22 de diciembre de 2003 en el que terminaba suplicando a esta Sala «dicte una sentencia por la que desestimándolo, confirme, íntegramente, la que es objeto del mismo, imponiendo las costas de este recurso a la recurrente ».

Con fecha 24 de junio de 2005 el Procurador Don Enrique de Antonio Viscor presentó escrito en nombre y representación de Doña Penélope, Don Jose Francisco, Don Eugenio, Don Carlos Daniel y Don Guillermo, herederos de Doña Rosa, solicitando se les tuviera por personados como sucesores procesales de ésta última.

No habiéndose solicitado la celebración de vista pública por todas las partes personadas, se señaló para votación y fallo el día 11 de enero de 2007, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. CLEMENTE AUGER LIÑÁN

La parte recurrente se alza en casación contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, íntegramente confirmatoria de la recaída en primera instancia, en la que, tras rechazarse la excepción procesal de inadecuación del procedimiento (juicio de cognición), se estimaba la acción de retracto a que se contrae este proceso, declarando el derecho de la retrayente a acceder a la propiedad de la vivienda transmitida, sita en la CALLE000 número NUM001, piso NUM000 de Zaragoza, por estar acreditada su condición de arrendataria -después de subrogarse en el contrato de arrendamiento suscrito por su progenitor- por el precio consignado de 40.000.000 de pesetas, -cantidad efectivamente abonada por la compradora-.

Dada su naturaleza de medio impugnatorio extraordinario, y el reducido ámbito que caracteriza, por ende, al recurso de casación, una correcta técnica casacional pasa necesariamente por razonar sobre la infracción legal, prescindiendo del cuestionamiento de los hechos probados -por todas, Sentencia de 19 de abril de 2007 -, los cuales resultan incólumes en sede casacional en tanto, como es el caso, no han sido previamente desvirtuados por la vía del error de derecho en la valoración probatoria -Sentencia de 3 de marzo de 2007, entre muchas más-. En atención a lo expuesto, la respuesta a las cuestiones planteadas en cada uno de los cuatro motivos que pasaremos seguidamente a analizar, impone partir en todo caso del factum que integra la base fáctica de la sentencia impugnada, debiendo resaltarse los siguientes extremos:

1. la acción de retracto dimana del contrato de arrendamiento suscrito con fecha 5 de agosto de 1958 (documento 1 de la demanda, folio 12) sobre la vivienda en cuestión, sita en el piso 2º derecha del inmueble de la CALLE000 números NUM002 a NUM003 y CALLE001, números NUM001, NUM004 y NUM005 ), en el que fueron inicialmente partes contratantes, el esposo de la retrayente, Don Jose Miguel, como arrendatario, y el Banco de Aragón S.A., como propietario- arrendador (después Banco Santander Central Hispano).

2. la legitimación activa de la actora retrayente, esposa del arrendatario antes mencionado, descansa en su condición de arrendataria al tiempo de formular la acción, tras subrogarse en el contrato al morir su marido, condición de arrendataria que se hizo constar en la escritura de venta de fecha 22 de diciembre de 1999;

3. la venta del inmueble por parte del banco propietario, BSCH, a la compradora demandada, Doña Rosa, tuvo lugar cuando se mantenía aún vigente el contrato locativo, y se instrumentó en referida escritura pública de 22 de diciembre de 1999, en la que se señaló, como precio de venta, la suma de 40.000.000 de pesetas, cantidad que, junto a la suma de 5.000.000 por gastos y pagos legítimos de la compraventa, fue consignada en la cuenta del Juzgado y ofrecida a la adquirente con fecha 19 de febrero de 2000, con el fin de ejercitar en debida forma su derecho a retraer la meritada vivienda;

4. finalmente, la presentación de la demanda tuvo lugar el día 19 de febrero de 2000, y en ella se promovía acción de retracto arrendaticio, de conformidad con lo previsto en la normativa aplicable.

A través del primer motivo, por el cauce del ordinal 2º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 1618 a 1630 que regulan el juicio de retracto. Se reitera por la parte recurrente que el procedimiento adecuado para ventilar la acción de retracto arrendaticio urbano no era el juicio de cognición seguido, sino el específico procedimiento, que, con tal rúbrica, preveía la anterior ley procesal civil en los artículos 1618 y siguientes.

Pues bien, con independencia de cuál sea formalmente el procedimiento que debió seguirse, lo primero que se observa es que la parte recurrente obvia cualquier referencia a la indefensión que la denunciada inadecuación del procedimiento le haya podido producir, lo cual constituye requisito fundamental para poder estimar la excepción planteada. Cuando se denuncian defectos de procedimiento, como es el caso, esta Sala se ha pronunciado varías veces sobre la necesidad de acreditar indefensión (Sentencias de 10 de julio de 2001 -si bien en relación a una incorrecta acumulación de acciones- y de 18 de octubre de 2001, entre otras muchas), pues la indefensión "constituye el presupuesto necesario para la estimación del recurso cuando éste se fundamente en la inadecuación del procedimiento a seguir, siendo exigible a la parte que se considere vulnerada en sus derechos procesales la obligación de justificar y acreditar la concreta indefensión, sin que sea suficiente la mera mención de ésta, lo cual ni tan siquiera ha efectuado el recurrente en el presente caso, pues la alegación de inadecuación del procedimiento se halla desprovista de toda referencia al eventual perjuicio que con ésta se le haya podido irrogar, ni siquiera en lo relativo al régimen de recursos, que no se ha visto alterado, como lo corrobora la recurribilidad en casación de la sentencia recaída en grado de apelación".

En línea con la necesidad de que la inadecuación del procedimiento haya sido causa de verdadera indefensión para que su alegación pueda prosperar, esta Sala viene relativizando y flexibilizando la aplicación estricta de esta excepción procesal cuando las garantías del proceso seguido no merman ni restringen los medios de defensa e impugnación; y ninguna indefensión se produce a las partes, al respetarse el artículo 24 de la Constitución, evitándose a su vez, dilaciones procesales indebidas y carentes de justificación. En este sentido destaca, entre las más recientes, la Sentencia de 26 de junio de 2007, que con cita de la de 8 de noviembre de 2000, recuerda que "en este caso, procede el seguimiento de la línea facilitada por la STS de 27 mayo de 1995, la cual, con mención a una problemática de inadecuación del procedimiento, decidió que el mantenimiento del juicio elegido no invalidaba la conducción procesal de la pretensión deducida por la actora, en base, entre otros, a los siguientes factores: a) la relativización creciente que se observa en las directrices jurisprudenciales en torno al valor de esta excepción, si el procedimiento elegido, aunque no sea exactamente el adecuado, cumple su finalidad en relación con la cuestión debatida; b) la flexibilidad de criterio que ha de utilizarse en esta materia, y, que, por ello, debe favorecer interpretaciones que se inclinen en pro de la economía procesal, ante las inevitables dudas que muchas veces suscita entre los profesionales la elección de un determinado procedimiento a causa de las superposiciones históricas que ofrece nuestra legislación procesal; y c) la consideración formal de que el procedimiento cuestionado contiene las garantías procesales necesarias para el desenvolvimiento de la pretensión, sin que haya lugar a indefensión", debiéndose destacar, como hicieron las Sentencias de 10 de octubre de 1991 y 18 de marzo de 1994, entre otras muchas, que existiendo similares o, incluso, mayores garantías en el juicio que se reputa inadecuado, es improcedente dictar un pronunciamiento absolutorio en la instancia o retrotraer el proceso al momento de su inicio, pues "del seguimiento del nuevo proceso ninguna ventaja se deriva en términos estrictamente procesales a las partes, y, sí en cambio propiciaba, sin beneficio, la inutilidad del proceso contra una interpretación superadora del problema más acorde con lo señalado en el apartado 3 del artículo 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial ".

La doctrina expuesta es plenamente aplicable al presente caso y conduce a la desestimación del motivo sin que sea preciso examinar ahora qué tipo de procedimiento era el idóneo para ejercitar la acción de retracto arrendaticio urbano, tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, al no causar indefensión y tratarse además de una cuestión controvertida en su momento, que, sin embargo, carece actualmente de utilidad práctica al haberse solventado el problema en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 (artículo 249.1.6º y 7º ).

En el segundo motivo de su recurso, que se formula a través del ordinal 3º del artículo 1692 de la LEC, se aduce la interpretación errónea del artículo 862 de la citada ley procesal, con base en que la Audiencia rechazo recibir el pleito a prueba en segunda instancia para practicar las pruebas (confesión de la actora y documental B) que no pudieron practicarse en primera, aún constando que "se declararon pertinentes, e insistió en la relevancia de las mismas", provocando con ello una situación de indefensión para la parte que debe determinar la casación de la sentencia impugnada. A lo largo del desarrollo argumental del motivo, se insiste, con relación a la documental, que la actora no aportó a los autos el documento (notificación fehaciente) acreditativo de que la subrogación tuvo lugar durante la vigencia de la LAU de 1964, circunstancia, a su juicio, reveladora de que la acción de retracto promovida en la demanda no traía causa del contrato primigenio sino de un nuevo contrato, ya regido por la LAU de 1994, "con la consiguiente repercusión en la acción de retracto...que incluso pudiera no existir (se dice) por aplicación del artículo 25.7 de esta última LAU en relación con el artículo 9 ", siendo también relevante la prueba de confesión denegada precisamente porque sobre esta cuestión "versaban varias de las posiciones que se pretendía que fueran absueltas por la actora". Se insiste finalmente en la relevancia de dichas pruebas, imprescindibles a juicio de la parte recurrente para determinar el momento en que se produjo la subrogación, y en suma, saber si la actora estaba legitimada para ejercitar la acción de retracto, no bastando a ese respecto la manifestación que aparece en la escritura de compraventa.

En realidad el motivo se ampara no en la cita invocada del artículo 862 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El procedimiento se ha tramitado, como ya se ha hecho referencia, por el juicio de cognición. Por ello la regulación del recurso de apelación que tuvo lugar hubo de atenerse al artículo 62 del Decreto de 21 de Noviembre de 1952 ("el recurso de apelación se interpondrá por escrito y con firma de Abogado en el plazo de cinco días a partir del siguiente a la de su notificación, en la forma que dispone el artículo 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La apelación y, en su caso, la queja se tramitarán y resolverán conforme a lo dispuesto en los artículos 734, 735 y 736 de dicha Ley. En el párrafo 3º del citado artículo 735 se dispone lo siguiente: "si alguna de las partes pidiese una diligencia de prueba que no se hubiera practicado en primera instancia por causa no imputable a quien la solicite, podrá el Juez acordarla, para mejor proveer, dentro del plazo máximo de diez días".) La equivocada invocación del artículo 862 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no debe constituir obstáculo para el necesario estudio y consecuente resolución del motivo esgrimido, en orden a la más completa tutela judicial efectiva.

La parte recurrente emplea todo su esfuerzo argumental en convencer a la Sala de la relevancia que tenían las pruebas no practicadas en orden a dilucidar si la actora estaba o no legitimada para retraer la finca, centrándose fundamentalmente en la importancia de la prueba documental denegada, a la que aludían las posiciones a absolver por la parte actora en la prueba de confesión también rechazada. La denegación de dichas pruebas dice que le ha ocasionado indefensión, en cuanto que apunta a que el hecho que pretendía demostrar (que el derecho de la actora no trae causa del contrato de su marido, sino de un nuevo contrato regido por la nueva LAU, y que esto privaría de título para retraer la vivienda) no ha podido acreditarse de otro modo. Sin embargo claramente no es así, pues la Audiencia, atendiendo a las consideraciones del Juzgado, rechazó tales medios probatorios por innecesarios (Auto de 28 de julio de 2000 ), juicio de relevancia o utilidad que no cabe reputar contrario a la legalidad en la medida que el hecho que pretendía probar con tales medios -condición de arrendataria de la actora- no sólo puede acreditarse a través de las manifestaciones efectuadas por la vendedora en la escritura de venta, sino que se deduce igualmente de los recibos acreditativos del pago de alquiler aportados con la demanda, alguno incluso posterior a la fecha en que tuvo lugar la transmisión, así como por las propias declaraciones de la entidad vendedora del inmueble.

Siguiendo la doctrina de esta Sala, plasmada entre otras, en las recientes Sentencias de 16 de abril y 21 de mayo de 2007, cabe concluir que la Sala "a quo", al denegar el recibimiento a prueba en la segunda instancia actuó dentro de la legalidad (STC 167/88 ) y en debida aplicación de las normas legales cuya legitimidad constitucional no puede ponerse en duda (SSTC 149/87, 212/90 y 187/96 ), pues como ha precisado el Tribunal Constitucional, y recuerda la primera de las sentencias citadas «el derecho a utilizar los medios de prueba pertinentes, consagrado en el art. 24.2 C.E., es un derecho de configuración legal que "debe encuadrarse dentro de la legalidad" (STC 167/88 ), por lo que en ningún caso podrá considerarse menoscabado tal derecho "cuando la inadmisión de una prueba se ha producido debidamente en aplicación estricta de normas legales cuya legitimidad constitucional no puede ponerse en duda" (STC 187/96, que cita las anteriores y las SSTC 149/87 y 212/90 ), no apreciándose la existencia de indefensión real, material y efectiva, denunciada, pues el recibimiento a prueba no ha sido rechazado arbitraria o ilógicamente por el Tribunal "a quo" al entender inútil e impertinente la documental solicitada».

En consecuencia el motivo se desestima.

En el tercer motivo, al amparo del número 4º del artículo 1692 de la LEC se denuncian como infringidos el artículo 25.3 de la LAU de 24 de noviembre de 1994 y la jurisprudencia recaída en torno al mismo, con cita, en concreto, de las sentencias de este Tribunal Supremo de 29 de abril de 1986 y 6 de mayo de 1996. Se combate en este motivo el plazo de caducidad de la acción de retracto, que en opinión de la parte impugnante no sería el de 60 días desde la notificación fehaciente a la actora de la escritura de compraventa (en aplicación del artículo 48 de la anterior ley arrendaticia), plazo en que se apoyó la Audiencia para negar la caducidad de la acción, sino el más reducido, de 30 días naturales desde tal notificación, que es plazo que contempla el citado artículo 25.3 de la nueva ley de arrendamientos. Ello sería así, en opinión de la parte, porque la doctrina jurisprudencial determina que el plazo de caducidad "se rige por la Ley vigente al presentarse la demanda", dado el carácter real (no personal) que tiene ese derecho, que nace, no con el contrato de arrendamiento (siendo indiferente la fecha de suscripción del mismo) sino al tiempo en que se consuma la transmisión patrimonial de la que el retracto trae causa. Constando que la escritura de venta es de fecha 22 de diciembre de 1999, el acogimiento de la tesis expuesta y la aplicación del plazo de treinta días conllevaría que la demanda se presentó después de caducar el derecho.

Pues bien, el retracto que a través de este proceso se ejercita por la actora no es el que prevé el actual artículo 25 de la LAU 1994, sino que, teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento data del año 1958, de conformidad con lo previsto en la Disposición Transitoria Segunda A) de la LAU de 1994, tal contrato continúa rigiéndose conforme a la anterior ley locativa de 1964, debiéndose estar entonces a dicha ley, y en particular en cuanto se refiere al derecho de retracto, a los postulados del artículo 48, único precepto a tomar en consideración cuando se trata de examinar los presupuestos legales que se exigen para que el derecho subjetivo del inquilino, orientado a permitirle su acceso a la propiedad del inmueble en sustitución del adquirente, y en las mismas condiciones que éste, pueda tener éxito. Así lo ha señalado esta Sala, destacando entre todas la Sentencia de 2 de marzo de 2005, que, dilucida un supuesto semejante al que ahora nos ocupa, en que también el arrendamiento se celebró vigente la LAU de 1964, pero la transmisión se produjo vigente la nueva LAU de 1994, no obstante lo cual, al examinar los requisitos materiales del derecho ejercitado, entendió aplicable el plazo de caducidad de 60 días previsto en el art. 48.2 de la anterior ley locativa.

Por tanto, el motivo también se rechaza.

El cuarto y último motivo, que discurre por el mismo cauce procesal que el anterior, sirve a la parte recurrente para denunciar la infracción, por interpretación errónea, del artículo 1518 del Código Civil, que exige, como presupuesto de la acción de retracto, que el retrayente reembolse al comprador el precio de la venta, lo que en su opinión no ha tenido lugar al estimarse en la sentencia como precio el de 40.000.000 pesetas que figura en la escritura de compraventa y no el real, muy superior, en que fue tasado el inmueble.

El motivo está abocado al fracaso toda vez que los razonamientos expuestos no permiten deducir en qué modo ha infringido la sentencia la norma contenida en artículo 1518 del C.C. Tal precepto se limita a exigir al retrayente el reembolso del precio de la venta satisfecho por el comprador, como requisito imprescindible para el éxito de la acción, esto es, para que pueda llegar a entrar el retrayente en la propiedad de los bienes retraídos; sin embargo, la parte recurrente no muestra su disconformidad con el sentido del efecto jurídico que la norma liga al supuesto al que se aplica, ni con la interpretación, ajustada a su literalidad, que, en aplicación de dicho efecto, se acoge en la sentencia, sino que, en puridad, tan sólo centra su discrepancia en la cantidad que, como precio de venta satisfecho por el comprador, ha de integrar, en este caso concreto, el supuesto de hecho previsto en la norma. De esta forma, mientras la sentencia rechaza que frente al único precio plenamente acreditado, reconocido en su contestación a la demanda por la parte ahora recurrente y expresado en la escritura pública (40.000.000 pesetas), exista otro precio "real" distinto a aquel, en cambio, la parte recurrente, se aparta de los hechos probados para insistir en su postura de dar por cierto y probado que el precio realmente satisfecho por el comprador excedió de aquella cantidad y se postula a favor de que sea éste último el que se tome en cuenta a los efectos de reembolso, en línea con la doctrina de esta Sala Primera que ha otorgado relevancia jurídica a la discordancia entre el precio real y el declarado, con efectos decisorios sobre el ejercicio del derecho de retracto. Como señaló la Audiencia Provincial, es indudable que esta Sala Primera del Tribunal Supremo, (Sentencia de 28 de junio de 1991, con cita de las de 20 de septiembre de 1988, 16 de mayo de 1956 y 12 de junio de 1984, y Sentencia de 11 de julio de 1996 ), ha considerado que debía estarse al precio real cuando resulta superior al escriturado, sin que en modo alguno se haya contemplado el "valor" del inmueble, por más que supere el precio, pues éste es el que se ha de reembolsar el adquirente que lo pactó y se obligó a satisfacerlo, al margen de que sea coincidente o no con el valor de mercado del bien enajenado. Pero, como señaló la Audiencia, tal criterio se ha seguido cuando se probó que se había satisfecho como precio una suma muy superior a la declarada en la Escritura, apareciendo como dato incuestionable la disparidad entre uno y otra, lo que no ocurre en el presente caso pues la Audiencia no considera acreditado el precio que la parte recurrente defiende como real o verdadero, ni reputa simulado o ficticio el que figura en la escritura de compraventa; ante esa tesitura, es lógico que a los efectos de integrar el concepto de precio que prevé el artículo 1518 del Código Civil y exigir su reembolso al retrayente, la sentencia se decante por la única cantidad que resultó acreditada mediante la escritura pública; decisión ajustada a derecho habida cuenta que también constituye doctrina de esta Sala que frente a meras conjeturas de parte "el órgano jurisdiccional tiene que inclinarse por mantener la mayor fuerza de convicción que deben atribuirse en su perjuicio a las declaraciones de una parte en documento público (artículo 1218 del Código Civil )", y con mayor razón cuando la propia parte no discute este hecho en su contestación. Para finalizar decir que una vez la Sala de instancia, valorando libre y conjuntamente la prueba, forma su convicción acerca de que el único precio satisfecho por el comprador, objeto de reembolso por el retrayente ex art. 1518 CC., fue el de 40.000.000 de pesetas, nos encontramos con una conclusión ajena al juicio jurídico, ligada al juicio sobre los hechos ("cuantía del precio y notificación de la venta, son cuestiones de hecho"; Sentencia de 20 de febrero de 1992 y las que cita), con lo que resulta ineficaz su impugnación en casación, si previamente no se intenta sustituir tales resultancias probatorias por el cauce de error de derecho en la valoración de la prueba, debiendo por ende "atenerse a las apreciaciones del Tribunal «a quo» en tal sentido, como reiteradamente ha declarado esta Sala (Sentencias, entre otras, 6 junio, 22 septiembre y 27 diciembre de 1988 ).

En suma, el motivo igualmente se desestima.

Conforme a lo previsto en el último párrafo del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la imposición del pago de costas causadas en este recurso a la parte recurrente, con pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español