STS 787/2008, 12 de Septiembre de 2008

PonenteROMAN GARCIA VARELA
ECLIES:TS:2008:4850
Número de Recurso979/2002
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución787/2008
Fecha de Resolución12 de Septiembre de 2008
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a doce de Septiembre de dos mil ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso de casación interpuesto por doña Lidia y doña Yolanda, representados por la Procuradora doña María del Carmen Linares Beltrán, contra la sentencia dictada en grado de apelación -rollo nº 9/99-, en fecha 3 de septiembre de 2001, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, dimanante de autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos con el número 245/96 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Castellón.

Ha sido parte recurrida la "FUNDACIÓN BALAGUER GONEL HERMANOS", representada por el Procurador don Isacio Calleja García.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1º.- La Procuradora doña Carmen Linares Beltrán, en nombre y representación de doña Lidia y doña Yolanda, promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Castellón, contra "FUNDACIÓN BALAGUER GONEL HERMANOS", en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado, que se dictase sentencia que acordase condenar a doña Jose Antonio a: a) A que efectúe, a su propio cargo, las obras necesarias en los locales arrendados por las actoras a fin de que: el asignado a doña Lidia, tenga una fachada de 3,65 m., la anchura de la puerta de entrada sea de 2 m., la planta baja tenga una superficie útil de 47,36 m2, y el altillo tenga un superficie útil de 14,68 m2, por lo que el total de la superficie útil sea de 62,04 m2 ; la planta baja y el altillo se comuniquen por una escalera; las paredes estén lucidas y el suelo pavimentado. Y el asignado a doña Yolanda tenga una fachada de 7,30 m., una anchura de huecos a la fachada (sin incluir la puerta de entrada) de 1.80+0.90 m., es decir, dos escaparates que den a la calle y que tengan las indicadas dimensiones, la planta baja y el altillo se comuniquen por una escalera; las paredes estén lucidas y el suelo pavimentado. b) A abonar a doña Lidia, 346,840 ptas. mensuales, con las modificaciones que experimente dicha cantidad, por el aumento del Indice de Precios al Consumo y a doña Yolanda la de 300.000 ptas. mensuales, con las indicadas modificaciones. Desde el 1 de junio de 1996, hasta que las actoras puedan volver a ocupar sus locales, una vez efectuados en ellos las modificaciones que se demandan. c) A abonar a doña Lidia y doña Yolanda, la suma de veinte millones de pesetas a cada una de ellas por daños morales y económicos, al no poder desarrollar su actividad, en los citados locales, desde el 1 de junio de 1996, pérdida de clientela para la Sra. Yolanda y verse obligadas a iniciar el presente procedimiento. Más los intereses legales de las cantidades señaladas en el apartado b) y c) desde la fecha de interposición de la demanda o, subsidiariamente, desde la fecha de la sentencia, hasta el momento en que las actoras puedan volver a ocupar sus locales, por haberse efectuado en los mismos, las modificaciones que se demandan. Con imposición de costas a la demandada".

  1. - Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, el Procurador don Víctor de la Torre Pérez, en representación de la herencia de doña Jose Antonio, al haber esta fallecido, y de la "FUNDACIÓN BALAGUER GONEL HERMANOS", se opuso a la misma.

  2. - El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Castellón dictó sentencia, en fecha 14 de octubre de 1998, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando en parte la demanda instada por la Procuradora doña María Carmen Linares Beltrán en representación de Lidia y Yolanda debo condenar y condeno a "FUNDACIÓN BALAGUER GONEL HERMANOS" a efectuar en el local asignado a la Sra. Lidia las obras necesarias al objeto de que tenga una fachada de 3,65 m., la anchura de la puerta de entrada sea de 2 m., la planta baja tenga una superficie útil de 47,36 m2, y el altillo tenga un superficie útil de 14,68 m2. Y que exista una escalera de comunicación de la planta baja y el altillo y en el local asignado a la Sra. Yolanda tendrá la demandada que hacer las obras necesarias al objeto de que tenga una fachada de 7,30 m., una anchura de huecos a la fachada de 2,70 m., y que la planta baja y el altillo se comuniquen por una escalera. Debo condenar y condeno a los herederos de la Sra. Jose Antonio a abonar a la Sra. Lidia 346.840 pesetas mensuales desde el mes de junio de 1996 hasta el mes de marzo de 1997 y a abonar a la Sra. Yolanda durante el mismo lapso temporal la cantidad que mensualmente esta haya pagado en concepto de renta e IVA por el local asignado. Debo condenar y condeno a la "FUNDACIÓN BALAGUER GONEL HERMANOS" a abonar a la Sra. Lidia 346.840 pesetas mensuales desde el mes de abril de 1997 hasta el mes de diciembre de 1997 y desde el mes de enero de 1998 hasta que pueda volver a ocupar el local una vez realizada las obras la cantidad que mensualmente pague como renta por el arriendo del local donde actualmente explota su negocio a determinar en ejecución de sentencia y a abonar a la Sra. Yolanda la misma cantidad por la que se condena a los herederos de la Sra. Jose Antonio desde el mes de abril de 1997 hasta que se pueda volver a ocupar el local tras la realización de las obras. Dichas cantidades devengarán los intereses del 921 de la LEC. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

  3. - Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón dictó sentencia, en fecha 3 de septiembre de 2001, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la "FUNDACIÓN BALAGUER GONEL HERMANOS" y desestimando el recurso formulado por los herederos de Jose Antonio, así como la adhesión presentada por doña Lidia y doña Yolanda contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Castellón, en los autos de juicio de menor cuantía número 245/96 de los que dimana el presente rollo, revocamos la sentencia recurrida, y en su lugar, estimando en parte la demanda interpuesta por la representación de Lidia y Yolanda, debemos condenar y condenamos a los herederos de la Sra. Jose Antonio, en concreto hasta el día de su fallecimiento, y a partir del 2 de abril de 1997 a la legataria de los locales "LA FUNDACIÓN BALAGUER GONEL HERMANOS" a que abonen a las actoras la cantidad en la que deben se indemnizadas atendiendo a las cinco anualidades que el artículo 88 de la LAU de 1964 garantiza al arrendatario, calculadas en función de la renta satisfecha al momento del desalojo, a razón de 53.699 pesetas mensuales que pagaba la Sra. Lidia y de 113.426 ptas mensuales a la Sra. Yolanda, aplazando la concreción cuantitativa de la misma a la fase de ejecución de sentencia, que se verá incrementada con las modificaciones que experimente aquella suma por el aumento del IPC desde la suspensión del contrato de arriendo hasta el día de la celebración del juicio de apelación, sin hacer imposición de las costas procesales en primera instancia, ni de las devengadas como consecuencia del recurso mantenido por la "FUNDACIÓN BALAGUER GONEL" y todo ello con expresa imposición de las costas de su recurso a los "HEREDEROS DE Jose Antonio " y las de la adhesión a la parte actora".

SEGUNDO

1º.- La Procuradora doña María del Carmen Linares Beltrán, en nombre y representación de doña Lidia y doña Yolanda, preparó (31-1-2002) e interpuso (5-03-2002) recurso de casación ante la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, por el siguiente motivo: Único.- Al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuciamiento Civil, ordinal 2º, por infracción de normas sustantivas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, por inaplicación del artículo 1101 en relación con el artículo 1106, ambos del Código Civil, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Dicte sentencia por la que estimándolo y casando la sentencia impugnada, resuelva: A) No estimar ajustada a derecho la indemnización de cinco anualidades que el artículo 88.1 de la LAU de 1964 garantiza al arrendatario y que establece la sentencia recurrida. B) Que, la "FUNDACIÓN BALAGUER GONEL HERMANOS" efectúe en el local asignado a doña Lidia las obras necesarias para que tenga una fachada de 3,65 m., la planta baja tenga una superficie útil de 14,68 m2 y exista una escalera de comunicación entre la planta baja y el altillo. Y en el local asignado a doña Yolanda efectue las obras necesarias al objeto de que, tenga una fachada de 7,30 m., una anchura de huecos a fachada de 2,70 m., y que la planta baja y el altillo se comuniquen por una escalera. C) Que los herederos de doña Jose Antonio abonen a doña Lidia 346.840 ptas. mensuales desde el 1 de junio de 1996 hasta marzo de 1997. Y a doña Yolanda, durante el mismo lapso temporal, la cantidad que mensualmente abone en concepto de renta e IVA por el local asignado en el edificio reconstruido. D) Que la "FUNDACIÓN BALAGUER GONEL HERMANOS" abone a doña Lidia 346.840 pesetas mensuales desde abril de 1997 hasta diciembre de 97 y desde enero del 98 hasta que pueda volver a ocupar el local en el nuevo edificio, una vez realizadas las obras, la cantidad que mensualmente paga como renta, por el arriendo del local propiedad de "SALONES MEDITERRÁNEO, S.L." donde actualmente explota su negocio; a determinar en ejecución de sentencia. A abonar a doña Yolanda la misma cantidad por la que se condenaba a los herederos de la Sra. Jose Antonio, desde abril del 97, hasta que pueda volver ocupar el local tras la realización de las obras. E) A abonar a doña Lidia y a doña Yolanda, veinte millones de pesetas (20.000.000 de ptas.) a cada una de ellas, por daños morales y económicos, al no poder desarrollar su actividad en los locales, sitos en el edificio reconstruido, desde el 1 de junio de 96, pérdida de clientela para doña Yolanda y verse obligadas a iniciar el presente procedimiento. F) Con imposición de las costas de las instancias a la parte recurrida, conforme a las reglas generales y en cuanto al recurso, conforme prescriben los artículos 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ".

  1. - Mediante Providencia de 18 de marzo de 2002 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, apareciendo notificada dicha resolución a los Procuradores de las partes el día 27 de marzo siguiente.

  2. - El Procurador don Isacio Calleja García, en nombre y representación de "FUNDACIÓN BALAGUER GONEL HERMANOS", presentó escrito ante esta Sala el día 10 de abril de 2002, personándose en concepto de recurrido, igualmente, en fecha 17 de marzo de 2003, el Procurador don Alejandro González Salinas, en nombre y representación de doña Lidia y doña Yolanda, en concepto de recurrente.

TERCERO

Recibidas las actuaciones, tras el trámite oportuno, la Sala dictó auto de fecha 22 de mayo de 2007 admitiendo el recurso, y, evacuado el trámite prevenido en el artículo 485 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Procurador don Isacio Calleja García, en nombre y representación de "FUNDACIÓN BALAGUER GONEL HERMANOS", lo impugnó mediante escrito de fecha 7 de septiembre de 2007, suplicando a la Sala: " (...) Dictar sentencia por la que se desestime el recurso de casación interpuesto de contrario, con expresa imposición a la parte contraria de las costas causadas con su recurso".

CUARTO

La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 17 de julio de 2008, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Doña Lidia y doña Yolanda demandaron por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a la "FUNDACIÓN BALAGUER GONEL HERMANOS", e interesaron las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.

El Juzgado acogió en parte la demanda y su sentencia fue revocada parcialmente en grado de apelación por la de la Audiencia en el sentido de condenar a los herederos de la Sra. Jose Antonio, en concreto hasta el día de su fallecimiento, y a partir del 2 de abril de 1997 a la legataria de los locales "FUNDACIÓN BALAGUER GONEL HERMANOS", a que abonen a las actoras la cantidad en la que deben ser indemnizadas atendiendo a las cinco anualidades que el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 garantiza al arrendatario, calculadas en función de la renta satisfecha al momento del desalojo, a razón de 53.699 pesetas mensuales que pagaba la Sra. Lidia y de 113.426 pesetas mensuales la Sra. Yolanda, aplazando la concreción cuantitativa de la misma a la fase de ejecución de sentencia, que se verá incrementada con las modificaciones que experimenten aquellas sumas por el aumento del IPC desde la suspensión del contrato de arriendo hasta el día de la celebración del juicio de apelación, sin hacer imposición de las costas procesales en primera instancia, ni de las devengadas como consecuencia del recurso mantenido por la "FUNDACION BALAGUER GONEL" y todo ello con expresa imposición de las costas de su recurso a los Herederos de doña Jose Antonio y las de la adhesión a la parte actora.

La parte actora ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia, con cobertura en el ordinal 2º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, debido a que la cuantía del procedimiento supera los CIENTO CINCUENTA MIL EUROS (150.000 €), según se concretó al tiempo de la comparecencia, cuyo recurso fue admitido por auto de esta Sala de 22 de mayo de 2007, al haberse justificado el presupuesto de recurribilidad previsto en el artículo 477.2, de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil y concurrir los requisitos legalmente exigidos.

SEGUNDO

El único motivo del recurso -por inaplicación del artículo 1101, en relación con el artículo 1106, ambos del Código Civil, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada, en su fundamento de derecho quinto, párrafo cuarto, hace constar que, al comparar las características de los locales que ocupaban las arrendatarias antes del derribo y de los ofrecidos con posterioridad, se aprecian las siguientes diferencias: a) en relación al local de negocio de la Sra. Lidia, la arrendadora no ha cumplido con el mínimo exigido legalmente, y no ha acreditado que las diferencias existentes se hayan debido a circunstancias excepcionales ajenas a su voluntad, ya que la planta baja del edificio se le entregó sin tabiques y fue la arrendadora la que le indicó a la constructora donde debía colocarlos para delimitar el local de la demandante, de forma que dependía directamente de su voluntad, que el local de la Sra. Lidia tuviese mayor anchura y que su puerta de entrada fuese más espaciosa; y b) respecto al local de negocio de la Sra. Yolanda, tampoco cumple el mínimo exigido legalmente, pues difiere notablemente del anterior y le perjudica esa falta de similitud, ya que no posee el igual atractivo comercial un negocio que tiene 2,70 metros de espacio destinado a escaparates, que el que carece de ellos, por lo que la arrendadora no entregó cuanto debía, sin que haya acreditado !a imposibilidad manifiesta de cumplir con lo legalmente dispuesto ante la aparición de circunstancias excepcionales, y es más, en las fotografías aportadas se observa como mirando de frente a mano derecha existe otra apertura a la calle, si bien dado el tabique existente en el local de la Sra. Yolanda, este hueco pertenece al bajo contiguo; si tal y como ha quedado demostrado, a la Sra. Jose Antonio se le entregó la planta baja sin tabicar y fue ella la que eligió por donde debía discurrir el tabique para delimitar e! local que se había reservado a la Sra. Yolanda, podía y debía, por estar a su disposición, haber respetado los metros de fachada y los huecos existentes en éste antes del derrumbamiento del edificio; en consecuencia, la resolución recurrida pone de manifiesto que la arrendadora ha incumplido de forma dolosa con su obligación, al no haber cumplido con el mínimo exigido legalmente, sin que haya acreditado que las diferencias existentes en los locales, antes y después de reconstruido el edificio, se deban a circunstancias excepcionales, ajenas a su voluntad; con lo que perjudica de forma evidente a las arrendadoras, esa falta de similitud entre el local que ocupaban antes del derribo y el nuevo- se desestima por las razones que se dicen seguidamente.

La parte recurrente ha señalado, como único motivo la inaplicación del artículo 1101 del Código Civil, en relación con el artículo 1106 de este Texto legal, lo que supone que su recurso se circunscribe sólo a las reclamaciones indemnizatorias integradas en los apartados b) y c) del suplico de su demanda, toda vez que la decisión adoptada por el Juzgado sobre el punto a) no só lo no fue recurrida en apelación por ninguna de las partes, sino que las obras a cuya realización fue condenada la parte recurrida ya fueron ejecutadas.

El motivo sostiene que la sentencia recurrida ha utilizado indebidamente el artículo 88.1 de la LAU de 1964 al fijar la indemnización de las demandantes, al ser de aplicación los artículos 1101 y 1106 del Código Civil al incumplimiento de la obligación de reserva por el arrendador; y apoya su tesis en la siguiente construcción: 1º, el arrendador no ha incumplido la obligación de reserva impuesta en el artículo 82 de la LAU, ya que hizo entrega a las actoras, hoy recurrentes, de sendos locales en el inmueble rehabilitado, y fueron ocupadas por las mismas; 2º, los locales asignados están situados en el mismo lugar de los anteriores, antes de derruirse el edificio, por lo que no es de aplicación el artículo 86 ; y 3º, las actoras no ejercieron la acción que contempla el artículo 88.1 ; por ello, consideran las recurrentes que no es de aplicación al caso que nos ocupa el precepto de la de la LAU recién citado, y defienden la aplicación al caso de los citados preceptos del Código Civil, y la inaplicabilidad de la Ley especial arrendaticia, sobre la base de que la demandada "actuó de forma dolosa" y "habiendo solicitado las actoras entre otros pedimentos que se efectuasen en los nuevos locales las obras necesarias para que tuviesen las medidas de los anteriores", procede la aplicación del Código Civil, cuyas preceptos ponen de manifiesto que hay que resarcir totalmente y de forma completa el daño causado, por lo que las previsiones legales que establecen una cuantificación del mismo deben interpretarse de forma amplia, en beneficio del perjudicado, es decir como establecedoras de una cuantificación mínima del daño, que no impiden conceder más de lo en ellas estatuido, si el resarcimiento debe ser superior, por ser mayores los perjuicios reales que los contemplados, en abstracto y de forma tasada por la norma legal- se desestima por las razones que se dicen seguidamente.

La sentencia recurrida ha declarado que, "en relación con los puntos concretos pedidos por las actoras en su escrito inicial de demanda, referente uno ahora a la condena que contiene el fallo de la sentencia que se recurre, de realizar determinadas obras, es evidente que se infringe los artículos 83 y 86 de la LAU de 1964, tal como se denuncia por la Fundación recurrente en el segundo motivo de apelación y que ha de ser acogido, porque de no darse el debido cumplimiento, el arrendador sufrirá las consecuencias económicas a que después nos referiremos, pero no podrá constreñírsele a que la nueva edificación no se ajuste necesariamente a las prescripciones de la Ley".

Desde la perspectiva de la infracción de los artículos de la LAU de 1964 reseñados en el párrafo precedente, esta Sala considera acertada la decisión también adoptada por la sentencia de instancia de aplicar el artículo 88 de dicha legislación especial.

Los artículos 1101 y siguientes del Código Civil regulan el régimen general de responsabilidad por el incumplimiento de obligaciones y, como tal, este ordenamiento tiene carácter subsidiario o supletorio respecto a las leyes especiales.

En la problemática concerniente a los arrendamientos urbanos, han aplicarse primeramente las disposiciones de dicha Ley y sólo, en su defecto, las del Código Civil.

El artículo 4.3 del Código Civil establece que "las disposiciones de este Código se aplicarán como supletorias en las materias regidas por otras leyes" y su artículo 1090 proclama que "(...) Sólo son exigibles las (obligaciones) expresamente determinadas en este Código o en leyes especiales, y se regirán por los preceptos de la ley que las hubiera establecido; y en lo que ésta no hubiera previsto, por las disposiciones del presente Libro".

Destacada doctrina científica entiende que la supletoriedad del Código Civil deriva de su carácter de ley general, no de su carácter de derecho común. En el artículo 4.3 del Código Civil se viene a establecer un sistema de supletoriedad no limitado exclusivamente a la legislación especial, sino a cualquier Ley que deba ser completada. En esto consiste básicamente la supletoriedad, pero ésta no debe nunca tener lugar cuando existen previsiones en la ley a suplir sobre su sistema de integración. Estos tienen preferencia, puesto que responden al sistema previsto de forma coherente en la propia ley; por tanto, sólo cuando de ninguna otra forma pueda solucionarse el problema planteado deberá recurrirse al Código Civil en su conjunto, es decir teniendo en cuenta también el sistema de fuentes establecido en el artículo 1 del Código Civil.

La STS de 28 de diciembre de 1990 ha manifestado que los artículos de la LAU "son preceptos especiales, de aplicación imperativa y preferencial a los arrendamientos urbanos, por lo que en modo alguno puede sostenerse que una pretendida contradicción de su tenor literal con otros preceptos generales del Código Civil pudiese dar lugar a su inaplicación a los supuestos específicos en cuya contemplación están dictados".

En el caso del debate, una vez reedificado el inmueble y ocupados los locales asignados a las demandantes tras las oportunas entregas de llaves, se hace referencia al supuesto de que los nuevos locales no se ajustan a las exigencias de los inquilinos y no reúnen los presupuestos que los citados preceptos determinan en cuanto a superficie, emplazamiento, servicios e instalaciones, y ha de procederse según lo dispuesto en el artículo 88 de la LAU de 1964, que deja al arbitrio del arrendatario la elección de una única indemnización en metálico de cinco anualidades de renta o la reclamación del local de negocio que elija en el inmueble reedificado, pudiendo lanzar a quién fuera su ocupante, que deberá ser indemnizado; y como las arrendatarias ocuparon los locales, ha de considerarse que optaron por la compensación indemnizatoria indicada.

TERCERO

La desestimación del único motivo del recurso conlleva la declaración de confirmación de la sentencia recurrida, conforme a lo establecido en el artículo 487.2, en relación con el artículo 477.2, , ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, con la imposición de las costas a la parte recurrente, según lo previsto en el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1 del mismo Cuerpo Legal.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña Lidia y doña Yolanda contra la sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón en fecha de tres de septiembre de dos mil uno. Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas en este recurso. Comuníquese esa sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ROMÁN GARCÍA VARELA JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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