STS 2/2019, 8 de Enero de 2019

Tramitación en primera instancia.

1. - La procuradora doña María José Arroyo Arroyo, en nombre y representación de doña Julieta, formuló demanda de juicio ordinario en reclamación de cantidad, contra don Raimundo, suplicando al Juzgado:

   "1.- Se declare nulo/resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio de 01/10/2010, y su anexo de 01/02/2011, portadas o algunas de las causas invocadas en la demanda.

   "2.- Se condene al demandado a pagar a la actora la cantidad total de 182.662,12 euros (lucro cesante- 124.840,18 euros- inversión inicial realizada -40.421,94 euros- las rentas y la fianza entregada - 17.400 euros- con los intereses legales que correspondan desde sus respectivos pagos, o, en su caso, desde el requerimiento notarial de 22/5/2012, o bien, desde la presentación de la demanda), obligando al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones y condenas,

   "3.- Se condene al pago de los intereses legales que correspondan sobre la cantidad que se reclama, o, en su caso, desde la fecha del requerimiento notarial, 22/05/2012, o, en su caso, desde la presentación de la demanda (e intereses legales desde la sentencia que se dicte más dos puntos)

   "4.- Se impongan las costas al demandado."

2. - Por decreto de 23 de julio de 2013 se admitió a trámite la demanda, dando traslado a las partes para su contestación.

3. - El procurador de los tribunales don Buenaventura Alfonso González, en nombre y representación de don Raimundo, contestó a la demanda formulada de contrario suplicando al Juzgado:

   "[...] dicte sentencia por la que desestime íntegramente la demanda e imponga a la parte actora el pago de las costas causadas y que se causen en la tramitación de este procedimiento."

4. - El Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Arona, dictó sentencia el 29 de julio de 2015 con la siguiente parte dispositiva:

   "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por doña Julieta, representada por el Procurador doña María José Arroyo Arroyo defendida por el letrado don José de la Paz Pérez, debo declarar y declaro la resolución de! contrato de arrendamiento de local de negocio de 01/10/2010, y su anexo de 01/02/2011, debo condenar y condeno a la demandada a entregar a la demandante el importe de 65.989,97 euros, más los intereses legales, con expresa condena al pago de las costas procesales."

5. - La representación procesal de don Raimundo, solicitó la aclaración de la anterior resolución, y el 16 de septiembre de 2015, el Juzgado dictó auto con el siguiente fallo:

   "Ha lugar a la corrección en cuanto que se estima la demanda parcialmente y cada parte abonará las costas causadas a su instancia."

Tramitación en segunda instancia.

1. - Contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Arona, interpuso recurso de apelación la representación procesal de doña Julieta, correspondiendo correspondiendo su resolución a la sección cuarta de la audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, que dictó sentencia el 30 de marzo de 2016, con la siguiente parte dispositiva:

"1.- Se estima el recurso de apelación interpuesto por Raimundo, revocándose la sentencia recurrida, sin que proceda hacer especial pronunciamiento sobre las costas del recurso, y con devolución del depósito que se haya constituido para recurrir.

"1.- Se desestima la demanda formulada por Julieta contra Raimundo, absolviendo a dicho demandado de la demanda, condenando a la parte actora al pago de las costas procesales."

Interposición y tramitación del recurso de casación.

1. - Contra la anterior sentencia interpuso recurso de casación la representación procesal de doña Julieta, al amparo del ordinal 3.º del artículo 477.2 LEC por interés casacional por oposición a la doctrina de esta sala y se articula en un único motivo en cuyo encabezamiento se alega la infracción del art. 1554.3.º CC.

2. - La sala dictó auto el 4 de julio de 2018 con la siguiente parte dispositiva:

   "1º) Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Julieta contra la sentencia dictada, con fecha 30 de marzo de 2016, por la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (sección 4.ª) en el rollo de apelación n.º 639/2015, dimanante de los autos de juicio ordinario n.º 533/2013 del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Arona.

   "2º) Abrir el plazo de veinte días, a contar desde la notificación de este auto, para que la parte o partes recurridas formalicen por escrito su oposición al recurso. Durante este plazo las actuaciones estarán de manifiesto en la Secretaría."

3. - Dado traslado a las partes, la representación procesal de don Raimundo, manifestó su oposición al recurso formulado de contrario.

4. - No habiéndose solicitado por ambas partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo del recurso el 5 de diciembre de 2018 en que ha tenido lugar.

Resumen de antecedentes.

Son hechos relevantes de la instancia para la decisión del recurso los que se exponen a continuación:

1. - Doña Julieta interpuso demanda contra don Raimundo, por la que con fundamento en el art. 80.1 de la Ley 7/85 de 2/04/85 de Bases del Régimen Local y los artículos 1101 y 11024 CC, instaba la acción de reclamación de cantidad, por los daños y perjuicios que se han irrogado a mi representada como consecuencia del incumplimiento contractual del demandado respecto al contrato de arrendamiento del local, propiedad de aquél, sito en Arona, calle El Escobonal n.° 7, Cabo Blanco, de fecha 1/10/10, y que mi mandante tomó en arrendamiento (en la confianza que se le generó por el demandado -Promotor Urbanístico- de la legalidad del mismo), para acondicionarlo e instalar, para su explotación, un negocio de cafetería. Sin embargo, la finalidad/objeto del contrato se frustró, totalmente, debido a que el inmueble -edificio propiedad del demandado- donde se encuentra el local que se arrendó, afecta al dominio público hidráulico, se ubica sobre el cauce de un barranco -Barranco de Arafo- con riesgo hidráulico (los bienes de dominio público se rigen por los principios de inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad) razón por la cual el Ayuntamiento de Arona no otorgo a mi mandante la correspondiente Licencia de Apertura que solicitó para la explotación del negocio de cafetería que instaló en el local que arrendó y propiedad del demando.

2. - La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda, acordando la resolución del contrato y la condena al pago de la suma de 65.989,97 euros, al considerar que el arrendador había incumplido su obligación de mantener al arrendatario en el uso pacífico del local, ya que este se halla en una zona de dominio público, catalogada además como de riesgo hidráulico, circunstancia esta que de haber sido conocida por el arrendatario hubiera determinado la no celebración del negocio. Y ello, a pesar de que hubiera podido obtener la licencia de apertura, pues implica un riesgo para el arrendatario que no está obligado a soportar.

3. - El demandado interpuso recurso de apelación contra la anterior sentencia, del que ha conocido la sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de de Tenerife, que dictó sentencia el 30 de marzo de 2016 por la que, con estimación del recurso desestimó la demanda.

4. - Por su especial relevancia para la decisión del recurso se va a recoger literalmente los hechos que la audiencia declara probados y las consecuencias que extrae de ellos, constituyendo todo ello la motivación de su decisión.

   Hechos probados:

   (i) El edificio fue terminado en 2.007 contando con la correspondiente licencia de obra y licencia de primera ocupación, otorgándose escritura de ampliación de obra y división horizontal el 3 de enero de 2.008 (documentos n° 2 de la contestación); (i¡) las gestiones para la obtención de la licencia de apertura fueron iniciadas por la parte arrendataria ante el Ayuntamiento de Arona el 30 de septiembre de 2.010; (iii) en el expediente instruido al efecto se dictó Resolución de 6 de junio de 2.013 (documento n° 3 de la contestación) por la que se acuerda su archivo, de la que resaltamos lo siguiente: a) se recabaron dos informes, uno técnico, en el que se hacen algunos reparos acerca de determinados incumplimientos de la normativa en cuanto a ruidos, vibraciones y accesibilidad, y otro, urbanístico, en el que se informa que la actividad resulta compatible con el planeamiento vigente y que cumple las condiciones de localización previstas en el mismo, pero que el edificio ocupa el dominio público hidráulico; b) se dio el preceptivo trámite de audiencia a la solicitante, que hace alegaciones y subsana algunos defectos con referencia al informe técnico, relativos a ruidos y vibraciones; c) con fecha 12 de junio de 2.012 se confiere a la interesada nuevo trámite de audiencia con respecto al informe técnico, pero ésta presenta escrito el 20 de junio de 2.012 manifestando que cesa en la actividad, notificándole al arrendador la resolución del contrato de arrendamiento y solicitando el archivo del expediente de solicitud de licencia de apertura; (iv) no consta que el Ayuntamiento de Arona exigiera al arrendador demandado una hipotética autorización del Consejo Insular de Aguas de Tenerife (CIATF) previa a la obtención de la licencia de obra, o que lo requiriera a tal efecto con posterioridad; (v) la canalización del Barranco sito en los aledaños del edificio fue autorizada por el CIATF y las obras fueron ejecutadas en parte por el Ayuntamiento de Arana, ta, y como consta en el Informe del CIATF de 2 de octubre de 2.013; (vi) según dicho Informé el edificio en cuestión no cuenta con la preceptiva autorización administrativa por su ubicación en la margen derecha del Barranco de Casas Viejas, también conocido como Barranco de Arafo; (vii) tanto dicho Informe como e, emitido posteriormente e, 21 de enero de 2.014, precisan que desde el punto de vista de las actividades a desarrollar en los locales del edifico no compete a dicho Organismo su autorización.

   Consecuencias:

   "(i) Los informes emitidos por e, CIATF no son determinantes ni en cuanto a la exigencia de una autorización administrativa (se trata solo de un informe, no de una resolución administrativa) ni en cuanto a la concesión de la licencia de apertura del loca, para la actividad de cafetería, cuestión que es de la exclusiva competencia del Ayuntamiento de Arana; (ii) no consta que el Ayuntamiento de Arana negara a la demandante la concesión de la referida licencia, es más, las objeciones que le puso se referían a otros aspectos que nada tenían que ver con la ocupación de, dominio público hidráulico; (iii) el expediente se archivó a solicitud de la demandante, desistiendo de la obtención de dicha autorización; (iv) fue la demandante la que decidió resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento mediante requerimiento notarial efectuado el 22 de mayo de 2.012, sin que esa decisión tuviera que ver con la frustración de las expectativas que le llevaron a contratar, ni que fuera por causa imputable al arrendador demandado, pues, en todo caso, las circunstancias concurrentes que dificultan el cumplimiento serían ajenas a su voluntad."

5. - La representación procesal de la parte actora interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia.

   El recurso de casación se interpone al amparo del ordinal 3.º del artículo 477.2 LEC por interés casacional por oposición a la doctrina de esta sala y se articula en un único motivo en cuyo encabezamiento se alega la infracción del art. 1554.3.º CC sobre la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento durante todo el tiempo del contrato, puesto en relación con los arts. 1556, 1568, 1101, 1106 y 1124 CC y con el art. 27.1 y 3b) de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos que confieren al arrendatario el derecho a pedir la rescisión/resolución del contrato del contrato de arrendamiento incumplido con indemnización de los daños y perjuicios causados y la doctrina jurisprudencial que los interpreta contenida en SSTS de 11 de junio de 2007, 24 de enero de 2002, 26 de septiembre de 2000, 30 de mayo de 1994, 13 de febrero de 1989 y 21 de noviembre de 1988 en las que se considera incumplida la obligación de mantener al arrendatario en el uso pacífico del arriendo cuando el local arrendaticio carece de licencia o no cumple la normativa urbanística o sectorial. Argumenta la recurrente que está plenamente justificada la resolución contractual en tanto en cuanto el local no resulta idóneo y servible para poder explotar pacíficamente el negocio de cafetería, al haberse construido el edificio en un barranco, estar sujeto al dominio público hidráulico y expuesto a un riesgo hidráulico grave. Y ello aunque el CIATF no haya dictado aún una resolución ordenando la demolición o reposición de las obras o sancionado por la infracción, pues basta la circunstancia de que en un momento determinado pueda hacerlo para entender perturbado el goce pacífico del inmueble a que tiene derecho el arrendatario. Añade que la ubicación del edificio donde se halla el local era perfectamente conocida por el arrendador demandado que sabía en calidad de promotor y constructor del inmueble donde estaba levantando en el edificio y que aunque obtuviera la licencia de obras y de primera ocupación del edificio del Ayuntamiento de Arona, también debía cumplir la normativa sectorial en materia de aguas y sus cauces. Al no haberlo hecho así el arrendador incumplió su obligación de entregar la cosa objeto del arrendamiento en condiciones de servir al destino pactado, sin que pueda obligarse a la arrendataria a permanecer en el arriendo con independencia de que se obtenga o no por la arrendataria la licencia necesaria para el desarrollo de su actividad industrial pues nunca podría explotar su actividad segura de que no incurriría en una infracción urbanística estando a merced de que el Consejo Insular de Aguas de Tener (CIATF) iniciara actuaciones de comprobación respecto al cumplimiento de la normativa de Aguas y sometida al riesgo de inundaciones y aluviones por la ubicación del mismo, hecho que si hubiera conocido no habría alquilado el local.

6. - La sala dictó auto el 4 de junio de 2018 por el que acordó admitir el recurso de casación.

   Tras el oportuno traslado, la parte recurrida formuló escrito de oposición al recurso.

   Como antecedente, y antes de la singular oposición al motivo, alega que:

   "El recurso no puede orientarse hacia la permisión del control de los hechos atinentes a la relación de fondo con el objetivo de poder efectuar su propia apreciación o valoración fáctica, sustitutiva de la efectuada en las instancias, y en tal sentido, la Sala de Admisión ha venido rechazando los recursos que no se ajustan a la base fáctica de la Sentencia impugnada o cuando no afectan a su ratio decidendi, y también cuando se intenta reproducir la controversia ante esa sede, olvidando que lo que prevalece es la finalidad de control de aplicación de la norma y de creación de doctrina jurisprudencial.

   "Pues bien, en el recurso al que nos oponemos, la recurrente hace su visión del litigio, discurriendo más como un escrito alegatorio propio de la instancia, en el que vierte una serie de apreciaciones que no han sido probadas y, sobre ellas, cimentar su recurso con un claro y manifiesto afán catastrofista que se evidencia en todo el recurso en la infinidad de alusiones a una supuesta inundación o riada nunca acontecida, nunca probada, y de improbable acontecimiento, entre otras razones, porque el barranco está canalizado mediante tuberías.

   "Por tanto, conviene dejar claras las imprecisiones, inexactitudes y mentiras vertidas en su escrito.

   "1) El edificio se construyó con todas las licencias administrativas necesarias, y se halla en posesión de la Licencia de Primera Ocupación.

   "2) El edificio no fue construido sobre el barranco, sino que se halla al margen del cauce del barranco.

   "3) Ese barranco fue canalizado por el ayuntamiento de Arana y sobre esa canalización discurre la calle Escobonal donde está sito el edificio, y en fotografías unidas a los informes se aprecia la construido.

   "4) Nunca ha existido expediente administrativo interpuesto por ninguna entidad administrativa (entre ellas el Consejo Insular de Aguas de Tenerife), ni por ningún administrado, que interese la revocación de las licencias y el derribo del edificio. Por supuesto, nunca se ha ordenado tal revocación y/o derribo.

   "5) Nunca ha existido inundación de esa canalización del barranco. No lo ha probado la parte recurrente."

   Respecto a la oposición al motivo único alega que en éste no se razona como, cuándo y en qué sentido la sentencia recurrida ha vulnerado por desconocida la doctrina que se establece en las sentencias de contraste.

   Más adelante la recurrente analiza estas últimas para concluir que no se compadecen con el supuesto objeto de litigio, y afirma que el recurso obvia la doctrina recogida en sentencia de 15 de diciembre de 1993 que determina que la perturbación que proveniente de tercera persona pueda ser considerada integrante de un incumplimiento por el arrendador de su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato ( artículo 1554. 3.° LEC) ha de consistir en un ataque a la posesión arrendaticia mediante el ejercicio de la pertinente acción ante los órganos judiciales: tal ataque ha de ser real y existente, sin que sea suficiente el temor del arrendatario a que se produzca esa alteración de su situación posesoria. Por tanto, ningún informe del Consejo Insular de Aguas constituye ejercicio de una acción perturbadora de la posesión arrendaticia de la recurrente, sin que valgan los temores catastrofistas, inciertos, irreales y no predecibles que ha pretendido difundir, constantemente, en su recurso.

   Finalmente concluye que la aplicación de la jurisprudencia de la sala que se ha invocado solo puede llevar a una modificación del fallo recurrido mediante la modificación total o parcial de los hechos que la sentencia recurrida declara probados.

Decisión de la sala.

1. - La ratio decidendi de la sentencia recurrida, a partir de los hechos que declara probados, es que el demandante decidió resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento, y esa decisión no tuvo que ver con la frustración de las expectativas que le llevaron a contratar ni por causa imputable al demandado.

   Funda tal conclusión en que los informes emitidos por el CIATF no son determinantes ni en cuanto a la existencia de una autorización administrativa, pues se trata de meros informes pero no de una resolución administrativa, ni en cuanto a la concesión de la licencia de la apertura del local para la actividad de cafetería, cuestión que es de la exclusiva competencia del Ayuntamiento de Arona.

   No consta que el Ayuntamiento negara a la demandante la concesión de la referida licencia.

   Es cierto que hizo observaciones y objeciones, pero también que se referían a otros aspectos que nada tenían que ver con la ocupación del dominio público hidráulico, y si la licencia no se obtuvo fue porque el demandante, en vez de culminar el expediente hasta que recayese en éste una decisión, solicitó su archivo.

2. - La ratio decidendi en cuestión se compadece con la acción ejercitada en la demanda.

   En ella se insta la resolución del contrato, con mucho énfasis en la reclamación de daños y perjuicios, por incumplimiento contractual del arrendador ( arts. 1124 y 1101 del CC), argumentando que por encontrarse el local en zona afecta al dominio público hidráulico, dato que se le ocultó, el Ayuntamiento no le otorgó la correspondiente licencia de apertura.

   En un totum revolutum conceptual se habla de contrato nulo y de resolución de contrato, pero en ningún momento se ejercita acción de nulidad por vicio en el consentimiento; a lo más que el local no cumple con las condiciones para lo que se arrendó, que naturalmente se ha de entender, como claramente se expresó antes, a la no concesión de licencia de apertura por el Ayuntamiento.

3. - En el recurso, hechas las anteriores consideraciones, se entremezclan cuestiones fácticas y jurídicas, como examinaremos al analizar las sentencias de contraste, y de ese modo se pretende, por cauce inidóneo, modificar los hechos probados de la sentencia recurrida.

   Por ello se van a hacer las siguientes precisiones:

   Es doctrina de esta sala que los motivos del recurso de casación deben respetar la valoración de la prueba contenida en la sentencia recurrida, lo que implica: (i) que no se puede pretender una revisión de los hechos probados ni una nueva valoración de la prueba; (ii) que no pueden fundarse implícita o explícitamente en hechos distintos de los declarados probados en la sentencia recurrida, ni en la omisión total o parcial de los hechos que la Audiencia Provincial considere acreditados (petición de principio o hacer supuesto de la cuestión).

   Tal doctrina se reitera en la sentencia 412/2017, de 27 de junio, que hace mención al auto de 10 de febrero de 2016 que niega el interés casacional adecuado.

   Asímismo, tiene declarado la sala, al decidir sobre la admisión de los recursos de casación, que debe combatirse en ellos únicamente los argumentos empleados para resolver las cuestiones objeto de debate que constituyan ratio decidendi (AA 30 de octubre y 4 de diciembre de 2007). Quedan excluidos los argumentos "obiter", a "mayor abundamiento" o "de refuerzo" ( SSTS número 362/2011 de 7 de junio, y 327/2010, de 22 de junio, entre otras)

   La impugnación debe dirigirse contra la fundamentación de la resolución que tenga carácter decisivo o determinante del fallo, es decir, que constituya ratio decidendi ( SSTS número 238/2007, de 27 de noviembre; número 1348/2007 de 12 de diciembre; número 53/2008 de 25 de enero; número 58/2008, de 25 de enero; número 597/2008, de 20 de junio, entre otras).

   Así fue recogido en el Acuerdo de la Sala, de fecha 30 de diciembre de 2011, sobre criterios de admisión de los recursos de casación extraordinario por infracción procesal.

   Al tratar de los motivos del recurso, y en concreto del recurso de casación, se acuerda que "la infracción invocada de norma, jurisprudencia o principio general del Derecho aplicable al caso debe ser relevante para el fallo, atendida la ratio decidendi de la sentencia recurrida" .

   Así se vuelve a recoger en el Acuerdo de sala de fecha 27 de enero de 2017 ( sentencias 344/2018, de 7 de junio).

4. - Si esa doctrina se aplica al recurso enjuiciado, éste no habría de admitirse y en este trance procesal acarrearía su desestimación, pues solo desde la omisión total o parcial de los hechos que la audiencia considera acreditados o atacando algo diferente a lo que constituye la ratio decidendi de su fundamentación podría alcanzarse un fallo distinto al recurrido.

   (i) En la sentencia 51/2002 de 24 de enero, se declaró resuelto el contrato por incumplimiento del arrendador demandado, ya que tras la oportuna inspección, se impuso el cierre del negocio "por carecer de licencia", con lo que el arrendador ha incumplido su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento.

   Como se aprecia tal supuesto no es el contemplado en los hechos probados de la sentencia recurrida.

   (ii) En la sentencia 706/2007, de 11 de junio, se trata de un supuesto de ruina, conocida y ocultada al arrendatario, que, a todas luces nada tiene que ver con el hecho probado de la sentencia recurrida.

   (iii) En la sentencia 869/2000 de 26 de septiembre se resolvió que el arrendador no mantuvo al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, pues tras la petición por el ayuntamiento de la certificación de arquitecto superior acreditativa de la seguridad del local, necesaria para otorgar la licencia de apertura, petición que el arrendatario trasladó a los arrendadores, éstos no proporcionaron lo pedido, señalando la sala que tal comportamiento constituye desatención de la obligación.

   Tampoco es el supuesto aquí contemplado.

   (iv) En la sentencia 451/1994, de 30 de mayo, el supuesto es de infracción urbanística pero ajena a lo aquí debatido, pues el dueño dividió un pabellón industrial en varios locales, fue cominando a la demolición de los muros interiores, y el local litigioso, que era uno de ellos, lo había arrendado.

   Nada de ello sucede aquí, pues como afirma la sentencia recurrida ni siquiera ha recaído resolución administrativa.

   (v) Otro tanto cabe predicar de la sentencia de 13 de febrero de 1989 en la que se transmitió el local para explotarlo como discoteca y carecía de autorización administrativa para ello, por lo que no era acto para la actividad a desarrollar.

   Lo anterior se compadece mal con los hechos probados de la sentencia.

   Se repite el argumento respecto a la sentencia de contraste de 21 de noviembre de 1988.

5. - Todo hace pensar que la actora al no haber probado el hecho básico de la pretensión, esto es, que el Ayuntamiento negó la licencia de apertura por encontrarse el local en zona afecta al dominio público hidráulico, ha forzado un recurso en el que acude a varias sentencias de la sala para justificar el interés casacional, pero ello implica necesariamente, y no es posible, la omisión total o parcial de los hechos que ala audiencia considera probados, e impugna la resolución apartándose de su ratio decidendi.

6. - La doctrina aplicable a los hechos que se declaran probados es la que sostiene la sentencia de 24 de enero de 1992, en el sentido de que el arrendador solo responde de las perturbaciones causadas por el mismo tanto de hecho como de derecho y de las perturbaciones de derecho causadas por terceros.

   Enlazando con esto último la sentencia de 15 de diciembre de 1993 afirma que esta perturbación ha de consistir en un ataque a la posesión arrendaticia mediante el ejercicio de la pertinente acción ante los órganos judiciales, así como que tal ataque -que que se podría extender a una resolución administrativa- ha de ser real y existente, sin que sea suficiente el temor del arrendatario a que se produzca esa alteración de su situación posesoria.

   Con esta doctrina la acción ejercitada, en sintonía con lo que decide la sentencia recurrida, no puede prosperar, pues no se aprecia perturbación de hecho o de derecho por parte del arrendador, ni de derecho por un tercero, que le haya impedido la explotación del negocio.

   No se ha acreditado inundaciones que hayan suspendido o imposibilitado la explotación comercial del local, supuesto en que sería cuando correspondería valorar jurídicamente ese hecho y ver su encaje.

   Por todo ello el recurso de desestima.

De conformidad con lo previsto en los artículos 394.1 y 398.1 de la LEC se imponen a la parte recurrente las costas del recurso, con pérdida del depósito constituido para recurrir.