STS 949/2018, 6 de Junio de 2018

Objeto del proceso.-

Trae causa el presente recurso de la petición efectuada por la aquí recurrente en casación, "Promociones Altai, S.A.", al Ayuntamiento de Madrid para que se procediese a la expropiación, por ministerio de la ley, de unos terrenos de su propiedad que, conforme a las determinaciones del Plan General de Urbanismo, estaban destinados a redes públicas. Dada la falta de acuerdo para la determinación del justiprecio, se remiten las actuaciones al Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid que, en acuerdo adoptado en sesión de 18 de diciembre de 2014 (expediente CP 675-06/PV00391.2/2014, fija el justiprecio de los terrenos en la cantidad de 6.492.388,20 €. Conforme razonado en el acuerdo se consideraba que la fecha a que debía referirse la valoración debía ser la de inicio del expediente de expropiación, es decir, julio de 2014, estimándose que los terrenos tenían la condición de suelo "urbano pendiente de urbanización" y, por tanto, aplicable la regla de valoración contenida en el artículo 24.b) de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo , conforme al cual se concluye en un valor unitario del terreno de 196,53 €/m2.

La propiedad consideró que era procedente la naturaleza del terreno y el método de valoración, pero considera que en aplicación del mismo debía concluirse en un valor unitario de 951,12 €/m2, de donde se termina por suplicar que el justiprecio se fijase en la cantidad de 29.842.940 €.

La sentencia de instancia.-

Impugnado ante el Tribunal territorial el mencionado acuerdo, la defensa de la recurrente adujo en apoyo de la determinación del justiprecio solicitado en vía administrativa, que no procedía aplicar los criterios de valoración acogidos por el órgano autonómico, los del Real Decreto 1020/1993, sino los establecidos en el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, que estaba vigente a la fecha a que debía referirse la valoración.

A la vista de los motivos aducidos en la instancia contra la legalidad del acuerdo impugnado, la sentencia recurrida considera, en primer lugar, en cuanto a la aplicación del método de valoración, que « La fecha a tener en cuenta a efectos de valoración es, conforme constante jurisprudencia, la de remisión de la solicitud al Jurado de Expropiación, y no la de la advertencia previa a la Administración para incoar el expediente (por todas, STS de 11 de diciembre de 2006, recurso 8866/2003 ). En esa fecha estaba en vigor el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, y denuncia el recurrente que el Jurado no lo aplica sino que acude al Real Decreto 1020/1993 y a la Orden ECO/805/2003.

El art. 22 del RD 1492/2011 establece la siguiente fórmula para el cálculo del valor del suelo: Vs = Ei x VRSi. Y el valor de repercusión, conforme al mismo artículo en su apartado 2, se calcula así: VR = (Vv/K) - Vc.

No obstante, el resultado de aplicar esta fórmula con los parámetros utilizados por el Jurado Territorial es el mismo al que llega, pues (1.250/1,40) - 684,95 = 207,91 euros/m2.

Ello al margen de que, como hemos señalado en otras ocasiones (con referencia a la procedencia de aplicar la fórmula prevista en la norma 16 del RD 1020/1993 o la prevista en el art. 42 de la Orden ECO/805/2003, pero con argumentos igualmente válidos al caso), lo importante para determinar el valor del suelo no es tanto la fórmula aplicada con uno u otro método de cálculo, ambos correctos y válidos sino, como dice la STS de 25 de febrero de 2014, recurso 2635/2011 , los parámetros utilizados para ello, es decir, los distintos valores de venta, construcción, gastos de urbanización..., pues la Ley no establece cual haya de ser la fórmula para calcular el valor de repercusión. En el mismo sentido, sentencia de esta Sala y Sección del TSJ de 14 de julio de 2015, recurso 1100/2011, y 18 de julio de 2016, recurso 402/2015.»

Seguidamente se recoge en la sentencia, en su fundamento tercero, los criterios para determinar el valor de mercado del producto inmobiliario susceptible de construirse en los terrenos, a los efectos de calcular el valor de repercusión por el método residual, declarando. « En cuanto al valor de mercado, el demandante aportó con su hoja de aprecio un informe de valoración que fija el valor del suelo en 2.112,37 euros/m2 con base en los datos procedentes de consultoras y portales inmobiliarios como ‹elidealista.com›. Igualmente, el perito judicial acude a portales inmobiliarios y adjunta documentalmente diversas ofertas de venta de inmuebles en la misma zona, fijando un valor de venta de 1.997,84 euros/m2.

El Jurado parte de la cifra de 1.250 euros/m2 motivándolo en el ‹análisis de los precios de venta de inmuebles en la zona, estudios de mercado publicados por empresas de tasación, las alegaciones formuladas en el expediente, precios muestreados y los publicados por la Comunidad de Madrid para determinar las Bases Imponibles en los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones para el ámbito propio de la actuación, superado en todo caso el mínimo de seis muestras previstas por la legislación›.

Tal valor coincide con el propuesto por el Ayuntamiento de Madrid que se remite a los previstos en el libro editado por la Comunidad de Madrid ‹Sistemas de Ayuda al contribuyente para la determinación de las bases imponibles en los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones›, cuya finalidad, como es sabido y se especifica por la propia Administración, es fijar ‹los valores mínimos de referencia a consignar en las declaraciones tributarias relacionadas con transmisiones de inmuebles›.

Ninguno de los dos informes sirve para desvirtuar la presunción de acierto de la resolución del Jurado. Si bien es cierto que la resolución del Jurado es excesivamente escueta en la motivación del valor de mercado atribuido, pues se echa en falta una mayor justificación de los datos utilizados, los informes periciales se basan en ofertas de venta respecto de las que se desconoce su resultado final, es decir, el efectivo precio de venta que determinaría el valor de mercado. Sobre este criterio de valoración, esta Sala y Sección no admite tales valoraciones fundadas en meras ofertas de venta de inmuebles de las que se desconocería su resultado final; no son transacciones reales ni constan datos fiables de que las operaciones inmobiliarias efectivamente se hayan perfeccionado, datos que principalmente han de buscarse en el Registro de la Propiedad (por todas, Sentencia de 18 de julio de 2016, recurso 402/2015).»

Finalmente, en el fundamento cuarto de la sentencia de instancia, y a los efectos de calcular el mencionado valor de repercusión, se hace referencia a los costes de ejecución del mencionado producto inmobiliario, razonando que «Respecto de los costes de construcción y de urbanización, aunque la resolución del Jurado no da explicaciones a la hora de fijarlos, cosa que sí hace el perito judicial en su informe -donde se motivan y justifican los valores utilizados-, estos valores que propone son superiores a los del Jurado.

Por último, el Jurado aplica un coeficiente de 0,80 que justifica ‹por tratarse de un suelo en situación especial, de conformidad con la Norma 14. Fincas afectadas por situaciones especiales, del RD 1020/1993›. En esta Norma 14, coeficiente M, se dispone que ‹Para fincas afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso, y mientras persista tal situación, que deberá ser justificada anualmente, se aplicará el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente›.

El recurrente discrepa por considerar que las Normas 9.1 y 10.1 del RD 1020/1993 impiden su aplicación, así como el Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. Pero no es esto lo que se deduce de una lectura de tales preceptos, siendo lo cierto que el Jurado explica por qué aplica tal coeficiente y es al demandante a quien corresponde acreditar que el suelo en cuestión no se encuentra en los supuestos previstos, lo que no hace (en el mismo sentido, y para un caso similar, se ha admitido aplicación del coeficiente, sentencia de esta Sala y Sección de Madrid de 15 de julio de 2015, recurso 4/2013 ).»

A la vista de tales razonamientos se termina desestimando el recurso y confirmando el acuerdo de valoración fijado por el órgano administrativo colegiado.

El recurso de casación.-

A la vista de la decisión de la Sala sentenciadora, se presenta por la recurrente y expropiada la preparación del recurso de casación ante la Sala de instancia en el cual, tras razonar sobre la preparación del recurso en plazo, su legitimación y la recurribilidad de la resolución, identificó como normas infringidas la Disposición Transitoria Tercera , apartado tercero, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y el artículo 22 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre , por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, justificando que las mismas fueron alegadas en el proceso. Asimismo, consideró infringidos los artículos 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el artículo 24.1º de la Constitución por valoración arbitraria de la prueba.

Justifica la parte en su escrito que las infracciones han sido relevantes y determinantes de la decisión adoptada en la sentencia de instancia, argumentando, en síntesis, en lo que respecta a la primera infracción invocada, que la sentencia inaplica las normas que considera infringidas, aplicando otro método de valoración previsto para finalidades diferentes, por lo que ha eliminado el propósito uniformizador que preside el Reglamento de Valoraciones para dotar de mayor precisión metodológica a las valoraciones. Argumenta la recurrente que la sentencia de la Sala de instancia, aun partiendo de la base de que para la valoración del suelo resulta aplicable el artículo 22 del Reglamento de Valoraciones , considera indiferente la aplicación del citado precepto o de las normas del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana o la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, por entender que «lo importante para determinar el valor del suelo no es tanto la fórmula aplicada con uno u otro método de cálculo, ambos correctos y válidos sino, como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2014, recurso 2635/2011 , los parámetros utilizados para ello, es decir, los distintos valores de venta, construcción, gastos de urbanización...pues la Ley no establece cual haya de ser la fórmula para calcular el valor de repercusión».

En lo que respecta a la segunda infracción invocada, manifiesta la parte que no pueden tenerse en cuenta los valores utilizados por el Jurado para realizar el cálculo del valor en venta, pues no se acreditaban los testigos que había tenido en cuenta el estudio de mercado. Igualmente, manifiesta que no estaba acreditado el valor de los costes de construcción, pues el Jurado se había limitado a aportar un documento que acreditaba los costes de construcción en el ejercicio 2008, sin justificar que dicho valor se había actualizado para el año 2014. Asimismo, argumenta, en cuanto al resto de valores aplicados, que los valores de construcción y urbanización no habían sido objeto de motivación por la resolución del Jurado, pretendiendo, en definitiva, hacer prevalecer la prueba pericial propuesta por la parte que contiene seis testigos de ofertas en venta y la pericial insaculada otros diez testigos.

En razón de todo ello invoca el supuesto de interés casacional objetivo previsto en el artículo 88.3.a) de la Ley Jurisdiccional , al señalar que no existe jurisprudencia sobre el artículo 22 del Reglamento de Valoraciones , y, en concreto, de la cuestión planteada, consistente en determinar si es posible, una vez aprobado dicho texto reglamentario, seguir aplicando las normas establecidas en el Real Decreto 1020/1993 en lugar de la fórmula de valoración contemplada en el primero y tampoco ha interpretado el Tribunal Supremo cómo debe aplicarse el concepto jurídico indeterminado "estudio de mercado estadísticamente significativo" que utiliza el artículo 22 del Reglamento de Valoraciones .

Mediante auto de 17 de enero de 2017, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid tuvo por preparado el recurso de casación, ordenando el emplazamiento de las partes para su comparecencia ante esta Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo en el plazo de treinta días, con remisión a esta Sala de los autos originales y del expediente administrativo.

Recibidas las actuaciones y personadas las partes ante este Tribunal, por la Sección de Admisión de la Sala de lo Contencioso-Administrativo se dictó Auto el 3 de julio de 2017, acordando:

1. ) Admitir a trámite el recurso de casación preparado por el procurador D. Luis Pidal Allendesalazar, en representación de la entidad mercantil PROMOCIONES ALAI, S.A. contra la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de fecha 31 de octubre de 2016 , dictada en el recurso contencioso- administrativo interpuesto contra la resolución de 18 de diciembre de 2014, del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid dictada en el expediente de justiprecio nº CP 675- 06/PV00391.2/2014, relativo a la finca registral 1.087 del proyecto de expropiación "Valoración Fincas incluidas en APE 17.04 del Municipio de Madrid.

2. ) Precisar que la cuestión que presenta interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia consiste en determinar si, estando en vigor el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, en la fecha a tener en cuenta a efectos de valoración, es conforme a derecho realizar la valoración de fincas en situación de suelo urbanizado no edificado con arreglo a las normas previstas en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio o en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo por llegarse al mismo resultado y, en su caso, el alcance del artículo 22 del Real Decreto 1492/2011 y, en particular, de la expresión "estudio de mercado estadísticamente significativo".

3. ) Identificar como normas jurídicas que, en principio, serán objeto de interpretación: la disposición transitoria tercera , apartado tercero, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio por que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo cuestión planteada por la entidad recurrente y el artículo 22 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre , por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones, que regula la valoración en situación de suelo urbanizado no edificado, puestos en relación con las correspondientes normas del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio y la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

4. ) Publicar este auto en la página web del Tribunal Supremo.

5. ) Comunicar inmediatamente a la Sala de instancia la decisión adoptada en este auto.

6. ) Para la sustanciación del recurso, remítanse las actuaciones a la Sección quinta de esta Sala Tercera, a la que corresponde el enjuiciamiento del recurso con arreglo a las normas sobre reparto de asuntos.

ESCRITO DE INTERPOSICIÓN.-

Abierto el trámite de interposición del recurso, se presentó escrito por la representación procesal de la entidad Promociones Altai, S.A., con exposición razonada de las infracciones normativas y/o jurisprudenciales identificadas en el escrito de preparación, precisando el sentido de las pretensiones que deduce y los pronunciamientos que solicita, terminando con el suplico de estimación del recurso en los términos interesados y la consiguiente anulación de la sentencia impugnada:

1. Declare no ajustada a derecho la resolución impugnada.

2. Se considere el justiprecio que esta parte estima en su hoja de aprecio y en el informe técnico que acompaña, en cuanto a la porción A de la finca delimitada en la UE 17.04/04 por ser ajustado a derecho. Y que asciende a la cantidad, incluido el 5% de premio de afección, de veintinueve millones ochocientos cuarenta y dos mil novecientos cuarenta euros (29.842.940, 00 euros).

3. Se condene a la administración responsable al pago de los intereses contemplados en los arts. 56 y 57 de la Ley de expropiación forzosa .

4. Subsidiariamente, como solicitabamos en nuestras conclusiones, se considere la valoración efectuada por el perito judicial insaculado.

Dado traslado para oposición a las partes recurridas, se presentaron escritos por la representación procesal de la Comunidad de Madrid y del Ayuntamiento de Madrid, argumentando en contra del planteamiento del recurso y solicitando su desestimación íntegra; y teniendo por decaído de dicho trámite a la recurrida KUTXABANK, S.A. al haber transcurrido el plazo concedido para ello.

Ninguna de las partes solicitó la celebración de vista y la Sala no la consideró necesaria, señalándose para votación y fallo la audiencia del día 29 de mayo de 2018, en cuyo acto tuvo lugar su celebración , habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Objeto del recurso de casación. Eficacia del Reglamento de Valoraciones y posibilidad de aplicar la normativa precedente.-

De conformidad con lo establecido en el artículo 93 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , nuestro cometido es, a la vista de lo establecido en el auto de admisión del presente recurso, « determinar si, estando en vigor el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, en la fecha a tener en cuenta a efectos de valoración, es conforme a derecho realizar la valoración de fincas en situación de suelo urbanizado no edificado con arreglo a las normas previstas en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio o en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo por llegarse al mismo resultado y, en su caso, el alcance del artículo 22 del Real Decreto 1492/2011 y, en particular, de la expresión ‹estudio de mercado estadísticamente significativo»›.

La cuestión objeto del recurso deberá examinarse, según se determina en el mencionado auto de admisión, a la vista de lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera , apartado tercero, del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio y del artículo 22 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre , por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, puesto en relación con los preceptos pertinentes del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio y de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.

En esa labor es obligado hacer referencia al devenir normativo en nuestro pasado más reciente de las normas de valoración del suelo, a los efectos de expropiación, que ha sido un tema más que polémico, como se deja constancia en la Exposición de Motivos de la Ley del Suelo de 2007, al declarar como una de sus finalidades querer ponerle fin al sistema precedente mediante « la recomposición de este panorama [que] debe buscar la sencillez y la claridad, además por supuesto de la justicia». La idea central que inspira la nueva legislación es desvincular la valoración del suelo de su clasificación urbanística, porque ha de valorarse lo que hay y no lo que el planeamiento, en un futuro más o menos cercano, autoriza a ejecutar, siguiendo la idea ya plasmada en el artículo 36 de la vieja Ley de Expropiación Forzosa .

Partiendo de esa pretendida simplificación, el Texto Refundido de 2008 (también el actual aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre), al integrar aquella Ley partió de la idea inicial de considerar, a los efectos de valoración, solo dos categorías básicas de suelo, el rural y el urbanizado, estableciendo, por lo que ahora interesa, en su artículo 24 los criterios para la valoración del suelo urbanizado, en función de si estaba o no edificado. Para el no edificado, el que ahora nos interesa a los efectos del debate, se establecía en el párrafo 1 º.b) que se calcularía partiendo de la edificabilidad que debiera asignarse al terreno, a la que se aplicaría « el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático».

La regla de valoración establecida en el precepto anterior constituía ya una tradición en nuestra legislación sobre valoraciones del suelo desde la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, sobre la que deberemos detenernos, porque en esa tradición encuentra justificación la polémica que se suscita en este proceso.

En efecto, se pretendió en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, poner fin al sistema anterior de calcular el valor de repercusión partiendo de un pretendido valor inicial, método al que se acogió incluso el Texto Refundido de 1992, de tormentosa vigencia. En ese abandono del sistema anterior, la Ley de 1998, que vinculaba la valoración a la clasificación urbanística del suelo, estableció la regla de que el suelo urbanizable programado y el urbano debería calcularse, en justificación de la Exposición de Motivos de aquella Ley, por «la aplicación al aprovechamiento correspondiente del valor básico de repercusión recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que se trate, valor que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, refleja los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se fijan a partir de un estudio previo de dichos valores. Finalmente y para el caso de que no existan o no sean aplicables lo valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por el método residual, comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector público como por el privado».

Así pues, el sistema establecido por el Legislador de 1998 fue confiar la valoración del suelo a efectos de expropiación a las valoraciones catastrales y así procedió a equiparar ese valor al de mercado, a los efectos de expropiación, conforme a la normativa aprobada para la determinación de los valores catastrales, por la ventaja que ya se justifican en la Exposición de Motivos. Congruente con esa idea, tanto el artículo 27, para el suelo urbanizable delimitado o sectorizado, como el 28, para el suelo urbano, establecían la regla básica de que el valor del mismo se estableciera aplicando al aprovechamiento procedente los valores asignados a los terrenos expropiados en las ponencias catastrales. Se ganaba con ello claridad en la fijación de los justiprecios, por más que el sistema no dio el fruto pretendido, entre otros motivos, por las irregularidades en la fijación de valores a efectos catastrales.

En este sentido y como quiera que esa remisión a la normativa propia del ámbito catastral podría quedar sin contenido porque esos valores no estuvieran vigentes o no existir, los mencionados preceptos establecieron la regla subsidiaria de que, en tales supuestos, el valor de repercusión se calcularía ad hoc por el método residual. Método que, por cierto, era el que se imponía en la normativa sectorial para el cálculo del valor catastral, de tal forma que lo que se establecía en la norma expropiatoria es que, a falta de valores catastrales vigentes, lo procedente era calcularlo por el mismo método que debería hacerlo el Catastro.

Es necesario que el referido método de valoración viene establecido desde el punto de visto técnico y acoge esa normativa catastral, que lo regula, pero partiendo de su configuración técnica y que, en su más elemental descripción no es sino calcular el valor del suelo como "residuo" del valor de la edificación que en el mismo pueda realizarse, que es la que se ofrece en el mercado; descontando de dicho valor final los costes de todo tipo necesarios para esa edificación, incluidos los beneficios de quienes las acometan, y los costes que la edificación requiere por imperativos del urbanismo, como pueden ser los de urbanización o los que terminar la misma se exijan. En esa operación resulta el valor del suelo despojado de todo el valor que la edificación, que es la que se ofrece en el mercado, insistimos, requiere. Se trata pues de un método técnico, lo cual es importante retener para comprender la argumentación que se hace en la sentencia recurrida en torno a la identidad de normas técnicas de regulación de dicho método en la normativa que aquí se confronta.

Pues bien, lo que nos interesa destacar es que nunca la Ley de 1998 hizo una remisión expresa a normativa concreta sobre el mencionado método de valoración y, menos aún, que realizara una regulación detallada del mismo, tan siquiera impuso una remisión concreta a la normativa sectorial de valoración catastral, sino que asumió el valor de las ponencias directamente.

La normativa técnica para la fijación de los valores de las ponencias estaba constituida por el ya mencionado Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que precisamente se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Y así resulta de su artículo primero, al declarar que regular «las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, que figuran como anexo al presente Real Decreto y en su disposición final primera»; y se determinaba en su artículo 22 la relación entre las mencionadas normas de valoración y las ponencias, y en el artículo 2 que se debía considerar como normas técnicas para determinar el valor catastral, « al conjunto de conceptos, reglas y criterios que han de regir para la valoración de dichos bienes y que se establecen por el presente Real Decreto».

Ha de concluirse de lo expuesto que la aplicación de aquel Real Decreto de 1993, no lo fue por una remisión expresa de la normativa de valoración expropiatoria, sino por la remisión indirecta a la normativa catastral, esto es, por una aplicación analógica, identificándose la identidad de razón de que habla el artículo 4.1º del Código Civil con la aplicación directa de los valores de las ponencias catastrales.

Otro tanto cabe concluir de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, que ya en su denominación ponía de manifiesto su propia finalidad, ajena al ámbito expropiatorio, al señalar que regulaba las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Y en ese sentido se declaraba en el artículo primero su ámbito de aplicación, señalando las finalidades de los valores de tasación que regulaba, entre las que no se encontraba expresamente, no ya las de valoración en expropiaciones, sino tan siquiera las valoraciones de las ponencias catastrales.

Es cierto que en ambos textos reglamentarios se regulaba el denominado método de valoración de inmuebles y, en concreto, por el método residual, que es al que se remitía, como se ha visto, la Ley de 1998. Método que se regulaba con mayor precisión en la Orden de 2003, que contemplaba la distinción entre la modalidad estática y dinámica, con la confusión que venía a añadir a unas normas de valoración en expropiaciones que se remitía a un método, el residual, vinculado al valor de las ponencias catastrales a las que, por cierto, no era aplicable de manera directa la mencionada Orden. Añadamos a lo expuesto que eran precisamente los mencionados reglamentos los que establecían una regulación normativa del mencionado método de valoración, acogiendo, no se debe olvidar, los criterios técnicos en que se fundaba.

Pues bien, frente a ese cuadro normativo que regía bajo la vigencia de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, incide la nueva normativa sobre valoración que se instauró con la Ley del Suelo de 2007 que, sabido es, rompe con el sistema precedente, disociando la valoración de los terrenos de la clasificación urbanística, que estaba en la base del sistema establecido en la legislación de 1998. Y bien es verdad que la Ley del Suelo de 2007 tan solo hace referencia en su artículo 23 al método residual estático para la valoración del suelo urbanizado, sin mayores concreciones. No obstante lo anterior, el Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, si bien reitera, ya en su artículo 24, la referencia al referido método de valoración, establece en su Disposición Transitoria Tercera que « mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y método de cálculo de la valoración y en lo que sea compatible con ella, se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposición que la sustituya». Es decir, que en tanto se hacía efectivo el desarrollo reglamentario de la Ley que se autorizaba en la Disposición Final Segunda del Texto Refundido y se aprobaran las normas propias de valoración que complementaría al Texto Refundido, regiría, en lo que a la valoración del suelo se refiere, la mencionada Orden de 2003 cuando se tratase de determinada categoría de suelo.

De acuerdo con esa normativa inicial, precisamente en uso de esa delegación legislativa, se promulga el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 20 de octubre, dando con ello plena efectividad al nuevo sistema de valoración instaurado con la Ley del Suelo de 2007, que no requería ya la remisión a normativa de otra naturaleza para la valoración de los bienes, de acuerdo con lo que se había establecido transitoriamente. Por primera vez, la legislación en materia de valoración a afectos de expropiación, no solo establecía una remisión al referido método residual, sino que procedió a regularlo de manera expresa, sin remisión a otra normativa, pese a que, no puede olvidarse, se trata de regular normas que el legislador, también el reglamentario, no crea ex novo, sino que acoge de reglas técnicas abstractas de valoración de inmuebles.

Es cierto que de manera expresa la Disposición Derogatoria Única del mencionado Real Decreto de 2011 tan solo declara la derogación del Reglamento de Gestión de 1978, sin referencia a la Orden de 2003, que la Disposición Transitoria del Texto Refundido había declarado aplicable; pero esa aplicación era transitoria, en tanto se desarrollase la Ley, por lo que cumplido el mandato con el Reglamento de 2011, se cumplía la condición de dicha remisión, por lo que dejaba de tener vigencia y se ponía fin a su aplicación al ámbito expropiatorio; sin que pudiera llegar a más el Real Decreto que probaba el Reglamento, porque no se olvide que la Orden de 2003 no tenía, tan siquiera de manera inmediata en la normativa anterior, aplicación directa a las valoraciones en expropiaciones, como ya se dijo.

Interpretación sobre la normativa reglamentaria sobre valoración del suelo por el método residual.-

De lo razonado en el anterior fundamente ha de concluirse que desde la entrada en vigor del Reglamento de Valoraciones aprobado por Real Decreto 1942/2011, no se aplican otras normas de valoración del suelo, referidas al método residual, que las contenidas en éste, y a él han de estimarse referidas las remisiones que se contienen en el Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio y en el posterior, aprobado por Real Decreto 7/2015, de 30 de octubre, que le sustituyó; sin vigencia directa alguna ya en el ámbito expropiatorio ni de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, ni, menos aún, del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio.

Objeto del recurso de casación. Alcance del artículo 22 del Reglamento de Valoraciones .-

No están resueltas todas las cuestiones suscitadas en el presente recurso de casación porque, conforme a lo declarado en el auto de admisión, de acuerdo con lo suplicado por la parte recurrente y lo razonado en la sentencia de instancia, se suscita el debate sobre si serían aplicable, no obstante lo anterior, el ya mencionado Real Decreto de 1993 y la Orden de 2003, porque, a juicio de la Sala de instancia, se llega a mismo resultado; añadiéndose a ese debate el alcance de la remisión a « estudios de mercado estadísticamente significativos» , que se establece en el párrafo primero, regla segunda, del mencionado precepto.

Conforme a lo establecido en el mencionado precepto, el suelo urbanizado no edificado deberá valorarse aplicando a la edificabilidad el valor de repercusión (VRS), calculándose este valor de repercusión por el método residual estático que contempla el mismo precepto, es decir, calculando el « valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado» que fuera susceptible de construirse en el terreno a valorar, al que se aplicará el coeficiente de ponderación K (1,40), excluido el valor de la edificación (VC).

Pues bien, el debate que se suscita en este recurso ahora es, que para calcular ese valor en venta del producto inmobiliario, que necesariamente ha de ser hipotético, porque se valoran terrenos no edificados pero que se necesita conocer su edificabilidad para poder ser valorados, el precepto se remite a « estudios de mercado estadísticamente significativos».

Para examinar el precepto no está de más que recordemos que en la regulación del método residual que se hace tanto en el Real Decreto de 1993 como en la Orden de 2003, el valor de repercusión debe obtenerse partiendo del valor del producto inmobiliario susceptible de construirse en los terrenos, pero no establecía referencia alguna de cómo debía obtenerse ese valor, que necesariamente debía de calcularse hipotéticamente porque los terrenos a valorar, al no tener edificabilidad patrimonializable, ha de establecerse incluso cuál ha de ser esa edificación. Tan solo la Orden de 2003 establecía en el artículo 35.1º a) que para la utilización del método residual se requería, entre otros requisitos, « la existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable [...]». Se dejaba con ello al criterio de intérprete establecer el valor del producto inmobiliario conforme a esa « información adecuada».

Fue la jurisprudencia de este Tribunal Supremo la que había establecido que para la determinación de dicho valor en venta debía acudirse a transacciones reales debidamente contrastadas, criterio jurisprudencia del que se deja constancia ya en la sentencia de instancia y en el mismo escrito de interposición del recurso; siendo de destacar las referencias que a dichos valores cabe concluir de las inscripciones en el Registro de la Propiedad.

Pues bien, el artículo 22 del Reglamento de Valoraciones de 2011 altera sustancialmente la regulación anterior y remite el cálculo de esa « promoción inmobiliaria más probable », a lo que resulte de « un estudio de mercado estadísticamente significativo». Es de señalar que, a diferencia de lo que se establecía tanto el Real Decreto de 1993 como en la Orden de 2003, el Reglamento determina el criterio para el cálculo del valor del producto inmobiliario con la referencia a esos estudios de mercado, lo cual no hace sino acoger lo que venía siendo la práctica utilizada bajo la vigencia de aquellas normas, porque solo acudiendo al mercado podría determinarse el valor previsible de unos terrenos que, por las peculiaridades de la expropiación, no pueden hacer real la transformación urbanística que correspondería a su propietario.

No obstante lo anterior, es lo cierto que la norma reglamentaria hace una referencia genérica a estudios de mercado, que solo exige que sean "significativos", exigencia que, conforme a su propio significado gramatical, primer criterio interpretativo que impone el artículo 3 del Código Civil , comporta " dar a entender... representar... significar algo ", conforme al significado del término en el Diccionario de la Lengua Española (edición digital).

Pues bien, es evidente que de los términos en que se expresa el Reglamento no podemos sino concluir que se establece un concepto jurídico indeterminado que el intérprete deberá integrar en cada caso en concreto, atendiendo a las circunstancias que concurran; evitando en esa labor excluir la arbitrariedad mediante la necesaria motivación, en cuanto ha de atender a las exigencias que impone el precepto y fijar, atendiendo a las condiciones de cada caso, los términos generales de la norma, siempre revisable en vía jurisdiccional.

Es más, cabría concluir que el Reglamento no hace sino plasmar en la norma lo que, con toda lógica, había interpretado la jurisprudencia de que las cuantías de estos hipotéticos valores de mercado del producto inmobiliario potencial obedecieran a criterios de previsibilidad, fundados, bien es verdad que en transacciones reales que eran las que ofrecían mayores criterios de certeza, exigencia que, es cierto, ahora la norma no establece de manera expresa por cuanto la referencia a "estudios de mercado", en general, no impide tomar en consideración ofertas, siempre que las mismas, al igual que las transacciones reales, sea "estadísticamente significativa".

Debe ponerse de manifiesto que fuera de esa exigencia de que sean significativos los estudios estadísticos, ninguna otra condición impone la norma de valoración en el supuesto concreto de calcular el valor de repercusión a los efectos del método residual. Y es importante destacarlo porque, es cierto, como se pone de manifiesto en el escrito de interposición, que el artículo 24 del Reglamento, para calcular el valor por comparación, no por el método residual --es importante destacarlo--, del suelo urbanizado edificado, incluyendo suelo y edificación, hace referencia a que se recurra a « un conjunto estadísticamente significativo» . Esa terminología parecida puede hacer pensar en utilizar los criterios más concretos, como veremos, en tal supuesto para completar los términos más genéricos y abstractos de lo establecido en el artículo 22. Pues bien, nada impide que, en efecto, pueden completarse los términos más genéricos del primero de los preceptos con los términos más concretos del segundo, pero ha de serlo en el sentido de integrar el concepto jurídico indeterminado del artículo 22, sin una vinculación directa que no atienda a las razones particulares de los supuestos concretamente examinados en cada caso, a la vista de las características particularizadas que concurran.

Porque no puede perderse de vista tanto la falta de la identidad absoluta que existe entre uno y otro supuesto. En tanto que en el supuesto del método residual se trata de calcular el valor de repercusión de un producto inmobiliario que ya ha de fijarse hipotéticamente porque no existe el objeto a valora, la edificación; en el caso de aplicación del método de comparación son conocidos y reales no solo el suelo sino también la edificación, lo cual permite una referencia a los efectos de valoración más concreta. Y es sin duda esa peculiaridad la que ha llevado a la norma reglamentaria a referirse en el segundo supuestos a "conjunto" y no a estudios, como hace el artículo 22; término que conforme al Diccionario cabría concluir como la « totalidad de los entes matemáticos que tienen una propiedad común» .

Quiere decirse que lo que ahora se exige es recabar la existencia de esos valores del suelo y edificación partiendo de un conjunto que el mismo artículo 26 exige que sea « un número [sea] igual o superior a seis muestras comparables». Así mismo, ahora de manera expresa, se hace referencia a que ese conjunto estadísticamente significativo de más de seis muestras, debe estar referidos a « transacciones reales o de ofertas» , lo cual autoriza, ahora ya de manera expresa, a tomar en consideración, no solo negocios jurídicos reales que evidencien los valores asignados a los bienes, sino también ofertas.

Ahora bien, por un principio de mera lógica jurídica, deberá imponerse el criterio de que ese conjunto de muestras debe estar basado en estadísticas fiables que, insistimos, deberán valorarse en cada caso en concreto, sin que esté de más recordar que en el párrafo tercero del artículo 26 se establecen acertados criterios para esa labor, aunque contemplados para otra finalidad, cuando impone que se deban justificar las propuestas « sobre la base de criterios objetivos y racionales... se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores... Los informes técnicos de valoración deberán incluir la documentación relativa a la selección [...] , exigencias que si bien es cierto, como se ha dicho, están previstas para un supuestos diferente del contemplado en el artículo 22 en esa opción en cascada que establece el artículo 26 para la valoración del suelo urbanizado edificado, es lo cierto que nada impide tomar en consideración a la hora de integrar el estudio de mercado que impone aquel primer precepto.

Es necesario hacer una última consideración en relación con el debate que ahora se examina a tenor de lo que se imponía en el auto de admisión. Se insinúa en el recurso, a tenor de lo que se razona en la sentencia de instancia al respecto, sobre la identidad de regulación en relación con la normativa sobre el método residual en aquellas normas reglamentarias anteriores y en el Reglamento de Valoraciones, en relación con la examinada exigencia de calcular el valor residual partiendo del valor resultante de los mencionados estudios de mercado estadísticamente significativos.

A criterio del Tribunal de instancia, y es la crítica que se hace en el recurso de casación, el resultado del valor del suelo aplicando una u otras normas debiera ser el mismo, porque lo relevante es la fuente de donde se toman los datos y esos mismos datos. Sobre esa base se pone en cuestión por la recurrente dos concretos presupuestos de los que se parte en la valoración del jurado, que la Sala sentenciadora acepta, que deberemos examinar posteriormente.

Pues bien, ese debate es más teórico que real. En efecto, ya hemos dicho anteriormente que cuando la norma reglamentaria, unas u otra, regulan el denominado método residual, no hacen sino acoger criterios que ya están establecidos técnicamente por las reglas económicas de valoración del suelo, como cabe claramente concluir de la Orden de 2003. Es decir, no es algo, una regla, que el legislador crea y la norma reglamentaria desarrolle, sino pura y simplemente que la Ley acoge de las valoraciones técnicas del mercado, que ya tiene un desarrollo completo, hasta tal punto que, como se dijo, en la Ley de 1998 las remisiones eran casi absolutas a esas reglas técnicas. Porque lo importante es que han obtenerse valores reales pero de un bien hipotético, la edificación susceptible de construirse en el suelo, que es lo que se ofrece en el mercado, para cuyo cálculo la norma reglamentaria determina con mayor o menor amplitud las circunstancias concretas que deben tomarse en consideración.

En esa determinación es cierto que, por ejemplo, el Real Decreto de 1993, y en menor medida, la Orden de 2003, establecían normas más puntuales sobre las circunstancias que deben tomarse en consideración para el calculo de esos valores, dejando mayor o menor margen a la labor que deben proponer los técnicos que acometan esa labor de fijación de valores reales. Pero no quiere decir que la remisión que hace el reglamento de 2011, in genere, a esos estudios deban desconocer esos criterios técnicos que aquellas primeras normas establecían, sino que significa pura y simplemente que en esos estudios han de estar incorporados esas concretas circunstancias que deben valorarse, esto es, que los técnicos que deban calcular esos valores reales deberán considerar porque son circunstancias que influyen en ese valor.

Se quiere decir con ello que cuando el Real Decreto de 1993 establece en su articulado determinadas reglas a tomar en consideración en la determinación de los valores, como pueden ser los coeficientes correctores en función de sus fachadas, forma de la parcela, etc., que no se recogen expresamente en el Reglamento de Valoraciones, no comporta sin más que esas reglas no deban tenerse en cuenta, pues es evidente que esa circunstancia son las que deben considerarse en los mencionados estudios de mercado, porque precisamente esas circunstancias inciden en el valor del producto inmobiliario que se trata de obtener, por más que, en efecto, la norma reglamentaria actual deje inconcreta esas circunstancias y su incidencia, que se deja al criterio de los estudios y deberá valorarse en cada caso.

Interpretación sobre el alcance de la referencia a "estudio de mercado estadísticamente significativos".

Conforme a lo antes concluido, debe estimarse que las referencias a « estudios de mercado estadísticamente significativos» , debe considerarse como un concepto jurídico indeterminado que el intérprete del artículo 22 del Reglamento de Valoraciones deberá integrar en cada caso, atendiendo a las circunstancias concurrentes en los estudios aportados por las partes y de las que concurran en el inmueble objeto de valoración, debiendo dejarse constancia motivada de dicha apreciación en vía administrativa, que permita su control en vía jurisdiccional.

Examen de la pretensión accionada en el recurso.-

El artículo 93 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa dispone que la sentencia que ponga fin al recurso de casación, tras fijar la interpretación que constituye el objeto del recurso, « resolverá las cuestiones y pretensiones deducidas en el proceso» , entre otros pronunciamientos, para cual habrá de estarse a la interpretación fijada de las normas que constituye el objeto principal del recurso y a las restantes normas que fueran aplicables. Es decir, el examen de la pretensión accionada en el proceso no es ya necesario que se realice tras una previa estimación del recurso de casación, sino que en el sistema actual de casación, una vez fijada la interpretación de las normas cuestionada en el recurso con carácter principal, deberá procederse al examen de la pretensión y su adecuación a aquella, siempre y cuando la interpretación que tomó en consideración la Sala sentenciadora fue contraria a la estimada correcta en la sentencia de casación.

Es necesario hacer la anterior reflexión porque, a la vista de los razonamientos hechos anteriormente en relación con la interpretación a que se ha llegada en los fundamentos anteriores de las cuestiones objeto del recurso, cabe concluir que las críticas de la defensa de la recurrente a la sentencia recurrida están referidas al razonamiento que hace la Sala de instancia en relación a la aplicación por el órgano colegiado sobre la aplicación de la normativa anterior al Reglamento de 2011, centrando inicialmente la polémica en la mera aplicación de las normas referidas al mencionado método residual, contenidas en unas u otra normas reglamentarias; lo cual podría considerarse que es contrario a lo concluido en relación con la aplicación de la normativa reglamentaria anterior al Reglamento de Valoraciones de 2011.

En efecto, las objeciones que se hacen a la decisión adoptada por el Tribunal territorial que se revisa se centran en dos aspectos; de una parte, en el valor de repercusión concluido sobre la base de una valoración del producto inmobiliario que se considera improcedente en la demanda y, de manera concreta, con la aplicación que hace el acuerdo de valoración, y confirma la sentencia, sobre la aplicación del coeficiente 0,8 que establecía la Norma 14 del Real Decreto de 1993. Y, en segundo lugar, esa polémica se vincula en el escrito de interposición a una pretendida vulneración del artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 24 de la Constitución , al considerar que la Sala de instancia hace una valoración arbitraria de los informes periciales aportados al proceso y, en particular, de la prueba pericial practicada por perito designado por el mismo Tribunal.

A esas cuestiones ha de darse respuesta en esta sentencia conforme a lo establecido en el antes mencionado artículo 93, en el bien entendido de que, si bien las cuestiones de mero hecho quedan ya al margen del recurso de casación en la nueva configuración que se instaura con la reforma de nuestra norma procesal por Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio , taxativamente excluidas en el artículo 87.bis, ello debe estimarse referido al objeto del propio recurso de casación, no cuando, como ahora sucede, el debate ya está referido al examen de la pretensión que, como con toda lógica, impone el artículo 93.1º debe examinarse conforme a todas las normas "que fueran aplicables", sin excluir las cuestiones sobre valoración de la prueba, dada la relevancia que tiene para el examen de la pretensión, que es de lo que ahora se trata.

Sentado lo anterior, no podemos aceptar los reproches que se hacen en relación a la pretendida inaplicación de las normas del Reglamento de Valoraciones y debe adelantarse que ese debate suscitado por la recurrente debe rechazarse. En efecto, se ha dicho ya antes que lo que hicieron el Real Decreto de 1993 y la Orden de 2003, en su momento, y el Reglamento de Valoraciones al desarrollar la legislación sobre valoraciones, es regular, y de manera fragmentaria, el método residual, como método técnico de valoración de bienes inmuebles. Y que dicha regulación se hace con mayor o menor rigor en unos y otros Texto reglamentarios.

Si ello es así, debe tenerse en cuenta que en relación con el pretendido coeficiente que establecía la Norma 14 del Real Decreto 1020/1993, es cierto que no se recoge en el Reglamento de Valoraciones, como no se recoge ninguna de las circunstancias que aquella norma reglamentaria consideraba debían tomarse en cuenta en la aplicación del método de valoración que regulaba. Pero ello no puede suponer que tales circunstancias del suelo deben quedar excluidas en el sistema establecido en el Reglamento de 2011, sino que la norma reglamentaria no impone cómo y de qué forma han de valorarse dichas circunstancias, que quedan al criterio de los autores de los estudios de mercado que necesariamente han de considerar, porque son una exigencia técnica del método residual.

Buen ejemplo de lo que queremos decir es el debate aquí suscitado, en que el acuerdo de valoración aplica el coeficiente M, de la mencionada Norma 14 del Real Decreto de 1993, por considerar el órgano de valoración que se trata de « un suelo en situación especial... afectada por situaciones especiales» por lo que aplica el mencionado coeficiente 0,80 al considerar que esas condiciones reducía su valor conforme resultaba de las muestras aplicadas. Pero no quiere decirse que el hecho de que el Real Decreto de 1993 establezca una forma particular de considerar las circunstancias que se contemplaban para dicha coeficiente, no deban ser tomados en cuenta a la hora de calcular el valor por el Reglamento de 2011 o, si se quiere, que el estudio de marcado estadísticamente significativo, que debe atenerse a las condiciones particulares de los concretos terrenos a valorar, deba hacer exclusión de esa circunstancias a que refería aquel Real Decreto. De ahí que no pueda sin más proceder a excluir la aplicación del coeficiente que, a la vista de lo expuesto y amparándose los reparos para ello en la mera confrontación de normas, refiere el debate a una cuestión de prueba que ni se suscita en tales términos expresamente para esta concreta cuestión y, en todo caso, debe relegarse a lo que después se dirá al respecto.

Y la segunda de las cuestiones que se suscitan en relación a la pretensión accionada en el recurso está fundada en una pretendida valoración de la prueba contraria al mencionado artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Ese reproche se hace en relación con el valor de repercusión, en que la valoración que acoge la Sala de instancia, que es la del Jurado al confirmar su acuerdo, calcula el valor residual sobre la base de un valor unitario para el suelo de 245,54 €/m2 (página 413 del expediente aportado en CD) que, al aplicar el anterior coeficiente concluye en un valor de 196,53 €/m2. Pues bien, lo que ahora se suscita es la determinación del ya mencionado valor en venta del producto inmobiliario, que la sentencia de instancia acoge también el propuesto por el Jurado cuando, a juicio de la defensa de la recurrente, es procedente acoger la propuesta que se hacen por los peritos que evacuan las pruebas practicadas en el proceso.

Como se puede comprobar, el debate se suscita en sede probatoria, en cuanto que lo razonado en el recurso en apoyo de la pretensión es que debe prevalecer las propuestas que se hacen por los técnicos que evacuan los informes de valoración, que se dicen de mejor condición que la valoración del jurado, en contra de lo que razona la Sala de instancia que, como ya se vio, considera que los mencionados informes no pueden tener eficacia para desvirtuar la presunción de legalidad, veracidad y acierto de que gozan los acuerdos colegiados administrativos de valoración, conforme a una inconcusa jurisprudencia de este Tribunal Supremo.

Sentado lo anterior no está de más recordar que el Jurado concluyó en una valor del producto inmobiliario de 1250 €/m2, como « valor medio en venta (E) real, referido al uso y tipología característicos correspondientes al terreno expropiado a través del análisis de los precios de venta de inmuebles en la zona, estudios de mercado publicados por empresas de tasación, las alegaciones formuladas en el expediente, precios muestreados y los publicados por la Comunidad de Madrid para determinar las Bases lmponibles en los lmpuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones para el ámbito propio de la actuación. Dichos datos reflejan condiciones específicas, por lo que se procede a la aplicación de coeficientes correctores por localización y calidad estimados en función de las características propias del ámbito en cuestión, hasta obtener un valor medio representativo».

Por el contrario, lo que se pretende por los técnicos que suscriben los informes que se quieren hacer prevalecer, es cierto que parten de una pluralidad de muestras (folio 62 y siguientes del informe pericial), muestras que se obtienen de páginas de internet (" Idealista.com "). Pues bien, pretender la preferencia de estas muestras sobre las tomadas en consideración las del Jurado no es de tan fácil apreciación como se razona en el escrito de interposición y, en lo que ahora interesa, no puede estimarse que esa primacía no puede considerarse arbitraria, ilógica o que conduzca a resultados inverosímiles, únicos supuestos en que sería revisable la valoración de la prueba en casación.

En efecto, en relación con los elogios que se hacen a las muestras tomadas en consideración por el perito de designación procesal, tomadas de informaciones de portales digitales, debe señalarse que la paginas de internet, si bien facilitan cómodamente una prolija consulta de muestras, es lo cierto que el funcionamiento de ese mercado, como se ha puesto de manifiesto, es una mera propuesta del mismo vendedor no filtrada por profesional técnico alguno que incorpore criterios reales del mercado existente; es decir, es el propio interesado el que pone el precio en venta, por lo que ya esta Sala ha considerado que su realidad ofrece serias dudas de verosimilitud en cuanto a la efectividad de las mismas.

Pues bien, sentado lo anterior, debe añadirse que, conforme a la reiterada jurisprudencia de esta Sala, acorde a la propia finalidad y objeto del recurso de casación, las cuestiones sobre valoración de la prueba quedan, en principio, excluidas del recurso y nunca ha sido esa valoración objeto del mismo, también en la actual regulación y aun cuando sea la finalidad el examen de la pretensión, porque estando regida la actividad procesal probatoria en el principio de inmediación, son los Tribunales de instancia los que están en mejores condiciones para realizarla. Bien es cierto que a instancias de la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, cuando sea apreciable una valoración arbitraria, ilógica o que conduzca a resultados inverosímiles, se ha declarado por esa misma jurisprudencia, que una valoración con tan graves defectos de valoración afecta de manera directa el derecho fundamental a la tutela judicial reconocido en el artículo 24 de la Constitución , en su vertiente del derecho a la prueba. De ahí que se haya estimado que tales supuestos extremos de apreciación de la prueba sí pueden y deben ser corregidos en casación, en el bien entendido de que solo puede apreciarse los supuestos extremos de valoración y que, por tratarse de un supuesto especial, es la misma parte que lo invoca quien tiene la carga de ofrecer elementos que la justifiquen.

Pues bien, conforme a lo expuesto, no se considera, por las razones antes expuestas, que en el caso de autos pueda apreciarse que en la valoración que de las pruebas se hace en la sentencia recurrida pueda apreciarse que se incurra en arbitrariedad, falta de lógica o inverosimilitud, sino que lo que se pretende por la defensa de la recurrente es hacer prevalecer una valoración subjetiva, y por ello, interesada, de las pruebas, que no puede prevalecer sobre la más objetiva e imparcialidad del Tribunal sentenciador.

Por todo lo anterior, procede la desestimación de la pretensión suplicada en el recurso.

Costas procesales.-

No apreciándose temeridad o mala fe en la interposición del presente recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 129.3º, en relación con el 93.4º, ambos de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , cada una de las partes abonará las costas ocasionadas a su instancia, y las comunes por mitad.