STS 132/2018, 31 de Enero de 2018

La sentencia recurrida de fecha 12 de julio de 2016 contiene la parte dispositiva del siguiente tenor literal:

" PRIMERO .- Estimamos parcialmente el recurso.

Declaramos no ser conforme a Derecho y anulamos la resolución recurrida.

Fijamos el justiprecio en la cantidad de 986.074,99 euros.

Desestimamos las restantes pretensiones de la demanda.

Sin costas."

Por Auto de fecha 26 de julio de 2016 la Sala de instancia acordó:

"

Rectificamos el error material observado en la sentencia de dictada en estos autos, concretando en la línea cuarta del octavo párrafo del primer fundamento de derecho que, donde dice 3947, debe decir 3497.

Rectificamos error aritmético observado en la sentencia dictada en estos autos, concretado en el último párrafo del séptimo fundamento de derecho que, donde dice 986.074,99, debe decir 985.971,04 euros.

Rectificamos error material observado en la sentencia dictada en estos autos, concretado en el apartado tercero del fallo que, donde dice 986.074,99, debe decir 985.971,04 euros."

Notificada la anterior resolución, la representación procesal de la entidad "KABLUNA, S.L." presentó escrito ante la Sala de instancia preparando recurso de casación contra la citada sentencia. La Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, la representación procesal de "KABLUNA, S.L.", se personó ante esta Sala e interpuso el anunciado recurso de casación, fundamentado en los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo de lo que autoriza el artículo 88.1º.c) de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , se denuncia que la sentencia de instancia incurre en vicio de incongruencia interna, con infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con la actividad desarrollada en los terrenos expropiados.

Segundo.- Por la misma vía del "error in procedendo" que el motivo anterior, se denuncia también que la sentencia incurre en incongruencia interna, con vulneración del ya citado artículo 218 de la Ley procesal general, ahora en relación con la naturaleza de los terrenos expropiados.

Tercero.- Por la vía casacional que autoriza el párrafo d) del artículo 88.1º de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , se denuncia que la sentencia de instancia infringe el artículo 22.3º del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, así como de la jurisprudencia que lo interpreta, del que se hace cita concreta.

Cuarto.- Por la misma vía del "error in iudicando" que el motivo anterior, se denuncia que la sentencia de instancia infringe el artículo 23.1.a) Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y la jurisprudencia que lo interpreta.

Quinto.- Por la misma vía que los dos motivos anteriores, se denuncia que la sentencia de instancia vulnera lo establecido en los artículo 21.2º.b) del mencionado Texto Refundido de 2008 y el artículo 36.1º de la Ley de Expropiación Forzosa , así de la jurisprudencia que los interpreta.

Y termina suplicando a este Tribunal de casación, que «... dicte sentencia por la que estime el recurso de casación interpuesto contra la Sentencia de 12 de julio de 2016 , y acuerde:

"1. Casar la Sentencia recurrida, revocar los puntos tercero y cuarto del fallo de la Sentencia y fijar el justiprecio en la cantidad de tres millones ochocientos sesenta mil setecientos sesenta y nueve euros con treinta y siete céntimos (3.860.769,37.-€), atendiendo a la capitalización de la renta real de la explotación desarrollada en la finca objeto de expropiación.

2. Con carácter subsidiario, para el supuesto de que esa Excma. Sala desestime la pretensión 1 del presente recurso de casación, casar la Sentencia, revocar los puntos tercero y cuarto del fallo de la Sentencia y fijar el justiprecio en la cantidad de dos millones ciento ochenta y cinco mil ochocientos dieciocho euros con veinticinco céntimos (2.185.818,25.-€), atendiendo a la valoración realizada de la finca objeto de expropiación por el perito judicial, titulación Arquitecto Superior, con fecha valor de noviembre de 2010.

3. Con carácter subsidiario, para el supuesto de que esa Excma. Sala desestime las pretensiones 1 y 2 del recurso de casación, casar la Sentencia, revocar los puntos tercero y cuarto del fallo de la Sentencia y fijar el justiprecio en la cantidad de dos millones ciento ochenta y cinco mil ochocientos dieciocho euros con veinticinco céntimos (2.020.069,18.-€), atendiendo a la valoración realizada de la finca objeto de expropiación por el perito judicial, titulación Arquitecto Superior, con fecha valor de mayo de 2010.

4. Todo ello con expresa imposición a la ADMINISTRACIÓN GENERAL DEL ESTADO y a la ENTIDAD MERCANTIL ESTATAL AENA AEROPUERTOS, S.A.U. de las costas causadas por el presente recurso."

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplazó a los recurridos para que en el plazo de treinta días, formalicen escrito de oposición, lo que realizaron, oponiéndose al recurso de casación y suplicando a la Sala que desestime el mismo y se impongan las costas a la recurrente.

Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo la audiencia del día 23 de enero de 2018, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Objeto y motivos del recurso.-

Se interpone el presente recurso de casación número 3074/2016 por la representación procesal de la mercantil "KABLUNA, S.L.", contra la sentencia número 423/2016, de 12 de julio, dictada por la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Islas Baleares, en el recurso número 486/2012 . El mencionado proceso había sido promovido por la recurrente, en su condición de expropiada, en impugnación del acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de las Islas Baleares, adoptado en sesión de 20 de julio de 2012 (expediente 94/AENA/09), por el que se fijaba en la cantidad de 974.840,58 €, el justiprecio de una finca de su propiedad (designada con el número 028 del plano parcelario) que le había sido expropiada por el Ministerio de Fomento, para la ejecución del Plan Director del Aeropuerto de Ibiza, primera fase, siendo beneficiaria de dicha expropiación el ente público Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea (AENA).

A tenor de lo que resulta del expediente, la finca expropiada está situada en el término municipal de Sant Josep de sa Talia, tiene una superficie de 3.497 m2 que, al momento de la expropiación (enero de 2008), estaba clasificada en el planeamiento vigente desde el año 2005 como suelo rústico común de régimen de especial protección aeroportuaria. No obstante lo cual, en las instalaciones de la misma se desarrollaba una actividad de café-teatro para la cual un tercero, arrendatario de la finca desde el año 1998 (folio 273-I), había obtenido la correspondiente licencia de actividades con fecha anterior a la clasificación del suelo como no urbanizable de especial protección. El Jurado considera que por la fecha a que debía referirse la valoración, debía aplicar las reglas que se contienen en el Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, valorando el suelo como rural y, por tanto, conforme al método de capitalización de renta fijando un justiprecio de 974.840,58 €, de los que 15.806,44 se correspondían con el valor del suelo; 735.318,69 € con el valor de las edificaciones existentes en la finca; 146.552,81 € con el valor de las mejoras efectuadas en la misma y en 598 € los perjuicios por rápida ocupación, excluyéndose del justiprecio las partidas solicitadas por la propiedad sobre equipamientos e instalaciones y por asesoramiento y honorarios profesionales.

Se deja constancia en las actuaciones que la Administración expropiante llegó a un acuerdo con la mercantil arrendataria de la finca; representada en el expediente por la misma persona física que la propietaria y ahora recurrente.

Impugnado el mencionado acuerdo ante el Tribunal de instancia, se dicta la sentencia recurrida en la que se estima en parte el recurso, se anula el referido acuerdo de valoración y se termina fijando el justiprecio de la finca en el auto de rectificación de errores de la mencionada sentencia, en la cantidad de 985.971,04 €.

Las razones que llevan a la Sala de instancia al mencionado fallo desestimatorio, en lo que interesa al presente recurso, se funda en considerar, en término generales, que la valoración y reglas aplicadas por el Jurado eran conforme a la normativa aplicable. Y en este sentido se parte de la clasificación del suelo declarando: " Las Normas Subsidiarias clasifican el suelo expropiado como no urbanizable especialmente protegido, zona de influencia del aeropuerto y puerto industrial, y el Plan Territorial Insular de Ibiza lo clasifica como suelo rústico común de régimen general.

La recurrente adquirió los terrenos y edificaciones del caso en 1997, contándose con licencia de actividad de café-teatro y desenvolviéndose como actividad real, según parece, la de prostíbulo, y ello en régimen de arrendamiento de esas instalaciones a la entidad Dehado, SL.

En relación a esta misma expropiación, en la sentencia de la Sala nº 273/2015 - STSJ BAL 348/2015 , ECLI: ES: TSJBAL: 2015:348- hemos señalado, primero, que el suelo debe valorarse conforme a la situación básica de suelo rural, es decir, de acuerdo con lo previsto en el artículo 23.1 del TRLS/08 y, por lo tanto, conforme a capitalización de la renta real o potencial, que es lo que también en nuestro caso ha hecho el Jurado; segundo, que esa conclusión arranca de que la parcela, como también ocurre en nuestro caso, no cuenta con las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística, esto es, los recogidos entonces en el artículo 2 de la Ley CAIB 4/2008 y artículo 12.3 del TRLS/08; y, tercero, que si bien la parcela se destinaba a un uso industrial, era, como en nuestro caso igualmente sucede, uso ilegal, y ello en la medida de que se trata de un uso prohibido en este suelo rústico -artículo 9 del Plan Territorial Insular de Ibiza.

La finca expropiada, como decíamos al principio, es una finca de secano. En la prueba pericial practicada en el juicio por la Ingeniera Agrónoma Sra. Reyes -23 de enero y 11 de marzo de 2015- se supone que la finca puede llegar a ser declarada como finca de regadío, pero si obtiene las autorizaciones que fueran precisas y, en especial, si puede llegar a disponer de un pozo que ni está en la parcela del caso ni es de titularidad de la expropiada sino de tercero, según figura en el Catalogo de Aguas Privadas de les Illes Balears. Y no pudiendo entenderse en esas condiciones que la finca del caso hubiera de valorarse como si fuera de regadío, esa conclusión no queda alterada por la circunstancia de que la parcela expropiada y aquella en la que se encuentra el pozo figurasen aún como la misma finca catastral, lo que ocurría porque, pese a ser debido, sin embargo, no se actualizó y regularizó en su momento la referencia catastral tras determinada segregación.

Por otro lado, considerado por la Sra. Reyes que, a efectos del cálculo de la renta potencial, el cultivo más rentable era el de tomate de invernadero, no resulta seguro tampoco que ese fuera el uso mayor y mejor uso en la zona porque no consta, constando por el contrario que en Illes Balears el tomate de invernadero ocupa una extensión que es aproximadamente la mitad que la del tomate de regadío al aire libre y la mitad que la del tomate en secano.

La perito Sra. Reyes sí que acredita que el valor del arbolado existente y no considerado en el justiprecio era de 9.709,75 euros, que no ha sido tenido en cuenta por el informe que sustenta el acuerdo del Jurado y que consideramos mejor fundado que el informe del Ingeniero Técnico Agrícola Sr. Eulalio , aportado por la demandante -25 de julio de 2014-, en el que el arbolado se valora en 3.250 euros

... La regla general en nuestro ordenamiento jurídico es que los terrenos se tasan conforme a su clasificación urbanística. Así era en Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956 y así ha seguido siendo después, en el Texto Refundido aprobado por el Real Decreto 1346/1976, en el Texto Refundido aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1992 y en la Ley 6/1998.

Como excepción, y con base en el principio de equidistribución de las cargas y de los beneficios derivados del planeamiento, que es una manifestación del principio constitucional de igualdad, tanto en su dimensión formal, ante la norma o su aplicación - artículo 14 de la Constitución -, como en la dimensión sustancial - artículo 9.2 de la Constitución -, en definitiva, procede valorar como urbanizables los terrenos destinados a sistemas generales que se encuentren clasificados como no urbanizables o carezcan de clasificación específica, pero siempre y cuando se destinen a crear ciudad, es decir, que contribuyan de forma significativa a su desarrollo. Se evita así discriminar in peius a sus propietarios en la expansión ciudadana, entendiéndose, en resumen, que se trata de obra de infraestructura básica adscribible al suelo urbano o al urbanizable.

Proyectadas esas ideas sobre las infraestructuras destinadas a sistemas generales de comunicación, como son los aeropuertos, su aplicación depende de que colaboren al desarrollo urbano de la ciudad a cuya área pertenecen, lo que puede darse o no. Se daba en el caso del aeropuerto de Madrid-Barajas, pero no se da en el presente caso del aeropuerto de Ibiza, donde no se ha dado ninguna actividad urbanística en los terrenos de su entorno, como tampoco se daba en los casos de los aeropuertos de Castellón, Fuerteventura, Alguaire y Málaga, examinados en las sentencias del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2010 , recurso 294/2009, de 5 de abril de 2011 , recurso 6041/2007, de 11 de noviembre de 2013 , recurso 1448/2011 y de 20 de abril de 2015 , ROJ: STS 1501/2015 - ECLI:ES:TS :2015:1501, respectivamente.

La discrepancia por lo que se refiere a la superficie expropiada se concreta, ante todo, en la inclusión o no en esa superficie expropiada de determinado camino de acceso, incluso prolongado hasta la valla de cerramiento del aeropuerto. Ese camino no fue tomado en cuenta en el Acta de Ocupación levantada el 12 de mayo de 2010 y, en consecuencia, se consideraba no expropiado. Y la demandante no ha demostrado lo contrario.

La superficie expropiada, que en el Acta de Ocupación figura como 3.497 m2, no fue ni aceptada ni rechazada en un primer momento, de modo que el informe que serviría de base a la hoja de aprecio de la expropiada se refiere a la precisamente a la superficie recogida en el Acta de Ocupación. Pero la fiabilidad de la medición que figura en la prueba pericial topográfica practicada en el juicio -Sr. Iván , 1 de octubre de 2014- nos revela que la superficie realmente expropiada es de 3.796,35 m2, esto es, por encima, pues, de los 3.497 m2 tenidos en cuenta por el Jurado Provincial de Expropiación sobre la base de lo que figuraba en el Acta de Ocupación. En esa prueba pericial también se recogen otras mediciones, en concreto de 233,82 m2 y 133,96 m2, con lo que la superficie total medida por el perito topógrafo alcanzaría así hasta 4.164,13 m2. Pero esas mediciones responden a lo solicitado por la parte afectada y derivan de un plano aportado por la misma expropiada. Por lo tanto, no existiendo conformidad al respecto, y no pudiendo responder esas mediciones del perito topógrafo sino a lo solicitado por la parte, no cabe pues entender que tales mediciones incorporen un criterio del perito topógrafo sobre lo que no le correspondería, es decir, sobre sí los elementos medidos forman o no parte de la superficie realmente expropiada.

Por lo tanto, lo que sí que se ha probado en el juicio es que la superficie expropiada, que el Jurado consideró que era de 3.497 m2, en realidad ha sido de 3.796,35 m2

Constando en la certificación registral que figura en el expediente administrativo que en la parcela del caso existía una casa de labranza y un molino, no puede asegurarse que el resto de las edificaciones existentes, en concreto hasta nueve más, respondieran a previas licencias, con lo que es previsible su ilegalidad. Y advertido ya en los casos examinados por las sentencias de la Sala nº 216/2014 y 273/2015 - STSJ BAL 348/2015, ECLI: ES: TSJBAL: 2015:348 y ROJ: STSJ BAL 325/2014 - ECLI: ES: TSJBAL: 2014:325, respectivamente- que la ilegalidad de la construcción es traducible en su exclusión del justiprecio, dado que ese extremo no se ha cuestionado en nuestro caso bastará con dejar señalado que el artículo 22.3 del TRLS/08, aplicable al tiempo del caso, disponía que :...

Ahora se viene a disponer lo mismo en el artículo 36.1, apartado b), del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana , aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración. Y, según se dispone en el artículo 35.3 del mismo TRLSRU/2015:...

Como ya hemos dicho al principio, la demandante esgrime que las edificaciones e instalaciones deben valorarse a partir de la capitalización de la renta anual real de la explotación, que sería la correspondiente al arrendamiento, que era de 4.000 euros mensuales.

Ese contrato tenía una duración anual, con lo que no cabría considerar el tiempo máximo que permitirían las prórrogas porque el arrendatario podía abandonar el contrato al vencimiento de cada anualidad pactada. La ahora demandante, en tanto que propietaria del complejo arrendado, tenía derecho a ser indemnizada por el valor correspondiente a esas edificaciones, si es que fueran legales, según decíamos antes. Pero habiéndolo sido, esto es, no siendo esa pues cuestión en este juicio, lo que sí que es preciso señalar es que a la expropiada no le cabe es recibir indemnización alguna por las rentas dejadas de percibir.

La compensación que el justiprecio supone para el propietario, como viene señalando la jurisprudencia, por todas, en la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2015 -ROJ: STS 1501/2015 , ECLI: ES: TS: 2015:1501-, incluye tanto la privación de la titularidad del bien como la imposibilidad del uso y disfrute del mismo en tanto que potestad integrada en el dominio. Es indiferente, pues, que el uso de esos bienes estuviera arrendado a un tercero porque, estándolo, es decir, arrendados los bienes, la expropiación sólo le privó al propietario de la propiedad, viniendo compensada la pérdida del uso y disfrute por las rentas que el propietario recibía hasta la expropiación.

La expropiación, conforme disponen los artículos 8 de la Ley de Expropiación Forzosa y 52 de su Reglamento, extingue los arrendamientos existentes. Pero la expropiación tan solo confiere un derecho de indemnización autónoma a los arrendatarios. Así lo establece el artículo 44 de la Ley y del Reglamento mencionados. Se compensa con ello -al arrendatario, decimos- la imposibilidad de continuar con la actividad comercial o industrial que desarrollaba y/o los gastos de traslado.

Por consiguiente, para el caso, la posible indemnización a la entidad Dehado, SL, se anuda a la apertura de la correspondiente pieza separada de justiprecio a Dehado, SL, en los términos advertidos en los artículos 4 de la Ley de Expropiación Forzosa y 6 de su Reglamento.

Llegados a este punto, cumplirá la estimación parcial del recurso.

En concreto, corresponde incrementar el justiprecio, en primer lugar, en la cantidad de 1.524,66 euros, procedente de la multiplicación de los 299,35 m2 de incremento de la superficie expropiada por la cantidad de 4,52 euros/m2 y sumado a su resultado el 5% de premio de afección. Y en segundo lugar la cantidad de 9.709,75 euros en concepto de arbolado. Resulta así el justiprecio de 986.074,99 euros."

A la vista de esa fundamentación y decisión de la Sala de instancia se interpone el presente recurso que, como ya se dijo, se funda en cinco motivos, los dos primeros por la vía del "error in procedendo" del párrafo c) del artículo 88.1º de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , en la redacción aplicable al caso de autos, por los que se denuncia que la sentencia de instancia incurre en vicio de incongruencia interna, con vulneración del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el primer motivo, porque se sostiene que la actividad desarrollada en la finca expropiada estaba legalizada y, contradictoriamente, que era ilegal; en el segundo porque se declara que los terrenos han estado afectos a una actividad comercial y sin embargo y contradictoriamente se valoran como agropecuarios.

Los tres restantes motivos se acogen a la vía casacional del "error in iudicando" del párrafo d) del precepto procesal mencionado y por ellos se denuncia que la Sala de instancia vulnera en la sentencia, en el motivo tercero, el artículo 22.3º del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, así como de la jurisprudencia que lo interpreta; en el cuarto, el artículo 23.1º.a ) del mencionado Texto Refundido, así como de la jurisprudencia que lo interpreta; y en el último de los motivos, el quinto, que se vulneran los artículos 21.2º.b) del Texto Refundido y 36.1º de la Ley de Expropiación Forzosa , así como de la jurisprudencia que lo interpreta.

Se termina suplicando a este Tribunal de casación que se estimen los motivos del recurso, se case la sentencia de instancia y, dictando otra en sustitución, se fije el justiprecio en la cantidad de 3.860.769,37 €, por aplicación correcta del método de capitalización de rentas; subsidiariamente en la cantidad de 2.185.818,25 € o, subsidiariamente en 2.010.069 €, conforme se propone por los peritos que han emitió informe en autos.

Ha comparecido en el recurso y se oponen a su estimación, tanto el Abogado del Estado como la representación de AENA.

Primer motivo. Incongruencia interna.-

Los dos primeros motivos exigen un tratamiento conjunto porque están vinculados en su formulación y, en cierta medida, son un mismo motivo. En efecto, ambos motivos, por la vía del "error in procedendo" del artículo 88.1º.c) de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , denuncian que la sentencia de instancia incurre en vicio de incongruencia interna, con vulneración del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En la fundamentación de ambos motivos se sostiene que, en el primero, la Sala sentenciadora incurre en la contradicción de sostener en el fundamento quinto que en la finca de autos existía una actividad de café-teatro para la que se había obtenido la correspondiente licencia, para sostener al mismo tiempo que debía considerarse ilegal porque carecía de las dotaciones y servicios que requería la licencia urbanística y que dicha actividad no podía desarrollar en la finca por ser contrario a la previsto en el planeamiento. Se afirma en ese sentido que " no es posible sostener al mismo tiempo que exista una licencia urbanística para el ejercicio de una actividad en vigor y que la actividad no cuenta con las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística ."

En el motivo segundo la pretendida contradicción se imputa al hecho de que la Sala de instancia acepte que existía en la finca esa actividad de café-teatro y, contradictoriamente, a juicio de la recurrente, acepte la valoración de la finca como suelo rural con renta agrícola.

Para un mejor examen de las cuestiones suscitadas es necesario dejar constancia de lo decidido por la Sala de instancia en la fundamentación de la sentencia. En este sentido, suscitado el debate sobre la aplicación del método de capitalización de rentas, que la Sala considera el procedente para determinar el justiprecio de la finca expropiada, como ya había concluido el Jurado en el acuerdo que se revisaba, considera --fundamento quinto-- que " Las Normas Subsidiarias clasifican el suelo expropiado como no urbanizable especialmente protegido, zona de influencia del aeropuerto y puerto industrial, y el Plan Territorial Insular de Ibiza lo clasifica como suelo rústico común de régimen general.

La recurrente adquirió los terrenos y edificaciones del caso en 1997, contándose con licencia de actividad de café-teatro y desenvolviéndose como actividad real, según parece, la de prostíbulo, y ello en régimen de arrendamiento de esas instalaciones a la entidad Dehado, SL.

En relación a esta misma expropiación, en la sentencia de la Sala nº 273/2015 - STSJ BAL 348/2015 , ECLI: ES: TSJBAL: 2015:348- hemos señalado, primero, que el suelo debe valorarse conforme a la situación básica de suelo rural, es decir, de acuerdo con lo previsto en el artículo 23.1 del TRLS/08 y, por lo tanto, conforme a capitalización de la renta real o potencial, que es lo que también en nuestro caso ha hecho el Jurado; segundo, que esa conclusión arranca de que la parcela, como también ocurre en nuestro caso, no cuenta con las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística, esto es, los recogidos entonces en el artículo 2 de la Ley CAIB 4/2008 y artículo 12.3 del TRLS/08; y, tercero, que si bien la parcela se destinaba a un uso industrial, era, como en nuestro caso igualmente sucede, uso ilegal, y ello en la medida de que se trata de un uso prohibido en este suelo rústico -artículo 9 del Plan Territorial Insular de Ibiza.

La finca expropiada, como decíamos al principio, es una finca de secano. En la prueba pericial practicada en el juicio por la Ingeniera Agrónoma Sra. Reyes -23 de enero y 11 de marzo de 2015- se supone que la finca puede llegar a ser declarada como finca de regadío, pero si obtiene las autorizaciones que fueran precisas y, en especial, si puede llegar a disponer de un pozo que ni está en la parcela del caso ni es de titularidad de la expropiada sino de tercero, según figura en el Catalogo de Aguas Privadas de les Illes Balears. Y no pudiendo entenderse en esas condiciones que la finca del caso hubiera de valorarse como si fuera de regadío, esa conclusión no queda alterada por la circunstancia de que la parcela expropiada y aquella en la que se encuentra el pozo figurasen aún como la misma finca catastral, lo que ocurría porque, pese a ser debido, sin embargo, no se actualizó y regularizó en su momento la referencia catastral tras determinada segregación.

Por otro lado, considerado por la Sra. Reyes que, a efectos del cálculo de la renta potencial, el cultivo más rentable era el de tomate de invernadero, no resulta seguro tampoco que ese fuera el uso mayor y mejor uso en la zona porque no consta, constando por el contrario que en Illes Balears el tomate de invernadero ocupa una extensión que es aproximadamente la mitad que la del tomate de regadío al aire libre y la mitad que la del tomate en secano.

La perito Sra. Reyes sí que acredita que el valor del arbolado existente y no considerado en el justiprecio era de 9.709,75 euros, que no ha sido tenido en cuenta por el informe que sustenta el acuerdo del Jurado y que consideramos mejor fundado que el informe del Ingeniero Técnico Agrícola Sr. Eulalio , aportado por la demandante -25 de julio de 2014-, en el que el arbolado se valora en 3.250 euros."

Reflejado el razonamiento que se hace por la Sala de instancia debemos ahora determinar el alcance que tiene la incongruencia de la sentencia, en su modalidad de contradicción interna, a los efectos de determinar el vicio que se imputa a la sentencia recurrida. En este sentido hemos declarado que el derecho a la tutela judicial efectiva exige la correspondencia entre el fallo de la Sentencia y los términos en los que se ha producido el debate procesal. Así, no puede concederse más, menos o cosa distinta de lo pedido, ni el fallo puede ser incoherente con los argumentos sostenidos en la fundamentación jurídica, pues en este último caso se produce un desajuste que genera la denominada incongruencia interna, que es la falta de respuesta a la exigencia de claridad y precisión en la sentencia, tal y como revela la sentencia de 30 de septiembre de 2003 (Rec. 5039/2000 ), al señalar que la sentencia debe respetar las reglas de precisión y claridad para evitar incurrir en incongruencia interna.

Es decir, en esta modalidad, la incongruencia no comporta un desajuste a lo pedido o a la causa de pedir, en los términos que derivan del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y artículos 33.1 y 67 Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , sino por falta de la lógica que requiere que la conclusión plasmada en el fallo sea el resultado de las premisas previamente establecidas por el Tribunal. Y es que los fundamentos jurídicos y fácticos forman un todo con la parte dispositiva esclareciendo y justificando los pronunciamientos del fallo, y pueden servir para apreciar la incongruencia interna de que se trata cuando son tan contrarios al fallo que éste resulta inexplicable.

No obstante, la jurisprudencia de esta Sala ha realizado dos importantes precisiones; la primera, que la falta de lógica de la sentencia no puede asentarse en la consideración de un razonamiento aislado sino que es preciso tener en cuenta los razonamientos completos de la sentencia; y, en segundo lugar, que tampoco basta para apreciar el defecto de que se trata cualquier tipo de contradicción, sino que es preciso una notoria incompatibilidad entre los argumentos básicos de la sentencia y su parte dispositiva, sin que las argumentaciones "obiter dicta", razonamientos supletorios o a mayor abundamiento puedan determinar la incongruencia interna de que se trata.

A la vista de lo expuesto no puede aceptarse que la sentencia de instancia incurra en la contradicción que se denuncia por la recurrente. En efecto, de los razonamientos antes expuestos ha de concluirse que lo razonado en la sentencia es que, efectivamente, en la finca de autos se desarrollaba una actividad que contaba con la correspondiente licencia de actividades otorgada en el año 1998. Sin embargo, se deja constancia en la sentencia, como se ha visto, que se modificó con posterioridad el planeamiento que afectaba a los terrenos que pasaron de su condición de suelo urbano de uso industrial al de no urbanizable de especial protección, como ya antes se dijo, lo cual afectaba a la mencionada actividad que desde la mencionada fecha no podía desarrollarse en la finca, como la propia parte recurrente ha admitido en la instancia y ahora en el recurso de casación, por más que articule su derecho por la vía de una actividad de fuera de ordenación que, en pura técnica jurídica, comporta esa incompatibilidad, en principio, con la actividad desarrollada en la finca.

Es decir, la parte recurrente es consciente que la invocada contradicción no es tal sino que encubre un debate muy diferente cual es el de la trascendencia que tuvo la nueva clasificación de la finca o, si se quiere, la procedencia y efectos de lo que la misma parte recurrente considera como fuera de ordenación. Y el criterio de la Sala, se podrá o no compartir --de hecho no se comparte-- pero no puede suponer, como en el motivo que examinamos se pretende, que exista contradicción en los argumentos de la sentencia, que es lo que ahora interesa a los meros efectos formales en que se suscita el debate.

Y otro tanto cabe concluir en relación a la pretendida contradicción entre la aceptación de la mencionada licencia de actividades y su legalidad, en origen, y terminar contradictoriamente valorando el suelo por su renta agraria, que es el reproche que se hace en el motivo segundo, porque no solo no hay contradicción sino plena congruencia, dado que si la Sala de instancia consideraba que la alteración del planeamiento hacia incompatible la actividad, era lógico concluir que en la aplicación del método de valoración por capitalización no podría ser la resultante de la renta de un negocio que, conforme al planeamiento vigente, no podía ya desarrollarse en la finca y, sobre esa premisa, se termine valorando la finca en su originaria y básica situación de rural y, conforme a lo establecido en el Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, terminar valorando la finca por el método de capitalización sobre la base de una renta agraria. Y al igual que en el caso anterior, ese criterio se podrá o no compartir pero lo que no se podrá imputar es haber entrado en contradicción, que es lo que ahora se cuestiona en su aspecto meramente procesal.

Procede desestimar los motivos primero y segundo del recurso.

Motivo tercero. Actividad incompatible con el suelo rural. Efectos.-

El motivo tercero, ya por la vía del "error in iudicando" del párrafo d) del antes mencionado artículo 88.1º de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , denuncia que la sentencia de instancia vulnera el artículo 22.3º del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Dicho precepto, dedicado a " los criterios generales de valoración de inmuebles ", declara en el mencionado párrafo: " Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.

... La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil."

En la fundamentación del motivo se aduce que ciertamente que la finca de autos, que inicialmente estaba clasificada como suelo urbano de uso industrial, a juicio de la defensa de la recurrente, se había visto afectada por la " modificación del Plan Territorial Insular de Ibiza, de 21 de marzo de 2005, (que) elimino el uso industrial del suelo.... De modo que la actividad desarrollada en la parcela por Kabluna se convirtió en una actividad «fuera de ordenación», de conformidad con lo dispuesto por el artículo 22.3º del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio ."

Pues bien, lo que se sostiene en el motivo del recurso que se examina es que la Sala de instancia incurre en el error de identificar los conceptos de fuera de ordenación como edificación ilegal, asimilación que la jurisprudencia rechaza y distingue, considerando que aquel primer concepto no comporta la exclusión de la indemnización.

Suscitado el debate en la forma expuesta hemos de comenzar por destacar que en su formulación no se agotan los razonamientos que se esgrimen por la defensa de la recurrente en contra de la decisión de la Sala de instancia. Es claro el razonamiento que se hace, esto es, que no son asimilables los conceptos de fuera de ordenación con el de obra (uso) ilegal a los efectos de su valoración e incluso el mismo precepto trascrito deja constancia de ello en su último párrafo. Ahora bien, sobre esa premisa no se termina en el motivo por determinar la conclusión, porque en la forma expuesta parece que lo pretendido es que, siendo la "actividad", según se expone en el motivo, considerada como fuera de ordenación, no puede excluirse la actividad de ocio que se desarrollaba en las instalaciones de la finca, pero deberá entenderse que ese razonamiento no se hace con otra finalidad que no sea la de considerar que la "renta real" que a los efectos del método de capitalización es necesario considerar, ha de ser el de dicha actividad o, si se quiere, la renta que percibía la recurrente del arrendamiento de la finca para esa actividad de ocio (más de 4000 € mensuales). No puede tener otra finalidad el argumento, y el motivo, que el expuesto, lo cual no solo delimita el debate sino que resulta necesario para su examen.

Pues bien, conforme a esa delimitación del debate, es manifiesto que quien parte de un error es la propia parte recurrente, que ciertamente parte de la premisa de equiparar la situación de fuera de ordenación con la de una actividad legalizada y compatible con el planeamiento. Porque cuando en el año 2005 se establecieron las nuevas y relevantes determinaciones urbanísticas de la finca, haciendo incompatible con esas nuevas determinaciones la actividad que hasta entonces se había autorizado, por permitirlo entonces el planeamiento urbanístico, debían someterse a un régimen restrictivo en cuanto a su mantenimiento, quedando limitadas las posibilidades de concesión de licencias, con las excepciones propias de su seguridad y salubridad que recogen la normativa urbanística.

Pues bien, centrado el debate en la valoración de tales actividades fuera de ordenación, es precisamente el artículo 22.3º del Texto Refundido antes trascrito el que da la pauta para la valoración de estas situaciones de fuera de ordenación, que en modo alguno autoriza, como por la parte recurrente se ha venido sosteniendo en vía administrativa y en todo este proceso, que debe partirse de la actividad desarrollada en la finca como si se tratase de una actividad legalizada, por autorizarlo el planeamiento en vigor. Lo que establece el precepto es que en esos casos se deberá valorar " en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil "; que es muy distinto de lo pretendido por la recurrente, que en el fondo lo que suplica es que la renta que ha de servir para calcular el valor del terreno, no de las edificaciones, que es a lo que se refiere el precepto, ha de ser la del arrendamiento para una actividad que al momento de la expropiación era contraria al planeamiento, lo cual es contrario al mismo precepto invocado.

Por el contrario lo que implícitamente estima el acuerdo del Jurado y confirma la Sala de instancia, es que esa actividad, considerada como fuera de ordenación, de una parte, no trascendía al terreno, sino a la actividad en sí misma y ya se había resarcido con ocasión de la indemnización reconocida a la arrendataria del local --por cierto, acordada de mutuo acuerdo y con la representación en la misma persona física que la aquí recurrente y propietaria--; de otra parte, que en relación con lo que pudiera trascender al valor del terreno, se consideraba que dada la finalidad que en el planeamiento se confería a la finca, el concreto uso de los mismos, acometida ya la efectividad de ese destino con la ejecución de la obra a que servía la expropiación, se había agotado la "vida útil" de esa actividad mantenida en precario. De tal forma que los pretendidos perjuicios que en el fondo se invocan por la recurrente, debieron canalizarse cuando se alteró la calificación y clasificación de la finca con ocasión de la modificación del planeamiento.

Aun cabría añadir a lo ya expuesto, que suscitado el debate en relación con la renta real, que es lo que en realidad se cuestiona en el motivo, las previsiones del Legislador plasmadas, al momento de autos, en el Texto Refundido de 2008, han sido completadas por el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, que en su artículo 10 y siguientes , determina qué ha de entenderse por esa renta real en el suelo rural --categoría, dentro de las previstas en la actual normativa que regula las valoraciones, que no se cuestiona-- y aunque dicha clasificación se hace en término no exhaustivo --se hacen reiteradas referencias a supuestos "análogos"- -, es lo cierto que, ya de entrada, debe entenderse por actividad la que sea conforme al planeamiento --con independencia de la clasificación del suelo que es, en ese régimen de valoración, ya intrascendente-- y, además, que se trate de una actividad que, en el supuesto de actividades del sector terciario, como lo es la de autos, estén " relacionadas con el medio rural ", lo que no es apreciable, ni se invoca, la desarrollada en la finca expropiada porque, con independencia de que en las instalaciones de la finca se llevase a cabo una actividad de café-teatro o de otra naturaleza, pero, en todo caso, contrarias al planeamiento, no tienen esa vinculación al medio rural, por lo que no puede ser considerado ese destino a los efectos de calcular la renta real, que es a lo que en realidad trasciende el debate que se suscita en el motivo, por lo que no puede entenderse que se haya vulnerado por la Sala de instancia el precepto invocado.

Lo razonado comporta que debe desestimarse el motivo tercero del recurso.

Motivo cuarto. Renta real.-

El motivo cuarto, en realidad, suscita el mismo debate que ya se ha examinado con ocasión del motivo tercero y no puede alcanzar mejor suerte. En efecto, por la misma vía del "error in iudicando" se denuncia que la sentencia de instancia vulnera lo establecido en el artículo 23.1º.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio y la jurisprudencia que lo interpreta. Lo que se aduce en la fundamentación del mismo es que si en la finca expropiada se desarrollaba por un tercero --cuyas circunstancias ya se han expuesto-- una actividad por la que se abonaba una renta determinada, debe ser esa renta la que debe considerarse a los efectos de aplicar el método de valoración por capitalización.

Los razonamientos que se hacen en el motivo aparecen ya rebatidos con lo razonado en el motivo anterior. Bien es verdad que el precepto invocado dispone que el suelo rural " se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración "; ahora bien, en el caso de autos debe considerarse las circunstancias que concurrían en la finca, como ya se ha expuesto, y la incidencia que tendría la consideración de fuera de ordenación, pero con la peculiaridad de que la reclasificación de los terrenos y su específico destino previsto en el planeamiento, obligaba a considerar de todo punto incompatible esa actividad fuera de ordenación con la efectividad del destino de los terrenos al uso previsto en el planeamiento, a su "vida útil" en el sentido antes expuesto. Así pues, no puede considerarse la renta por dicha actividad como la real de la finca, que es lo que se pretende por la recurrente. De ahí que, como acertadamente entendió el Jurado y confirma la Sala de instancia, era obligado acudir al cálculo de la renta potencial que, a falta de otro criterio nunca opuesto por la expropiada, era la renta de su destino agrícola, por lo que no puede estimarse que se ha vulnerado el precepto invocado.

Se desestima el motivo cuarto del recurso.

Motivo quinto. Fecha a que han de referirse las valoraciones.-

El motivo quinto, por la misma vía del "error in iudicando", denuncia que la sentencia vulnera lo establecido en los artículos 21.2º.b) del Texto Refundido de la Ley del Suelo ya mencionado y el artículo 36.1º de la Ley de Expropiación Forzosa , así como la jurisprudencia que los interpreta. En la fundamentación del motivo se cuestiona la fecha a que ha de referirse la valoración, conforme a los mencionados preceptos y jurisprudencia, que se dice debe estar referida a mayo de 2008 y no a noviembre del mencionado año, desfase temporal que se dice afecta al tipo de capitalización, conforme a lo establecido en la Disposición Adicional Séptima del mencionado Texto Refundido, en su redacción originaria.

El motivo no puede correr mejor suerte que los anteriores y ello porque, ya de entrada, cabe apreciar una deficiente técnica casacional. En efecto, el recurso de casación no autoriza a realizar un debate general sobre lo cuestionado en la instancia porque, su naturaleza de recurso extraordinario, limita su contenido a los concretos motivos por los que procede, de tal forma que en la modalidad a que se acoge el motivo que examinamos, la finalidad del recurso es examinar la aplicación que se hace por los Tribunales de instancia de las normas y la jurisprudencia aplicables al caso, de tal forma que el objeto del recurso no es ya la actividad administrativa que fue el objeto del recurso en la instancia, sino la misma sentencia recurrida, que es en relación con la que ha de invocarse la vulneración de los preceptos y jurisprudencia invocados, de tal forma que es contrario a la técnica casacional reproducir las alegaciones efectuadas en la instancia cuando las mismas ya han sido examinadas y decididas en la sentencia recurrida.

Son necesarias las anteriores consideraciones porque si examinamos el motivo y su fundamentación, se constata que la defensa de la recurrente hace abstracción de las razones por la que decide la Sala de instancia rechazar la pretensión de la recurrente en la materia a que se refiere el motivo. Que ello es sí lo pone de manifiesto que se razona por la Sala de instancia al respecto en el fundamento octavo lo siguiente:

"... La valoración de los bienes no a la fecha de la ocupación efectiva de los mismos sino a la fecha de inicio del expediente de justiprecio, que es lo que sostiene la ahora demandante, es un criterio de la jurisprudencia que tiene precisamente por objeto tanto no perjudicar al expropiado por un retraso o, en general, por una causa no imputable al mismo, como no privilegiar al expropiante remitiendo la valoración a fechas anteriores y, por ello, inactuales. Pero en el caso ocurre que el requerimiento de la presentación de la hoja de aprecio se produjo el 10 de noviembre de 2010, es decir, sin que hubieran transcurrido seis meses desde que el 12 de mayo de 2010 se levantó el Acta de ocupación, de manera que no se había agotado el plazo al que la jurisprudencia referencia la valoración al momento en que el expropiado es requerido por la Administración actuante para que formule su hoja de aprecio ."

A la vista de esa concreta motivación no puede aceptarse que la Sala de instancia desconociera la reiterada jurisprudencia que se invoca en el motivo que examinamos, que es incluso aceptada implícitamente por la Sala de instancia, que precisamente dice aplicarla, pero partiendo de que la fecha a que debe referirse la valoración, que es la misma que sostiene la recurrente, es la del requerimiento para formular la hoja de aprecio, con las correcciones que refleja la sentencia. La discrepancia está en cuando se efectúa ese requerimiento, que para la Sala de instancia es el mes de noviembre y no el de mayo, como se pretende por la recurrente, que no ha combatido ese presupuesto fáctico en debida forma; posiblemente porque no consta en autos ni en el expediente ese concreto requerimiento y solo consta una mención, al margen de este debate y como contextual, en el acuerdo del Jurado que a la vista del expediente no consta de donde se concluye.

Se desestima el motivo quinto y, con él, de la totalidad del recurso.

Costas procesales.-

La desestimación íntegra del presente recurso de casación determina, en aplicación del artículo 139 de la Ley Jurisdiccional , la imposición de las costas del mismo a la recurrente, si bien la Sala haciendo uso de las facultades reconocidas en el párrafo tercero del mencionado precepto y atendidas las circunstancias del caso, señala en cuatro mil euros (4.000 €), más IVA, la cantidad máxima a repercutir por todos los conceptos y por cada una de las partes que han comparecido en el recurso y se han opuesto al mismo.