STS 39/2018, 16 de Enero de 2018

La sentencia recurrida de fecha 14 de abril de 2016 contiene la parte dispositiva del siguiente tenor literal:

Que DESESTIMAMOS EL RECURSO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO interpuesto por el AYUNTAMIENTO DE ARANJUEZ y ESTIMAMOS PARCIALMENTE EL RECURSO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO interpuesto por PROMOCIONES ALPAJES, S.L . contra la resolución de 20 de junio de 2013 del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid dictada en el expediente de justiprecio nº CP NUM000 relativo a la finca NUM001 del proyecto de expropiación valoración de la finca registral nº NUM001 sita en la c/. DIRECCION000 nº NUM002 en el municipio de Aranjuez, tramitado a solicitud del interesado de acuerdo con el art. 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid 9/2001 , que anulamos parcialmente, fijando un justiprecio total de 1.028.205 € respecto de la finca expropiada de referencia, más intereses en los términos establecidos en el fundamento jurídico quinto de esta resolución , con imposición el Ayuntamiento de Aranjuez de las costas procesales de su recurso, con el límite por todos los conceptos de 1.000 euros; y respecto del recurso interpuesto por Promociones Alpajés S.L, sin expresa imposición de las costas.

Notificada la anterior sentencia, por la representación procesal de "Promociones Alpajés, S.L." se presentó escrito ante la Sala de instancia preparando recurso de casación contra la misma. La Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, la representación procesal de "Promociones Alpajés, S.L." se personó ante esta Sala e interpuso el anunciado recurso de casación, fundamentado en los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo de lo autorizado en el artículo 88.1º.d) de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , se denuncia la infracción de los artículos 24.1º.a ) y 2º del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio y de los artículos 20.3 º, 21 y 22 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, así como la jurisprudencia que los interpreta, de los que se deja cita concreta. Los reproches de vulneración de los mencionados preceptos se vinculan a la edificabilidad que se toma en consideración por la Sala de instancia a los efectos de determinar el valor de repercusión, que se considera es el que se corresponde con el destino de la finca para el uso público y no el patrimonializable.

Segundo.- Por la misma vía casacional que el anterior se denuncia que la sentencia vulnera los artículos 348 y 317.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , artículo 60 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa y el artículo 24.1º.b del antes mencionado Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio; todos ellos en relación con el artículo 24 de la Constitución . El reproche se vincula a las criterios acogidos por la Sala de instancia en relación con los demás parámetros necesario para determinar el valor de los terrenos, que excluye los propuestos por el perito que evacua la prueba en la instancia y las documentales aportadas al proceso.

Se termina suplicando a la Sala que "... case la sentencia recurrida y dicte otra por la que: 1º) Disponga que para la determinación del justiprecio del suelo expropiado a indemnizar a mi representada se debe considerar como uso y edificabilidad el índice de 2,212 m2t/m2s de uso residencial libre, correspondiente al ámbito homogéneo en el que está incluido que es el Área de Reparto AR3 correspondiente al Ensanche Residencial, siendo la edificabilidad indemnizable la resultante de multiplicar el aprovechamiento tipo del ámbito homogéneo (Área de Reparto) por la superficie de la parcela: 2,212 m2t/m2s x 4.009,30 m2 de suelo = 8.868,5716 m2 de edificabilidad con uso residencial libre; 2º) Determine como justiprecio por la expropiación de la finca objeto de este recurso contencioso el importe de SEIS MILLONES CUATROCIENTOS VEINTISÉIS MIL SETENTA Y DOS EUROS CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (6.426.072,63 €), 5% de afección incluido, según las pretensiones de esta parte en el proceso de instancia; 3º) Supletoriamente al epígrafe 2º anterior, determine como justiprecio por la expropiación de la finca objeto de este recurso contencioso con un justiprecio de 3.278.062,77 € (TRES MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL SESENTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS), incluido del 5% de afección, según resulta del informe pericial de Sala practicado en instancia; 4º) Supletoriamente a los epígrafes 2º y 3º anteriores, determine como justiprecio por la expropiación de la finca objeto de este recurso contencioso con un valor unitario del suelo el importe de 3.790.649,10 € (TRES MILLONES SETECIENTOS NOVENTA MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE EUROS CON DIEZ CÉNTIMOS), resultante de aplicar a la Hoja de Aprecio Municipal adoptada por la Sentencia de instancia, pero con una edificabilidad de 2,212 m2/m2 en lugar del 0,6 m2/m2. 5º) Subsidiariamente a los ordinales 2º a 4º, difiera a ejecución de sentencia la determinación del justiprecio referido a la fecha de valoración señalada en la sentencia de instancia, según valor unitario que resulte del suelo y aplicando como uso y edificabilidad el índice de 2,212 m2t/m2s de uso residencial libre."

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplazó a la representación procesal de la Comunidad de Madrid y del Ayuntamiento de Aranjuez para que en el plazo de treinta días, formalicen escrito de oposición, lo que realizaron, oponiéndose al recurso de casación y suplicando a la Sala se desestime el mismo y se impongan las costas a la recurrente.

Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo la audiencia el día 9 de enero de 2018, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Objeto del recurso y motivos.-

Se interpone el presente recurso de casación número 3112/2016 por "Promociones Alpajés, S.L", contra la sentencia número 188/2016, de 14 de abril, dictada por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el recurso contencioso-administrativo número 486/2013 , al que fue acumulado el seguido ante el mismo Tribunal con el número 564/2013 . Los mencionados procesos habían sido interpuestos por el Ayuntamiento de Aranjuez, en su condición de Administración expropiante, y por la citada mercantil, en su condición de expropiada, en impugnación del acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, adoptado en sesión de 20 de junio de 2013 (expediente número NUM000 ), por el que se fijaba en la cantidad de 502.603,85 €, el justiprecio de una finca, situada en el número NUM002 de la Calle DIRECCION000 , del mencionado Municipio, que se había expropiado por ministerio de la ley para la ejecución de los sistemas generales previstos en el planeamiento.

A tenor de lo razonado en el mencionado acuerdo, como se deja constancia en el fundamento primero de la sentencia de instancia, la decisión del órgano de valoración se funda en los siguientes razonamientos:

" El Jurado, en su resolución, parte de la consideración del suelo como urbano consolidado por la urbanización, con un uso característico residencial, un aprovechamiento de 0,600000 m2c/m2s y un coeficiente corrector de 1. Fija como fecha de inicio de la pieza individualizada de valoración la de 20 de marzo de 2013 que corresponde a la petición de valoración efectuada al jurado por el interesado; y fija como fecha de inicio del expediente de expropiación el 2 de marzo de 2013, fecha correspondiente al transcurso de un año tras la solicitud de expropiación al Ayuntamiento.

Para su valoración acude al artículo 24, apartados b y c, del RDLeg 2/2008 -aplicación de la edificabilidad materializable del área y a ésta el valor de repercusión en parcela obtenido por el método residual estático, descontando los costes de urbanización pendientes - y a las reglas fijadas en las Órdenes 1020/1993 y 805/2003 del Ministerio de Economía, y de la hoja de cálculo se desprenden los siguientes valores: E = 530 euros/m2. Sc = 283,25 euros/m2. Sp = 151,43 euros/m2. Cu = 5,55 euros/m2.

Por lo que aplicando el valor de repercusión resultante -208,24 euros/m2- al aprovechamiento atribuido al afectado de 0,6 m2/m2 se obtiene el correspondiente valor unitario para el suelo de 119,39 euros/m2. Por lo tanto, 119,39 €/m2 x 4.009,30 m2 = 478.670,33 euros, más 5% premio afección (23.933,52 euros) supone un total de 502.603,85 euros.

El Ayuntamiento de Aranjuez solicita la anulación del acto recurrido con fundamento en el Convenio Urbanístico suscrito en fecha 21 de noviembre de 2000 con PROMOCIONES ALPAJES, S.L. para la gestión del ámbito en que se ubica la parcela objeto del expediente expropiatorio, calificada como dotacional social pública; convenio en el que se recoge el compromiso de establecer el justiprecio por mutuo acuerdo para la expropiación de la parcela fijándolo en 30 millones de pesetas (180.303,63 euros), lo que, en tesis de dicha parte recurrente, imposibilita su fijación por el jurado.

La parte demandante PROMOCIONES ALPAJES, S.L. reclama un justiprecio de 6.426.072,63 euros incluido el 5% de afección, conforme a los siguientes parámetros: valor de venta 2.162 euros/m2, incluyendo trasteros y garajes; costes de construcción 718,90 €/m2; valor de la construcción 854,52 €/m2; edificabilidad 2,212 m2/m2, sin deducir coste de urbanización pendiente; lo que determina un valor de repercusión del suelo de 690,11 euros/m2t, que aplica a la superficie afectada de 8.868,57m2t."

La sentencia de instancia desestima el recurso municipal y, estimando en parte el de la expropiada, anula el acuerdo administrativo de valoración y ordena que se proceda a fijar nuevo justiprecio por importe de 1.028.205 €, más los intereses legales.

Conforme resulta de los fundamentos tercero y siguientes, las razones que llevan a la Sala de instancia a la mencionada decisión se funda, en definitiva, en la tasación alternativa que se había efectuado por el Ayuntamiento en la hoja de aprecio contradictoria que había presentado en el procedimiento; dado que la Sala de instancia mantiene los mismos criterios de valoración que el Jurado, a excepción de los gastos de construcción del producto inmobiliario susceptible de construirse en los terrenos, a los efectos de aplicar el método residual de valoración.

A la vista de las razones y decisión de la Sala sentenciadora, se interpone el presente recurso por la expropiada que, como ya se dijo, se funda en dos motivos, ambos por la vía del "error in iudicando" del párrafo d) del artículo 88.1º de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , en su redacción aplicable al presente recurso, por los que se denuncia, en el primero de ellos, que se vulneran en la sentencia los artículos 24.1º.a ) y 2º del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y los artículos 20.3 º, 21 y 22 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre; así como la jurisprudencia que los interpreta, de la que se deja cita. El segundo motivo denuncia que la sentencia vulnera lo establecido en los artículos 348 y 317.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; artículo 60 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa ; artículo 24.1º.b) del antes mencionado Texto Refundido y artículo 24 de la Constitución .

Se termina suplicando a este Tribunal de casación que se estimen los motivos del recurso, se case la sentencia de instancia y, dictando otra en sustitución, se fije el justiprecio de la finca expropiada en las cantidades que supletoriamente se consideran procedentes.

Han comparecido en el recurso y se oponen a su estimación tanto el Ayuntamiento expropiante como la Comunidad de Madrid, comparecido en la instancia como Administración demandada en ambos procesos originarios.

Primer motivo. Aprovechamiento asignado a los terrenos.-

El primer motivo del recurso, por la vía del "error in iudicando", denuncia que la sentencia de instancia vulnera lo establecido en los artículos 24.1º.a ) y 2º del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio y de los artículos 20.3 º, 21 y 22 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, así como de la jurisprudencia que los interpreta, de la que se deja constancia. En la fundamentación del motivo se critica que la Sala de instancia mantenga y ratifique el criterio del acuerdo del jurado que, al fijar el justiprecio por el método residual, asigna a los terrenos un aprovechamiento de 0.6 m2 t/m2 s, que es el asignado en el planeamiento a la finca expropiada; en vez del 2,212 m2 t/m2 s, que es el que correspondería al ámbito espacial homogéneo en que se debe estimar integrada la finca, a juicio de la defensa de la expropiada.

Para una mejor comprensión del motivo y el fundamento del mismo, hemos de recordar que ya en el acuerdo del Jurado se había aplicado el referido aprovechamiento de 0,6 m2t/m2s, con el fundamento que consta en el acuerdo (folio 209), de que es " el valor resultante al aprovechamiento atribuido al afectado ..." Consta en el expediente las determinaciones en el Plan General para los terrenos de " Especial Dotacional Social (EDS) " (apartado 6.13), en el que se fija entre las " Condiciones de Aprovechamiento y Volumen " (6.13.5) en el que se declara " el aprovechamiento urbanístico real será de 0,6 m2/m2 sobre parcela edificable ."

Es oportuno recordar los concretos fundamentos en que se funda la Sala de instancia para concluir en el mencionado aprovechamiento: "... Pues bien, en el caso de autos, la parcela en cuestión tiene asignada edificabilidad por la ordenación urbanística (0,60 m2c/m2s), por lo que será esa edificabilidad la aplicable en la valoración, todo ello según lo dispuesto en los citados artículos 24 del RDLeg 2/2008 y 20.3 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre . Ha de tenerse en cuenta que en el PGOU de Aranjuez aprobado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid en sesión celebrada el 5 de septiembre de 1996 se clasifican los terrenos como suelo urbano, integrándolos dentro del área de reparto AR-3 Ensanche Residencial. El PGOU establece la ordenación detallada del ámbito en el Plano de Ordenación en Suelo Urbano 4c. El Plano de Gestión en Suelo Urbano 4bisc indica que en el ámbito referido existen terrenos calificados como viario público y dotacional público que son sistemas locales no consolidados, esto es, pendientes de obtener para el dominio y uso públicos. También existe una manzana con ordenanza Ensanche Residencial, que es la que concentra la edificabilidad lucrativa del ámbito. Y que, de conformidad con el Convenio Urbanístico para la Gestión del ámbito que en fecha 21 de noviembre de 2000 fue suscrito por parte del Ayuntamiento de Aranjuez y Promociones Alpajés S.L., antes mencionado, se llevó a cabo una reparcelación voluntaria de los terrenos, ajustándose a las determinaciones del PGOU, y se adjudican a Promociones Alpajés S.L. las parcelas edificables del ámbito, dos de ellas de Ensanche Residencial y una de Especial Dotacional Social Pública, que es la que nos ocupa, estando sujetas, según consta en el texto del convenio, las dos primeras a la Ordenanza Ensanche Residencial y la parcela de autos a la Ordenanza Particular de «Especial Dotacional Social de carácter Público» (EDS-P); y en el artículo 6.13.5 de las Normas Urbanísticas del PGOU se establece el aprovechamiento urbanístico real y la edificabilidad máxima en 0,6 m2c/m2s, sobre parcela edificable.

Acorde todo ello con la oportunidad que el promotor-recurrente ha tenido de materializar la edificabilidad lucrativa otorgada por el planeamiento, según el citado convenio, en las parcelas lucrativas calificadas como Ensanche Residencial, con la construcción de un total de 79 viviendas, previa cesión de viales y urbanización del ámbito.

Determina lo anterior, en consecuencia, que hayamos de aplicar dicho coeficiente 0,6 m2c/m2s para determinar el justiprecio de la finca en cuestión, conforme realiza la resolución impugnada, dado que la parcela tiene atribuida una edificabilidad en el planeamiento, según ha venido a confirmar también el perito designado por la Sala en contestación a la pregunta quinta de la representación procesal del Ayuntamiento de Aranjuez; y que dicha edificabilidad es de 0,6 m2/m2 por ser esta la edificabilidad atribuida a la parcela por la ordenación urbanística."

A la vista de lo razonado en la sentencia es conveniente recordar que el mencionado aprovechamiento no se justifica, en la hoja de aprecio del Ayuntamiento, en el mencionado convenio, sino en que la finca " está sometida a la Ordenanza Particular de «Especial Dotacional Social de carácter Público (EDS-P) y en el artículo 6.13.5 de las Normas Urbanísticas del PGOU se establece un aprovechamiento urbanístico real y la edificabilidad máxima en 0,6, sobre parcela edificable... los terrenos tienen asignada edificabilidad por la ordenación urbanística (0,60 m2e/m2s), por lo que será esa edificabilidad la aplicable en la valoración, y no tienen uso privado, por lo que podrá atribuírseles el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo (Residencial Colectivo), todo ello según lo dispuesto en el artículo 20.3º del RD1492/2011 ... "

Pues bien, a la vista del debate suscitado es necesario comenzar por señalar que, en puridad de principios, la justificación que expone la sentencia de instancia para coger el menor aprovechamiento que se asigna a los terrenos en el acuerdo del Jurado, frente al pretendido por la expropiada y propone el perito procesal, se concreta en que para aquellos es el mismo planeamiento el que asigna a los terrenos un concreto aprovechamiento, el inferior por lo que es el aplicable a la vista de lo establecido en el mencionado artículo 24.1º.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que condiciona acudir a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, para cuando " los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística ".

Por el contrario, se considera por la defensa de la expropiada y concluye el perito procesal en su informe, que ese aprovechamiento asignado por el planeamiento no es privado, sino en su destino de los terrenos a dotaciones públicas, por lo que se considera que no debe ser acogido. Pero se añade una importante argumentación en la sentencia, porque se considera, como hemos visto en su trascripción, que la expropiada era propietaria de otras dos parcelas respecto de la cuales se celebró un convenio mediante el cual, a juicio de la Sala de instancia, se realizó una reparcelación entre las tres parcelas, de tal forma que el aprovechamiento privado, deberá entenderse, que le correspondería a la concreta finca expropiada. En palabras de la sentencia, que en las dos parcelas a que afectaba el convenio se " concentra la edificabilidad lucrativa del ámbito ".

Suscitado el debate en la forma expuesta, es lo cierto que la cuestión está vinculada también a la valoración que se hace por la Sala de instancia del mencionado convenio, en la medida en que lo concluido en la sentencia es que, por el mismo, el aprovechamiento privado que le correspondía a la finca expropiada ya había sido reconocido en el asignado a las dos parcelas, también propiedad de la expropiada, que tenían aprovechamiento y destino privado.

Suscitado el debate en la forma expuesta debemos tener en cuenta, ya de entrada, que el aprovechamiento que ha de asignarse a los terrenos debe ser el privativo. Aprovechamiento, edificabilidad, tienen asignados todos los terrenos urbanos en el planeamiento, incluso los dotacionales, por lo que si de lo que se trata en el supuesto de valoración de suelos que deben ser expropiados por destinarlos el planeamiento a sistemas generales sin estar adscritos a ámbito de ejecución específicos, es establecer la ficción de que los propietarios de esos terrenos, que se ven excluidos del proceso de transformación urbanística, tengan los mismos beneficios y cargas que impone esa transformación, resulta evidente que el aprovechamiento que debe reconocérseles no es el que fija el planeamiento en el destino dotacional de los terrenos, porque en tal supuesto no se produciría esa igualdad, que está en la base de las transformaciones urbanísticas.

Que ello es así lo pone de manifiesto el mismo artículo 24.1º.a) cuando impone acudir al aprovechamiento del ámbito espacial homogéneo como mecanismo subsidiario para su cálculo, lo hace cuando el planeamiento no fije aprovechamiento "privado", porque el dotacional siempre existirá.

La conclusión de lo expuesto no puede ser otra que la de reconocer la razón a la expropiada cuando hace ver que el aprovechamiento que debe reconocerse a los terrenos es el que le correspondería al ámbito espacial homogéneo, que nunca se cuestiona sea el del 2,212 m2 t/m2 s.

Ahora bien, como ya se dijo, lo que estima la Sala de instancia es que en el mencionado convenio celebrado entre el Ayuntamiento y la expropiada, contenía una reparcelación de los terrenos de tal forma que, al parecer --nunca se afirma de manera tajante en la sentencia-- el aprovechamiento privado de la parcela expropiada se habría asignado a otras parcelas, también propiedad de la expropiada, que tenían un aprovechamiento privado. No podemos compartir esa argumentación que, en primer lugar, nunca fue sostenido por el mismo Ayuntamiento ni por el Jurado, como evidencia la fundamentación de la hoja de aprecio de aquél y la motivación del acuerdo de éste. Pero es que, en segundo lugar, sería difícil amparar en un instrumento como el convenio y en una pretendida reparcelación, esa asignación, en principio, de un aprovechamiento específico a la parcela expropiada y que el mismo fuera transferido a otras fincas. Y todo ello, y en tercer lugar, porque si ya la misma Sala de instancia consideró que el mencionado convenio había perdido eficacia en relación al justiprecio que se había pactado, como se hace constar en sus fundamentos (cuestión que no trasciende a este recurso de casación) resulta contradictorio reconocer la eficacia del mismo a los efectos de esa pretendida transferencia de aprovechamiento porque, si lo hubo, debería estimarse condicionado a esa determinación del justiprecio, por lo que excluido éste no puede mantenerse aquél.

La conclusión de lo expuesto es que procede la estimación del motivo primero del recurso.

Nueva sentencia. Determinación del justiprecio. Aplicación de los valores y costes a los efectos de obtener el valor de repercusión por el método residual.-

La estimación del primer motivo del recurso comporta, de una parte, que este Tribunal Supremo ha de proceder a dictar nueva sentencia en sustitución, conforme a los términos en que se ha suscitado el debate, de conformidad con lo establecido en el artículo 95.1º.d) de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , en la redacción aplicable al presente proceso; de otra parte, que sería ya innecesario el examen de los restantes motivos del recurso.

Ahora bien, en la medida en que los términos en que se ha desarrollado el debate en esta vía casacional no es sino la determinación del justiprecio y que ha de calcularse conforme a lo establecido para el suelo urbanizado en el ya mencionado artículo 24.1º.a) del Texto refundido de 2008, es necesario dejar constancia que, conforme a lo antes concluido, el aprovechamiento que debe asignarse a los terrenos es el pretendido por la expropiada y concluye el perito procesal, que no se cuestiona a salvo del argumento antes rechazado que se hace en la sentencia de instancia.

Pero para la determinación del justiprecio es necesario establecer el "valor de repercusión determinado por el método de residual estático". Y precisamente esa cuestión es la que se suscita en el motivo segundo del recurso en el que se denuncia, en síntesis, que la Sala de instancia hace una valoración arbitraria de las pruebas aportadas y practicadas en el proceso, conforme a la regla establecida en el ya mencionado artículo 24 del Texto Refundido de 2008.

A la vista de lo expuesto es conveniente, a los efectos del debate suscitado, recordar lo que concluye la Sala de instancia en relación con el mencionado valor de repercusión y los distintos componentes que han de tomarse en consideración para su cálculo por el mencionado método de valoración: "... en relación con el valor de mercado, difieren los valores obtenidos por los diferentes informes unidos a las actuaciones. Y así frente a los 2.162 €/m2 del informe de parte (pg 42), el judicial arroja un valor de 1.412,12 €/m2, y 1.340,14 €/m2 el informe del Ayuntamiento (tasación contradictoria) obrante a los folios 168 y ss.

El jurado lo establece en 1.200 €/m2c, que entendemos más adecuado, dado lo aportado a autos, puesto que el valor que ofrece la pericial practicada en Sala lo es en base a un estudio de mercado con datos obtenidos de sólo tres transacciones recogidas en certificaciones registrales que aporta, que no pueden considerarse como estadísticamente significativas, ni consta además que se trate de ventas en la misma zona que la que es objeto de valoración; lo que impide considerar que dicha información sea más fidedigna y ajustada a la realidad que la del Jurado, cuyo valor 1.200 €/m2c lo motiva en el «... análisis de los precios de venta de inmuebles en la zona, estudios de mercado publicados por empresas de tasación, las alegaciones formuladas en el expediente, precios muestreados y los publicados por la Comunidad de Madrid para determinar las Bases Imponibles en los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones para el ámbito propio de la actuación, superado en todo caso el mínimo de seis muestras previstas por la legislación». Sin que frente a estos valores pueda darse prevalencia a unos cálculos que se obtienen según precio de venta de VPP, en el caso del Ayuntamiento, puesto que ha de venir referido a vivienda libre; o basado en ofertas de venta, en el caso del informe pericial de parte, respecto de las que se desconoce su resultado final, es decir, el efectivo precio de venta que determinaría el valor de mercado.

Ninguno de los informes citados sirve pues para desvirtuar la presunción de acierto de la resolución del Jurado. Si bien es cierto que la resolución del Jurado es excesivamente escueta en la motivación del valor de mercado atribuido, pues se echa en falta una mayor justificación de los datos utilizados, los informes periciales no contienen indicios suficientemente reveladores de que la valoración recurrida haya incurrido en errores que permitan considerar quebrada la citada presunción. Como es sabido, dicha valoración oficial goza de la presunción de acierto y veracidad reconocida por la jurisprudencia a los acuerdos de los Jurados de Expropiación (entre otras, Sentencias de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 2005 y 16 de mayo de 2007 ), que tan sólo han de ceder cuando se incurra en errores fácticos, jurídicos o desajustada apreciación de los elementos probatorios aportados al expediente, o bien cuando dichos errores resulten de pruebas evacuadas en el proceso contradictoriamente y con plenas garantías legales, lo que no es el presente caso. Y no puede olvidarse que le corresponde al Jurado la determinación del justiprecio y a las partes desvirtuar los presupuestos fácticos en los que se sustentan los parámetros de cálculo del órgano tasador, sin que la elección de otra fuente tenga virtualidad para destruir la presunción de acierto del Jurado ( STS 8 de octubre de 2015 ROJ: STS 4116/2015 )

Lo mismo cabe decir respecto de los demás valores propuestos por la demandante (costes de construcción y de promoción), debiendo estarse a los fijados por el Jurado Territorial y que, por otro lado, no son puestos en duda ni impugnados por el demandante. Si bien, no procede considerar un coste de urbanización pendiente que la resolución del jurado estima en 22.260,88 euros en consideración a una superficie pendiente de urbanizar de 519,87 m2 correspondiente al lindero norte de la parcela, prolongación de la CALLE000 que, según el informe municipal al folio 170 del expediente administrativo, no está completamente urbanizado; puesto que, negado este extremo por la recurrente, la prueba pericial judicial ha confirmado que se han llevado a cabo todas las actuaciones urbanizadoras definidas en el proyecto de urbanización, cuyas obras fueron recepcionadas por el Ayuntamiento. Se aporta además fotografía que constata que en el lindero norte se han llevado a cabo las actuaciones de urbanización.

Consecuencia de lo anterior es que el valor unitario básico del suelo será de 124,95 €/m2s, lo que aplicado a la superficie afectada de 4.009,30 m2 da un valor total de 500.962,03 más 5% premio afección (25.048,10 euros) supone un total de 526.010,13 euros; de lo que resulta una cantidad inferior a la que se solicitaba por el Ayuntamiento en el cálculo alternativo que se efectúa en su hoja de aprecio (tasación contradictoria a los folios 114 y 168 y ss del expediente administrativo) y que por el principio de vinculación a dicha valoración, la Sala considera como justiprecio, 1.028.205 euros , pues la jurisprudencia viene declarando de manera reiterada que las propuestas que hacen las partes en las respectivas hojas de aprecio constituyen límites máximos y mínimos que vinculan al jurado para fijar el justiprecio, porque ha de fijarse dentro de esos límites, como impone el artículo 34 de la Ley de Expropiación Forzosa ; limitación que también se impone a los Tribunales de lo Contencioso cuando examinan la legalidad de dichos acuerdos de valoración ( STS de 15 de septiembre de 2015 ROJ: STS 3791/2015 )."

Es necesario dejar constancia del razonamiento completo que se hace en el párrafo transcrito por la Sala de instancia que, de una parte, rechaza la valoración propuesta por el perito procesal porque considera que no desvirtúa la presunción de legalidad, acierto y veracidad de que gozan los acuerdos de los órganos colegiados de valoración; sin embargo, es lo cierto que la Sala termina por rechazar esa presunción cuando rechazada confirmar el acuerdo del Jurado y fija el justiprecio en lo que considera una vinculación a la valoración alternativa que se había propuesto en la hoja de aprecio contradictoria que había presentado el Ayuntamiento. Es decir, la Sala de instancia entra en contradicción porque, de una parte, acoge la presunción del acuerdo, pero no lo ratifica, por lo que tácitamente rechaza la concurrencia de esa presunción sobre la base de una vinculación a la hoja de aprecio municipal.

Es indudable que no puede mantenerse esa incongruencia y el razonamiento completo debe ser el de que precisamente la jurisprudencia sobre la vinculación a la hoja de aprecio de las partes, de la que se deja expuesta en los razonamientos de la sentencia, precisamente lo que pone de manifiesto es que se ha desvirtuado la presunción del acuerdo del Jurado que, cuando menos, debió sentirse vinculado por esa valoración de la Administración en su hoja de aprecio. Pero incluso hay que llevar el razonamiento más allá, porque precisamente, como veremos, lo que deja constancia esa valoración municipal es que los parámetros tomados en consideración por el Jurado en su acuerdo no eran correctos, porque solo así cabe concluir en un justiprecio de casi el doble del valor aceptado por el Jurado y el admitido por propio Ayuntamiento.

Y es necesario dejar constancia de esa valoración municipal, porque conforme resulta de la hoja de aprecio contradictoria opuesta por el Ayuntamiento a la hoja de aprecio de la propiedad, constan, efectivamente, dos valoraciones alternativas, una sobre la premisa de ser aplicables las normas de valoración de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones de 6/1998, de 13 de abril, aplicando los valores de las ponencias catastrales, de donde resultaba un valor de la finca de 257.000 €. Esa opción se rechaza por el Jurado y nunca se postula por ninguna de las partes que sea admisible. La segunda alternativa era calcular el justiprecio conforme a las reglas de valoración establecidas en el Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que era lo procedente como ya nadie cuestiona.

Pues bien, los técnicos municipales que calculan el justiprecio conforme a la regla contenida para el suelo urbanizado en el artículo 24 del mencionado Texto Refundido, concluyen, efectivamente en un valor de la finca de 1.028.205 €, que es el que acepta la sentencia. Ahora bien, examinando dicha valoración y a los efectos de calcular el valor de repercusión por el método residual estático, como impone el precepto, lo que hacen los técnicos municipales es partir del siguiente razonamiento " Para calcular el Valor en Venta (Vv) del producto inmobiliario acabado, debido a que el uso final será Dotacional de carácter Público, es decir, Demanial, no va a existir un mercado «comparable», y el único Valor en Venta que puede servir como referencia es el «Precio Máximo de Viviendas con Protección Pública»" y se toma en consideración como valor en venta precisamente el resultante de las mencionadas VPP.

Ese razonamiento no puede ser aceptado; en primer lugar, porque se trataba de calcular el valor de producto inmobiliario en su destino dotacional, lo cual no es correcto porque si lo que se pretende con el método residual es obtener el valor de los terrenos acordes a las propiedades que participaron del proceso de transformación urbanística, se está perjudicando a los propietarios afectados por las expropiaciones para usos dotacionales; lo que debe buscarse es el valor del mercado del uso patrimonializable, como impone el artículo 24. En segundo lugar, porque, en esa condición, no es admisible considerar que no exista mercado significativo, lo rechaza el propio Jurado en su valoración y el perito procesal en su informe. Y en tercero y último lugar, porque los valores de las VPP, si bien han servido para calcular los valores en venta de los productos inmobiliarios a los efectos de aplicar el método residual, en el denominado método objetivo, no puede suponer alterar la regla de valoración que se contienen ahora en el mencionado artículo 24 y en los artículos 22 y siguientes del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre; preceptos que, por cierto, se refieren "al valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente"; que no puede ser el dotacional como consideran los técnicos municipales en su informe.

Pues bien, llegados a este punto debemos proceder a determinar el mencionado valor de repercusión que no puede ser, por lo ya expuesto, el concluido por los técnicos municipales que es, no se olvide, el criterio que acoge la Sala de instancia. De otra parte, la misma sentencia, pese a sostener la presunción de acierto del acuerdo del Jurado, es lo cierto que rechaza sus conclusiones y, por tanto, también rechaza el valor de repercusión de que parte el Jurado.

A la vista de lo expuesto este Tribunal considera que, pese al rechazo que se hace por la Sala de instancia de la propuesta que se hace por el perito de designación judicial, es lo cierto que, como la misma sentencia deja constancia, los términos abstractos y meramente apodícticos de que se parte en la fundamentación del Jurado sobre el valor de repercusión comportan que este Tribunal debe rechazar los reparos que se hacen a la propuesta del perito porque se basa, y en ningún momento se cuestiona, en tres transacciones constatadas por inscripciones registrales, que deben ser examinadas teniendo en cuenta el municipio a que se refieren, su extensión física y poblacional y la manifiesta ubicación de los terrenos en zona de expansión urbana, como acredita su ubicación en el Plan, lo cual comporta que deba aceptarse el valor de repercusión que se propone por el perito sobre la base de los valores de las mencionadas transacciones, habida cuenta de que el antes mencionado artículo reglamentario remite la determinación del valor en venta al que resulte " de un estudio de mercado estadísticamente significativo "; sin que pueda desconocerse, al valorar la prueba pericial conforme a las reglas de la sana crítica que impone el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las circunstancias del municipio en que se ubica la finca, las pruebas tomadas en consideración por el técnico y la afirmación de éste, que se ve amparada por su objetividad y especialidad, de que los estudios de mercados oficiales --de los que nada acredita el informe en que se funda el acuerdo del Jurado-- ofrecían valores superiores; este Tribunal ha de acoger la propuesta que se hace por el perito que, como se ha dicho, calcula el justiprecio sobre el aprovechamiento que era procedente y el valor de repercusión calculado conforme a la regla establecida legalmente.

Por lo expuesto, procede fijar el justiprecio, incluido el premio de afección, en la cantidad de 3.278.062,77 €. Dicha cantidad devengará los intereses legales de demora.

Costas procesales.-

La estimación del presente recurso de casación determina, en aplicación del artículo 139 de la Ley Jurisdiccional , que no procede la imposición de las costas del recurso y, estimándose que concurren serias dudas de derecho en el debate suscitado en el proceso, tampoco procede hacer concreta imposición de costas en la instancia.