STS 1866/2017, 29 de Noviembre de 2017

La sentencia recurrida de fecha 31 de mayo de 2016 contiene la parte dispositiva del siguiente tenor literal:

1º) Que ESTIMAMOS PARCIALMENTE el presente recurso contencioso administrativo. 2º) DECLARAMOS disconforme con el ordenamiento jurídico el acto administrativo impugnado y, en su consecuencia, lo ANULAMOS. 3º) DECLARAMOS que el justiprecio de los bienes y derechos comprendidos en el expediente del Jurado Provincial de Expropiación Nº 7/2012 es de 4.501.644,91 € (incluido premio de afección). 4º) No se hace expresa declaración en cuanto a costas procesales.

Notificada la anterior sentencia, la representación procesal de las entidades "Francisco Suasi e hijos SL" y otras, y del Ayuntamiento de Manacor presentaron escritos ante la Sala de instancia preparando recurso de casación contra la misma. La Sala tuvo por preparado en tiempo y forma los recursos de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, la representación procesal de "Francisco Suasi e hijos SL", "Invergroup Illes SL", "Melchor Mascaró SA" y "Goramendi Siglo XXI SL" , se personó ante esta Sala e interpuso el anunciado recurso de casación, fundamentado en los siguientes motivos:

Primero.- Por la vía que autoriza el artículo 88.1º.c) de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , se denuncia que la sentencia de instancia incurre en vicio de falta de motivación, con vulneración de los artículos 218.2 º y 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , si bien se hace referencia también a la defectuosa valoración de la prueba pericial practicada en el proceso en relación con la edificabilidad asignada a los terrenos objeto de expropiación.

Segundo.- Por la vía casacional que se autoriza en el párrafo d) del antes mencionado artículo 88.1º de la Ley procesal , se denuncia que la sentencia de instancia vulnera lo establecido en el artículo 24.1º del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en cuanto a la asignación de la edificabilidad asignada a los terrenos expropiados.

Se termina suplicando por los expropiados a este Tribunal de casación que "... dicte sentencia por la que, estimando los motivos que fundamentan el presente recurso, case la sentencia antes citada dejándola sin efecto y resolviendo de conformidad a los pedimentos de los escritos de contestación a la demanda."

Por el Ayuntamiento de Manacor se presentó escrito de interposición del recurso de casación, fundamentado en los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo de lo autorizado en el artículo 88.1º d) de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , se denuncia que la sentencia de instancia vulnera lo establecido en los artículos 12.3 º, 17.1 º y 22.2º del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en su redacción originaria, por considerar que las fincas expropiadas deben ser consideradas como suelo urbanizado cuando lo procedente es considerar que se trata de suelo en situación de rural.

Segundo.- Por la misma vía del "error in iudicando" que el anterior, se denuncia que la sentencia de instancia vulnera los artículos 12.3 º, 13.3 º y 24.1º del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y la jurisprudencia que los interpreta, en cuanto a la edificabilidad que se asigna a los terrenos.

Se termina suplicando por el Ayuntamiento a la Sala que "... dicte en su día sentencia por la que estime el presente recurso, case la sentencia recurrida y resuelva el recurso contencioso administrativo en los términos interesados en el escrito de demanda en su día presentado."

Por Auto de la Sección Primera de esta Sala de fecha 15 de diciembre de 2016 se acuerda:

Primero: Declarar la inadmisión del recurso de casación interpuesto por las entidades Francisco Suasi e hijos SL, Invergroup Illes SL, Melchor Mascaró SA y Goramendi Siglo XXI SL contra la sentencia de 31 de mayo de 2016, dictada por la Sala de lo Contencioso- Administrativo (Sección Primera), del Tribunal Superior de Justicia de Islas baleares dictada en el recurso número 18/2014 , respecto a las fincas registrales número 16. 790 y 31. 003.

Segundo: Declarar la inadmisión del motivo primero del recurso de casación interpuesto por las entidades Francisco Suasi e hijos SL, Invergroup Illes SL, Melchor Mascaró SA y Goramendi Siglo XXI SL, respecto de las fincas registrales número 31.004, 31.005 y 31.006.

Tercero.- Declarar la inadmisión del recurso de casación interpuesto por el Ayuntamiento de Manacor SL contra la sentencia de 31 de mayo de 2016, dictada por la Sala de lo Contencioso- Administrativo (Sección Primera), del Tribunal Superior de Justicia de Islas baleares dictada en el recurso número 18/2014 , respecto a la finca registral número 16.790, admitiéndolo en cuanto al resto de fincas registrales.

Cuarto.- Para su sustanciación, remítanse las actuaciones a la Sección Quinta de esta Sala de conformidad con las normas sobre reparto de asuntos. Sin costas.

Recibidas las actuaciones en esta Sección quinta se da traslado a las partes recurridas y recurrentes entre sí, para que en el plazo de treinta días, formalicen escrito de oposición, lo que realizaron la representación procesal del Ayuntamiento de Manacor y de las entidades "Francisco Suasi e hijos SL", "Invergroup Illes SL", "Melchor Mascaró SA" y "Goramendi Siglo XXI SL", oponiéndose al recurso de casación interpuesto de contrario y el Sr. Abogado del Estado manifiesta que se abstiene de formular oposición.

Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo la audiencia del día 21 de noviembre de 2017, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Objeto del recurso y motivos.-

Se interpone el presente recurso de casación número 2369/2016 por las entidades "Francisco Suasi e hijos S.L.", "Invergroup Illes S.L.", "Melchor Mascaró S.A." y "Goramendi Siglo XXI S.L.", y por el Ayuntamiento de Manacor, contra la sentencia número 316/16, de 31 de mayo, dictada por la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Islas Baleares dictada en el recurso número 18/2014 . El mencionado procedimiento había sido promovido por el referido Ayuntamiento, en su condición de Administración expropiante, impugnando el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de las Islas Baleares, adoptado en sesión de 29 de noviembre de 2013 (expediente 3968), por el que, estimando parcialmente el recurso de reposición interpuesto contra otro acuerdo anterior por las mercantiles antes mencionadas, se fijaba en la cantidad de 14.731.616,77 €, los justiprecios de cinco fincas (designadas como las números 16.790, 31.003, 31.004, 31.005 y 31.006), situadas en término municipal de Manacor, que debían ser expropiada por el Ayuntamiento para la ejecución de los sistemas generales previstos en el planeamiento municipal.

La mencionada resolución tenía como precedente un primer acuerdo del Jurado, en el que se había considerado que las fincas antes referidas, de una superficie total de 10.393 m2, debían considerarse, a los efectos de valoración, como suelo rural. Dada la fecha a que debía referirse la valoración, eran aplicables las normas establecidas en el Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en concreto en su artículo 23 , por lo que debía calcularse el valor de los terrenos por el método de capitalización de rentas reales o potenciales. Conforme al mencionado método, se consideraba un valor unitario de 7,566 €/m2, resultando un justiprecio, incluido el premio de afección de 82.565,11 €.

El acuerdo mencionado fue recurrido en reposición por las expropiadas, argumentando que no procedía la consideración de los terrenos como rural, sino como urbanizados. El Jurado adopta el acuerdo que fue impugnado ante la Sala de instancia, en el que se estima el recurso de reposición y, anulando el anterior acuerdo, considera que, conforme se sostenía por las propietarias de los terrenos, debían considerarse, a los efectos de su valoración, como urbanizados, fijando el ya mencionado justiprecio de 14.731.616,77 €.

La decisión del Jurado es recurrida ante la Sala de instancia por el Ayuntamiento expropiante, suplicando que se fijase el justiprecio conforme a lo que había resuelto el Jurado en el acuerdo inicial, considerando los terrenos como rural.

La Sala de instancia, estima el recurso en parte y fija el justiprecio en la cantidad de 4.501.644,91 €., rechazando la pretensión básica de la demanda municipal de que los terrenos se considerasen como rural, en vez de urbanizados, como había terminado por aceptar el Jurado.

Los fundamentos de la decisión de la Sala de instancia comienzan por rechazar la polémica que se había suscitado por las partes en orden a la clasificación de los terrenos en el planeamiento, que conforme a las normas de valoración del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, resulta irrelevante. Lo importante es determinar si, conforme a lo establecido en el artículo 12.3 º del mencionado Texto Refundido, puede estimarse que los terrenos han de considerarse, a efectos de valoración, como urbanizados por contar con los servicios que delimitan esa categoría de suelo, de acuerdo con la establecido en el mencionado precepto.

En ese sentido se razona en la sentencia: " A la fecha a que ha de venir referida la valoración, dicha legislación lo era el art. 2 de la Ley balear 4/2008, de 14 de mayo, conforme a la cual, son servicios urbanísticos básicos: a) la red viaria que tenga un nivel de consolidación suficiente para permitir la conectividad con la trama viaria básica municipal; b) las redes de suministro de agua y saneamiento; c) el suministro de energía eléctrica. Se añade en el punto 2° de este art. 2 que «los servicios urbanísticos básicos han de tener las características adecuadas para el uso del suelo previsto en el planeamiento urbanístico que lo clasifica»".

Con la premisa expuesta, la sentencia va examinando los servicios que, conforme a la legislación balear, configuran el suelo urbanizado, haciendo un examen detallado e individualizado de cada uno de ellos, a la vista de las pruebas que obraban en el proceso, en especial, de la prueba pericial practicada, llegando a la conclusión de que conforme a lo propuesto por el perito, los terrenos cuentan con los mencionados servicios y, por tanto, debían valorarse en su situación de suelo urbanizado, rechazando con ello la premisa de pretensión municipal.

A continuación procede el Tribunal de instancia a examinar la aplicación del método de valoración del Jurado en su condición de suelo urbanizado, es decir, de conformidad con lo establecido en el artículo 24.1º (se parte del que el suelo no está edificado), es decir, que el justiprecio habría de calcularse aplicando al aprovechamiento que debiera asignarse a los terrenos, por no tenerlo establecido en el planeamiento por su destino a sistemas generales, el valor de repercusión, calculado por el método residual estático, debiendo considerarse el uso, edificabilidad procedentes conforme a lo establecido en dicha norma.

Con ese presupuesto se procede por la Sala de instancia a examinar los distintos elementos necesarios para la aplicación del método de valoración y las determinaciones de la finca, partiendo del examen de la prueba pericial practicada en el proceso. Conforme a lo señalado, la sentencia procede a un examen de las distintas cuestiones que se suscita en la determinación del justiprecio por el método residual, terminando la Sala, después de un examen pormenorizado (ámbito espacial homogéneo, uso y edificabilidad, valor de mercado) acogiendo las propuestas de los peritos, a excepción de la superficie expropiada, que se acepta la considerada en el acuerdo del Jurado.

Con tales premisas se termina por concluir que, en contra de lo sostenido en el acuerdo del Jurado, la edificabilidad debía ser la de 1,77 m2t/m2s; y el valor de repercusión el de 233,06 €/m2, de donde resulta, incluido el premio de afección, la cantidad que se fija en la sentencia, de 4.501.644,91 €.

A la vista de esa decisión de la Sala de instancia, como ya se dijo, se recurre en casación tanto por el Ayuntamiento como por las expropiadas.

Por las expropiadas el recurso se fundaba en dos motivos si bien, como ya se dijo, el primero ha sido declarado inadmisible por la Sección de Admisión de esta Sala Tercera. El motivo segundo, se acoge a la vía casacional del párrafo d) del artículo 88.1º de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , y se denuncia que la sentencia de instancia vulnera lo establecido en el 24.1º del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en cuanto al cálculo de la edificabilidad que debía asignarse a los terrenos. Sin embargo, como ya antes se dijo, se declara la inadmisión del recurso respecto de las fincas número 16.790 y 31.003.

El recurso municipal se funda también en dos motivos, ambos acogidos a la vía del "error in iudicando" del antes mencionado párrafo d) del artículo 88.1 de la Ley procesal , por los que se denuncia que la sentencia de instancia vulnera, en el motivo primero, los artículos 12.3 º, 17.1 º y 22.2º del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en cuanto se rechaza que el suelo deba ser considerado como rural. El segundo motivo, denuncia que la sentencia vulnera lo establecido en los artículos 12 . 31, 13.3 º y 24.1 º del mencionado Texto Refundido, al calcular la edificabilidad que debían asignarse a los terrenos. También el recurso municipal ha sido declarado inadmisible en relación con la finca número 16.790.

Ambas partes suplican que se estimen sus recurso y, casando la sentencia recurrida, se fije el justiprecio conforme a lo suplicado en la instancia; oponiéndose ambas partes, respectivamente, al recurso interpuesto de contrario. Ha comparecido en el recurso el Abogado del Estado, que se abstiene de formular oposición a ninguno de los recursos.

Motivo primero del recurso municipal. Consideración de los terrenos como urbanizados.-

Razones de lógica jurídica imponen examinar con carácter preferente el primer motivo del recurso municipal, porque en él se suscita un debate previo que subyace y condiciona toda la decisión de la Sala de instancia y que, de prosperar, haría innecesario el examen de los restantes motivos de uno y otro recurso.

En efecto, por la vía del "error in iudicando" se denuncia por el Ayuntamiento expropiante que la sentencia de instancia vulnera lo establecido en los artículos 12.3 º, 17.1 º y 22.2º del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. En la fundamentación del motivo se aduce que la fecha a que debía referirse la valoración era el 9 de noviembre de 2011, siendo aplicable los preceptos de valoración procedentes en su redacción originaria. A juicio de la defensa municipal yerra la sentencia de instancia cuando rechaza que, a los efectos de aplicar las normas de valoración del mencionado Texto Refundido, los terrenos no puedan considerarse como rural, sino como urbanizado cuando, a juicio de la parte recurrente, no consta que el suelo estuviera edificado ni cumple las condiciones de ese tipo de suelo, conforme se definen en los mencionados preceptos. En ese sentido se aduce que la Sala de instancia parte del error de examinar las condiciones del suelo urbanizado computando todo el terreno que ocupará el sistema general y no solo las concretas fincas propiedad de la recurrente, que en su individualidad no tienen colindancia con vía urbana de la que conectar los servicios propios del suelo urbanizado. Es decir, se critica a la sentencia no estar a la situación real de las concretas fincas objeto de expropiación sino a la totalidad del terreno que ocupa, en el planeamiento, el sistema general, que es cuatro veces superior al de aquellas.

A la vista de esas razones en que se funda el recurso es conveniente que examinemos los fundamentos por los que se considera por la Sala que los terrenos deben ser valorados como urbanizados, como ya entendió el acuerdo del Jurado en el segundo de sus acuerdos, en vez de rural, como se postula por la defensa municipal, ya desde su hoja de aprecio. Se razona en la sentencia en el fundamento cuarto, una vez delimitado el debate sobre esa cuestión, partiendo de la normativa urbanística y examinando las pruebas periciales practicadas:

" Verifiquemos estos parámetros:

1. LA RED VIARIA

   La parcela a considerar es aquella total de 42.132 m2 de suelo calificado como ELP Zona Verde. Tiene una forma triangular y, según el planeamiento aplicable, estaría delimitada por tres viales de los que ahora solo está ejecutado uno. Concretamente el denominado como «Ronda del Port». Este vial municipal existente dota de acceso rodado suficiente a la zona verde, pues si se ha de atender al uso previsto en el planeamiento, una zona verde no precisa necesariamente de vías perimetrales o calles que la crucen, lo que sí sería necesario si el destino fuese el edificatorio.

   Dentro de la zona verde prevista, actualmente existe otro vial (actual carretera a Cales) que, según el planeamiento, ha de desaparecer.

   Los servicios urbanísticos a considerar serían los que discurren por la actual «Ronda del Port» que sí coincide con uno de los viales previsto en las NNSS. Por tanto se trata de vía urbana ajustada al planeamiento, que linda con la parcela de zona verde, y que por tanto le otorga conexión con el entramado viario urbano. Los informes del propio Ayuntamiento de Manacor, reconocen esta conexión, aunque invoquen que «parte del vial» carece de aceras en la parte que linda con la zona verde (pero luego se admite que sí tiene una acera de hormigón con pavimentación discontinua). En cualquier caso, esta discutida pavimentación de la acera sería relevante para determinar si nos encontramos con un solar, no para constatar lo que aquí importa: la conexión de la parcela con el entramado viario municipal.

2. RED DE SUMINISTRO DE AGUA Y SANEAMIENTO.

   Según el Ayuntamiento de Manacor, «la parcela se encuentra próxima a las redes de servicios básicos, pero no cuenta con dichos servicios ni puede contar con ello con la simple conexión de manera que se garantice la suficiencia de los servicios para la demanda correspondiente al conjunto de la parcela» (del informe del ingeniero municipal). Se afirma que los servicios urbanísticos (energía eléctrica, suministro y evacuación de aguas) que discurren por la Ronda Del Pon, lo son para servir a los suelos ya urbanizados y construidos al otro lado del vial.

   No obstante, la prueba pericial judicial practicada en autos ha ratificado en este punto el criterio de los vocales técnicos del Jurado Provincial que apreciaron la existencia de tales servicios (en tesis acogida mayoritariamente por la resolución definitiva del Jurado). Concretamente, tales peritos han apreciando:

   1. Que la parcela urbanística destinada zona verde «está dotada de suministro de agua potable totalmente consolidado y actualmente reúne las características apropiadas para su uso como zona verde». Frente a lo informado por el ingeniero municipal Sr. Mauricio en el sentido de que la parcela no está dotada de dicho suministro, los peritos han localizado hasta 3 tomas de agua situadas dentro de la parcela que nos ocupa y que están plenamente operativas.

   2. Que la parcela urbanística destinada zona verde «está dotada de conexión a la red de alcantarillado totalmente consolidado actualmente reúne las características apropiadas para su uso como zona verde» Frente a lo informado por el ingeniero municipal Sr. Mauricio en el sentido de que la parcela no está dotada de dicha conexión, los peritos han localizado hasta 3 conexiones a la red de alcantarillado situadas dentro de la parcela que nos ocupa y que están plenamente operativas y conectadas con la red principal.

3. SUMINISTRO ELÉCTRICO.

   Los peritos precisan que la parcela destinada zona verde, «aunque dispone alumbrado público, no está dotada de suministro de energía eléctrica, pero sí puede llegar a contar el con el suministro de energía sin otras obras que las de conexión a las instalaciones ya en funcionamiento, ya que de acuerdo al certificado de la empresa suministradora dispone de servicio de las características apropiadas para su uso como zona verde»

   Es decir, en condiciones que no impiden su consideración como suelo en situación básica de urbanizado.

4. LA TRAMA URBANA

   El Ayuntamiento afirma que aunque dispusiera de algunos servicios, la parcela no estaría integrada en el núcleo de población, no formando parte de la trama urbana. Se invoca que la parcela es perimetral al casco urbano, colinda con él, pero no se integra en el mismo. Dicha exigencia, para su valoración como suelo urbanizado no aparece en la Ley de Suelo ni en la norma urbanística arriba mencionada. En cualquier caso, los peritos judiciales han precisado que una parte de la parcela urbanística destinada a zona verde, ya está consolidada y es usada como tal zona verde, lo que implica que sí hay integración con el núcleo urbano. Concretamente, esta parte de la parcela que ya está ajardinada, dispone de bancos y de conexión con el entramado urbanizado al otro lado del vial (hay aceras y se facilita el paso mediante varios pasos de cebra), lo que evidencia la integración. Por lo tanto, el elemento de la integración en la malla urbana, si es que se entendiese necesario para la consideración como suelo en situación básica de suelo urbanizado, se cumple.

   En conclusión, debe rechazarse la pretensión del Ayuntamiento de Manacor en el sentido de que la parcela debe ser valorada como terreno en situación básica de suelo rural y con ello confirmarse el criterio del Jurado respecto a su valoración en situación básica de suelo urbanizado, pues dispone de los suministros y servicios adecuados a su destino dotacional.

   Frente al argumento de la administración municipal recurrente en el sentido de que no basta con atender a los servicios suficientes para el destino dotacional, sino que para considerar los terrenos como suelo en situación básica de suelo urbanizado, es necesario que dichos servicios sean suficientes para un uso de vivienda plurifamiliar (con el que se va a comparar para determinar su valor), debe precisarse:

   1. ) Lo ya indicado con respecto a que la Ley estatal de Suelo precisa que las dotaciones y servicios a considerar son los «requeridos por la legislación urbanística» y ya hemos dicho que la legislación urbanística balear (Art. 2.2 de la Ley balear 4/2008, de 14 de mayo) nos indica que «los servicios urbanísticos básicos han de tener las características adecuadas para el uso del suelo previsto en el planeamiento urbanístico que lo clasifica». Es

      decir, en nuestro caso, los servicios han de tener las características adecuadas para el uso como zona verde.

   2. ) Que ni este nivel de exigencia aparece en la Ley ni la administración recurrente acredita que los servicios que actualmente discurren por la Ronda del Port sean insuficientes para este hipotético destino (que no es el fijado por el plan urbanístico). En cualquier caso, puede suponerse que sí son suficientes si lo son para el suelo edificado del otro lado de la misma calle.

      Como argumento adicional, la Administración recurrente invoca que no debería atenderse a la valoración de los servicios urbanísticos de la parcela calificada como zona verde -superficie triangular de 42.132 m2 de la cual los recurrentes quedan afectados en 10.393 m2- sino que debe atenderse a si las fincas de los recurrentes, disponen o no -a pie de sus respectivas parcelas- de los servicios urbanísticos. Pues bien, no puede atenderse a este criterio por cuanto la fijación del justiprecio lo es relación al valor de la zona verde y se atiende a los servicios de que dispone dicha parcela urbanística. De seguirse la tesis municipal, si la parcela urbanística estuviese separada en tincas formando franjas paralelas al vial existente y por el que discurren los servicios (ronda del Port), solo el propietario de la primera franja colindante a la calle obtendría la valoración como suelo en situación básica de suelo urbanizado y no las posteriores, lo que sin duda rompe las reglas de equidistribución de beneficios y cargas. Es decir, el justiprecio sería diferente pese a que nos encontramos con propietarios de la misma parcela urbanística, con la misma clasificación (suelo urbano) y calificación (zona verde). En definitiva, la valoración de la suficiencia de los servicios debe venir referenciada a la parcela urbanística a considerar y no a las distintas fincas registrales o catastrales que la integran."

      Nos interesa señalar, a los efectos del motivo casacional que examinamos, los presupuestos que resultan del párrafo trascrito, de los que la Sala de instancia, siguiendo el criterio que proponía el perito procesal, concluye que los terrenos deben tener la condición de urbanizados.

      Esos presupuestos son los siguientes; en primer lugar, que a los efectos de examinar la existencia de los servicios que conforme al artículo 12.3º.b) del Texto Refundido ya citado, configuran el suelo urbanizado, no procedía considerar la superficie de las fincas objeto de expropiación --10.393 m2, aun cuando el proceso ya no se refiera a todas ellas--, sino la totalidad de los terrenos destinados al sistema general --zona verde-- en que se integraban las fincas, es decir, todo el terreno que el planeamiento destinaba a ese concreto uso dotacional que, como se hace ver en el recurso, comporta una superficie de terreno de casi cuatro veces las de las fincas expropiadas --42.132 m2--; por tanto, las consideraciones de que existen los servicios del suelo urbano no son propiamente de los terrenos expropiados, sino de la totalidad del sistema general. Pero aun cabe añadir a lo expuesto, que de los planos obrantes en el proceso, cabe concluir que precisamente las fincas afectadas por la expropiación de autos no se encuentran situadas en la colindancia con las vías en que se dicen existentes esos servicios, sino que están ubicadas en una zona media, rodeada por terrenos con ese mismo destino dotacional y sin esa colindancia con los servicios que requiere el suelo urbanizado.

      En segundo lugar, a juicio de la Sala de instancia, la exigencia de que los terrenos estén integrados en la malla urbana, no constituye un requisito del suelo urbanizado, conforme a lo que se establece en la normativa urbanística autonómica " ni en la Ley del Suelo ". Con todo, a juicio del Tribunal de instancia, parte de los terrenos totales con destino a ese sistema general, ya se encuentra integrados en la malla urbana, precisamente con ese destino para zona verde; condición que no se concreta expresamente en los terrenos expropiados.

      Y en tercer y último lugar cabe apreciar un argumento que se hace a título de cierre y pretende justificar la conclusión que de la prueba que se hace por la Sala de instancia. Es decir, que si bien los terrenos expropiados no son colindantes con las vías donde se encuentran los servicios que podrían configurar el suelo como urbanizado, ha de integrarse el precepto en el sentido de que, aun así, deben considerarse como tales, porque de no hacerlo, solo los terrenos colindantes con dichas vías podrían alcanzar la condición de urbanizados, pero no los restantes que no tengan esa colindancia. En el caso de autos, si bien los terrenos expropiados no son contiguos a la vía donde se consideran que existen los servicios, si lo están otras fincas ubicadas entre ellas y dicha vía, que se ven afectadas por el mismo sistema general.

      Este Tribunal no puede compartir tales argumentos y el motivo, ya se anticipa, ha de ser estimado. En efecto, no se trata, como en el motivo de las recurrentes, de una cuestión de valoración de la prueba pericial, que la defensa municipal ha combatido por la vía oportuna en los escasos supuestos que puede ser cuestionada en casación dicha valoración, sino que lo cuestionado en el motivo que examinamos es que, de la misma valoración que hace la Sala de instancia de las pruebas, se vulnera lo establecido en el mencionado artículo 12.3º.b) antes citado.

      Conforme al mencionado precepto, es obligado recordarlo, se considera suelo urbanizado " el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:... b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado."

      Pues bien, es evidente que de los propios términos empleados por el Legislador, primer criterio interpretativo de las normas conforme a lo establecido en el artículo 3 del Código Civil , quien debe reunir las condiciones que se exigen para el suelo urbanizado es directamente el propio terreno a valorar, que en el caso de expropiaciones es el que haya de ser expropiado. Si ello es así, en el caso de autos, las condiciones necesarias para poder considerar el suelo a valorar como urbanizado es el que es objeto de expropiación, es decir, los 10.393 m2 a que afectaba la expropiación de autos.

      No es ese, como hemos visto, el criterio que sigue la Sala de instancia para interpretar el precepto, porque considera, y de ello se parte en el razonamiento que se ha trascrito, que lo relevante para apreciar los presupuestos del suelo urbanizado debe ser todo el suelo que ha de ocupar el sistema general al que también están adscritos los terrenos de las expropiadas, es decir, los más de 42.000 m2 que ocupa dicho sistema general.

      Así mismo es improcedente el examen que hace la Sala de instancia de los servicios que requiere el suelo para considerarse como urbanizado, conforme al mencionado precepto y la legislación competente urbanística. Porque la Sala, nuevamente y sobre el presupuesto de esa apreciación integral del terreno que ha de ocupar todo el sistema general, examina dichos servicios sobre esa totalidad del terreno, no solo sobre los que han de ser objeto de valoración. En este sentido, es cierto que el mencionado artículo 12.3º.b) no solo determina el suelo urbano por la existencia de esos servicios de manera efectiva, sino también, que basta con " poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes". Y es a esa posibilidad a la que, siguiendo la propuesta del perito, se acoge la Sala de instancia para concluir en el carácter de urbanizado de los terrenos expropiados.

      Sin embargo, este Tribunal no puede aceptar las conclusiones que se hacen al respecto, de una parte, porque se consideran tales servicios en relación con la totalidad del terreno que debe ocupar el sistema general y no solo los que deben ser objeto de expropiación; de otro, porque se incurre en contradicción en cuanto a la calidad requerida de tales servicios y, en fin, porque esa calidad no puede serlo de manera contradictoria de los usos apreciados para determinar el valor unitario.

      Lo expuesto se aprecia ya directamente cuando, al examinar la exigencias de la red viaria, se describe, no el terreno a valorar, sino la totalidad de los que ocupara el sistema general. Y si ello es así, los terrenos de auto no tienen colindancia con vía pública alguna, si lo tiene la delimitación de los terrenos que ocupara el sistema general (Ronda del Port). Menos aún puede sostenerse el argumento de que en relación con los terrenos a expropiar no se requiere esa colindancia con el mencionado vial porque se trata de un destino a zona verde, que no requiere dicha circunstancia. Pero no es eso lo que ha de considerarse cuando el precepto de valoración exige la existencia de un viario en que existan tales servicios configuradores del suelo urbanizado; porque esa posibilidad de conexión ha de apreciarse conforme a la propia naturaleza de las infraestructuras existentes, que en el caso de autos es nula en relación a los concretos terrenos objeto de expropiación.

      En relación con la conexión a las redes de suministro de aguas y saneamiento y de electricidad, se incurre en la misma errónea interpretación de referirlo a la totalidad del terreno del sistema general y no a los terrenos objeto de expropiación. Pero además, se incurre en relación con estos imprescindibles servicios propios del suelo urbanizado, conforme propone el perito, en una evidente premisa de que para ese destino de zona verde si son suficientes los servicios existentes en los que poder conectar habida cuenta de su --deberá entenderse-- menos exigencia. Se incurre con ello en una contradicción, porque si para obtener el valor de repercusión se consideran que los terrenos han de valorarse como si se tratase de suelo con destino a vivienda plurifamiliar, no puede luego pretenderse que para apreciar los servicios se consideren suficientes conforme a un destino diferente de zona verde, que implícitamente la Sala de instancia considera inferiores a los de aquel destino inicial.

      Debe tenerse en cuenta que el legislador parte de una ficción. La de considerar que el suelo a valorar por haberse destinado por el planeamiento a sistemas generales a obtener por expropiación y, por tanto, carente de aprovechamiento privativo previsto en el planeamiento, participa de las mismas determinaciones que los propietarios de los terrenos asimilados. De ahí que deba valorarse el terreno como si tuviera real y efectivamente ese mismo destino, a los efectos de obtener un valor residual partiendo de valores asimilados y un aprovechamiento y uso propio de esos similares terrenos.

      Pues bien, la ficción ha de extenderse también a la calidad de los servicios que configuran el suelo urbano, entender otra cosa llevaría a no ajustar todos los elementos necesarios para la valoración a unas mismas características. Y buena muestra es lo que se razona en la sentencia de instancia, en que para apreciar el aprovechamiento y el valor residual, se considera que los terrenos tienen un uso de vivienda plurifamiliar, en tanto que para apreciar la calidad de los servicios propios del suelo urbanizado, se fija como criterio los servicios propios del destino a zona verde, que son inferiores, a juicio de la propia Sala y del perito a cuyo informe se atiene.

      Y es que, incluso de aceptarse la premisa de que se parte en la sentencia, siguiendo lo razonado por el perito, difícilmente cabría pensar que los servicios que se describen sean suficientes para que, con tan solo la mera conexión, pudieran destinarse más de cuarenta mil metros cuadrados a la construcción de vivienda plurifamiliar; edificación que comporta una calidad de tales servicios que ni se consideran por el técnico que emite el informe ni es previsible, a la vista de la situación de los terrenos y de la vía a la que los terrenos del sistema general, no los expropiados, tienen colindancia.

      Por último, no podemos compartir tampoco la exclusión que se hace por la Sala de instancia de la necesidad de que los terrenos urbanizados deban estar integrados en la malla urbana, porque no lo exija ni la norma urbanística autonómica ni la de valoración. Ya de entrada, de la misma argumentación que se hace en la sentencia al respecto cabe concluir que la Sala de instancia es consciente que los terrenos concretos objetos de expropiación no se integran en la malla urbana, porque en el mejor de los supuestos y en un sentido amplio de dicha integración, tan solo la colindancia con la avenida antes mencionada de terrenos destinados para el mismo sistema general permitiría apreciar dicha integración, lo cual está muy alejado de una integración efectiva en dicha malla urbana con la continuidad de un viario propio del suelo urbanizado. Pero es que en el caso de los terrenos a que afecta la expropiación tan siquiera existe esa colindancia. Y basta con la mera observación de los planos y ortofotos que obran en las actuaciones para concluir que los concretos terrenos expropiados tan siquiera tienen la elemental configuración urbana de las zonas verdes, a que se hace referencia en la sentencia.

      Además de ello no es cierto, como en la sentencia se sostiene, que no se requiere como presupuesto del suelo urbanizado esa integración en la malla urbana por precepto alguno. En concreto, el mencionado artículo 12.3º no es solo que lo exige expresamente, sino que, muy al contrario, impone esa integración como presupuesto imprescindible de todo suelo urbanizado, como, por lo demás, es lógico, porque es la existencia del viario propio de las zonas habitadas lo que configura ese tipo de suelo. Y así, el párrafo tercero del mencionado precepto impone como primer requisito de todas las modalidades del suelo urbanizado, que este " legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte ". Es decir, sin ese presupuesto no cabe apreciar, por ninguno de los tres subapartados del precepto, que exista suelo urbanizado.

      Finalmente no quiere silenciarse que no puede servir para rechazar todos los anteriores obstáculos expuesto el argumento, que se hace en la sentencia de instancia, de que si se considerada de manera individual cada una de las fincas que integran el sistema general, tan solo aquellas que tienen colindancia con el ya mencionado vial podrían ser valoradas como suelo urbanizado, con detrimento del resto, cuyos propietarios se verían discriminados. Ya dijimos que no es esa interpretación la que permite el precepto legal aplicable, pero además de ello, debemos tener en cuenta que con el argumento se incurre en una contradicción, porque de aceptarse las condiciones de todo el terreno destinado al sistema general y no los concretos terrenos a expropiar, se produciría una colindancia en sentido contrario, porque si se considera, por el todo, que los de autos son urbanizados, ese todo adquiere esa condición, lo cual puede llevar a conclusiones contradictorias cuando se desconocen las características dominicales del resto de los terrenos. Es decir, no existiría límites para la aplicación de la consideración del suelo urbanizado por muy ausente que estuvieran los servicios que lo configuran, lo cual no es querido por el Legislador ni puede corregirse por la vía interpretativa pretendida.

      Las razones expuestas comportan la estimación de este primer motivo del recurso del Ayuntamiento.

Nueva sentencia. Valoración del suelo como rural.

La estimación del primer motivo del recurso municipal comporta, de una parte, que hace innecesario el examen de los restantes motivos del recurso del Ayuntamiento y del único a que ha quedado reducido el de la expropiada, y ello porque en todos esos motivos se suscitan cuestiones vinculadas a la valoración de los terrenos como urbanizados. De otra parte, comporta que esta Sala deba dictar nueva sentencia en sustitución de la instancia, conforme a los términos en que se ha suscitado el debate.

Pues bien, si la pretensión que se había accionado en la instancia y se traslada al recurso de casación, en las posiciones enfrentadas de las partes, de las consideraciones realizadas en el anterior fundamento, ha de concluirse que los terrenos deben considerarse, a los efectos de valoración, como suelo rural.

Sentado lo anterior y no cuestionándose por ninguna de las partes que a la expropiación de autos le eran aplicables las normas de valoración que se contienen en el Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, debemos recordar que para el suelo rural, su artículo 23 , se dispone que se valorará por el método de capitalización de rentas reales o potenciales. Pues bien, en relación con la aplicación del mencionado método, es lo cierto que tan solo el inicial acuerdo del Jurado ha procedido a la aplicación del mencionado método, si bien, como ya se ha dicho, el mismo órgano colegiado de valoración lo dejó sin efectos al considerar que los terrenos debían valorarse como urbanizados. De otra parte, esa fue la pretensión accionada en la instancia por la Administración expropiante.

Ante ese panorama, es lo cierto que ninguna de las partes, en especial la expropiada, ha cuestionado directamente que la determinación del justiprecio por el mencionado método en dicho acuerdo, no fuera correcto. De otra parte, no existe en las actuaciones ni reproche alguno a ese cálculo, ni ningún otro que pudiera ser acogido.

Consecuencia de lo expuesto es que este Tribunal considera procedente fijar el justiprecio conforme a aquel primer acuerdo de valoración. Por tanto, deberá procederse en trámite de ejecución de sentencia a determinar el justiprecio de las fincas respecto de las cuales se estima admitido este recurso de casación conforme a los precios unitarios que se establecían en el primero de los acuerdos del Jurado por aplicación del método de capitalización de rentas.

Costas procesales.-

La estimación del recurso interpuesto por el Ayuntamiento determina que no procede hacer expresa condena en cuanto a las costas del mismo. En relación con el recurso de las expropiadas, dada su desestimación, procede imponerle a las sociedades recurrentes las costas del mismo, en aplicación de lo establecido en el artículo 139 de la Ley Jurisdiccional , si bien la Sala haciendo uso de las facultades reconocidas en el párrafo tercero del mencionado precepto y atendidas las circunstancias del caso, señala en cuatro mil euros (4000 €), más IVA, la cantidad máxima a repercutir por todos los conceptos y para cada una de las partes que han comparecido en el proceso y se han opuesto efectivamente al mismo.

En relación a las costas de la instancia, a la vista de lo decidido en el acto impugnado y los argumentos de la sentencia recurrida, no procede hacer expresa condena en cuanto a las costas, por estimar que existen serias dudas de hecho y de derecho en el caso enjuiciado.