STS 1141/1994, 17 de Diciembre de 1994
| Ponente | D. EDUARDO FERNANDEZ-CID DE TEMES |
| Número de Recurso | 2096/1991 |
| Procedimiento | Recurso de casación |
| Número de Resolución | 1141/1994 |
| Fecha de Resolución | 17 de Diciembre de 1994 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a diecisiete de Diciembre de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección de lo Civil de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía; seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº.4. de Santa Cruz de Tenerife; cuyo recurso fue interpuesto por D. Mariano, representado por el Procurador de los Tribunales D. Argimiro Vázquez Guillén y asistido del Letrado D. Antonio Vázquez Guillén; siendo parte recurrida D. Emilio, representado por el Procurador de los Tribunales D. Saturnino Estevez Rodríguez y asistido del Letrado D. Manuel Montoya Ezquerra. ANTECEDENTES DE HECHO
La Procurador de los Tribunales Dª. Loreto Violeta Santana Bonnet, en nombre y representación de D. Emilio, formuló demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía contra D. Mariano, estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia: "en la que, estimando íntegramente la demanda, por la causa señalada declare resuelto el arrendamiento del local repetido, condenando al demandado a que lo desaloje, con apercibimiento de lanzamiento, e imponiéndole las costas de este procedimiento" 2.- Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en nombre y representación de D. Mariano el Procurador de los Tribunales D. Juan Manuel Beautell López, quien contestó a la demanda estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia: "Por la que se desestime íntegramente la demanda formulada de contrario con la expresada imposición de las costas".
-
- Recibido el pleito a prueba se practicaron las que propuestas por las partes fueron declaradas pertinentes y figuran en los autos.
-
- Tramitado el procedimiento, el Juez del Juzgado de Primera Instancia nº.4 de Santa Cruz de Tenerife, dictó sentencia de fecha 17 de enero de 1990, cuyo fallo dice literalmente: FALLO.-Que estimando plenamente la demanda interpuesta por D. Emilio, contra D. Mariano, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento del local sito en la planta baja del edificio en la AVENIDA000 nºs NUM000 y NUM001 de esta Capital, propiedad del demandante y cedido en arrendamiento al demandado, condenando a dicho demandado a que desaloje el expresado local, con apercibimiento de lanzamiento, y todo ello con expresa imposición de las cotas causadas en los presentes a la parte demandada.
Apelada la anterior sentencia por la representación de D. Mariano la Sección de lo Civil de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife dictó sentencia con fecha 4 de junio de mil novecientas noventa y uno, cuyo fallo dice literalmente así: FALLAMOS: Desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia impugnada, sin hacer pronunciamiento expreso acerca de las costas causadas en esta alzada.
Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de D. Mariano con amparo en los siguientes motivos: MOTIVOS DE CASACION.- Primero: Lo invoco al amparo del nº 5 del art. 1692 de la LEC. por infracción de las normas del ordenamiento jurídico, y en concreto del art. 62. 3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló para vista el día 29 de noviembre de 1994, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. EDUARDO FERNÁNDEZ-CID DE TEMES
D. Emilio, propietario del local situado en AVENIDA000, nºs NUM000 y NUM001 de Santa Cruz de Tenerife, en el que radicaba la Industria de Hostelería denominada Cafetería Pub DIRECCION000, lo arrendó en 12 de marzo de de 1987 a D. Mariano, propietario, a su vez, de dicha Industria de Hostelería, estableciéndose en la cláusula cuarta lo siguiente: "El arrendatario puede subarrendar líbremente el local arrendado; así como destinarlo a cualquier tipo de negocio diferente al que se ejerce actualmente en el mismo, o sea la cafetería denominada "DIRECCION000". El 11 de octubre de 1989 el arrendador presentó demanda solicitando la resolución del contrato, alegando la causa nº 11 del art. 114 de la LAU., en relación con su art. 62, en cuanto dispone que ""No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: 3. Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio ermanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa". Opuso el demandado que inició la explotación de un restaurante denominado Sándalo, instalando por el patio común un tubo chimenea para la estracción de humos y olores de la cocina, que la Comunidad de Propietarios le obligó a retirar al obtener sentencia favorable al efecto en 20 de enero de 1989, que apeló, no obstante lo cual y ocurriendo también unas averías, desistió de la apelación y cerró el local enla primera quincena de abril de 1989, ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo con la comunidad y "con la esperanza de poderlo transformar en un Pub o un Bar o poder llevar a cabo el traspaso del local para un tipo de negocio que la Comunidad autorizara". El Juzgado estimó la demanda y su resolución fue confirmada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, en sentencia de 4 de junio de 1991, al entender que, en 7 de mayo de 1989 el local ya llevaba cerrado más de 6 meses y que existian datos para estimar que el cierre continuaba en meses posteriores (actas notariales; suministro de energía eléctrica, del que causó baja definitiva en agosto de 1989; paralización del expedientes ampliatorio de licencia de apertura para restaurante; baja de los trabajadores en 1988 etc), sin que existiese justa causa para el cierre por la imposibilidad de explotar el restaurante dado que el local no se arrendó para un uso determinado (cláusula cuarta, que ha quedado transcrita), explotándose al tiempo del arriendo una cafetería, "de necesidades y servicios muy distintos a los de un restaurante, que incide en la existencia de fogones y consiguiente producción de humos". Recurre en casación el arrendatario.
El único motivo formulado alega infracción del art. 62.3º de la LAU y prácticamente no ataca la realidad del cierre, entendiendo, contrariamente al criterio de las dos sentencias de instancia que existió justa causa para ello, capaz de desvirtuar el presupuesto resolutorio, insistiendo en que se apeló la sentencia que prohibió la chimenea, pero que desistió del referido recurso cuando consiguió destinar el local a otro uso por medio de su subarriendo a favor de tercero.
El motivo, que no ataca la base fáctica, ha de ser desestimado, porque, según tiene establecido esta Sala, las razones del precepto son, de un lado, la falta de necesidad de la prórroga del plazo contractual que el arrendatario demuestra con el cierre del local, y de ahí la excepción de que el cierre obedezca, no a esa falta de necesidad sino a otra causa justa; y de otro, el perjuicio que al arrendador pueda sobrevenir por el cierre sin justa causa de un local arrendado para establecer un negocio abierto al público, ya que no le es indiferente que la clientela pierda el hábito de acudir al local, potenciando un mayor rendimiento, siendo, además, el cierre concepto contrario al de establecimiento abierto, con el que el art. 1º. de la LAU. caracteriza el arrendamiento de locales de negocio, de manera que si es lícita la explotación de un negocio distinto a aquel que estaba establecido en el comienzo de la relación arrendaticia, las obras de adaptación no justifican el cierre por tiempo superior al señalado en el art. 62, dando lugar a la excepción a la prórroga arrendaticia. Y si, como ocurre en el caso que nos ocupa, no puede sobrevivir el negocio de restaurante, pero sí la finalidad también del ramo de hostelería (Pub- Cafetería) a que se venía dedicando antes del cambio voluntario, a ella se debió volver, por no necesitar el tubo chimenea, ni siquiera adaptación, en lugar de cerrar el establecimiento por mas tiempo del permitido en la Ley, tratando de justificarlo ante la expectativa de un traspaso o subarriendo, permitidos en el contrato sin participación del arrendador ni siquiera en la subida de alquileres, porque se convertiría el arrendamiento de locales en fuente de especulación con bienes ajenos que la Ley no puede proteger, al implicar el cierre de toda actividad la pérdida de la clientela y hábito, a que se ha hecho referencia, en perjuicio del propietario, por lo que tal pretensión no constituye la causa justa del cierre a que se refiere el art. 62 de la LAU., concepto que consiste en hechos que estén ausentes de voluntariedad y de conveniencia exclusivamente, constituyendo la determinación de si el cierre se produce por un tiempo superior al normal cuestión fáctica reservada a los juzgadores de instancia, que aquí ni siquiera se ha atacado, a valorar conforme a las reglas de la sana crítica y máximas de experiencia.
Por imperativo legal (art. 1715, párrafo último, de la LEC.), al no haber lugar al recurso, han de imponerse las costas del mismo al recurrente, con pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por el procurador D. Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de D. Mariano, contra la sentencia dictada, en 4 de junio de 1991, por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife; condenamos a dicho recurrente al pago de las costas, decretamos la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal; y a su tiempo, comuníquese esta resolución a expresada Audiencia, devolviéndole los autos y rollo de Sala que remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Eduardo Fernández-Cid de Temes, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
