STS 532/2015, 9 de Octubre de 2015

PonenteFRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO
ECLIES:TS:2015:4582
Número de Recurso1774/2013
ProcedimientoCasación
Número de Resolución532/2015
Fecha de Resolución 9 de Octubre de 2015
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a nueve de Octubre de dos mil quince.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal interpuestos contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 448/2012 por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm. 1107/2010, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Elda (Alicante), cuyo recurso fue interpuesto ante la citada Audiencia por el procurador don Vicente Jiménez Izquierdo en nombre y representación de doña Carmela , compareciendo en esta alzada en su nombre y representación la procuradora doña Mercedes Albi Murcia en calidad de recurrente y el procurador don Jacinto Gómez Simón en nombre y representación de Construcciones y Promociones Ramírez Alonso Hermanos, S.L. en calidad de recurrido.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El procurador don Emilio Rico Pérez, en nombre y representación de CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES RAMÍREZ ALONSO HERMANOS, S.L. interpuso demanda de juicio ordinario, contra doña Carmela y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: ".... se condene a Doña Carmela a: A) Cumplir lo pactado con la demandante en lo referente a la compraventa de los garajes n° NUM000 y NUM001 , local n° 9 y vivienda n° NUM002 de la promoción inmobiliaria construida por la mercantil demandante en la Cala San Bou del municipio de San José en la isla de Ibiza, siendo la cantidad pendiente de pago la de 270.792,01 euros, cuyo pago integro deberá efectuarse en el momento de la firma de la oportuna escritura de compraventa que se formalizará con las condiciones estipuladas en el contrato privado de compraventa suscrito en relación con los citados inmuebles y firmado con fecha 1 de marzo de 2007.

  1. Pagar asimismo a mi representado la cantidad que resulte acreditada por los daños y perjuicios referenciados en el último apartado del hecho décimo segundo, cuya valoración inicial asciende a 3.850 euros.

  2. Condenar a la demandada al pago de los intereses de conformidad con lo establecido en e! artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a las costas".

SEGUNDO

El procurador don Jesús Mestre Martínez, en nombre y representación de doña Carmela , contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: "...rechazando las peticiones de la actora, con expresa imposición de costas". En el mismo escrito presentó Reconvención, alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminaba suplicando: "...1.- Se declare resuelto el contrato de fecha 1 de marzo de 2007 por el que mi mandante compra a la reconvenida el 50 por ciento de la vivienda n° NUM003 , plazas de garaje NUM004 y NUM005 y local-trastero NUM003 , y se condene a la reconvenida a restituir a mi mandante las cantidades entregadas a cuenta del precio de venta, esto es, la cantidad de 48.838,75 €, más los intereses legales desde la fecha de la resolución del contrato.

  1. - Se declare resuelto el contrato de fecha 1 de marzo de 2007 por el que mi mandante compra a la reconvenida el 50 por ciento de la vivienda n° NUM002 , plazas de garaje NUM000 y NUM001 y local-trastero NUM002 , y se condene a la reconvenida a restituir a mi mandante las cantidades entregadas a cuenta del precio de venta, esto es, la cantidad de 48.838,75 €, más los intereses legales desde la fecha de la resolución del contrato.

  2. - Se condene a la reconvenida a las costas de la presente reconvención".

El procurador don Emilio Rico Pérez, contestó a la demanda reconvencional alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminaba suplicando: "se dicte sentencia condenando al demandado conforme al suplico de la demanda por nosotros formulada y desestimando la demanda reconvencional absuelva a esta parte de los pedimentos contenidos en la misma, todo ello con expresa condena en costas".

TERCERO

Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Elda, dictó sentencia con fecha 30 de marzo de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "... Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Don Emilio Rico Pérez en nombre y representación de la entidad mercantil Construcciones y Promociones Ramírez Alonso Hermanos, S.L. contra Doña Carmela debo ABSOLVER Y ABSUELVO a Doña Carmela de todos los pedimentos contenidos en la demanda. Todo ello con expresa imposición de las costas causadas como consecuencia de la demanda a la parte demandante.

Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Don Jesús Mestre Martínez en nombre y representación de Doña Carmela contra la entidad mercantil Construcciones y Promociones Ramírez Alonso Hermanos, S.L. debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la entidad mercantil Construcciones y Promociones Ramírez Alonso Hermanos, S.L. de todos los pedimentos contenidos en la reconvención. Todo ello con expresa imposición de las costas causadas como consecuencia de la reconvención a la parte demandante".

CUARTO

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES RAMÍREZ ALONSO HERMANOS, SL., la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante, dictó sentencia con fecha 26 de febrero de 2013 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: "...Estimando parcialmente el recurso interpuesto la mercantil Construcciones y Promociones Ramírez Alonso Hermanos S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Elda de fecha 30 de marzo de 2012 , en las actuaciones del juicio ordinario de que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en su lugar acordamos estimar parcialmente la demanda interpuesta por la mercantil citada contra doña Carmela y condenarla a cumplir lo pactado en el contrato referente a la compraventa de la vivienda y local n° 9 y los garajes n° NUM000 y NUM001 sitos la DIRECCION000 del municipio de San José de Ibiza, siendo la cantidad pendiente de pago la de 270.792,01 euros, que se efectuará en el momento de la firma de la escritura de compraventa de dicha vivienda, y al pago de los intereses del artículo 576, conforme a lo solicitado en la demanda, desde la fecha de la presente resolución. Sin imposición de las costas de primera instancia ni las derivadas de este recurso de apelación.

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Carmela , debemos confirmar y confirmamos el fallo de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Elda de fecha 30 de marzo de 2012 , en las actuaciones del juicio ordinario n° 1107/2010, en relación a la desestimación de la demanda reconvencional interpuesta contra la entidad Construcciones y Promociones Ramírez Alonso hermanos S.L.

Se imponen a la apelante las costas derivadas de su recurso".

QUINTO

Contra la expresada sentencia interpuso recursos extraordinario por infracción procesal y de casación la representación procesal de doña Carmela , argumentado el recurso extraordinario por infracción procesal con apoyo en los siguientes MOTIVOS :

Primero.- Art. 469.1.4 LEC .

Segundo.- Art. 469.1.4. LEC

Tercero.- Art. 469.1.4 LEC .

El recurso de casación lo argumentó con apoyo en los siguientes MOTIVOS:

Primero.- Infracción art. 1262 CC .

Segundo.- Art. 1091 CC .

Tercero.- Infracción de los artículos 1091 y 1124 CC .

Cuarto.- Infracción del art. 1124 CC .

SEXTO

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 10 de junio de 2014 se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. Evacuado el traslado conferido, el procurador don Jacinto Gómez Simón, en nombre y representación de BUENDÍA ALQUILERES, S.L. presentó escrito de impugnación al mismo.

SÉPTIMO

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 16 de septiembre del 2015, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la acción de cumplimiento de un contrato de compraventa de vivienda, más local y plaza de garaje.

  1. En síntesis, la acción de cumplimiento contractual se ejercita en el curso de una relación negocial en la que deben destacarse los siguientes antecedentes:

    1. Con fecha de uno de marzo de 2007, la entidad vendedora, "Construcciones y Promociones Ramírez Alonso S.L." suscribe, en documento privado, dos contratos de compraventas de viviendas, las números NUM003 y NUM002 de la promoción en curso, con los hermanos Prudencio Carmela , don Prudencio y doña Carmela , que suscriben los contratos como compradores.

    2. Dicha compra, respecto de las viviendas señaladas, de similares o idénticas características, se realiza de forma conjunta y con un porcentaje de participación del 50% en favor de cada comprador.

    3. Los compradores abonan las cantidades anticipadas previstas en los contratos y la obra se inicia y culmina con regularidad. Obteniendo el certificado de finalización el 30 julio de 2009 y la cédula de habitabilidad de sendas viviendas, el 4 diciembre 2009.

    4. Con anterioridad a esta última fecha, el 10 septiembre 2009, la compradora demandada y hoy recurrente, doña Carmela , como gerente y en nombre de la mercantil "Comercial Rupar, S.L.", por medio del fax, comunica a la vendedora demandante su interés de que figure como compradora de la vivienda número NUM003 la citada entidad, y como compradora de la vivienda número NUM002 la mercantil "Suministro Claré, SL"; empresas cuya titularidad compartían ambos hermanos y compradores.

    5. El 24 noviembre 2009, y conforme a las anteriores indicaciones, la vendedora remitió por correo electrónico los borradores de las escrituras a los compradores. La compradora demandada, mediante llamada telefónica, comunicó su intención de no concurrir a la elevación pública de los contratos por haber surgido desavenencias con su hermano.

    6. Requeridos formalmente de cumplimiento ambos contratantes, el 16 diciembre 2009, la compradora demandada comunicó a la vendedora su decisión de proceder a la resolución de los contratos y solicitó la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, salvo la penalidad pactada en los mismos. Por su parte, el otro comprador, don Prudencio , manifestó su voluntad de cumplir lo pactado. En este sentido, el 20 de mayo de 2010, la compradora demandada comunicó a la vendedora que por el acuerdo de intenciones, de 19 de mayo de 2009, se había procedido a la disolución y posterior adjudicación de las empresas cuya titularidad compartían los compradores, estableciéndose en su cláusula décima la extinción del condominio objeto del contrato en los siguientes términos: "doña Carmela y don Prudencio se comprometen a extinguir el condominio sobre las viviendas adquiridas por ambos en Ibiza. Dicha extinción se firmará el día que se eleve a público dichos acuerdos".

    7. Con base en dicho acuerdo, el 18 mayo 2010, comunicó a su hermana su decisión de proceder a la extinción del condominio y a cumplir el contrato de compraventa con la adquisición, en exclusiva, de la vivienda número NUM003 de la promoción ofertada. Dicha comunicación no recibió respuesta por parte de la otra compradora.

    8. Conforme a lo anterior, el 7 junio 2010, don Prudencio y su esposa elevaron a escritura pública el contrato de compraventa de la citada vivienda. El 10 septiembre de 2010, la compradora demandada manifestó a la vendedora su oposición al contrato elevado al público y reiteró su voluntad de resolver el vínculo contractual que les unía.

  2. Con estos antecedentes, el presente recurso trae causa de una demanda de juicio ordinario interpuesta por la entidad "Construcciones y Promociones Ramírez Alonso Hermanos, S.L." frente a doña Carmela en ejercicio de acción de cumplimiento de contrato de compraventa de vivienda. La parte demandada se opuso a la demanda y formuló demanda reconvencional en la cual interesaba la resolución de los contratos de compraventa y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

    La sentencia dictada en primera instancia desestimó tanto la demanda principal como la demanda reconvencional. La sentencia dictada en segunda instancia estimó el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, revocando la sentencia dictada en primera instancia únicamente respecto de la demanda principal, manteniendo la desestimación de la demanda reconvencional.

    En síntesis, la sentencia de la Audiencia considera, principalmente de la interpretación del acuerdo de intenciones de 19 enero 2009, que los compradores se comprometieron a extinguir el condominio sobre las viviendas objeto de los contratos celebrados, por lo que la adquisición de la vivienda número NUM003 por el hermano de la compradora demandada se ajusta a lo realmente pactado. Destacando, en esta línea, que la demandada no tuvo intención de cumplir ninguno de los dos contratos celebrados.

    Recurso de casación.

    Compraventas de viviendas pro indivisas en fase de edificación. Interpretación y valoración del cumplimiento obligacional por parte del vendedor. Alcance de la venta de una de las viviendas a uno de los compradores. Inexistencia de la situación jurídico-real de indivisión. Doctrina jurisprudencial aplicable.

SEGUNDO

1. La parte demandada, al amparo del ordinal tercero del artículo 477. 2 LEC , interpone recurso de casación que articula en cuatro motivos.

En el motivo primero , denuncia la infracción del artículo 1262 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial sobre el valor e interpretación negocial del silencio ( SSTS de 21 de febrero de 2008 y 21 de marzo de 2003 ). La parte recurrente sostiene que no ha existido un acuerdo, plenamente aceptado por ambos compradores, sino que ha sido su hermano el que decidió unilateralmente la modificación de los contratos firmados con la promotora, y la adquisición por su parte de la totalidad de la vivienda número NUM003 .

En el motivo segundo , denuncia la infracción del artículo 1091 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial relativa a la distinción entre contrato preliminar y contrato definitivo ( SSTS de 8 de mayo de 2008 y 14 de diciembre de 2006 ). Entiende la parte recurrente que el acuerdo alcanzado con su hermano el 19 de enero de 2009, y según lo dispuesto en la cláusula 10ª, no puede ser calificado como un contrato definitivo de extinción de las cotitularidades entre los hermanos, o novatorio de los contratos de compraventa suscritos el 1 de marzo de 2007, sino que ha de ser calificado como un precontrato.

En el motivo tercero , denuncia la infracción de los artículos 1091 y 1124 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial que declara que la cesión del contrato requiere el consentimiento de todas las partes ( SSTS de 5 marzo 1994 y 4 febrero 1994 ).

Por último, en el motivo cuarto , alega la infracción del artículo 1124 del Código Civil pues, conforme a lo expuesto en los anteriores motivos, considera que se ha producido un incumplimiento de la parte vendedora que ha entregado una vivienda a su hermano, contrariamente a lo establecido en los contratos de compraventa suscritos.

En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, los motivos planteados deben ser desestimados.

  1. Cuestión previa. Precisiones conceptuales en orden a la relación negocial objeto de enjuiciamiento .

    En el presente caso, la fundamentación en orden a la valoración de la relación negocial llevada a cabo requiere realizar las siguientes precisiones de índole conceptual.

    En primer lugar, conviene tener en cuenta, sin perjuicio del acierto del fallo de la sentencia recurrida, que en el presente caso no se produce la existencia de una situación jurídico-real de comunidad y, por tanto, de la propiedad de la cosa o del derecho con pertenencia proindiviso en favor de varias personas o titulares de la misma. En efecto, si se repara en la cadena de circunstancias o antecedentes se observa como, a raíz de los documentos privados de los contratos de compraventa celebrados, relativos a la obra futura, la única relación contractual que finalmente se lleva a término no es otra que la relativa a la compraventa de la vivienda número NUM003 . Compraventa que se eleva a documento público y determina la adquisición de la propiedad de la citada vivienda por don Prudencio y su esposa.

    Esta precisión cambia necesariamente la fundamentación jurídica en el presente caso, que pasa a tener su centro de gravedad en el análisis del ámbito del cumplimiento obligacional de las partes contratantes, particularmente de la transcendencia o alcance en este ámbito de la compraventa finalmente llevada a cabo.

    En segundo lugar, conforme a lo anteriormente expuesto, y contrariamente a lo alegado por la parte recurrente en sus tres primeros motivos, hay que señalar que este nuevo planteamiento de la cuestión también comporta, necesariamente, que los elementos conceptuales que la recurrente desarrolla en los motivos indicados a tenor del pretendido alcance del acuerdo de intenciones de 19 de mayo de 2009, es decir, la valoración del silencio en sede negocial, la distinción entre contrato y precontrato y, en suma, la propia cesión de contrato, deban ser objeto de consideración, fuera de su tratamiento independiente, dentro del marco de valoración de las reglas y directrices que informan el cumplimiento obligacional señalado; especialmente en atención a la interpretación del contrato, a los actos propios y, sobre todo, la aplicación preferente del principio de buena fe contractual, STS de 29 enero de 2015 (núm. 27/2015 ).

  2. Precisamente en este ámbito de la valoración del cumplimiento obligacional, es donde la sentencia de la Audiencia da una respuesta plena y detallada a la cuestión central que plantea el presente recurso, (motivo cuarto del mismo), concluyendo que la venta de la citada vivienda número NUM003 , al hermano de la demandada compradora, no comportó el incumplimiento contractual de las obligaciones asumidas por la vendedora al inicio de su relación negocial con ambos compradores.

    La sentencia recurrida, en atención a los planos y criterios anteriormente señalados, destaca como en el curso de la ejecución de los contratos privados de compraventa, la conducta seguida por la demandada compradora ( articulo 1282 del Código Civil ) ya fue claramente obstativa al cumplimiento contractual, manifestando expresamente su voluntad de no adquirir ninguna de las viviendas comprometidas.

    Esta conducta, tan sólo justificada por presuntas desavenencias con su hermano, es tomada por la sentencia recurrida como el elemento central en orden a la valoración del principio de buena fe contractual en el presente caso. En este sentido, se resalta el cumplimiento regular del vendedor, con la finalización de las obras en el plazo pactado. Así como el carácter relativo, de mera excusa, de la preferencia alegada sobre la vivienda número NUM003 ya vendida, de características idénticas a la vivienda número NUM002 , salvo pequeñas reformas (rampa y adaptación de aseos para personas con discapacidad) que, en todo caso, la vendedora promotora estaba dispuesta a realizar sin coste alguno para la demandada compradora.

    En definitiva, en este contexto, como se ha señalado, también hay que valorar el alcance del acuerdo de intenciones de 19 mayo 2009, pues más allá de su naturaleza contractual o precontractual, lo cierto es que en el ámbito de la interpretación de la relación negocial llevada a cabo, (cláusula 10ª del acuerdo), se infiere con claridad el acuerdo de los compradores de adquirir individualmente las viviendas objeto de los contratos celebrados. Acuerdo, en la línea de lo expuesto, cuya propuesta de realización por el hermano de la demandada, en orden a la adquisición de la citada vivienda número NUM003 , le fue comunicada a la demandada sin que presentara oposición o impugnación alguna al respecto. De ahí, la improcedencia del valor del silencio negocial alegado pues, aparte de lo señalado, dicho silencio quedó aclarado de forma concluyente con su manifestación expresa acerca de su decisión de no adquirir ninguna de las viviendas comprometidas.

    Por último, también hay que precisar, en el ámbito de la interpretación del contrato, que la propia solicitud de resolución contractual de la parte demandada, con la penalidad del 30% de las cantidades entregadas, carece de apoyo contractual pues las cláusulas 10ª, de los respectivos contratos de compraventa de las viviendas NUM003 y NUM002 , sólo contemplan la aplicación de esta pena para el caso de que sea el vendedor quien ejercite la resolución contractual.

TERCERO

Desestimación del recurso y costas.

  1. La desestimación de los motivos planteados comporta la desestimación del recurso de casación.

  2. Por aplicación del artículo 398. 1 en relación con el artículo 394 LEC , procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. No haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Carmela contra la sentencia dictada, con fecha 26 febrero 2013, por la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, en el rollo de apelación nº 448/2012 .

  2. No ha lugar a casar por los motivos fundamentados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

  3. Imponer las cosas del recurso de casación a la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan, Ignacio Sancho Gargallo, Francisco Javier Orduña Moreno, Rafael Saraza Jimena, Pedro Jose Vela Torres. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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