STS, 2 de Octubre de 2015

La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "1. Estimar parcialmente los recursos contenciosos administrativos interpuestos por la propiedad y el Ayuntamiento de Sant Pere de Ribes. 2. Fijar el justiprecio en la cantidad de 1.907.114,80 euros, incluido el 5% de premio de afección más los intereses legales procedentes. 3. No hacer expresa imposición de las costas del presente recurso."

Notificada la anterior sentencia las representaciones procesales de los Sres. Jose Daniel Casimiro Alejandro y la del Ayuntamiento de Sant Pere de Ribes, presentaron sendos escritos ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, el Procurador de los Tribunales D.Rodolfo González García, en nombre y representación de D. Jose Daniel y de sus hijos D. Alejandro y D. Casimiro , por medio de escrito que tuvo entrada en el Registro General de este Tribunal Supremo con fecha 16 de enero de 2014 interpuso el anunciado recurso de casación, con los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , por vulneración de los arts. 348 y 216 de la LECivil , respecto a la valoración de la prueba pericial, así como de la jurisprudencia relativa a los mismos.

Segundo.- Bajo el mismo amparo procesal, y reiterando la vulneración de los mismos preceptos, estima que la valoración de la prueba pericial realizada por la Sala de instancia ha sido arbitraria.

Tercero.- Bajo el mismo amparo procesal que los anteriores, se alega vulneración de la Disposición Transitoria 3ª del RD Legislativo 2/2008 , en relación a la Orden ECO 805/2003.

Solicitando finalmente sentencia resolviendo en los términos interesados en el recurso.

El Procurador de los Tribunales, D.juan Ignacio Valverde Cánovas, en nombre y representación del Ayuntamiento de Sant Pere de Ribes, presentó, por medio de escrito que tuvo entrada en el Registro General de este Tribunal Supremo el 21 de enero de 2014, el anunciado recurso de casación, bajo el amparo de lo dispuesto en el art.88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , y articulado bajo los siguientes motivos:

Primero.- Por vulneración de los arts. 348 y 216 de la LECivil , y de la jurisprudencia relativa a la virtualidad de los dictamentes emitidos por peritos insaculados a fin de desvirtuar la presunción de acierto de la que gozan los acuerdos de los Jurados de expropiación.

Segundo.- Por entender vulnerados los arts. 348 y 216 LECivil y jurisprudencia relativa.

Tercero.- Por entender que la sentencia que se recurre vulnera la Disposición Transitoria Tercera del RDLegislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo en relación a la Orden ECO 805/2003

Por Auto de 18 de septiembre de 2014, la Sala acordó admitir el recurso de casación interpuesto por el Ayuntamiento de Sant Pere de Ribes, y la inadmisión del segundo motivo del recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Jose Daniel y otros. Emplazándose posteriormente a las partes para que en el plazo de treinta días, formalicen escrito de oposición.

Evacuado el trámite de oposición conferido, salvo por el Procurador de la Generalitat de Cataluña, Sr.Valverde Canovas, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 29 de septiembre de 2015, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Margarita Robles Fernandez, Magistrada de la Sala

Por el Ayuntamiento de Sant Pere de Ribas, y por la representación de D. Jose Daniel y otros, se interponen sendos recursos de casación contra Sentencia dictada el 24 de octubre de 2013 por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña , en la que se estiman parcialmente los recursos contencioso-administrativos interpuestos por ambos recurrentes, contra Acuerdo del Jurado de Barcelona de 22 de octubre de 2010, que había fijado en 2.339.653,87 euros, en el marco de un expediente de expropiación por Ministerio de la ley (art. 108 de la Ley de urbanismo 1/2005), el justiprecio del terreno denominado Finca DIRECCION000 , sito en Sant Pere de Ribes.

La Sentencia recoge en primer lugar el tenor del Acuerdo del Jurado, el cual resulta necesario conocer, a los efectos de los motivos de recurso de casación formulados por el Ayuntamiento de Sant Pere de Ribas.

Es importante precisar que la sentencia únicamente modifica el tenor de este en cuanto a dos extremos, la superficie a considerar expropiada, que el Tribunal "a quo" reduce como veremos, y la referencia al valor en venta que entiende ha de considerarse en su integridad, en relación a las viviendas de venta libre.

Dice así la Sentencia recogiendo el Acuerdo del Jurado:

"Las razones en las que se apoya el Jurado para otorgar el justiprecio mencionado son: -la fecha de inicio del expediente de justiprecio es la de 30 de abril de 2010, fecha de presentación de la hoja de aprecio de la propiedad; -la normativa aplicable a la valoración es el RDL 2/2008; -se trata de la expropiación de una finca en suelo urbano calificado por el PGOM de Sant Pere de Ribes como sistema de espacios libres, parques, jardines y plazas públicas, clave A2; -la superficie afectada es de 3350 m2 según los datos catastrales; - la edificabilidad, según el art. 24, es de 1,314 m2/m2 como aprovechamiento medio del polígono fiscal 2 Roquetes, siendo ésta la que resulta del PERI de Roquetes, por ser un ámbito prácticamente coincidente; el valor de repercusión se calcula ponderando en un 70% vivienda libre, vivienda de protección oficial en régimen general en el porcentaje del 10%, de régimen especial en un 10% y vivienda de protección oficial a precio concertado en el porcentaje del 10%; establece el valor en venta de vivienda libre en 2358,93 euros/m2, según muestras del entorno de la finca de autos, aplicando una reducción del 10% por la situación de recesión en el mercado actual y homogenización en función de las características; se aplica el porcentaje del 18% como margen o beneficio del promotor; los costes de construcción los adopta del BEC 2T de 2010, casa de renta normal entre medianeras, que incluye el beneficio del constructor y los gastos generales, además aplica un 25% de costes adicionales, con lo que obtiene un valor de repercusión de 597,03 euros/m2 que ponderado con los valores de repercusión obtenidos para la vivienda protegida, resulta un valor unitario de 506,2 euros/m2, con lo que se determina un valor total de suelo de 2.228.241,78 euros, al que se añade el premio de afección."

Por lo que incumbe a la fecha a la que ha de entenderse referida la valoración, estima que es la de presentación de la hoja de aprecio, conclusión a la que llega realizando "in extenso", una interpretación del art. 108 del DL 1/2005 , norma que considera aplicable. Y dice:

"CUARTO.- En cuanto al fondo, procede analizar, en primer lugar, la demanda planteada por la propiedad, en concreto, la pretensión relativa a la fecha de valoración que ha de ser tenida en cuenta, al dejar de ser controvertido el tema del aprovechamiento aplicable, puesto que en el escrito de conclusiones de la propiedad se admitió el adoptado por el Jurado. Reclama la recurrente que la fecha de valoración debe ir referida al 26 de abril de 2009, fecha en que se cumplió un año desde la advertencia de su propósito de iniciar el expediente de expropiación por ministerio de la ley, ello a diferencia del Jurado de Expropiación que entiende que la valoración debe ir referida al 30 de abril de 2010, fecha de la presentación de la hoja de aprecio por la propiedad.

La cuestión planteada no es baladí, pues ciertamente tiene trascendencia en el valor que finalmente se otorgue en concepto de justiprecio, por ello entendemos que debe ser objeto de análisis por parte de este Tribunal, con especial atención en la normativa existente a este respecto.

El artículo 108 del DL 1/2005 , indica que "1. Una vez transcurridos cinco años desde la entrada en vigor del plan de ordenación urbanística municipal, en el supuesto de que no disponga de programa de actuación urbanística municipal, o una vez agotado el plazo establecido por el programa o la agenda, si no se ha iniciado el procedimiento de expropiación de los terrenos reservados para sistemas urbanísticos que, en virtud de las determinaciones del plan, tengan que ser necesariamente de titularidad pública y que no estén incluidos, al efecto de su gestión, en un polígono de actuación urbanística o en un sector de planeamiento urbanístico, las personas titulares de los bienes pueden advertir la administración competente de su propósito de iniciar el expediente de valoración. Si transcurre un año desde la formulación de la advertencia y la administración no ha dado respuesta, el inicio del expediente de valoración se produce por ministerio de la ley; a tal efecto, las personas propietarias pueden presentar la hoja de aprecio correspondiente y, si transcurren tres meses y la administración no la acepta, se pueden dirigir al Jurado de Expropiación de Cataluña, la resolución del cual para fijar la valoración agota la vía administrativa

2. Al efecto de lo que establece el apartado 1, se entiende que la valoración se refiere al momento de la iniciación del expediente de valoración por ministerio de la ley y que los intereses de demora se acreditan desde la presentación de la hoja de aprecio por las personas propietarias".

   Con ocasión del precepto, este Tribunal se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre la fecha de valoración que ha de tomarse en consideración, (por todas, la sentencia de fecha 10 de febrero de 2011, dictada en el recurso 220/2008 ) que cabe entender que ha sido voluntad del legislador el fijar como fecha de inicio del expediente de valoración o justiprecio el transcurso de un año desde la formulación de la advertencia sin que la administración haya dado respuesta, por lo que, cumplido el año de la advertencia, esa debe ser la fecha de valoración.

   Sin embargo, en esa misma resolución, ya se ponía de manifiesto las dudas que generaba a este Tribunal la interpretación del precepto atendida su redacción, dudas que han llevado a esta Sala a plantearse de nuevo la cuestión suscitada en cuanto a cual debe ser la fecha de valoración aplicable, resultando un cambio de criterio respecto del mantenido con anterioridad por entender que la fecha de valoración debe ser la de presentación de la hoja de aprecio por la propiedad y ello por lo siguiente:

   1. - Por la propia configuración de la expropiación por ministerio de la ley, que, según sentencia del TS de 20 de diciembre de 2011 (recurso 5528/2008 ), constituyendo una excepción a la regla general según la cual no cabe, en principio, obligar a la Administración a expropiar, tiene un marcado carácter tuitivo: sirve 4 para evitar la indefensión de los propietarios que, como consecuencia del planeamiento urbanístico, quedan sin aprovechamiento alguno, facultándoles para forzar a la Administración a que les expropie, impidiendo así que su derecho de propiedad quede vacío de contenido económico. Es decir, que, a diferencia de otros procedimientos expropiatorios (ya sea ordinario o urgente) en que el inicio del expediente de justiprecio depende de la actuación realizada por la Administración, en la expropiación por ministerio de la ley, esta valoración de los bienes afectados depende de que la propiedad presente su hoja de aprecio, pues es posible que, frente a la advertencia inicial realizada precisamente por dicho propietario, posteriormente no se materialice el expediente de valoración mediante la presentación de la referida hoja de aprecio, de lo que parece lógico deducir que sea éste el momento al que ha de referirse la valoración de los bienes y derechos.

   2. - Que éste ha sido el criterio que se ha venido adoptando con ocasión de la aplicación del artículo 103 DL 1/1990 , señalando a estos efectos el TS, entre otras, sentencia de 20 de diciembre de 2011 (recurso 5528/2008 ), que "Con arreglo al artículo 69 del Texto refundido de la Ley del Suelo de 1976 , texto que ha reproducido el art. 103 del Decreto Legislativo 1/90 , la iniciación del expediente de justiprecio, en las expropiaciones derivadas directamente de Planes de Urbanismo, sobre terrenos no edificables y que no puedan ser objeto de cesión obligatoria por no ser posible la justa distribución de beneficios y cargas, podrá llevarse a cabo por imperativo legal, cumplidos los requisitos y plazos exigidos. El inicio del expediente de justiprecio se materializará simplemente mediante la presentación de la correspondiente hoja de aprecio (entre otras, sentencia de 25 de mayo de 1993, recurso núm. 11217/1990 ). La incoación del expediente expropiatorio tiene lugar, pues, por ministerio de la ley, sin otro requisito que la presentación por parte del expropiado de la oportuna hoja de aprecio ante el Ayuntamiento. Esta presentación es el elemento que desencadena la iniciación del expediente expropiatorio. Transcurridos tres meses sin que la Administración la acepte, puede continuarse el expediente mediante la presentación de la hoja de aprecio ante el Jurado de Expropiación".

   3. - Que el mismo sentido, esto es, referir la fecha de valoración al momento de presentación de la hoja de aprecio, se desprende de la regulación contenida, a estos efectos, en el art. 114 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto , por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo, que señala "1. Una vez transcurridos dos años desde que se haya agotado el plazo establecido por el programa de actuación urbanística o la agenda de las actuaciones a desarrollar, o cinco años desde la entrada en vigor del plan de ordenación urbanística municipal, cuando este no establece el plazo para la ejecución de la correspondiente actuación urbanística, si no se ha iniciado el procedimiento de expropiación de los terrenos reservados para sistemas urbanísticos que, en virtud de las determinaciones del plan de ordenación urbanística municipal, deban ser necesariamente de titularidad pública y que no estén incluidos, al efecto de su gestión, en un polígono de actuación urbanística o en un sector de planeamiento urbanístico, los titulares de los bienes pueden advertir a la administración competente de su propósito de iniciar el expediente de aprecio.

2. Si la administración que corresponda no inicia el expediente de expropiación en el plazo de dos años posteriores a la advertencia formulada de conformidad con el apartado 1, los titulares de los bienes pueden presentar la hoja de aprecio correspondiente, momento en que el expediente de expropiación se inicia por ministerio de la ley y al cual se entiende referida su valoración. Si transcurren tres meses sin que la administración acepte la valoración, los titulares de los bienes se pueden dirigir al Jurado de Expropiación de Cataluña para que fije el justiprecio, cuya resolución agota la vía administrativa. Una vez determinado el justiprecio debe pagarse la cantidad que resulte en el plazo máximo de seis meses. Esta cantidad devenga intereses por demora a favor de la persona expropiada desde el momento en que haya transcurrido el plazo mencionado y hasta que se haya pagado.

   4. - Que según la Exposición de Motivos de dicha Ley de Urbanismo de 3 de agosto de 2010, "el nuevo texto refundido de la Ley de urbanismo elaborado al amparo de esta delegación incorpora en su predecesor las modificaciones derivadas de las mencionadas leyes y, al amparo de la habilitación para regularizar, aclarar y armonizar los textos legales objeto del refundido, introduce algunos ajustes con la finalidad de mejorar la comprensión y de alcanzar la coherencia y sistemática del texto único elaborado. Así se han introducido precisiones en las normas objeto del refundido para aclarar el sentido de algunos preceptos, para unificar expresiones terminológicas, para sustituir términos androcéntricos que supongan una discriminación por razón de sexo, para corregir errores de concordancias, para actualizar referencias normativas, para reordenar aquellos artículos que, como consecuencia de las diversas modificaciones legislativas, han alcanzado una notable extensión, y, consecuentemente, para adaptar la numeración de los artículos y de las remisiones entre éstos. Por otra parte, en el texto refundido, se han suprimido aquellas normas que han resultado derogadas, se han adecuado las disposiciones transitorias para regular todas las situaciones de transitoriedad según resulta del régimen transitorio de cada una de las normas objeto del refundido y, por último, se han regularizado y armonizado las disposiciones adicionales y finales de los textos legales de partida". Atendida la finalidad expuesta del citado texto refundido, entendemos que la distinta redacción dada al precepto que regula la iniciación del expediente de expropiación por ministerio de ley ( art. 114), no puede ser entendido como una modificación que deje sin efecto la regulación legal existente en el art. 108 DL 1/05 en cuanto a la fecha a la que debe referirse la valoración de los bienes afectados, sino, tal y como se menciona, con el propósito de introducir precisiones para aclarar el sentido de algunos preceptos así como para corregir errores de concordancia (entre otros), labor del texto refundido examinado que le corresponde atendida su propia naturaleza y en virtud de la habilitación legal concedida, de lo que cabe inferir la verdadera finalidad del legislador de referir la fecha de valoración a la presentación de la hoja aprecio por la propiedad.

   5. - Por último, en igual sentido se pronuncia la Ley 3/2012, de 22 de febrero, de modificación del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, que mantiene a estos efectos lo establecido en el art. 114 , indicando el art. 45 de la Ley de 2012 "Se modifica el artículo 114 del texto refundido de la Ley de urbanismo, que queda redactado del siguiente modo:

   «Artículo 114 Iniciación de un expediente expropiatorio por ministerio de la ley "

1. Una vez transcurridos dos años desde que se haya agotado el plazo establecido por el programa de actuación urbanística o la agenda de las actuaciones a desarrollar, o cinco años desde la entrada en vigor del plan de ordenación urbanística municipal, cuando este no establece el plazo para la ejecución de la correspondiente actuación urbanística, si no se ha iniciado el procedimiento de expropiación de los terrenos reservados para sistemas urbanísticos que, en virtud de las determinaciones del plan de ordenación urbanística municipal, deban ser necesariamente de titularidad pública y que no estén incluidos, al efecto de su gestión, en un polígono de actuación urbanística o en un sector de planeamiento urbanístico, los titulares de los bienes pueden advertir a la administración competente de su propósito de iniciar el expediente de aprecio.

   "2. Si la administración que corresponda no inicia el expediente de expropiación en el plazo de dos años posteriores a la advertencia formulada de conformidad con el apartado 1, los titulares de los bienes pueden presentar la hoja de aprecio correspondiente, momento en que el expediente de expropiación se inicia por ministerio de la ley y al cual se entiende referida su valoración. Si transcurren tres meses sin que la administración acepte la valoración, los titulares de los bienes se pueden dirigir al Jurado de Expropiación de Cataluña para que fije el justiprecio, cuya resolución agota la vía administrativa. Una vez determinado el justiprecio debe pagarse la cantidad que resulte en el plazo máximo de seis meses. Esta cantidad devenga intereses por demora a favor de la persona expropiada desde el momento en que haya transcurrido el plazo mencionado y hasta que se haya pagado.

   Lo expuesto, aun cuando en los últimos supuestos examinados, están referidos a normativa que no estaba vigente a la fecha de valoración pero que, sin embargo, debe ser tenida en cuenta como conjunto normativo necesario para determinar la voluntad del legislador catalán a la vista del rango atribuido a dicha normativa, conduce a desestimar el motivo alegado, teniéndose como fecha de valoración la de 30 de abril de 2010, de presentación de la hoja de aprecio por la propiedad, confirmándose en este aspecto el Acuerdo impugnado. "

   A continuación y por lo que a los costes de construcción a considerar, señala:

   "QUINTO.- Manifiesta la propiedad que el coste de construcción que debe adoptarse es el que resulta del BEC del 2T de 2009, ascendente a 1152,11 euros/m2, en lugar de los 1761,89 euros aplicados por el Jurado, al ser muy elevado, señalando también que no procede el porcentaje de gastos que se aplica porque no se trata de un suelo edificable.

   El motivo no puede prosperar, puesto que al margen de la fecha de valoración de los bienes, sobre la que ya nos hemos pronunciado, lo cierto es que el cálculo que realiza la propiedad con respecto a lo acordado por el Jurado es erróneo, pues éste coste de construcción no asciende a 1761,89 euros/m2, sino que, según resulta de la resolución impugnada, el importe que deduce por este concepto para calcular el valor de repercusión del suelo es de 1337,29 €/m2. Tampoco pueden considerarse improcedentes los gastos del 25% que deduce, pues ello está previsto como obligado en la Orden ECO 805/2003, cuyo art. 40, obliga a tomar también en consideración otros gastos y costes, que no están incluidos en el valor o coste de ejecución de la obra de la revista BEC, y que son gastos de promoción, comercialización, financieros, que, por tanto, son diferentes de los incluidos en el coste de construcción de la revista BEC, no incurriéndose por tanto en duplicidad, lo cual también se encuentra corroborado con la pericial practicada en la que el perito judicial aplica sobre el coste contenido en la misma publicación, un porcentaje de gastos del 21,85%, alcanzando incluso un mayor coste de construcción que el deducido por el Jurado.

   Tampoco puedan ser apreciadas las objeciones realizadas a la aplicabilidad de la Orden ECO 805/2003, por cuanto ello está previsto legalmente en la normativa de aplicación al caso, esto es, el RDL 2/2008, cuya 6 DT3ª indica que "3. Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y método de cálculo de la valoración y en lo que sea compatible con ella, se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo , o disposición que la sustituya". Con lo que debe desestimarse el motivo alegado. "

   Acepta la impugnación de los propietarios en el sentido de que para el cálculo del valor de repercusión del suelo debió haberse tenido únicamente en cuenta el valor en venta de vivienda libre, y no solo en el 70% como hacía el Jurado, aceptando también la pretensión del Ayuntamiento de Sant Pere de Ribas en el sentido de que la superficie expropiada era de 2.315,24 m2 y no los 3.350 m2 considerados por el Jurado.

   Pasa a continuación pronunciarse sobre el valor en venta y gastos correspondientes diciendo:

   "NOVENO.- Igualmente se discute por la Administración recurrente el valor en venta adoptado por el Jurado, al no encontrarse el mismo debidamente justificado ni aplicar correctamente la reducción por la situación del mercado, siendo el coeficiente del 15% en lugar del 10%.

   El Jurado, en su resolución, establece el valor en venta de vivienda libre en 2358,93 euros/m2, según muestras del entorno de la finca de autos, aplicando una reducción del 10% por la situación de recesión en el mercado actual y homogenización en función de las características. Frente a ello, se demanda por el Ayuntamiento recurrente que se adopte el valor en venta de 1794,68€/m2 que resulta del estudio de mercado realizado, el cual se considera mas adecuado que el realizado por el Jurado, debiendo además de reducirse en un 15% por la situación de recesión en el mercado.

   Las manifestaciones de la recurrente no pueden ser acogidas, puesto que de las actuaciones practicadas queda evidenciada no solo la localización exacta de las muestras utilizadas por el Jurado sino también las características consideradas para el estudio comparativo, por lo que no se ha acreditado el error del Jurado suficiente para entender desvirtuada la presunción de acierto del mismo, resultado que tampoco cabe desprender de la pericial practicada, donde se alcanza un valor en venta de 2394,32 euros/m2, según las muestras empleadas y el coeficiente de homogenización utilizado, si bien en aclaraciones, entiende aplicable una reducción del 15% en base a lo dispuesto en el art. 23 de la Orden ECO 805/2003, reducción que ya era considerada por el Jurado si bien en el 10%, no justificando la razón de entender mas ajustado este porcentaje que el indicado por el Jurado del 10% por la situación en el mercado, acudiendo al criterio de prudencia valorativa, lo cual resulta insuficiente para alterar en este sentido lo acordado por el Jurado.

   DÉCIMO.- Por último, se alega por la recurrente el error del Jurado por no deducir gastos de urbanización de 50 euros/m2, cuando resulta que la propiedad no ha participado de las cargas de urbanización del PERI y no dispone de servicios para alcanzar la condición de solar.

   Las manifestaciones de la recurrente no pueden ser aceptadas, puesto que el art. 24.1 del RDL 2/08 , aplicable en la presente tasación, dispone que " Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

   2. Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

   3. De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

   En el presente caso, se trata de suelo urbano consolidado, por lo que, salvo prueba en contrario, no deben deducirse cargas de urbanización. La recurrente nada ha acreditado sobre este deber de deducir las cargas reclamadas, es más, la misma en conclusiones acepta el valor ofrecido por el perito judicial en el cálculo realizado del valor del suelo, el cual no deduce cargas de urbanización, por lo que ha de entenderse, de un lado no acreditadas, y de otro lado, su conformidad con lo declarado por el perito en este sentido, por lo que debe desestimarse el motivo alegado.

   UNDECIMO.- A la vista de la estimación parcial de las pretensiones esgrimidas por las recurrentes, procede determinar el justiprecio en la cantidad de 1.816.299,81 euros, deducido de multiplicar la superficie afectada de 2315,24 m2 por la edificabilidad de 1.314 m2/m2, por el valor de repercusión de 597,03 euros/m2, cantidad que junto con el premio de afección del 5% asciende en total a 1.907.114,80 euros"

Por el Ayuntamiento de Sant Peres de Ribas se formulan tres motivos de recurso, todos ellos al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional . En el primero se alega vulneración de los arts. 348 y 216 de la LECivil , respecto a la valoración de la prueba pericial, así como de la jurisprudencia de esta Sala, y ello porque pese a ser la prueba pericial practicada más completa y detallada que el Acuerdo del Jurado, sin embargo no se la consideró apta para desvirtuar la presunción de acierto de aquel, en relación al valor de repercusión del suelo.

Considera el Ayuntamiento recurrente que el dictamen pericial fue más completo y certero respecto a los siguientes extremos: a) valor en venta de las muestras tomadas para el cálculo del valor de repercusión; b) aplicación del 15% de reducción del importe de las muestras de mercado; c) gastos deducibles que determinan los arts. 40, 18.3 y 4 de la Orden ECO 805/2003 (costes de construcción y gastos de promoción).

En el segundo motivo, íntimamente ligado con el anterior, se reitera la vulneración de los mismos preceptos, reputando arbitraria la valoración de la prueba pericial hecha por la Sala de instancia, la cual, según el recurrente, no motiva adecuadamente por qué acepta el Acuerdo del Jurado, rechazando el contenido de la prueba pericial respecto a los extremos antes citados.

En el tercer motivo se alega vulneración de la Disposición Transitoria 3ª del RD Legislativo 2/2008 , en relación a la Orden ECO 805/2003. Se argumenta que el art. 23 de dicha Orden establece la posibilidad de aplicar un porcentaje de reducción del 15% -en lugar del 10% aplicable con carácter general, a fin de adecuar los precios que resultan de las ofertas del mercado inmobiliario a los precios reales de venta, si se aprecia una gran volatilidad de los precios. Considera el recurrente que la situación de crisis económica del sector inmobiliario hubiera justificado con creces la aplicación del 15% de descuento aplicable en situaciones normales de mercado, en lugar del 10% aplicado por el Jurado en su valoración.

En apoyo de su pretensión se fija en que mientras la ECO 805/2003 establecía el límite máximo de reducción del 15%, el Real Decreto 1492/2011 por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, en su artículo 23 incrementa la reducción hasta el 30%, hecho que corrobora la insuficiencia del 10% utilizada por el Jurado.

Por lo que se refiere al recurso formulado por D. Jose Daniel y otros únicamente ha sido admitido por Auto de la Sección Primera de esta Sala de 18 de septiembre de 2014 , el primero de los motivos formulados en el que se alega vulneración del principio de irretroactividad de las leyes, previsto en el art. 9.3 de la Constitución , y 2.3 del Código Civil , principio este que es una manifestación del de seguridad jurídica.

Consideran los recurrentes que la Sentencia aplica una ley posterior, a una cuestión planteada bajo la vigencia del primer Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de 26 de julio de 2005, pese a lo cual entiende que resuelve aplicando el Decreto Legislativo 1/2010 por el que se aprueba el segundo Texto refundido de la Ley de Urbanismo, y en concreto su art. 114 , entendiendo que la valoración de los bienes debe referirse a la fecha de presentación de la hoja de aprecio.

Por el contrario estiman que el expediente expropiatorio se inició el 25 de abril de 2008, con la advertencia por ellos formulada al Ayuntamiento de Sant Pere de Ribas de la futura y obligatoria expropiación de los terrenos, advertencia formulada en virtud de los previsto en el art. 108 del Decreto Ley 1/2005 de aprobación del texto refundido de la Ley de Urbanismo, por lo que en aplicación de dicho precepto, transcurrido un año desde la citada advertencia, el inicio del expediente de valoración se entiende producido por Ministerio de la ley. Consiguientemente el 26 de abril de 2009, es a la fecha a la que debió referirse la valoración, y no como hace la Sentencia, con efectos de 30 de abril de 2010, fecha que se corresponde con la de presentación de la hoja de aprecio, como resultaría del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de 3 de agosto de 2010.

Procede, por razones metodológicas, entrar en primer lugar en el estudio del motivo de recurso formulado por los expropiados sobre la fecha a la que debe referirse la valoración y consiguientemente la normativa aplicable.

El Tribunal "a quo" entiende que la misma ha de referirse a la fecha de presentación de la hoja de aprecio, el 30 de abril de 2010, según había tenido en cuenta el Jurado, mientras que los expropiados estiman que en aplicación del art. 108 del Decreto Ley 1/2005 , realizada la advertencia prevista en ese precepto el 25 de abril de 2008, el expediente de justiprecio debería considerarse iniciado el 26 de abril de 2009, transcurrido el plazo señalado en ese artículo.

Lo primero que debe señalarse a la vista de los términos en que está formulado el motivo de recurso, y a los que necesariamente hemos de contraernos, es que en él, exclusivamente se alega una vulneración del principio de irretroactividad de la norma a aplicar, pero esa irretroactividad no se produce, ya que el Tribunal "a quo" no aplica una norma que no estuviera vigente, pese a lo que alegan los actores.

En efecto, tal y como se desprende de la transcripción de la sentencia que se ha hecho, la Sala de instancia reconoce que nos hallamos en presencia de una expropiación por ministerio de la Ley, a la que resulta aplicable el art. 108 del DL 1/2005 , cuyo tenor transcribe, señalando que la interpretación de ese específico precepto, aplicable al caso de autos, le genera dudas en cuanto a su contenido, por lo que se refiere a la fecha a la que debe referirse la valoración.

Y así explica que ese mismo Tribunal, en otros pronunciamientos anteriores, ya explicó las dudas que se le generaban al respecto, y que resolvió entonces, en favor de entender que la valoración debía referirse al año transcurrido desde que la advertencia se verificó.

Sin embargo, en el caso de autos, el Tribunal "a quo" vuelve a plantear la duda sobre la interpretación del art. 108 del DL 1/2005 , que es el que en todo caso considera de aplicación, pese a lo que sostiene el recurrente y es solo a los efectos de justificar su cambio de criterio y explicar por qué la certera interpretación del art. 108 del DL 1/2005 , conduce a referir la valoración al momento de la presentación de las hojas de aprecio, por lo que junto con otros argumentos, acude a la Exposición de motivos de normas posteriores (la Ley de Urbanismo de 2010) para justificar precisamente que el art. 114 de esa ley no suponía una modificación del art. 108 del RD 1/2005 , al que en todo momento se refiere como de aplicación, sino que vendría a reforzar la nueva interpretación que hace de ese precepto aplicable, considerando que del mismo ha de entenderse que la valoración ha de referirse a la presentación de las hojas de aprecio. Con idéntica finalidad, puramente interpretativa del art. 108 del DL 1/2005 , se refiere a la Ley del 2012, al igual que recoge jurisprudencia de esta Sala, y analiza también la propia configuración de la expropiación por ministerio de la ley.

Con independencia pues, del acierto o no de la Sala de instancia sobre la interpretación de esa norma autonómica, lo evidente es que el Tribunal "a quo" aplica la misma - art. 108 del DL 1/2005 , que era la vigente y por tanto la que procedía aplicar. Solo y exclusivamente a los efectos de su adecuada interpretación, en cuanto a un extremo -la fecha a la que debe referirse la valoración- hace referencias, puramente teóricas a leyes ulteriores que en ningún caso aplica.

Así las cosas, y toda vez que el motivo de recurso únicamente argumentaba una supuesta aplicación retroactiva de normas, que como hemos dicho no se ha producido, no cabe entender vulnerados los arts. 9.3 de la Constitución , y 2.3 del Código Civil , que se recogen en el motivo de recurso, que por ello debe ser desestimado, sin que por lo demás esta Sala, en sede casacional, hubiera podido pronunciarse sobre cuestiones derivadas de norma autonómica como el DL 1/2005, de inequívoca aplicación al caso de autos, lo que por lo demás es respetado en la Sentencia.

Procede examinar conjuntamente los tres motivos de recurso formulados por el Ayuntamiento de Sant Pere de Ribas, ya que en los tres se está cuestionando en esencia, la valoración de la prueba hecha por la Sala de instancia, a la que no considera apta para desvirtuar la presunción de acierto del Acuerdo del Jurado, manteniendo el tribunal los parámetros recogidos por aquel para fijar el justiprecio, en concreto los relativos a valores en venta de vivienda libre, una vez excluida la referencia a las viviendas de protección oficial; la aplicación del 10% de reducción del importe de las muestras -cuestión a la que más específicamente se refiere el tercero de los motivos- y a los gastos deducibles que determinan los arts. 40 y 18.3 y 4 de la Orden ECO 805/2003, todo ello en el marco del procedimiento de cálculo estático del valor residual, a que se refiere este art. 40 y ss.

Es doctrina jurisprudencial más que reiterada, por todas Sentencias de 7 de marzo de 2014 ( Re.3804/2011 ) que la presunción de acierto de los acuerdos del jurado puede ser desvirtuada por cualquier medio de prueba admitido en derecho.

" Esta Sala ha negado, en su sentencia de 8 de noviembre de 2011 (recurso 2874/08 ), que sólo sea eficaz para destruir la presunción de acierto de la valoración del Jurado el dictamen del perito de designación judicial, admitiendo que puede lograr dicho resultado cualquier medio de prueba admitido en derecho:

"No obstante, a mayor abundamiento, cabe hacer otras dos observaciones conducentes a idéntica conclusión. Por un lado, si bien es cierto que una antigua corriente jurisprudencial exigía dictamen de perito designado mediante insaculación para que, de resultar aquél convincente, pudiera destruirse la presunción de acierto del acuerdo del Jurado, hace ya tiempo que la jurisprudencia de esta Sala no se orienta en ese sentido. Como es sabido, de conformidad con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, la prueba pericial consiste normalmente en informe pericial de parte; y dado que en el proceso contencioso- administrativo, según dispone el art. 60.4 LJCA , "la prueba se desarrollará con arreglo a las normas generales establecidas para el proceso civil", a lo dispuesto por el art. 360 LEC sobre el informe parcial de parte como modo normal de la prueba pericial ha de estarse. Si a ello se añade que la ley no impone ninguna clase de prueba tasada para destruir la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado, sólo cabe concluir que ese resultado puede lograrse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho. Cuestión distinta, por supuesto, es la valoración que el órgano judicial haga del material probatorio, que en todo caso habrá de ser motivada y razonable. Véanse en este sentido, entre otras muchas, las sentencias de esta Sala de 21 de septiembre de 2001 y 18 de octubre de 2011 .".

A ello, y como dice la mencionada sentencia, hemos de añadir que es doctrina reiteradísima de esta Sala, que se recoge entre otras muchas en la sentencia de 4 de mayo de 2010 (recurso 6757/2005 ), que la formación de la convicción sobre los hechos para resolver las cuestiones objeto del debate procesal está atribuida al órgano judicial que, con inmediación, se encuentra en condiciones de examinar los medios probatorios, sin que pueda ser sustituido en tal cometido por este Tribunal de casación, puesto que la errónea valoración probatoria ha sido excluida del recurso de casación, salvo que la valoración probatoria se haya realizado de un modo arbitrario o irrazonable o que haya conducido a resultados inverosímiles, y se alegue como motivo de recurso, al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional ."

Debemos pues examinar si la valoración de la prueba pericial hecha por el Tribunal " a quo", que le ha llevado a rechazar la misma y a mantener los parámetros señalados, aceptados por el Jurado, es irracional, arbitraria o ilógica, una vez que ( y en cuanto a ello sí modifica el Acuerdo del Jurado), entiende que para el cálculo del valor de repercusión del suelo, solo cabe acudir a los valores en venta de vivienda libre.

El Jurado en su Acuerdo acude al RDL 2/2008 y a la Orden ECO 805/2003, en concreto al art.42 de esta, para el cálculo del valor de repercusión por el método residual estático. Para el valor en venta de vivienda libre referido al año 2010 acude al estudio de mercado de seis viviendas del entorno, especificando y definiendo perfectamente estas, aplicando una reducción del 10% por la situación de recesión económica, y aplica los costes de construcción y demás gastos que recoge.

La prueba pericial a la que se refiere el Ayuntamiento recurrente es examinada por la Sala en los términos que se han transcrito.

El perito judicial Sr. Fulgencio , por lo que se refiere al valor en venta de las viviendas libres, dice que ha tenido en cuenta ofertas de venta de cinco viviendas de nueva construcción, y una usada, esta última con un coeficiente corrector, sitas en el sector de Roquetes, pero sin precisar la ubicación de las mismas, a diferencia de lo que hace el Jurado que sí determina la ubicación más concreta de dos de las seis viviendas que tiene en consideración. Es importante precisar que los seis testigos considerados por el perito hacen referencia a ofertas de venta y no a transacciones realizadas, y ello con referencia al segundo trimestre de 2009.

Por lo que se refiere a los costes de construcción referidos también al segundo trimestre de 2009, el perito se limita a referirse a los datos del Boletín económico de la Construcción correspondiente a ese trimestre y año, fijándolos en 1.152,11€/m2, incluido el 20 del beneficio industrial, gastos generales, seguridad y salud, honorarios técnicos y permisos de obra, limitándose luego a cuantificar otros gastos que menciona, por un importe de 21,85% (folios 440 y ss.)

En trámite de aclaraciones (folios 531 y ss.), se limita a decir que considera correcta la aplicación de una reducción hasta el 15% del promedio de las muestras obtenidas, vista la gran volatilidad en los precios considerados.

Así las cosas es evidente que los tres motivos de recurso no pueden ser estimados, por cuanto no cabe concluir que la Sala de instancia, al no aceptar los parámetros tenidos en cuenta por el dictamen pericial para calcular el valor de repercusión del suelo con arreglo a la Orden ECO 805/2003 haya procedido de manera irracional, arbitraria o ilógica.

El perito en ningún momento cuestiona los específicos parámetros al efecto tenidos en cuenta por el Jurado, sino que con unos razonamientos muy escuetos, da los suyos propios.

Hemos dicho reiteradamente que no cabe acudir a una supuesta valoración arbitraria de la prueba, con la exclusiva finalidad de sustituir la realizada por el Tribunal "a quo", por la propia de los recurrentes, y eso es lo que pretende el Ayuntamiento recurrente que considera más favorable a sus pretensiones los valores en venta de la vivienda, los gastos deducibles y la reducción a aplicar del importe de las muestras de mercado, sin explicar en qué radica la arbitrariedad de la valoración de la prueba o la irrazonabilidad de fijar en un 10% el límite de reducción y no en un 15% como pretende el recurrente, estando en todo caso la sentencia en los límites previstos en el art. 23 de la Orden ECO 805/2003.

No acreditada pues ninguna vulneración legal en la valoración hecha por el Jurado, en lo que se refiere al precio en venta de vivienda libre, ni a los gastos a considerar, y no aportando la prueba pericial datos que evidencien la inadecuación de los parámetros tenidos en cuenta por el Jurado, que hubieran permitido desvirtuar su presunción de acierto, pretendiendo el recurrente, sin más la sustitución de los criterios de la Sala, por los suyos propios, incluido el relativo al porcentaje de reducción del 15%, se impone la desestimación de los tres motivos de recurso a cuyo estudio conjunto se ha procedido.

En atención a todo lo expuesto, procede declarar no haber lugar al recurso de casación, lo que determina la imposición legal de las costas causadas a la parte recurrente en aplicación del artículo 139.2º de la Ley Jurisdiccional, si bien, cada uno hará efectivas las correspondientes al otro recurrente. La Sala, haciendo uso de la facultad que otorga el punto 3º del citado precepto legal y teniendo en cuenta las especiales circunstancias que caracterizan este recurso y la dificultad del mismo, señala en 4.000 euros la cifra máxima que, por todos los conceptos, podrá ser repercutida por cada parte recurrida.