STS 528/2015, 23 de Septiembre de 2015
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 528/2015 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 23 Septiembre 2015 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintitrés de Septiembre de dos mil quince.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados al margen reseñados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 906/2012 por la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid , como consecuencia de autos de juicio verbal por desahucio núm. 1456/2011 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Madrid, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por el procurador don Manuel de Benito Oteo, en nombre y representación de la entidad mercantil Inmobiliaria Sandi, S.L., compareciendo en esta alzada en su nombre y representación el mismo procurador en calidad de recurrente y el procurador don Felipe Juanes Blanco, en nombre y representación de doña Tamara que como arrendataria de la vivienda sucede procesalmente a su marido fallecido don Octavio , en calidad de recurrido.
PRIMERO .- 1.- El procurador don Manuel de Benito Oteo, en nombre y representación de la entidad Inmobiliaria Sandi S.L., interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas, contra don Octavio y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se «dicte Sentencia por la que:
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se declare la resolución del contrato de arrendamiento objeto del litigio así como la procedencia del desahucio del arrendatario de la citada finca.
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se condene al demandado a que en el término que se le señale deje la finca objeto del presente procedimiento totalmente libre, vacua y expedita a disposición de mi mandante, apercibiéndole de lanzamiento si no lo verifica.
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se ordene la EJECUCIÓN DIRECTA DE LA SENTENCIA en lo referente al LANZAMIENTO sin necesidad de más trámite, por así disponerlo el nuevo apartado 3 del Art. 549 de la L.E.C ., introducido por la Ley 19/2009, en relación con el último párrafo del apartado 3 del Art. 437 de dicha Ley Rituaria .
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se condene al demandado al pago de las rentas y cantidades complementarias y asimiladas vencidas e impagadas a día de hoy, que ascienden a la suma de SETECIENTOS VEINTISIETE EUROS CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (727,81.- ), así como al pago de las que sucesivamente vayan venciendo durante la tramitación del procedimiento hasta el efectivo desalojo del inmueble, con sus intereses.
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se le impongan las costas del presente procedimiento».
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- El procurador don Felipe Juanas Blanco, en nombre y representación de doña Tamara quien actúa a su vez en nombre y representación de su marido don Octavio en calidad de tutora legal en virtud de sentencia de incapacitación, contestó a la demanda oponiéndose a la misma con las alegaciones que estimó pertinentes y suplicó al juzgado dictara una sentencia «en la que se acuerde desestimar íntegramente la demanda con expresa imposición de costas a la demandante».
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- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba, propuesta por las partes y admitida, en el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Madrid se dictó sentencia, con fecha 9 de julio de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO.
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- DESESTIMO la demanda formulada por la representación de INMOBILIARIA SANDI S.L. contra D. Octavio .
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- ABSUELVO al demandado de los pedimentos de la demanda.
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,- CONDENO a la parte actora al pago de las costas.
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte actora, la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia, con fecha 1 de febrero de 2013 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS.
Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Manuel de Benito Oteo, en nombre y representación de Inmobiliaria Sandi, S.L. contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Madrid, con fecha 9 de julio de 2012 , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución, todo ello con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.
Y a continuación se expone VOTO PARTICULAR formulado por uno de los magistrados de la Sala en el que en el último párrafo de la alegación sexta y en la séptima, se especifica de forma literal:
En consecuencia, se hubiera impuesto el acogimiento del recurso interpuesto y de acuerdo con lo postulado en el escrito de interposición del recurso, declarar enervada la acción, sin perjuicio de no haber lugar a la imposición a la parte arrendataria vencida de la condena al pago de las costas procesales ocasionadas en la sustanciación del proceso en la primera instancia, atendidas las dudas de hecho a que se ha aludido en el cuerpo de la presente resolución.
SÉPTIMO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC 1/2000 , no había lugar a especial pronunciamiento respecto de las costas procesales ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.
TERCERO .- 1.- Por la representación procesal de INMOBILIARIA SANDI, S.L. se interpuso recurso de casación basado en los siguientes motivos:
Primer motivo.- Infracción de normas aplicables al supuesto objeto del procedimiento, así como de Jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo. Vulneración art. 114.1º TR LAU 1964 y doctrina jurisprudencial acerca de las consecuencias de impago de rentas: STS nº 1219/2008, de 19 de diciembre , y nº 193/2009, de 26 de marzo .
Segundo motivo.- Infracción de normas aplicables al supuesto objeto del procedimiento, así como de Jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo. Vulneración art. 114.1º TR LAU 1964 y doctrina jurisprudencial acerca de las consecuencias de impago de rentas y del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario: STS de 11 de julio de 2011 , y nº 684/2009 , de 20 de octubre.
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 10 de diciembre de 2013 , se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
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- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido el procurador don Felipe Juanas Blanco, en nombre y representación de doña Tamara , presentó escrito de oposición al mismo.
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- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 8 de abril de 2015, suspendiéndose por baja del ponente, señalándose nuevamente para el día 16 de septiembre de 2015, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas ,
Consta acreditado y no contradicho que las partes estaban ligadas por un contrato de arrendamiento de vivienda de 1 de enero de 1962, en el que la demandante se subrogó en la condición de arrendadora, para posteriormente novar el contrato en cuanto que el objeto arrendado pasó a ser el 1º A, dcha., cambio en el que intervino la representante del arrendatario, actualmente declarado incapaz.
En la condición primera del contrato consta que "el atraso de ocho días en el pago de los alquileres se estima como causa para incoar el desahucio".
El juzgado desestimó la demanda de desahucio al entender que dentro de los ocho días pactados había fondos suficientes en el banco para el pago de las rentas de septiembre y octubre. En concreto consta un ingreso del arrendatario el día 7 de septiembre por importe de 950.- euros, suficiente para hacer frente al recibo de renta de 406,04.- euros. En cuanto al recibo del mes de octubre consta un ingreso del arrendatario, el día 5, por importe de 600.- euros, con lo que mantenía fondos suficientes para hacer frente al pago de las rentas.
La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación al entender que:
"La prueba documental acreditó en cuanto a la obligación de pago que se efectuará por meses anticipados y ocho días en el pago de los alquileres se estima causa de desahucio, la propia resolución de autos manifiesta en una interpretación del citado contrato y cláusula que para el ejercicio de la acción y el pago interpreta la validez hasta el octavo día del mes, en una interpretación ajustada a las normas de interpretación contractual del Código Civil ajustada a derecho. En lo referente al mes de septiembre y su mensualidad dentro de este periodo de la prueba documental en la citada libreta donde se hacían los cargos no existe ningún cargo por este concepto ni anotación de cargo como consta en el folio 111 de las actuaciones y el propio día 7 de septiembre existía cantidad suficiente para hacer frente a la citada cantidad luego es incomprensible que por la entidad bancaria no se hiciera ninguna anotación ni de cargo ni de devolución y como la propia resolución de instancia todo el mes de septiembre de 2011 continua con un saldo positivo, lo que ratifica lo incomprensible de la inexistencia de la atención de ello y no hay ninguna advertencia a los efectos de una subsanación como la propia resolución manifiesta de advertencia de esta situación y si de una obstrucción por parte del arrendador para recibir la citada cantidad.
En cuanto al segundo recibo que se corresponde al mes de octubre consta igualmente acreditado que el día 5 había ese día un saldo de 318,32.- y el recibo era de 321,77.- por lo que resulta ilógico que un saldo negativo de 3,45.- hiciese dar lugar a una anulación cuando además ese mismo día hay un ingreso de 600.-.
Por todo ello hay que concluir que antes del octavo día había fondos necesarios para atender el pago lo que se debió de proveer por el banco cuando del primer recibo devuelto no se hizo mención documental en la libreta ni comunicación de ningún tipo por el Banco o a el arrendador y el arrendatario se encontraba en la tranquilidad, pues a lo más hubiera resultado un saldo negativo de 3.- cuando hay pagos más importantes con saldos negativos, por lo tanto no puede entenderse que haya habido una falta de pago sino con fondos y sin aviso y sin requerimiento se procede, además consta mediante la prueba testifical la imposibilidad de efectuar el pago pese a su ofrecimiento y previo a la acción ejercitada que dio lugar a que se tuvieran que hacer una consignación notarial que consta en las actuaciones (folio 55 y siguientes), en fecha 28 de octubre, sin ninguna actuación positiva y cuando la demanda se interpone en fecha 26 de octubre y no se produce el emplazamiento al menos con fecha y mensualidad de noviembre de 2011 y por ello no puede entenderse ni predicarse una falta de pago intencionada sino motivada por las circunstancias que anteriormente se han expuesto y actuaciones que acreditan la voluntad de pago y no de cobro de la parte actora".
Motivos primero y segundo.
Primero.- Infracción de normas aplicables al supuesto objeto del procedimiento, así como de Jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo. Vulneración art. 114.1º TR LAU 1964 y doctrina jurisprudencial acerca de las consecuencias de impago de rentas: STS nº 1219/2008, de 19 de diciembre , y nº 193/2009, de 26 de marzo .
Segundo.- Infracción de normas aplicables al supuesto objeto del procedimiento, así como de Jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo. Vulneración art. 114.1º TR LAU 1964 y doctrina jurisprudencial acerca de las consecuencias de impago de rentas y del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario: STS de 11 de julio de 2011 , y nº 684/2009 , de 20 de octubre.
Se desestiman los dos motivos, que se analizan conjuntamente .
Se alega por el recurrente infracción de la doctrina jurisprudencial cuando establece que el impago de una renta constituye expresa causa de resolución del contrato de arrendamiento.
Esta Sala para el análisis de la cuestión planteada debe partir de lo declarado acreditado y de la interpretación que del contrato de arrendamiento se hace en la resolución recurrida, que no se discute y en base a ello debemos mantener que el arrendatario debía pagar hasta el octavo día de cada mes. Por tanto, la cuenta del arrendatario en que se cargaban los recibos constaba con fondos suficientes para hacerles frente, un día antes del plazo pactado en el mes de septiembre y tres días antes en el mes de octubre.
El recurrente invoca jurisprudencia relativa a que el impago de una mensualidad de renta es susceptible de provocar la resolución del contrato de arrendamiento.
Las sentencias de esta Sala de 19 de diciembre de 2008 y 26 de marzo de 2009 , se refieren al impago de rentas "fuera de plazo", debiendo atender el arrendatario a un cumplimiento exhaustivo de sus obligaciones ( sentencia de 20 de octubre de 2009 ).
A la vista de esta doctrina jurisprudencial, debemos declarar que es compatible con la resolución recurrida, dado que habiéndose pactado el pago hasta el octavo día de cada mes y siendo el cargo de los recibos en cuenta bancaria el método habitual ( art. 1171 C. Civil ), en dichas fechas había fondos suficientes para el pago, siendo la arrendadora la que se anticipó en su intento de cobro, en fechas en las que el arrendatario no tenía obligación de mantener liquidez suficiente para el pago de la renta. No consta que la arrendadora intentase cargar los recibos en el octavo día que era la fecha límite pactada.
A ello debemos añadir que el arrendatario, antes de inicio del ejercicio de la acción de desahucio por el arrendador, ofreció el pago y al no serle aceptado consignó la cantidad reclamada, por lo que como declara la sentencia recurrida se acredita "la voluntad de pago y no de cobro de la parte actora".
En conclusión, el arrendatario cumplió dentro del plazo pactado (ocho días) manteniendo fondos suficientes en la cuenta corriente, siendo la arrendadora la que anticipando arbitrariamente el cobro, provocó la devolución de recibos, por lo que no puede mantenerse que el arrendatario impagase dos recibos de renta.
Se imponen al recurrente las costas de la casación ( arts. 394 y 398 LEC ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
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DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por INMOBILIARIA SANDI S.L., representada por el Procurador D. Manuel de Benito Oteo, contra sentencia de 1 de febrero de 2013 de la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid .
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Confirmar la sentencia recurrida en todos sus términos.
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Procede imposición en las costas del recurso de casación al recurrente.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Jose Antonio Seijas Quintana, Antonio Salas Carceller, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Eduardo Baena Ruiz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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