STS 364/2015, 28 de Junio de 2015

Son hechos relevantes de la instancia para la decisión del recurso los siguientes:

1. El 26 de julio de 2007 la Promotora "Galia Grupo Inmobiliario SA" concertó con la entidad mercantil "Certal, SL" una promesa bilateral de compraventa cuyo objeto eran locales y plazas de garaje de la promoción proyectada por aquella. En el documento destacan como condiciones de interés las siguientes: i) No se trata de un contrato de compraventa sino preparatorio del mismo; ii) Ambas partes se obligan a formalizar la compraventa en contrato privado en la oficina de la promotora, o en donde esta designe, por el precio y forma de pago convenidos, y según el modelo de contrato que la Promotora tiene aprobado para esta promoción, no sujeto a modificación.

2. El 24 de septiembre del año 2008 se formalizó entre las partes los contratos de compraventa, siendo de interés destacar las siguientes estipulaciones:

   i) SEGUNDA. Modificaciones

   La parte compradora autoriza a GALIA GRUPO INMOBILIARIO, SA, para introducir en el proyecto y la ejecución de las obras aquellos cambios que vengan impuestos por necesidades legales, administrativas o técnicas. Del mismo modo se autoriza a la parte vendedora para introducir en las obras mejoras de cualquier clase, incluso funcionales o de diseño, así como sustituir sin que de tales cambios se derive un mayor precio para el comprador o perjuicios significativos de calidad o estéticos. La parte vendedora comunicará a la parte compradora los cambios indicados.

   ii) SÉPTIMA. Entrega.

   La entrega de la posesión de la/s finca/s al comprador se efectuará una vez terminadas las obras de construcción y obtenida licencia municipal de primera ocupación del edificio, y simultáneamente a la firma de la escritura pública de compraventa. Las obras de construcción tienen previsto su finalización aproximada en el segundo trimestre del 2010. Dicho plazo quedará prorrogado automáticamente como consecuencia de huelgas de cualquier sector que incida en la realización de las mismas, inclemencias meteorológicas, catástrofes y por causa de fuerza mayor generalmente aceptadas no imputables a la parte vendedora. Dichas posibles prórrogas, en el caso que fueran significativas, serán notificadas a la parte compradora quien podrá optar por resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas mediante notificación fehaciente a la parte vendedora. Para el caso que transcurridos 15 días desde la recepción por la parte compradora de notificación de la parte vendedora comunicando prórroga en el plazo de ejecución de las obras sin que hubiera manifestado su opción de resolver el contrato, se entenderá que acepta dicha prórroga sin posibilidad de reclamación por demora ni responsabilidad de la parte vendedora. Las prórrogas tendrán como consecuencia la ampliación en el plazo de ejecución de las obras por tiempo equivalente al tiempo en que permanezcan las causas que motiven las mismas.

   Terminadas las obras, incluso antes de la fecha señalada como prevista de terminación, la parte vendedora notificará a la parte compradora la puesta a disposición de la/s fincas objeto de transmisión, para el otorgamiento de la escritura de compraventa, siendo obligación de la parte compradora: comparecer y otorgar la escritura pública de compraventa, pagar las cantidades aplazadas si las hubiere pendientes de vencimiento y subrogarse, si así se hubiere estipulado en el presente contrato, desde tal fecha, en todas las responsabilidades dimanantes del préstamo con garantía hipotecaria. Para el caso de que el comprador no acudiera al otorgamiento de dicha escritura, o no contestara a la notificación, y sin perjuicio de la facultad de resolución que se regula a favor de la parte vendedora en la estipulación decimoquinta de este contrato, todos los intereses y los gastos que se devenguen por razón de hipoteca, intereses, impuestos, gastos comunidad o cualquier otro desde esa fecha, serán de cuenta de la parte compradora.

   En el caso de estar la parte compradora atrasada en los pagos referidos como precio de la compraventa en las CONDICIONES PARTICULARES, impuestos repercutibles, intereses de demora o de aplazamiento si los hubiere, la parte vendedora queda facultada mediante este acto para retener la posesión de la finca hasta el pago total de dichas cantidades o hasta la resolución de la compraventa.

   iii) DÉCIMA. Otras obligaciones.

   Queda expresamente prohibido para la parte compradora ceder el uso o disfrute, transmitir, enajenar o gravar por cualquier título o negocio, total o parcialmente, el objeto del presente contrato o los derechos y obligaciones del mismo sin autorización de la parte vendedora.

   La parte vendedora queda obligada a la evicción y saneamiento del objeto de este contrato con arreglo a derecho.

   iv) DECIMOCUARTA. Causas de resolución.

   Cualquiera de las partes podrá resolver el presente contrato por incumplimiento de la otra en sus obligaciones contractuales o exigir el cumplimiento. Caso de optar por la resolución, la parte cumplidora deberá comunicar su decisión de resolver el contrato de manera fehaciente, devolviendo la parte vendedora únicamente las cantidades recibidas hasta ese momento, salvo que la parte compradora incurra en alguna de las causas de resolución que más a delante se mencionan que conllevan las penalizaciones fijadas.

   Se establece como causa de resolución expresa del presente contrato la falta de pago a su vencimiento de cualquier cantidad correspondiente a los pagos aplazados que figuran descritos en la TERCERA CONDICIÓN PARTICULAR, con pérdida para la parte compradora del cincuenta por ciento de las cantidades que hubiera entregado como indemnización por los daños y perjuicios causados, haciéndolas suya la parte vendedora, devolviendo el resto de las cantidades entregadas en el plazo de diez días.

   Igualmente serán causas de resolución del presente contrato, con la misma pérdida en concepto de indemnización, las siguientes:

   a) La falta de pago de cualquier recibo del préstamo hipotecario, tanto si el recibo le es presentado por la entidad financiera acreedora del mismo o en el caso de hacerlo GALIA GRUPO INMOBILIARIO, S.A., en caso de abono previo del préstamo por parte de ésta caso de no haberse otorgado escritura pública de compraventa.

   b) El incumplimiento de las obligaciones asumidas por el comprador en cuanto a la recepción de llaves y toma de posesión de las fincas objeto de transmisión a que se refiere la ESTIPULACIÓN SÉPTIMA.

   c) Para el caso de denegación del expediente de subrogación por parte de la entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario que gravo la finca, y el comprador no pagase las cantidades correspondientes al principal de la hipoteca a la firma de la escritura pública de compraventa.

   d) El incumplimiento de la prohibición de cesión de uso, arrendamiento, enajenación o gravamen de las fincas de la ESTIPULACIÓN DÉCIMA del presente contrato.

   e) La renuncia expresa y unilateral al contrato de la parte compradora, sin causa justificada.

   Para la resolución del presente contrato bastará con el requerimiento de resolución previsto en el art. 1.504 del Código Civil al comprador, a cuyo fin se señala como domicilio el que figure en los datos personales de las Condiciones Particulares. A partir de dicha notificación, la parte vendedora podrá ofertar y vender la/s finca/s objeto del presente contrato a cualquier tercero interesado en la misma.

   En caso de impago o cualquier otro incumplimiento de las obligaciones contractuales, por parte del comprador, el vendedor podrá optar tanto por resolver el presente contrato, como por exigir su cumplimiento y, en este caso, hacer exigibles todas las cantidades que tenga pendientes de pago la parte compradora, pudiendo reclamarlos de esta forma el vendedor, aplicando en concepto de intereses de demora la tasa prevista en la ESTIPULACIÓN SEXTA, más, en su caso, los gastos de protesto y devolución de los efectos representativos del precio aplazado. Dichos intereses se devengarán desde la fecha del vencimiento impagado hasta la del cumplido pago del mismo, tanto si se verifico voluntariamente, como si lo es mediante intervención judicial.

   v) SEXTA. Mora e interés de demora.

   En caso de pagar la parte compradora cualquier cantidad correspondiente al precio pactado con retraso sobre lo fijado en la forma de pago referida en la TERCERA CONDICIÓN PARTICULAR, el comprador se obliga a abonar dicha cantidad impagada más los posibles gastos bancarios por dicho impago. Si el abono de la cantidad impagada se efectúa con más de quince días desde el vencimiento pactado, además de los posibles gastos bancarios, la parte compradora deberá abonar a un interés de demora del diez por ciento anual.

3. La Promotora Galia Grupo Inmobiliario, SL interpuso, a través de su representación procesal, demanda de juicio ordinario contra la entidad mercantil Certal SL interesando que se dictase sentencia por la que se condenase a esta a: i) Elevar a escritura pública los contratos de compraventa suscritos, satisfaciendo en ese momento la parte del precio pendiente según lo pactado; ii) Al pago en la cuota que le corresponda, de los intereses de demora pactados en la estipulación 6ª del contrato, calculados desde el 7 de abril de 2011 hasta la fecha de presentación de la demanda, que ascienden a la cantidad total de 17.381, 88 €.

4. La parte demandada, también a través de su representación procesal, se opuso en su escrito de contestación a la demanda a la pretensión actora y, a su vez reconvino para que se declarasen resueltos los contratos de compraventa firmados por las partes, fundando su petición en el retraso en la entrega de los locales y plazas de garaje objeto de estos, condenándose a la actora reconvenida a devolver la cantidad de 403.680 euros, más los respectivos intereses legales. Subsidiariamente, y para el supuesto de estimación de la demanda, postulaba que no se incluyese su obligación de hacerse cargo del 2% de diferencia entre el IVA vigente a 30 de junio de 2010 y el vigente a partir del 1 de julio de dicho año.

5. El Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Sevilla dictó sentencia el 12 de febrero de 2013 estimando parcialmente la demanda y condenando, por ende, a la demandada al cumplimiento de los contratos de compraventa y a otorgar la elevación a escritura pública de los mismos así como a la entrega del precio pendiente (522.000 euros) más el IVA vigente en el momento de su entrega, así como a los intereses de demora calculados desde el día 7 abril 2011 hasta la fecha de presentación de la demanda por importe de 17.381, 88 €.

6. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la representación procesal de la entidad demandada, articulando, en esencia, como motivos los siguientes: i) La no aplicación en la sentencia apelada de la cláusula resolutoria explícita de los contratos de compraventa; ii) Porque el retraso producido no es de cuatro meses sino superior; iii) Por haberse incumplido la cláusula segunda de los contratos de compraventa en relación a la cláusula resolutoria decimocuarta de los mismos al estar acreditado que se han producido cambios en la estética del edificio; iv ) Porque el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes; v) Subsidiariamente por la defectuosa aplicación de la cláusula de intereses de los contratos, con aplicación errónea del impuesto sobre el valor añadido vigente en el momento del pago y no el que era a la fecha de celebración del contrato.

7. Correspondió el conocimiento del recurso a la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Sevilla que dictó sentencia el 31 julio 2013 desestimatoria del mismo.

8. Dicha sentencia motiva su decisión, en esencia, a través de la interpretación que lleva a cabo de la cláusula séptima del contrato de la que infiere que: i) Se distingue dos momentos, uno para la terminación de las obras, en el que se fija plazo, y otro para la obtención de licencia como requisito previo para la entrega de la posesión; ii) La prórroga automática a favor de la promotora sobre la base de huelgas, inclemencias meteorológicas, catástrofes y otras causas de fuerza mayor comunmente afectadas como tal sólo habría obligación de notificarla a la compradora en el supuesto de que fuese significativa a efectos de que el adquirente pudiese resolver el contrato; iii) El plazo de entrega de la vivienda no se pacto, pues, como esencial; iv) Al no existir un plazo especial para la entrega se deduce que la demora sólo puede justificar la resolución del contrato si con ella se frustran las expectativas contractuales; v) El Tribunal viene entendiendo que, a falta de plazo convenido como esencial, la referida frustración tendría lugar cuando la mora supera el término de un año o se aproxima a él de forma significativa, a salvo otras circunstancias que la determinen; vi) No consta que se frustrase sus expectativas en función de su pasividad ante el retraso.

9. Motiva asimismo, que el cambio estético de fachada, no negado, obedeció a imposiciones urbanísticas, sin que, además, la parte recurrente haya acreditado que en la compra de dos plazas de garaje y dos locales comerciales la configuración exterior del edificio fuera elemento no sólo esencial sino determinante de la misma. Consecuencia de ello es que no quepa la resolución del contrato por tal causa que, además, se encuentra comprendida en la cláusula segunda del contrato, que autoriza tal modificación.

10. La sentencia razona, finalmente, que los intereses de demora se devenguen desde el momento en que se produjo el impago; que el tipo sea del 10% por aplicación de la cláusula que libera al acreedor de tener que acreditar los perjuicios y, además, que el tipo del impuesto del valor añadido, que no puede quedar al arbitrio de las partes, sea el que corresponda a su devengo, no motivado por el retraso en la conclusión de las obras.

11. La representación procesal de Certal SL interpuso recurso de casación fundado en el artículo 477.2.2º por superar el proceso la cuantía de 600.000 €, articulando cinco motivos y siendo admitido por Auto de 16 septiembre 2014.

    Recurso de casación

Los motivos que se articulan son los siguientes:

Incorrecta interpretación de la cláusula séptima de las condiciones generales de los contratos de compraventa de 24 de septiembre de 2008 que hace la sentencia recurrida. La cláusula reza literalmente lo siguiente: "La entrega de la posesión de la/s finca/s al comprador se efectuará una vez terminadas las obras de construcción y obtenida licencia municipal de primera ocupación del edificio, y simultáneamente a la firma de la escritura pública de compraventa. Las obras de construcción tienen previsto su finalización aproximada en el segundo trimestre del 2010. Dicho plazo quedará prorrogado automáticamente como consecuencia de huelgas de cualquier sector que incida en la realización de las mismas, inclemencias metereológicas, catástrofes y por causa de fuerza mayor generalmente aceptadas no imputables a la parte vendedora. Dichas posibles prórrogas, en el caso que fueran significativas, serán notificadas a la parte compradora quien podrá optar por resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas mediante notificación fehaciente a la parte vendedora. Para el caso de transcurridos 10 días desde la recepción por la parte compradora de notificación de la parte vendedora comunicando prórroga en el plazo de ejecución de las obras sin que hubiera manifestado su opción de resolver el contrato, se entenderá que acepta dicha prórroga sin posibilidad de reclamación por demora ni responsabilidad de la parte vendedora. Las prórrogas tendrán como consecuencia la ampliación en el plazo de ejecución de las obras por tiempo equivalente al tiempo en que permanezcan las causas que motiven las mismas."

La recurrente, contrariamente a lo que dispone la sentencia recurrida, mantiene que la misma recoge una condición resolutoria expresa en caso de retraso en la terminación de las obras que no esté justificado por las causa allí expresadas (huelgas, inclemencias metereológicas, catástrofes y fuerza mayor), prohibiendo que el plazo de ejecución de las obras pueda prorrogarse por causas distintas a las allí expresadas, así como que el término "significativo" solo es aplicable cuando la prórroga se produce por las causas permitidas en la propia cláusula a los efectos de que deba notificarse o no y no como consecuencia de otras causas no expresadas. Añade que, en el caso concreto dado que no todo el retraso ha sido justificado en las causas establecidas, en aplicación de la citada cláusula, cabe la resolución del contrato, sin tener que acudir a si el retraso fue o no significativo, al quedar el término reservado para los supuestos de prórrogas admitidas. Además el hecho de haberse pactado una condición resolutoria expresa, de acuerdo con la jurisprudencia ( STS 29 de noviembre de 2012 ) es suficientemente indicativo de la trascendencia que las partes quisieron dar al término del cumplimiento del contrato, carácter esencial que también mantiene la SAP de Sevilla (Sección 6ª) de fecha 17 de octubre de 2013 en un supuesto referente a la misma promoción inmobiliaria, al interpretar la misma cláusula contractual RC número 2694/2013.

Segundo. Incorrecta interpretación de la cláusula séptima de las condiciones generales de los contratos de compraventa de 24 de septiembre de 2008 que hace la sentencia recurrida, ya que la recurrente, contrariamente a lo que dispone esta, mantiene que el plazo allí consignado debe ser interpretado como plazo máximo de entrega y no como plazo de terminación de los trabajos de construcción. De ahí que el retraso en la entrega de las fincas se extiende desde el 30 de junio de 2010 hasta la fecha que la promotora fijó para la firma de la escritura pública de compraventa (26 de abril de 2011) , en total casi 10 meses, con lo que estaríamos no ante un simple retraso sino ante un incumplimiento grave de las condiciones contractuales pactadas, de manera que, aunque no se hubiera pactado una cláusula resolutoria expresa en el sentido apuntado en el anterior motivo de recurso, daría derecho a resolver el contrato.

Tercero: Estima que la cláusula decimocuarta de los contratos, que dice así: "Cualquiera de las partes podrá resolver el presente contrato por incumplimiento de la otra en sus obligaciones contractuales o exigir el cumplimiento. Caso de optar por la resolución, la parte cumplidora deberá comunicar su decisión de resolver el contrato de manera fehaciente, devolviendo la parte vendedora únicamente las cantidades recibidas hasta ese momento ..." contiene un derecho resolutorio expreso a favor de las partes para el caso de incumplimiento de la otra de sus obligaciones contraídas en el contrato. Por tanto, en virtud de dicha cláusula, se remitió burofax a la promotora con fecha 3 de marzo de 2011 comunicando su intención de resolver el contrato por el retraso producido en la entrega, debiendo resolverse el contrato tal y como fue instado de manera fehaciente a la promotora.

Cuarto: Incorrecta interpretación que hace la sentencia recurrida de la cláusula segunda en relación con la decimocuarta. Así la cláusula segunda dice así: "...se autoriza a la parte vendedora para introducir en las obras mejoras de cualquier clase, incluso funcionales o de diseño, así como sustituir los materiales proyectados, por otros de características y calidad semejantes, sin que de tales cambios se derive un mayor precio para el comprador o perjuicios significativos de calidad o estéticos. La parte vendedora comunicará a la parte compradora los cambios indicados....". La recurrente sostiene que el material inicialmente proyectado para los cerramientos o paramentos de los balcones y de los bajos de los distintos bloques de la promoción era un panel fenólico con apariencia de madera clara y el material usado es una celosía de aluminio de color grisáceo, igual que todo el revestimiento exterior del edificio estaba proyectado en piedra y finalmente ejecutado en un revestimiento de estuco, así como que dichos cambios afectan a la estética del edificio. Por tanto aun cuando se estime que los materiales cambiados son de características parecidas y que no se ha perjudicado la estética, nacería igualmente el derecho de la parte a resolver el contrato por aplicación de lo dispuesto en las dos cláusulas citadas, ya que aunque se consideren las modificaciones introducidas como mejoras, no hubo la necesaria comunicación al comprador, incumplimiento que genera el derecho a instar la comunicación de forma fehaciente a la promotora, como tuvo lugar con fecha 3 de marzo de 2011.

Quinto. Incorrecta interpretación que hace la sentencia recurrida de la cláusula sexta de las condiciones generales y de la cuarta de las condiciones particulares. La cláusula sexta reza así: "En caso de pagar la parte compradora cualquier cantidad correspondiente al precio pactado con retraso sobre lo fijado en la forma de pago referida en la tercera condición particular, el comprador de obliga a abonar dicha cantidad impagada más los posibles gastos bancarios por dicho impago. Si el abono de la cantidad impagada se efectúa con más de quince días desde el vencimiento pactado, además de los posibles gastos bancarios, la parte compradora deberá abonar a un interés de demora del 10% anual." Se alega que la sentencia recurrida aparte de mantener que los intereses deben computarse desde el día en que se realizó el impago y no desde los quince días posteriores al mismo, da por buena la condena al pago de los 17.381,88 euros de primera instancia, cuando para su cálculo se tomó en consideración como día de inicio el de 7 de abril de 2011, fecha en que la recurrente recibió la comunicación de la promotora citándola para el día 26 de abril y no la de 26 de abril de 2011 que era la fecha notificada por la promotora para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y por tanto fecha en que debía abonarse el precio. Además estima que el cálculo de los intereses debe hacerse sobre la base de la cantidad de 522.000 euros, sin añadir el IVA.

Régimen de los contratos integrados por condiciones generales de la contratación concertados por quien no ostenta la condición legal de consumidor o usuario.

Se ha de partir de que la entidad mercantil recurrente tiene por objeto social la adquisición y promoción de fincas, operando en el sector inmobiliario.

Como recuerda la reciente sentencia de 30 abril 2015, Rc. 929/2013 :

"La normativa contenida en la Ley 7/1 998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación, es aplicable a todas las condiciones generales, se encuentren en contratos concertados con consumidores o en contratos en los que ninguna de las partes merece esta consideración.

Pero dicha ley no establece un régimen uniforme para unas y otras. Mientras que las normas relativas a la incorporación (art. 5 y 7) y a la interpretación de las condiciones generales (art. 6) son aplicables a todo tipo de condiciones generales, el régimen de la nulidad de las condiciones generales, es diferente según que el contrato en el que se integren se haya celebrado o no con un consumidor.

Mientras que en el caso de que el adherente no merezca la calificación legal de consumidor o usuario solo es aplicable la regla contenida en el art. 8.1 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación , que se limita en la práctica a reproducir el régimen de la nulidad contractual por contrariedad a norma imperativa o prohibitiva del Código Civil, en el caso de que el contrato integrado por condiciones generales se haya concertado con un consumidor es aplicable el régimen de nulidad por abusividad establecido actualmente en el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que desarrolla la Directiva 1993/13/CEE sobre cláusulas no negociadas en contratos concertados con consumidores".

De ello cabe concluir que en nuestro ordenamiento jurídico la nulidad de las cláusulas abusivas no se concibe como una técnica de protección del adherente en general, sino como una técnica de protección del adherente que tiene la condición legal de consumidor o usuario, esto es, cuando éste se ha obligado con base en cláusulas no negociadas individualmente. También se concluye que en nuestro ordenamiento jurídico las condiciones generales insertas en contratos en los que el adherente no tiene la condición legal de consumidor o usuario, cuando reúnen los requisitos de incorporación, tienen, en cuanto al control de contenido, el mismo régimen legal que las cláusulas negociadas, por lo que sólo operan como límites externos de las condiciones generales los mismos que operan para las cláusulas negociadas, fundamentalmente los previstos en el art. 1255 del Código Civil , y en especial las normas imperativas, como recuerda el art. 8.1 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación .

En sentencias como las núm. 149/2014, de 10 de marzo , 166/2014, de 7 de abril , y 246/2014, de 28 de mayo esta Sala ha considerado que un contrato, aun integrado por condiciones generales, en el que el adherente no ostenta la condición de consumidor, queda excluido del ámbito de aplicación de la legislación especial de defensa de los consumidores, sin que resulte sujeta al control de contenido o de abusividad, y se debe aplicar el régimen general del contrato por negociación.

Por tanto, aunque las partes no se encontrasen en un plano de igualdad o el adherente no haya tenido posibilidad de negociar el contenido del contrato, integrado por condiciones generales de la contratación, al no tener tal adherente la cualidad legal de consumidor, es aplicable el régimen general.

Partiendo de tal consideración vamos a abordar conjuntamente los tres primeros motivos del recurso, pues todos ellos se encuentran estrechamente relacionados entre sí, ya que pretenden impugnar la interpretación que la sentencia recurrida ha realizado de las estipulaciones contractuales que recogen.

Antes de expresar la decisión de la Sala es necesario hacer dos consideraciones:

1. Como recuerda la sentencia del 11 marzo 2009 (Rc. 365/2004) esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencia de 21 mayo 2001 , que la trascendencia resolutoria de los cumplimientos contractuales es verificable en casación porque la doctrina general que excluye de la misma los temas de cumplimiento e incumplimiento contractual debe ser circunscrita a los límites que corresponde a la " questio facti", pues además del error en la valoración de la prueba, que permite la modificación de la base, también cabe verificar en el recurso extraordinario la trascendencia o significación jurídica de los hechos ejecutados, sin perjuicio, en su caso, de que prevalezca la interpretación realizada por los tribunales de instancia, salvo cuando sea contraria a alguna de las normas legales que regula la interpretación de los contratos o se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario ( SSTS de 23 julio 2013 y 14 mayo de 2014 ).

2. La segunda consiste en exponer cómo viene entendiendo la jurisprudencia ( SSTS de 18 mayo 2012 y 29 enero 2015 ) las reglas legales de interpretación de los contratos, en orden a su finalidad.

El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC (" si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas ").

Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. ( STS de 17 abril 2015, Rc. 1151/2013 )

Decisión de la Sala.

1. La estipulación decimocuarta del contrato de compra-venta, transcrita en el resumen de antecedentes de la presente resolución, contiene una condición resolutoria expresa en beneficio de ambas partes por el incumplimiento de la otra de sus obligaciones contractuales, si bien basta la lectura de la estipulación para percatarse del mayor rigor y exigencia de la vendedora hacia la compradora. Como muestra de ello se puede resaltar la prohibición que se le impone a la compradora, a pesar de su objeto social, de cesión de uso, arrendamiento, enajenación o gravamen de la finca, cuyo incumplimiento faculta a la vendedora a resolver el contrato.

   El sentido literal de esta cláusula no da lugar a dudas acerca de la voluntad de negocial de las partes, y de tal premisa hemos de partir.

2. Hemos de considerar que una cosa es la condición resolutoria expresa, propia de las obligaciones condicionales ( art. 1113 , 1114 , 1123 ) y otra la condición resolutoria tácita o implícita que confiere al acreedor el art. 1124 del C.C . pues esta tiene su origen en la ley y aquella en la voluntad de las partes.

   La tácita, a diferencia de la condición resolutoria propia, no actúa automáticamente sino que únicamente faculta a la otra parte para resolver el contrato. No obstante, ambos actúan con efecto retroactivo.

   Todo ello hace pensar a la doctrina científica que la facultad resolutoria tácita no tenga relación con las obligaciones condicionales ni por su origen ni por su mecanismo, concluyendo que nada justifica que el Código Civil incluya el artículo 1.124 en la sección relativa a las obligaciones condicionales.

   Consecuencia de lo anterior son las declaraciones que ha hecho nuestro Tribunal Supremo sobre la cuestión.

   Sin ánimo exhaustivo la sentencia de 4 de abril de 1990 recoge que: Es doctrina reiterada de esta Sala que no procede la aplicación del artículo 1.124 del C.C por no entrar en juego su reglamentación, cuando en el contrato existe pacto de lex commissoria , es decir, cuando hay cláusula establecida por las partes que regula y condiciona el ejercicio de la resolución (5 4- 5-72 ); y si se dispone que el incumplimiento de la prestación funcione como condición resolutoria, entonces la resolución se produce automáticamente y no por la 'facultad" de resolver que otorga el dicho artículo 1124 (S.S. 1-5-46, 18-12-56, 23-11-64, 8- 5-65, 24-2-66 y 30-5-76 ).

   La de 31 de diciembre de 1991 manifiesta que: Basta una lectura detenida del suplico de la demanda para comprobar que la acción ejercitada en la misma no es, como erróneamente entienden las resoluciones de instancia, la resolución contractual con amparo en lo previsto con carácter genérico en el art. 1124 deI CC , sino la resolución específica pactada en la cláusula quinta , apartado b), por interrupción injustificada de la demandada CSL en la prestación de sus servicios, acción esta última a diferencia de la primera, no exige un incumplimiento total y pleno de la obligación principal del contrato, sino que procede en cuantos supuestos se cumpla la condición a cuya existencia se haya subordinado la resolución pactada.

   También puede traerse a colación al respecto la sentencia de 11 de octubre de 2000 .)

   Esta Sala ha declarado en Sentencia de 30 de abril de 2010 (Rc. 677/2006 ), que el art. 1255 del CC permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves o, si se quiere, al margen de que conforme al art. 1124 del CC tengan o no trascendencia resolutoria. Igualmente en sentencia de 15 de enero de 2012, recurso 765/2010 , se declaró que lo que en principio puede calificarse como obligación accesoria puede constituirse en obligación esencial del contrato, al configurarlo las partes como condición resolutoria expresa ( art. 1281 CC ), diseñando las consecuencias del incumplimiento a través de una cláusula penal.

   En suma, no es necesario valorar si un mero retraso puede generar la resolución del contrato, cuando son las propias partes las que contractualmente determinan los efectos del incumplimiento.

3. Si la anterior tesis se traspone al caso enjuiciado se ha de estar al pacto de lex commissoria que regula y condiciona el ejercicio de la resolución y, por ende, investigar si la vendedora ha incumplido su obligación de entrega en los términos en que se comprometió en la estipulación séptima que se titula como " Entrega".

4. Lo primero que llama la atención, en contra de lo que sostiene la sentencia recurrida, es que esos dos tramos que con tanta nitidez destaca, uno de terminación de la obra y otro de obtención de licencia municipal de primera ocupación del edificio, no aparecen tan diáfanos de una lectura completa de la cláusula.

   Lo que no parece ofrecer dudas es que la entrega de la posesión de la finca al comprador se efectuará simultáneamente a la firma de la escritura pública de la compra-venta.

   Pero si se atiende al párrafo segundo de la estipulación se infiere que el momento esencial para ello es el de terminación de la obra, hasta el punto de quedar obligado el comprador, con evidente riesgo de su previsión de financiación, al otorgamiento de la escritura de compraventa incluso antes de la fecha señalada como prevista de terminación de la obra si esta se encontrase ya terminada, anudándose graves consecuencias para este si no compareciese al otorgamiento y pago simultáneo de las cantidades aplazadas.

5. La previsión de finalización de las obras era aproximadamente en el segundo trimestre de 2010. Si se atiende a que se está en presencia de una empresa profesional del ramo y, por ende conocedora de los hechos previsibles que pueden crear disfunciones en el proceso constructivo, que así y todo pactó -como promotora- un plazo de 20 meses con la empresa constructora para la ejecución de la obra y que el vencimiento de la póliza de afianzamiento individual lo dató el 30 noviembre 2010, se puede convenir que el plazo de tres meses, el citado trimestre de finalización de la obra, en vez de a fecha fija, tenía como fin absorber todos aquellos retrasos puntuales que surgiesen, según máximas de experiencia del profesional.

   Sin embargo, la mercantil demandada no fue requerida para el otorgamiento de la escritura pública sino hasta el 3 marzo 2011.

   Con ello se quiere hacer ver no tanto la entidad o no del plazo del retraso cuanto el incumplimiento de sus obligaciones por la vendedora, pues el retraso hasta que se requiere a la demandada para el otorgamiento de la escritura pública sí puede calificarse de significativo y, sin embargo, en ningún momento se le notificaron las prórrogas por si quería hacer uso de la condición resolutoria pactada, quedando al arbitrio de la parte vendedora tal calificación. Por tanto, si existió algo significativo que retrasase el otorgamiento de la escritura pública y simultánea posesión de la finca más allá del plazo previsto e incluso más allá del plazo de vencimiento de la póliza individual de afianzamiento, debió efectuarse la notificación que prevé la estipulación séptima del contrato a los efectos en ella previstos y, como así no obró la vendedora, incumplió su obligación contractual con la consecuencia resolutoria prevista en la estipulación decimocuarta.

6. Corolario de lo expuesto debe ser la estimación de esos tres motivos por no considerarse lógica ni razonable la interpretación del Tribunal de Instancia, según se ha motivado. Por casarse la sentencia, debido a tal estimación, no procede el examen del resto de los motivos.

7. Al asumir la instancia la Sala, por casarse la sentencia recurrida, procede estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de Certal SL contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 24 de Sevilla dictada el 12 febrero 2013 en el procedimiento ordinario 1382/2011 y, con revocación de ella, desestimar la demanda principal interpuesta por la representación procesal de la entidad GALIA GRUPO INMOBILIARIO SL, y estimar la demanda reconvencional interpuesta por CERTAL SL, declarando resueltos los contratos de compraventa firmados por las partes, condenando a la demandada reconvenida a devolver la cantidad de cuatrocientos tres mil seiscientos ochenta euros (403.680 euros) más los intereses legales.

De conformidad con los artículos 394. 1 de 398. 1 ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede imponer a la parte recurrente las cosas del recurso de casación, con devolución del depósito constituido para recurrir.

Por aplicación de los preceptos antes citados de la Ley de Enjuiciamiento Civil no ha lugar a hacer expresa condena en las costas causadas en el recurso de apelación, con condena de la parte actora de las causadas en la Primera Instancia

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.