STS 1211/2008, 19 de Diciembre de 2008

Ponente:ROMAN GARCIA VARELA
Número de Recurso:2519/2002
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:1211/2008
Fecha de Resolución:19 de Diciembre de 2008
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

Recursos extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional. Resolución de contrato de arrendamiento. Motivación de la sentencia. Valoración de la prueba pericial. Autorización de obras concedida en un contrato celebrado en el año 1961 por la usufructuaria al arrendatario cuando las considere necesarias, siempre que no pongan en peligro la solidez del inmueble, ni cambien la forma actual de la fachada, quedando las mismas en beneficio de la casa. La prueba de ser "notoriamente gravosas" las condiciones pactadas corresponde al demandante. Actuación del actor contra sus propios actos. La renuncia del traspaso se limita a los supuestos en que exista una voluntad clara y terminante de la misma. Interpretación de los contratos. Aplicación del artículo 58.4º, párrafo primero, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, el cual establece que "la subrogación deberá notificarse fehacientemente al arrendador dentro de los noventa días siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino", en relación con los artículos 56 y 57 de esta Ley, pues dichos preceptos incorporados en su Capítulo VII, donde se encuentra también el artículo 58, hacen referencia a los arrendatarios o subarrendatarios, lo sean de vivienda o de local de negocio.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a diecinueve de Diciembre de dos mil ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal interpuestos por don Juan, representado por el Procurador don Saturnino Estévez Rodríguez, contra la sentencia dictada, con fecha 14 de junio de 2002, por la Audiencia Provincial de La Coruña en el rollo de apelación 1205/2001, dimanante de los autos de juicio de cognición seguidos con el nº 267/1999 ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de La Coruña.

Ha sido parte recurrida doña Luisa, representada por el Procurador don Argimiro Vázquez Guillén.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1º.- Don Juan, en su propio nombre y en beneficio e interés de la sociedad de gananciales que constituye con su esposa, doña Leonor y, de la comunidad hereditaria de don Eugenio, promovió demanda de juicio de cognición sobre resolución y extinción de contrato de arrendamiento, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 5 de La Coruña, contra doña Luisa y "TORTONI, S.L.", en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Se dicte sentencia por la que: 1.- Se declare la resolución del contrato de arrendamiento sobre el local litigioso de fecha de 28 de marzo de 1961 por todos o por cualquiera de los motivos alegados en los fundamentos de derecho IV a VII. 2.- Subsidiariamente se declare la extinción del mismo contrato por haber fallecido el arrendatario don Pedro Jesús sin haberse operado subrogación alguna a favor de su cónyuge, la demandada doña Luisa. 3.- Subsidiariamente de las dos peticiones anteriores se declare la resolución del mismo contrato por traspaso ilegal en base a todos o cualquiera de los motivos expresados en el fundamento de derecho IX. 4.- Subsidiariamente de las peticiones anteriores se declare la resolución del mismo contrato por la causa expresada en el fundamento de derecho X. 5.- Condenando en cualquier caso a las demandadas al desalojo del local litigioso dentro del plazo legal, apercibiéndoles de lanzamiento si no lo hicieran, así como a las costas".

  1. - Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, la Procuradora doña Patricia Berea Ruiz, en nombre y representación de "TORTONI, S.L.", la contestó oponiéndose a la misma y, suplicando al Juzgado: " (...) Se dicte sentencia por la que se declare que se desestime íntegramente la demanda interpuesta contra mi principal, con expresa imposición de las costas al demandante por su manifiesta mala fe y temeridad en el litigar". Asimismo, la Procuradora doña María Martí Rivas, en nombre y representación de doña Luisa, en su contestación a la demanda, suplicó al Juzgado: " (...) Dictando en su día sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda con imposición de costas al demandante por redomada mala fe".

  2. - El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de La Coruña dictó sentencia, en fecha 2 de mayo de 2001, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que se debe desestimar la demanda formulada por la parte actora Sr. Don Juan, representado asimismo y asistido por el Letrado Sr. Fuente Pinto, contra doña Luisa, representada por el Procurador Sr. Martí Rivas y defendida por el Letrado Sr. Galán Flórez, y contra "TORTONI, S.L.", representada por el Procurador Sr. Berea Ruiz y defendida por el Letrado Sr. Arangüena Sande, absolviendo a este último de las peticiones contenidas en la demanda con imposición de las costas procesales a la parte actora".

  3. - Apelada la sentencia de primera instancia, la Audiencia Provincial de La Coruña dictó sentencia, en fecha 14 de junio de 2002, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Juan contra la sentencia de fecha 2 de mayo de 2001 confirmamos la resolución recurrida imponiéndole las costas de la apelación".

SEGUNDO

1º El Procurador don Antonio Pardo Fabeiro, en nombre y representación de don Juan, presentó, con fecha 12 de septiembre de 2002, escrito de interposición de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal contra la sentencia dictada, con fecha 14 de junio de 2002, por la Audiencia Provincial de La Coruña en el rollo de apelación 1205/2001, dimanante de los autos 267/1999 del Juzgado de Primera Instancia número 5 de La Coruña.

  1. - Mediante providencia de 9 de octubre de 2002, la Audiencia tuvo por interpuesto el recurso y acordó elevar las actuaciones a este Tribunal Supremo, apareciendo notificada dicha resolución a las partes litigantes con fecha 15 de octubre siguiente.

  2. - Recibidas las actuaciones y formado el presente rollo, el Procurador don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de doña Luisa, ha presentado escrito, con fecha 27 de junio de 2003, compareciendo ante esta Sala como parte recurrida.

  3. - Mediante providencia de 27 de marzo de 2007 se acordó requerir al recurrente a fin de que aportara certificación de las sentencias invocadas en el apartado 6) de su escrito de interposición de los recursos, en la parte concerniente al recurso de casación, con expresión de su firmeza.

  4. - Las certificaciones interesadas obran aportadas con el exhorto dirigido a la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de La Coruña y con el escrito presentado con fecha 1 de marzo de 2007 por el Procurador don Saturnino Estévez Rodríguez, en nombre y representación del recurrente.

  5. - Por providencia de 27 de marzo de 2007, se tuvo por personado al Procurador don Saturnino Estévez Rodríguez en nombre y representación del recurrente y, en cumplimiento de lo dispuesto en los arts. 483.3 y 473.2 de la LEC, se acordó poner de manifiesto a las partes litigantes comparecidas ante este Tribunal las posibles causas de inadmisión concurrentes, habiéndose atendido dicho trámite mediante escritos presentados con fecha 7 de mayo siguiente.

  6. - No ha comparecido ante este Tribunal la entidad codemandada "TORTONI, S. L.", parte recurrida.

  7. - Motivos del recurso extraordinario por infracción procesal: Se funda en los motivos previstos en el artículo 469.1 y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por las siguientes razones: A) La sentencia carece de razonamiento que de norma lógica establezca el camino que ha utilizado para aplicar los fundamentos de derecho ya aplicados, ya que no expresa motivadamente las razones de hecho en que la misma se apoya para entender que no ha quedado acreditado que la renta pactada fuera gravosa para la propiedad así como para entender que el cónyuge subrogado podía traspasar el local sin el consentimiento del arrendador en contra de la prohibición contenida en la cláusula tercera del contrato. Ello vulnera las normas reguladoras de la sentencia por falta de motivación y además constituye una infracción del artículo 24 de la Constitución con efectiva indefensión para esta parte, por la expresada falta de motivación y por la apreciación ilógica de la prueba pericial practicada (esto último en cuanto a la gravosidad de la renta). A.1.- Falta de motivación de la desestimación de la mezquindad de la renta y apreciación ilógica de la prueba pericial con infracción del artículo 24 de la Constitución. A. 2.- Falta de motivación de la desestimación de la pretensión de resolución por haber traspasado sin consentimiento del arrendador e infracción del artículo 24 de la Constitución. B.- Falta de motivación del cambio de orientación en cuanto al plazo de notificación de la subrogación e infracción del artículo 24 de la Constitución. C.- Por infracción en la sentencia de los criterios de imposición de costas de instancia y apelación, con vulneración de los artículos 394, 397 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente y 523 de la anterior y con infracción de los artículos 14 y 24 de la Constitución.

  8. - Motivos del recurso de casación. Por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del litigio, al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 1º) Por infracción del artículo 1243 del Código Civil y de los artículos 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente; 2º) por infracción del artículo 114.12 del Decreto de 13 de abril de 1956 por el que se aprueba el texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos y artículo 114.12 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por el Decreto de 24 diciembre de 1964 y artículo 467 del Código Civil, así como de la doctrina jurisprudencial, contenida, en las SSTS de 25 de mayo de 1974 y 16 de diciembre de 1967; 3º ) por vulneración del artículo 114.5 del Decreto de 13 de abril de 1956 por el que se aprueba el texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos y artículo 114.5 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por el Decreto de 24 de diciembre de 1964 e infracción del artículo 6.3 del Decreto de 13 de abril de 1956 por el que se aprueba el texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por el Decreto de 24 de diciembre de 1964 ; 4º) por violación del artículo 114.7 del Decreto de 13 de abril de 1956 por el que se aprueba el texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos y artículo 114.7 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por el Decreto de 24 de diciembre de 1964 ; 5º) por transgresión del artículo 1281.1º del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial contenida en SSTS de 22 de junio de 1984 y 17 de mayo de 1997; 6º ) por infracción de la Disposición Transitoria 3ª , apartado 3, párrafo 1º de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos en relación con el artículo 33 de la misma y artículo 14 de la Constitución, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Dicte sentencia estimando el recurso extraordinario por infracción procesal y en consecuencia dicte nueva sentencia por la que, teniendo en cuenta lo alegado como fundamento del recurso de casación, estime totalmente la demanda con imposición a los demandados de las costas de la primera instancia; subsidiariamente para el caso de que se inadmita o desestime el recurso extraordinario por infracción procesal, dicte sentencia estimando el recurso de casación, casando la sentencia recurrida y estimando la demanda, con imposición a la parte recurrida de las costas de primera instancia".

  9. - La Sala dictó auto de fecha 26 de junio de 2007, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1.- No admitir el recurso de casación interpuesto por el Procurador don Antonio Pardo Fabeiro, en nombre y representación de don Juan, contra la sentencia dictada, con fecha 14 de junio de 2002, por la Audiencia Provincial de La Coruña en el rollo de apelación 1205/2001, dimanante de los autos 267/1999 del Juzgado de Primera Instancia número 5 de La Coruña, en cuanto a las infracciones denunciadas en el apartado 1) del escrito de interposición. 2.- Admitir el indicado recurso de casación en cuanto a las infracciones denunciadas en los apartados 2), 3), 4), 5) y 6) del indicado escrito de interposición. 3.- No admitir el recurso extraordinario por infracción procesal conjuntamente formulado, en cuanto a las infracciones denunciadas en el apartado C) del mencionado escrito de interposición. 4.- Admitir dicho recurso extraordinario por infracción procesal, en cuanto a las infracciones denunciadas en los apartados A) y B) del escrito de interposición. 5.- Entréguese copia del escrito de interposición de los recursos, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala, para que formalice su oposición por escrito en el plazo de veinte días".

TERCERO

Evacuando e traslado conferido, el Procurador don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de doña Luisa, formuló, en fecha 25 de septiembre de 2007, escrito de oposición, suplicando a la Sala: " (...) Dicte sentencia desestimando los recursos interpuestos y devolviendo las actuaciones al Tribunal del que proceden, con imposición de las costas al recurrente".

CUARTO

La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso el día 3 de diciembre de 2008, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Don Juan demandó por los trámites del juicio de cognición a doña Luisa y la entidad "TORTONI, S.L.", e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.

La cuestión litigiosa se centra principalmente en la determinación de si es procedente o no la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio, a la extinción del usufructo, por haberse pactado entre otras por la usufructuaria arrendadora, a juicio del demandante, condiciones gravosas para la propiedad por la mezquindad de la renta, obras inconsentidas y falta de notificación de la subrogación al fallecimiento del arrendatario.

El Juzgado rechazó la demanda y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia.

Don Juan ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia, y esta Sala mediante auto de 26 de junio de 2007 ha acordado la inadmisión del primero en cuanto a las infracciones denunciadas en su apartado c) y su admisión respecto a las expresadas en los apartados a) y b); asimismo, ha decidido la admisión del segundo con indicación a las infracciones referidas en los apartados 2), 3) 4), 5) y 6) del escrito de interposición.

RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL.

SEGUNDO

El apartado A) del recurso extraordinario por infracción procesal, con cobertura en el artículo 469.1 y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acusa que la sentencia impugnada carece de argumentos para establecer de forma lógica el camino utilizado para aplicar sus fundamentos de derecho, pues no expresa las razones de hecho en que la misma se apoya para entender que no se acreditó que la renta pactada fuera gravosa para la propiedad, así como para considerar que el cónyuge subrogado podía traspasar el local sin el consentimiento del arrendador en contra de la prohibición contenida en la cláusula tercera del contrato, lo que vulnera las normas reguladoras de la sentencia por falta de motivación, y, además, constituye una infracción del artículo 24 de la Constitución con efectiva indefensión a esta parte, por la expresada falta de motivación y por la apreciación ilógica de la prueba pericial practicada, esto último respecto a lo gravoso de la renta.

El apartado se desestima.

Procede recordar que el Tribunal Constitucional ha manifestado que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate (STC numero 101/92, de 25 de junio ), y que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución (STC número 186/92, de 16 de noviembre ); por otra parte, ha sentado que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide (SSTC de 28 de enero de 1991 y 25 de junio de 1992 ).

Por otra parte, esta Sala no excluye una argumentación escueta y concisa (STS de 5 de noviembre de 1992 ), y considera motivación suficiente que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenida en la parte dispositiva (STS de 15 de febrero de 1989 ), o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo (SSTS 30 de abril de 1991 y 7 de marzo de 1992 ).

Desde las posiciones jurisprudenciales recién expuestas, se considera que la sentencia de apelación tiene una motivación adecuada, máxime cuando ha argumentado que "no ha quedado acreditado que la renta pactada fuera gravosa para la propiedad. Al folio 400 obra el informe de la valoración emitido por el perito judicial, Sr. Romeo, el cual establece que no le parece irracional la renta de 800 pesetas mensuales en el año 1961 por el local en cuestión. Tampoco el que no se hubiese pactado una cláusula de estabilización en el año 61 supone que el arrendamiento fuera gravoso o que hubiera una especial desatención del usufructuario cuando fue éste el que cobró las rentas hasta su fallecimiento en el año 1988 y en cualquier caso aquella gravosidad que invoca el demandante no se daría actualizada y persistente tras la nueva regulación en materia de arrendamientos urbanos como el sistema de actualización de las rentas (LAU Disposición Transitoria 3ª, -6 a 8 ). En el contrato de arrendamiento de marzo de 1961 la arrendadora faculta al arrendatario a realizar en el inmueble las obras que crea necesarias siempre que no pongan en peligro la solidez del inmueble y quedando las mismas en beneficio de la casa. Sin perjuicio de cual sea la naturaleza de las obras realizadas, cuestión que será analizada al examinar si concurre la causa resolutoria del artículo 114.7°, obras inconsentidas, lo cierto es que la autorización recogida en el contrato no suponía más que un aprovechamiento para el local preservando la solidez del mismo, lo cual es compatible con la obligación del usufructuario de conservar la casa usufructuada y con el derecho del arrendatario del local o realizar las obras que supongan la adecuación del local a las necesidades del comercio".

Por otra parte, esta Sala tiene declarado que la prueba pericial debe ser apreciada por el Juzgador según las reglas de la sana crítica, que como módulo valorativo establece el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero sin estar obligado a sujetarse al dictamen pericial, y sin que se permita la impugnación casacional a menos que la misma sea contraria, en sus conclusiones, a la racionalidad y se conculquen las más elementales directrices de la lógica (entre otras, SSTS de 13 de febrero de 1990 y 29 de enero de 1991, 11 de octubre de 1994 y 1 de marzo y 23 de abril de 2004, 28 de octubre de 2005 y 22 de marzo y 25 de mayo de 2006 ), y, en este caso, la apreciación efectuada en la instancia no incide en error ostensible y notorio, ni es absurda o arbitraria y tampoco contradice las reglas de la común experiencia.

Por último, el contrato de arrendamiento está integrado en un modelo utilizado en su día de manera indistinta para vivienda o local de negocio y no contiene expresamente la prohibición de "traspasar"; sobre este particular la sentencia recurrida dice que "los artículos 29 de la LAU (Texto 1964 y 1985 ) regulan el traspaso del local de negocios estableciéndose en su artículo 32 los requisitos necesarios para que pueda notificarse el mismo, de tal forma que el incumplimiento de alguno de ellos deberá comportar la inexistencia o nulidad del mismo, en base a la notificación que consta en autos se desprende que concurren tales requisitos exigidos, y sin que las alegaciones vertidas por el arrendador puedan dar lugar a su nulidad o falta de validez" (sic); esta Sala acepta la argumentación recién reseñada.

TERCERO

El apartado B) del recurso extraordinario por infracción procesal, con idéntico amparo que el precedente, denuncia la falta de motivación del cambio de orientación en cuanto al plazo de notificación de la subrogación, y la infracción del artículo 24 de la Constitución; igualmente, indica que la sentencia de apelación, al inaplicar el plazo de dos meses a la notificación de la subrogación del cónyuge del arrendatario, se aparta de la doctrina establecida en otras resoluciones de la misma Sección de la Audiencia sobre igual materia (sentencias de 28 de enero de 1999 y 19 de octubre de 1998 ), sin motivar convenientemente este cambio de orientación, pues no se refiere a las anteriores decisiones de la misma Sección, y se limita a citar una sentencia de otra Audiencia Provincial que aplica una doctrina distinta; también, expone que, en este sentido, el Tribunal Constitucional ha declarado que cuando un órgano judicial se desvía de determinada posición de sus resoluciones precedentes, ha de ofrecer una fundamentación suficiente y razonable y debe reflejar una deliberada modificación del criterio de interpretación de la legalidad hasta entonces mantenido (SSTC números 49/1982 y 142/1985, entre otras), y, en caso contrario, se produce una infracción del principio de igualdad en la aplicación de la ley; además, señala que la STC de 14 de julio de 1979 establece que la regla general de la igualdad ante la ley, contenida en el artículo 14 de la Constitución, contempla, en primer lugar, la igualdad en el trato dado por la ley o igualdad en la ley, y constituye, desde este punto de vista, un límite puesto al ejercicio del poder legislativo, pero es asimismo igualdad en la aplicación de la ley, lo que exige que un órgano judicial no puede modificar arbitrariamente el sentido de sus decisiones en casos sustancialmente idénticos, y cuando considere que debe apartarse de sus precedentes criterios tiene que ofrecer una fundamentación suficiente y razonable.

El apartado se desestima.

La sentencia recurrida ha argumentado literalmente lo siguiente:

"Solicita también el recurrente la resolución del contrato de arrendamiento por fallecimiento del arrendatario, sin haber notificado la subrogación al arrendador en el plazo de dos meses de la LAU de 1994. Contempla el tema la SAP de Asturias, Sección 5ª, de fecha 22-Febrero-2001 la cual establece >. En conclusión no puede ser de aplicación a los locales la obligación de notificación fehaciente de la subrogación, cuya falta no es suficiente para extinguir el contrato. Y en cualquier caso la citada sentencia se refiere al plazo de 90 días siguientes al fallecimiento".

La STC número 144/1988, de 7 de agosto, ha manifestado que cuando a pesar de las instituciones procesales destinadas a evitarlas o corregirlas se producen diferencias interpretativas, éstas no entrañan, sin embargo, en sí mismas, una quiebra del principio de igualdad ante la ley, pues la norma diversamente interpretada por los distintos Jueces o incluso por un mismo Juez, en diversos momentos, es aplicada, sin embargo, por igual siempre que en tal aplicación no se tomen en consideración diferencias personales a las que la Ley misma no conceda relevancia; (...), y en cuanto ninguna de las interpretaciones divergentes resulte contraria a la Constitución, el problema que la divergencia plantea sólo puede ser traído ante el Tribunal Constitucional cuando quién se siente víctima de una aplicación discriminatoria de la ley pueda ofrecer razones que le autoricen a pensar que la divergencia interpretativa es simplemente la cobertura formal de una decisión, cuyo sentido diverso al de otras decisiones anteriores y, eventualmente posteriores, se debe realmente al hecho de que se han tomado en consideración circunstancias personales o sociales de las partes, incluso simplemente su propia identidad, que no debieron serlo.

En el caso, la Sala de instancia ha optado por entender legal, justo y suficiente el plazo de noventa días para llevar a cabo la notificación de la subrogación, sin que en la sentencia haya insinuación alguna de que la personalidad de las partes haya sido indebidamente tomada en cuenta a dichos efectos.

RECURSO DE CASACION.

CUARTO

El motivo segundo del recurso de casación, con cobertura en el artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acusa la vulneración del artículo 114.12 del Decreto de 13 de abril de 1956, por el que se aprueba el texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 114.12 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por el Decreto de 24 de diciembre de 1964 y artículo 467 del Código Civil, por cuanto que la sentencia impugnada ha infringido la doctrina jurisprudencial recogida en la STS de 25 de mayo de 1974 y la en ella citada de 16 de diciembre de 1967, en relación con la cláusula de autorización de obras contenida en el contrato y las obras de demolición y reconstrucción realizadas y autorizadas en el año 1979, toda vez que al no considerar gravosa la cláusula que permite al arrendatario efectuar las obras que crea necesarias mientras no ponga en peligro la solidez del inmueble, la autorización para las obras verificadas en el año 1979 en aplicación de aquella cláusula, vulnera la jurisprudencia según la cual, al permitir obras que puedan modificar la configuración del inmueble o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales, el usufructuario contraviene lo dispuesto en el artículo 467 del Código Civil, que le obliga a conservar la forma y la sustancia de los bienes usufructuados y le hace incurrir en la causa de resolución a que el motivo se contrae, pues las expresadas autorizaciones de obras constituyen un verdadero acto de disposición para el que no estaba facultada la usufructuaria; y respecto a la mezquindad de la renta, la apreciación ilógica de la prueba pericial a que se ha aludido en el apartado 1º del recurso, con violación de la doctrina jurisprudencial citada, suponen asimismo una violación del artículo 114.12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por inaplicación del mismo, y una vez valorada correctamente la prueba pericial, de la que resulta que la renta aplicable al local en la fecha del contrato era dieciocho veces superior a la pactada, ha de utilizarse necesariamente dicho precepto de la anterior LAU por concurrir la condición notoriamente gravosa de mezquindad de la renta.

El motivo se desestima.

La sentencia de la Audiencia ha razonado que, con mención a la facultad de realizar obras, la usufructuaria sólo otorgó lo que podía y la Ley le facultaba, es decir, autorizar obras mientras le asistían facultades para ello, y durante la permanencia del usufructo, de acuerdo con los artículos 467 y 487 del Código Civil, en relación con el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues, en orden a sus obligaciones, la normativa impone como una de las esenciales, la de conservar y respetar la forma y sustancia de los bienes ajenos (STS de 27 de junio de 1969 ); y con relación a las obras realizadas por el arrendatario, don Pedro Jesús, en el año 1979, ello no es discutido por ninguna de las partes, ya que se encuentra acreditado por las pruebas documental, testifical y pericial practicadas, pero es necesario determinar si concurre el instituto de la prescripción, así, la STS de 11 de febrero de 1967 señala que "alegaba ya el demandado la prescripción de la acción, es llano que le correspondía la prueba del plazo prescriptivo de 15 años habría expirado al interponer la demanda", por tanto aceptado que las obras se efectuaron en el año 1979, se debe concluir que la resolución del contrato solicitada se encuentra prescrita.

La cláusula autorizaba al arrendatario para que ejecutara en el interior del bajo las obras que creyera necesarias, siempre que no pusieran en peligro la solidez del inmueble, ni cambiar la forma actual de la fachada, quedando las mismas a beneficio de la casa.

La prueba de ser "notoriamente gravosas" las condiciones pactadas corresponde al demandante, lo que no ha logrado en la instancia, ni puede ser objeto de este recurso de casación, lo que, en supuesto contrario, constituiría una revisión probatoria vedada por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Como ha expuesto la SAP de Barcelona de 9 de junio de 1994, alegada en el escrito de preparación, "El usufructuario no puede alterar el destino propio de la cosa, consumir o deteriorar su naturaleza ni su valor con una merma de su normal productividad en perjuicio del dueño", esto supone: a) la condición de notoriamente gravoso para la propiedad ha de referirse al momento de suscripción del contrato, en el caso al año 1961; b) dicha causa debe interpretarse restrictivamente al objeto de que no entre en colisión con el principio de autonomía de la voluntad de las partes consagrado ex artículo 1255 del Código Civil ; c) sólo deben considerarse como cláusulas gravosas para la propiedad aquéllas que sean anormales o inusuales o que concedan facultades extraordinarias al arrendatario en perjuicio del propietario o supongan una merma de la rentabilidad del inmueble, debiendo probarse que el arrendamiento estipulado fue anormal o desacostumbrado y resultar en forma manifiestamente cierta, patente, clara e indudable para cualquier persona razonable que, por ello, era perjudicial para el dueño.

La esencia de la presente causa de resolución de un contrato locativo radica en que la magnitud del perjuicio sea considerable, para lo cual habrá que examinar las circunstancias concurrentes en cada caso (SAP de Madrid de 27 de octubre de 1992, igualmente alegada por el recurrente), y en él que nos ocupa no se ha acreditado la presencia del daño o perjuicio, lo que incumbía al recurrente.

Las cláusulas contractuales de arrendamiento del local de negocio objeto del pleito, fueron establecidas por la primitiva usufructuaria, a favor del arrendatario, en el contrato celebrado el día 28 de marzo de 1961, y sorprende que fuera iniciado el presente juicio en el año 1999, es decir 38 años después de haberse formalizado y 11 años más tarde de haber fallecido la usufructuaria, de manera que el actor ha actuado contra sus propios actos, que se muestran como una inequívoca expresión de su consentimiento, como advierte la parte recurrida en su escrito de oposición al recurso de casación, con cita de las SSTS de 22 de enero de 1997, 7 de mayo de 2001, 15 de marzo de 2002 y 20 de mayo de 1993.

Respecto a la mezquindad de la renta aludida en el motivo, nos remitimos, para su repulsa, a lo argumentado en el párrafo sexto del fundamento de derecho segundo de esta sentencia, que, en evitación de repeticiones, damos aquí por reproducido.

QUINTO

El motivo tercero del recurso, con idéntica cobertura que el anterior, reprocha la transgresión de los artículos 114.5 del Decreto de 13 de abril de 1956 por el que se aprueba el texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 114.5 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto de 24 de diciembre de 1964, 6.3 del Decreto de 13 de abril de 1956 por el que se aprueba el texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 6.3 del Texto refundido de la Ley Arrendamientos Urbanos de 1964, debido a que la sentencia recurrida no tiene en cuenta la cláusula tercera del contrato de 28 de marzo de 1961, donde se prohibía la cesión del local sin consentimiento del arrendador, que constituye una válida renuncia del derecho de traspaso que la ley concede al arrendatario.

El motivo se desestima.

La cláusula aludida no contiene ninguna prohibición del derecho de traspaso, según se ha explicado en el último párrafo del fundamento de derecho segundo de esta sentencia.

La doctrina jurisprudencial ha interpretado restrictivamente la renuncia del traspaso y la limita a aquellos supuestos en que exista una voluntad clara y terminante de la misma (SSTS de 30 de junio y 6 de noviembre de 1965 ), lo que no ocurre en el supuesto debatido.

SEXTO

El motivo cuarto del recurso, con idéntica cobertura que los anteriores, censura la infracción de los artículos 114.7 del Texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1956 y 114.7 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por cuanto que la sentencia de la Audiencia considera que no se ha producido un cambio de configuración con las obras descritas por el perito Sr. Augusto, cuya realidad no ha sido discutida por nadie y que también reconoce la sentencia recurrida, pues se refiere a que las obras aludidas en dicho informe son adecuadas para la explotación del negocio y no debilitan la estructura; aparte de ello, se expone el contenido de las obras según el citado perito.

El motivo se desestima.

Las obras cuestionadas en la reforma del año 1979 fueron expresamente consentidas por la usufructuaria y arrendadora, y consta su firma en el plano descriptivo de la reforma.

Es indubitado que, por haberse realizado las obras en el año 1979, habida cuenta de que la demanda fue formulada en el año 1999, cualquier acción frente a su ejecución estaba prescrita, al haber transcurrido el plazo de quince años determinado en el artículo 1964 del Código Civil.

En verdad, la parte recurrente pretende sustituir la apreciación probatoria realizada por el Tribunal de apelación por la suya propia, pero, según reiterada doctrina jurisprudencial, de ociosa cita, tal pretensión es inadecuada dada la naturaleza extraordinaria de la casación, pues volver sobre el "factum" de una sentencia para lograr su modificación, salvo circunstancias singulares no concurrentes en este caso, transformaría este recurso en una tercera instancia.

SÉPTIMO

El motivo quinto del recurso, con igual cobertura que los antecedentes, acusa la infracción del artículo 1281.1 y de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de 22 de junio de 1984 y 17 de mayo de 1997, concerniente a que la interpretación de los contratos no puede ser ilógica o contraria a la ley, pues en tal caso procede la casación, lo cual se contradice en la sentencia de apelación al considerar que la cláusula de autorización de obras contenida en el contrato es compatible con la obligación de la usufructuaria de conservar la casa usufructuada, e, igualmente, con la falta de aplicación en la resolución de la cláusula tercera del contrato, por la que el inquilino o arrendatario no podrá ni ceder gratuita u onerosamente, ni subarrendar total o parcialmente el local sin consentimiento del arrendador, con lo que renuncia al derecho de traspaso sin el consentimiento del arrendador.

El motivo se desestima.

Aparte de que su contenido difiere de determinados razonamientos de esta sentencia antes expresados, la doctrina jurisprudencial referida por el recurrente produce aquí un efecto contrario a sus objetivos, ya que procede aplicar la reiterada posición de esta Sala, relativa a que la interpretación de los contratos es función propia del Juzgador de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que la misma sea arbitraria, absurda o ilegal (entre otras, SSTS de 6 de octubre de 2005, 7 de junio de 2006, 5 de diciembre de 2007, 18 de junio y 25 de noviembre de 2008 ), nada de lo cual es predicable en la que la resolución recurrida ha hecho del contrato litigioso.

OCTAVO

El motivo sexto del recurso, con idéntica cobertura que los precedentes, denuncia la vulneración de la Disposición Transitoria 3ª B, apartado 3, párrafo 1º, de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en relación con el artículo 33 de la misma y artículo 14 de la Constitución, por cuanto que la mencionada Disposición Transitoria establece que los arrendamientos cuyo arrendatario fuese una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge, y seguirán regidas por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes, con la particularidad de que, en la Ley de 1964, no existe ninguna norma relativa a arrendamientos de locales de negocio que señale un plazo para que el arrendatario notifique al arrendador la subrogación "mortis causa" en el contrato de arrendamiento, y la Disposición Transitoria tampoco determina plazo alguno, de manera que ha de resolverse esta laguna legal mediante la analogía, para acudir al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que regula la subrogación "mortis causa" en los contratos de arrendamiento para un uso distinto de vivienda, por constituir una situación más análoga que la del artículo 58 de la Ley de 1964, que hacía mención a los arrendamientos de vivienda y que, además, es el sistema seguido en la Disposición Transitoria 2ª, apartado 9º, que regula la subrogación en los contratos de inquilinato de la Ley de 1964 y se remite a la Ley de 1994 a efectos del plazo, de lo que se deduce que es de aplicación el plazo de dos meses para notificar la subrogación del cónyuge.

El motivo se desestima.

Existe doctrina discrepante de las Audiencias sobre la cuestión planteada en el motivo.

La Disposición Transitoria 3ª de la Ley de 1994, que desarrolla la regulación de los contratos de arrendamientos de locales celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, remite expresamente a la Ley de 1964 : "Los contratos de arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de la entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al arrendamiento de locales de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria".

Esta Sala acepta la aplicación del artículo 58.4º, párrafo primero, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, el cual establece que "La subrogación deberá notificarse fehacientemente al arrendador dentro de los noventa días siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino", en relación con los artículos 56 y 57 de esta Ley, pues dichos preceptos incorporados en el Capítulo VII, donde se encuentra también el artículo 58, hacen referencia a los arrendatarios o subarrendatarios, lo sean de vivienda o de local de negocio.

NOVENO

Por consiguiente, procede la desestimación de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación, sin hacer pronunciamiento sobre las costas causadas en el último mencionado porque la cuestión resuelta presentaba serias dudas de derecho al tiempo de su interposición (artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Se imponen a la parte recurrente las costas ocasionadas por el recurso extraordinario de infracción procesal (artículos 398 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar a los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por don Juan contra la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de La Coruña en fecha de catorce de junio de dos mil dos.

No hacemos expresa condena en costas por las causadas en el recurso de casación.

Condenamos a la parte recurrente al abono de las costas ocasionadas en el recurso extraordinario por infracción procesal.

Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ROMÁN GARCÍA VARELA; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA; IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.