STS 245/2015, 14 de Mayo de 2015

El procurador don Alejandro Porras Serrano, en nombre y representación de ARTESANOS QUESEROS MANCHEGOS, S.L. interpuso demanda de juicio ordinario, contra "SEPES, ENTIDAD PÚBLICA EMPRESARIAL DE SUELO" y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "... previa estimación íntegra de la demanda SE DECLARE que el demandado resulta obligado a abonar a la actora la cantidad de 244.699,17 € (doscientos cuarenta y cuatro mil seiscientos noventa y nueve euros con diecisiete céntimos de euro), CONDENÁNDOLE a estar y pasar por dicha declaración y, en consecuencia a abonar a la demandante la precitada cantidad, más los intereses legales que procedan conforme a Derecho desde la presente interpelación y desde que se dicte sentencia, con expresa condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, por su mala fe y evidente temeridad".

El abogado del Estado, en la representación legal que ostenta, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia en la que: "... desestimando la demanda, absuelva a "SEPES, ENTIDAD PÚBLICA EMPRESARIAL DEL SUELO" con expresa condena en costas a la parte demandante".

Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Manzanares, dictó sentencia con fecha 19 de julio de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "...Que estimando íntegramente la demanda presentada por la representación procesal de Artesanos Queseros Manchegos, S.L., condeno a SEPES, Entidad Pública Empresarial del Suelo, al pago de 244.699,17 euros, con sus intereses desde la presentación de la demanda; más las costas".

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la mercantil ARTESANOS QUESEROS MANCHEGOS, S.L., la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, dictó sentencia con fecha 28 de febrero de 2013 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: "...Estimamos íntegramente el recurso de apelación formulado por la representación legal de Sociedad Estatal de Promoción y Equipamiento del Suelo SEPES) y revocamos íntegramente la sentencia dictada con fecha diecinueve de julio de dos mil once por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Manzanares en los autos 244/2.010 de los que dimana el presente rollo, que se deja sin efecto y en su lugar desestimamos íntegramente la demanda interpuesta por Artesanos Queseros Manchegos S.L. y absolvemos a la demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra y todo ello sin efectuar especial pronunciamiento en cuanto al pago de las costas causadas en ninguna de las dos instancias".

Contra la expresada sentencia interpuso recurso de casación la representación procesal de ARTESANOS QUESEROS MANCHEGOS, S.L. con apoyo en los siguientes MOTIVOS :

Único.- Infracción del artículo 1124 CC en relación con el artículo 1101 del CC .

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 21 de enero de 2014 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. Evacuado el traslado conferido, el Abogado del Estado, en la representación que ostenta presentó escrito de impugnación al mismo.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 16 de abril del 2015, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,

1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la interpretación de una relación contractual en orden a la valoración del cumplimiento realizado y la posible procedencia de una reclamación de daños y perjuicios.

2. En síntesis, por la parte actora, ARTESANOS QUESEROS MANCHEGOS, S.L., se interpuso demanda contra SEPES ENTIDAD PÚBLICA EMPRESARIAL DEL SUELO (SEPES), en la que se ejercita acción de incumplimiento contractual por entrega de objeto inhábil para el fin a que estaba destinado, reclamando una indemnización de daños y perjuicios de 244.699,17 euros. La parte demandante basa la demanda en que la demandada incumplió el contrato de compraventa concertado al no tener las parcelas adquiridas la idoneidad exigida para la finalidad pretendida, construir una edificación industrial. La razón es que en parte de la superficie de las parcelas apareció un vertedero oculto en el suelo que ha generado la necesidad de realizar nuevas obras y actuaciones necesarias para adecuar el terreno al Proyecto de Construcción de la instalación industrial que ya se había comenzado a ejecutar con un sobrecoste fundamentalmente por la cimentación y que aparece cifrado en la cantidad reclamada en la demanda. La parte demandada se opuso alegando que vendió terreno hábil y apto para la finalidad pretendida, que las parcelas cumplen las condiciones exigidas conforme a la legalidad vigente y que ignoraba la existencia de la escombrera, actuando de buena fe y diligentemente en el cumplimiento de sus obligaciones.

   La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda. Dicha sentencia señala que la demandada no actuó de buena fe en cuanto a la existencia del indicado vertedero, lo que infiere de que siendo propietaria del terreno desde 1969 y teniendo el mismo escasa profundidad se formó a su vista, máxime cuando la capa superpuesta es terreno compactado por la acción del hombre y no depositado por el transcurso del tiempo.

   Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, dictándose sentencia por la Audiencia Provincial de Ciudad Real que estima íntegramente el recurso interpuesto y revoca la sentencia de primera instancia, con la consiguiente desestimación de la demanda.

   Dicha resolución considera que la aparición de una circunstancia oculta que era relevante para la adquisición de la finca y en todo caso para la fijación del precio, cual es la existencia de un vertedero en el subsuelo, no determina por su mera existencia la responsabilidad del vendedor siendo precisa la existencia de un reproche culposo al mismo, no existiendo prueba de la conducta culposa del vendedor.

3. La relación contractual objeto de la litis se llevó a cabo mediante dos contratos de compraventa claramente causalizados respecto de la finalidad industrial perseguida por la empresa compradora.

   Por el primero, contrato de compraventa de 27 de febrero de 2007, la vendedora, como entidad pública empresarial de suelo, transmite a la compradora varias parcelas comprendidas en la actuación industrial denominada "Manzanares-Ampliación Peri", debiéndose destacar la cláusula tercera que presenta el siguiente tenor:

   "TERCERA. Es finalidad de la presente compraventa que la parte compradora construya en las parcelas adquiridas una edificación o instalación industrial de acuerdo con las determinaciones especificas del planeamiento aplicable a la Actuación Industrial, y las generales que correspondan al Ayuntamiento en que están situadas; por ello, la parte compradora dado el carácter de promoción pública de la Actuación en que se ubican las parcelas adquiridas, se obliga a no enajenarlas por actos intervivos, ni total ni parcialmente ni a constituir derecho real, con excepción de hipoteca u otro en garantía de la financiación para la adquisición y/o construcción, sin autorización de "SEPES", mientras no haya finalizado la construcción de acuerdo con el proyecto aprobado y esté certificado el fin de obra por el equipo facultativo que la haya dirigido.

   Igualmente se obliga, de conformidad con los datos recogidos en su solicitud, a construir en las parcelas adquiridas unas edificaciones destinadas a producción de queso manchego, a iniciarlas en el corriente año 2.007 y a finalizarlas en el año 2.008, con una superficie a construir de dos mil metros cuadrados en cada parcela; el incumplimiento de estas obligaciones, así como la de respetar la actividad de producción de queso manchego, facultará a esta Entidad Pública, con efectos obligacionales entre las partes, y con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil , para instar la resolución de la misma o exigir al comprador una indemnización igual al precio de cada parcela".

   Por el segundo, contrato de 19 de julio de 2007, la anterior vendedora transmite a la compradora una finca rústica cuya finalidad queda reflejada en la cláusula tercera, en los siguientes términos: "TERCERA.- Es finalidad de la presente compraventa que la parte compradora construya en los terrenos adquiridos una depuradora necesaria para el desarrollo de su actividad industrial.

   La finca rústica objeto de esta compraventa no podrá agruparse con las parcelas industriales colindantes P8, P9, P10 y P11 de la actuación industrial "Manzanares Peri".

4. Conviene también tener presente el convenio previo de colaboración entre el Excmo. Ayuntamiento de Manzanares y la citada entidad pública, de 7 de junio de 2005, cuyo expositivo responde al siguiente tenor:

   "I. El Ayuntamiento de Manzanares, en adelante Ayuntamiento, y SEPES, entidad pública dependiente del Ministerio de la Vivienda, han venido desarrollando conjuntamente en distintas fases, la actuación urbanística de carácter industrial "Manzanares", contribuyendo de forma notoria al desarrollo y progreso económico y social del municipio.

   Dentro de ese marco de entendimiento y colaboración, con fecha 15/07/1999, ambas entidades suscribieron un convenio urbanístico para el desarrollo del resto de terrenos que completaban la citada actuación urbanística, la cual, tras su ejecución y comercialización prácticamente completa, ha satisfecho en gran medida la demanda de suelo urbanizado para uso industrial en el Municipio.

   2. El Ayuntamiento, en ejercicio de las competencias que le atribuyen el Ordenamiento jurídico del Régimen Local y la legislación urbanística aplicable, tiene la voluntad de dotar al Municipio de suelo debidamente urbanizado, apto para uso industrial, que sirva eficazmente al progreso socioeconómico de la población y favorezca la implantación empresarial en el municipio, dentro de un proceso de desarrollo urbano racional y sostenible.

   3. Para acometer dicho objetivo con el impulso que requiere una acción efectiva, y al amparo del art. 106 del Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre , que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha, (en adelante TRLOTAU), el Ayuntamiento ha recabado la colaboración de SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo (en lo sucesivo SEPES), entidad de derecho público dependiente del Ministerio de Vivienda.

   SEPES está facultada estatutariamente para la realización de las actuaciones que, en materia de preparación de suelo, le encomienden las Administraciones Públicas de cualquier tipo y dispone de los medios técnicos, jurídicos y financieros idóneos para prestar colaboración y apoyo al ejercicio de las competencias de aquéllas, en el orden práctico y material de elaboración y ejecución del planeamiento y de creación de infraestructuras urbanísticas y suelo urbanizado".

5. Por último, debe indicarse que en el presente caso sólo se cuestiona la valoración jurídica, pues no existe controversia alguna acerca de la existencia y alcance del vertedero, ni del coste de la necesaria cimentación realizada por la compradora, ni tampoco la inexistencia de autorización por el Ayuntamiento para dicho vertedero.

   Recurso de casación.

   Compraventa de parcelas para uso industrial.

   Derecho de contratos. Responsabilidad contractual. Directrices de interpretación. Falta de idoneidad de la prestación realizada. Incumplimiento contractual y reclamación de daños y perjuicios.

1. La parte actora interpone recurso de casación que articula en un único motivo .

En el mismo, tras citar como preceptos legales infringidos los arts. 1124 y 1101 del Código Civil , alega la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, a cuyo fin cita las Sentencias de esta Sala de fechas 7 de abril de 1993 , 16 de marzo de 1995 , 22 de enero de 1999 , 3 de abril de 2002 , 9 de junio de 2007 y 25 de febrero de 2010 , todas ellas relativas al incumplimiento de las obligaciones de entrega en casos de inidoneidad del objeto contractual, aliud pro alío. Argumenta la parte recurrente que tal doctrina ha sido vulnerada por la resolución recurrida por cuanto no discutiéndose la existencia de un vertedero en el subsuelo de las parcelas objeto de venta y afirmado por la sentencia que tal circunstancia supone un vicio oculto que era relevante para la adquisición de la finca y, en todo caso, para la fijación del precio, tal circunstancia por si sola, supone un incumplimiento esencial del contrato, no siendo precisa la existencia de culpa o negligencia por el vendedor, tal y como afirma la resolución recurrida.

En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo planteado debe ser estimado.

2. Directrices de interpretación. Consideraciones previas .

De modo preliminar conviene precisar dos consideraciones jurídicas que, con carácter general, realiza la sentencia recurrida y que resultan incorrectas desde las perspectivas conceptual y metodológica que interesan a los planos de interpretación y valoración del cumplimiento contractual.

La primera, de menor entidad pues no cuenta con un posterior detalle o concreción expositiva, se localiza en el fundamento de derecho tercero en donde la Audiencia delimita el examen del contenido obligacional que asumió cada parte en atención a lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil .

El carácter general de esta consideración debe ser precisado pues, así tomado, viene a invertir el proceso lógico que acompaña a la labor interpretativa del contrato. En efecto, como tiene declarado esta Sala, a propósito de las directrices de interpretación de los negocios jurídicos, entre otras, STS de 29 de enero de 2015 (núm. 27/2015 ), la integración del contrato, faceta o plano a la que se refiere técnicamente el artículo 1258 del Código Civil , tiene una proyección secuencial diferenciable de la previa interpretación subjetiva que marca la necesaria búsqueda de la voluntad realmente querida por las partes como criterio rector de la interpretación. Criterio al que el plano de la integración contractual completa e, inclusive, puede matizar o corregir, pero no sustituir o reemplazar. De ahí, que una cosa sea la aplicación del principio de buena fe en la ejecución del contrato y otra, bien distinta, la diligencia asumida por las partes conforme a la naturaleza y el propósito negocial llevado a cabo en la reglamentación contractual.

La segunda consideración que conviene precisar al hilo de lo expuesto, y que presenta una mayor entidad en la "ratio" e hilo argumental que sigue la sentencia recurrida, es la identificación de toda posible responsabilidad contractual con el plano, exclusivo y excluyente, de la culpabilidad del deudor. Identificación que la sentencia recurrida refiere bien cuando, sin precisión o motivación alguna al respecto, interpreta el artículo 1101 del Código Civil asimilando toda posible contravención del tenor de las obligaciones pactadas a la acreditación o imputación por culpa del deudor (fundamento de derecho tercero, párrafo primero), o bien cuando directamente señala la necesidad de dicho reproche culposo para proceder a la responsabilidad contractual (fundamento de derecho quinto, párrafo segundo).

Como puede observarse, la generalidad de estas consideraciones debe ser precisada pues una cosa es que pueda afirmarse que la culpa sea uno de los ejes configuradores de nuestro sistema de responsabilidad contractual y otra, bien distinta, es que todo supuesto de responsabilidad contractual requiera o responda a dicho fundamento; sobre todo en aquellos supuestos contractuales en donde el resultado satisfactivo para el acreedor quede objetivado, bien porque así lo determina la obligación pactada, o bien porque así se desprende del concreto régimen de responsabilidad contractual que resulte aplicable, particularmente respecto de la distribución de los riesgos entre las partes contratantes.

Aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta al caso enjuiciado.

En el presente caso, conforme a las directrices expuestas, la responsabilidad contractual del deudor se infiere de un modo objetivado tanto de la base negocial que informó a los contratos, como de la naturaleza de los mismos.

En efecto, respecto al primer aspecto señalado, y conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala (entre otras, SSTS de 20 noviembre 2012, núm. 674/2012 y 12 abril 2013, núm. 226/2013 ), no cabe duda que el destino concreto de la actividad industrial a realizar en las parcelas y finca rústica adquiridas, esto es, la propia de una industria de alimentación (fabricación de quesos) formó parte del objeto de las compraventas realizadas, tal y como se desprende de las cláusulas tercera de los respectivos contratos celebrados. De ahí la necesidad, por el plano satisfactivo del acreedor, de que dichas parcelas o terrenos resultasen idóneos para la finalidad industrial expresamente contemplada por las partes.

Resultado prestacional que también se desprende del Convenio de colaboración entre el Ayuntamiento y la entidad pública empresarial, tal y como se ha señalado en su respectivo expositivo, en donde la citada entidad asume la obligación de urbanizar debidamente el suelo para que resulte "apto para su uso industrial", reconociendo que dispone de "los medios técnicos, jurídicos y financieros idóneos para prestar dicha colaboración".

De ahí, por tanto, que no pueda excusarse su incumplimiento por la ausencia de pacto entre las partes acerca de la realización de un estudio geotécnico previo de las parcelas, que permitiera tener un cabal conocimiento de las características del suelo, tal y como argumenta la Audiencia, pues precisamente ese conocimiento de las características del suelo formaba parte de las obligaciones del vendedor de cara a que el resultado prestacional fuera idóneo para que la parte compradora, de acuerdo a la finalidad del contrato, pudiera realizar su actividad industrial. Máxime, a mayor abundamiento, cuando de los hechos probados se constata que el vertedero, en muchas zonas de las parcelas, está a sólo medio metro de la superficie, y la capa superpuesta sobre el mismo ha sido compactada o realizada por la acción del hombre.

Respecto del segundo aspecto indicado, idéntica conclusión se obtiene si en el ámbito de la configuración prestacional atendemos a la naturaleza del contrato celebrado y a su peculiar régimen de responsabilidad contractual, esto es, a la tipicidad de un contrato de compraventa de bien inmueble específico y determinado.

En efecto, en dicho ámbito la obligación de la entrega de la cosa vendida, aparte de operar el traspaso posesorio, también viene configurada de un modo objetivable de acuerdo con el destino o el uso de la cosa comprada conforme al contrato celebrado; cuestión que resulta determinante en orden a valorar el cumplimiento de la obligación por parte del vendedor (entre otras, STS de 8 noviembre de 2012, núm. 644/2012 ).

Estimación del recurso y costas.

1. La estimación del motivo planteado comporta la estimación del recurso de casación interpuesto.

2. Por aplicación del artículo 398. 2 en relación al artículo 394 LEC , no procede hacer expresa imposición de costas del recurso de casación.

3. Por aplicación del artículo 398 en relación con el artículo 394 LEC , procede hacer expresa imposición de costas de apelación a la parte demandada y apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.