STS 196/2015, 17 de Abril de 2015

Tramitación en primera instancia

1. La procuradora Mª Teresa Vázquez Vázquez, en nombre y representación de la entidad Pri de Inmuebles y Fincas S.L., interpuso demanda de juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Marbella, contra la sociedad Capital Contractors S.L. y Esteban (administrador de la sociedad), para que se dictase sentencia:

   "estimatoria condenando a la demandada a pagar a mi patrocinada un millón ciento diecisiete mil setecientos noventa y seis (1.117,796) euros más los intereses pactados que se devenguen hasta el efectivo pago más las costas del procedimiento.".

2. El procurador Francisco Lima Montero, en representación de la entidad Palacio de Vistalegre S.L. (antes Capital Contractors S.L.), contestó a la demanda y pidió al Juzgado dictase sentencia:

   "por la que se desestime íntegramente las pretensiones de la actora al no haber existido por parte de mi representada, asunción de la obligación personal derivada del préstamo.

   Subsidiariamente, para el caso de que se entienda que mi mandante es deudora personal, que se moderen los "abusivos y rayanos con la usura" intereses reclamados por la actora, sustituyéndolos por la media del interés legal de los años transcurridos hasta la satisfacción del principio del préstamo.

   Subsidiariamente a todo lo anterior, que se condene a mi mandante, exclusivamente, al abono de la cantidad adeudada en base a la tasación de intereses practicada por la actora en el procedimiento hipotecario 298/88 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Marbella (con descuento de los ya satisfechos).

   Y todo lo anterior, con condena en costas contra la actora.".

3. El Juez de Primera Instancia núm. 4 de Marbella dictó Sentencia con fecha 24 de noviembre de 2009 , con la siguiente parte dispositiva:

   "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por la mercantil Pri de Inmuebles y Fincas, S.L., representada por la Procurador doña Marta Cuevas Carrillo y asistida del Letrado don Iñigo Carrión García de Parada, contra la entidad Capital Contractors S.L. representada por el Procurador don Francisco Lima Montero y asistida del letrado don Ramón C. Pelayo Jiménez debo condenar y condeno a la expresada demandada a abonar a la actora la suma de mil ochenta y dos mil quinientos noventa y siete euros con nueve céntimos (1.082.597,9) más los intereses legales pactados que no podrán exceder de 2,5 veces el legal del dinero para ese año desde la fecha de la presentación de la demanda hasta su completo pago, incrementados en dos puntos a partir de la fecha de la presente resolución. Ello sin hacer expresa condena en costas.".

   Tramitación en segunda instancia

4. La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación la entidad Palacio de Vistalegre, S.L. (antes Capital Contractors, S.L.) y Esteban .

   La resolución de este recurso correspondió a la sección 4ª de la Audiencia Provincial de Málaga, mediante Sentencia de 18 de diciembre de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue:

   "FALLO: Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la demandada, entidad mercantil Capital Contractors, S.L. (actualmente Palacio de Vistalegre, S.L.) contra la sentencia de fecha 24 de noviembre de 2009 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Marbella en los autos de Juicio Ordinario nº 628/2008, promovidos en virtud de la demanda formulada contra aquélla por la entidad mercantil apelada Pri de Inmuebles y Fincas S.L., de los que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución en el sentido de establecerse el importe de la condena dineraria impuesta a la mercantil demandada en el cantidad de ochocientos treinta y tres mil siete euros con cincuenta y tres céntimos (833.007,53), condenándose además a la demandada al pago de los intereses legales de la referida cantidad desde la interposición de la demanda (22 de abril de 2008) hasta el completo pago del principal, incrementándose en dos puntos a partir de la fecha de la resolución de primera instancia (24 de noviembre de 2009). Ello sin expresa imposición de las costas de la primera y de la segunda instancias. Acordándose la devolución del depósito prestado por la parte apelante para recurrir en apelación.".

   Interposición y tramitación del recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación

5. El procurador Rafael Rosa Cañadas, en representación de la entidad Palacio de Vistalegre S.L., interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Málaga, sección 4ª.

   El motivo del recurso extraordinario por infracción procesal fue:

   "1º) Infracción del art. 222.4 LEC .".

   Los motivos del recurso de casación fueron:

   "1º) Infracción por inaplicación del art. 1281, párrafo 2º, del Código Civil .

   2. ) Infracción por inaplicación del art. 1281, segundo párrafo, en relación con el art. 1282 del Código Civil .

      3. ) Infracción del art. 7.1 del Código Civil en relación con la doctrina de los actos propios.

   4. ) Infracción por inaplicación del art. 1285 del Código Civil .

   5. ) Infracción por inaplicación del art. 1289, párrafo primero, del Código Civil .

   6. ) Infracción del principio de conservación de los contratos, por inaplicación de los arts. 1281, párrafo segundo , 1282 , 1285 y subsidiariamente, 1289 del Código Civil .

   7. ) Infracción del art. 1154 del Código Civil .

   8. ) Subsidiariamente a los motivos primero a sexto, infracción de los arts. 1100, párrafo primero , y 1108 del Código Civil .".

6. Por diligencia de ordenación de 8 de mayo de 2013, la Audiencia Provincial de Málaga, sección 4ª, tuvo por interpuestos el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación mencionados, y acordó remitir las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo con emplazamiento de las partes para comparecer por término de treinta días.

7. Recibidas las actuaciones en esta Sala, comparecen como parte recurrente la entidad Palacio de Vistalegre, S.L., representada por la procuradora Ana LLorens Pardo; y como parte recurrida la entidad Pri de Inmuebles y Fincas, S.L.., representada por la procuradora Beatriz González Rivero.

8. Esta Sala dictó Auto de fecha 14 de enero de 2014 , cuya parte dispositiva es como sigue:

   "Admitir el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación, interpuestos por la representación procesal de la entidad Palacio de Vistalegre, S.L. contra la sentencia dictada el 18 de diciembre de 2012 por la Audiencia Provincial de Málaga (sección 4ª), en el rollo de apelación nº 771/2010 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 628/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Marbella.".

9. Dado traslado, la representación procesal de la entidad Pri de Inmuebles y Fincas S.L., presentó escrito de oposición a los recursos formulados.

10. Al no solicitarse por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 18 de marzo de 2015, en que ha tenido lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Ignacio Sancho Gargallo ,

Resumen de antecedentes

1. Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.

   El 17 de febrero de 1986, Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda concedió un préstamo hipotecario a favor de Gillán, S.A. El objeto de préstamo fueron 65.840.000 Ptas., que debían devolverse en diez plazos anuales de vencimiento sucesivo, con un interés remuneratorio del 18% anual y un interés moratorio del 20% anual.

   La prestataria tan sólo pagó el primer aplazamiento, de modo que ante el incumplimiento del segundo, el 16 de septiembre de 1988, Caja Ronda inició la ejecución hipotecaria de las fincas gravadas. La tramitación de esta ejecución se dilató mucho en el tiempo, entre otras razones, por la interposición de incidentes de tercería de dominio.

   Durante la pendencia de este procedimiento, Caja Ronda transmitió su crédito hipotecario a Overland Trust Banca y, más tarde, ésta lo transmitió a Pri de Inmuebles y Fincas, S.L.

   Por su parte, el 28 de diciembre de 2004, Gillán, S.A. transmitió a Capital Contractors, S.L. (en la actualidad, Mercantil Palacio de Vistalegre, S.L.) las fincas hipotecadas por un precio de 2.103.542,36 euros, IVA incluido. De este precio, el comprador retuvo la suma de 739.940 euros para pagar el préstamo en cuya garantía se había constituido la hipoteca sobre las fincas vendidas, y que sirvieron para, mediante su consignación en el juzgado que conocía de la ejecución hipotecaria, pagar la deuda garantizada con la hipoteca y levantar la carga (10 de febrero de 2005).

   La cláusula segunda del contrato por el que Gillán, S.A. transmitió a Capital Contractors, S.L. la finca hipotecada es la siguiente:

   (...) La parte compradora asegura conocer todas las cláusulas del préstamo y de la hipoteca que grava el inmueble transmitido, en garantía del préstamo concedido a favor de PRI INMUEBLES FINCAS, S.L. y especialmente las de cuantía, interés pactado, cláusula de revisión de intereses, duración del préstamo, periodicidad y cuantía de los reembolsos de amortización de capital e intereses y acepta como domicilio para notificaciones el de las fincas transmitida y acepta, de forma especial, las cláusulas de resolución del préstamo e hipoteca y el sometimiento a los Juzgados y Tribunales que se dijeron en la escritura de préstamo, dejando a salvo, en todo caso, la competencia objetiva y territorial de los tribunales.

   La parte compradora se subroga, sin novación, en el préstamo hipotecario concedido por PRI INMUEBLE FINCAS, S.L. sobre las fincas hipotecadas, asumiendo, como único deudor personal, con liberación del originario, los intereses y amortizaciones no satisfechos y cuantos derechos y obligaciones sean inherentes a la condición de deudor hipotecario».

   2. En su demanda, Pri de Inmuebles y Fincas, S.L. entendió que Capital Contractors, S.L. se había subrogado en la deuda hipotecaria, y por ello debía responder de las cantidades adeudadas por el incumplimiento del contrato de préstamo (17 de febrero de 1986) que no habían quedado cubiertas por la garantía hipotecaria. En concreto, reclamó 1.117.796 euros por los intereses moratorios devengados desde que se produjo el vencimiento anticipado de la deuda, al instarse la ejecución hipotecaria (16 de septiembre de 1988), hasta el momento del pago de la deuda garantizada por la hipoteca mediante su consignación judicial en el procedimiento hipotecario (10 de febrero de 2005).

   3. La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda, y condenó al pago de 1.082.597,9 euros. El juzgado entendió que la demandada al comprar la finca hipotecada se había subrogado en la deuda, que alcanzaba también a los intereses moratorios no cubiertos por la hipoteca, y que por ello debía abonarlos. Pero redujo algo la suma, al considerar que el 20% de interés de demora era abusivo. Aplicó como criterio orientativo el 19,5% establecido en el art. 19.4 de la Ley de Crédito al Consumo , y por ello rebajó la suma objeto de condena a 1.082.597,9 euros.

   4. El recurso de apelación interpuesto por la demandada se fundaba en que el juzgado de primera instancia había interpretado erróneamente el contrato, pues la voluntad de las partes, constatada por el conjunto de las estipulaciones, fue la transmisión de la finca hipotecada por un precio determinado y sin asunción de la deuda derivada del préstamo. En caso de desestimación de aquel motivo, planteaba de forma subsidiaria que los intereses reclamados eran abusivos y se habían calculado en contradicción con la conducta de la demandante.

   i) Respecto de la primera cuestión, la sentencia de apelación razona que «la pretensión de la parte apelante no se refiere a que unos concretos términos de un negocio jurídico sean interpretados de una determinada manera, sino que la pretensión va dirigida, realmente, a obtener la ineficacia de los términos contractuales controvertidos, que a su entender habrían sido introducidos en el negocio de una forma viciada (errónea). Se invoca la existencia de un error en la conformación de la voluntad contractual trasladada al documento negocial, que no afecta a la validez del negocio, en el que concurren todos sus elementos esenciales, pero que produce una alteración en la organización de intereses diseñada en el contrato, con efecto lesivo para una de las partes contratantes (la compradora). En definitiva, no se trata de interpretar unos términos contractuales, sino de apreciar su ineficacia, teniéndolos por no puestos. Sólo así se podría conseguir la finalidad perseguida por la parte apelante, dada la claridad de los términos contractuales controvertidos...».

   A continuación, la Audiencia reconoce que existe una contradicción entre «los términos contractuales controvertidos y las restantes cláusulas contractuales (destacadamente el establecimiento de un precio cierto y determinado de la compraventa y la retención del importe de la concreta responsabilidad hipotecaria constituida sobre las fincas, lo que resulta difícilmente conciliable con la asunción de una responsabilidad personal y universal, muy superior a la que deriva de la carga hipotecaria)». También advierte «la contradictoria conducta precedente de la parte actora (la interposición de la querella contra las sociedades mercantiles contratantes y sus respectivos administradores por el presunto delito de alzamiento de bienes, y la consiguiente consideración del carácter fraudulento de la compraventa, cuya ineficacia se presenta como único medio de obtener la satisfacción del derecho de la parte querellante, lo que apunta claramente al desconocimiento de la asunción personal de la deuda por parte de la mercantil Capital Contractors, S.L.)». Pero concluye que «tales argumentos tendrían virtualidad para obtener la declaración de la nulidad parcial del negocio jurídico, por error, no el objetivo perseguido por la parte demandada apelante (exclusión de los términos de la cláusula como resultado de una interpretación del contrato)».

   ii) Respecto del segundo motivo, la Audiencia entiende que no resulta de aplicación la Ley de Represión de la Usura, aplicable sólo a los intereses remuneratorios y no a los de demora. También rechaza que pueda considerarse abusiva la cláusula de intereses, porque la prestataria no tenía la condición de consumidor. No obstante, por congruencia, y para no incurrir en reformatio in peius , mantiene la reducción de intereses practicada por el juzgado, sin perjuicio de lo que razona a continuación. La sentencia no distingue entre los intereses de mora material y los intereses de mora procesal, respecto de los que se aplica lo previsto en el art. 576 LEC . Por eso, aplicando el interés de mora procesal previsto en el art. 576 LEC , la suma resultante serían 833.007,53 euros.

5. Frente a la sentencia de la Audiencia la demandada interpone recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

   Recurso extraordinario por infracción procesal

6. Formulación del motivo único . El motivo se formula al amparo del ordinal 2º del art. 469.1 LEC , por infracción del art. 222.4 LEC , al haberse infringido el principio de "cosa juzgada material", en relación con la sentencia dictada por el Juzgado de lo Penal núm. 6 de Málaga de 25 de julio de 2008 , y en concreto respecto de la realidad y condiciones de la operación de compraventa. Esta sentencia declara que el día 28 de diciembre de 2004 Gillán, S.A. vendió las fincas hipotecadas a Capital Contractors, S.L., por un importe de 2.103.542,36 euros, IVA incluido, de las que la compradora retuvo 739.940 euros para pagar el préstamo en cuya garantía se constituyó la hipoteca sobre las fincas vendidas. En esa sentencia se declara que la compra fue por un precio de mercado, conociendo el comprador únicamente a los acreedores que aparecían en el Registro de la Propiedad, y concluye que debe mantenerse la validez de la compra.

   Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

7. Desestimación del motivo único . El efecto de cosa juzgada material de las sentencias firmes, en su aspecto negativo, «excluirá, conforme a la ley, un ulterior proceso cuyo objeto sea idéntico al del proceso en que aquella se produjo» ( art. 222.1 LEC ), y «afectará a las partes del proceso en que se dicte y a sus herederos y causahabientes» ( art. 222.3 LEC ). En su aspecto positivo, «lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal» ( art. 222.4 LEC ).

   En relación con sentencias anteriores firmes dictadas por un tribunal de otro orden jurisdiccional, la jurisprudencia entiende que el « art. 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere a sentencias firmes dictadas por órganos de la jurisdicción civil cuando se trata de definir relaciones jurídicas de tal carácter, por lo que difícilmente puede atribuirse efectos de cosa juzgada, siquiera como prejudicial, a lo decidido por otras jurisdicciones. Únicamente en cuanto a la fijación de hechos pudiera producirse tal efecto, pues la circunstancia de que los hechos enjuiciados hayan sido objeto de un proceso ante otra jurisdicción no impide a los órganos del orden jurisdiccional civil examinarlos bajo el prisma del ordenamiento civil, teniendo que aceptar las conclusiones obtenidas en aquel proceso en aras del principio de seguridad jurídica» ( Sentencia 532/2013, de 19 de septiembre , que invoca la anterior Sentencia 23/2012, de 26 de enero ).

   En nuestro caso, el motivo pretende que la Sentencia del Juzgado de lo Penal núm. 6 de Málaga de 25 de julio de 2008 , despliegue el efecto de cosa juzgada material en sentido positivo respecto de que la compra de las fincas hipotecadas realizada por Capital Contractors, S.L. a Gillán, S.A., mediante el contrato de 28 de diciembre de 2004, se hizo sin la asunción de deuda derivada del contrato de préstamo. Este extremo, en primer lugar, no fue declarado hecho probado en esta sentencia penal. Y, en segundo lugar, encierra una valoración jurídica, derivada de la interpretación del contrato, que, en el hipotético caso en que hubiera sido declarada así por la sentencia penal a los efectos de lo que era objeto de su enjuiciamiento, no tendría por qué vincular al tribunal civil.

   La reseñada doctrina jurisprudencial sobre la vinculación de los hechos declarados probados en sentencias firmes dictadas por tribunales de una jurisdicción distinta, «no impide que en cada jurisdicción haya de producirse un enjuiciamiento y una calificación en el plano jurídico de forma independiente y con resultados distintos si ello resulta de la aplicación de normativas diferentes» ( Sentencia 532/2013, de 19 de septiembre ).

   En el presente caso, los tribunales de instancia civiles debían juzgar sobre el alcance de la compraventa de las fincas hipotecadas y, en concreto, si el comprador se había limitado a comprar con la carga hipotecaria, o si se había subrogado en la posición de deudora personal del préstamo que la vendedora tenía concedido por el banco, acreedor hipotecario. La valoración realizada por el tribunal de instancia, cuando entiende que Capital Contractors, S.L. se subrogó, sin novación, en el préstamo hipotecario y asumió, como deudor personal, los intereses y amortizaciones no satisfechos y cuantos derechos y obligaciones fueran inherentes a la condición de deudor hipotecario, no contradice lo declarado probado en la sentencia penal, respecto de la realidad y condiciones de la compraventa, y en concreto lo que se refiere al precio de la compra (2.103.542,36 euros) y la parte retenida para liberar la finca de la hipoteca que estaba siendo objeto de ejecución.

   Recurso de casación

8. Formulación de los motivos primero, segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto . Abordaremos conjuntamente estos seis motivos, pues todos ellos están estrechamente relacionados y pretenden impugnar la interpretación que el tribunal de instancia ha realizado del contrato de compraventa de las fincas hipotecadas, de 28 de diciembre de 2004. En concreto que, como hemos indicado en el fundamento jurídico 7, guiado única y exclusivamente por la literalidad de la cláusula segunda, hubiera entendido que Capital Contractors, S.L. se subrogó, sin novación, en el préstamo hipotecario y asumió, como deudor personal, los intereses y amortizaciones no satisfechos y cuantos derechos y obligaciones fueran inherentes a la condición de deudor hipotecario, obviando el resto de las cláusulas, los actos anteriores, coetáneos y posteriores, así como los principios de equivalencia de las prestaciones y de conservación de los contratos.

   El motivo primero se basa en la infracción por inaplicación del art. 1281.2º CC y la jurisprudencia que proclama la necesidad, cuando los términos contractuales no sean claros, de buscar la intención real de los contratantes (criterio subjetivo o lógico).

   El motivo segundo se basa en la infracción, por inaplicación, del art. 1281.2º en relación con el art. 1282 CC y la jurisprudencia que proclama la necesidad, para juzgar la intención de los contratantes, de atender a los actos de estos anteriores, coetáneos y posteriores al contrato.

   El motivo tercero denuncia la infracción del art. 7.1 CC , en relación con la doctrina de los actos propios y la jurisprudencia que lo desarrolla.

   El motivo cuarto denuncia la infracción, por inaplicación, del art. 1285 CC (interpretación sistemática de los contratos) y la jurisprudencia que lo desarrolla sobre el canon de la totalidad.

   El motivo quinto denuncia, con carácter subsidiario, la infracción por inaplicación del art. 1289.1 CC (principio de equivalencia de las prestaciones) y la jurisprudencia que lo desarrolla.

   El motivo sexto se basa en la infracción del principio de conservación de los contratos, como principio general informador del ordenamiento jurídico, por inaplicación de los arts. 1281.2 , 1282 , 1285 y, subsidiariamente, 1289 CC .

   Procede desestimar todos estos motivos, por las razones que exponemos a continuación.

9. Desestimación de los motivos primero, segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto . Como hemos hecho en otras ocasiones, debemos partir de dos consideraciones previas. La primera se refiere al alcance de la revisión en casación de la interpretación realizada en la instancia: la interpretación de los contratos constituye una función de los tribunales de instancia, y la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación salvo cuando sea contraria a alguna de las normas legales que regula la interpretación de los contratos o se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario ( Sentencias 524/2013, de 23 de julio , y 252/2014, de 14 de mayo ).

   La segunda versa sobre el sentido de las reglas legales de interpretación de los contratos, de conformidad con la finalidad de la interpretación, tal y como se viene entendiendo por la jurisprudencia ( Sentencias 294/2012, de 18 de mayo , y 27/2015, de 29 de enero ).

   El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

   No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

   Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC (" si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas ").

   Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

10. En nuestro caso, el tribunal de instancia ha apreciado que el sentido literal de la cláusula segunda del contrato (transcrita en el fundamento jurídico 1) no da lugar a dudas acerca de la voluntad negocial de que la compradora se subrogara en la posición que la vendedora tenía en el préstamo hipotecario, y en concreto que asumiera «los intereses y amortizaciones no satisfechos y cuantos derechos y obligaciones sean inherentes a la condición de deudor hipotecario».

    Ciertamente, los términos de la cláusula son muy claros y, por si solos, no generan ninguna duda acerca del sentido de lo convenido (la asunción de la deuda por parte del comprador de las fincas hipotecadas). Y, propiamente, tampoco existe contradicción entre esta cláusula contractual y otras, como las relativas al precio cierto de la compraventa y la retención de la parte necesaria para liberar las fincas de la hipoteca que estaba siendo objeto de ejecución, pues resultan compatibles.

    En cuanto a los actos posteriores del demandante, en concreto la persecución penal iniciada contra la vendedora y la compradora, y contra sus respectivos administradores por un presunto delito de alzamiento de bienes, lo único que muestran es que inicialmente alguien que no fue parte en el contrato, la acreedora del préstamo hipotecario, entendió que con aquel contrato de compraventa Capital Contractors, S.L. no asumía personalmente la deuda, y por ello era un medio fraudulento de eludir la responsabilidad de la devolución del préstamo, más allá de lo garantizado por la hipoteca. Pero esta apreciación inicial sobre el contenido del contrato por parte de quien, insistimos, no era parte contratante, no afecta a la interpretación de la real voluntad negocial, ni impide que cuando después advierte que, a tenor de lo realmente pactado en la escritura de compraventa, la compradora había asumido la deuda derivada del préstamo que tenía la vendedora, pudiera dirigirse contra quien se había subrogado en la posición de la prestataria.

    En este sentido, tampoco cabe apreciar que el comportamiento procesal de la ahora demandante en el previo proceso penal constituya un acto propio que hubiera generado una expectativa susceptible de protección a favor de la demandada, que pudiera quedar injustamente quebrada con la reclamación que dio inicio al presente juicio civil, contrariando así las exigencias de la buena fe ( art. 7.1 CC ).

    Por todo lo anterior no se aprecia la denunciada infracción de las reglas legales de interpretación. Y mucho menos la prevista en el art. 1289 CC , pues la interpretación realizada no se ve afectada por el principio de conservación del contrato, ya que no impide que tenga sentido, sin perjuicio de que este sea contrario a los intereses de la demandada.

11. Formulación del motivo séptimo . El motivo se formula de forma subsidiaria, y denuncia la infracción del art. 1154 CC , sobre moderación de las cláusulas sancionadoras en base a la equidad, y la jurisprudencia que lo interpreta.

    Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

12. Desestimación del motivo séptimo . La jurisprudencia sobre la procedencia del ejercicio de la facultad moderadora de una cláusula penal es clara y reiterada. Pudo haber sido revisada con ocasión del recurso resuelto por la Sentencia 999/2011, de 17 de enero de 2012 , y sin embargo se confirmó. De acuerdo con esta jurisprudencia, reseñada por la citada sentencia 999/2011, de 17 de enero de 2012 , no cabe «moderar la cláusula penal cuando está expresamente prevista para el incumplimiento parcial o para el cumplimiento deficiente o retardado, afirmándose en la sentencia 633/2010, de 1 de octubre , que reproduce la 384/2009, de 1 de junio , y las que en ella se citan, que la previsión contenida en el artículo 1154 "descarta el uso de la potestad judicial moderadora de la pena convencional si tal incumplimiento parcial o defectuoso hubiera sido el pactado como supuesto condicionante de la aplicación de la pena, ya que entonces se debe estar a lo acordado por las partes».

    De este modo, como indica la sentencia 839/2009, de 29 diciembre , el art. 1154 CC «sólo autoriza tal moderación por los tribunales cuando la obligación ha sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor y no cuando la penalidad se aplica directa y precisamente ante el supuesto que las partes contemplaron al establecerla, como ocurre igualmente en el caso de las penalizaciones establecidas por razón de morosidad». Esto es, «la jurisprudencia de esta Sala no admite la moderación de la cláusula penal en caso de incumplimiento parcial o irregular de la obligación principal cuando tal incumplimiento parcial sea precisamente el contemplado en el contrato como presupuesto de la pena» ( Sentencia 486/2011, de 12 de julio , con cita de otras sentencias anteriores).

    En nuestro caso, conforme al art. 1108 CC , los intereses de demora habían sido expresamente pactados para el caso de retraso en el cumplimiento de la obligación de la prestataria de devolución del préstamo, razón por la cual no cabía su moderación al amparo del art. 1154 CC . Por ello, la sentencia de instancia, al no moderar estos intereses de demora, no infringe el reseñado precepto.

13. Formulación del motivo octavo . Este motivo también se formula de forma subsidiaria a los motivos primero a sexto, y denuncia la infracción de los arts. 1100.1 y 1108 CC , así como la jurisprudencia que los desarrolla y la regla " in illiquidis non fit mora " y su sometimiento al "canon de razonabilidad".

    En el desarrollo del motivo, se razona que el pronunciamiento de la sentencia recurrida que condena a pagar el interés legal desde la interposición de la demanda (22 de abril de 2008) hasta el completo pago del principal, vulnera la doctrina de la Sala sobre la improcedencia del devengo de intereses cuando la cantidad solicitada (en este caso 1.117.796 euros más el interés del 20% hasta su efectivo pago) es notablemente superior a la que finalmente es objeto de condena (833.007,53 euros, más el interés legal). Por lo que tan sólo procedía el pago de los intereses desde la sentencia, conforme al art. 576 LEC .

    Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

14. Desestimación del motivo octavo . La jurisprudencia, en la actualidad, «prescinde del alcance dado a la regla "in illiquidis non fit mora" en la anterior jurisprudencia y atiende al canon de la razonabilidad en la oposición para decidir la procedencia de condenar o no al pago de intereses y la concreción del día inicial del devengo, siendo determinante la certeza de la obligación, aunque se desconozca su cuantía» ( Sentencia 81/2015, de 18 de febrero , que cita las anteriores Sentencias 764/2008, de 22 de julio , y 228/2011, de 7 de abril ).

    El recurso no atiende a este parámetro de la razonabilidad de la oposición para justificar la improcedencia del devengo de intereses desde la demanda, respecto de la suma objeto de condena, por lo que no es posible analizar infracción de esta doctrina jurisprudencial.

    En todo caso, no debe perderse de vista que se trata de una valoración, la razonabilidad de la oposición, que en principio corresponde al tribunal de instancia y responde a una apreciación discrecional. No estaría justificada su revisión en casación sino en aquellos casos en que esta apreciación fuera manifiestamente arbitraria o hubiera incurrido en un error notorio.

    Costas

15. Desestimados los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, condenamos a la recurrente al pago de las costas generadas por cada uno de estos dos recursos ( art. 218 LEC ).

    Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Desestimar el recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por la representación de Mercantil Palacio de Vistalegre, S.L. (antes Capital Contractors, S.L.) contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 18 de diciembre de 2012 , que resolvió el recurso de apelación formulado contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Marbella de 24 de noviembre de 2009 (juicio ordinario núm. 628/2008). Imponemos las costas del recurso a la parte recurrente.

Desestimar el recurso de casación interpuesto por la representación de Mercantil Palacio de Vistalegre, S.L. contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 18 de diciembre de 2012 (rollo núm. 771/2010 ), con imposición de las costas del recurso a la parte recurrente.

Publíquese esta resolución conforme a derecho y devuélvanse a la Audiencia los autos originales y rollo de apelación remitidos con testimonio de esta resolución a los efectos procedentes.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Francisco Marin Castan.- Ignacio Sancho Gargallo.- Rafael Saraza Jimena.- Sebastian Sastre Papiol.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Ignacio Sancho Gargallo , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.