STS, 17 de Abril de 2015

La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "Que desestimamos el recurso contencioso-administrativo 596/2008 interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Federico Pinilla Romeo en nombre y representación de MERCAMADRID S.A., contra la resolución dictada el 13 de febrero de 2008 del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid, recaída en el expediente nº CP 786 1A 06/PV01664.8/2007 correspondiente a la finca 9 del proyecto de expropiación "AOE 00.05 AMPLIACIÓN MERCAMADRID", y estimamos en parte el recurso acumulado el número 1473/08 promovido por el Procurador de los Tribunales Doña Francisca Herrera Redondo en nombre y representación de PROMOCIONES URBANAS S.L., promovido contra la resolución desestimatoria del recurso de reposición formulado contra el acto anterior, la cual anulamos fijando en su lugar el justiprecio de los bienes y derechos expropiados en la suma total de 1.114.391,5 €, incluido el 5 % de premio de afección, más los intereses legales correspondiente s. Sin costas.

Notificada la anterior sentencia la representación procesal de "Promociones Urbanas, S.L.", presentó escrito ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, la Procuradora de los Tribunales Dña.Francisca Herrera Redondo, en nombre y representación de Promociones Urbanas S.L. presentó escrito tuvo entrada en el Registro General de este Tribunal Supremo con fecha 10 de diciembre de 2012 interponiendo el anunciado recurso de casación, con los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , alega vulneración de los arts. 24.1 de la Constitución , 60 de la Ley Jurisdiccional , y 218.1 , 317 , 319.1 y 2 LECivil , al haberse infringido normas relativas a la valoración de la prueba.

Segundo.- Al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , por vulneración del art. 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario y del art. 385 LECivil .

Tercero.- Bajo el mismo amparo procesal que el anterior, por vulneración de los arts. 23 , 25 y 27.1 de la Ley 6/98

Solicitando finalmente sentencia resolviendo en los términos interesados en el recurso.

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplaza a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días, formalicen escrito de oposición.

Evacuado el trámite de oposición conferido, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 14 de abril de 2015, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Margarita Robles Fernandez, Magistrada de la Sala

Por la representación de Promociones Urbanas S.L. se interpone recurso de casación contra Sentencia dictada el 17 de julio de 2012, por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en la que se desestima el recurso contencioso administrativo 596/2008 interpuesto por Mercamadrid, S.A. y se estima en parte el 1473/2008, formulada por la ahora recurrente en casación Promociones Urbanas, S.L., contra Acuerdo del Jurado de Expropiación de Madrid de 13 de febrero de 2008, y contra la resolución desestimatoria del recurso de reposición contra él interpuesto, fijando justiprecio de la finca nº9 del proyecto de expropiación "AOE OO.05 Ampliación Mercamadrid", Acuerdos que se anulan fijándose en su lugar un justiprecio total de 1.114.391,5 euros, incluido el premio de afección, frente a los de 988.543,17 euros fijado por aquel.

Las cuestiones a las que se circunscriben los motivos de recurso, hacen referencia a la superficie expropiada y a la fijación del valor unitario del suelo acudiendo al método objetivo. Respecto a la clasificación del suelo como urbanizable, no es objeto de controversia en casación.

Y sobre las mismas, el Tribunal "a quo" señala:

- Respecto a la aplicación del método objetivo de valoración:

"SÉPTIMO.- Pasando al estudio de la resolución del Jurado impugnado a la luz de los concretos motivos de impugnación aducidos por la parte recurrente, la primera cuestión a examinar es la referida a la disconformidad de la recurrente respecto al precio medio en venta contemplado en la resolución impugnada, cuyo examen abordamos seguidamente.

Para la adecuada resolución de la cuestión controvertida deberá partirse de la premisa básica de que el precio o valor de venta deberá determinarse en función de los distintos usos contemplados en el planeamiento, y a los que ya hemos hecho referencia en el punto cuarto de la presente fundamentación jurídica.

La recurrente muestra su disconformidad, únicamente, con respecto al valor medio, determinado por el Jurado, de los hipotéticos valores en venta de los edificios dedicados a dotación de servicio público singular.

La elección de unos u otros valores de venta, como es lógico, condicionará el resultado final, por lo que resulta necesario proceder con extrema cautela en la elección de los que se estimen adecuados, y para ello resulta esencial tener en cuenta la procedencia de la fuente de datos, así como el método utilizado para la determinación cuantitativa de este capital concepto, que deberá obtenerse a través de transacciones reales, siendo preciso, en todo caso, un mercado representativo. Es por ello que la Orden ECO 805/2003, ya citada, en su artículo 21 establece que para la utilización del Método de comparación a efectos de la propia Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.

Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

Además, el artículo 35 de la citada Orden, que determinada los " Requisitos para la utilización del método residual ", nos indica que:

"Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.

La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.

La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.

La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización" .

Pues bien, en el caso concreto, el Jurado, según se expresa en la hoja de cálculo que como documentación complementaria se acompaña al Acuerdo impugnado, ha obtenido el valor medio ponderado determinado para el valor en venta de "diversos estudios de mercado públicos adjuntos ", apareciendo entre la documentación complementaria al Acuerdo una serie de listados con determinados datos, y que utiliza el Jurado en la determinación de los valores en venta para cada uno de los usos contemplados en el planeamiento.

Ni en la resolución impugnada, ni en los documentos citados, se hace referencia alguna a la fuente o fuentes que se hayan tomado en consideración.

En todo caso, en modo alguno se acredita que se tomen como punto de referencia concretas valoraciones de fincas próximas, debiéndose recordar que el método de comparación para la concreta determinación del valor en venta exige partir de valoraciones reales, cercanas en el tiempo y similares al terreno expropiado. Si no se opera así, no hay verdadera comparación.

Con tal proceder se priva a este Tribunal, así como a la recurrente-beneficiaria, de la posibilidad de comprobar la veracidad de los datos utilizados, así como si dichos datos responden a una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar en el Proyecto que nos ocupa.

En definitiva, no se tiene constancia de que el valor medio de venta real tomado en consideración por el Jurado para los tres diferentes usos contemplados se corresponda con el real del mercado.

Queda de esta forma invalidada tanto la metodología seguida por el Jurado como el resultado final por él obtenido, siendo así destruida la presunción iuris tantum de acierto atribuida a los Acuerdos de los Jurados.

OCTAVO.- Consta admitida la prueba pericial practicada mediante perito insaculado, a solicitud de la segunda parte actora, que se plasmó en el informe de valoración emitido por el Arquitecto Colegiado Don Jose Antonio Pérez Mendez , el cual valora la finca expropiada por el método residual dinámico alcanzando valores unitarios de 150,29 €/m2 como valor del justiprecio del solar, lo que supone una valoración total de 1.746.422,40 incluido el premio de afección.

La prueba pericial practicada en los autos núm. 564/2008, cuyos efectos se ha extendido al presente, limitada por propia disposición de su proponente, en los que ahora nos interesa, a la determinación del precio del metro cuadrado de edificio terminado correspondiente al " dotacional servicio público singular ", arroja como resultado un valor medio de 1.621,89 €/m2.

Los expresados informes periciales adolecen de iguales defectos que el atribuido al Jurado en la medida en que tampoco se acredita la veracidad de las transacciones que se dice tener en cuanta. Si bien se determina la procedencia de los datos aportados, limitado a diversas publicaciones, en modo alguno se acredita que los datos recogidos obedezcan a concretas y reales transacciones. En realidad, tal como se desprende del propio informe, los datos considerados obedecen a simples ofertas de venta, sin que se tenga constancia alguna de su perfección y, menos aún, del precio finalmente pactado.

Recordemos, que el método de comparación, como ya se ha dicho más arriba, para la concreta determinación del valor en venta exige partir de valoraciones reales, cercanas en el tiempo y similares al terreno expropiado. Si no se opera así, no hay verdadera comparación.

En consecuencia, advertido que el informe emitido adolece de graves e importantes defectos, que invalidan la metodología seguida y, por ende, el resultado obtenido, por lo que no será tenido en cuenta por este Tribunal para la determinación del justiprecio que nos ocupa.

NOVENO.- Igual suerte deben correr los informes aportados con los escritos de demanda.

En efecto, en dichos informes, centrados principalmente al examen del valor en venta para el uso " dotacional servicio público singular ", tampoco acreditan que los valores tenidos en cuenta obedezcan a concretas y reales transacciones de operaciones inmobiliarias, de características análogas a las contempladas en el proyecto expropiatorio que nos ocupa.

En concreto, los valores ofrecidos para los usos " industrial logístico " y " terciario ", idénticos a los recogidos por el Jurado, adolecen de una total y absoluta falta de acreditación. Así las cosas, tampoco podrán ser tenidos en cuenta ni sus resultados, ni las consideraciones en los mismos vertidas en relación con la determinación de los valores atribuidos a los distintos usos contemplados

DÉCIMO.- Llegados a este punto, rechazada la valoración contenida en la resolución impugnada, así como la contenida en los informes aportados por las recurrentes y la contenida en el informe pericial elaborado en sede judicial, nos vemos avocados a que acudir al denominado método objetivo para la determinación del valor del suelo expropiado, " variante del residual que toma como valor de mercado el resultante de los módulos aprobados por la Administración, en este caso por la Comunidad de Madrid, sobre precios de venta de viviendas de protección oficial ", en palabras de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2012 .

Dicho método ha jurisprudencialmente consagrado a partir de las disposiciones contenidas en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda, siendo doctrina jurisprudencial ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 23 de mayo de 2000 , 20 de enero de 1998 y las más reciente de 11 de junio de 2012 ) que dicho método resulta ser el más idóneo cuando no existe certeza suficiente de una realidad comercial de transacciones de terrenos que conduzca a la aplicación del método residual.

Dicho método objetivo resulta ser de perfecta aplicación cuando nos encontramos en la tesitura de valorar suelo urbanizable, toda vez que, como nos dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2011 , " lo normal es que para el suelo urbanizable no se disponga de fuentes fiables que permitan obtener el precio en el mercado libre del producto inmobiliario final de la zona... ", resultando legítimo acudir al precio previsto para las viviendas de protección pública, y de ahí que, añade la precitada Sentencia (con cita de las Sentencias de dicho Alto Tribunal de 23 de mayo de 2000 y 20 de junio de 2007 ), " Cuando no se tengan datos fidedignos, reflejo de las circunstancias reales del suelo, antes que utilizar cifras meramente especulativas, resulta más adecuado valerse de los índices fijados oficialmente para esa clase de viviendas ".

En todo caso no está demás señalar, siguiendo la doctrina contenida en la precitada Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2012 , " que la toma en consideración del precio máximo de VPO en el método de valoración jurisprudencial, no está relacionado con la previsión en la planificación de un uso predominante de tal tipo de viviendas, que responde a determinada política en la materia, sino a la ausencia de precios ciertos que permitan la aplicación del método residual y como elemento objetivo en cuanto fijado normativamente de manera general y al margen de las concretas previsiones del planeamiento sobre el tipo de viviendas a construir, precisamente por su carácter objetivo ".

Por tanto, determinada la procedencia de la aplicación del denominado método objetivo para la determinación del valor del suelo, los datos que deben ser considerados son los siguientes:

La fecha de valoración viene referida al 13 de febrero de 2007, que es la contemplada por el Jurado y no ha sido discutida por las partes.

En dicha fecha se encontraba en vigor la Orden 1.577/2005, de 11 de mayo de 2005, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid (BOCM de 16 de mayo de 2005), por la que se fijan los precios máximos de venta de las Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL), que, para la Zona A, donde se ubica el municipio de Madrid, viene a establecer como precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil el de 1.850,00 €.

Dicho valor habrá de multiplicarse por el coeficiente 0,80 para convertir el precio por metro cuadrado útil en precio por metro cuadrado construido ( artículo 4 del ya citado Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre )

A su vez, deberá multiplicarse por el coeficiente 0,90, para la aplicación de la deducción de las cesiones gratuitas.

El resultado, a su vez, deberá ser multiplicado por 0,36, por ser el aprovechamiento tipo fijado por el propio planeamiento, tampoco discutido por las partes.

Finalmente deberá multiplicarse por el coeficiente correspondiente al valor de repercusión del suelo. Dicho valor será de un 15 o 20 por ciento, según que en el término municipal existan menos o más de 500 viviendas de protección oficial ( artículo 2 D del Real Decreto 3148/1978, de 10 de diciembre sobre valoración catastral). En el caso presente estimamos que en el municipio de Madrid existen más de 500 viviendas de protección pública.

No resulta procedente deducción alguna por gastos de urbanización al entenderse que en el porcentaje del valor de repercusión del suelo ya se hayan incluidos ( artículo 2 del citado Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre , y Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2003 , 30 de enero de 2007 , 23 de marzo de 2011 y, las más reciente, de 6 de junio de 2012 ).

Por tanto, 1.850,00 x 0,80 x 0,90 x 0,36 x 0,20 = 95,90 €/m2, que resulta ser superior al determinado por el Jurado (85,07 €/m2).

Aplicando dicho valor unitario a los 11.067 m2, al que deberá agregarse el premio de afección, se obtiene un valor total de 1.114.391,5 € incluido el premio de afección, que es el valor que se confirma como justiprecio conforme a Derecho."

- En cuanto a la superficie que se considera expropiada, se dice:

"Finalmente, debe valorarse la alegación de la parte actora sobre la superficie expropiada, que considera que en realidad es de 14.848 m2, como figura en el Registro de la Propiedad, en lugar de los 11.067 m2 que la Administración considera expropiados.

La discrepancia nos remite a una simple cuestión de prueba, esto es, a valorar en qué medida cada una de las partes ha conseguido acreditar de modo fehaciente sus afirmaciones. En este caso, la superficie reconocido por la Administración parte de las propias mediciones efectuadas, que en principio se hallan revestidas de presunción de acierto y veracidad salvo que se pruebe lo contrario, y que, sin embargo, la parte actora no ha aportado prueba alguna sobre la veracidad de sus afirmaciones, y en especial, la prueba pericial judicial efectuada mediante perito insaculado, puesto que consta que dicho informe pericial se ratifica en la medición de la Administración que es la única que entiende acreditada.

Por otro lado, las propias alegaciones de la actora permiten dudar de la medición que reclama, puesto que implícitamente parece reconocer la certeza de la superficie considerada por la Administración, cuando dice en el documento que obra al folio 103 y siguientes del expediente administrativo dirigido a la Administración "... que se nos expropie también los restantes 3.241 m2 de nuestra finca, o sea un total de 1.484 m2 en vez de los 11.067 m2 que se indica por la beneficiaria que es la superficie real de la finca ". Así pues, debe reconocerse que la superficie expropiada alcanza únicamente a la extensión reconocida por la Administración."

Por la recurrente se formulan tres motivos de recurso. El primero de ellos, al amparo del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , alega vulneración de los arts. 24.1 de la Constitución , 60 de la Ley Jurisdiccional , y 218.1 , 317 , 319.1 y 2 LECivil , al haberse infringido normas relativas a la valoración de la prueba, y en concreto, las referidas a la valoración de la prueba documental aportada por la recurrente, tanto en lo que se refiere a la superficie expropiada a tomar en consideración, -aceptando la superficie referida por la Administración de 11.067 m2, cuando hubieran debido ser 14.848 m2-, cuanto en lo relativo al valor unitario del suelo, al haber acudido al método objetivo de valoración, y no al residual dinámico, como hubiera sido procedente, impugnando con ello la valoración de la prueba pericial.

En el segundo motivo, al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración del art. 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario y del art. 385 LECivil , por cuanto partiendo de la presunción de certeza de los datos del Catastro legalmente establecida, entiende que en ningún caso hubiera podido aceptarse la superficie de la finca de 11.067 m2, que sin ninguna prueba es considerada por la Administración, sino la de 14.848 m2, que es la que además consta como de su propiedad en el Registro de la Propiedad. Estima que la ausencia por parte de la Administración de ninguna prueba tendente a medir la superficie de la finca, hace que no pueda considerarse desvirtuada la presunción de certeza de los datos registrales, prueba que hubiera sido imprescindible para desvirtuar aquella según los arts. 3 de la Ley del Catastro y 385 LECivil .

En el tercer motivo, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración de los arts. 23 , 25 y 27.1 de la Ley 6/98 , al entender que tratándose de suelo urbanizable y de conformidad con este último precepto, hubiera debido acudirse para la valoración del suelo expropiado, al método residual dinámico, lo que por lo demás, no había sido cuestionado por ninguna de las partes, y no al método objetivo como hace por propia iniciativa la Sala de instancia.

El primero de los motivos formulados, en los términos en que lo ha sido, al amparo del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , ha de ser necesariamente rechazado, y ello por cuanto en él se está impugnando la valoración que de la prueba practicada, hace el Tribunal "a quo", tanto para determinar la superficie expropiada, como para fijar el valor unitario del suelo acudiendo al método objetivo de valoración, impugnando en cuanto a este extremo la valoración de la prueba pericial.

Y es que, sin perjuicio de cuanto luego diremos al analizar los siguientes motivos, formulados al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , la recurrente acude inadecuadamente, como reiteradísimamente ha dicho esta Sala, al marco del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , para impugnar la valoración que la Sala de instancia realiza tanto de la prueba documental, como de la pericial, en relación a las cuestiones objeto de controversia (superficie expropiada y valor unitario del suelo)

Es conocido, y la propia recurrente se hace eco de ello, que la valoración de la prueba hecha por el Tribunal "a quo" únicamente puede ser impugnada en casación por los estrechísimos márgenes permitidos, a saber cuando tal valoración sea irracional, arbitraria o ilógica (lo que debe quedar debidamente acreditado y no solo alegado) o se vulneren normas reguladoras de la prueba tasada.

Pero esas objeciones han de hacerse imprescindiblemente, al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , como un error "in iudicando" y no al amparo del apartado c), como indebidamente se realiza en el primero de los motivos, que por tal razón ha de ser desestimado.

En el segundo de los motivos, en este caso correctamente al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración de los arts. 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario y 385 LECivil , al entender que hubiera debido considerarse como superficie expropiada la de 14.848 m2, al ser ésta la superficie que constaba tanto en el Catastro, como en el Registro de la Propiedad, y no la de 11.067 m2 tenida en cuenta por la Administración y por la Sentencia. Parte para ello de la presunción legal de certeza que se derivaría del art. 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario , y que no se habría desvirtuado por ninguna prueba.

El motivo también ha de ser desestimado. En primer lugar, señalar que esta Sala se ha pronunciado en reiteradas ocasiones sobre la presunción de exactitud de los asientos registrales, en cuanto a los datos jurídicos, y no a los datos de hecho. Por todas citaremos nuestra Sentencia de 18 de julio de 2014 (Rec.5586/2011 ) donde se señala:

" Esta Sala en Sentencia de 6 de octubre de 1999 tiene declarado, haciéndose eco de lo expuesto en la de 7 de Marzo de 1992, que "la estimación de la pretensión equivale a que se prescinda de unos asientos registrales, amparados por el principio de legitimación, el cual atribuye al titular registral competencia exclusiva respecto de una cosa o un derecho inscrito, dotando, al mismo tiempo, al contenido del Registro, de una apariencia de verdad y de una presunción de exactitud, mientras no se demuestre la inexactitud, lo que obliga a mantener la titularidad de quien aparezca inscrito. Esto y no otra cosa es lo que resulta de la relación entre los arts. 38.1 y 97, en relación con el art. 1.3, todos ellos de la Ley Hipotecaria , según el último de los cuales los asientos del Registro "..

Resulta claro que la presunción de exactitud de los asientos registrales, hace referencia a los derechos inscritos y no a circunstancias fácticas como la relativa a la superficie expropiada. Pero es que, además, como dice la sentencia de instancia que valora la prueba pericial, -valoración que como se ha dicho, ni se ha impugnado en forma, ni se ha acreditado que hubiera incurrido en ningún género de arbitrariedad, que no basta con alegar, sino que es necesario acreditar- aquella prueba realizada por el perito judicial Arquitecto D.José Antonio Pérez Méndez, desvirtuó cualquier presunción de acierto y validez de los datos catastrales, al considerar, como superficie expropiada, la de 11.067 m2, aspecto éste, sobre el que la recurrente ninguna aclaración solicitó al dictamen pericial.

Así las cosas es obvio que no cabe apreciar la vulneración de los preceptos que se mencionan en el motivo que por ello debe ser desestimado.

Se plantea en el tercer motivo de recurso vulneración de los arts. 23 , 25 y 27.1 de la Ley 6/98 , al entender que tratándose de suelo urbanizable, y en aplicación de este último precepto, hubiera debido acudirse al método residual dinámico para el cálculo del valor del suelo, y no al método objetivo, como hace la Sentencia recurrida.

La Sala de instancia, tal y como se ha transcrito, expresa las razones por las que descarta el primero, y acude al método objetivo, una vez que rechaza la aplicación de los valores catastrales, inaplicación de la Ponencia de valores, que resulta correcta, tal y como esta Sala ya ha dicho, respecto a fincas expropiadas para el mismo proyecto "Ampliación de Mercamadrid" (por todas Sentencia de 26 de marzo de 2015 -Rec.4310/2012 -).

Esta Sala se ha pronunciado en reiteradísimas sentencias sobre el método objetivo, así y por todas, en nuestra Sentencia de 10 de octubre de 2014 (Rec.6225/20111 ) decimos: "El denominado método objetivo de valoración, que no es sino una variante del método residual, que toma como valor de mercado el resultante de los módulos fijados por la Administración sobre precios de venta de viviendas de protección oficial, no tiene como presupuesto para su aplicación un destino característico o predominante sino que requiere, como señala la sentencia de esta Sala de 24 de septiembre de 2012 (recurso 2323/2011 ), que no sea posible atender a los valores en venta o precios de mercado correspondientes a la zona o área. Por ello, la utilización de este valor de partida no guarda relación alguna con la previsión de tipologías edificatorias que el Planeamiento de desarrollo tiene previsto realizar en esa zona. La utilización de uno u otro valor de partida -de viviendas libres o subsidiariamente, en los casos descritos, el de viviendas de protección oficial-, no depende de las calificación y usos del suelo que el Planeamiento tiene previsto desarrollar en el ámbito de actuación, sino que persigue buscar un valor en venta de referencia fiable del que poder partir para aplicar correctamente dicho método.

La valoración de los bienes expropiados ha de hacerse, según dispone el artículo 23 de la Ley 7/98 con toda claridad, con arreglo a los criterios establecidos en la citada Ley, cualquiera que sea la finalidad que le motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime. Por ello, y aún cuando el objetivo de la Ley es valorar el suelo de acuerdo con su valor real, no es menos cierto que para ello establece el método determinado y concreto que ha de ser aplicado en cada uno de los supuestos y clases del suelo, pues, como expresa el legislador en su exposición de motivos, la Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas. Y para valorar el suelo urbanizable por el método residual este Tribunal Supremo en diferentes sentencias -entre ellas STS, Sala Tercera, de 24 de septiembre de 2012 (recurso 2323/2011 ) y de 4 de Marzo del 2013 (rec. 3629/2010 )-, ha admitido la posibilidad de partir del valor en venta de las viviendas de protección oficial siempre que "....no sea posible atender a los valores en venta o precios de mercado correspondientes a la zona o área, por no ser estos obtenidos de fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente contrastadas, ya que, en los términos que indica la sentencia de esta Sala de 26 de octubre de 2005 , "la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, de manera que lleve al convencimiento de la Sala sobre su realidad".

En definitiva, y como esta Sala viene diciendo, la aplicación del método residual, fundada en valores de mercado, ha de apoyarse en la acreditación para el Tribunal sentenciador, de su certeza y seguridad.

La Sala de instancia, en el fundamento jurídico séptimo de la sentencia, examina el Acuerdo del Jurado que había aplicado el método residual, y argumenta que ni en el mismo, ni en la documentación anexa, que lleva dicho Acuerdo hay constancia alguna de cuál es el valor medio de venta tenida en cuenta por el Jurado, ni que se corresponda con el valor real de mercado.

En el fundamento jurídico octavo analiza la prueba pericial, tanto la judicial a la que antes hemos hecho mención, emitida por el Arquitecto Sr.Pérez Méndez, como la practicada en los Autos 564/2008, cuyos efectos fueron traídos a este proceso, y señala que aun cuando en estos informes se especifica la procedencia de los datos, limitando a diversas publicaciones, los mismos se refieren a simples ofertas de ventas, sin que se haya acreditado que hayan culminado en auténticas transacciones.

En cuanto a los informes acompañados con la demanda, a los que se alude en el fundamento jurídico noveno, se especifica que no se acredita que respondan a reales operaciones inmobiliarias.

En definitiva, la sentencia no vulnera el art. 27.1 de la Ley 6/98 , sino que argumenta detalladamente por qué acude al método objetivo, obviando el método residual dinámico, al entender que ni el Jurado en su Acuerdo, ni las distintas pruebas practicadas que analiza, acreditan a juicio de la Sala, haber tenido en cuenta verdaderos valores de mercado. Es decir, el Tribunal reconoce que a falta de valores catastrales es aplicable el método residual dinámico, pero ante la falta de justificación de las fuentes utilizadas por el Jurado, y la ausencia de certeza sobre verdaderas transacciones tenidas en cuenta por los diferentes informes, acude al método objetivo.

Como hemos expuesto al analizar el primero de los motivos defectuosamente planteado, la recurrente no ha impugnado adecuadamente la valoración que de la prueba practicada hace el Tribunal "a quo", por los estrechos cauces que serían admisibles en sede casacional, no habiendo alegado, ni acreditado, que dicha valoración fuera irracional, arbitraria, ilógica, contraria a las reglas de la sana crítica o vulneradora de normas reguladoras de la prueba tasada. Consiguientemente hemos de tener por probado tal y como hace la Sala de instancia, que no hay información fiable sobre los precios de mercado, y que no resultan justificados esos valores, debiendo reiterar lo ya dicho, tal y como también señalan, entre otras, la Sentencia de 17 de octubre de 2014 (Rec.4292/2011 ) y Sentencia de 25 de junio de 2013 (Rec.7106/2010 ) que "la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, de manera que lleve al convencimiento de la Sala sobre su realidad y que su aplicación conduzca a un resultado adecuado para reponer el sacrificio patrimonial que la expropiación supone en los términos legalmente establecidos y no a resultados desproporcionados" . En idénticos términos nos hemos pronunciado en nuestra Sentencia de 20 de marzo de 2015 (Rec.4027/2012 ) en relación a finca expropiada para el mismo proyecto de Ampliación de Mercamadrid.

Por todas estas razones, el tercer y último motivo de recurso debe ser desestimado, al ser ajustada a derecho la valoración hecha por la Sala de instancia con arreglo al método objetivo .

La desestimación del recurso determina la imposición legal de las costas a la parte recurrente, si bien, la Sala, haciendo uso de la facultad que otorga el artículo 139.3 LRJCA y teniendo en cuenta la entidad del proceso y la actividad desarrollada, señala en 4.000 € la cifra máxima, por todos los conceptos, a reclamar por la parte recurrida que formuló oposición al recurso.