STS 188/2015, 8 de Abril de 2015

Ponente:EDUARDO BAENA RUIZ
Número de Recurso:496/2013
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:188/2015
Fecha de Resolución: 8 de Abril de 2015
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

RELATIVIDAD DE LOS CONTRATOS. APLICACIÓN DE PRINCIPIOS HIPOTECARIOS. Modulación de la teoría de la relatividad de los contratos. En las obligaciones contenidas en un contrato que tengan carácter real, habrán de aplicarse los principios hipotecarios.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a ocho de Abril de dos mil quince.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados al margen indicados, ha visto los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, interpuestos por doña María Inés y don Bernabe contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, en el rollo de apelación 354/2011 , dimanante de los autos de juicio ordinario 375/2006 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Puerto del Rosario.

Han comparecido ante esta Sala en concepto de parte recurrente doña María Inés y don Bernabe , representados por el procurador don Ignacio Cuadrado Ruescas.

Ha comparecido ante esta Sala en calidad de parte recurrida doña Camila , representada por el procurador don Javier Vázquez Hernández.

ANTECEDENTES DE HECHO

Tramitación en primera instancia.

  1. La procuradora doña Guayamina Ruiz Suárez, en nombre y representación de don Bernabe y doña María Inés , interpuso demanda de juicio ordinario contra doña Camila , doña Inmaculada , la entidad mercantil Basoro SL, doña Mariola y don Iván . En el suplico de la demanda solicitó al Juzgado dictase sentencia con los siguientes pedimentos:

    [...] 1º.- El linde originario de separación entre las fincas registrales NUM000 , propiedad de los actores y NUM001 y NUM002 , propiedad de los demandados, es el que figura trazado en el plano número 1, que figura unido al informe de la Ingeniero Técnica en Topografía doña Yolanda , incorporado como documento número 11 de la demanda.

    2º.- Que los demandados han invadido la finca de la actora, número NUM000 por su lindero sur, en una superficie de 224 metros lineales, destruyendo el muro lindero de separación existente entre las fincas, construyendo en dicho terreno parte de las piscinas de las viviendas y un nuevo muro, y en su consecuencia, condenar solidariamente a los codemandados Sra. Inmaculada y Sres. Mariola Iván a previa demolición de lo construido, la restitución de dicho trozo de terreno a los demandantes.

    3º.- Se obligue a los codemandados Sra. Inmaculada ; Basoro SL y Sres. Mariola Iván , con carácter solidario a restituir el muro lindero original entre las parcelas, o en caso de negativas se faculte a los demandantes a ejecutarlo a su costa.

    4º.- Se proceda a ordenar las correcciones en el Registro de la Propiedad a que hubiere lugar en las fincas de los codemandados, si se determinase que el exceso de cabida inscrito no es correcto.

    5º.- Se restituya la servidumbre en sus estrictos términos como una servidumbre de paso exclusivamente peatonal, para uso particular de los propietarios vecinos que en anchura de 1.50 metros y partiendo de la rotonda final de la calle particular, llegue al paseo marítimo.

  2. La procuradora doña Susana Ojeda García, en nombre y representación de don Iván y doña Mariola , contestó a la demanda suplicando al Juzgado:

    Suplico al Juzgado, que admita este escrito junto a su copia y documentos que lo acompañan y que, en consecuencia, tenga por contestada la demanda y, previo los trámites legales oportunos y recibiendo el procedimiento a prueba, dicte en su día sentencia por la cual absuelva a mis representados de las peticiones de la demanda con expresa condena en costas a la parte contraria dada su manifiesta mala fe y temeridad.

  3. El procurador don Jesús Pérez López, en nombre y representación de Basoro SL, contestó a la demanda y suplicó al Juzgado:

    Suplico al Juzgado, que teniendo por presentado este escrito con sus copias, se sirva admitirlo y, se tenga a esta parte por personada y opuesta a la demanda presentada en su contra por los Sres. Bernabe María Inés y, previos los trámites oportunos, se finalice dictando sentencia desestimatoria de las pretensiones de la actora que debe ser condenada en costas por su mala fe.

  4. El procurador don Jesús Pérez López, en nombre doña Inmaculada , contestó a la demanda y suplicó al Juzgado:

    Suplico al Juzgado que teniendo por presentado este escrito con sus copias, se sirva admitirlo y, previos los trámites que correspondan, se tenga por personada a esta parte y por formalizada contestación y oposición a la demanda instada de contraria la cual debe de ser totalmente desestimada con plena imposición de costas a los actores, por su mala fe.

  5. El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Puerto del Rosario dictó sentencia el 14 de julio de 2010 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

    Estimo la demanda interpuesta por doña Guayamina Ruiz Suárez, en representación de doña María Inés y don Bernabe , contra doña Camila y Inmaculada y contra doña Mariola y don Iván , y en su virtud:

    a) Declaro que el linde originario de separación entre las fincas registrales NUM000 y NUM001 y NUM002 , es el trazado en el plano número 1, que figura unido al informe de doña Yolanda obrante en las actuaciones.

    b) Declaro que los demandados han invadido la finca de los demandantes NUM000 por su lindero sur, en una superficie de 66 metros cuadrados, destruyendo el muro lindero de separación, y condeno solidariamente a los codemandados Sres. Mariola Iván y Sras. Camila Inmaculada a previa demolición de lo construido, la restitución de dicho trozo de terreno a los demandantes.

    c) Condeno a los codemandados Sres. Mariola Iván y Sras. Camila Inmaculada solidariamente a restituir el muro lindero original entre las parcelas, facultando, en su defecto, a los demandantes a ejecutarlo a su costa.

    d) se restituya la servidumbre en los términos indicados en la escritura de compraventa de 30 de noviembre de 1993;

    e) Y todo ello con expresa imposición de costas a los codemandados Sres. Iván Mariola y Sras. Camila Inmaculada .

    DESESTIMO la demanda interpuesta por doña Guayamina Ruiz Suárez, en representación de doña María Inés y don Bernabe , contra Basoro, SL, sin pronunciamiento en costas.

    Tramitación en segunda instancia.

  6. La representación procesal de doña Camila y Inmaculada interpuso recurso de apelación contra la anterior resolución, correspondiendo su tramitación a la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de las Palmas de Gran Canaria, que dictó sentencia el 6 de julio de 2011 con la siguiente parte dispositiva:

    Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Camila y doña Inmaculada contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Puerto del Rosario de fecha 14 de julio de 2010 en los autos de juicio ordinario nº 375/2006, que revocamos parcialmente desestimando la demanda interpuesta por doña María Inés y don Bernabe contra doña Camila y doña Inmaculada y contra doña Mariola y don Iván a quienes absolvemos de los pedimentos de la demanda condenando a los actores al pago de las costas procesales de la primera instancia y sin que proceda hacer expresa condena respecto de las costas causadas en el presente recurso.

    Interposición de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal.

  7. - La representación procesal de doña María Inés y don Bernabe , interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación contra la sentencia dictada el 19 de diciembre de 2012 por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria con base en los siguientes motivos:

    Recurso extraordinario de infracción procesal:

    Primero: al amparo del art. 469.1.2.º LEC , se alega la infracción del art. 218 LEC , en relación con el art. 209, reglas 2 .ª y 3.ª de la misma ley .

    Segundo: alega la infracción de los arts. 326 , 376 y 348 LEC , y del art. 24 CE ,

    Recurso de casación:

    Primero: se alega la infracción del art. 1473 CC y arts. 34 y 32 LH , y de la doctrina jurisprudencial del TS en sentencia de pleno de 7/09/2007 .

    Segundo: alega la infracción de los arts. 34 y 32 LH y de la doctrina jurisprudencial contenida entre otras, en las SSTS de fechas 20/10/1993 y 18/11/2003 , por conceder la sentencia recurrida, en perjuicio de titulares inscritos de buena fe.

    Tercero: alega la infracción del art. 1257 CC , y de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, SSTS de fechas 11/04/2011 y 28/03/2012 .

    Cuarto: alega la infracción del art. 633, párrafo primero CC .

  8. Mediante diligencia de ordenación se tuvieron por interpuestos los recursos, acordándose la remisión de las actuaciones a esta Sala Primera del Tribunal supremo con emplazamiento de las partes por término de treinta días.

  9. Recibidas las actuaciones en esta Sala comparecieron las partes, ambas representadas por sus respectivos procuradores ya mencionados.

  10. La Sala dictó Auto el 29 de octubre de 2013, con la siguiente parte dispositiva:

    Admitir el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación, interpuestos por la representación procesal de doña María Inés y don Bernabe contra la sentencia dictada el 19 de diciembre de 2012 por la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria (Sección 5ª), en el rollo de apelación nº 354/2011 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 375/ 2006 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Puerto del Rosario. »

  11. La representación procesal de doña Camila , presentó escrito ante esta Sala oponiéndose a los recursos formulados de contrario.

  12. Al no haber sido solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el 17 de marzo de 2015 en que ha tenido lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Eduardo Baena Ruiz , Magistrado de Sala

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Resumen de antecedentes.

PRIMERO

Son hechos relevantes de las instancias necesarios para la decisión del recurso los siguientes:

  1. La parte actora doña María Inés y don Bernabe , a través de su representación formuló demanda contra doña Camila y Inmaculada , Basoro, SL, y doña Mariola y don Iván , solicitando:

    (i) que se declare que la linde originaria de separación entre las fincas registrales NUM000 , propiedad de los actores, y las NUM001 y NUM002 , propiedad de los demandados, es la que figura en el plano nº1 unido al informe de la Ingeniera Técnica en Topografía doña Yolanda ; (ii) que los demandados han invadido la finca de los actores, nº NUM000 , por su lindero sur, en una superficie de 224 metros lineales, destruyendo el muro lindero de separación existente entre las fincas, construyendo en dicho terreno parte de las piscinas de las viviendas y un nuevo muro, y en su consecuencia; (iii) condenar solidariamente a los codemandados Sras. Camila Inmaculada y Sres. Mariola Iván a la previa demolición de lo construido y la restitución de dicho terreno a los demandantes; (iv) se obligue a los codemandados Sra. Inmaculada , Sres. Mariola Iván y Basoro, SL, solidariamente a restituir el muro lindero original entre las parcelas, o en caso de negativa se faculte a los demandantes a ejecutarlo a su costa; (v) se ordenen las correcciones necesarias en el Registro de la Propiedad a que hubiere lugar en las fincas de los codemandados, si se determinase que el exceso de cabida inscrito no es correcto; (vi) se restituya la servidumbre como de paso exclusivamente peatonal, para uso privado de los vecinos de anchura 1,50 metros y partiendo de una rotonda final de la calle particular, llegue hasta el paseo marítimo.

  2. Con tales pretensiones se ejercita por la parte actora una primera acción de deslinde, una segunda acción reivindicatoria de dominio y, finalmente, una tercera que denomina de restitución de servidumbre de paso.

  3. Las defensas excepcionan en algún caso la falta de identificación del terreno reivindicado en atención a la confusión de las lindes, dadas las descripciones registrales de las fincas y el exceso de cabida de ellas en la realidad física.

    No obstante, la alegación clave en que fundamentan su defensa la constituye el contrato privado alcanzado por las Sras. Camila Inmaculada y la Sra. Loreto el 20 de abril de 2004 por el que se venía a resolver la confusión de linderos de ambas parcelas con la servidumbre existente, modificando esta. Los actores celebraron un contrato privado de compraventa con Doña. Loreto el 5 de abril de 2004, representada ésta por la letrada doña Olga Caballero Martel, otorgándose la escritura pública de compraventa el 20 de mayo de 2004. A juicio de las defensas los compradores tenían conocimiento a través de sus representantes legales, cuando se otorgó la escritura pública de compraventa, del contenido del contrato privado celebrado entre su vendedora y las Sras. Camila Inmaculada el 20 de abril de 200 4.

  4. Dos cuestiones considera relevantes el Juzgador de la primera instancia respecto de este acuerdo en cuya virtud se deslindan los predios colindantes y se modifica la servidumbre existente: la eficacia del acuerdo y la oponibilidad del mismo frente a terceros.

  5. En cuanto a la eficacia del acuerdo la sentencia de la primera instancia ofrece una respuesta positiva en atención a que, ante la falta de entrega del bien en esa fecha, la Sra. Loreto tenía el dominio sobre el mismo.

  6. Reconocida la eficacia del acuerdo interpartes se detiene en la oponibilidad de él frente a terceros, haciendo las siguientes consideraciones:

    (i) El artículo 32 de la Ley Hipotecaria establece que "los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudicará a tercero".

    (ii) El acuerdo de 20 de abril de 2004 goza de esa naturaleza, ya que efectúa un deslinde con clara incidencia en el dominio de los inmuebles respectivos y amplía una servidumbre anterior.

    (iii) El mencionado precepto refleja el principio de inoponibilidad, en cuya virtud se faculta a un tercero para no respetar los efectos indirectos que el acto ajeno produce, cuando no ha tenido posibilidades de tomar conocimiento de esa realidad.

    (iv) Asimismo este principio se encuentra íntimamente relacionado con el principio de prioridad registral, resolviéndose la colisión de títulos a favor de aquél que acuda antes al Registro e inscriba su derecho, que es lo que hicieron los demandantes en el presente caso, sin que se haya demostrado que los demandados inscribieran el acto de deslinde y modificación de gravamen.

    (v) No obstante para que opere la inoponibildad del contrato privado de 20 de abril de 2004 debe probarse la buena fe en la conducta de los demandantes.

  7. Tras valorar las pruebas practicadas alcanza la conclusión de que las partes demandadas no han destruido la prescripción "iuris tantum" de buena fe en la conducta de los actores, así como que no pudieron éstos tomar conocimiento del estado real de la servidumbre de paso al tiempo de su adquisición.

  8. Concluye por todo ello que el contrato celebrado en fecha 20 de abril de 2004 entre Doña. Loreto y la Sra. Inmaculada no es oponible frente a la adquisición efectuada por los Sres. Bernabe María Inés , quienes confiaron en el Registro y llevaron su título a inscripción.

  9. A partir de la inoponibilidad de tal acuerdo a los actores, entiende la sentencia cumplidos todos los requisitos de la acción reivindicatoria con arreglo a la prueba practicada, ya acreditativa de la modificación de la linde, de la invasión del terreno y de la posesión de este por los codemandados, compadeciéndose tal situación fáctica con lo acordado en el contrato privado que declara inoponible a los actores.

  10. Con razonamientos singulares en relación con la acción de deslinde y sobre la modificación de la servidumbre de paso, pero partiendo en esencia de la inoponibilidad del reiterado acuerdo a los actores, estima también la demanda respecto de ambas acciones.

  11. Contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia interpuso recurso de apelación la representación de doña Camila y doña Inmaculada articulando los siguientes motivos:

    (i) Error en la valoración de la prueba por entender el Juzgador de instancia que los actores no tomaron conocimiento del acuerdo de 20 de abril de 2004 entre ellos y la vendedora de aquellos, así como por no apreciarse tampoco que era constatable la realidad registral.

    Las recurrentes consideran que con las pruebas obrantes en autos se encuentra acreditada la realidad extraregistral de la existencia sobre el terreno de una servidumbre de paso y unos linderos definidos de ésta con las fincas de ambas partes.

    Concluye que, tanto porque el acuerdo le fue notificado por la Sra. Olga Caballero a los actores como por constar en la realidad física los términos pactados en aquél el 20 de abril de 2004 son plenamente eficaces frente al nuevo adquirente, los hoy actores.

    Además añade que les afecta por la teoría de la relatividad de los contratos.

    (ii) Con carácter subsidiario se articulan otros motivos cuya exposición no se hace necesaria.

  12. El conocimiento de tal recurso de apelación correspondió a la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria que dictó sentencia el 19 de diciembre de 2012 por la que, estimando aquél, revocaba la sentencia recurrida con desestimación de la demanda, absolviendo a los demandados de los pedimentos contenidos en ella.

  13. La sentencia recurrida prescinde de la valoración probatoria del iudex a quo sobre si la vendedora Doña. Loreto entregó a los compradores el acuerdo celebrado por ella con la Sra. Inmaculada el 20 de abril de 2004, en fecha anterior o posterior a la firma de la escritura pública de compraventa de 20 de mayo de 2004, por entender que el centro nuclear de esta litis radica en la validez y eficacia del referido acuerdo privado de deslinde y modificación de servidumbre de paso y su vinculación a los señores Bernabe María Inés , como adquirentes de la finca propiedad de Doña. Loreto .

  14. La sentencia apelada, a pesar de no ser motivo de recurso por venir así declarado en la sentencia de primera instancia, insiste en la eficacia inter-partes del negocio jurídico celebrado el 20 de abril de 2004 , pero se aparta de ella, y ello sí constituye el motivo del recurso de apelación, por entender que sí vincula a los actores Sres. Bernabe María Inés en virtud de lo dispuesto en el artículo 1257 del Código Civil y a la jurisprudencia que lo desarrolla, citando al efecto las SSTS de 11 de abril de 2001 (será 2011 ) y 24 de octubre de 1990 .

    La sentencia no ofrece motivación alguna sobre lo que es el núcleo del primer motivo del recurso, a saber, la toma de conocimiento por los compradores del acuerdo de 20 de abril de 2004 o la constatación por éstos de esa realidad extraregistral y su carencia o no de buena fe, cuestiones ampliamente tratadas en la sentencia de primera instancia.

  15. Contra meritada sentencia se interpone por la representación de doña María Inés y don Bernabe recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación en los siguientes términos:

    (i) Recurso extraordinario por infracción procesal:

    El escrito de interposición del recurso extraordinario por infracción procesal se articula en dos motivos: como primer motivo, al amparo del art. 469.1.2.º LEC , se alega la infracción del art. 218 LEC , en relación con el art. 209, reglas 2 .ª y 3.ª de la misma ley , denunciando falta de motivación e incongruencia de la sentencia, al no resolver sobre las acciones ejercitadas de deslinde, reivindicatoria y de restitución de servidumbre, sin analizar gran parte de la prueba tendente a acreditar la viabilidad de dichas acciones; como segundo motivo alega la infracción de los arts. 326 , 376 y 348 LEC , y del art. 24 CE , por errónea e ilógica valoración de la prueba, al dotar de valor erga omnes a un documento privado, cuando consta acreditado el dominio inscrito de los recurrentes.

    (ii) Recurso de casación:

    Por su parte, el escrito de interposición del recurso de casación se fundamenta al amparo del ordinal 3.º del artículo 477.2 de la LEC , esto es, por existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y se desarrolla en cuatro motivos: como primer motivo se alega la infracción del art. 1473 CC y arts. 34 y 32 LH , y de la doctrina jurisprudencial del TS en sentencia de pleno de 7/09/2007 , al otorgar la sentencia recurrida valor erga omnes a un documento privado de deslinde y constitución y modificación de servidumbre no aparente, no conocido por los recurrentes y contra tabulas, en perjuicio de los ahora recurrentes, titulares inscritos; como segundo motivo alega la infracción de los arts. 34 y 32 LH y de la doctrina jurisprudencial contenida entre otras, en las SSTS de fechas 20/10/1993 y 18/11/2003 , por conceder la sentencia recurrida, en perjuicio de titulares inscritos de buena fe, valor erga omnes a un documento privado desconocido por los recurrentes; como tercer motivo alega la infracción del art. 1257 CC , y de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, SSTS de fechas 11/04/2011 y 28/03/2012 , sobre relatividad de los contratos,. Denuncia que la sentencia recurrida configura como sucesor de un documento privado de deslinde y modificación de servidumbre no aparente a un tercero adquirente de buena fe con título inscrito que no fue parte en aquel; como cuarto motivo alega la infracción del art. 633, párrafo primero CC , al considerar la sentencia recurrida que la cesión gratuita de un terreno y modificación de servidumbre pueda hacerse en documento privado y sea éste oponible a terceros hipotecarios de buena fe.

SEGUNDO

Consideraciones Previas.

  1. Como recoge la sentencia de 11 de abril de 2011 Rc. 1414/2007 "el artículo 1257 del Código Civil establece como principio general que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan, de modo que en general no puede afectar lo estipulado en todo contrato a quien no intervino en su otorgamiento ( SSTS de 23 de julio de 1999 , 9 de septiembre de 1966 ). Por ello si el contrato es considerado como una manifestación de la autonomía privada en orden a la reglamentación de los propios intereses, resulta claro que dicha reglamentación ha de afectar, en principio, tan solo a la esfera jurídica de sus autores, porque sólo respecto de ellos la autonomía existe".

  2. Sin embargo, a pesar de la literalidad del precepto el Tribunal Supremo, ya de antiguo ( STS de 18 de abril de 1921 ), ha afirmado, interpretando el artículo 1257.1 del Código Civil , que los sucesores a título singular ostentan el mismo carácter que sus causantes. Afirma que el principio de relatividad no es tan absoluto que no pueda extenderse a personas que no han intervenido en lo pactado en el contrato ( STS 9 de febrero de 1965 ), así como que los causahabientes a título singular (compraventa) no son terceros ( STS 1 de abril de 1977 y 24 de octubre de 1990 ), trascendiendo a estos los derechos y obligaciones del contrato, con excepción de los personalísimos, al penetar los causahabientes en la situación jurídica creada mediante el negocio celebrado con el primitivo contratante ( STS 2 de noviembre de 1981 y 27 de marzo de 1984 ).

  3. Es por ello que la reciente sentencia de 11 de abril de 2011 , ya citada, y la posterior de 28 de marzo de 2012 que acude a la anterior, sostengan que "tanto la doctrina como la jurisprudencia mantienen la relatividad de los efectos de los contratos, no de un modo general y abstracto, sino de manera concreta y muy determinada".

  4. Dentro de esta concreción, la doctrina y la jurisprudencia han centrado su atención en las adquisiciones a título singular y por actos inter vivos del dominio de un bien y los contratos que el causante hubiera celebrado con referencia al mismo antes de la trasmisión. Aunque el planteamiento puede ser diverso según se trate de derechos u obligaciones, son estas últimas las que ahora atraen nuestra atención.

    A pesar, pues, de la relatividad de los contratos, en ocasiones se ha impuesto al contratante la necesidad de soportar los efectos de aquellos contratos precedentes que celebró quien le trasmite, si influyen en el derecho que se le trasmite, razón por la que no se le reputa tercero en el orden civil ( STS 5 de octubre de 1965 ).

    La cuestión presenta un evidente punto de contacto con las obligaciones "propter rem " (por razón de la cosa) constituidos en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre el bien, como añade las recientes sentencias de la Sala antes citadas, pues tales obligaciones van necesariamente unidas a una titularidad jurídico-real, de modo que su vinculación para el adquirente es necesaria consecuencia de la trasmisión del derecho real.

    Ahora bien, tratándose de compromisos que afecten a la consistencia, existencia y demás circunstancias del derecho trasmitido, que se puedan tildar de reales se habrá de estar a las salvedades que procedan de la aplicación de principios hipotecarios, debiendo ser tenida en cuenta la protección registral o, al menos, el conocimiento por el causahabiente a título particular.

  5. De ahí que, planteándose la oponibilidad del contrato para que sea respetado por terceros, será preciso su publicidad o el conocimiento de aquel por éstos, según razona pormenorizadamente la sentencia de primera instancia.

  6. Tal exigencia late en nuestra jurisprudencia, pues una cosa es que tratándose de un gravamen real o de una obligación inherente a la titularidad de la cosa, susceptible de ser calificada como una obligación propter rem, suponga la subrogación de los sucesivos titulares del inmueble, y otra que no sean necesarios determinados presupuestos para que se encuentren vinculados por obligaciones de tal naturaleza que inciden en la determinación o limitación del dominio de la cosa adquirida.

    En la sentencia de la Sala de 6 de febrero de 1984 la vinculación del tercero le viene impuesta por faltarle la buena fe a efecto de ser considerado tercero hipotecario, a pesar de que la servidumbre de paso que gravaba la finca adquirida no tenía constancia tabular.

    En la sentencia de 4 de junio de 1990 , aunque se parte de que vinculan los efectos de los contratos a los herederos de los contratantes y causahabientes, se aprecia que al ser la esposa, como viuda supérstite y en representación legal de los menores de edad, quien vende la finca a la sociedad, en la que también interviene ella, late en el fondo la ausencia de buena fe en la prohibición para construir no inscrita.

    La sentencia de 30 de septiembre de 1995 , precisamente en autos sobre deslinde y amojonamiento, se afirma que: "ha de entenderse que con tal operación no se tendió solamente a fijar la línea divisoria que materialmente había de constituir el lindero común de las dos mitades de la primitiva finca que se hacían predios independientes, sino que al prescindir de atenerse a los datos de cabida de cada mitad y trazar la línea por donde estimaron oportuno dando a una finca lo que quitaban de otra, con la consiguiente modificación dominical, lo que efectuaron los dueños fue una verdadera transación con arreglo a lo previsto en el artículo 1809 del Código Civil , y como los recurrentes no intervinieron en aquel pacto y son terceros, ya que compraron con arreglo a lo consignado en el Registro, no puede tener para ello fuerza jurídica alguna el deslinde y amojonamiento referido, y la sentencia, que respeta y admite dicha transación, infringe por no aplicación el artículo 1257 del Código Civil y los 32 y 34 de la Ley Hipotecaria , pero el razonamiento con que se pretende sustentar este nuevo aspecto de la cuestión es inaceptable porque notoriamente carece de base, puesto que aun compartiendo el parecer de los recurrentes, de que la determinación del lindero común de las mitades de la finca primitiva, mediante el discutido amojonamiento, por la reforma de común consentimiento en que fue realizado por los dueños constituyese una transación, tal contrato obligaría, a tenor del mismo artículo 1257 del Código Civil , que se dice infringido no sólo a quienes lo otorgaron, sino a los que trajeron causa de ellos y cahusabientes de los vendedores son los recurrentes, que al comprar en 1946 la finca, se subrogaron respecto de la finca en los derechos y obligaciones de los vendedores, quedando por tanto obligados a respetar lo que ahora denominan contrato transacional, sin que deba olvidarse que no obstante lo consignado en el Registro los vendedores no pudieron vender más de lo que realmente poseían y los adquirentes compraron a cuerpo cierto lo que resultase contenido en los linderos consignados, aceptando la prohibición de reclamar defectos de cabida o indemnizaciones por falta, a más de que el conocimiento probado de los ahora recurrentes de tal situación de hecho desde el año 1913 a 1946 no permite a éstos ampararse en el concepto hipotecario de terceros a los fines que persiguen".

    Se aprecia de su contenido como el "conocimiento probado" se traduce en "ratio decidendi".

  7. Tal doctrina es la que tuvo presente y aplicó el Juzgador de la primera instancia, como pormenorizadamente hemos recogido en el resumen de antecedentes de la presente resolución, constituyendo "ratio decidendi" de su sentencia el que las partes demandadas no han destruido la presunción "iuris tantum" de buena fe en la conducta de los actores, así como que éstos no pudieron tener conocimiento del estado real de la servidumbre de paso al tiempo de su adquisición. A tal conclusión llega tras un detallado análisis de la prueba practicada.

  8. Consecuencia de lo anterior es que el recurso de apelación de la Sras. Camila Inmaculada se centre en el error en la valoración de la prueba sobre los anteriores extremos, pues sobre la existencia y eficacia del acuerdo de 20 de abril de 2004 no existe debate por ser así reconocido en la sentencia de primera instancia. Lo que pretende, en esencia, pues de ello se concatena el resto de las pretensiones, es que se revise la valoración de la prueba del iudex a quo , detallando los errores y contradicciones que subjetivamente aprecia, para que se declare la ausencia de buena fe de los actores por habérsele comunicado por sus representantes legales el acuerdo de 20 de abril de 2004, antes de que otorgaren la escritura pública de compraventa, así como por tener conocimiento de la realidad extraregistral.

    La contraparte, a la vista del motivo del recurso, centra el debate de éste en defender la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez de instancia sobre tales extremos.

    Recurso extraordinario por infracción procesal.

TERCERO

Motivo Primero. Enumeración y Planteamiento.

Con fundamento en el artículo 469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia infracción del artículo 218, en relación con el 209, reglas 2 ª y 3ª, de la misma Ley , que impone la obligación de congruencia y la necesidad de motivar las sentencias y demás pretensiones oportunamente deducidas en el pleito, debiendo hacer las declaraciones que aquellas exijan decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate, expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas.

En su planteamiento del motivo la parte recurrente expone que la sentencia recurrida no decide sobre todos los puntos litigiosos que han sido objeto de debate y ello justifica el recurso por tener trascendencia suficiente para desvirtuar los efectos que debe producir este acto procesal o por impedir a las partes el conocimiento de los datos y circunstancias en que pueden fundar su impugnación.

Concede gran relevancia que el Tribunal de instancia indique que "el centro nuclear de esta litis radica en la validez y eficacia del referido acuerdo privado de deslinde y modificación de servidumbre de paso de 20 de abril y su vinculación a los Sres. María Inés Bernabe , como adquirentes de la finca de la propiedad de Doña. Loreto , puesto que ello predeterminará el éxito de las acciones reales de deslinde, reivindicatoria y destitución ejercitadas", cuando en realidad el centro nuclear del debate no ha sido ese, tal como lo han planteado las partes, sino el de si los actores eran conocedores del acuerdo de 20 de abril de 2004 entre su vendedora y las codemandadas Sras. Camila Inmaculada , o bien conocían extraregistralmente por percepción sensorial la realidad física de su contenido.

El Juzgador de instancia verificó precisamente tales circunstancias fácticas, con trascendencia jurídica, a través de la valoración de la prueba practicada, por ser ello imprescindible y condicionar el examen de las acciones ejercitadas.

CUARTO

Decisión de la Sala.

El planteamiento incurre en el error de interrelacionar en un mismo motivo la falta de congruencia de la sentencia con la falta de motivación, ya que si la infracción denunciada consiste en que aquella no ha ofrecido respuesta a la cuestión central del debate, esto es, ha incurrido en incongruencia omisiva, difícilmente se compadece ello con la falta de motivación de algo que no ha merecido la atención del Tribunal. Por tanto el motivo debe ser examinado desde la congruencia o no de la sentencia más que desde su motivación.

Respecto de la congruencia debe señalarse, como expone la STS de 18 de mayo de 2012 , que constituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consiste en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no están sustancialmente alterados en su configuración lógico-jurídica ( STS de 14 de abril de 2011 ). La labor de contraste o comparación no requiere que se realice de modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la resolución establecida, sino que se faculta para que se decida sobre el mismo objeto, coincidiendo o denegándolo en todo o en parte ( STS de 4 de octubre de 1993 ). El artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que las sentencias han de ser congruentes con las demandas y demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito. Ello significa que el tribunal incurrirá en incongruencia si se aparta de alguno de los elementos que comprenden y delimitan ese objeto litigioso determinado por las "pretensiones", esa concreta acción afirmada en la demanda que se identifica por los sujetos, el "petitum" y la "causa petendi"( STS 29 de enero 2015 )

Como recuerda la sentencia 773/2013, de 10 de diciembre , citada por la de 12 de diciembre de 2014 " Siempre que se respete la causa de pedir de las pretensiones de las partes, esto es, el acaecimiento histórico o relación de hechos que sirve para delimitarlas, el deber de congruencia es compatible con un análisis crítico de los argumentos de las partes e incluso con el cambio de punto de vista jurídico expresado con el tradicional aforismo "iura novit curia" (el juez conoce el derecho) - con tal que ello no suponga una mutación del objeto del proceso que provoque indefensión ".

El artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación. Por último, la cognición del tribunal de apelación se extiende tanto a los aspectos fácticos como a los jurídicos de la cuestión controvertida, pero solo en cuanto hayan sido sometidos a su consideración en el recurso de apelación, y en los términos en que lo hayan sido.

QUINTO

Aplicando la anterior doctrina al presente supuesto el motivo debe ser estimado, pues como hemos razonado a partir del resumen de antecedentes, la sentencia de primera instancia consideró eficaz el acuerdo de 20 de abril de 2004 celebrado entre la vendedora de los actores y sus colindantes Sras. Camila Inmaculada , si bien negó que le fuera oponible a los compradores demandantes y causahabientes de la vendedora porque, al tener un contenido real, necesitaba como complemento que éstos tuvieran conocimiento del mismo, bien por publicidad registral, bien por cualquier otro medio.

Al negar la sentencia, tras valorar la prueba practicada, tal conocimiento, pues publicidad registral no hubo, es por lo que esa cuestión, y no otra, devino en nuclear y esencial en el recurso de apelación interpuesto por las Sras. Camila Inmaculada y al que dedicó su atención y alegaciones los actores al oponerse a él.

Como la sentencia recurrida se apartó de ese elemento tan importante delimitador del objeto litigioso y del recurso, creando indefensión a la parte apelada que dedicó su esfuerzo al contenido esencial de aquél, es por lo que incurre en incongruencia omisiva.

SEXTO

Podría entenderse que el motivo articulado incurría en causa de inadmisión, prevista en el artículo 469.2 LEC , que, en este momento procesal, se convierte en causa de desestimación, por cuanto el legislador exige que para que pueda considerarse procedente el recurso extraordinario por infracción procesal contra una resolución que adolezca de un determinado defecto de naturaleza adjetiva, dicha infracción debe ser denunciada en la instancia. Por tanto con carácter previo a la interposición del recurso extraordinario por infracción procesal, ante la omisión del pronunciamiento referido, debió interesar el complemento de sentencia como requisito previo al presente recurso, y así la Sala de Apelación hubiese podido completar su resolución con el pronunciamiento interesado ( STS 17 de marzo de 2010 ).

Sin embargo tal tesis no resulta de aplicación al supuesto enjuiciado, pues en este no se contempla una omisión fruto del olvido o de falta de atención del Tribunal sentenciador sino una omisión deliberada, a pesar de que, según ya se ha dicho con reiteración, fue cuestión central de la sentencia de primera instancia y del recurso de apelación.

La sentencia recurrida en el inicio del fundamento de derecho segundo deja claro que va a prescindir de la valoración probatoria del iudex aquo.

Con tan contundente declaración interesar un complemento de sentencia carecía de sentido a los efectos antes expuestos y solo cabría su revisión casacional.

SÉPTIMO

Estimando el motivo, y en aplicación de la Disposición final 16,7º LEC , por ser aquél de los que implica la anulación de la sentencia, vendría obligada esta Sala a examinar el recurso de casación para dictar nueva sentencia. Pero en atención a que la decisión de la Audiencia Provincial ha obedecido al motivo ya recogido, lo que hace preciso valorar las pruebas aportadas al respecto, que es función propia de los tribunales de instancia, procede, como recuerda la sentencia de 15 de noviembre de 2013, Rc. 157/2012 , aplicar el criterio seguido por esta Sala en otras ocasiones (STS de 16 de diciembre de 210, Rc. 221/2007 ) en evitación de la disminución de las posibilidades de defensa que supondría evitar a la partes de una instancia, y reponer las actuaciones para que dicte sentencia resolviendo sobre la cuestión omitida, y todo ello sin hacer especial declaración en cuanto a las costas originadas, por disponerlo así el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. Declarar haber lugar al recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por la representación procesal de doña María Inés y don Bernabe contra la sentencia dictada el 19 de diciembre de 2012 por la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria (Sección 5ª), en el rollo de apelación nº 354/2011 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 375/2006 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Puerto del Rosario.

  2. Anulamos la referida sentencia, que declaramos sin valor ni efecto alguno en lo que se refiere a la omisión del debido pronunciamiento sobre el conocimiento de los actores del acuerdo entre su vendedora, Doña. Loreto , y las Sras. Camila Inmaculada , de fecha 20 de abril de 2004.

  3. En su lugar, reponemos las actuaciones al momento inmediatamente anterior para que por el mismo Tribunal vuelva a dictar sentencia que resuelva motivadamente el recurso de apelación de la parte demandada sobre dicho extremo.

  4. No ha lugar a pronunciarse sobre el recurso de casación interpuesto por la misma parte contra la sentencia de la segunda instancia.

  5. No ha lugar a imponer las costas de este recurso a la parte recurrente ni las del recurso de casación, con devolución del depósito para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Firmado y Rubricado.-Jose Antonio Seijas Quintana .-Antonio Salas Carceller.- Eduardo Baena Ruiz .-Xavier O'Callaghan Muñoz PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Eduardo Baena Ruiz , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.