STS 99/2015, 9 de Marzo de 2015

Por escrito registrado, por el Juzgado Decano de Palma de Mallorca, el veintisiete de junio de dos mil once, la procuradora de los tribunales doña Marina Fullana Colom, obrando en representación de don Ignacio , interpuso demanda de juicio ordinario contra Centro Balear Inmobiliario, SA.

En dicho escrito, la representación procesal de don Ignacio alegó, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, que dicho señor, además haberle prestado servicios, como consejero delegado y director general, durante más de treinta años, era titular del siete con veintiocho por ciento de las acciones representativas del capital de Centro Balear Inmobiliario, SA.

Que, en el año dos mil siete, como consecuencia de un cambio de criterio de la dirección de la empresa, las dos partes decidieron poner fin a la relación mercantil que les unía.

Que ya desde el inicio de las conversaciones previas, la sociedad expresó su voluntad de adquirir sus acciones por el justo precio.

Que, tras ponerse en contacto los respectivos abogados e interponer él una demanda de impugnación de una junta general ordinaria, celebrada el veintinueve de junio de dos mil nueve, por vulneración de su derecho de información - como demostraba con los documentos aportados como números 3 y 4 - así como remitirse las partes diversos correos electrónicos - que aportaba como documento número 5 -, el treinta de junio de dos mil diez adoptaron el acuerdo definitivo de transmisión de sus acciones por la cantidad de un millón setecientos cincuenta mil euros (1 750 000 €) - como demostraba con el documento aportado con el número 6 -.

Que, sin embargo, por razones financieras ese precio debería pagarse con la suma de trescientos cincuenta mil euros (350 000 €), en determinados plazos, y el resto, esto es, un millón cuatrocientos mil euros (1 400 000 €), mediante inmuebles - como resultaba de la cláusula 3ª, letra b), apartados 1, 2 y 3 de la misma -.

Que las partes quedaron obligadas al otorgamiento de los documentos precisos para la efectividad de la transmisión.

Que, por su parte, el demandante quedó obligado a desistir del proceso de impugnación de acuerdos que había iniciado y al que antes se había referido.

Que, según lo pactado, la demandada debería haber pagado cincuenta mil euros (50 000 €) antes del treinta de septiembre de dos mil diez, y cien mil euros (100 000 €) antes del diez de enero de dos mil once, y no lo había hecho.

Que el negocio jurídico celebrado por las dos partes constituía un precontrato, que contenía una promesa de compra.

Con esos antecedentes, la representación procesal de don Ignacio interesó del Juzgado de Primera Instancia competente una sentencia que calificando el contrato como promesa de compra y venta, " condene a la entidad Centro Balear Inmobiliario, SA: al cumplimiento del mismo y al otorgamiento de la escritura pública correspondiente, previo pago de las cantidades aplazadas y ya vencidas por importe de ciento cincuenta mil euros y las que vayan venciendo en lo sucesivo y entrega del resto del precio en el momento del otorgamiento de la indicada escritura, con los intereses legales que correspondan; y, en caso de no verificarlo, se proceda judicialmente a suplir la omisión por la parte demandada del otorgamiento de la escritura pública y a la ejecución correspondiente para el cobro del precio. Subsidiariamente, para el caso de entender que el contrato suscrito entre las partes constituyó un precontrato de permuta, condene a Centro Balear Inmobiliario, SA: al cumplimiento del mismo y al otorgamiento de la escritura pública correspondiente, previo pago de las cantidades aplazadas y ya vencidas por importe de ciento cincuenta mil euros y las que vayan venciendo en lo sucesivo, con los intereses legales que correspondan; así como la entrega del resto del precio y los inmuebles señalados en la estipulación tercera b) del contrato, libres de cargas en el momento del otorgamiento de la indicada escritura; y, en caso de no verificarlo, se proceda judicialmente a suplir la omisión por la parte demandada del otorgamiento de la escritura pública y a la ejecución para la entrega a mi representado de los indicados bienes libres de cargas; y, en caso de no poder llevar a cabo la entrega de los bienes libres de carga, en todos o algunos de los bienes, se ejecute la condena de forma específica mediante la entrega a mi representado del valor monetario de los indicados bienes, fijado por ambas partes según el contrato de treinta de junio de dos mil diez, en la estipulación tercera, letras b.1), b.2) y b.3) ".

La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia número Veinticuatro de Palma de Mallorca, que la admitió a trámite el siete de julio de dos mil once, conforme a las reglas del juicio ordinario, con el número 790/2011.

Centro Balear Inmobiliario, SA fue emplazada y se personó en las actuaciones, representada por la procuradora de los tribunales doña María Antonia Ventayol Autonell, la cual contestó la demanda en su nombre, el doce de septiembre de dos mil once.

En el escrito de contestación la representación procesal de Centro Balear Inmobiliario, SA alegó, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, que siempre tuvo interés en adquirir las acciones del demandante - el cual había llevado a cabo operaciones calificables, cuando menos, de erróneas -, pero nunca llegó con él a un compromiso de adquisición, sino solo a negociarla.

Que, en todo caso, las dos partes estuvieron de acuerdo en proceder a la transmisión de las acciones, pero no en que debiera ser a cambio de dinero, ya que siempre quedó claro que ella entregaría una parte del precio mediante inmuebles.

Que, por tales razones, más que a una venta, la operación se parecería a una permuta.

Que el documento aportado por el demandante no era más que un principio de acuerdo, conforme al que la adquisición de las acciones se produciría a cambio de trescientos cincuenta mil euros (350 000 €) y determinados inmuebles, valorados en un millón cuatrocientos mil euros (1 400 000 €).

Que, en concreto, en el pacto quinto, las partes se comprometieron a redactar el documento definitivo antes del próximo día veintisiete de julio de dos mil diez; y en el pacto octavo, al regular la firma " del documento definitivo ", hicieron constar que era " interés de los comparecientes que la eficacia fiscal del documento coincida con la efectividad real de la operación que se recoge en este documento, que las partes entienden que debe producirse no antes del uno de enero de dos mil once. Por ello la formalización del documento definitivo se hará mediante un contrato de opción o bien una promesa mutua de venta o cesión con plazo sujeto a una fecha determinada, con otorgamiento de poderes recíprocos e irrevocables para el supuesto de incumplimiento de cualquiera de las partes ".

Que de acuerdo con lo expuesto, era evidente que las partes querían dejar el documento abierto, para que sus asesores encontraran una solución jurídica a la problemática fiscal.

Que, por tal razón, al deseado cambio de acciones propias por metálico e inmuebles le faltaba aun un elemento esencial a negociar por las partes, a los fines de minimizar la trascendencia fiscal.

Que ella actuó con la mayor diligencia, entregando la documentación precisa, pero insiste en que quedaba por negociar la cuestión fiscal y, por tanto, decidir si debía estructurarse una opción o una venta sujeta a condición suspensiva.

Que había sucedido que las partes no se pusieron de acuerdo sobre ello, razón por la que no había existido acuerdo sobre un extremo esencial, como el de la identificación de la estructura jurídica de la operación.

Que, ante ello, el demandante pretendió constantemente alterar los términos del acuerdo a alcanzar y aumentar unilateralmente el metálico a pagar, a lo que ella siempre se opuso, así como a modificar los plazos.

Con esos antecedentes, la representación procesal de Centro Balear Inmobiliario, SA interesó del Juzgado de Primera Instancia número Veinticuatro de Palma de Mallorca una sentencia que desestimara la demanda e impusiera las costas al demandante.

Celebrados los actos de audiencia previa y del juicio, practicada la prueba que, propuesta, había sido admitida, el Juzgado de Primera Instancia número Veinticuatro de Palma de Mallorca dictó sentencia en el juicio ordinario número 790/2011, con fecha veintitrés de febrero de dos mil doce, con la siguiente parte dispositiva: " Fallo. Que estimado totalmente la demanda interpuesta por la procuradora señora Fullana, en nombre y representación de don Ignacio , contra la entidad Centro Balear Inmobiliario, S.A: Declaro la vigencia del contrato de fecha treinta de junio de dos mil diez, calificándose como promesa de compra y venta. Y, en consecuencia, condeno a la entidad demandada al cumplimiento del mismo y al otorgamiento de la escritura pública correspondiente, previo pago de las cantidades aplazadas y ya vencidas por importe de ciento cincuenta mil euros (150 000 €) y las que vayan venciendo en lo sucesivo y entrega del resto del precio en el momento de otorgamiento de la indicada escritura, más los intereses legales de dicha suma desde la interposición de la demanda hasta la presente resolución. Por otra parte se establece la obligación de la demandada de abonar el interés previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desde la fecha de la sentencia hasta el completo pago de la deuda. Y en caso de no verificarlo, se proceda judicialmente a suplir la omisión por la parte demandada del otorgamiento de la escritura pública y a la ejecución correspondiente para el cobro del precio. Todo ello con expresa imposición de costas a la demandada " .

El Juzgado de Primera Instancia número Veinticuatro de Palma de Mallorca, por auto de siete de marzo de dos mil doce , decidió: " Rectificar la sentencia de fecha veintitrés de febrero de dos mil doce en los siguientes extremos: 1) El encabezamiento de la sentencia, en el sentido de que en lugar de decir: ‹...promovidos a instancia de don Ignacio , representado por la procuradora doña Cristina Ruiz Font, y asistidos de la letrada doña Marina Fullana Colom, y asistido del letrado don Miguel Capellá›, debe decir: ‹...promovidos a instancia de don Ignacio , representado por la procuradora doña Marina Fullana Colom, y asistido del letrado don Miguel Capellá›; 2) el último párrafo del fallo de la sentencia, en el sentido de que procede la imposición de las costas procesales a la parte demandada y no a la parte actora. Manteniéndose invariables los demás extremos incluidos en la referida sentencia".

La representación procesal de Centro Balear inmobiliario, SA interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Veinticuatro de Palma de Mallorca, en el juicio ordinario número 790/2011, con fecha veintitrés de febrero de dos mil doce.

Las actuaciones se elevaron a la Audiencia Provincial de Baleares, en la que se turnaron a la Sección Cuarta de la misma, la cual tramitó el recurso de apelación con el número 323/2012 y dictó sentencia con fecha ocho de enero de dos mil trece , con la siguiente parte dispositiva: " Fallamos. Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la entidad Centro Balear Inmobiliario, S.A.", representada por la procuradora doña María Antoni Ventayol Autonell, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número Veinticuatro de Palma, en fecha veintitrés de febrero de dos mil doce (aclarada por auto de fecha siete de marzo de dos mil doce ) en los autos de juicio ordinario en ejercicio de acción relativa a declaración de obligaciones de hacer y reclamación de cantidad, seguidos con el número 790/11, de los que trae causa el presente rollo de apelación, debemos acordar y acordamos: 1) Confirmar la sentencia de instancia. 2) Imponer las costas del recurso a la parte apelante ".

La representación procesal de Centro Balear Inmobiliario, SA interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Baleares, en el rollo número 323/2012, con fecha ocho de enero de dos mil trece .

Las actuaciones se elevaron a la Sala Primera del Tribunal Supremo, la cual, por auto de tres de diciembre de dos mil trece , decidió: " Admitir el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación , interpuestos por la representación procesal de Centro Balear Inmobiliario, SA, contra la sentencia dictada el ocho de enero de dos mil trecepor la Audiencia Provincial de Baleares (Sección Cuarta), en el rollo de apelación número 323/2012 , dimanante de los autos de juicio ordinario número 790/2011 del Juzgado de Primera Instancia número Veinticuatro de Palma ".

El recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto, por la representación procesal de Centro Balear Inmobiliario, SA, contra la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Baleares, en el rollo número 323/2012, con fecha ocho de enero de dos mil trece , se compone de un motivo dividido en tres, identificados con las letras a), b) y c), en los que la recurrente denuncia:

La infracción de la norma del apartado 1 del artículo 24 de la Constitución Española , por denegación de la tutela judicial efectiva y haberle generado indefensión.

La infracción de la norma del apartado 1 del artículo 24 de la Constitución Española , por error patente en la valoración de la prueba documental.

La infracción de la norma del apartado 1 del artículo 24 de la Constitución Española , en relación con las de los artículos 316, apartado 1 , y 367 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por ilógica y arbitraria valoración de la prueba de testigos.

El recurso de casación interpuesto, por la representación procesal de Centro Balear Inmobiliario, SA, contra la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Baleares, en el rollo número 323/2012, con fecha ocho de enero de dos mil trece , se compone de dos motivos, de los que el primero aparece dividido en cuatro, identificados con las letras a), b), c) y d), en los que la recurrente, con apoyo en la norma segunda del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia:

La infracción de las normas de los párrafos primero y segundo del artículo 1281 y la del artículo 1282, ambos del Código Civil .

La infracción de las normas de los párrafos primero y segundo del artículo 1281 y la del artículo 1285, ambos del Código Civil .

La infracción de las normas de los párrafos primero y segundo del artículo 1281 y las de los artículos 1282 y 1285, todos del Código Civil .

La infracción de las normas del párrafo segundo del artículo 1281 y las de los artículos 1282 y 1446, todos del Código Civil .

La infracción de las normas de los artículos 1096 , 1156 , 1255 y 1258 del Código Civil .

OCTUBRE. Evacuado el traslado conferido al respecto, el procurador de los tribunales don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de don Ignacio , impugnó los recursos, solicitando se declarase no haber lugar a los mismos.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló como día para votación y fallo del recurso el once de febrero de dos mil quince, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel,

Resumen de los antecedentes.

Los Tribunales de las dos instancias declararon probado que, el treinta de junio de dos mil diez, don Ignacio perfeccionó, con Centro Balear Inmobiliario, SA, un precontrato por el que ésta quedó obligada a adquirir las acciones representativas de su propio capital de las que aquel era titular.

En la cláusula segunda del documento en el que quedó reflejada la voluntad contractual, las partes fijaron el precio de la venta en " un millón setecientos cincuenta mil euros ", que, según la cláusula tercera - letra a) -, deberían ser pagados parte en dinero - " trescientos cincuenta mil euros [...], mediante la entrega de las siguientes cantidades: [...] cincuenta mil euros [...], antes del treinta de septiembre de dos mil diez; [...] cien mil euros [...], antes del diez de enero de dos mil once; [...] cien mil euros [...], antes del treinta de junio de dos mil once; [...] cien mil euros [...], antes del treinta de junio de dos mil doce " - y, parte, con determinados bienes inmuebles de que era titular la futura adquirente.

En efecto, añadieron a la cláusula tercera - letra b) - que " el importe de un millón cuatrocientos mil euros se satisfará mediante la entrega de los tres activos que a continuación se señalan " - la cuota del cincuenta por ciento de que era titular Centro Balear Inmobiliario, SA sobre determinado inmueble, objeto de copropiedad; una parcela en Dudar, Granada; y un terreno en San Juan - valorados en un millón de euros, ciento cuarenta y cinco mil euros y doscientos cincuenta y cinco mil euros, respectivamente.

En junio de dos mil once, don Ignacio interpuso demanda contra Centro Balear Inmobiliario, SA, alegando que la misma no había cumplido la obligación de pagar el precio en los plazos señalados que ya habían vencido, y pretendió que la demandada fuera condenada a pagarle las sumas que podían ser exigidas. Lo mismo reclamó en cuanto a las demás a medida que fueran venciendo.

Subsidiariamente, para el caso de que se entendiera que el contrato proyectado el treinta de junio de dos mil diez no era una compraventa, sino una permuta, don Ignacio pretendió la condena de Centro Balear Inmobiliario, SA a entregarle, además de la parte del precio consistente en dinero, los inmuebles identificados en el referido documento como objeto de la contraprestación a su cargo.

Exigió el demandante, para este segundo caso, que los bienes inmuebles se le entregaran libres de cargas y que, de no ser así, Centro Balear Inmobiliario, SA fuera condenada a un cumplimiento por equivalencia, mediante la entrega del valor en dinero atribuido por las partes a cada uno de ellos.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la pretensión principal, al considerar que las partes habían dado vida a una promesa de compraventa, por lo que condenó a Centro Balear Inmobiliario, SA al " pago de las cantidades aplazadas y ya vencidas, por importe de ciento cincuenta mil euros, y las que vayan venciendo en los sucesivo ", además de los intereses moratorios al tipo legal, desde la interposición de la demanda.

El Tribunal de apelación desestimó el recurso de la sociedad demandada.

Centro Balear Inmobiliario, SA interpuso recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación contra la sentencia de segundo grado.

En el plano sustantivo, la recurrente ha traído a este ámbito jurisdiccional su discrepancia con la afirmación de que hubo precontrato y no meros tratos preliminares que no culminaron en la perfección del mismo. En último caso, sostiene la procedencia de calificar el precontrato no como promesa de venta, sino de permuta.

1. RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL DE LA DEMANDADA.

Enunciado y fundamentos de los tres motivos del recurso.

1. En el primer motivo de su recurso extraordinario por infracción procesal - identificando en el escrito de interposición como primero, letra A) -, Centro Balear Inmobiliario, SA denuncia la infracción de la norma del párrafo primero del artículo 24 de la Constitución Española .

   Alega que el Tribunal de apelación le había negado la tutela judicial efectiva a que tenía derecho y le había generado indefensión, al entender que, en la segunda instancia, intentó alterar los términos del debate con la pretensión de que se declarase que la contraprestación que debía a don Ignacio no tenía por objeto, exclusivamente, una cantidad dinero, sino también bienes inmuebles.

   Niega la recurrente que esa alegación - de que tal contraprestación, por ella debida, se componía, además de por dinero, por inmuebles - pudiera ser calificada como procesalmente nueva, dado que la había introducido en el proceso al contestar la demanda - bien que para el caso de no ser acogida su negación del consentimiento preciso para dar vida jurídica a un precontrato -.

2. En el segundo motivo - identificado en el escrito de interposición como primero, letra B) - Centro Balear Inmobiliario, SA señala como norma infringida la del párrafo primero del artículo 24 de la Constitución Española .

   Sostiene que el Tribunal de apelación incurrió en error patente al atribuirle el incumplimiento de la obligación de pagar el precio, por no haber tenido en cuenta que, según la cláusula tercera del documento de treinta de junio de dos mil diez, dicha prestación debía ejecutarse mediante pagarés y estos habrían de ser entregados al vendedor " en el momento de la firma del contrato definitivo ", trámite que no había tenido lugar todavía.

3. En el tercer y último motivo, Centro Balear Inmobiliario, SA señala como norma infringida la del artículo 24, párrafo primero, de la Constitución Española , en relación con las de los artículos 316, apartado 1 , y 376, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil - referidas a la valoración del interrogatorio de las partes y las declaraciones de los testigos -.

   Alega la recurrente que el Tribunal de apelación había incurrido en arbitrariedad al valorar la prueba, dado que no había tenido en cuenta las declaraciones del propio demandante y su asesor fiscal sobre la trascendencia que las partes dieron a los problemas fiscales vinculados a la transmisión de las acciones y sobre la inexistencia de acuerdo sobre la forma de solventarlos.

Desestimación de los tres motivos.

1. La sentencia 1182/2003, de 18 de diciembre , señaló que son nuevas las cuestiones no aducidas por las partes en sus escritos alegatorios y que resultan inadmisibles porque alteran el objeto de la controversia, atentan contra los principios de preclusión e igualdad y producen indefensión a la otra parte.

   De acuerdo con esa doctrina hemos de coincidir con la recurrente en que la alegación de la composición mixta de la contraprestación por ella debida no debía haber sido calificada como nueva, ya que la introdujo en el proceso al contestar la demanda.

   Sin embargo, de lo expuesto no deriva consecuencia alguna, dado que el Tribunal de apelación, pese todo, entró en el examen de la cuestión planteada, rechazándola con un argumento derivado de la interpretación del precontrato: " [...] la lectura del contrato evidencia el carácter no esencial de la entrega de los bienes inmuebles, que no era en pago de la prestación (‹pro soluto›), sino para el pago del precio expresamente pactado en el contrato (‹pro solvendo›); perpetuándose como obligación principal el pago del precio pactado, el cual fue pecuniariamente fijado en un millón setecientos mil euros ".

   Dicho con otras palabras, el Tribunal de apelación no se detuvo ante el obstáculo procesal que en el motivo ha sido identificado, sino que, superándolo, negó que el contrato proyectado por las partes fuera una permuta, en aplicación de las reglas sobre la interpretación de la voluntad de aquellas.

   Hay que indicar que la ahora recurrente, en cierta medida, ha hecho lo propio, pues dedica un específico motivo de su recurso de casación a dicha cuestión hermenéutica.

2. Lo que se plantea en el motivo segundo sobre el incumplimiento de la obligación de pagar el precio y, en definitiva, sobre las fechas de exigibilidad de la misma, no tiene una índole procesal, sino sustantiva, vinculada a la interpretación de la voluntad contractual.

   Es más, luego la hace valer la recurrente como motivo del recurso de casación. A lo que allí diremos nos remitimos.

3. Como se expuso, en el motivo tercero Centro Balear Inmobiliario, SA afirma que es ilógica la valoración de determinados medios de prueba llevada a cabo por el Tribunal de apelación.

   En la sentencia 731/2010, de 15 de noviembre , destacamos que la valoración de la prueba sólo puede tener acceso a este recurso extraordinario, entre otras causas, cuando sea arbitraria y no supere el test de razonabilidad constitucionalmente exigido para entender respetado el derecho a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24 Constitución Española , puesto que, como regla, la valoración de la prueba es función de los Tribunales de las instancias y su control, salvo excepciones, resulta ajeno al recurso.

   Ello sentado, la arbitrariedad que en el motivo se atribuye a la valoración de la prueba por el Tribunal de apelación no se advierte. En concreto, el hecho de que no hubieran mencionado expresamente determinados elementos de prueba no significa que los mismos no hubieran sido debidamente valorados, sin que las exigencias de motivación obliguen a expresar este juicio, a no ser que se ponga de manifiesto la arbitrariedad o error evidente, inexistentes como se ha dicho.

   Realmente, lo que propone la recurrente es que realicemos una nueva valoración conjunta de la prueba, distinta de la efectuada por el Tribunal de la segunda instancia, lo que no cabe.

2. RECURSO DE CASACIÓN DE LA DEMANDADA.

Enunciado y fundamentos de los cinco motivos del recurso de casación.

En todos los motivos de su recurso de casación, menos en el quinto, Centro Balear Inmobiliario, SA señala como normas infringidas las del Código Civil relativas a la interpretación del contrato.

Cabe, sin embargo, distinguir los motivos que persiguen la declaración de que el precontrato afirmado en la demanda no llegó a perfeccionarse - el primero y el tercero - de aquellos que, para el supuesto de entenderse otra cosa, buscan obtener que el contrato proyectado se califique y ejecute como permuta - los motivos segundo, cuarto y quinto -.

1. En el primero de los motivos - identificado en el escrito de interposición como primero, letra A) -, la recurrente denuncia la infracción de los artículos 1281, párrafos primero y segundo , y 1282 del Código Civil .

   Alega que, pese a que, en la cláusula sexta del documento de treinta de junio de dos mil diez, las partes pactaron unas " obligaciones complementarias " - en particular, la de poner don Ignacio término a un proceso de impugnación de acuerdos sociales que había instado contra Centro Balear Inmobiliario, SA -, el Tribunal de apelación la había tomado en consideración para entender perfeccionada una promesa de venta.

2. En el motivo segundo - se entiende subsidiario del anterior -, dando por supuesto que el contrato proyectado debía ser calificado como permuta, Centro Balear Inmobiliario, SA niega la corrección jurídica de las conclusiones a que llegó el Tribunal de apelación al afirmar incumplida la contraprestación por ella debida - por no haber entregado las sumas de dinero en plazo y haber hipotecado bienes inmuebles que venía obligada a entregar -.

   Denuncia la infracción de las normas de los artículos 1281, párrafos primero y segundo , y 1285 del Código Civil y alega que, según la cláusula tercera del documento, el pago del precio consistente en dinero debía realizarse mediante pagarés que serían " entregados en el momento de la firma del contrato definitivo ", razón por la que afirmar aquel incumplimiento sólo se explicaba por el desconocimiento de dicha previsión.

3. En el motivo tercero - identificado como primero, letra C) - las normas que la recurrente dice infringidas son las de los artículos 1281, párrafos primero y segundo , 1282 y 1285 del Código Civil .

   Alega que, no obstante la previsión de las partes de acomodar la transmisión de las acciones a las conveniencias fiscales - con el fin de que " [...] la eficacia fiscal del documento coincida con la efectividad real de la operación que se recoge en este documento" -, el Tribunal de apelación, al entender que aquellas no impidieron la perfección del precontrato, había prescindido de la cláusula octava del documento de treinta de junio de dos mil diez, que, bajo el epígrafe " Firma del documento definitivo ", reflejaba el interés de las partes en dicha cuestión y dejaba abierta la alternativa de celebrar definitivamente " un contrato de opción " o " una promesa mutua de venta o cesión con plazo sujeto a una fecha determinada ".

4. El motivo cuarto se refiere, de nuevo, a la calificación del precontrato. En él, parte la recurrente de que, en su sentencia, el Tribunal de apelación había entendido que la correcta interpretación del contenido del documento evidenciaba " [...] el carácter no esencial de la entrega de los bienes inmuebles, que no era en pago de la prestación (pro soluto), sino para el pago del precio expresamente pactado en el contrato (pro solvendo) ".

   Considera que dicha conclusión implicaba una infracción de los artículos 1281, párrafo segundo , y 1282 del Código Civil , dado que significaba prescindir de los términos literales del contrato - cuya cláusula 3ª establece que " el importe de un millón cuatrocientos mil euros se satisfará mediante la entrega de los tres activos que a continuación se señalan: [...] " -.

   También indica como infringida la norma del artículo 1446 del Código Civil , según la que, si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato se calificará por la intención manifiesta de los contratantes y, si la misma no constara, se tendrá por permuta si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente y por venta en el caso contrario.

5. En el motivo quinto - identificado en el escrito de interposición como segundo - Centro Inmobiliario Balear, SA denuncia como normas infringidas las de los artículos 1096 , 1156 y 1255 del Código Civil .

   Alega que no se la podía condenar a la entrega de algo distinto de lo pactado, tanto más si el cumplimiento de esto era posible.

Consideraciones generales sobre el ámbito del recurso de casación en relación con las cuestiones planteadas.

1. Sobre la interpretación de los contratos hemos declarado - entre otras muchas, en las sentencias 639/2010, de 18 de octubre , 101/2012, de 7 de marzo , y 118/2012, de 13 de marzo - que los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil contienen verdaderas normas jurídicas de las que el órgano judicial debe hacer uso en el desempeño de su actividad y que, por esa razón, su infracción abre el acceso a la casación por la vía que permite el artículo 477, apartado 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

2. El consentimiento que perfecciona los contratos - consensuales - presupone que una de las partes oferte algo a la otra y que ésta acepte lo que se le propone. De ahí que la perfección de los mismos exija la coincidencia de las voluntades de los contratantes, previamente exteriorizadas, lo que normalmente, pero no exclusivamente, sucederá mediante la emisión de declaraciones dirigidas a su destinatario por algunos de los instrumentos que sirvan en la vida social a tal fin.

   En todo caso, la perfección del contrato o del precontrato es, a los efectos del recurso de casación, una cuestión sustancialmente fáctica - sentencias 243/2006, de 2 de marzo , 836/2006, de 24 de julio , y 348/2008, de 29 de abril - y, como tal, inalterable en su fundamento al decidir el recurso de casación.

3. La calificación del contrato, que presupone la previa interpretación de la voluntad de los declarantes y posibilita la subsunción del mismo bajo las normas adecuadas, merece un control muy limitado mediante el recurso de casación.

   En la sentencia 1173/2006, de 27 de noviembre , declaramos que calificar los contratos es competencia de los tribunales de las instancias y que las conclusiones de los mismos, al respecto, no pueden ser revisadas por medio del recurso de casación, a no ser que resulten contrarias a la ley, arbitrarias o ilógicas, dado que la verificación casacional no alcanza a sustituir el criterio expresado por dichos tribunales por otro que se pretenda preferible o más oportuno, pues de seguir tal orientación el recurso extraordinario abriría al respecto una tercera instancia.

Desestimación de los motivos primero, segundo y tercero del recurso.

Como se ha expuesto, la perfección del precontrato, declarada como cierta por el Tribunal de apelación es una cuestión sustancialmente fáctica y, por tal, inalterable a los efectos del recurso de casación.

En todo caso y a mayor abundamiento, los dos motivos deben ser desestimados por las razones que siguen.

1. El motivo primero, tal como se formula, resulta de una incorrecta interpretación de los argumentos que dan soporte a la decisión recurrida.

   En efecto, en ella el Tribunal de apelación no derivó la conclusión de que había quedado perfeccionada la promesa de venta del tenor de la antes mencionada cláusula sexta del documento de treinta de junio de dos mil diez, efectivamente referida a unas " obligaciones complementarias ", sino del contenido de todas las cláusulas en él incluidas - entre ellas, ciertamente, aquella -, como resulta de la lectura del fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida.

   No cabe, por lo tanto, sostener con fundamento que la perfección del precontrato la declaró el Tribunal de apelación por haber dado un significado que no tenía a una cláusula de importancia secundaria en el conjunto ni por no haber valorado correctamente la conducta interpretativa de las partes.

2. En el motivo segundo se plantea una cuestión que, aunque referida a la calificación del contrato proyectado, se refiere también a la interpretación del contenido del documento de treinta de junio de dos mil diez y, al fin, a la justificación de la declaración judicial del incumplimiento de sus obligaciones por parte de Centro Balear Inmobiliario, SA.

   Dicha cuestión ha de resolverse en los términos en que lo hizo el Tribunal de apelación, dado que la fecha en que, en todo caso, se debía firmar el contrato proyectado evidencia la realidad del retraso y, al fin, del incumplimiento de la obligación de pagar el precio, lo que debía hacerse siempre antes de aquel momento.

3. Respecto del motivo tercero hay que señalar que no es contrario a las normas sobre interpretación de los contratos que la recurrente dice infringidas, identificar la voluntad contractual de don Ignacio y Centro Balear Inmobiliario, SA con la de dar vida consensualmente a una promesa de venta, fuente de obligaciones entre ellos, sin perjuicio de presentar la transmisión, después, con la apariencia más favorable en el orden fiscal. Eso es, con otras palabras, lo que declaró el Tribunal de apelación, al considerar perfeccionado el negocio jurídico y vinculante para las partes en los términos que ellas habían pactado.

   Tampoco hay razón para estimar el tercer motivo del recurso.

Estimación de motivos cuarto y quinto del recurso .

En consideración a la afirmación, contenida en la sentencia de apelación, de que la concorde voluntad de don Ignacio y Centro Balear Inmobiliario, SA quedó fielmente reflejada en el documento de treinta de junio de dos mil diez, no se explica la razón por la que a la cláusula tercera, letra b), del mismo no se le da el significado jurídicamente relevante que de sus términos resulta: esto es, el de que un millón cuatrocientos mil euros del total señalado como precio de la adquisición de las acciones, debería ser abonado por la adquirente mediante la entrega de tres inmuebles.

Además, al haber sido valorados dichos bienes por las partes, se entiende que las características de los mismos debían ser las previstas cuando se pusieron de acuerdo, de modo que, si la obligada a su entrega no pudiera cumplir, deberá ejecutar un cumplimiento por equivalencia, sustituyendo el inmueble por la medida del valor que le atribuyeron.

Por ello, al no constar que fuera otra la voluntad común, de esa interpretación deriva la calificación del contrato proyectado como permuta, conforme a lo dispuesto en el artículo 1446 del Código Civil .

Conclusión.

En definitiva, procede desestimar el recurso extraordinario por infracción procesal y estimar, en parte, el de casación, para hacer lo propio con el de apelación y, al fin, con la demanda en su pretensión subsidiaria.

Por ello, hemos de mantener la condena de Centro Balear Inmobiliario, SA a cumplir aquello a que quedó obligada el treinta de junio de dos mil diez: esto es, a entregar a don Ignacio trescientos cincuenta mil euros (350 000 €), con sus intereses moratorios y, libres de cargas, los tres bienes inmuebles identificados en el documento de aquella fecha.

Y, si esto último, no pudiera hacerlo - así, por no estar libres todos o alguno de los bienes inmuebles -, a abonar a la otra parte el valor que, en euros, fue atribuido a cada uno de ellos en el repetido documento.

Régimen de las costas y del depósito constituido para recurrir.

Las costas del recurso extraordinario por infracción procesal, desestimado, quedan a cargo de la recurrente.

Las costas de los recursos de casación y de apelación, en parte estimados, no dan lugar a pronunciamiento alguno de condena.

Las costas de la primera instancia quedan a cargo de la demandada, pues la demanda ha sido estimada íntegramente, bien que en cuanto a una pretensión deducida subsidiariamente.

En aplicación de las normas octava y novena de la disposición adicional decimoquinta de la Ley 6/1985 , de 1 de julio, de los depósitos constituidos para recurrir procede devolver el correspondiente al recurso estimado y declarar la pérdida del desestimado.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español y su Constitución .