STS 39/2015, 16 de Febrero de 2015

PRIMERO .- La procuradora doña Isabel Gómez Pérez de Mendiola, en nombre y representación de doña Rosa interpuso demanda de juicio ordinario, contra PALMIRO, S.A. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que : "...

1. Se declare resuelto el contrato de compraventa firmado entre las partes en fecha 19 de Noviembre de 2010 sobre la vivienda NUM000 portal NUM001 , trastero NUM002 y garaje NUM003 a construir en la parcela NUM004 del Sector 12 "Arkayate".

2. Se condene a la demanda a pagar a la actora las siguientes cantidades:

   .- 14.257,51 € correspondientes al principal entregado en su día como pagos a cuenta anticipados.

   .- 705,46 €, correspondiente a los intereses legales devengados desde las fechas de pago hasta la fecha de la presente demanda, sin perjuicio de los que se devenguen con posterioridad a la demanda hasta la sentencia de primera instancia, a partir de cuya fecha, resultarán de aplicación los intereses de mora procesal del artículo 576 LEC .

   .- 2.851,50 € correspondiente al 20% de la cantidad entregada a cuenta como pago del precio de la compraventa, según la estipulación decimoséptima del contrato.

3. Se condene a la demanda al abono de las costas".

   SEGUNDO .- La procuradora doña Carmen Carrasco Arana, en nombre y representación de PALMIRO, S.A., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: "se desestime íntegramente la demanda, con imposición de costas a la demandante".

   TERCERO .- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Vitoria, dictó sentencia con fecha 28 de mayo de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "...Desestimo la demanda formulada por Rosa contra Palmiro, S.A. Con imposición de costas a la parte actora".

   CUARTO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de doña Rosa , la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Vitoria, dictó sentencia con fecha 4 de diciembre de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: "...ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso interpuesto por Rosa representada por la procuradora Isabel Gómez contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n° 5 de Vitoria en el procedimiento Ordinario n° 344/12, REVOCANDO la misma, y, en consecuencia, que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Rosa debemos DECLARAR Y DECLARAMOS:

1. RESUELTO el contrato de compraventa firmado entre las partes en fecha 19 de noviembre de 2.010 sobre la vivienda NUM000 portal NUM001 , trastero NUM002 y garaje NUM003 a construir en la parcela NUM004 del sector 12 "Arkayate".

2. Que DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a PALMIRO SA a abonar a la actora la suma de 11.406,01 euros, más los intereses legales ex art. 576 LEC .

   Y todo ello sin expresa imposición de costas en ambas instancia".

   QUINTO .- Contra la expresada sentencia interpuso recurso de casación la representación procesal de PALMIRO, S.A. con apoyo en los siguientes MOTIVOS :

   Primero.- Artículo 477.2.3º LEC por infracción del artículo 1504 CC .

   Segundo.- Artículo 477.2.3º LEC por infracción del artículo 1124 CC .

   Tercero.- Artículo 477.2.3º LEC por infracción de las normas aplicables.

   SEXTO .- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 24 de septiembre de 2013 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el procurador don Jorge Deleito García, en nombre y representación de doña Rosa presentó escrito de impugnación al mismo.

   SÉPTIMO .- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 21 de enero del 2015, en que tuvo lugar.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,

PRIMERO .- 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la dinámica resolutoria en un contrato de compraventa de vivienda de protección oficial, en construcción, por el cauce o curso especial de la resolución prevista en el artículo 1504 del Código Civil .

2. En el contrato de referencia, de 19 de noviembre de 2010, el pacto resolutorio expreso viene contemplado en la cláusula decimoséptima, con el siguiente tenor: "El incumplimiento imputable a cualquiera de las partes de lo pactado en el presente contrato facultará a la parte cumplidora a darlo por resuelto sin más trámites que los previstos en el artículo 1.504 del Código Civil . Si el que incumpliese sus obligaciones fuese el comprador perderá el 20% de las cantidades entregadas a cuenta, como indemnización de daños y perjuicios; igualmente si el que incumpliese sus obligaciones fuese el vendedor deberá de devolver las cantidades entregadas a cuenta como pago del precio de la compraventa incrementadas en un 20%. Serán además de cuenta de la parte incumplidora todos los gastos, incluidos los judiciales que se causen por la resolución del mismo.

   El presente contrato queda en todo caso condicionado a que en el plazo máximo establecido para la ejecución de la promoción en la calificación provisional otorgada con fecha 11 de Junio de 2010, se proceda por parte de la. Sociedad Urbanística Municipal ENSANCHE 21 ZABALGUNEA, S.A. a la entrega a la mercantil PALMIRO, S.A. de solicitantes de viviendas para la totalidad de las que componen la promoción a realizar y en la que se incluye la vivienda que es objeto del presente documento, y que los indicados solicitantes de vivienda facilitados se conviertan en adquirentes de vivienda.

   A los presentes efectos se entiende que una vivienda ha sido vendida cuando se ha procedido a la suscripción del oportuno contrato privado de compraventa, previa comprobación de que el adquirente cumple todos y cada uno de los requisitos para ser adjudicatario de una vivienda de protección oficial.

   Si transcurrido el plazo citado no se ha procedido por la mercantil PALMIRO, S.A. a la venta de la totalidad de las viviendas que componen la promoción al no haberse facilitado por ENSANCHE 21 ZABALGUNEA, S.A. solicitantes que supongan el cien por cien de la promoción, o los facilitados han llegado a convertirse en adquirentes de vivienda, por causas no imputables a PALMIRO, S.A., ésta mercantil quedará facultada para resolver la presente compraventa a todos los efectos, devolviéndose a la parte adquirente la totalidad de los importes recibidos a cuenta del precio de venta, previa entrega por ésta del aval o seguro original entregado, en su día, en garantía de los mismos, y siendo dicha entrega condición indispensable para la devolución de las cantidades.

   Así mismo, la ejecución de esta última opción dejaría sin ningún efecto ni validez alguna lo pactado en el primer párrafo de esta cláusula decimoséptima".

3. En relación a los antecedentes del caso, deben destacarse los siguientes hechos:

   1. Ambas instancias consideran acreditado que la parte vendedora, (la mercantil "Palmiro, S.A."), no ha incumplido las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa. Al respecto, la sentencia de primera instancia puntualiza que el plazo de inicio de las obras no se pactó como un término esencial. Que pese al retraso del inicio de las mismas, se ha obtenido la pertinente licencia en tiempo suficiente para la terminación de la obra en el plazo pactado para su entrega, de forma que no hay frustración del interés de la parte compradora. Que, igualmente, la construcción cuenta con los avales pertinentes, primero de Caja Vital, y posteriormente de Caja Rural de Navarra, de modo que las cantidades entregadas a cuenta están garantizadas; pudiendo la compradora, si le conviene, solicitar la certificación individual y a su nombre.

   2. Ambas instancias también consideran que la renuncia del contrato por la parte vendedora, (dos años antes de que concluyese el plazo de entrega de la vivienda), constituye un acto unilateral y carente de justificación con relación al cumplimiento de la parte vendedora. Al respecto, la sentencia de primera instancia puntualiza que dicha renuncia fue comunicada a la sociedad municipal encargada de los sorteos para la adjudicación de las viviendas, pero que no fue aceptada o admitida por la constructora; que simplemente se comprometió a estudiarla para el caso de que hubiese nuevas incorporaciones de futuros compradores.

4. En síntesis, el presente procedimiento tiene su origen en una demanda de juicio ordinario interpuesta por doña Rosa frente a la sociedad constructora "Palmiro, S.A." en ejercicio de acción de resolución de contrato de compraventa de vivienda, trastero y plaza de garaje en construcción, suscrito el 10 de noviembre de 2009, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, por incumplimientos de la sociedad constructora demandada.

   La sentencia dictada en primera instancia desestimó íntegramente la demanda interpuesta y declaró no haber lugar a la resolución contractual y devolución de las cantidades entregadas a cuenta por la demandante compradora de la vivienda.

   La sentencia dictada en segunda instancia, estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, revocando la sentencia recurrida, y estimando parcialmente la demanda interpuesta declaró resuelto el contrato de compraventa y la devolución del 80% de las cantidades entregadas por la apelante/compradora.

   Como justificación de su fallo, (fundamento de derecho tercero), declaró lo siguiente: "En el caso que nos ocupa, la cláusula decimoséptima del contrato exige que el cumplidor de por resuelto el contrato sin más trámites que lo previsto en el art. 1.504 CC , para proceder a la resolución. La compradora dejó de pagar las mensualidades a las que se había comprometido, su voluntad ha sido firme, pasados mas de dos años no solo no ha abonado las cantidades pendientes sino que adquirió otra vivienda de protección oficial y ha interpuesto la presente demanda. El incumplimiento de las obligaciones a las que se comprometió en el contrato privado no obedecen a causa alguna, ya hemos dicho que el vendedor no incumplió las suyas. Por otra parte, Ramiro no requirió a la compradora al pago del precio como indica la . cláusula y previene el art. 1.504 CC , sin embargo, el tiempo transcurrido es suficiente para entender que hubo una voluntad resolutiva del contrato; de lo contrario hubiese exigido el pago del precio. Aunque la compradora comunicó la renuncia a Ensanche 21, el promotor conocía la comunicación (anexo 21), contestó diciendo que estudiará el caso. En la misma cláusula decimoséptima podemos leer las especiales características de la compraventa, dependiendo de la venta de toda la promoción. Y debiendo colaborar en la venta la sociedad pública Ensanche 21. Y es así como comprendemos la penalización que la actora pretende que se cumpla, "Si el que incumpliese sus obligaciones fuese le comprador perderá el 20% de las cantidades entregadas a cuenta, como indemnización de daños y perjuicios", cláusula que obliga al promotor a devolver el ochenta por ciento de las cantidades entregadas puesto que Ensanche 21 le garantiza nuevos adquirentes y la venta de todas las viviendas de la promoción, caso contrario, PALMIRO podrá resolver el contrato privado sin mayores explicaciones, devolviéndose al adquirente la totalidad de las cantidades entregadas.

   Atendiendo a la cláusula analizada y habiendo incumplido sus obligaciones la compradora, que renunció a la vivienda sin causa alguna, corresponde que le sean devueltas en concepto de indemnización de daños y perjuicios el ochenta por ciento de las cantidades entregadas, esto es 11.406,01 euros."

   Recurso de casación.

   Contrato de compraventa de vivienda de protección oficial. Dinámica resolutoria y artículo 1504 del Código Civil . Mutuo disenso como causa de extinción del contrato. Doctrina jurisprudencial aplicable.

   SEGUNDO .- 1. La parte demandada, al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC , interpone recurso de casación que articula en tres motivos. En el primer motivo , primer motivo alega la infracción del art. 1504 CC y de la doctrina jurisprudencia del TS, que precisa para la resolución contractual el cumplimiento de las obligaciones del contrato por parte del que interesa la resolución contractual y el incumplimiento respecto del otro contratante. En el presente procedimiento no concurrente, atendidos los hechos probados, el incumplimiento por parte de la promotora vendedora y sí el incumplimiento por parte de la compradora/recurrida ( SSTS de 29 de abril de 1994 y 26 de septiembre de 2000 ). En el segundo motivo , alega la infracción del art. 1124 CC y de la doctrina jurisprudencial relativa al requisito indispensable para el ejercicio de la acción resolutoria del art. 1124 CC de que quien insta tal resolución contractual haya cumplido por su parte con las obligaciones que le incumbían ( SSTS de 4 de julio de 1994 , 26 de septiembre de 2000 y 6 de octubre de 2000 ). En el tercer motivo , denuncia la infracción de la doctrina jurisprudencial relativa al mutuo disenso como causa de extinción de las obligaciones.

   En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, los motivos planteados deben ser estimados.

2. Dinámica resolutoria y artículo 1504 del Código Civil . Criterios generales .

   En el ámbito de la resolución del contrato de compraventa de bienes inmuebles por incumplimiento debe señalarse, desde el inicio (ab initio), que el pacto resolutorio expreso del artículo 1504 del Código Civil constituye una especificación, o cierta modalización, del marco general de aplicación de la acción resolutoria previsto en el artículo 1124 del Código Civil .

   Esta especificación, conforme a la interpretación histórica de la especialidad que presentan los artículos 1503 a 1505 del citado Texto legal , responde a un reforzamiento de la protección del vendedor que se traduce, principalmente, en una mayor objetivación de la aplicación del efecto resolutorio del contrato. Reforzamiento, o más vigorosa protección del vendedor que, fuera del carácter recíproco de la obligación, también se da o alcanza a otros ámbitos del contrato de compraventa, caso de la facultad de suspender la entrega de la cosa ante el peligro o riesgo de insolvencia del comprador ( artículo 1468 del Código Civil ).

   No obstante, también debe señalarse, en orden a esta caracterización de la figura, que su diferenciación respecto del marco de aplicación general dispuesto por el artículo 1124 del Código Civil se ha rebajado notablemente en la actualidad. La razón, no es otra, que la necesaria evolución de la doctrina jurisprudencial de esta Sala en atención al propio desenvolvimiento que presenta la dinámica resolutoria del contrato y que, necesariamente, ha tendido a aproximar ambas acciones. En este sentido, por una parte, se ha flexibilizado la excesiva rigidez que inicialmente acompañaba al esquema de aplicación de la resolución general ex artículo 1124 del Código Civil (voluntad deliberadamente rebelde, etc.). Por otra parte, y de forma más acentuada, la aproximación se ha producido con la admisión, también necesaria, de la resolución extrajudicial del contrato mediante la declaración unilateral del vendedor en el marco de la acción general de resolución; si bien, dejando su eficacia última, cuando ésta sea discutida, a la decisión de los tribunales.

   Pues bien, en este contexto, y en la línea de la mayor objetivación del efecto resolutorio que inspira el artículo 1504 del Código Civil , debe señalarse que la dinámica resolutoria incide en dos aspectos que conviene destacar en relación al presente caso y que guardan una estrecha relación con el plano general de la legitimación activa para el ejercicio de la facultad resolutoria.

   En efecto, en primer lugar, no debe desconocerse que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 12 de noviembre de 2014 (núm. 414/2014 ), ha subrayado el valor del cumplimiento de la obligación como "eje central" de la dinámica resolutoria del contrato ( artículo 1124 del Código Civil ) y, en consecuencia, como elemento clave de la legitimación activa para su correspondiente ejercicio; presupuesto de legitimación que, en ningún caso, ampara a la parte incumplidora del contrato frente a la otra parte que cumple o se presta a cumplir. En segundo lugar, y en línea de lo anteriormente afirmado, tampoco se puede ignorar que el beneficio que contempla el artículo 1504 en favor del comprador, propio de la aplicación del principio de "favor debitoris", y cuyo antecedente se encuentra en el artículo 1656 del Código Civil francés, que se traduce, a su vez, en una relajación de la anterior objetivación señalada en orden a favorecer el pago del comprador aún después de haber expirado el término establecido, sólo puede ser aplicado, correctamente, por la vía o el cauce de la excepción, pues la legitimación para el ejercicio de la facultad resolutoria sólo se contempla en la posición jurídica del vendedor.

3. Mutuo disenso y extinción de la relación contractual .

   Una vez señalado el anterior marco de aplicación de la facultad resolutoria interesa, a los efectos del caso objeto de examen, precisar la figura del mutuo disenso como causa de extinción del contrato.

   En este sentido, conforme a la sentencia de esta Sala, de 7 de noviembre de 2012 (núm. 639/2012 ), debe señalarse que el mutuo disenso constituye una figura jurídica claramente diferenciable de la facultad resolutoria del contrato. En efecto, no se trata de consentir la ineficacia del contrato por razón del incumplimiento observado, sino de un auténtico acuerdo de las partes y, por tanto, un nuevo negocio jurídico dirigido a dejar sin efecto una relación obligacional preexistente plenamente válida y eficaz.

   El mutuo disenso, como negocio jurídico, requiere de su propia y autónoma existencia, con sus presupuestos de validez y eficacia, de forma que precisa su plasmación expresa o su constatación inequívoca a través de la doctrina de los actos propios llevado a cabo por las partes, sin que pueda inferirse, directamente, de la interpretación o integración del contrato principal que nada contempló al respecto.

4. El desarrollo de la doctrina jurisprudencial expuesta sirve de fundamento técnico tanto para la estimación de los motivos planteados, como para rechazar la interpretación seguida por la sentencia recurrida que no puede ser compartida por esta Sala, en el presente caso. La cláusula en cuestión, decimoséptima del contrato, refiere claramente una facultad resolutoria por el incumplimiento imputable a cualquiera de las partes, y aunque la referencia al artículo 1504 resulta técnicamente imprecisa, pues ya se haya resaltado que solo faculta al vendedor, el supuesto contractual previsto no puede confundirse con la figura del mutuo disenso anteriormente examinada; máxime, como señala acertadamente la sentencia de primera instancia, cuando la resolución unilateral de la compradora, no prevista en el contrato, no fue aceptada o admitida por la parte vendedora.

   TERCERO .- Estimación del recurso y costas.

1. La estimación de los motivos formulados comporta la estimación del recurso de casación interpuesto.

2. Por aplicación del artículo 398.2 en relación al artículo 394 LEC , no procede hacer expresa imposición de costas del recurso de casación.

3. La estimación del recurso de casación comporta la desestimación del recurso de apelación, debiéndose hacer expresa imposición de las costas del mismo a la parte apelante aquí recurrida, de conformidad con el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 LEC .

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

1. Haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la mercantil "Palmiro, S.A." contra la sentencia dictada, con fecha 4 de diciembre de 2012, por la Audiencia Provincial de Vitoria, Sección 1ª, en el rollo de apelación nº 553/2012 , que casamos y anulamos en su integridad, confirmando en su lugar los pronunciamientos de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 5, de Vitoria, de 28 de mayo de 2012 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 344/2012.

2. No procede hacer expresa imposición de costas del recurso de casación interpuesto.

3. Procede hacer expresa imposición de costas de apelación a la parte apelante, aquí recurrida.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Ignacio Sancho Gargallo, Francisco Javier Orduña Moreno, Rafael Saraza Jimena, Sebastian Sastre Papiol. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.