STS 27/2015, 29 de Enero de 2015

PRIMERO .- La procuradora dona María Pilar Ballester Ozcariz, en nombre y representación de doña Genoveva , actúa en nombre y representación de don Isaac y doña Raimunda interpuso demanda de juicio ordinario, contra LIDL SUPERMERCADOS, S.A.U. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "...

1. Declare la plena eficacia y validez del contrato firmado entre las partes en fecha 29 de abril de 2009 y sus anexos.

2. Condene al demandado al cumplimiento de dicho contrato aportado como documento núm. 1 a la demanda y, por tanto, a formalizar Escritura Pública de compraventa de la finca objeto del mismo, en el plazo que establezca prudentemente por el Juzgado, abonando la demandada en dicho momento el resto del precio pendiente de pago, de conformidad con lo establecido en el meritado contrato y en el hecho sexto de esta demanda en su caso.

3. Subsidiariamente, para el caso de no condenar a la parte demandada a formalizar la correspondiente Escritura Pública de compraventa y abono del resto del precio, declare resuelto el contrato privado aportado como documento núm. 1, por incumplimiento de la demandada, con el pago a favor de mi mandante de 300.000.-€ de conformidad con la Estipulación SÉPTIMA del referido contrato o, subsidiariamente para el caso de ser imposible la formalización de la escritura pública de compraventa o acreditarse la existencia de incumplimiento del contrato por ambas partes, declare resuelto el contrato privado aportado como documento núm. 1, con la obligación de restituir las cantidades entregadas que constan en dicho contrato privado.

4. Condene en cualquier caso a la parte demandada al pago de las costas que genere el presente proceso".

SEGUNDO .- La procuradora doña Mª Teresa Palau Jericó, en nombre y representación de LIDL SUPERMERCADOS, SAU, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: "...se declare resuelto el contrato de 29 de abril de 2009 absolviendo a mi representado de cuantas otras pretensiones se dirijan contra él, con expresa imposición de costas a la parte actora". En el mismo escrito, planteó demanda reconvencional, alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminaba suplicando se dicte sentencia en la que: "...estimando íntegramente la presente demanda reconvencional se condene a don Isaac y doña Raimunda al pago de TRESCIENTOS MIL EUROS (300.000 EUROS) a mi mandante en concepto de indemnización penal en aplicación de la estipulación séptima del contrato de 29 de abril de 2009, con expresa imposición de las costas causadas".

TERCERO .- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Nules, dictó sentencia con fecha 14 de septiembre de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "...Que estimando como estimo íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora doña Pilar Ballester Ozcariz, en nombre y representación de doña Genoveva , frente a la mercantil "LIDL SUPERMERCADOS, S.A.U.", representada por la Procuradora doña María Teresa Palau Jericó, debo declarar y declaro resuelto el contrato privado aportado como documento núm. 1, por incumplimiento de la demandada y debo condenar y condeno a esta última a abonar a la actora la cantidad de trescientos mil euros (300.000 euros), más los intereses legales desde la interposición de la demanda y desestimando como desestimo la reconvención formulada por la mercantil demandada "LIDL SUPERMERCADOS, S.A.U.", debo absolver y absuelvo a doña Genoveva , de todas las pretensiones efectuadas en su contra, con expresa condena en costas a la mercantil demandada".

CUARTO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de "LIDL SUPERMERCADOS, SAU", la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de CASTELLÓN DE LA PLANA, dictó sentencia con fecha 28 de noviembre de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: "...Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Lidl Supermercados S.A.U. contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Nules en fecha catorce de septiembre de dos mil once, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1708 de 2010, REVOCAMOS la resolución recurrida que se deja sin efecto y estimando parcialmente la demanda principal y la reconvencional, declaramos resuelto el contrato privado suscrito por las partes, en fecha 29 de abril de 2009, con obligación de restituir las cantidades entregadas que constan en el contrato privado. No realizamos expresa imposición de las costas de ninguna de las dos instancias".

QUINTO .- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de doña Genoveva con apoyo en los siguientes MOTIVOS :

Primero.- Infracción de los artículos 1281.1 y 1285 en relación con los artículos 532 y 1483 CC .

Segundo.- Infracción de los artículos 1281.2 y 1282 en relación con los artículos 532 y 1483 CC .

Tercero.- Infracción de los artículos 532 y 1483 CC . y artículo 1483 CC .

SEXTO .- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 1 de octubre de 2013 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el procurador don Gustavo Gómez Molero, en nombre y representación de "LIDL SUPERMERCADOS, SAU" presentó escrito de impugnación al mismo.

SÉPTIMO .- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 15 de enero del 2015, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,

PRIMERO . - 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la valoración del proceso interpretativo llevado a cabo en un contrato de compraventa de solar para la ubicación de un centro comercial; principalmente con relación a la determinación de la parte contratante que debe hacerse cargo de la obligación de eliminar una torre eléctrica existente en dicho solar.

2. Del contrato de referencia conviene destacar el siguiente expositivo y clausulado:

   "EXPONEN

   1. Que D. Isaac y Dª. Raimunda son propietarios con carácter ganancial de la totalidad del pleno dominio del siguiente solar, sito en la ciudad de Onda (Castellón), en la AVENIDA000 , NUM000 , cuyas características se relacionan a continuación:

1. - FINCA REGISTRAL NÚMERO NUM001 , con una superficie de 4.749 m2 según consta en el Registro de la Propiedad.

   TÍTULO: Adquirida por reparcelación, en virtud de certificación expedida por el Ayuntamiento de Onda de fecha 15 de diciembre de 1998.

   CARGAS Y GRAVÁMENES: Libre de cargas y gravámenes de toda índole, sin arrendatarios ni ocupantes, sin canalizaciones de ningún tipo, al corriente del pago de impuestos, tasas y contribuciones de todo tipo y libre de cesiones incluidas las de aprovechamiento urbanístico.

   No obstante, está gravada por un préstamo hipotecario a favor de la Caja Rural Nuestra Señora de la Esperanza de Onda Sociedad Cooperativa de Crédito Valenciana por 100.000 euros de principal, con vencimiento el 26 de abril de 2024, según consta en la nota simple que se adjunta como ANEXO III.

   INSCRIPCIÓN: Inscrita en el Registro de la Propiedad de Vila-real n° 2 al tomo NUM002 , libro NUM003 , folio NUM004 .

   REFERENCIA CATASTRAL: NUM005 , según se desprende de la Consulta Descriptiva y Gráfica de la Oficina Virtual del Catastro que se adjunta como ANEXO IV.

2. - FINCA REGISTRAL NÚMERO NUM006 , con una superficie de 2.252,66 m2 y una superficie construida de 260,84 m2 según los datos que constan en el Registro de la Propiedad

   TÍTULO: Adquirida por agrupación en escritura otorgada en Nules, el 25 de enero de 1978, ante el Notario D. Jaime Morilla Rebouilh, con el número 112 de su protocolo.

   CARGAS Y GRAVÁMENES: Libre de cargas y gravámenes de toda índole, sin arrendatarios ni ocupantes, sin canalizaciones de ningún tipo, al corriente del pago de impuestos, tasas y contribuciones de todo tipo y libre de cesiones incluidas las de aprovechamiento urbanístico.

   No obstante, está gravada por un préstamo hipotecario a favor de la Caja Rural Nuestra Señora de la Esperanza de Onda Sociedad Cooperativa de Crédito Valenciana por 225.000 euros de principal, con vencimiento el 26 de abril de 2024, según consta en la nota simple que se adjunta como ANEXO III BIS.

   INSCRIPCIÓN: Inscrita en el Registro de la Propiedad de Vila-real n° 2 al tomo NUM007 , libro NUM007 , folio NUM008 .

   REFERENCIA CATASTRAL: No consta.

   Al solar objeto de este contrato, y por ende a las fincas registrales anteriormente le es de aplicación el RÉGIMEN JURÍDICO URBANÍSTICO señalado en el informe que se adjunta como ANEXO V, en el que se establece que tiene la calificación de suelo urbano industrial (zona UI-3, subzona b) y es compatible el uso comercial en la categoría Tco2 (superficie de venta menos de 2.000 m2).

   Para mejor identificación del objeto de este contrato, se adjunta como ANEXO I Plano de Situación y Emplazamiento, como ANEXO II Plano de Solar, Planta y Accesibilidad, como ANEXO III Notas simples de las fincas registrales que conforman el solar, como ANEXO IV Consulta Descriptiva y Gráfica de la Oficina Virtual del Catastro, como ANEXO V Informe Urbanístico y como ANEXO VII Plano topográfico del objeto del contrato.

   2. Con el fin de corregir el error formal que ha tenido lugar en el expediente de reparcelación de la unidad de ejecución en la que se haya el solar objeto de este contrato y que ha dado lugar a la falta de coincidencia entre la realidad física y jurídica, la vendedora se obliga a solicitar al Ayuntamiento de Onda la modificación del referido expediente reparcelatorio en el sentido de que se incluya como finca de aportación la registral NUM006 y se mantenga -con todas sus características- como parcela resultante la registral NUM001 .

      Se adjunta como ANEXO VIII copia de la instancia presentada al Ayuntamiento de Onda en la que se solicita la referida modificación del expediente reparcelatorio y que -en su caso- suscribirá la entidad financiera a cuyo favor están constituidas las hipotecas que gravan las fincas.

   3. Que los propietarios D. Isaac y doña. Raimunda están interesados en vender, y LIDL SUPERMERCADOS, S.A.U. en comprar, el solar descrito en el Exponen I, siempre y cuando se cumplan -por las necesidades comerciales de la compradora- las condiciones necesarias para la ubicación en el mismo de un edificio exclusivo de uso comercial de artículos preferentemente de alimentación, con una superficie aproximada de 1.128 metros cuadrados construidos en planta baja y una sala de ventas de 800 m2, con un parking en superficie llano y descubierto, todo ello acorde con lo reflejado en las Estipulaciones del presente contrato y sus Anexos, por lo que ambas partes han convenido un contrato de compraventa sometido a condiciones resolutorias, con arreglo a las siguientes.

      ESTIPULACIONES,

      PREVIA.- VALOR CONTRACTUAL DE LOS EXPONEN

      Las partes pactan expresamente que los Exponen anteriores tendrán valor de cláusulas contractuales.

      PRIMERA.- OBJETO DEL CONTRATO

      4. Isaac y doña. Raimunda , en adelante LA VENDEDORA, vende a LIDL SUPERMERCADOS S.A.U., en adelante LA COMPRADORA, quien compra para sí, un SOLAR de 4.815,33 m2 de superficie de suelo neto y urbanizado, de uso terciario, libre de cargas y gravámenes, sin servidumbres ni canalizaciones, sin arrendatarios ni ocupantes, al corriente del pago de todo tipo de impuestos, tasas, contribuciones y cesiones, incluidas las de aprovechamiento urbanístico, y cuyas características son las siguientes:

      1. Superficie: Mínima de 4.815,33 m2 de suelo neto.

      b) Lindes y accesos: Los lindes serán los señalados en el Anexo II (Plano de Solar, Planta y Accesibilidad). Los accesos serán los señalados en el mismo Anexo II, siendo exclusivos para los vehículos de los clientes y los de suministro de la compradora (incluidos trailers), por las necesidades comerciales de la misma.

      c) Condiciones de Urbanización: Las propias que constan en el Plan General de Ordenación Urbana que afecta al solar y que conocen las partes, esto es, completamente finalizadas las obras de urbanización y recepcionadas por la Administración; con acometidas, a pie de parcela, de electricidad en baja tensión con una potencia mínima de 120 Kw, agua suficiente para cumplir la normativa de prevención de incendios, y teléfono; encintado de aceras, alumbrado público; y sin que exista, a través de la parcela, ningún tipo de servidumbre ni canalización de acequia o similar, que -en su caso- deberán ser canalizadas por el exterior de la misma.

      d) Usos permitidos: Terciario comercial, apto para los fines de la compradora reseñados en el Exponen Segundo.

      e) Parámetros Urbanísticos:

      Edificabilidad neta: 7 m3/m2.

      Ocupación: 100 %.

      Retranqueos: No existen.

      [...] SÉPTIMA.-CLÁUSULA PENAL

      Ambas partes acuerdan establecer una penalización convencional de TRESCIENTOS MIL EUROS (300.000.-E) que deberá pagar aquella que incumpliera, sin justa causa, las obligaciones contraídas en el presente contrato. Esta penalización se aplicará sin perjuicio del resto de las garantías especificadas en el presente contrato, así como del derecho de cada parte a reclamar judicialmente el resarcimiento por el perjuicio causado.

      A estos efectos, se entenderá incumplimiento sin justa causa la realización de cualquier acción u omisión, por cualquiera de las partes, tendente a impedir el cumplimiento efectivo y en plazo de cualquiera de las condiciones a las que se somete el presente contrato".

3. En síntesis, por la parte actora, doña Genoveva , actuando en nombre y representación de sus padres don Isaac y Doña Raimunda , se interpuso demanda contra LIDL SUPERMERCADOS, S.A.U. ejercitando acción para el cumplimiento del contrato de compraventa de fecha 29 de abril de 2009 cuyo objeto es un solar situado en Onda, solicitando la elevación a público de dicho contrato y el pago del resto del precio que debe abonar; interesando, de forma subsidiaria, que se declare resuelto el contrato con el pago de la penalidad pactada.

   La parte demandada se opuso, y formuló reconvención, alegando el incumplimiento del contrato por la parte actora en tanto que pese a que en el contrato se hizo constar que el solar estaba libre de cargas y gravámenes lo cierto es que existe una torre eléctrica y un tendido eléctrico, que deben desmantelarse y soterrarse para poder destinar el local al fin pretendido, uso comercial de artículos de alimentación, lo que justificaría la aplicación de la cláusula penal contenida en la estipulación séptima del contrato.

   La sentencia de primera instancia estimó la demanda principal y desestimó la reconvención, declarando resuelto el contrato privado por incumplimiento de la demandada a quien condenó a abonar a la actora la cantidad de 300.000 euros, absolviendo a la actora de las pretensiones deducidas en su contra. Dicha resolución considera ante la inexistente referencia a la cuestión en el contrato, que fue voluntad de las partes que la compradora asumiera los costes de eliminación de la torre y tendido eléctrico, no pudiendo imponerse a la vendedora lo que nunca quiso asumir, siendo el incumplimiento imputable a la compradora.

   Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, dictándose sentencia de segunda instancia de fecha 28 de noviembre de 2012 , que constituye el objeto del presente recurso de casación, donde se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de LIDL SUPERMERCADOS, S.A.U, revocando la sentencia de primera instancia en el sentido de estimar parcialmente la demanda principal y la reconvención, declarando resuelto el contrato privado suscrito por las partes con fecha 29 de abril de 2009, con la obligación de restituir las cantidades entregadas que constan en el contrato privado. Dicha sentencia considera que la intención de las partes fue que la vendedora asumiera los gastos de eliminación de la torre y tendido eléctrico habida cuenta que en el contrato se especificó que la venta del solar se realizaba libre de cargas y gravámenes, siendo por tanto la vendedora la incumplidora.

   Recurso de casación.

   Contrato de compraventa de solar para ubicación de un supermercado. Proceso interpretativo y recurso de casación; directrices generales. Interpretación literal de la expresión "libre de cargas" y obligación contractual de eliminar una torre eléctrica. Doctrina jurisprudencial aplicable.

   SEGUNDO .- 1. La parte actora, al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC , interpone recurso de casación que articula en tres motivos. En el motivo primero, tras citar como preceptos legales infringidos los arts. 1281.1 1285 , 532 y 1483 del Código Civil , se alega la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, a cuyo fin cita las Sentencias de esta Sala de fechas 16 de julio de 1992 , 11 de octubre de 1989 , 30 de septiembre de 2011 y 26 de marzo de 2012 , las cuales establecen que cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas sobre la verdadera intención de las partes, el órgano jurisdiccional no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, sino que ha de indagarse en lo verdaderamente querido por los contratantes. En el motivo segundo, tras citar como preceptos legales infringidos los arts. 1281.1 , 1285 , 532 y 1483 del Código Civil , se alega la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia de Tribunal Supremo, a cuyo fin cita las Sentencias de esta Sala de fechas 16 de julio de 1992 , 11 de octubre de 1989 , 30 de septiembre de 2011 , 26 de marzo de 2012 , 21 de febrero de 1991 y 16 de junio de 2005 , las cuales establecen que aunque deben predominar la literalidad en la interpretación de los contratos también han de tenerse en cuenta otros datos para comprobar la verdadera intención de los contratantes. Por último, en el motivo tercero, tras citar como preceptos legales infringidos los arts. 532 y 1483 del Código Civil , se alega la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, a cuyo fin cita las sentencias de esta Sala de fechas 22 de diciembre de 2008 , 8 de junio de 1994 y 17 de noviembre de 2006 , las cuales establecen que las servidumbres fácilmente perceptibles con la vista les otorga el carácter de aparentes por lo que afecta al comprador al no ser necesario que para ello estuviese especificado en el titulo de adquisición, de modo que cuando la servidumbre es fácilmente identificable con una simple inspección de aquello que se compra ello impide la acción prevista en el art. 1483 del Código Civil .

   En el presente caso, por la fundamentación que se expone a continuación, los motivos planteados deben ser estimados.

2. Proceso interpretativo: Directrices generales .

   Con carácter general debe indicarse que todo fenómeno interpretativo tiene por objeto la atribución de sentido o de significado a una determinada declaración. Esta labor, con la debida diferenciación, puede proyectarse sobre la formulación abstracta de un deber jurídico, supuesto de la interpretación normativa, o bien, sobre la interpretación de concretas declaraciones de voluntad, supuesto de la interpretación negocial. Pero, en cualquier caso, y esto es lo relevante, debe precisarse que la labor del intérprete no puede realizarse desde una libertad absoluta en la búsqueda o atribución de sentido, sino que, por el contrario, su labor está sujeta a las reglas de hermenéutica que exige el proceso interpretativo. Con ello, se pone de relieve que no sólo se incumple esta exigencia cuando la interpretación se realiza de un modo arbitrario, prescindiendo de cualquier regla o criterio hermenéutico al respecto, sino también cuando el desarrollo del curso interpretativo, aunque presentando visos de razonabilidad, se aparta del proceder lógico-jurídico que se deriva de los criterios o reglas que informan el proceso interpretativo.

   Pues bien, en este contexto, y con relación a la interpretación de los actos y negocios jurídicos, la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha ocupado de establecer una suerte de directrices acerca del fenómeno interpretativo que conviene tener en consideración. En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:

   i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

   La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermeneútico de la totalidad, artículo 1286 del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

   Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: "... el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual".

   En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil ).

   ii) En segundo lugar, en orden a esta síntesis del marco de las directrices del proceso interpretativo, debe tenerse en cuenta que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala también ha resaltado el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual ( artículos 1284 , 1289 y 1258 del Código Civil , respectivamente).

   En relación a la conservación del contrato debe señalarse que se ha puntualizado su función interpretativa tras el reconocimiento de esta regla no sólo como un criterio de interpretación, sino también como un auténtico principio general del Derecho; [ STS (Pleno) de 15 de enero de 2013 (número 827/2012 )]. Destacándose su alcance general, como canon hermenéutico de la totalidad del contrato, con proyección en el tratamiento de la eficacia contractual que se derive. En los términos de la citada Sentencia de esta Sala: "Siguiendo esta línea, la cuestión se vislumbra de un modo más nítido si nos preguntamos por el alcance sistemático que posibilita el ámbito conceptual de la figura, particularmente del principio de conservación de los contratos o "favor contractus". Este principio no solo se ha consolidado como un canon hermeneútico que informa nuestro ordenamiento jurídico, con múltiples manifestaciones al respecto, sino también como un elemento instrumental decisivo en la construcción de un renovado Derecho Contractual Europeo conforme a lo dispuesto en los principales textos de armonización, como la Convención de Viena, los Principios de Derecho Europeo de la Contratación (PECL) y, particularmente, la propuesta de Anteproyecto de Ley de Modernización del Código Civil en materia de Obligaciones y Contratos. De modo que tal y como hemos señalado en las recientes Sentencias de 28 junio y 10 septiembre de 2012 , precisamente en el marco del contrato de compraventa, la conservación de los contratos se erige como un auténtico principio informador de nuestro sistema jurídico que comporta, entre otros extremos, el dar una respuesta adecuada a las vicisitudes que presenta la dinámica contractual desde la preferencia y articulación de los mecanismos que anidan en la validez estructural del contrato y su consiguiente eficacia funcional, facilitando el tráfico patrimonial y su seguridad jurídica".

   Con relación al principio de buena fe no solo se ha destacado su papel típico en el plano diferenciado de la integración del contrato ( artículo 1258 del Código Civil ), sino que también se ha reforzado su función como criterio decisivo en materia de interpretación y ejecución del contrato STS de 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 ).

   Aplicación de la doctrina expuesta al caso enjuiciado.

3. El análisis del presente caso constituye un buen ejemplo de lo afirmado, especialmente respecto a lo destacado en la primera directriz examinada.

   En este sentido, aunque la sentencia de la Audiencia parte correctamente del principio espiritualista que debe presidir la interpretación del contrato (Fundamento de Derecho Segundo), pronto se observa que abandona su debido recorrido al concretarlo, exclusivamente, en la interpretación literal de la cláusula primera del contrato en donde, al hilo de la identificación del objeto, se contempla que la venta del solar se realiza: "libre de cargas y gravámenes, sin servidumbres ni canalizaciones, sin arrendatarios ni ocupantes, al corriente del pago de todo tipo de impuestos, tasas, contribuciones y cesiones"; de forma que, a tenor de esta descripción del objeto, infiere que la voluntad de las partes fue concorde a que la vendedora asumiera el coste de la eliminación de la torre y el tendido eléctrico; obligación que no aparece expresamente en dicha cláusula, ni en parte alguna del contrato celebrado.

   Al proceder de esta manera, como ya se ha apuntado, la sentencia incurre en una interpretación incorrecta al no recorrer, en toda su extensión, el debido proceso interpretativo.

   En efecto, conforme al carácter instrumental señalado de la interpretación literal, se observa cómo, en el presente caso, la mera literalidad de la cláusula objeto de examen no resuelve por ella sola la atribución de sentido que debe hacerse en relación con la asunción de esta obligación de correr con los gastos de la eliminación de la torre eléctrica, esto es, de su claridad expositiva no se infiere una atribución de sentido unívoca al respecto. Conclusión que se desprende tanto de su silencio en la formulación expositiva de la cláusula referida, pese al importante coste de su realización y a la contemplación expresa de otras circunstancias de índole económica ("pago de impuestos, tasas, contribuciones y cesiones, incluidas las del aprovechamiento urbanístico"), como del propio alcance limitado que se deriva de la fórmula ritual "libre de cargas", expresión que en el plano interpretativo queda referenciada en la descripción del objeto de la venta con relación usual a las posibles cargas jurídicas que ignorándolas el comprador pudieren afectar a su "habere licere" (libre y pacífica posesión); máxime, cuando en el presente caso, se trata de una posible servidumbre aparente y, por tanto, no oculta.

   Como puede observarse, conforme a lo anteriormente señalado, en estos casos la interpretación literal no es representativa del punto de partida y, a su vez, del punto de llegada del fenómeno interpretativo, de forma que debe continuarse con el proceso interpretativo.

   Continuidad que, en el presente caso, debió hacerse conforme a la interpretación integrativa del contrato celebrado y en el contexto de la interpretación sistemática del mismo.

   En efecto, si se atiende a estos planos se puede valorar que la parte vendedora, conforme a la naturaleza y a la base negocial del contrato suscrito, venta de un solar para la posterior ubicación de un supermercado de alimentación, las únicas obligaciones que asumió al respecto son las que expresamente se resaltaron en el referido contrato. Estas obligaciones, que responden al interés primordial del comprador, quedan claramente reflejadas en los expositivos II y III del contrato, en donde el vendedor, con el fin de corregir un error formal del expediente de reparcelación se obliga a solicitar su corrección al Ayuntamiento de Onda, y a que el solar cumpla con las condiciones necesarias para la ubicación del citado supermercado; condiciones referidas a la idoneidad de la calificación del suelo para su construcción y a la superficie proyectada para el mismo. Todo ello, como también expresamente se señala, "acorde con lo reflejado en las estipulaciones del presente contrato"; estipulaciones, cuyo curso e inteligencia sistemática, para nada refieren la obligación del vendedor de asumir los costes de la eliminación del susodicho tendido eléctrico ( STS 13 de junio de 2014, núm. 299/2014 ).

   Como suele ocurrir en estos casos, el fenómeno interpretativo que incide en la vía de la interpretación integradora del contrato se nutre, de forma relevante, por la conducta de las partes en la formación del vínculo contractual ( artículo 1282 del Código Civil ); y en este sentido, contrariamente a lo deducido por la Audiencia, también debe destacarse que el hecho de que en determinados borradores del contrato se contemplase la obligación objeto de discusión para, finalmente, descartarla de la redacción definitiva del mismo revela, en muy buena medida, que la parte vendedora no asumió esta nueva obligación que, por lo tanto, debe correr a cargo de la parte compradora.

   De igual forma, que su incumplimiento contractual respecto a formalizar la escritura pública y abonar el resto del precio adeudado, debe dar lugar a la resolución del contrato y a la aplicación de la cláusula penal pactada.

   TERCERO .- Estimación del recurso y costas.

1. La estimación de los motivos planteados comporta la estimación del recurso de casación.

2. Por aplicación del artículo 398.2 en relación al artículo 394 LEC , no procede hacer expresa imposición de costas del recurso de casación.

3. Por aplicación del artículo 398.1 en relación al artículo 394 LEC , procede hacer expresa imposición de costas de apelación a la parte demandada reconviniente y apelante.

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

1. Haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Genoveva contra la sentencia dictada, en fecha 28 de noviembre de 2012, por la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 3ª, en el rollo de apelación nº 345/2012 , que casamos y anulamos en su integridad, confirmando en su lugar los pronunciamientos de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2, de Nules, de 14 de septiembre de 2011 , dimanante del juicio ordinario nº 1708/2010.

2. No procede hacer expresa imposición de costas del recurso de casación.

3. Procede hacer expresa imposición de costas de apelación a la parte demandada y apelante.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Ignacio Sancho Gargallo, Francisco Javier Orduña Moreno, Rafael Saraza Jimena, Sebastian Sastre Papiol. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.