STS 651/2014, 24 de Noviembre de 2014

Ponente:FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO
Número de Recurso:232/2013
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:651/2014
Fecha de Resolución:24 de Noviembre de 2014
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA. DERECHO DE EXPLOTACIÓN DE MÁQUINAS RECREATIVAS. Se concluye la falta de incidencia del contrato de 1999 en la configuración de los derechos que asisten a la parte arrendataria y, por tanto, la improcedencia de la aplicación del principio de relatividad de los contratos y, en su caso, de la pretendida cesión del contrato; del mismo modo que se observa la improcedencia de la aplicación al presente caso de la doctrina del abuso del derecho cuando se requiere, la ejecución o cumplimiento del contrato celebrado. Se desestima la casación.

 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veinticuatro de Noviembre de dos mil catorce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, los recursos de casación e infracción procesal interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 261/2012 por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Girona , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm. 632/2009, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Figueres, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña María Ángels Vila Reyner en nombre y representación de "SOL-MEDRANO, SOCIEDAD LIMITADA", compareciendo en esta alzada en su nombre y representación la procuradora doña María Irene Arnés Bueno en calidad de recurrente y el procurador don Pedro Pérez Medina en nombre y representación de las mercantiles SUD JUNQUERA, S.A. y CARESBAR FIGUERES, S.L. en calidad de recurridos.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- La procuradora doña Rosa María Bartolomé Foraster, en nombre y representación de "SOL-MEDRANO, SOCIETAT LIMITADA" interpuso demanda de juicio ordinario, contra "SUD JONQUERA, S.L.", "CARESBAR FIGUERES, S.L." y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que : "... 1r. Que es declari que l'actuació de les entitats "SUD JONQUERA, S.L." i "CARESBAR FIGVERES, S.L." descrita en la present demanda és contraria a la bona fe i constitutiva d'un abús de dret i d'un exercici antisocial del mateix i, conseqüentment, es declari l'extinció de les autoritzacions d'emplagament de maquines recreatives actualment vigents en relació a l'establiment "BAR-RESTAURANT SOL JONQUERA".

2n. Que es condemni les entitats "SUD JONQUERA, S.A." i "CARESBAR FIGUERES, S.L." a estar i passar per les anteriors declaracions i a cessar en la situació d'abús de dret declarada i, alhora, si fos necessari i exigible, a subscriure tots els documents pertinents per tal que siguin anul lades i revocades les autoritzacions dŽemplaçament de les màquines recreatives del local "BAR-RESTAURANT SOL JONQUERA".

3r. Que es condemni les entitats "SUD JONQUERA, S.A." i "CARESBAR FIGUERES, S.L." a satisfer amb carácter solidan entre elles i en concepte d'indemnització de danys i perjudicis la suma de CENT SETANTA-TRES MIL SET-CENTS SEIXANTA- NOU EUROS AMB TRENTA-SIS CÉNTIMS D'EURO (173.769,36 €), la qual resulta deis càlculs efectuats fins a la data de la present demanda, segons desglossament indicat al fet vuité de la mateixa.

4t. Que es condemni les entitats "SUD JONQUERA, S.A." i "CARESBAR FIGUERES, S.L." a satisfer amb carácter solidan entre elles i en concepte d'indemnització de danys i perjudicis la suma que resulti de l'aplicació deis parámetres i bases assenyalats en el fet vuité de la present demanda des de la data de la mateixa i fins al cessament de la situació d'abús de dret i que, si s'escau, es liquidará en execució de Senténcia atenent al temps transcorregut a raó de 330,36 € diaris.

5é. Que s'imposi solidàriament a les demandades el pagament de les costes que es causin en el present procediment, amb explícita declaració de la seva mala fe".

SEGUNDO .- La procuradora doña Irene Guma Torremilans, en nombre y representación de CARESBAR FIGUERES, S.L., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, "solicitando se sirva desestimar la demanda formulada de adverso con expresa condena en costas".

A continuación al amparo del artículo 406 y siguientes de la LEC , formuló demanda reconvencional en base a los siguientes: " ... 1.- Se declare que la actuación de Sol Medrano S.L. es constitutiva de abuso derecho al impedir que mi representada pueda entrar en el bar-restaurante para sustituir las 2 máquinas de mi representada Caresbar y

  1. - Se declare el derecho de mi representada a percibir los daños y perjuicios causados desde el 22 de Julio de 2008 (fecha en que Sol Medrano impidió la sustitución de las 2 máquinas) hasta la fecha en que cese definitivamente dicha perturbación a razón de 330,36€/día, calculándose concretamente en la suma de 215.064,36.-€. con más el importe correspondiente a los días que transcurran desde hoy, 4 de Mayo de 2010 (fecha en que cerramos el cálculo) hasta que cese definitivamente la perturbación en cuestión a razón de 330,36€/día que se fijarán en el momento procesal oportuno. Con más los intereses legales y costas

  2. - Se condene a la demandada reconvencional a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos,

  3. - Se condene a SOL MEDRANO SL a cesar en su actuación y a no impedir la explotación de las máquinas recreativas situadas en los negocios arrendados, con condena de los daños y perjuicios causados en el importe de de 215.064,36.-€. con más el importe correspondiente a los días que transcurran desde hoy 4 de Mayo de 2010 (fecha en que cerramos el cálculo) hasta que cese definitivamente la perturbación en cuestión a razón 330,36€/día

    que se fijarán, en el momento procesal oportuno con más los intereses legales y costas."

    La procuradora doña Irene Guma Torremilans, presentó escrito alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminaba suplicando: "...se sirva desestimarla con imposición de costas".

    Seguidamente y en el mismo escrito presentó escrito contestando a la demanda formulada de adverso solicitando: "1.- Que la adversa ha actuado en abuso de derecho al impedir la sustitución de las dos máquinas recreativas propiedad e Caresbar en el Bar-restaurante situado en el centro comercial "Sol Jonquera" desde junio de 2008 y no tienen derecho alguno que legitime impedirlo.

  4. - Que ha incumplido desde el 22 de julio de 2008 las obligaciones relativas a recaudar y pagar a mi representada un 25% de la recaudación de las 2 máquinas citadas (cláusula 2ª del contrato) y la contenida en la cláusula 8ª del contrato (que SOL MEDRANO no podía instalar ningún "equipo, maquinaria o aparato" sin el permiso expreso y escrito de mi representada) al haber contratado con Tecnomátic, teniendo derecho mi representada a la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.

  5. - Que su actuación es grave y contumaz frustrando la finalidad del negocio concertado legitimando a Sol Jonquera S.L. a solicitar la resolución del contrato que peticiona esta parte y por tanto declare la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre Sol Medrano SL y Sud Jonquera SL de fecha 27 noviembre de 2003 (1.124 CC).

    Y, en consecuencia, se la condene:

  6. - A indemnizar la mi representada el importe equivalente al 25% de la recaudación de dos de las cuatro máquinas existentes cuyo importe asciende a fecha de hoy (4 mayo de 2010) a la suma de 107.532,18€ (cifra obtenida partiendo de los cálculos de la actora que fijan en 330,36€/día el 50% de dos máquinas desde el 22 de julio de 2008 hasta hoy 4 de mayo de 2010 de los que la mitad corresponden a mi representada). Con más la correspondiente cifra calculada con los mismos porcentajes desde el 4 de mayo de 2010 hasta que entregue la posesión del objeto arrendado en virtud del contrato cuya resolución interesamos.

  7. - como consecuencia de la resolución del contrato se la condene a entregar el objeto arrendado en las condiciones pactadas en dicho contrato de 27 de noviembre de 2007 (cláusula 6ª y concordantes)4

  8. - Subsidiariamente a lo anterior, (en el supuesto de no concederse la resolución contractual solicitada por entenderse que dichos incumplimientos no son suficientes para justificar la resolución contractual solicitada), se la condene a facilitar/permitir la instalación de las 2 maquinas propiedad de Caresbar en el Bar-restaurante y a indemnizar a mi representada en la suma de 107.532,18€ con más todos los días que transcurran desde el 4 de mayo de 2010 hasta que deje de impedir la sustitución de las máquinas.

  9. -A estar y pasar por los anteriores pronunciamientos declarativos.

  10. - Con expresa condena en costas".

    La procuradora doña Rosa María Bartolomé Foraster, en nombre y representación de "SOL-MEDRANO, SOCIETAT LIMITADA" contestó la demanda reconvencional interpuesta por "SUD JONQUERA, S.A." oponiéndose a la misma, solicitando se dicte con los siguientes pronunciamientos: "... 1r. Que es desestimi íntegrament la demanda reconvencional de "SUD JONQUERA, S.A.", absolent l'entitat "SOL-MEDRANO, S.L." de totes les pretensions contingudes a la pétita de la reconvenció, tant les declaratives com les de condemna principal i subsidiária.

    2n. Que s'imposi a la part actora en reconvenció el pagament de les costes causades i que es causin en la tramitació de la reconvenció, tot aixó amb declaració de la seva temeritat i mala fe.

    ALTRESSÍ DIC que s'estima la quantia de la demanda reconvencional en l'import de CENT SET MIL CINC-CENTS TRENTA-DOS EUROS AMB DIVUIT CÉNTIMS D'EURO (107.532,18 €) com a quantitat reclamada en concepte d'indemnització per danys i perjudicis meritats fms a la data de la demanda reconvencional, raó per la qual

    NOVAMENT DEMANO AL JUTJAT que tingui per realitzada l'anterior manifestació als efectes oportuns de conformitat amb l'article 253.1 de la LEC i demés concordants.

    La procuradora doña Rosa María Bartolomé Forester, en nombre y representación de "SOL-MEDRANO, SOCIETAT LIMITADADA", contestó a la demanda reconvencional inperpuesta por "CARESBAR FIGUERES, S.L", solicitando: dicti Sentència per la qual sŽestimi íntegrament la demanda principal interposada per la meva representada en el seu dia i, alhora, que contingui els següents proncunciaments:

    1r. Que es desestimi íntegrament la demanda reconvencional de "CARESBAR FIGUERES, S.L.", absolent lŽentitat "SOL- MEDRANO, S.L." de totes les pretensions contingudes a la pètita de la reconvenció, tant les declaratives com les de codemna principal u subsidiària.

    2n. Que sŽimposi a la part actora e reconvenció el pagament de les costes causades i que es causin en la tramitació de la reconvenció, tot això amb declaració de la seva temeritat i mala fe".

    El Fiscal, evacuando el traslado conferido, presentó escrito en fecha 14 de octubre de 2010, solicitando en el mismo se estime la cuestión previa planteada por las demandadas y se resuelva en el sentido de declarar la incompetencia de la jurisdicción civil para el conocimiento de las presentes actuaciones.

  11. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Figueres, dictó sentencia con fecha 13 de enero de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "...Que desestimando íntegramente la demanda principal instada en representación de la entidad Sol Medrano SL contra las entidades Sud Jonquera SL y Caresbar Figueres SL, debía absolver y absuelvo a las demandadas de las pretensiones ejercitadas en su contra. Con imposición de las costas a la actora principal.

    Asimismo, que desestimando íntegramente la demanda en reconvención instada en representación de la entidad Sud Jonquera SL contra la entidad Sol Medrano SL, debía absolver y absuelvo a la demandada en reconvención de las pretensiones ejercitadas en su contra por la actora en reconvención. Con imposición de las costas a esta actora en reconvención.

    Por último, que desestimando íntegramente la demanda en reconvención instada en representación de la entidad Caresbar Figueres SL contra la entidad Sol Medrano SL, debía absolver y absuelvo a la demandada en reconvención de las pretensiones ejercitadas en su contra por la actora en reconvención. Con imposición de las costas a esta actora en reconvención".

    TERCERO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Girona, dictó sentencia con fecha 6 de julio de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS:"...1.- DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la entidad SOL MEDRANO SL con imposición al mismo de las costas causadas por su recurso.

  12. -ESTIMAMOS los recursos interpuestos por las entidades SUD JONQUERA SA y CARESBAR FIGUERES SL y REVOCAMOS la Sentencia de fecha 13 Enero 2012 por el Juzgado n° 5 de Figueres dictada en proceso 632/09.

  13. - CONDENAMOS a la entidad Sol Medrano a pagar a la codemandada Sud Jonquera el 25% de la recaudación de dos de las cuatro maquinas recreativas cuyo importe asciende a la fecha de reclamación, (4 de Mayo de 2010) a la suma de 107.532,18€, con mas todos los días hasta que cese en el impedimento de instalación de las maquinas y se le condena a que permita instalar las dos maquinas en el bar restaurante, todo ello con mas los intereses legales y abono de costas de primera instancia.

  14. - CONDENAMOS a Sol Medrano a no impedir la instalación y explotación de las maquinas recreativas instaladas y a pagar a la codemandada Caresbar Figueres la suma de 215.064,36€ con mas el importe correspondiente a los días que transcurran desde el 4 de Mayo de 2010 hasta la instalación de las maquinas, con mas los intereses legales y abono de las costas de primera instancia.

  15. - Sin mención sobre las costas de los recursos estimados".

    CUARTO - 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recursos de casación e infracción procesal la representación procesal de "SOL-MEDRANO, SOCIEDAD LIMITADA", argumentando el recurso por infracción procesal, con apoyo en los siguientes MOTIVOS :

    Primero.- Infracción del artículo 218 de la LEC .

    Segundo.- Vulneración del artículo 24.1 CE .

    El recurso de casación , lo argumentó con apoyo en los siguientes MOTIVOS:

    Primero.- Infracción del artículo 1091 y 1257 CC .

    Segundo.- Infracción de los artículos 1091 y 1255 CC .

    Tercero.- Infracción del artículo 7.2 CC .

    Cuarto.- Infracción del artículo 1106 CC .

    QUINTO .- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 15 de octubre de 2013 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días.

    SEXTO .- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el procurador don Pedro Pérez Medina, en nombre y representación de SUD JONQUERA, S.A. y de CARESBAR FIGUERES, S.L, presentó escrito de impugnación al mismo.

    SÉPTIMO .- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 30 de octubre del 2014, en que tuvo lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la interpretación y alcance de un contrato de arrendamiento de industria respecto a su incidencia en relación al derecho de explotación de las máquinas recreativas instaladas previamente en el local objeto de arrendamiento.

  1. En síntesis, se interpone demanda en juicio ordinario en ejercicio de acción declarativa de mala fe y abuso de derecho en el actuar de los demandados, propietarios del local y de las máquinas recreativas, que pretenden vincular al actor (arrendatario de industria donde se ubican las máquinas) con el contrato de explotación en exclusiva de las máquinas instaladas en el local celebrado entre los demandados con anterioridad al contrato de arrendamiento de industria, impidiéndole el acceso de otras máquinas al local, una vez caducada la autorización administrativa para la explotación de las ya instaladas, con los daños y perjuicios pertinentes.

    Las partes demandadas se opusieron a la demanda y formularon reconvención, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento de industria y la condena de la demandada al abono del lucro cesante por la no explotación de las máquinas por cuatro años, al haber sido impedido por el actor.

    La sentencia de primera instancia desestima la demanda y la reconvención, entendiendo que el contrato de explotación de las máquinas recreativas en exclusiva imponía al dueño del local la obligación, para el caso de nuevo arrendamiento o cesión del local a tercero, a introducir en dicho contrato una cláusula que obligara al arrendatario a respetar el pacto de explotación en exclusiva, sin que el uso y explotación de las mismas por el nuevo arrendatario (actor) por un determinado tiempo pueda entenderse como un acto propio que le vincule, de forma que terminado el plazo de concesión administrativa, no tenía obligación adquirida de respetar un contrato de exclusividad, del cual no se ha probado que tuviera constancia. Se descarta el abuso de derecho en la conducta de los demandados y no prospera la petición de indemnización efectuada en reconvención, al entender que si no vincula el contrato de explotación a la arrendataria a efectos de la demanda, tampoco lo hace a efectos de reconvención.

    Recurrida la sentencia en apelación, la sentencia de segunda instancia desestima el recurso de la actora y estima el de los demandados, concluyendo que el arrendatario de la industria si venía obligado a respetar el pacto de explotación en exclusiva de las máquinas, al conocer la situación creada y haberse lucrado de explotación por un periodo de tiempo, debiendo indemnizar a los demandados en las cantidades reclamadas en la reconvención. Considera la sentencia que no pudo haber cesión de los derechos de la propietaria del local sobre la explotación de Ias máquinas, al estar los mismos ya comprometidos mediante el contrato explotación en exclusiva por un periodo de 15 años, entendiendo que hubo una subrogación civil en el contrato de explotación de máquinas por cuanto cuando se celebró el contrato de arrendamiento de industria las máquinas ya se encontraban instaladas, sin que se instara a su retirada y percibiendo el 25% de lo recaudado el arrendatario.

  2. De la prueba practicada, resultan no controvertidos los siguientes hechos:

    A).- El 5 de enero de 1999 la entidad Sud Jonquera S.L. propietaria de los locales comerciales de 1.983 m2, denominados SOL JONQUERA entre los que se encuentra un bar-restaurante y un pub musical, firmó un contrato con la entidad Caresbar para la explotación de maquinas recreativas tipo b conocidas como "tragaperras". En dicho momento los locales se hallaban alquilados a la entidad INVERPURDAN.

    B).- El 27 de Noviembre de 2003 la propiedad Sud Jonquera firmó un nuevo contrato de arrendamiento de uso diferente de vivienda con la actora Sol Medrano y de duración mínima de diez años. En ese momento había instaladas en el bar-restaurante dos maquinas recreativas propiedad de Caresbar.

    C).- En fecha 5 de Diciembre de 2004 la actora y nueva arrendataria firmó con la empresa operadora de máquinas TECNOMATIC un contrato de exclusiva para instalar máquinas recreativas con vigencia hasta el 20 Enero 2013.

    D).- El día 18 Febrero 2007 y con ocasión del vencimiento de la autorización administrativa de instalación de dos de las cuatro máquinas recreativas, la arrendataria y parte actora Sol Medrano requirió a la propietaria de las maquinas Caresbar para que procediera a su retirada. Igual proceder se hizo en el momento del vencimiento de las otras dos maquinas en fecha 20 Enero 2008. Las maquinas fueron retiradas surgiendo, a partir de dicho instante, las discrepancias que se plantean en el presente procedimiento.

  3. A los efectos que aquí interesan el contrato de referencia, de 27 de noviembre de 2003, contiene el siguiente expositivo y pactos: "REUNITS: D una part el Sr. Carlos Miguel , major d'edat, veí d'AgulIana, amb domicili a la PLAZA000 NUM000 ., i amb D.N.I. N° NUM001 . I de l'altra els Senyors Bienvenido , amb D.N.I. N° NUM002 , Estanislao , amb D.N.I. N° NUM003 , Ildefonso , i Marcos , tots ells majors d'edat.

    INTERVENEN:

    Ambdues parts actuen: Don. Carlos Miguel , en qualitat d'Administrador de la Societat SUD JONQUERA, S.L., amb CIF. B 17529207, segons Escriptura de Constitució atorgada davant del notari Sr. Francesc Consegal i Garcia, amb data 04-11-1997, inscrita al Registre Mercantil de Girona, al Tom 1117, Llibre 0, Foli 101, Full GI-19966, Secció 8.

    I el Senyors Bienvenido , Estanislao , Ildefonso , i Marcos , actuant en nom propi i mes endevant com a administradors de la Societat SOL MEDRANO, S.L., en procés de costitució.

    Ambdues parts es reconeixen mútuament la capacitat legal per obligar-se, i essent vohmtat deis compareixents d'atorgar aquest contracte d'arrendament, mitjangani aquest document arnb aquesta finalitat:

    EXPOSEN:

    Primer .- Que L'Entitat mercantil "SUD JONQUERA, S.L.." és propietária de l'edifici destinat a CENTRE COMERCIAL i de RESTAURACIÓ "SOL JONQUERA", situat al poligon Vilella, 21-B, parcel-les 10 i 11, del terme municipal de La Jonquera.

    Segon .- Que en l'esmentat CENTRE COMERCIAL "SOL JONQUERA", la propietat té destinats diversos locals a la Planta baixa i Primera planta, per desenvolupar diferents activitats, essent les principals les de BAR- RESTAURANT i BAR-MUSICAL.

    La superficie total ocupada es de 1.983 m2.

    A la planta baixa amb 1.038 m2., estan ubicades les activitats de Bar Musical, Oficina, magatzems, Instal-lacions diversos, asseus per homes, dones i minusválids; asseus i vestidors per el personal, Bugaderia, vesfibuls, passadissos escales i ascensors.

    A la primera Planta, amb 955 m2, estan ubicats el vestibul d'entrada, escales d'accés a la planta baixa, ascensors, sala de conductors i TV., Bar - Restaurant i Cuina.

    Tercer.- Que interessant a la Societat SOL MEDRANO, S.L., la gestió del negoci de Bar -Restaurant SOL. JONQUERA, Bar - Musical "La Guitarra & Músic - Bar", i els serveis de dutxes i bugaderia annexes, i trobant s'hi d'acord l'entitat SUD JONQUERA, S.L., disposen l'atorgament d'aquest contracte d'explotació, el qual es regirá d'acord amb els segiients":

    PACTES

  4. - TERMINI

    El Contracte d'arrendament es fará per un termini de "DEU Anys" prorrogables automáticament en períodes anuals; a menys que en un termini anterior a sis mesos al venciment del contracte, o dels períodes de prórroga automática, alguna de les parts comuniqui per escrit la intenció de resoldre'l o de fer-ne un de nou.

    Transcorregut el termini de vigéncia i la prórroga si procedeix, cada dia de demora en la Posada a disposició del local a l'arrendadora, liquidará en concepte de cláusula penal convencional per incompliment de les obligacions d'alliberar el local, una quantitat equivalent al quíntuple de la renda diária vigent, amb independéncia de les obligacions legals de satisfer la renda fins el moment en que l'arrendatária posi a disposició de la propietária del local objecte del present contracte.

    El contracte comentará a regir el dia: U de Gener de 2004.

  5. - IMPORT DEL LLOGUER

    L'import de les rendes será variable. SUD JONQUERA, S.L., participará amb el 10% de l'import brut de les recaptacions de les caixes del Bar-Restaurant, i del Pub- Musical.

    La Caixa del Bar-Restaurant inclou:

    Les vendes del Bar

    Les vendes del Restaurant

    Les vendes de serveis de Dutxes Les vendes de serveis de Bugaderia

    Expressament s'exclouen, l'import de les recaptacions de la máquina de tabac, i deis teléfons públics instal lats dins del Bar - Restaurant

    També participárá amb el 25 % del Import Total de la recaptació de totes les máquines de joc i recreatives instal lades als locals de SOL JONQUERA.

    La renda pactada , será incrementada per l'import que resulti d'aplicar l'IVA.,segons la normativa fiscal vigent.

    L'arrendatari haurá d'aplicar la retenció que correspongui, de conformitat amb les normes tributáries vigents a cada moment.

  6. - CONSERVACIÓ DEL LOCALS

    L'arrendatária está obligada a realitzar totes les reparacions deis desperfectes ocasionats per aquesta o per ús de les instal lacions que siguin necessáries per a conservar el local en condicions de servir per l'ús acordat. L'execució d'aquestes obres (reparacions), no podrá diferir en el temps, encara que li siguin molt molestes o que durant la seva realització es vegi privat de l'utilització d'una part o la totalitat del local. La realització d'aquestes reparacions per part de l'arrendatária no l'eximiran en cap cas del pagament de la renda.

    Qualsevol tipus d'obra, reforma o millora ordenades per l'Administració competent, aniran a cárrec exclusiu de l'arrendatária, encara que hagin estat exigides a l'arrendadora.

    L'arrendatária te l'obligació inexcusable d'utilitzar per a qualsevol tipus de reforma o manteniment que afecti als locals contractats, les Empreses o industrials autónoms que designi l'arrendadora i que com a norma són els que habitualment vénen col laborant amb aquesta última, a igualtat de condicions, i sempre que l'arrendatária no surti perjudicada.

    Quan els locals s'hagin adequat a la finalitat pactada, l'arrendatari no hi podrá fer cap variació, ni realitzar-hi obres de cap mena, ni modificar o substituir-ne les instal-lacions, llevat autorització per escrit del propietari en cada cas. En aquest supósit, l'arrendatari pagará les obres i assumirá la responsabilitat de les possibles deficiéncies. Les obres restaran en benefici de la finca i l'arrendatari no tindrá dret a cap mena d'indemnització

    Seran per compte de l'arrendatari, totes les despeses que resultin per l'adequat manteniment de l'immoble i instal-lacions objecte d'aquest contracte, excepte les dels elements comunitaris Que s'aplicará el meficient corresponent.

    L'arrendadora exigirá a l'arrendatária la devolució del local en el seu estat original.

  7. - EQUIPS, APARELLS i MAQUINARIA

    L'instal.lació d'equips, maquinária i aparells, necessitará l'autorització expressa i per escrit de l'arrendador en cada cas, excepte que es tracti d'elements que substitueixin o complementin l'instal.lació inicial.

    Pel present contracte s'autoritza a l'arrendatária a instal lar els equips, aparells, neveres, estanteríes murals, i tots els equips necessaris per a la posada en funcionament de les activitats que s'inicien".

    Recurso extraordinario por infracción procesal.

    Congruencia, motivación y valoración de la prueba. Cuestiones conformadas ya jurídicamente en el recurso de casación .

    SEGUNDO .- 1. La parte actora, al amparo de los apartados segundo y cuarto del artículo 469.1 LEC , respectivamente, interpone recurso extraordinario por infracción procesal que articula en dos motivos.

    En el primero , se denuncia la infracción del art. 218 LEC por incurrir en incongruencia y falta de motivación en relación con la pretensión de daños y perjuicios basado en el lucro cesante, al no haberse dado ningún tipo de respuesta a la oposición a la indemnización solicitada y su cuantificación. En el segundo , se alega la infracción del art. 24 CE por valoración errónea e ilógica de los medios de prueba causante de indefensión, en relación con las personas que firmaron el contrato de explotación de las maquinas recreativas.

    En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, los motivos planteados deben ser desestimados.

  8. Dado que los motivos planteados se fundan en la posible infracción de normas reguladoras de la sentencia y su incidencia en la vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (24.1 CE), se procede a su examen sistematizado de conformidad con la doctrina jurisprudencial de esta Sala al respecto.

  9. En relación al presupuesto de congruencia debe señalarse, tal y como se expone en la STS de 18 mayo 2012 (núm. 294, 2012) , que constituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica ( STS de 14 de abril de 2011 , ROJ 2898, 2011).

    El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva -dictum- y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio -petitum- o pretensión solicitada, ( STS de 13 de junio de 2005 ). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988 , y 20 de diciembre de 1989 ). En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se dé la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte ( STS de 4 de octubre de 1993 ). En esta línea, y en términos generales, también hay que señalar que las sentencias absolutorias no pueden ser tachadas de incongruencia por entenderse que resuelven todas las cuestiones suscitadas en el pleito, salvo casos especiales ( SSTS de 10 de diciembre de 2004 y 5 de febrero de 2009 ). Con lo que la incongruencia extra petita (fuera de lo pedido), en relación con el principio de iura novit curia, se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones ( SSTS de 6 de octubre de 1988 y 1 de octubre de 2010 ).

    Respecto a la relevancia constitucional del vicio de incongruencia hay que señalar que se produce, por entrañar una alteración del principio de contradicción constitutiva de una efectiva denegación del derecho a la tutela judicial efectiva, cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia procesal ( STC 18 de octubre, de 2004 RTC 2004, 174). En esta línea, el Tribunal Constitucional ha reiterado que para que la indefensión alcance relevancia constitucional es necesario que sea imputable y que tenga su origen en actos u omisiones de los órganos judiciales, esto es, que la indefensión sea causada por la actuación incorrecta del órgano jurisdiccional.

  10. La motivación de las sentencias consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo. De esta forma, la motivación de las sentencias se presenta como una exigencia constitucional establecida en el artículo 120.3 CE , configurándose como un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional en íntima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el artículo 24 CE ( STC 144/2003 de julio y STS de 5 de diciembre de 2009 ). Esta Sala ha venido exigiendo la aplicación razonada de las mismas que consideran adecuadas al caso en cumplimiento de las funciones o finalidades que implícitamente comporta la exigencia de la motivación: la de permitir el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos, la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo la comprensión sobre la justicia y corrección de la decisión judicial adoptada, y la de operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad ( SSTS 5 de noviembre de 1992 , 20 de febrero de 1993 y 18 de noviembre de 2003 , entre otras). Pero también, como resulta lógico, hay que señalar que esta exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2008 , de 22 de mayo de 2009 y 9 de julio de 2010 ).

    A lo anterior cabe añadir que no es lo mismo falta de motivación que motivación satisfactoria para la parte; y que, como se indica en la sentencia de 15 de octubre de 2001 , debe distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio.

  11. En cuanto a la valoración de la prueba resulta conveniente comenzar por recordar que la restrictiva doctrina desarrollada por esta Sala, durante la vigencia de la LEC 1881 sobre el control en casación de la valoración arbitraria o ilógica de la prueba, mantiene su vigencia, si bien dentro del ámbito que ahora es propio, del recurso extraordinario ( STS de 28 de noviembre de 2008 ) y en esta línea se ha venido admitiendo con carácter excepcional la impugnación ( Sentencias de fechas 12 de mayo de 2006 , 28 de noviembre de 2007 , con cita de las de 8 de abril de 2005 , 29 de abril de 2005 , 9 de mayo de 2005 , 16 de junio de 2006 , 23 de junio de 2006 , 28 de julio de 2006 , 29 de septiembre de 2006 y 16 de marzo de 2007 , entre las más recientes), indicando que la valoración de la prueba corresponde en principio a la Sala de instancia, debiéndose reducir su examen en esta sede a problemas de infracción en concreto de una regla de valoración, al error patente y a la interdicción de la arbitrariedad o irrazonabilidad (Sentencias del Tribunal Constitucional 63/1984, 91/1990, 81/1995, 142/1999, 144/2003, 192/2003; y de esta Sala de 24 de febrero y 24 de julio de 2000 y 15 de marzo de 2002, entre otras muchas). Mas en concreto se ha venido indicando que procede la revisión probatoria: a) cuando se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio ( Sentencias de 8 y 10 de noviembre de 1994 , 18 de diciembre de 2001 y 18 de diciembre de 2001 ; 8 de febrero de 2002 ; b) cuando se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica ( Sentencias de 28 de junio y 18 de diciembre de 2001 ; 8 de febrero de 2001 ; 21 de febrero y 13 de diciembre de 2003 ; y 9 de junio de 2004 ), o se adopten criterios desorbitados o irracionales ( Sentencias de 28 de enero de 1995 , 18 de diciembre de 2001 y 19 de junio de 2002 ); c) cuando se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, o se falsee de forma arbitraria sus dictados, o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericia! ( Sentencias de 20 de febrero de 1992 , 28 de junio de 2001 , 19 de junio y 19 de julio de 2002 , 21 y 28 de febrero de 2003 , 24 de mayo , 13 de junio , 19 de julio y 30 de noviembre de 2004 ); d) cuando se efectúen apreciaciones arbitrarias (Sentencia de 3 de marzo de 2004 ) o contrarias a las reglas de la común experiencia (Sentencias de 24 de diciembre del 994 18 de diciembre de 2001 y 29 de abril de 2005 ); y e) no le será factible al recurrente, en los casos de valoración conjunta de la prueba, desarticularla para ofrecer sus propias conclusiones o deducciones ( Sentencias de 10 de diciembre de 2008 , 8 de febrero de 2008 y 8 de marzo de 2007 , con cita a las de 14 , de abril de 1997 , 17 de marzo de 1997 , 11 de noviembre de 1997 , 30 de octubre de 1998 , 30 de noviembre de 1998 , 28 de mayo de 2001 , 10 de julio de 2003 y 9 de octubre de 2004 ).

  12. Pues bien, en el presente caso a tenor de la doctrina anteriormente expuesta, ni puede estimarse que la sentencia recurrida incurra en los vicios de incongruencia y falta de motivación, en relación a la pretensión de daños y perjuicios, ni tampoco en la infracción del artículo 24 CE por valoración errónea e ilógica de los medios de prueba causante de indefensión. La razón de fondo en el presente caso, aparte de la doctrina expuesta, radica en que ambos motivos ya han resultado conformados jurídicamente en lo declarado en el recurso de casación. En efecto, la fundamentación técnica que se desarrolla parte de una configuración de la pretensión indemnizatoria que realiza la sentencia recurrida que contiene, en esencia, los elementos imprescindibles para su calificación como daño "ex re ipsa" (de la propia cosa), de suerte que mas allá de esta precisión jurídica (principio de iura novit curia) la sentencia recurrida resulta congruente con lo pedido y suficientemente motivada respecto de la ratio (razón) que determina la estimación y cuantificación de estos daños contractuales. En parecidos términos, respecto del segundo motivo planteado, pues la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva no tiene lugar cuando, precisamente, el pretendido error patente y notorio en que incurre la sentencia recurrida, esto es, la calificación de la subrogación civil de la actora en el anterior contrato de 1999, sin intervención de ésta, aparte de ser, en la línea de lo expuesto, una clara cuestión sustantiva, se declara intrascendente en la interpretación y alcance del contrato de arrendamiento de industria del presente pleito; cuestión que, al margen de ser plenamente debatida en el proceso, se precisa y aclara técnicamente en el marco de la correcta interpretación del contrato que señala esta Sala.

    Recurso casación.

    Contrato de arrendamiento de industria. Derecho de explotación de máquinas recreativas como objeto del contrato. Interpretación gramatical y sistemática y base del negocio. Doctrina jurisprudencial aplicable.

    Daño "ex res ipsa loquitur" (los hechos hablan por sí mismos).

    TERCERO .- 1. La parte actora, al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC , interés casacional por oposición a la doctrina jurisprudencial, interpone recurso de casación que articula en cuatro motivos.

    En el primero , por infracción del artículo 1091 y 1258 CC , al considerar que no puede vincularle un contrato del que no ha sido parte, vulnerándose la doctrina jurisprudencial de esta Sala sobre el principio de relatividad de los contratos en cuanto a los límites subjetivos respecto a la efectividad de los derechos y obligaciones que nacen de todo contrato.[ SSTS de 23 de julio de 1999 y 1 de junio de 2011 ]. En el segundo , por vulneración de los artículos 1091 y 1255 CC y la doctrina jurisprudencial de esta Sala que establece los requisitos para la existencia de una cesión de contrato al amparo del principio de autonomía de la voluntad. SSTS de 19 de mayo de 1998 y 9 de julio de 2003 , que exige el consentimiento del cesionario y del cedente para dar lugar a la cesión del contrato contemplada en la sentencia. En el motivo tercero , por infracción del art. 7.2 CC y la doctrina jurisprudencial que establece los requisitos para estimar la existencia de abuso de derecho, citando las SSTS de 6 de febrero de 1999 y 14 de mayo de 2002 , al considerar que la sentencia recurrida no tiene en cuenta dicha doctrina para apreciar la concurrencia de conducta abusiva por parte de los demandados al obligar al demandante a la explotación de unas maquinas en base a un contrato en que la actora no fue parte. Por último, en el cuarto motivo se alega la infracción del art. 1106 CC y de la doctrina jurisprudencia! que lo interpreta relativa a la inclusión del importe del lucro cesante dentro de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones, al no haberse acreditado el mismo ni el nexo causal entre la acción y el daño supuestamente causado, que en cualquier caso debe ser muy probable para su reconocimiento. Se citan las SSTS de 26 de septiembre de 2002 , 29 de diciembre de 2000 y 8 de junio de 1996 .

    En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, los motivos planteados deben ser desestimados.

  13. Dada la concurrencia de los tres primeros motivos el recurso de casación en orden a combatir la interpretación y alcance del contrato de arrendamiento de industria, particularmente en relación a la configuración contractual del derecho de explotación de las máquinas recreativas, se procede a su examen conjunto y sistematizado.

  14. En el marco de la interpretación contractual conviene señalar, conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala desarrollada, con carácter general, en la Sentencia de 18 de mayo de 2012 (núm. 294/2012 ), y confirmada por otras mas recientes, casos de las SSTS de 22 de febrero de 2013 (núm. 53/2013 ) y 16 de octubre de 2014 (núm. 381/2014 ), entre otras, que en la interpretación de los contratos la interpretación gramatical, referida al "sentido literal" que dispone el artículo 1281 del Código Civil , no supone, en rigor, una estricta subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes; mas bien, por el contrario, el citado precepto, párrafo segundo, destaca la prevalencia final de la voluntad realmente querida por las partes contratantes. Su relevancia, por tanto, hay que observarla fuera de esta liza dialéctica y dentro de la unidad del fenómeno interpretativo en su conjunto. En esta línea, el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

    En este marco de interpretación también conviene señalar que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala, dentro del plano satisfactivo del cumplimiento en la dinámica contractual, ha destacado la instrumentación técnica de la doctrina de la base del negocio como criterio de interpretación contractual; entre otras, SSTS de 12 de abril de 2013 (núm. 165/2013 ) y 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ).

    En el presente caso, atendidos ambos cauces o medios interpretativos, debe concluirse, en contra de lo argumentado por la parte recurrente, que el derecho de explotación de las máquinas recreativas, en sí mismo considerado, no formó parte íntegramente del objeto del contrato de arrendamiento, pues estando previamente instaladas en el local, con un régimen contractual propio y diferenciado, su condición arrendaticia se limitó a la participación del 25% de la correspondiente recaudación obtenida por dichas máquinas. Extremo que se infiere claramente tanto de la interpretación gramatical referida al sentido literal de los pactos establecidos ( artículo 1281 del Código Civil ), como de la base del negocio que se desprende del propio expositivo del contrato. Así, en el primer aspecto indicado, la referida participación del arrendatario se integra o configura como una variable mas en la determinación del importe de la renta del alquiler (pacto segundo del contrato); del mismo modo que se exige la autorización "expresa y por escrito" del arrendador para la instalación de equipos o maquinarias nuevos, es decir, de servicios o actividades distintos a los previsto en la instalación inicial del local (pacto octavo del contrato). Consecuencia lógica con el segundo aspecto indicado, en donde el expositivo del contrato celebrado delimita el objeto del mismo respecto al alquiler del local conforme a las actividades y servicios ya existentes y, en su caso, previamente configurados, supuesto de la explotación de las máquinas recreativas.

    De esta forma, aunque la inclusión de una cláusula del derecho de explotación ya existente hubiese resultado muy conveniente a los efectos de clarificar la cuestión debatida, en la línea de lo argumentado por la sentencia de Primera Instancia, no por ello se infiere que, conforme a los criterios antes expuestos, la interpretación del contrato presente duda o cuestión interpretativa en relación al objeto y propósito negocial querido realmente por las partes. Máxime, si tenemos en cuenta, tal y como resulta la sentencia de la Audiencia, que esta consideración también viene apoyada por la conducta de las partes como criterio interpretativo ( artículo 1282 del Código Civil ), y su proyección con el principio de coherencia y buena fe en las fases de formación y ejecución del contrato, referenciado en el hecho, no controvertido en la posición de la arrendataria, de la aceptación de dichas máquinas y de su participación del 25% de lo recaudado; extremos que aproximan poderosamente el supuesto objeto del litigio ya a la interpretación auténtica "facta concludentia" (hechos concluyentes), o bien a la aplicación de la doctrina de los actos propios ( STS de 15 junio de 2012 (núm. 399/2012 ).

    De todo lo expuesto se concluye la falta de incidencia del contrato de 1999 en la configuración de los derechos que asisten a la parte arrendataria y, por tanto, la improcedencia de la aplicación del principio de relatividad de los contratos y, en su caso, de la pretendida cesión del contrato (motivos primero y segundo del recurso); del mismo modo que se observa la improcedencia de la aplicación al presente caso de la doctrina del abuso del derecho cuando se requiere, precisamente, la ejecución o cumplimiento del contrato celebrado (motivo tercero del recurso).

  15. En relación al motivo cuarto del recurso de casación interpuesto, tampoco puede compartirse la argumentación de la parte recurrente. En este sentido, debe señalarse que la fundamentación que desarrolla la sentencia recurrida se ajusta, básicamente, a Derecho, pues la materialización del daño queda objetivada en la propia relación causal que informa el contrato celebrado y en la realidad del incumplimiento constatado (daño "ex re ipsa"), más allá de meras expectativas o ganancias futuras; en donde los porcentajes de participación de los demandantes de reconvención actúan también de modo objetivable, en orden a la cuantificación de los daños causados conforme al cumplimiento contractual que debió ser observado; [ STS de 10 de septiembre de 2014 (núm. 290/2014 )].

    CUARTO .- Desestimación de los recursos y costas.

    La desestimación de los motivos planteados comporta la desestimación del recurso de casación y del recurso extraordinario por infracción procesal interpuestos; de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 LEC , las costas de ambos recursos se imponen a la parte recurrente.

    Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. No haber lugar al recurso de casación y al recurso extraordinario por infracción procesal interpuestos por la representación procesal de la mercantil "Sol Medrano, S.L." contra la sentencia dictada, con fecha 6 de julio de 2012, por la Audiencia Provincial de Gerona, Sección 1ª, en el rollo de apelación nº 261/2012 .

  2. No ha lugar a casar por los motivos fundamentados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

  3. Imponer las costas de ambos recursos a la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Ignacio Sancho Gargallo, Francisco Javier Orduña Moreno, Rafael Saraza Jimena, Sebastian Sastre Papiol. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.