STS 597/2014, 23 de Octubre de 2014

PRIMERO .- 1.- La Procuradora DOÑA MARÍA DE LA CRUZ FORCADA FALCÓN en nombre y representación de DOÑA Josefa , interpuso demanda de juicio ordinario contra Promolam Coria, S.L, y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al juzgado dicte sentencia por la que se declare el carácter abusivo de las estipulaciones que se mencionan en el cuerpo de este escrito, así como la existencia de cargas y gravámenes ocultas, la diferencia entre lo adquirido en contrato privado y la realidad, y por tanto el incumplimiento de las obligaciones del vendedor según la ley, y por tanto se declare haber lugar a la resolución del contrato de compraventa celebrado en fecha 1 de diciembre de 2006 entre las partes, así como la obligación de la mercantil vendedora de reintegrar a mi mandante en la suma de 33.254 € que fue entregada en su día como parte del precio de la compraventa, y se condene a la demandada a estar y pasar por dichas declaraciones, al pago de los intereses producidos y a los gastos y costas que genere el presente proceso.

2. - El procurador D. Francisco Franco Lama, en nombre y representación de Promolam Coria, S.L., contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que desestime la misma y absuelva a mi representada PROMOLAM CORIA, S.L. de todas las pretensiones de aquella con condena en costas a la demandante. Y formulando demanda reconvencional, alegó los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando al juzgado dicte sentencia por la que estime la demanda RECONVENCIONAL y: 1) Declare resuelto el contrato de compraventa de fecha uno de diciembre de dos mil seis, firmado entre mi representada y la demandada, relativo al piso NUM000 en planta NUM000 del número NUM001 de la AVENIDA000 de Coria del Río, por causa únicamente imputable a la Sra. Josefa . 2) Condene a la demandada a estar y pasar por dicha declaración, con pérdida por la misma de todas las cantidades abonadas y aquellas resultantes de la aplicación del clausulado de dicho contrato, en concepto de daños y perjuicios, sin que proceda devolución de cantidad alguna a la misma. 3) Al pago de las costas.

3. - La Procuradora DOÑA MARÍA DE LA CRUZ FORCADA FALCÓN en nombre y representación de DOÑA Josefa , contestó a la demanda reconvencional y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia que desestime la demanda deducida de contrario estimando el contenido del presente, y por tanto declare la inexistencia de incumplimiento contractual por parte de mi mandante, reconociendo tal incumplimiento en la demandada reconviniente, no habiendo lugar a perder las cantidades entregadas, reiterando aquí el contenido del suplico de la demanda inicial, con cuantos pronunciamientos legales sean inherentes, con expresa imposición de costas

4. - Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. El Ilmo Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Sevilla, dictó sentencia en fecha 15 de abril de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora DOÑA MARÍA DE LA CRUZ FORCADA FALCÓN en nombre y representación de DOÑA Josefa , contra PROMOLAM CORIA, S.L., y estimando en parte la reconvención formulada por el Procurador D. FRANCISCO FRANCO LAMA en nombre y representación de PROMOLAM CORIA, S.L., contra DOÑA Josefa , PRIMERO.- Absuelvo a PROMOLAM CORIA, S.L. de todos los pedimentos formulados contra ésta. SEGUNDO.- Declaro la pérdida de todas las cantidades abonadas por DOÑA Josefa y aquellas resultantes de la aplicación del clausulado del contrato de compraventa de 1 de diciembre de 2.006 suscrito por las partes, en concepto de daños y perjuicios, sin que proceda devolución de cantidad alguna a la actora. TERCERO.- Absuelvo a DOÑA Josefa de las demás pretensiones formuladas contra ella en la reconvención. CUARTO.- Todo ello con expresa imposición a DOÑA Josefa de las costas procesales causadas por su demanda y sin hacer especial pronunciamiento respecto a las causadas por la reconvención.

   SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de Dª Josefa , la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Sevilla, dictó sentencia con fecha 27 de marzo de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: 1º.- Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Josefa , así como la impugnación hecha por la representación procesal de PROMOLAM CORIA S.L. frente a la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia nº 20 de Sevilla, recaída en autos nº 377/09, la que revocamos. 2º.- Declaramos resuelto el contrato de compraventa que vinculaba a ambas partes contendientes, con devolución a la compradora demandante de todas las sumas satisfechas a cuenta del precio, ascendentes a 33.254 euros que devengarán el interés legal desde la fecha de la demanda. 3º.- Cada parte soportará las costas propias de la primera instancia y las comunes por mitad. 4º.- No hacemos especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta apelación.

   TERCERO .- 1.- El procurador D. Francisco Franco Lama, en nombre y representación de Promolam Coria, S.L., interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO .- Infracción por no aplicación del artículo 1152 del Código civil . SEGUNDO .- Infracción por aplicación indebida de los artículos 1124 y 1101 del Código civil . TERCERO .- Infracción por no aplicación del artículo 1255 del Código civil .

2. - Por Auto de fecha 4 de diciembre de 2012, se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 14 de octubre de 2014, en que tuvo lugar.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

PRIMERO .-. 1.- Toda cuestión que se discute en el presente proceso gira alrededor del contrato de compraventa de cosa futura, de 1 de diciembre de 2006, por el que la promotora que estaba realizando un determinado proyecto de edificación, PROMOLAM CORIA, S.L., vendió un determinado piso a doña Josefa , por un precio cierto, del cual entregó una parte a cuenta y el resto se pagaría al tiempo de otorgar la escritura pública y efectuarse la entrega de las llaves, que se fijó en el mes de marzo de 2008. A los efectos de la casación es importante la transcripción, en lo que aquí interesa, de la estipulación cuarta del contrato en cuanto establece una cláusula penal en estos términos:

"En caso de que la subrogación no se haga efectiva por causas imputables a la parte compradora , e incumple las obligaciones a las que en este contrato compromete ,la presente compraventa queda sometida a la condición resolutoria expresa y explícita a que se refiere el art. 11 de la Ley Hipotecaria para cualquiera de las cantidades pendientes de abono o incumplimiento cualquiera de las obligaciones derivadas del presente contrato. En consecuencia, producido el incumplimiento , la parte vendedora quedaría en libertad de exigir la satisfacción de su derecho mediante el ejercicio de las acciones oportunas , con arreglo a la legalidad vigente, pudiendo optar entre exigir el cumplimiento o la resolución de dicho contrato, que se producirá de pleno derecho con la sola declaración en tal sentido de la parte vendedora, notificada a la parte compradora mediante requerimiento notarial o judicial al efecto de cuyo fin se señala como domicilio del deudor el que figura en el encabezamiento o el de las fincas objeto de esta compraventa cuando la misma se entregue...

... Si la parte vendedora optase por la resolución , ésta restituirá a la parte compradora las cantidades entregadas por ella , después de deducir y hacer suyos el 20 % de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución, como cláusula penal de incumplimiento."

La compradora, doña Josefa , formuló demanda contra la sociedad vendedora en la que alegó ciertos incumplimientos por parte de ésta e interesó que se declarara la resolución del contrato por causa de tales incumplimientos y se la condenara a la devolución de la cantidad que le fue entregada (33.254 €) como parte del precio; además, pidió que se declarara el carácter abusivo de ciertas cláusulas, lo que ha sido siempre rechazado y, tal como dice la sentencia de 21 abril 2014 no se trata de una cláusula desproporcionada con las obligaciones de las partes.

A su vez, la vendedora demandada PROMOLAM CORIA, S.L. además de oponerse a la anterior demanda, formuló reconvención en la que interesó que se declarara la resolución del contrato por causa de incumplimiento de la compradora al no comparecer a otorgar la escritura de compraventa, recibir las llaves del piso comprado y pagar el precio e interesó además que se condenara a ésta, la compradora, a la pérdida de todas las cantidades abonadas a cuenta del precio y a pagar las resultantes en la aplicación del clausulado del contrato en concepto de daños y perjuicios.

2. - La sentencia dictada en primera instancia por el Juzgado número 20 de Sevilla partió del siguiente hecho que declaró probado y que fue mantenido en la sentencia de la Audiencia Provincial, objeto de este recurso:

   "Terminada la construcción de la finca, e instalado en el castillete un recinto de instalación de comunicación superior (RTU), dónde se encuentra la antena colectiva de la Comunidad de Propietarios, PROMOLAM CORIA, S.L. remitió burofax de 11 de marzo de 2008, entregado a DOÑA Josefa el 14 de marzo de 2.008, para que otorgara escritura pública el día 28 de marzo de 2.008, indicando la Notaría del Sr. Ruiz de Las Peñas y la requirió de pago de las cantidades adeudadas hasta la fecha de 5.340 euros, que DOÑA Josefa contestó por burofax de 17 de marzo de 2.008 en el que se mostró conforme con la fecha del otorgamiento de la escritura, designó al Notario Sr. Butiña y se opuso al pago de un impuesto. Aportada en la Notaría del Sr. Butiña documentación por las partes para la firma de la escritura, DOÑA Josefa no aportó documentación para la subrogación del préstamo o la financiación de la compraventa mediante una nueva hipoteca, sin que tuviera voluntad de otorgar la escritura pública."

   Entendió que ambas partes al pedir la resolución, aunque discrepando de las causas y del incumplimiento, declaraban que el contrato quedaba ineficaz por mutuo disenso; entiende asimismo que, si bien consta el incumplimiento por la demanda de su obligación de pago, falta el requerimiento resolutorio que exige el artículo 1504 del Código civil . En definitiva, esta sentencia declara la extinción del contrato por mutuo disenso y no procede la restitución del precio abonado por el incumplimiento por la compradora de su obligación de pago del precio y simultáneo otorgamiento de escritura pública.

   Así, en el fallo literalmente transcrito en los antecedentes de hecho, no declara la resolución del contrato y, desestimando la demanda principal, estima en parte la reconvención y declara la pérdida de las cantidades abonadas a cuenta y la aplicación de la cláusula penal.

3. - La parte demandante, compradora, interpuso recurso de apelación, que fue resuelto por la sentencia de 27 marzo de 2012 dictada por la Sección 6ª, de la Audiencia Provincial de Sevilla . Ésta rechazó la pretensión de la vendedora de aplicar la cláusula penal,

   "por cuanto que la vendedora no ha acreditado, siquiera fuese mínimamente, que la falta de otorgamiento de escritura pública le hubiese provocado daños y perjuicios cuantificables"

   Destacó también esta sentencia que la acción resolutoria formulada en la demanda reconvencional

   "no se fundaba en la falta de pago de precio, sino que se fundaba en el previo incumplimiento por parte del vendedor de sus obligaciones, entre ellas la de comparecer en notaria para el otorgamiento de escritura publica, ejercitando pues la facultad que le reconoce el art. 1124 del código civil ."

   SEGUNDO .- 1.-. La vendedora, como demandante reconvencional, PROMOLAM CORIA, S.L ha formulado el presente recurso de casación. Éste se concreta a la aplicación de la cláusula penal, en el sentido de que si se produce incumplimiento por la compradora -lo que se ha declarado así por la sentencia de la Audiencia Provincial y ésta no lo ha combatido- la vendedora, ahora recurrente en casación, podrá optar por exigir la resolución, como así ha hecho y en tal caso, como se ha transcrito anteriormente:

   "si la parte vendedora optase por la resolución, ésta restituirá a la parte compradora las cantidades entregadas por ella, después de deducir y hacer suyos el 20% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución, como cláusula penal de incumplimiento"

   Siendo así que la sentencia de la Audiencia Provincial recurrida ordena la devolución a la compradora de la cantidad abonada por ésta a cuenta del precio, la vendedora recurrente insiste en la aplicación de esta cláusula penal: la deberá devolver, haciendo suyo el 20% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora. La sentencia recurrida ha rechazado esta petición por entender que "la vendedora no ha acreditado... le hubiese provocado daños y perjuicios cuantificables" .

2. - Al analizar los motivos del recurso de casación, conviene precisar antes los conceptos jurisprudenciales sobre la cláusula penal, en cuanto se aplican al presente caso.

   La cláusula penal tiene una básica función coercitiva por la que el deudor está doblemente obligado a cumplir la obligación, tanto por la lex contractus ( artículo 1091 del Código civil ) como por la aplicación de tal cláusula que exime al acreedor a la carga de la prueba de daños y perjuicios (artículo 1152). Asimismo, su función liquidadora sustituye los daños y perjuicios que se hayan podido producir, sin necesidad de prueba, como dice el artículo 1152 y explica la sentencia de 18 julio 2005 en estos términos:

   "Es doctrina reiterada de esta Sala que la cláusula penal, como obligación accesoria, generalmente pecuniaria y a cargo del deudor, que sanciona el cumplimiento o incumplimiento irregular de la obligación a la vez que valora anticipadamente los perjuicios, es una excepción al régimen normal de las obligaciones al sustituir la indemnización, lo cual obliga a su interpretación restrictiva (entre otras, SSTS de 10 de noviembre de 1983 , 27 de diciembre de 1991 , 14 de febrero de 1992 y 23 de mayo de 1997 )."

   Cuya función liquidadora ha sido reiterada por las sentencias de 26 marzo 2009 , 10 diciembre 2009 , 2 julio 2010 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012 .

3. - El motivo primero del recurso de casación se formula alegando la infracción por no aplicación del artículo 1152 del Código civil que establece la función liquidadora de la cláusula penal evitando la carga de la prueba, en estos términos:

   En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado .

   El texto de esta cláusula ha sido transcrita y la sentencia recurrida no la ha aplicado por no haber acreditado la sociedad vendedora, actual recurrente, los daños y perjuicios sufridos. Lo cual contraviene directamente la norma mencionada, que contempla la sustitución de éstos con su consiguiente prueba, por la aplicación de la cláusula penal. El motivo, por ello, debe ser estimado.

   No es baldío reproducir lo que expresa la sentencia del 21 febrero 2012 en un caso semejante:

   "Lo que verdaderamente se plantea en el presente caso es la indemnización que corresponde, mediando la cláusula penal que ha sido transcrita. Tal como ordena el artículo 1152 del Código civil , la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Por lo cual, si las partes, voluntariamente y en aras del principio de autonomía de la voluntad que proclama el artículo 1255 del Código civil han pactado una cláusula penal, deben acatar la función liquidadora que impone el mencionado artículo 1152"

   También, la sentencia de 26 mayo 2009 dijo:

   "Como ya se dijo, la finalización de los efectos del contrato se produjo por la propia actuación de ambas partes contratantes, pero la misma vino motivada e impuesta por una previa actuación que únicamente resultaba imputable al comprador, que dejó de cumplir sus obligaciones cuando el vendedor había dado cumplimiento a las suyas; lo que determinaba la aplicación, al no convenirse lo contrario, de las cláusulas contractuales previstas para el caso de incumplimiento y, en concreto, el derecho de la parte vendedora a devolver al comprador únicamente un 70% de lo recibido en concepto de precio del inmueble. De ahí que la pena convencional resultaba exigible de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1152, párrafo segundo, del Código Civil "

4. - Al estimarse el anterior motivo, carece de interés el examen de los demás. Baste decir, respecto al segundo, que la resolución es procedente y ha sido declarada por la sentencia de la Audiencia Provincial (no por la del Juzgado), lo que las partes han aceptado; resolución basada en el artículo 1124 del Código civil y no el 1504 por el incumplimiento de las obligaciones de la compradora, tal como da por probado la sentencia de instancia. La sentencia de 10 junio 2011 dice, en este sentido y en un caso semejante:

   "Es la resolución por incumplimiento de las obligaciones sinalagmáticas, que prevé el artículo 1124 del Código civil y que es la base legal de la demanda. La parte compradora no ha cumplido su obligación esencial de otorgar escritura publica y pagar el precio en el plazo previsto."

   Y respecto al tercero, que menciona el artículo 1255 como infringido, se relaciona con el primero de los motivos, ya que, efectivamente, por el principio de la autonomía de la voluntad se ha pactado entre las partes una cláusula penal y ésta debe ser aplicada, lo que no ha hecho la Audiencia Provincial.

   En este sentido, dice la sentencia del 26 mayo 2009 , antes citada, lo siguiente:

   "Fueron los propios contratantes quienes, haciendo uso de la autonomía de la voluntad que informa el derecho de la contratación ( artículo 1255 Código Civil ) precisaron la cantidad que había de ser restituida al comprador en el caso de incumplimiento de sus obligaciones que frustrara los efectos del contrato, señalando que en tal caso se devolvería el 70% de las cantidades entregadas en concepto de precio."

   TERCERO .- 1.- Al estimar los motivos del recurso de casación procede dar lugar al mismo, lo que conlleva asumir la instancia. En virtud de lo cual, se mantiene la desestimación de la demanda que había formulado DOÑA Josefa salvo en lo que respecta a la restitución de lo entregado a cuenta del precio en la medida que se dirá al tratar de la demanda reconvencional. Y se estima la demanda reconvencional, no en la totalidad que pretende (no devolución de cantidades entregadas a cuenta del precio, además de la aplicación de la cláusula penal) sino aplicando rigurosamente lo pactado en la estipulación cuarta del contrato de 1 de diciembre de 2006, es decir, restituirá a la parte compradora las cantidades entregadas por ella y, como sigue diciendo tal estipulación cuarta, podrá deducir y hacer suyos el 20% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución, como cláusula penal de incumplimiento.

   Cuyo momento, al no mediar requerimiento resolutorio extrajudicial, ni haberse ejercitado la opción por el vendedor que prevé dicha estipulación, será el de la presentación de la demanda, ya que la sentencia de 4 julio 2011 fija como doctrina jurisprudencial el reconocimiento de eficacia resolutoria a la demanda en la que se ejercita la acción de resolución.

   En definitiva, la sociedad vendedora recurrente, restituirá a la compradora (demandada reconvencional y, en su día, demandante principal) la cantidad que ha sido efectivamente entregada, como ella misma reclamó y aquella sociedad vendedora deducirá (sin perjuicio de que, si es superior la deducción, no restituirá nada) y hará suyo el 20% de lo que la compradora debiera haber satisfecho en el momento de la resolución que, como se ha dicho, es el de la formulación de la demanda reconvencional, como cláusula penal. Esto es: la deducción será de la quinta parte del resto del precio, que es lo que faltaba por pagar.

2. - No se imponen las costas de este recurso, al haber sido estimado, tal como dispone el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Y conforme a esta misma norma y al artículo 394 de la misma ley , tampoco procede condena en las costas causadas en la primera y en la segunda instancia, pues la resolución ha sido acordada, habiéndose pedido por ambas partes, negada por el Juzgado, estimada en apelación y mantenida en casación.

   Procede la devolución del depósito que ha sido constituido por la parte recurrente.

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.