STS, 11 de Julio de 2014

La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "1º. Desestimando el recurso contencioso- administrativo interpuesto por la entidad NASUINSA.

2. Estimando en parte el recurso contencioso administrativo interpuesto por la representación procesal del Concejo de Salinas, frente al acuerdo ya identificado en el encabezamiento de esta resolución.

3. Revocando dicho acuerdo en los términos que a continuación se determinan, y por su disconformidad al Ordenamiento Jurídico.

4. Declarando el derecho que asiste al Concejo de Salinas a que se le satisfaga la cantidad de 29,87 €/m2 en razón a la superficie de las fincas expropiadas, manteniendo el resto de los pronunciamientos del Jurado incluido el premio de afección e intereses.

5. No se hace condena en costas."

Notificada la anterior sentencia las representaciones procesales de NASUINSA y de la Comunidad Foral de Navarra, presentaron escrito ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, el Procurador de los Tribunales D.Julián del Olmo Pastor, en nombre y representación de la mercantil Navarra de Suelo Industrial, S.A. por escrito que tuvo entrada en el Registro General de este Tribunal Supremo con fecha 1 de diciembre de 2.011 interpuso el anunciado recurso de casación, con los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.c) LJCA , por infracción del art. 120.3 Constitución Española , arts. 33 y 67 LJCA , al entender que la sentencia no habría cumplido con la obligación legal de contender la suficiente motivación.

Segundo.- Bajo el mismo amparo procesal, por infracción de los arts. 346 y 347 LECivil , en relación con el art. 24 de la Constitución Española .

Tercero.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.d) LJCA , por infracción de la normativa sobre valoraciones contenida en la Orden ECO/805/2003, artículos 32 y 38; así como los arts. 348 LECivil y 24 Constitución Española .

Cuarto.- Bajo el mismo amparo procesal que el motivo anterior, por infracción de los arts. 3 , 18 y 35 de la Orden ECO/805/2003, así como el art. 27 Ley 6/1998 de Suelo .

Quinto.- Bajo el mismo amparo procesal que los anteriores, por infracción de la jurisprudencia relativa a la invocación de precedentes para determinación del justiprecio.

Solicitando finalmente sentencia resolviendo en los términos interesados en el recurso.

Por medio de escrito que tuvo entrada en el Registro General de este Tribunal Supremo el 6 de marzo de 2.012, el Procurador de los Tribunales D.Noel de Dorremochea Guiot, en nombre y representación de la Comunidad Foral de Navarra, interpuso el anunciado recurso de casación articulado bajo los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.c) de la Ley Jurisdiccional , se alega falta de motivación de la sentencia, por entender que dicha sentencia infringe los arts.120.3 y 24.1 Constitución Española , 248.4 LOPJ , 348 LECivil y arts. 33.1 y 67 LJCA .

Segundo.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.d) Ley Jurisdiccional , por vulneración de lo dispuesto en el art. 348 LECivil , y jurisprudencia aplicable que cita en su escrito.

Tercero.- Bajo el mismo amparo procesal que el motivo anterior, por vulneración del art. 27 Ley 6/1998 y arts. 3, 18 y 37 de la Orden ECO/805/2003, al no aplicar debidamente el método residual dinámico establecido en dichas normas.

Cuarto.- Bajo el mismo amparo procesal que los motivos que le preceden, por entender que la sentencia recurrida vulnera el art. 27 Ley 6/1998 y art. 38 de la Orden ECO/805/2003, en cuanto a la incorrecta aplicación de la inflación respecto de tipo de actualización.

Teniendo por admitidos los recursos de casación interpuestos por Auto de 13 de diciembre de 2012, y emplazándose posteriormente a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días formalicen escrito de oposición.

Evacuado el trámite de oposición conferido, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 8 de julio de 2011, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Margarita Robles Fernandez, Magistrada de la Sala

Por las representaciones de Navarra del Suelo Industrial S.A. (NASUINSA) y Comunidad Foral de Navarra, se interponen sendos recursos de casación, contra Sentencia dictada el 6 de septiembre de 2011 por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra , en la que se desestima el recurso contencioso administrativo interpuesto por NASVINSA y se estima parcialmente el formulado por Concejo de Salinas (en los recursos acumulados 1/2009 y 15/2009) contra Acuerdo del Jurado de Expropiación de Navarra de 30 de julio de 2008, fijando justiprecio de fincas expropiadas para la ejecución del Proyecto "Area industrial Meseta de Salinas", siendo NASUINSA la beneficiaria de la expropiación.

La Sentencia especifica que las fincas se encuentran en el término municipal de Galar, siendo su clasificación la de suelo urbanizable programado, y el justiprecio fijado por el Jurado, el de 9,71 €/m2.

La Sala de instancia se remite en su argumentación, a sentencias dictadas por el Pleno de esa Sala del Tribunal Superior de Justicia resolviendo otros supuestos similares, y donde partiendo de la presunción de acierto de los Acuerdos del Jurado y la posibilidad de que resulte desvirtuada, señala:

"A partir de tal conclusión es forzoso entrar en el análisis de lo alegado y probado en el proceso, debiendo puntualizarse, en primer lugar, que prescindimos de los informes periciales aportados por las partes y a su contenido en razón a la conformidad a la mayor exactitud y ajuste económico del perito judicial, según la metodología seguida.

A tenor de las aclaraciones solicitadas por la expropiada al perito judicial dice que "se produjo un error en el cálculo del coeficiente de actualización real" y procediendo a recalcular dicho valor de forma exhaustiva y detallada concluye con un valor de 29,87 €/m² según valoración por método residual dinámico.

Así que, como elementos probatorios a contrastar de cara a obtener en precio (único) correcto, contamos con el informe del perito (arquitecto superior) designado judicialmente que ha fijado como valor del suelo el de 29,87 €/m² siguiendo el mismo método residual dinámico del art. 27 antes citado. La diferencia es notable (7'33/29,87 €/m²) y derivada de los distintos valores tomados como referencia para el desarrollo del complejo método según se contempla en la Orden ECO/805/2003.

Como se ve, se trata de extremos esenciales o nucleares en el desarrollo del método y, por ende, extremos en los que este Tribunal necesariamente ha de sujetarse a los informes periciales de que disponga, entendiendo que en el caso, además del emitido por el perito que informó en autos, tiene también carácter técnico la hoja de aprecio de la beneficiaria dada su condición de promotora, entre otras, de polígonos industriales. En tal tesitura y aunque admitamos superada la vieja jurisprudencia que, como pauta general, recomendaba atenerse a los informes emitidos por peritos designados en el proceso con preferencia sobre los elegidos por las partes por la, en principio, mayor objetividad, neutralidad e imparcialidad de los primeros sobre los segundos; aunque así lo entendemos, repetimos, en el presente supuesto vamos a mantener tal prelación tras analizar las respuestas que el perito judicial de vía aclaraciones a las objeciones formuladas de contrario respecto de todas las cuales, explica comprensible y motivadamente el porqué procede en parte la rectificación que, en el fondo, se postula con las aclaraciones y que, como hemos dicho, compendían las diferencias en la aplicación del método que dan lugar a su dispar resultado. Y ello sin necesidad de entrar en el detalle de tales explicaciones pues, por su propia naturaleza, no podríamos sino reproducir las del perito, por lo que lo relevante es la conclusión de que, según las reglas generales de valoración de la prueba (sana crítica) el informe al que nos venimos refiriendo resulta para la Sala, después del análisis y la crítica a que ha sido sometido por las partes, el más convincente y mejor fundado de los obrantes en autos por lo que a sus conclusiones es obligado someterse.

Por lo dicho y porque tal conclusión se adecua mucho más que las propuestas por la parte actora y el Jurado de Expropiación a las valoraciones que este Tribunal ha venido estableciendo para suelo urbanizable situado en la llamada "cuenca de Pamplona" y aun en otros lugares fuera de la misma. Así en la ampliación de la Ciudad del Transporte se fijó el de 20'01 €/m² (S. 4-1-09, rec. 523/08); en el expediente "Parque Fluvial (Barañáin), 20'00 €/m² (S. 7-1-08, rec. 665/05); en el de "Acondicionamiento Pozos de Salinas", 39'07 (S. 21- X-05, rec. 480/02); en el del "Polígono Industrial La Nava" (Olite), 27'32 (S. 21-2-07, rec. 249/05).

CUARTO .- A virtud de todo lo que antecede se está en el caso de desestimar el recurso interpuesto por la entidad NASUINSA y estimar en parte el recurso interpuesto por el Concejo de Salinas declarando el derecho que le asiste a que se le satisfaga el valor de 29,87 €/m² en razón de sus fincas expropiadas, revocando en consecuencia el acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa de Navarra en ese particular y manteniendo el resto de pronunciamientos incluidos los intereses desde la fecha de ocupación hasta su total y completo pago."

Por la Comunidad Foral de Navarra, que solicita la confirmación del Acuerdo del Jurado, se formulan cuatro motivos de recurso. En el primero, al amparo del art. 88.1.c) de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración de los arts. 120.3 y 24.1 de la Constitución , 248.4 de la LOPJ , 348 LECivil y 33.1 y 67 de la LJCA , por falta de motivación de la sentencia, al aceptar sin más el informe del perito judicial, y no tener en cuenta las críticas que a dicho informe se realizaron por las demandadas, añadiendo que la Sentencia "carece de la debida valoración sobre la prueba practicada".

En el segundo motivo, al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración del art. 348 LECivil , remitiéndose a lo dicho en el motivo anterior, y fijándose en que la Sala de instancia no valora el informe pericial con arreglo a las reglas de la sana crítica, sin confrontarlo ni con el informe pericial aportado por la sociedad codemandada, ni con el propio Acuerdo del Jurado.

En el motivo tercero, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración del art. 27 de la Ley 6/98 , y de los arts. 31, 18 y 37 de la Orden ECO/805/2003. Se fija en que aun cuando el Jurado y el perito acuden al método residual dinámico los parámetros utilizados son distintos. Añade que el art. 3 de la referida Orden fija el principio de proporcionalidad a tener en cuenta para hacer las valoraciones y que el Tribunal "a quo" hace una remisión genérica al informe del perito sin mencionar preceptos de la antedicha Orden. Para la recurrente se habrían infringido los arts. 3 y 37.2 de la Orden en cuanto a los valores en venta por no haberse atendido a un concreto método de comparación, como exige el art. 37.2 ni aplicado el principio de proporcionalidad.

También se habrían vulnerado los arts. 3, 18 y 37.3 de la Orden ECO/805/2003 en cuanto a los correspondientes gastos y costes durante la construcción, por cuanto el perito habría incurrido en errores en la cuantificación de costes de edificación, honorarios de proyectos de edificación, licencias y tasas de edificación y gastos de administración.

En el cuarto motivo, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración del art. 27 de la Ley 6/98 , y del art. 38 de la Orden ECO/805/2003, al haber incurrido el perito (y por tanto haberse aceptado por la Sala) en un error en cuanto a la incorrecta aplicación de la inflación respecto del tipo de actualización, en contra de lo establecido en dicho precepto, respecto a la conversión de la tasa de actualización nominal en real, pues incluye la prima de riesgo que está excluida de la aplicación de la inflación considerada.

En un apartado quinto, que no formula como motivo de recurso, se solicita la confirmación del Acuerdo del Jurado.

Por Navarra de Suelo Industrial, S.A., beneficiaria de la expropiación, que solicita el justiprecio por ella señalado, se formulan cinco motivos de recurso. En el primero, al amparo del art. 88.1.c) de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración de los arts. 120.3 de la Constitución y 33 y 67 de la Ley Jurisdiccional , por supuesta incongruencia omisiva y falta de motivación de la sentencia, al no dar respuesta a las extensas críticas que se contenían en el escrito de conclusiones sobre el informe pericial y las infracciones que se ponían de relieve en dicho informe en relación a la Orden ECO/805/2003.

En el segundo motivo también al amparo del art. 88.1.c), se alega quebrantamiento de las normas, que rigen los actos y garantías procesales provocando indefensión, con vulneración de los arts. 346 y 347 LECivil y art. 24 de la Constitución , al no haber admitido la Sala en su providencia de 30 de marzo de 2011 la petición de aclaraciones a las modificaciones realizadas por el perito en su aclaración al informe pericial, denegación que reiteró en su Auto de 3 de mayo de 2011, desestimando el recurso de súplica interpuesto.

En el tercer motivo, al amparo del apartado d), se alega vulneración de los arts. 32 y 38 de la Orden ECO/805/2003, así como las reglas sobre valoración de la prueba pericial ( arts. 348 LECivil y 24 de la Constitución ), al hacer una valoración ilógica de la prueba pericial en la que se contienen errores sobre la determinación del coeficiente de actualización en el método residual dinámico, con incumplimiento del art. 38.2 de la Orden.

En el cuarto motivo, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración del art. 27 de la Ley 6/98 , y de los arts. 3, 18 y 35 de la Orden ECO/805/2003 "al no ajustarse el perito judicial a la valoración de una promoción, según los ingresos y gastos medios del mercado" y en concreto en lo referente a los costes de edificación, honorarios técnicos y dirección de obras de edificación, licencias y tasas de edificación y gastos de administración del promotor.

En el quinto motivo, al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración de la doctrina jurisprudencial sobre la invocación de precedentes para la determinación del justiprecio, al señalar la Sala que la valoración del perito se acerca más a los criterios tenidos en cuenta por ella en otros expedientes expropiatorios, olvidando la reiterada jurisprudencia de esta Sala que exige una valoración independiente de cada expediente de expropiación.

Ambas recurrentes, en sus respectivos primeros motivos de recurso, formulados al amparo del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , plantean en esencia la misma cuestión, aduciendo la Comunidad de Navarra que la Sentencia incurre en falta de motivación y NASUINSA argumentando además de esa ausencia de motivación, una incongruencia omisiva, al no haber dado respuesta la Sala de instancia a todas las críticas que en el trámite de conclusiones se formularon al Tribunal "a quo" en relación al dictamen pericial, que finalmente es asumido por la Sala para fijar el justiprecio.

Resulta en todo caso necesario precisar que la Comunidad de Navarra indebidamente en ese motivo de recurso, no solo alega falta de motivación de la sentencia, sino que hace referencia a la valoración de la prueba practicada, cuestión que como es sabido, no puede en ningún caso articularse al amparo del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional .

Hecha esta primer precisión, y alegada incongruencia omisiva y falta de motivación de la sentencia por ambas recurrentes, al no haberse dado respuesta a todas las críticas formuladas al dictamen pericial, procede examinar conjuntamente esos motivos de recurso.

Esta Sala se ha pronunciado en reiteradísimas ocasiones sobre la incongruencia omisiva. Por todas, citaremos las Sentencias de 4 de abril de 2014 (Rec.3926/2011 ), 23 de mayo de 2013 (Rec.3439/2010 ) y 24 de mayo del mismo año, en las que hacemos nuestra la argumentación constante del Tribunal Constitucional (entre otras, STC 24/2010 ), que señala que tal incongruencia se produce cuando el órgano judicial deja sin contestar alguna de las cuestiones sometidas a su consideración por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita, cuya motivación pueda inducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución.

En ese mismo sentido, hemos de remitirnos, tal y como hace la primera de nuestras sentencias antes citadas, a que "es reiterada la doctrina fijada por esta misma Sala Tercera y sección sexta, de la que es claro ejemplo la sentencia dictada el 18 de diciembre de 2010 (recurso de casación nº 1544/2010 ) y las que en ella se citan, en orden a que «se incurre en este tipo de incongruencia cuando la sentencia omite resolver sobre alguna de las pretensiones y cuestiones planteadas en la demanda, lo que puede determinar indefensión con infracción del art. 24 CE . Para apreciar esta lesión constitucional debe distinguirse, en primer lugar, entre lo que son meras alegaciones aportadas por las partes en defensa de sus pretensiones y estas últimas en sí mismas consideradas. Con respecto a las primeras puede no ser necesaria una respuesta explícita y pormenorizada a todas ellas. Respecto de las segundas la exigencia de respuesta congruente se muestra con todo rigor si bien es posible la desestimación tácita de la pretensión cuando la respuesta puede deducirse del conjunto de los razonamientos de la decisión ».

De la transcripción de la sentencia resulta con claridad que la misma da respuesta a todas las pretensiones planteadas, explicando las razones que le llevan a asumir el dictamen pericial, lo que sin duda pone de relieve que rechaza las objeciones que, en relación al mismo, se plantearon por los hoy recurrentes y determinaron que la Sala anulase el justiprecio fijado por el Jurado, al considerar procedentes los parámetros tenidos en cuenta por aquel, en aplicación de la Orden ECO/805/2003.

Debe igualmente rechazarse una falta de motivación de la sentencia. Alegada esa falta de motivación, hemos de remitirnos a la constante doctrina de esta Sala, que recoge, entre otras innumerables, la Sentencia de 23 de Mayo de 2.013 (Rec.3439/2010 ) y que establece:

"2º) como dijimos en sentencia de esta sección sexta de 18 de julio de 2012 (recurso de casación nº 4247/2009) «La doctrina jurisprudencial del Tribunal Constitucional sostiene que el derecho a la tutela judicial efectiva aunque no garantiza el acierto judicial en la interpretación y aplicación del derecho, si exige, sin embargo, que la respuesta judicial a las pretensiones planteadas por las partes esté motivada con un razonamiento congruente fundado en derecho ( STC 224/2003, 15 de diciembre ) para evidenciar que el fallo de la resolución no es un simple y arbitrario acto de voluntad del juzgador ( STC 24/1990, de 15 de febrero ). Motivación a la que expresamente se refiere el art. 120 CE , cuya infracción ahora se invoca. No obstante es significativo que en ninguna norma, ni en la interpretación que del art. 24 CE ha efectuado el Tribunal Constitucional, se ha declarado la existencia de una determinada extensión de la motivación judicial. Cabe, pues, una motivación breve y sintética que contenga los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión ( SSTC 58/1997, de 18 de marzo , 25/2000, de 31 de enero ) e incluso se ha reputado como constitucionalmente aceptable desde las exigencias de la motivación del art. 24.1. CE la que tiene lugar por remisión o motivación aliunde ( SSTC 108/2001, de 23 de abril y 171/2002, de 30 de septiembre ). Sin olvidar que para entender que una resolución judicial está razonada es preciso que el razonamiento que en ella se contiene no sea arbitrario, ni irrazonable, ni incurra en un error patente ( STC 214/1999, de 29 de noviembre ). Interpretación, la anterior, plenamente asumida por este Tribunal en múltiples resoluciones (27 de mayo, 31 de octubre y 25 de noviembre 2003, 28 y 29 de septiembre 2004, 15 de noviembre de 2004) ».

Si se quiere de forma breve y sintética, pero con los necesarios razonamientos, para justificar su decisión, el Tribunal de instancia contrapone el Acuerdo del Jurado y los parámetros en él tenidos en cuenta para fijar el justiprecio con los tenidos en cuenta por el perito en su informe, concluyendo que este último es más convincente y detallado que el del Jurado, y es precisamente ese mayor detalle y justificación de los parámetros y partidas tenidas en cuenta que aprecia, la que le lleva a asumir la valoración del dictamen pericial. La existencia de una motivación suficiente determina que el motivo de recurso deba ser desestimado, sin que -como hemos dicho en reiteradas Sentencias, por todas nuestra Sentencia de 18 de diciembre de 2013 (Rec.1342/2011 )- sea necesario para cumplir las exigencias de motivación de la sentencia, hacer un análisis individualizado y pormenorizado de todas las pruebas o informes técnicos practicados, al permitirse a la Sala de instancia una valoración conjunta de la prueba practicada. Si a ello añade la Sentencia, que las valoraciones del dictamen pericial se adecuan mucho más a anteriores valoraciones apreciadas por el propio Tribunal "a quo" en otros proyectos expropiatorios, debe concluirse, con independencia o no del acierto en la argumentación para asumir el dictamen pericial, que esta se ha motivado, aun cuando sea de modo sucinto.

NASUINSA, en su segundo motivo de recurso, al amparo del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , alega quebrantamiento de las normas que rigen los actos y garantías procesales, generadores de indefensión, al no haber permitido la Sala la celebración de un nuevo trámite de aclaración del dictamen pericial, a la vista de las modificaciones vertidas por el perito respecto a su informe inicial, en el trámite de aclaraciones.

El art. 346 de la LECivil establece que del dictamen que practique el perito, se dará traslado a las partes para que formulen las alegaciones o explicaciones que estimen oportunas, no fijando un trámite ulterior de posteriores aclaraciones, a la vista de las explicaciones que hubiera podido realizar o rectificar el perito, lo que es lógico ya que en otro caso, el procedimiento se dilataría en el tiempo y olvidaría que es el tribunal sentenciador, el que a la vista del informe y de sus ulteriores aclaraciones, hará la valoración de la prueba pericial practicada, que estime procedente.

Y eso es lo que ha ocurrido en el caso de autos. Por providencia de 10 de septiembre de 2010, se da traslado a las partes del informe pericial emitido por el arquitecto Alonso , para que formulen posibles aclaraciones, trámite que formulan las partes, presentando el perito el 10 de marzo de 2011 escrito dando respuesta a aquellas, que firma en presencia de las partes. La representación de NASUINSA solicita aclaración respecto a las aclaraciones ya emitidas, lo que se le niega por providencia de 30 de marzo de 2011 al entender que ya se han emitido por el perito las alegaciones procedentes. En el Auto de 3 de mayo de 2011, desestimando el recurso de súplica, se ratifica la denegación basada en que el perito ya realizó las aclaraciones a su informe, lo que es respetuoso con lo dispuesto en el art. 346 LECivil y por tanto, el motivo no puede estimarse.

La Comunidad de Navarra, en sus motivos segundo, tercero y cuarto, plantea vulneración del art. 348 LECivil , respecto a la valoración de la prueba pericial que reputa contraria a las reglas de la sana crítica, por contener las vulneraciones que cita de preceptos de la Orden ECO 805/2003, lo que comportaría una vulneración además del art. 27 de la Ley 6/98 .

NASUINSA, en sus motivos tercero y cuarto, también aduce esa vulneración del art. 348 de la LECivil , que hace derivar de infracciones que atribuye al dictamen pericial, contrarias a determinados preceptos de la Orden ECO/805/2003, pese a lo cual habría sido asumido por la Sala.

Pese a la coincidencia de ambas recurrentes en la argumentación de esos motivos, los resultados por ellas pretendido son distintos, la Comunidad Foral de Navarra quiere la confirmación del Acuerdo del Jurado, dada su -según ella- adecuación a derecho, y NASUINSA pretende la anulación del Acuerdo y el reconocimiento del justiprecio por ella ofrecido.

En todo caso, ambas basan sus motivos de recurso en una vulneración del art. 348 LECivil , por una supuesta valoración arbitraria de la prueba pericial por la Sala de instancia, y en ese sentido va a procederse a su estudio conjunto.

Para ello es importante tener en cuenta que en ningún caso se debate la procedencia de acudir al método residual dinámico para fijar el valor del suelo, sino los parámetros a tener en cuenta en aplicación de la Orden ECO/805/2003.

El Jurado en su Acuerdo, teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 27 de la Ley 6/98 , y tratándose de suelo urbanizable, acude a esa Orden y lo mismo hace el perito, pero NASUINSA entiende que la Sentencia asume un informe pericial que ha infringido los preceptos de la Orden que más arriba se han citado, en relación al coeficiente de actualización (art.38 en el tercer motivo) y en cuanto a los costes de la edificación, honorarios técnicos de proyecto y dirección de obras de edificación, licencias y tasas de edificación y gastos de administración del promotor (arts. 18 y 35 en el cuarto motivo).

Por parte de la Comunidad Foral de Navarra además de la vulneración del art. 3 de la Orden, se alega vulneración de su art. 37.2 en cuanto a los valores de venta tenidos en cuenta, para lo que el perito no habría utilizado términos homogéneos de comparación. Igualmente aprecia esos errores de costes de edificación honorarios de proyectos de edificación, licencias y tasas de edificación y gastos de administración, todo ello en el motivo tercero. En el motivo cuarto se alega una incorrecta aplicación de la inflación respecto del tipo de actualización.

Así las cosas, se impone examinar si el dictamen pericial y los parámetros en él tenidos en cuenta para la aplicación de la Orden, se corresponden o no con lo dispuesto en los preceptos de la misma que se consideran infringidos, para lo que procederemos como hemos dicho, al estudio conjunto de las cuestiones planteadas.

Con carácter general hemos de referirnos a la que es una reiterada jurisprudencia de esta Sala (por todas, Sentencia de 23 de septiembre de 2013. Rec.4827/2010 ) donde decimos que el artículo 3 de la Orden ECO/805/2003 recoge, efectivamente, los principios que habrán de seguirse en la aplicación de las reglas de valoración, si bien debe advertirse que el artículo 3 Orden ECO/805/2003 incluye diez principios que habrán de contemplarse al analizar las operaciones valorativas llevadas a cabo por el Jurado y por el perito judicial, figurando entre esos principios el de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables, se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

De conformidad con el artículo 3 ECO/805/2003, estos principios son criterios de interpretación y, en su caso, de integración de las normas de la Orden, por lo que su infracción habrá de ponerse en relación con la aplicación de una norma concreta, debiendo añadirse que el principio de mejor uso, de acuerdo con el artículo 3 ECO/805/2003, supone que el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, y que igualmente para el cálculo del valor en venta del producto inmobiliario, en los cálculos del método residual, ha de tener en cuenta además del mejor uso, el mayor (mayor y mejor uso).

Igualmente hemos señalado, y así lo recoge por todas la Sentencia antes citada, que la ponderación de hipótesis en los cálculos, no es sino una exigencia del método residual dinámico regulada por la Orden ECO/803/2005, que es un procedimiento de tasación que tiene en cuenta valores esperados, con estimación, por un lado, de costes y gastos de construcción, de promoción, financieros y de comercialización y, por otro lado, de precios de venta más probables, a partir de la información existente sobre los gastos y rendimientos de otras promociones inmobiliarias, y con estimación también de las hipótesis más probables de plazos de cobros y pagos, atendiendo a las características del inmueble proyectado.

Ya hemos anticipado que es pacífico en este pleito la utilización del método residual dinámico para obtener el valor del suelo, de manera que es preciso que nos detengamos brevemente en lo que dicho método significa para la mejor comprensión del debate procesal de la instancia y de las infracciones que se denuncian en esta casación. Como decimos en nuestra Sentencia de 13 de junio de 2012 (Rec.3219/2012 ):

"El denominado método residual, tanto el estático como el dinámico, consiste en calcular el valor del suelo a partir del valor final de mercado que tiene un inmueble edificado en la zona correspondiente, valor total del que se van detrayendo los costes necesarios para su construcción, así como los costes financieros y el beneficio del promotor. Una vez despojado el valor del inmueble de todos esos costes que permiten situarlo como producto de mercado, obtenemos un resto, o residuo, que se corresponde con el valor del suelo en sí mismo considerado.

Cuando para estos cálculos se parte de un valor actual conocido de producto inmobiliario, por existir mercado consolidado, el método residual es estático (así lo dice el art. 34 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles), en tanto que si se parte de valores esperados, de hipótesis de valor de productos inmobiliarios una vez que se produzca el desarrollo urbanístico previsto, el método residual es dinámico (también art. 34 de la referida Orden), utilizando para su cálculo una fórmula diferente a la del método residual estático.

Reseñamos esto porque en el método residual dinámico se manejan hipótesis o probabilidades en relación con los elementos de cálculo que son necesarios para determinar unos costes y beneficios que aún no se han producido y para poder determinar el valor final de un producto inmobiliario que no existe, para de esta manera poder obtener el valor residual.

El art. 3 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinaciones de derechos para ciertas finalidades financieras, norma que se aplica para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles, recoge varios principios, entre ellos el denominado principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

En el procedimiento de cálculo dinámico, al que la Orden ECO/805/2003 dedica los arts. 36 y siguientes, se siguen varios pasos: estimación de los flujos de caja, elección del tipo de actualización y aplicación de la fórmula de cálculo. A los efectos del primer paso se toman como flujos de caja los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por los créditos concedidos. Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble. Como dichas fechas y plazos no se conocen con exactitud, la propia Orden establece que se tendrán en cuenta las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado y, en su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización (art. 37.4 de la Orden)."

En definitiva, y como decimos en nuestra Sentencia de 17 de febrero de 2014 (Rec.3707/2010 ):

"Las reglas para la aplicación del método residual se contienen en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, como reconoce el propio recurso de casación, y de conformidad con el artículo 31.1, letras a) y c) de dicha Orden, la utilización del método residual ha de partir de los precios de venta de la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable".

El Jurado, en su Acuerdo, señala que el cálculo del valor residual del suelo por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado, y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos para el tipo de actualización fijada, según la fórmula que utiliza. En concreto precisa que los costes de urbanización y gastos necesarios para la misma son de 11,029 euros por metro cuadrado, la tasa de actualización del 14,46%, el precio de venta de las parcelas 102 euros por metro cuadrado, resultando el valor del metro cuadrado de suelo bruto de 13,59 euros. Añade que toda vez que el art. 37.2 de la Orden ECO/805 dispone que el modelo debe desarrollarse sobre edificios terminados y considerando un periodo de venta de naves del año 2009 al 2014 (el plazo de construcción de naves se realizará entre los años 2008 y 2013), asume un precio de venta de las naves de 660€/m2 y un coste de construcción de 257'29 €/m2, lo que de acuerdo con la fórmula que emplea, le da un valor de suelo bruto de 9,71 euros por metro cuadrado.

El Perito Sr. Alonso , en la aclaración de su dictamen, que es asumido íntegramente por la Sala sentenciadora, reconoce en la primera de estas que incurrió en un error en el cálculo del coeficiente de actualización real, fijando en aplicación del art. 38 de la Orden un tipo de actualización nominal del 17,58% cuando en su informe inicial lo había fijado en un 17,35%. Argumenta que el tipo de actualización es igual a la suma del tipo libre de riesgo más la prima de riesgo, el primero lo fija en 2,7454%, y la segunda en el 14% (remitiéndose a los valores mínimos de prima de riesgo fijados para edificios industriales en la Orden ECO/805/2003), a los que añade un 0,8343% en función del tanto por ciento de financiación. Posteriormente, su conversión en real a efectos de corregir el efecto inflacionista, señala que aplica un índice de precios, que refleje adecuadamente la inflación durante el periodo para el que se prevea la existencia de flujos de caja, y para ello considera una medida de IPC anual en periodos de nueve años anteriores a la fecha de la valoración, y estima un periodo de nueve años de flujos de caja constantes, no nominales, lo que le da un IPC =2,94% y determina como tipo de actualización real tomado el de 14,22%. Esta última operación en relación al tipo de actualización real no la había realizado en su informe inicial, limitándose a reconocer el error.

En su segunda aclaración precisa que en el cuadro de valoración de los pagos, incluye únicamente el gasto de financiación del 5%, sin actualizar las cantidades obtenidas como recursos procedentes de financiación ajena. El valor que le resulta es el de 29,87 €/m2 frente a los 25,03 €/m2 que recoge en su Informe inicial.

En este se remite al art. 36 de la Orden ECO/805 sobre los pasos que han de darse para el procedimiento de cálculo dinámico a) estimación flujos de caja, b) elección del tipo de actualización y c) aplicación de la fórmula de cálculo.

Los flujos de caja se definen por los aprovechamientos de cálculo utilizado y las características del producto inmobiliario resultado de la promoción, así como el valor en venta previsto para el producto inmobiliario por comparación en función de la información del mercado existente, igualmente deberán tenerse en cuenta los costes directos e indirectos a deducir sobre el valor en venta antes citado.

En cuanto al valor en venta se remite el perito al art. 37.2 de la Orden y precisa que acude al método de comparación que allí se menciona, para lo cual y "como muestra de mercado se toma el valor medio actualizado de las transacciones de naves industriales en parcelas de más de 1.000 m2 en polígonos comparables y del entorno próximo en los años 2002, 2003 y 2004. Los datos proceden del Departamento de Economía y Hacienda del Gobierno de Navarra, de compraventas declaradas y ciertas de edificios industriales en polígonos próximos". Añade que esos datos son lod presentados por NASUINSA.

De ese cuadro de 12 transacciones que estima comparables y que acompaña, deduce el perito que el valor unitario medio de venta de edificios industriales en parcelas de más de 1.000 m2 en los polígonos analizados es de 540,64€/m2 (actualizado según IPC hasta la fecha de valoración en 2005). Reconoce no obstante, y ello es importante, que la mayoría de las parcelas del PSIS (Plan Supramunicipal del Area Industrial de la Meseta de Salinas) están en el entorno de los 10.000 m2, con una media de 7.174,38 m2, sin que en ningún caso la superficie mínima sea inferior a 3000 m2, y dice que ha adoptado los 1.000 m2 de superficie en parcela para obtener una muestra suficiente, ya que solo conoce una transacción con la de las parcelas del PSIS (Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal del Area industrial de la Meseta de Salinas).

Dentro del apartado 4.8.2 relativo a los pagos, el Perito se remite al art. 18.3 de la Orden y distingue varios apartados cuestionados por ambas recurrentes: 4.8.2.2. Costes de edificación que resulta de multiplicar el total de metros cuadrados edificados en el sector, por el valor unitario del metro cuadrado. Para la obtención de ese valor unitario, dice acudir al libro blanco del Colegio de Arquitectos, de su ficha justificativa del control de presupuestos a efectos de visado considerando el Grupo 2 (edificios industriales) Subgrupo C y se fija en la construcción de promociones similares en la zona, construcción de naves industriales con las características que cita, anotando ocho conceptos correctores del módulo de coste. NASUINSA critica ese cálculo entendiendo que hubiera debido acudir a nueve conceptos correctores, aunque reconoce que anotó esos nueve conceptos de forma genérica. A su vez la Comunidad Foral alega de forma también genérica, que no se tuvieron en cuenta determinados elementos, como la instalación automática de protección contra incendios o condiciones mecánicas de cargas en naves de cierta dimensión.

En el apartado 4.8.2.9. Honorarios técnicos de proyectos y dirección de obras de edificación, se remite a la estimación de honorarios del libro blanco del Colegio de Arquitectos. NASUINSA critica el cálculo de esa partida porque dice que omite la incorporación de gastos tales como honorarios de arquitecto técnico o ingeniero, cuya pertinencia estaría fuera de duda, rechazando igualmente la posición del perito de rebajar el coste de los proyectos del 10% al 7%, rehusando tanto que los proyectos sean repetitivos, como que la edificación por fases justifiquen unos honorarios del 7% del presupuesto de ejecución material de las naves. La Comunidad Foral de Navarra rechaza por considerarlo contrario al principio de prudencia previsto en el art. 3 de la Orden que se trate de proyectos reiterativos, y por tanto que con base a ello se justifique la rebaja del porcentaje previsto del 10% al 7%.

En cuanto al apartado relativo a los gastos de administración del promotor, punto 4.8.2.18 del informe pericial, el perito refiriéndose a promociones similares considera el 3% como costes de gastos de administración de promotor sobre el coste de construcción por contrata y presenta como comparación estudio de oferta económica de Asesoría Cofinsa. NASUINSA reprocha que se acuda al criterio de una asesoría fiscal contable y laboral que ninguna experiencia tiene en la promoción de un polígono industrial de 25 hectáreas como la que nos ocupa. La Comunidad Foral reputa contrario también al art. 3 de la Orden, que se minore del 5% al 3% el porcentaje.

Respecto a licencias y tasas de edificación punto 4.8.2.14 del informe pericial, el perito fija un 5% previa consulta a los Ayuntamientos de Cendera de Galar y Noain, NASUINSA, argumenta que ceñirse a los Ayuntamientos afectados es apartarse de la promoción media que exige el art. 35 de la Orden ECO/805, que en definitiva sería una "expectativa no asegurada", estimándose que sería mas conveniente acudir al 6% por ella propuesto. La Comunidad Foral de Navarra entiende que es un error acudir al porcentaje del 5% (no fija otro alternativo) porque con él solo se cubriría uno de los subconceptos de tal partida, y se vulneraría el principio de prudencia previsto en el art. 3 de la Orden.

De la exposición que hasta ahora se ha expuesto, resulta que el perito no incurre en vulneración de preceptos de la Orden, en lo relativo a las partidas referentes a costes de edificación, honorarios de proyectos de edificación, licencias y tasas de edificación y gastos de administración. Las recurrentes pretenden que se sustituyan los criterios del perito, que están adecuadamente motivados, por los suyos propios, basados en su propia posición de parte o con una remisión genérica al art. 3 de la Orden, al que antes nos hemos referido, y una alegación relativa al principio de prudencia, que obviamente ha de entenderse incardinado con el resto de los principios aludidos en dicho precepto que señala:

"1. Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas en el ámbito de aplicación de la presente Orden deberán hacerlo aplicando, en los términos establecidos en la misma, los siguientes principios:

1. Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.

2. Principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

3. Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

4. Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.

5. Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

6. Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

   Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de esta Orden.

7. Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.

8. Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

9. Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.

10. Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

    2. Los principios recogidos en el apartado anterior se utilizarán como criterios de interpretación y, en su caso, de integración de las normas de la presente Orden."

       Por lo demás, no podemos olvidar, como se ha dicho hasta la saciedad, que no cabe impugnar la valoración de la prueba pericial realizada por la Sala de instancia con la finalidad de sustituir los criterios tenidos en cuenta por el Jurado, por los propios de la parte.

       Mayor calado tienen sin embargo, las impugnaciones que se hacen en cuanto el valor en venta (la efectúa la Comunidad de Navarra) y la que realizan ambas recurrentes sobre el tipo de actualización, y la incorrecta aplicación de la inflación respecto al tipo de actualización.

       Respecto al valor en venta, el propio perito reconoce que ha acudido para su obtención a parcelas de 1.000 m2 de superficie, pese a que la mayoría de las parcelas del PSIS que nos ocupan rondan los 10.000 m2 (la otra recurrente acepta que se han tomado como muestra de mercado el precio de naves más pequeñas) por cuanto solo ha encontrado una única transacción con la que hacer la comparación. La Comunidad Foral de Navarra entiende que el perito al proceder así, ha vulnerado el art. 37.3 de la Orden ECO/805/2003, ya que efectivamente, la mayor o menor superficie de las parcelas, y más cuando hay tanta diferencia entre ellas, tiene relevancia a la hora de la determinación del valor en venta. El art. 37 en el proceso para la determinación de flujos de caja, señala:

       "1.Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por los créditos concedidos.

       Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble.

    2. Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o por actualización de rentas en la fecha de tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.

    3. Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción, los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de esta Orden, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de las características similares a la que se estime más probable promover.

       En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

    4. Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el apartado 1 de este artículo se tendrán en cuenta, además de los sistemas de pagos a proveedores, las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado y, en su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización.

    5. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo.

       En todo caso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el régimen urbanístico aplicable, y salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso, se atenderá a la edificación existente."

       Tal y como se ha expuesto y reconoce el propio perito, no se ha procedido adecuadamente a la comparación, pues hay grandes discrepancias entre las superficies efectivamente valoradas y aquéllas que han sido objeto de expropiación, consiguientemente cabe apreciar vulneración del apartado 2 del art. 37 por cuanto no se han calculado adecuadamente los valores en venta, no resultando suficiente la argumentación del perito, que se limita a aceptar su imposibilidad de realizar comparación con parcelas como las que nos ocupan y reconoce haberse remitido a los datos presentado por NASUINSA.

       Toda vez que la determinación de ese dato previsto en el art. 37.2 de la Orden, es de capital importancia en la determinación del valor por el método residual dinámico, debe concluirse que la Sala de instancia no debió aceptar la valoración hecha por el perito por cuanto era vulneradora de la norma, y por tanto al aceptar la misma, vulneró las reglas de la sana crítica. Consiguientemente los motivos 2º y 3º de los formulados por la Comunidad Foral de Navarra han de ser aceptados.

Además, y en este caso, ambas partes recurrentes (la Comunidad Foral, en su motivo cuarto y NASUINSA en su motivo tercero) consideran infringidos los arts. 32 y 38 de la Orden sobre la determinación del coeficiente de actualización en el método residual.

El art. 38 señala:

"1. A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (Procedimiento de cálculo «dinámico») de esta Orden se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada.

Se calculará sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.

2. El tipo libre de riesgo será el tipo de actualización establecido en el artículo 32 (Tipo de actualización en el método de actualización) de esta Orden, tomándolo como real o nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja.

3. La prima de riesgo se determinará por la entidad tasadora, a partir de la información sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria.

4. Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiación ajena, las primas de riesgo señaladas en el apartado anterior deberán ser incrementadas en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. En todo caso, dicho incremento deberá ser debidamente justificado."

El perito, en su aclaración al informe, como ya hemos señalado, reconoce que efectivamente se produjo un error en el cálculo del coeficiente de actualización real, sin explicar cuáles fueron las causas o razones de un error de esa relevancia. Se ha detallado también en que forma procede para la determinación del coeficiente de actualización en el trámite de alegaciones. El párrafo 2º del art. 38 de la Orden señala que el tipo de actualización se calculará sumando al tipo libre de riesgo la prima de riesgo. La Comunidad Foral de Navarra entiende que se ha cometido un error en la conversión de la tasa de actualización nominal en real, al incluir la prima de riesgo que está excluida de la aplicación de la inflación considerada. NASUINSA se fija además en que el perito en vez de corregir el tipo de actualización al alza mediante la aplicación de la inflación (esto es multiplicando el tipo libre por el coeficiente de la inflación) lo corrigió a la baja dividiéndolo por la inflación, lo que disminuye el tipo de actualización y aumenta el valor residual. Igualmente alega que había errado al haber tomado los tipos de actualización en un escenario con inflación, pero manteniendo los flujos de caja constantes.

El perito, en su trámite de aclaraciones explica la conversión que hace del tipo de actualización nominal, en real corrigiéndole el efecto inflacionista y efectivamente acepta que según la Disposición Transitoria Única de la Orden ECO/805/2003 la prima de riesgo, no podrá ser inferior al 14%. En la operación que realiza para determinar la inflación considerada, viene a incluir el tipo de actualización que antes ha calculado como nominal (suma de tipo libre de riesgo más prima de riesgo), llegando a un tipo de actualización del 14,22€ frente al 14,46 tenido en cuenta por el Jurado.

El error inicial del perito, omitiendo un cálculo de tanta importancia como el que nos ocupa y las imprecisiones en la concreta operación que realiza para la aplicación de la inflación considerada que afecta a la prima de riesgo, nos lleva también a concluir que además de las ya expuestas sobre los valores en venta, con la consiguiente vulneración del art. 37 de la Orden, existentes esas otras evidentes imprecisiones en el dictamen pericial, en la aplicación del art. 38 de la Orden ECO/805/2013, en cuya valoración contraria a la sana crítica incurre la Sala de instancia, y por tanto también cabe estimar los motivos de recurso de las partes sobre los que ahora nos pronunciamos y una vulneración del art. 348 LECivil (el cuarto de la Comunidad Foral y el tercero de NASUINSA).

La estimación de los motivos de recurso señalados, sin necesidad de entrar por ello en el estudio del último de los formulados por NASUINSA, nos obliga a entrar en el fondo de la cuestión debatida en los términos en que queda planteado el debate, que no son otros que los de fijar el valor del suelo expropiado, acudiendo al método residual dinámico, partiendo de la certera aplicación de la Orden ECO/805/2003, cuestión no debatida por las partes, debiendo además tenerse en cuenta que, el Concejo expropiado no recurrió en casación la Sentencia pese a que solo se estimaron parcialmente sus pretensiones, aquietándose en consecuencia al Informe pericial respecto al que ya nos hemos pronunciado adecuadamente.

Debemos partir, por todo lo hasta aquí expuesto, de la presunción de acierto del Acuerdo del Jurado que acude al método residual dinámico, y habiéndose rechazado el dictamen del perito judicial por las razones expuestas, únicamente cabe examinar si aquella presunción de acierto puede quedar desvirtuada por el informe emitido a instancias de NASUINSA (obrante a los folios 193 y ss.) y es lo cierto que respecto al mismo debe apreciarse igual obstáculo que se apreció en el informe pericial judicial, al señalar que los precios de venta estimados se han obtenido tras un estudio de mercado correspondiente a naves industriales de superficies construidas de entre 200 y 1.000 m2, idéntico error en la comparación al tenido en cuenta por el dictamen del perito judicial.

Así las cosas procede estar al justiprecio fijado por el Jurado en su acuerdo, pues ni la pericial judicial, ni la pericial de parte han desvirtuado su presunción de acierto, ni han resultado combatidas en forma las operaciones por él realizadas por el método residual dinámico, asumiéndose en ese sentido las pretensiones de la Comunidad Foral de Navarra.

La estimación de los recursos de casación interpuestos determina que no proceda una condena ni en cuanto a las costas causadas en la instancia, ni en sede casacional, y ello en aplicación del art. 139 de la Ley Jurisdiccional .