STS 132/2014, 21 de Marzo de 2014

PRIMERO.- 1.- El procurador don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de PROMOCIONES HABITAT, S.A. interpuso demanda de juicio ordinario, contra CENIMSA, S.A. EN LIQUIDACIÓN, TRANSPORTES Y SERVICIOS DE MINERÍA, S.A., DON Fidel, DON David, DON Eloy Y DOÑA Sagrario y DON Florian y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "...

1. Se declare que el precio definitivo conjunto de las compraventas de fechas 29 de abril de 2002 y 23 de septiembre de 2002, por la venta de la finca NUM000/ del Registro de la Propiedad núm. 20 de Madrid, asciende a la cantidad de (s.e.u.o.) TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS EUROS CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (349.962,94 €), y que el ajuste a realizar a la baja al precio inicialmente fijado es de (s.e.u.o.) NOVECIENTOS NOVENTA MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO EUROS CON CINCO CÉNTIMOS (990.294,05 €), a cuyo

   reintegro resulta obligada CENIMSA, S.A. EN LIQUIDACIÓN a PROMOCIONES HABITAT, S.A..

2. Se declare, asimismo, que el precio definitivo conjunto de las compraventas de fechas 29 de abril de 2002 y 23 de septiembre de 2002, del 100% de las participaciones sociales de "APE 18.01 POZA DE LA SAL, S.L." asciende a la cantidad de (s.e.u.o.) OCHO MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL VEINTICINCO EUROS CON TRES CÉNTIMOS (8.687.025,03 €), y que el ajuste a realizar a la baja al precio conjunto inicialmente fijado es de (s.e.u.o.) UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL VEINTISIETE EUROS CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (1.264.027,97 €), a cuyo reintegro a PROMOCIONES HABITAT, S.A. resultan obligados los vendedores en las siguientes proporciones (s.e.u.o.):

   · 1,53% Transportes y Servicios de Minería, S.A.: 19.339,64 euros.

   · 0,05% Don Fidel: 632,01 euros.

   · 0,05% Don David: 632,01 euros.

   · 49,21 % Don Eloy: 622.028,16 euros.

   · 49,16% Don Florian: 621.396,15 euros

3. Y se condene a los codemandados al pago a PROMOCIONES HABITAT, S.A. de las indicadas cantidades, en las proporciones indicadas, más sus intereses legales desde la fecha de la reclamación extrajudicial efectuada el 18 de abril de 2008 hasta su completo pago y a las costas del procedimiento."

   2. - El procurador don Rafael Gamarra Megías, en nombre y representación de CENIMSA, S.A. EN LIQUIDACIÓN y TRANSPORTES DE MINERÍA Y SERVICIOS, S.A. (TRASEMISA) y de DON Fidel, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: "...tras declarar que la actora incumplió su obligación de notificar a mi mandante resolución de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Madrid que reducía la edificabilidad del APE 18.01 POZA DE LA SAL, para que pudiera impugnarla si le convenía, absuelva a mis mandantes de dicha demanda, condenando a la actora al pago e las costas".

      La procuradora doña Sara Díaz Pardeiro, en nombre y representación de don David y Transportes y Servicios de Minería, S.A., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: "...se desestimen íntegramente las acciones declarativa y de condena interpuestas por la actora, con plena absolución de mi representado, y con condena a la demandante al pago de las correspondientes costas procesales".

      El procurador don Rafael Gamarra Megías, en nombre y representación de doña Sagrario, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: "...tras declarar que la actora incumplió su obligación de notificar a mi mandante la resolución de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Madrid que reducía la edificabilidad del APE 18.01 POZA DE LA SAL, para que pudiera impugnarla si le convenía, absuelva a mi mandante de dicha demanda, condenando a la actora al pago de las costas".

      La procuradora doña Sara Díaz Pardeiro, en nombre y representación de don Florian, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de obligación terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: "...desestimen íntegramente las acciones declarativa y de condena interpuestas por la actora, con plena absolución de mi representado, y con condena a la demandante al pago de las correspondientes costas procesales".

   3. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Madrid, dictó sentencia con fecha 14 de enero de 2011, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "...Que estimando la demanda interpuesta por el procurador D. Argimiro Vázquez Guillén en nombre y representación de la sociedad "PROMOCIONES HABITAT, S.A." contra la entidad "CENIMSA, S.A., EN LIQUIDACIÓN", la entidad "TRANSPORTES Y SERVICIOS DE MINERÍA, S.A.", don Fidel, don David, don Florian, doña Sagrario, y los herederos de don Eloy, doña Adelaida, don Germán y don Hernan, debo declarar y declaro que el precio definitivo por la venta de la finca 7.872 asciende a 349.962,94 euros y el precio definitivo del 100% de las participaciones sociales de la sociedad "APE 18.01 POZA DE LA SAL, S.L.", asciende a 8.687.025,03 euros, y debo condenar y condeno a la entidad demandada, "CENIMSA, S.A., EN LIQUIDACIÓN" a abonar a la demandante la cantidad de 990.294,05 euros, a la entidad "TRANSPORTES Y SERVICIOS DE MINERÍA, S.A.", a abonar a la demandante la cantidad de 19.339,64 euros, a don Fidel, a abonar a la demandante la cantidad de 632,01 euros, a don David, a abonar a la demandante la cantidad de 632,01 euros, a don Florian, a abonar a la demandante la cantidad de 621.396,15 euros, y a doña Sagrario y a los herederos de don Eloy, doña Adelaida, don Germán y don Hernan, a abonar a la demandante la cantidad de 622.028,16 euros, todos ellos más los intereses legales de conformidad con el artículo 1.108 del Código Civil y las costas procesales".

      SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de las partes demandadas, la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 10 de noviembre de 2011, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: "...Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por la Procuradora Sra. Díaz Pardeiro en nombre y representación de Don Florian y Don David y por el Procurador Sr. Gamarra Megías en nombre y representación de Don Fidel, Doña Sagrario, Doña Adelaida, Don Germán, Don Hernan, Transportes y Servicios de Minerva S.A. y Cenimsa S.A. contra la sentencia de fecha 14 de enero de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n° 8 de Madrid en el Juicio Ordinario n° 1008/08, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la misma, haciendo expresa imposición de las costas producidas en esta alzada a los apelantes. Con pérdida del depósito constituido"

      TERCERO.- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de CENIMSA, S.A. y otros con apoyo en los siguientes MOTIVOS :

      Primero.- Artículo 477.1 y 2, 2º de LEC., por infracción de los artículos 1481 , 1575, 1091, 1281 y 1282 CC.

      Segundo.- Artículo 477.1 y 2, 2º LEC., por infracción de los artículos 9.3 y 24.1 CE.

      Tercero.- Artículo 477.1 y 2,2º LEC., por infracción del artículo 1499 CC.

      Igualmente, contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de don Florian, con apoyo en los siguientes MOTIVOS:

      Primero.- Artículo 477.1 LEC por infracción de los artículos 7.1, 1100, 1124, 1258 y 1308 CC.

      Segundo.- Artículo 477.1 LEC por infracción de los artículos 1281 y 1282 CC en relación con el artículo 218.2 LEC.

      Tercero.- Artículo 477.1 LEC por infracción de los artículos 1256 y 1449 CC en relación con los artículos 7.1 y 1258 del CC.

      Cuarto.- Artículo 477.1 LEC por infracción de los artículos 7.1 y 1258 CC.

      Quinto.- Artículo 477.1 LEC por infracción del artículo 1481 CC.

      CUARTO .- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 8 de mayo de 2012 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. El procurador don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de PROMOCIONES HABITAT, S.A. presentó escrito de impugnación al mismo.

      QUINTO.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 25 de febrero del 2014, en que tuvo lugar.

      Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno,

PRIMERO.- 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la calificación de la disminución de la edificabilidad resultante de los contratos de compraventa suscritos con dicha finalidad, bien como un supuesto de responsabilidad por evicción ( artículo 1475 del Código Civil), con la consiguiente "llamada en garantía del vendedor" o "citación de evicción" ( artículo 1481 y 1482 del Código Civil), como requisito del comprador de cara a exigir, en su caso, la responsabilidad derivada del vendedor, o bien, como un supuesto encuadrable dentro del propio mecanismo de ajuste o revisión del precio final resultante establecido en la reglamentación contractual.

2. Al respecto, del marco negocial llevado a cabo cabe destacar los siguientes aspectos.

   1. En relación al contrato de compraventa de participaciones sociales, de 29 de abril de 2002; las estipulaciones novena y duodécima, con el siguiente tenor: " NOVENA.- PRECIO, AJUSTES Y FORMA DE PAGO.- 9.1 Determinación del precio de la compraventa de la Sociedad.

      Método de cálculo del precio del 100% de las Participaciones de la Sociedad: El precio de la compraventa de la Sociedad se calculará como la diferencia entre todas las partidas del activo (valorando en este caso el inmovilizado material neto -constituido por las 2 Fincas- por un importe de 9.950.368,72 euros) y todas las partidas de pasivo, exceptuando los fondos propios.

      El Precio Provisional de la Compraventa de la Sociedad se ha calculado aplicando el método definido en el párrafo anterior, sobre el balance de la Sociedad, cerrado y sometido a "Due Diligence previa" de fecha 12 de Enero de 2002.

      Este Precio Provisional será susceptible de modificaciones por: (i) las variaciones de partidas de activos y pasivos tenidas en cuenta para el cálculo del precio y derivadas de las operaciones realizadas por la Sociedad en el periodo de tiempo comprendido entre la realización de la "Due Diligence previa" de fecha 12 de Enero de 2002 y el otorgamiento de la presente escritura de compraventa y (ii) por aquellas contingencias, de cualquier tipo, detectadas en la Due Diligence de la Sociedad o de las Fincas.

      Precio Definitivo de la compraventa de la Sociedad: se calculará aplicando el método definido en el párrafo primero, sobre el balance de la Sociedad, cerrado y sometido a "Due Diligence posterior", de la fecha de otorgamiento de la escritura.

      Este Precio Definitivo será susceptible de modificaciones respecto al Predio Provisional de compraventa por aquellas contingencias, de Cualquier tipo, detectadas en la Due Diiigence de la Sociedad o de las Fincas.

      Por otra parte, las partes pactan expresamente que, una vez se produzca la inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Compensación definitivamente aprobado del ámbito en que se encuentran las dos fincas que componen el activo de la Sociedad (APE 18.01), el precio definitivo será objeto de revisión y modificación, al alza o a la baja, respecto al precio provisional pactado, sobre la base de aplicar el importe de 691,16 euros por cada metro cuadrado de edificabilidad que se separe, en más o en menos, de los 11.525,85 m2 de edificabilidad patrimonializable sobre rasante (descontadas las cesiones) de uso residencial colectivo para ambas fincas, sobre cuya base se han establecido los acuerdos de los socios y las compradoras".

      "DUODECIMA.- RESARCIMENTO. PROCEDIMENTO EN CASO DE RECLAMACIONES.

      Los Socios se obligan a resarcir a la sociedad compradora de cualquier pérdida, daño, gasto o perjuicio que pudiera sufrir como consecuencia de la inexactitud o incumplimiento de cualquiera de las manifestaciones y declaraciones contenidas en el presente contrato y sus anexos, garantizando igualmente en general al comprador su total indemnidad por razón de posibles contingencias fiscales, laborales, de seguridad social y de cualquier otra índole o naturaleza, así como de cuantos activos ficticios, pasivos ocultos u obligaciones no contabilizadas traigan su causa o tengan su origen en hechos ocurridos con anterioridad a la formalización de la presente transmisión, aún cuando se manifiesten o sean conocidos con posterioridad.

      La responsabilidad de los vendedores respecto a las manifestaciones y declaraciones contenidas en esta escritura y por razón de otros posibles pasivos ocultos, a que se refiere el párrafo anterior, y por tanto su obligación de resarcimiento, tan solo quedará extinguida una vez transcurrido el plazo de prescripción que para cada caso establezca la ley, atendiendo a la naturaleza de la obligación, contingencia o pasivo oculto de que se trate.

      En el supuesto de que aparezca cualquier obligación o surja cualquier reclamación de un tercero, las partes se obligan a proceder del siguiente modo:

      1. Las compradoras se obligan a notificar la actuación o reclamación a la vendedora a la mayor brevedad posible, y nunca en un plazo superior a cinco días naturales a contar desde aquel en que se reciba la reclamación o notificación de la actuación, acompañando su opinión razonada sobre la procedencia de la misma y ofreciendo a la parte vendedora la posibilidad de examinar cuantos documentos o antecedentes posea en relación con la actuación o reclamación de que se trate.

      2. La vendedora dispondrá de otro plazo máximo de cinco días naturales a contar desde aquel en que reciba la comunicación de la existencia de la reclamación e información suficiente sobre su contenido, para hacer saber a las compradoras su opinión sobre si se debe o no proceder a realizar el pago al que se refiere la reclamación.

         Hasta que transcurra este segundo plazo, las compradoras se abstendrán de realizar el pago de las cantidades reclamadas a no ser que con anterioridad reciban la conformidad de la parte vendedora o que antes de transcurrir dicho término venza el plazo ordinario para el ingreso o, en general, para el cumplimiento de la obligación le que se trate.

      3. Si una vez transcurrido el plazo de cinco días que se refiere el apartado b) anterior, la vendedora comunica su opinión favorable al pago o a atender la reclamación planteada, o si nada contesta durante dicho plazo, las compradoras podrán proceder al pago de la cantidad reclamada y obtener su reembolso de la vendedora.

      4. En caso de que la vendedora manifieste su opinión contraria a atender la reclamación, por preferir oponerse o recurrir contra la misma, las compradoras podrán de igual modo proceder al pago de la cantidad reclamada. La Sociedad y las compradoras prestarán a la vendedora toda la asistencia que fuese razonablemente necesaria y pondrán a su disposición la documentación precisa son el objeto de que, con la estrecha colaboración de las partes, se intente conseguir el éxito en dicha oposición. Dicha asistencia incluirá en particular los apoderamientos necesarios en relación con la legitimación procesal de la vendedora y de los asesores que ésta designe libremente.

         En cualquier caso, todos los gastos y honorarios que se generen por, razón de la oposición o recurso de la vendedora contra estas reclamaciones serán de cuenta y cargo exclusiva de la vendedora".

   2. En relación al contrato de compraventa de finca, de 23 de septiembre de 2002, la cláusula segunda con el siguiente tenor: SEGUNDA. PRECIO DE COMPRAVENTA DE LA FINCA.

      Se pacta como precio de la compraventa del 85 % de la Finca el importe de UN MILLÓN CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO EUROS CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS DE EURO (1.139.218,44 EUROS), que es satisfecho en este acto, mediante la entrega de un cheque por importe de UN MILLON TRESCIENTOS VEINTIUN MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES EUROS CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS DE EURO (1.321.493,39 EUROS) -que incluye también el importe correspondiente al IVA que después se dirá que la parte compradora entrega a la vendedora, por lo que ésta otorga la más eficaz carta de pago, salvo buen fin. Dejo incorporada fotocopia auténtica del cheque referido.

      No obstante, se establece asimismo expresamente que, una vez se produzca la inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Compensación definitivamente aprobado del ámbito en que se encuentra la finca objeto de compraventa (APE 18.01), el precio será objeto de revisión y modificación, al alza o a la baja, respecto al precio pactado, sobre la base de aplicar el importe de 691,16 euros por cada metro cuadrado de edificabilidad que se separe, en más o en menos, de los 4.809,82 m2 de edificabilidad patrimonializable sobre rasante (descontadas las cesiones) de uso residencial colectivo, sobre cuya base se ha establecido el acuerdo de compraventa entre "CENIMSA, S.A." y "FERROVIAL INMOBILIARIA, S.A." .

3. En síntesis, la demandante, recurrida, "PROMOCIONES HABITAT S.A", ejercitaba acción declarativa para que se fijara el precio definitivo de la finca 7872, y el precio de las participaciones sociales de la sociedad "APE 18.1 POZA DE LA SAL S.L", en relación a los contratos de compraventa que habían suscrito con los demandados, y en base a ellos reclamaba la cantidad de 2.254.322 Euros.

   Las partes pactaron un precio provisional, debido al proceso de urbanización en el que se encontraban las fincas. Se estableció por ello la obligación de ajustar el precio al alza o la baja, en función de la edificabilidad atribuida a las fincas resultantes del proyecto de reparcelación una vez aprobado e inscrito en el Registro de la Propiedad. En la demanda se ejercita acción declarativa para que se fije el precio, y en base a ello se reclama la cantidad de 2.254,322 Euros. Se ejercita por tanto acción de responsabilidad contractual frente a los vendedores, por la obligación de asumir el ajuste del precio de la compraventa una vez conocida la edificabilidad definitivamente atribuida a cada una de las fincas.

   La sentencia de Primera Instancia estimó la demanda, resultando confirmada por la sentencia de la Audiencia. En este sentido se considera que lo pactado en la cláusula décimosegunda del contrato suscrito entre las partes, en cuanto a la obligación de comunicar la existencia de la cuestión planteada por el Ministerio de Fomento de la reducción de los metros de edificabilidad, no puede interpretarse en el sentido que mantienen los recurrentes, por cuanto dicha obligación de comunicación se limitaba y circunscribía a las obligaciones o reclamaciones de un tercero y en el presente caso la cuestión que se plantea no es ninguna reclamación ni obligación sino la limitación de los derechos de edificabilidad acordados por la autoridad administrativa, y tampoco puede ser de aplicación lo dispuesto en el art. 1481 del Código Civil, pues estamos ante la reducción de metros edificables y tal situación estaba expresamente prevista en los contratos suscritos.

   Recursos de casación.

   Contratos de compraventa de participaciones sociales y de fincas. Base del negocio. Disminución de la edificabilidad resultante y determinabilidad del precio. Inaplicación del régimen de responsabilidad por evicción. Diferenciación de planos de análisis.

   SEGUNDO. - 1. Al amparo del ordinal segundo del artículo 477.2 LEC, "la representación procesal de las mercantiles "Cenimsa S.A." y "Trasemi, S.A." y de doña Sagrario y de los hermanos don Fidel, don Germán, doña Adelaida y don Hernan, interpone recurso de casación que articulan en tres motivos. En el primero, se alega que estamos ante un supuesto de evicción de artículo 1475 del Código Civil, pues la compradora ha visto reducido el número de metros edificable como consecuencia de la resolución firme de la autoridad administrativa y los vendedores ante la omisión de la comunicación de la reclamación del Ministerio de Fomento en el Proyecto de Urbanización, no están obligados al saneamiento. En el segundo, se denuncia que es necesaria la notificación de la demanda de evicción como requisito de procedibilidad contra el vendedor. En el tercero, se alega que al no haber notificado la actora compradora a los vendedores la intervención del Ministerio de Fomento, los recurrentes no pudieron defenderse de esa reclamación, lo que provoca que los vendedores sean excluidos de la posibilidad de controlar la determinación de la superficie que generaba la edificabilidad, por ello se vieron privados de la posibilidad de fijar el precio total de la compraventa, pues en función de la edificabilidad se pactó el precio definitivo.

2. Por idéntica vía procesal, la representación de don Florian interpone recurso de casación que articula en cinco motivos. En el primero, denuncia el incumplimiento grave y esencial de la parte actora, con evidente mala fe al no haber notificado a los vendedores la reclamación del Ministerio de Fomento. En el segundo, se alega que la sentencia recurrida hace una interpretación contraria a las reglas de la lógica y de la razón de la cláusula décimosegunda y no respeta los términos claros que contiene la misma. En el tercero, denuncia que el incumplimiento de la actora tenía como propósito el de fijar definitivamente el precio a su arbitrio. En el cuarto, mantiene que la actora ha actuado en contra de sus propios actos, tal y como se desprende de los documentos 8 y 9 de la demanda. En el quinto, con carácter subsidiario, se alega que si se considera inaplicable la cláusula décimo segunda del contrato, en todo caso sería aplicable el art. 1481 del Código Civil, ante el incumplimiento de la parte actora de su obligación de notificar la reclamación de un tercero, el vendedor no está obligado al saneamiento.

3. Para el adecuado examen de los recursos interpuestos se parte del recurso de casación formulado por la representación procesal de las citadas mercantiles, de doña Sagrario y de los hermanos Germán Hernan Fidel Adelaida, al considerar procedente la agrupación de los motivos formulados en el recurso de casación de don Florian con los motivos del anterior recurso de casación, pues salvo diferencia en el desarrollo argumental, denuncian la misma infraación sustantiva con un similar contenido impugnatorio.

4. La debida atención y respuesta a esta ratio (razón) jurídica que informa los recursos interpuestos justifica la admisión de los mismos, pese a la deficiente técnica casacional empleada.

5. En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, los motivos planteados en ambos recursos de casación deben ser desestimados.

6. Como se ha adelantado, la cuestión clave en la fundamentación de los presentes recursos de casación pasa por determinar si el supuesto enjuiciado puede adscribirse al marco de responsabilidad derivada de la evicción y, en consecuencia, al cumplimiento por parte del comprador de realizar la llamada en garantía al vendedor, o citación de evicción, de cara a exigirle la responsabilidad resultante de la pérdida referida.

   En este sentido, y en la línea de fundamentación desarrollada por la sentencia de la Audiencia, debe realizarse la siguiente delimitación conceptual.

   No cabe duda que el instituto de la evicción atesora uno de los mayores legados históricos de nuestro sistema jurídico, particularmente como figura clave del desenvolvimiento técnico del contrato de compraventa. De su elegante significado jurídico da buena cuenta los antecedentes etimológicos griegos y latinos en donde, sobre la base de una victoria total o plena (evincere), la evicción viene a significar el vencer al adversario de tal forma que no pueda conservar la posesión, con lo que se resalta el acto por el que un reivindicante consigue judicialmente la cosa que ha pasado a un tercero. Aunque nuestro Código Civil no distingue las distintas fases que encierra la dinámica del fenómeno de la evicción, que subyacen en la clásica expresión latina de "praestare evictione" (garantizar contra el riesgo o el peligro de evicción), no obstante, el juego de las mismas queda reflejado en la extensión del significado jurídico de nuestro término referido al saneamiento, esto es, como acción y efecto de sanear, ( artículo 1474 del Código Civil), proyectándose la defensa de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida ("habere licere" del comprador) tanto en la fase obligacional derivada del contrato (pendente evictione), como una acción de defensa y protección del derecho transmitido, como en la fase de responsabilidad o comunicación de la evicción con el consiguiente contenido indemnizatorio.

7. Conforme al contexto descrito, aunque solo sea de forma sintética, se comprende que el saneamiento por evicción opera como un componente o elemento natural del contrato de compraventa, acorde con la eficacia que debe tener el derecho o titularidad transmitido, en orden a permitir el normal desenvolvimiento del "habere licere" del comprador; de ahí la obligación natural que se deriva del contrato de compraventa de cara, prima facie, a garantizar contra este riego contractual que puede frustrar el ejercicio del derecho transmitido.

   Sin embargo, y he aquí la puntualización pertinente al presente caso, también hay que señalar que la obligación de garantizar contra la evicción y, en consecuencia, la acción de responsabilidad derivada de la misma, puede resultar modificada o desplazada no sólo cuando así lo prevea el mandato de la norma, o la propia voluntad negocial al respecto ("pactum de nom preaestenda evictione", artículo 1477 del Código Civil), sino también cuando así se desprenda de la reglamentación contractual dispuesta por las partes.

   En efecto, esto es lo que ocurre en el presente caso en donde atendida la base del negocio del marco contractual, particularmente respecto del objeto contractual proyectado ( SSTS de 12 de abril de 2013, núm. 165/2013 y 18 de noviembre de 2013, núm. 638/2013 ) se observa un claro desplazamiento del régimen general de la evicción respecto del riesgo afectante a la superficie que resulte finalmente edificable, que es objeto de una específica reglamentación contractual en el ámbito de la determinabilidad del precio de compra resultante (cláusulas novena y segunda, respectivamente; SSTS de 12 y 22 de julio de 2013 , núms. 461 y 482/2013). De suerte, que la variación de la superficie, lejos de imbricarse como un riesgo derivado de la posible frustración del derecho o vicio de la titularidad transmitida, es considerada como un mero elemento en la determinación o ajuste del precio de la compra realizada.

8. Excluida la subsunción del presente caso, en el marco de la responsabilidad por evicción, carece de fundamento técnico la pretensión del incumplimiento del vendedor de no haber realizado la "llamada en garantía" o citación de evicción ( artículos 1481 y 1482 del Código Civil).

   No obstante, y en la línea de lo ya expuesto, de la reglamentación dispuesta por las partes también se constata un claro desplazamiento del régimen de responsabilidad por evicción en este extremo. En este sentido, si se atiende a la cláusula duodécima del contrato, de 29 de abril de 2002, se observa como la configuración de la misma se aparta progresivamente de un desarrollo contractual de la llamada en garantía del vendedor, ya sea para completar o reforzar sus aspectos procesales. En efecto, una vez reconocido inicialmente un resarcimiento integral por cualquier daño o perjuicio derivado de la inexactitud o incumplimiento de las declaraciones contenidas en el contrato, la cláusula (apartados a, b y c) se adentra en un específico régimen de reclamación a los socios (acción de reembolso) por los pagos que trayendo causa de la sociedad adquirida deba realizar la sociedad compradora; todo ello, sin que se impida el pago de la cantidad reclamada, si así lo considera procedente la sociedad compradora (apartado d). Procedimiento que, ajustándose a la naturaleza y contenido del objeto de la venta, participaciones sociales y fincas como activo de la sociedad, resulta diferenciable del concreto régimen de la responsabilidad por evicción derivado del vicio o defecto del derecho transmitido.

   TERCERO.- Desestimación de los recursos y costas.

1. La desestimación de los motivos planteados comporta la desestimación de los recursos de casación interpuestos.

2. Por aplicación del artículo 398.1 en relación con el artículo 394 ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de los recursos interpuestos se imponen a las partes recurrentes, respectivamente.

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

1. Declaramos no haber lugar a los recursos de casación interpuestos por la representación procesal de "Cenimsa S.A." y "Trasemi S.A." y doña Sagrario y los hermanos don Fidel, don Germán, doña Adelaida y don Hernan y por la representación procesal de don Florian contra la sentencia dictada, con fecha de 1 de noviembre de 2011, por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18ª, en el rollo de apelación nº 745/2011.

2. No ha lugar a casar por los motivos fundamentados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

3. Imponemos las costas de los recursos de casación a las partes recurrentes.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Orduña Moreno. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.