STS 318/2014, 5 de Junio de 2014

PRIMERO .- 1.- El procurador D. Carlos Aznar Gómez, en nombre y representación de JUBING, S.A. interpuso demanda de juicio ordinario contra URBEM, S.A. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que (I) Declare la validez y vigencia del contrato de promesa recíproca de compraventa de fecha 3 de noviembre de 2004, suscrito por URBEM y JUBING. (II) Declare la obligación de la mercantil demandada, fijando para ello plazo concreto, que esta parte, a la vista del dictamen pericial que acompaña, considera que no ha de exceder de veinte meses, de realizar a su costa la construcción, en el solar de su propiedad sito en Valencia, Avda. Tres Forques, esquina con C/ José Maestre, de una planta de sótano, primera, contando desde la rasante hacia abajo en caso de construir varias, con destino exclusivo para aparcamiento de vehículos, con una superficie útil de al menos 2.349'68 m2., con al menos 117 plazas de aparcamiento de 20 m2. de superficie mínima cada una, y de transmitir y entregar a JUBING en dicho plazo todas las plazas de aparcamiento que integren dicha planta, completamente terminada la planta, en condiciones arquitectónicas y de instalaciones necesarias para servir al uso a que se destina, con licencia de ocupación, libre de cargas, gravámenes y arrendatarios, mediante el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa y con pago por la compradora a la vendedora del resto del precio de compraventa una vez descontada la cantidad de 300.000 euros, IVA incluido, pagada en su día por JUBING a URBEM a cuenta del precio de compraventa, a razón de 13.522,77 euros por plaza de aparcamiento, a pagar por la compradora del modo establecido en el pacto tercero, apartados penúltimo y último, del contrato de 3 de noviembre de 2004. Subsidiariamente, declarando que la obligación de URBEM es de construir y entregar a JUBING una planta de sótano con al menos 100 plazas de aparcamiento de 20 m2. de superficie mínima cada una de ellas, con obligación de entrega JUBING de todas las plazas de aparcamiento que, con el indicado número mínimo, compongan dicha planta de sótano, con las restantes condiciones expresadas en el párrafo anterior. (III) Condene a la mercantil demandada a estar y pasar por tal declaración y, por tanto, a construir a su costa y a transmitir y entregar a JUBING, en el plazo y con las condiciones expresadas en el petitum anterior, el pleno dominio de las plazas de aparcamiento igualmente indicadas en él. (IV) Declare la obligación de URBEM de mantener a la entidad demandante en el arrendamiento del solar propiedad de la demandada colindante con el inmueble donde JUBING desarrolla su actividad hasta tanto construya y le haga entrega de las referidas plazas de aparcamiento en el solar frente al bingo, igualmente propiedad de URBEM. (V) Condene a la demandada a estar y pasar por tal declaración y, por tanto, a mantener a la demandante en la posesión del indicado solar, en concepto de arrendataria, hasta tanto se lleve a cabo la entrega de las plazas de aparcamiento a construir por la demandada en el otro solar de su propiedad, al que se refieren los pronunciamientos (II) y (III) que esta parte solicita. (VI) Imponga a la demandada la prohibición de disponer del solar de su propiedad sobre parte del cual ha de construir la planta de sótano destinada a aparcamiento a que se refiere este pleito hasta tanto cumpla la obligación de construir y entregar libre de cargas a que se refieren los anteriores pedimentos de este suplico, si bien autorizándole a segregar -si fuere legalmente posible- la concreta parte del mismo, que se identifica en el dictamen pericial acompañado a esta demanda como documento núm. 15, sobre la que viene obligada a construir y entregar la planta de sótano destinada a aparcamiento, a fin de que, tras dicha segregación, la prohibición de disponer recaiga exclusivamente sobre la porción segregada, y siempre que ello no impida o perjudique el cumplimiento de la obligación de construcción y entrega, ordenando la inscripción o anotación marginal de dicha prohibición de disponer en el Registro de la Propiedad mediante el libramiento del oportuno mandamiento. (VII) Declare que el arrendamiento sobre el solar propiedad de URBEM contiguo a la sala de bingo de JUBING tiene duración hasta que la demandada de cumplimiento a su obligación de construcción y entrega a JUBING de las plazas de aparcamiento a que se ha hecho referencia en los anteriores pedimentos. (VIII) Ordene la inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho al uso por JUBING, en concepto de arrendataria, del solar propiedad de la demandada, contiguo al inmueble -en Avenida Tres Forques, 131- donde JUBING desarrolla su actividad, hasta tanto la demandada dé cumplimiento a su obligación de construcción y entrega a JUBING de las plazas de aparcamiento a que se ha hecho referencia en los anteriores pedimentos, mediante el libramiento del oportuno mandamiento.

2. - La procuradora Dª Ana María Arias Nieto, en nombre y representación de URBEM, S.A. contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia desestimatoria de todas y cada una de las pretensiones de contrario, con expresa condena a la parte actora de las costas derivadas del proceso. Y formulando demanda reconvencional, alegó los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, para terminar suplicando se dictara sentencia en virtud de la cual, con estimación de la demanda reconvencional, declare y condene a la reconvenida a lo siguiente: declare la nulidad del contrato suscrito entre las partes litigantes en fecha 3 noviembre 2004. Subsidiariamente, y para el caso de no ser acogida la anterior pretensión declare la resolución del mismo por causa de haber devenido su objeto de imposible cumplimiento. Condene a las reconvenida, tanto a pasar por los anteriores pronunciamientos, como a recibir de mi principal la cantidad que ésta recibió en su día. Todo ello con expresa condena en costas de la actora reconvenida.

   3 .- El procurador D. Carlos Aznar Gómez, en nombre y representación de JUBING, S.A. contestó a la demanda reconvencional y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia estimando íntegramente la demanda principal y desestimando en su integridad la reconvención, haciendo expresa condena en costas a la demandada-reconviniente de las costas del juicio, incluido las derivadas de la reconvención.

4. - Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Ilma Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Valencia, dictó sentencia con fecha 1 de marzo de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador D. Carlos Aznar Gómez en nombre y representación de Jubing SA contra Urbem SA sobre declaración de validez y vigencia del contrato de promesa de compraventa de fecha tres de noviembre de 2004 y consecuencias anejas, 1) debo absolver y absuelvo a Urbem SA de todas las pretensiones de dicha demanda con imposición de las costas a la parte actora. 2) Que estimando la demanda reconvencional deducida por la Procuradora Dª Ana María Arias Nieto en nombre y representación de la mercantil Urbem SA contra Jubing SA sobre nulidad del contrato suscrito por las partes litigantes en fecha tres de noviembre de dos mil cuatro y subsidiariamente, sobre resolución del mismo por causa de haber devenido su objeto de imposible incumplimiento, debo declarar y declaro la resolución del mencionado contrato por dificultad extraordinaria equiparable a la imposibilidad sobrevenida para su cumplimiento, con imposición de las costas a la parte demandada en la reconvención

   SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de JUBING, S.A., la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 30 de diciembre de 2011 cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por Jubing SA contra la sentencia de 1 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Valencia , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº1626/08 , que se revoca , se estima en parte la demanda formulada por Jubing SA contra Urbem SA y se declara la validez y vigencia del contrato de promesa recíproca de compraventa de 3 de noviembre de 2004 suscrito entre las partes , declarando la obligación de la demandada fijando para ello un plazo concreto de 34 meses de realizar a su costa la construcción en el solar de su propiedad avenida Tres Forques esquina con calle José Maestre de una planta sótano , primera contando desde la rasante hacia abajo en caso de construir varias , con destino exclusivo de aparcamiento de vehículos y de transmitir y entregar Urbem en dicho plazo todas las plazas de aparcamiento de que conste la primera planta de sótano que resulten del proyecto y que según contrato se fijan en aproximadamente un centenar completamente terminada la planta. Se desestima la reconvención formulada por Urbem SA contra Jubing SA .No se hace imposición de las costas de esta alzada y en cuanto a las de primera instancia no se hace expresa imposición respecto de las devengadas por la demanda y se imponen a la demandada las causadas por la reconvención

   TERCERO .- 1 .- La procuradora Dª Adela Cano Lantero, en nombre y representación de JUBING. S.A., interpuso recursos por infracción procesal y de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS POR INFRACCION PROCESAL:PRIMERO .- Infracción de los artículos 216 y 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 565.5. Incongruencia extra petita. SEGUNDO .- Infracción del artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con lo dispuesto en el artículo 412 del mismo cuerpo legal . Mutatio libelli. TERCERO .- Infracción del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Falta de motivación . CUARTO .- Infracción del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción procesal en la valoración de la prueba. QUINTO .- Infracción del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción procesal en la valoración de la prueba. SEXTO .- Vulneración de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución Española ( 469.4º.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO .- Infracción por inaplicación de los artículos 1258 , 1281 , 1282 y 1283 del Código civil y jurisprudencia que lo desarrolla. SEGUNDO .- Infracción por inaplicación , interpretación errónea o, en su caso, aplicación indebida del artículo 1271 del Código civil puesto en relación con el artículo 1261.2 del mismo cuerpo legal y jurisprudencia que lo desarrolla. TERCERO .- Infracción por inaplicación , interpretación errónea o, en su caso, aplicación indebida de los artículos 1184 y 1282 del Código civil y jurisprudencia que lo desarrolla. CUARTO .- Infracción por inaplicación , interpretación errónea o, en su caso, aplicación indebida del artículo 1451 del Código civil y jurisprudencia que lo desarrolla. QUINTO .- Con remisión expresa a los motivos detallados en el apartado correspondiente al recurso extraordinario por infracción procesal, denunciamos para el de casación aquellos que la Sala entienda que versan más sobre la materia o fondos sustantivos del pleito que sobre aspectos de forma o prueba del mismo.

2. - Por Auto de fecha 8 de enero de 2013, se acordó ADMITIR EL RECURSO DE CASACION Y EL RECURSO POR INFRACCION PROCESAL y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

3. - Evacuado el traslado conferido, la Procuradora Doña Adela Cano Lantero, en nombre y representación de JUBING S.A., presentó escrito de impugnación a los recursos interpuestos.

4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 27 de mayo de 2014 , en que tuvo lugar.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

PRIMERO .- 1.- La cuestión jurídica que aquí se plantea -desde el inicio del proceso- se refiere al precontrato bilateral de compraventa ex artículo 1451 del Código civil , entre las entidades URBEM S.A., vendedora y JUBING S.A. compradora.

Prescindiendo del iter contractus que detallan las sentencias de instancia y de extremos que no llegan a esta Sala, la cuestión se concreta en determinar si se ha producido una imposibilidad o no de cumplimiento de aquel precontrato.

* si no hay imposibilidad, deben cumplirse las obligaciones que se prevén en aquél: construir y entregar la cosa por la vendedora a la compradora y ésta pagar el precio: postura de la demanda de JUBING S.A. y de la sentencia Audiencia Provincial, Sección 8ª, de Valencia, del 30 diciembre 2011 .

* Si hay imposibilidad, no cabe la aplicación de los artículos 1182 y siguientes del Código civil , sino la resolución - articulo 1124 del Código civil - con efecto retroactivo que implica la no obligación de construir y entregar y la devolución de lo que se ha pagado hasta ahora: postura de la demanda reconvencional de URBEM y de la sentencia de primera instancia.

Dos conceptos que no cabe soslayar: una imposibilidad de cumplimiento por una de las partes en un contrato bilateral, da lugar a la resolución ex artículo 1124: así lo dicen explícitamente las sentencias de 18 mayo 1992 , 24 febrero 1993 , 7 febrero 1994 , que reitera la de 9 octubre 2006 .

Y, en segundo lugar, a la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria, por descompensación de las obligaciones recíprocas que rompe su equivalencia: sentencias de 9 noviembre de 1949 , 5 mayo 1986 .

2. - El precontrato de 3 noviembre 2004, antes mencionado, se refería a que si URBEM, S.A. concurría a una subasta y era adjudicataria -como así ocurrió, como declara aprobado la sentencia recurrida, (contrato de compraventa a su favor, según escritura de 10 de diciembre de 2004)- quedaba obligada (cláusula segunda):

   "Que para el caso de resultar adjudicataria del citado solar, URBEM, S.A. esta mercantil, se obliga a vender a JUBING, S.A., que se obliga a comprar, todas las plazas de aparcamiento de que conste la primera planta de sótano, destinada a aparcamiento de vehículos, en el edificio que proyecta construir URBEM, S.A., sobre la parte de solar, adquirido en la referida subasta, recayente a la calle Tres Forqués, destinado a equipamiento público y en las condiciones que resulten de las Ordenanzas Municipales."

   La parte contraria JUBING, S.A. se obligaba a comprar por precio cierto, entregando en aquel acto una parte del mismo (300.000 €).

   El Ayuntamiento denegó el permiso para edificar el solar donde construir el aparcamiento.

3. - Como se ha apuntado anteriormente, la sentencia de la Audiencia Provincial objeto de los presentes recursos y revocando la de 1ª Instancia, declara

   " Acreditada la realidad de la adjudicación, URBEM se obliga a vender y JUBING a comprar todas las plazas de aparcamiento..." "... la obligación de la demandada es la de vender una construcción sobre un solar y esa obligación sólo puede llevarse a cabo o cumplirse efectuando la construcción porque sólo así podrá vender aquello a lo que se obligó a transmitir".

   Esta sentencia analiza con detalle la imposibilidad de cumplimiento y la dificultad extraordinaria y recoge la detallada sentencia de 30 abril 2002 sobre ello; procede reproducir su doctrina:

   "Esta Sala, en profusa jurisprudencia, ha abordado las cuestiones de mayor interés que suscita la aplicación de los artículos cuya infracción se denuncia en el recurso, y tiene declarado: 1.- La regulación de los arts. 1272 y 1184 (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar ex art. 1182, SS. 21 febrero 1991 , 29 octubre 1996 , 23 junio 1997 ) recoge una manifestación del principio "ad imposibilia nemo tenetur" ( Sentencias 21 enero 1958 y 3 octubre 1959 ), que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles ("impossibilium nulla obligatio est": D. 50, 17, 1185), cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor ( Sentencias 15 febrero y 21 marzo 1994 , entre otras); 2.- La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística -atendiendo a los "casos y circunstancias"- ( Sentencias 10 marzo 1949 , 5 mayo 1986 y 13 marzo 1987 ), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (la Sentencia de 16 de diciembre 1970 se refiere también a la moral, y la de 30 de abril de 1994 a la imposibilidad económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica, ( Sentencias, entre otras, 15 diciembre 1987 , 21 noviembre 1958 , 3 octubre 1959 , 29 octubre 1970 , 4 marzo , 11 mayo 1991 y 26 julio 2000 ); 3.- A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria (S. 6 octubre 1994 ), pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad ( Sentencias, entre otras, 8 junio 1906 , 10 marzo 1949 , 6 abril 1979 , 5 mayo 1986 , 11 noviembre 1987 , 12 mayo 1992 , 12 marzo 1994 y 20 mayo 1997 ), ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la Sentencia 6 octubre 1994 ), de ahí que se siga un criterio objetivo ( Sentencias, entre otras, de 15 y 23 febrero , 12 marzo y 6 octubre 1994 ); 4.- La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera (S. 13 marzo 1987), -que solo tiene efectos suspensivos (S. 13 junio 1944)-, y la derivada de una situación accidental del deudor (S. 8 junio 1906); 5.- No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida ( SS. 22 febrero 1979 y 11 noviembre 1987 ); 6.- Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible ( Sentencia 20 marzo 1997 ). La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él ( Sentencias 2 enero 1976 y 15 diciembre 1987 ), o le es imputable (Sentencias 7 abril 1965 , 7 octubre 1978 , 17 enero y 5 mayo 1986 , 15 febrero 1994 , 20 mayo 1997 ), y existe culpa cuando se conoce la causa ( Sentencias 15 febrero y 23 marzo 1994 , 17 marzo 1997 , y 14 diciembre 1998 ), o se podía conocer (S. 15 febrero 1994 ), o era previsible (SS. 7 octubre 1978 , 15 febrero 1994 , 4 noviembre 1999 ), aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya (S. 23 febrero 1994). La Sentencia de 17 de marzo de 1997 declara que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones urbanística de la finca; 7.- No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor ( Sentencias 8 junio 1906 , 7 abril 1965 , 6 abril 1979 , 12 marzo 1994 , 20 mayo 1997 , entre otras). La Sentencia de 14 de febrero de 1994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la Sentencia de 2 de octubre de 1970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento; y, 8.- Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad (art. 1182; y S. 23 febrero 1994)."

   SEGUNDO .- 1.- Como se ha apuntado, la sentencia de primera instancia de Valencia desestima la demanda que reclamaba el cumplimiento y estima la reconvención declarando la resolución del contrato. Revocada por la sentencia de la Audiencia Provincial que se ha indicado anteriormente, desestima la reconvención y estima la demanda declarando la validez y vigencia del contrato de promesa recíproca de compraventa de 3 de noviembre de 2004 suscrito entre las partes , declarando la obligación de la demandada fijando para ello un plazo concreto de 34 meses de realizar a su costa la construcción en el solar de su propiedad avenida Tres Forques esquina con calle José Maestre de una planta sótano , primera, contando desde la rasante hacia abajo en caso de construir varias , con destino exclusivo de aparcamiento de vehículos y de transmitir y entregar Urbem en dicho plazo todas las plazas de aparcamiento de que conste la primera planta de sótano que resulten del proyecto y que según contrato se fijan en aproximadamente un centenar completamente terminada la planta. Se desestima la reconvención formulada por Urbem SA contra Jubing SA.

2. - Frente a esta sentencia, la sociedad demanda en la instancia y demandante reconvencional URBEM, S.A. ha formulado los recursos por infracción procesal y de casación.

   El primero de ellos contiene seis motivos. Los dos primeros se refieren a la relación entre el suplico de la demanda, el recurso de apelación y el fallo de la sentencia recurrida, como incongruencia extra petita y como mutatio libelli. El tercero plantea la motivación de la misma. Los tres restantes se refieren a la valoración de la prueba.

   El de casación está formado por cinco motivos. Los dos primeros tratan de la interpretación ( rectius, calificación) del contrato pese a que el segundo se presenta como determinabilidad del objeto. El tercero y el cuarto se enfrentan a la solución del caso y hacen, realmente, supuesto de la cuestión. El quinto no es un verdadero motivo de casación.

   TERCERO .- 1.- Los dos primeros motivos del recurso por infracción procesal deben ser desestimados porque tanto la incongruencia como la alteración del objeto del proceso vienen referidos, no a los argumentos de las partes, sino al suplico de sus demandas -principal y reconvencional- y al fallo de la sentencia del Audiencia Provincial, objeto de este recurso.

   La incongruencia (motivo primero) es la relación entre el suplico de la demanda y de la reconvención con el fallo de la sentencia. La parte reconvenida, JUBING, S.A. en su escrito de interposición del recurso de apelación, en el suplico interesa que estime en su integridad la demanda. Siendo así que la demanda es lo contrario -la postura inversa- de la reconvención, pedir la estimación de aquélla implica la desestimación de ésta.

   Por tanto, no hay incongruencia. Ya se ha dicho que ésta es la relación entre el suplico (en este caso, de la reconvención) y el fallo, que sí declara expresamente la desestimación de tal reconvención y no produce incongruencia; no da lo que ésta pide, ni más ni menos: sentencias de 23 julio 2010 , 3 noviembre 2010 , 10 febrero 2012 , 30 octubre 2013 y muchas más.

   La mutatuio libelli tampoco se produce, ni se infringe el artículo 218.1 ni el 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se ha alterado el objeto del proceso: éste era la validez y cumplimiento de un precontrato o, lo contrario, la resolución. Uno de los extremos o argumentos de las partes se refería a una determinada construcción y a ello se refiere el recurso de apelación, tras el desarrollo del proceso en que han aparecido datos nuevos, pero en nada se han alterado las pretensiones de las partes.

2. - El tercero de los motivos del recurso, por infracción del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la falta de motivación de la sentencia recurrida. Motivo que no tiene sentido tanto por el concepto de la motivación, que es la justificación del fallo ( sentencias de 2 junio 2011 , 9 febrero 2012 , 7 mayo 2013 ) y no el desacuerdo con la misma (sentencias de 3 noviembre 2010 , 13 mayo 2011 , 30 octubre 2013 ), como por la breve razón que da el motivo sobre la expresión "solar" o "parcela", expresión que, en el presente proceso, es equivalente, en el sentido de constituir la obligación de entrega que consta en el precontrato de 3 noviembre 2004, que emplea la palabra "solar" en el sentido indiscutido de porción de terreno para construir un aparcamiento.

3. - El cuarto, quinto y sexto de los motivos se refieren a la valoración de la prueba y, por ello, deben ser desestimados. Considera que se ha infringido el artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que nada tiene que ver con esta cuestión o el artículo 24 de la Constitución Española que sólo es aplicable al caso del "error patente".

   Ante todo, es preciso reiterar que la valoración de la prueba no es motivo -conforme al artículo 469.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - del recurso por infracción procesal. Las sentencias de 14 junio 2010 y 24 junio 2011 expresan, en relación con esta cuestión:

   "Los errores en la valoración de la prueba no pueden ser canalizados por la vía del artículo 469.1.2º LEC . Este motivo de infracción procesal está reservado, en lo que aquí interesa, al examen del cumplimiento de «las normas procesales reguladoras de la sentencia». Estas normas comprenden el procedimiento para dictarla, la forma y el contenido de la sentencia y los requisitos internos de ella, pero no con carácter general las reglas y principios que deben observarse en la valoración de los distintos medios de prueba, las cuales constituyen premisas de carácter epistemológico o jurídico-institucional a las que debe ajustarse la operación lógica de enjuiciamiento necesaria para la resolución del asunto planteado.

   La valoración probatoria sólo puede excepcionalmente tener acceso a la casación mediante un soporte adecuado, bien la existencia de un error patente o arbitrariedad en la valoración de la prueba ( SSTS de 20 de junio de 2006 , 17 de julio de 2006 ), bien la infracción de una norma tasada de valoración de prueba que haya sido vulnerada por el juzgador ( SSTS de 16 de marzo de 2001 , 10 de julio de 2000 , 21 de abril de 2005 , 9 de mayo de 2005 , entre otras) y, en tales casos, habrá de hacerse al amparo del artículo 469.1.4.º LEC , por cuanto, al ser manifiestamente arbitraria o ilógica la valoración de la prueba no supera, conforme a la doctrina constitucional, el test de la racionabilidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en artículo 24 CE ( SSTS 28 de noviembre de 2008, RC n.º 1789/03 , 30 de junio de 2009, RC n.º 1889/2006 , 6 de noviembre de 2009 , RCIP n.º 1051/2005 ). En defecto de todo ello la valoración de la prueba es función de la instancia y es ajena a las potestades de casación (27 de mayo de 2007, RC n.º. 2613/2000, 15 de abril de 2008, RC n.º 424/2001).

   Este conjunto de reglas impide, si no se demuestra de modo patente la existencia de una infracción de las reglas del discurso lógico aplicables al proceso, tratar de desvirtuar una apreciación probatoria mediante una valoración conjunta efectuada por el propio recurrente para sustituir el criterio del tribunal por el suyo propio, por acertado que pueda parecer, así como también postular como más adecuada la valoración de la prueba efectuada por el Juzgado de Primera Instancia frente a la llevada a cabo por el tribunal de apelación ( SSTS de 9 de mayo de 2007, RC n.º 2097/2000 , 27 de mayo de 2007, RC n.º 2613/2000 , 15 de abril de 2008, RC n.º 424/2001 , 30 de junio de 2009, RC n.º 1889/2006 , 29 de septiembre de 2009, RC n.º 1417/2005 ), lo que convertiría el recurso en una tercera instancia contraria a su naturaleza y función ( STS de 29 de septiembre de 2009, RC n.º 1417/2 , RC Nº 1417/2005, lo que convertiría el recurso en una tercera instancia contraria a su naturaleza y función ( STS de 29 de septiembre de 2009, RC nº 1417/2005 )."

   No puede cuestionarse la valoración de la prueba ante esta Sala. Tampoco debe confundirse la prueba de un contrato plasmado documentalmente, que nadie discute, con la interpretación del mismo, como se hace en el motivo cuarto. Ni mucho menos, a través de la prueba, pretender entrar en el fondo y cuestionar el plazo de las obras, como hace el motivo quinto. Por último, no hay error patente que alega el motivo sexto ( sentencia de 16 marzo 2013 ) que implica una evidente e incuestionable equivocación en la apreciación de la prueba, que no se da en el presente caso; ni siquiera se concreta dónde se halla y simplemente expone la doctrina y se afirma -sin más- que se ha dado en el presente caso.

   CUARTO .- 1.- Los dos primeros motivos del recurso de casación vienen referidos a la calificación del precontrato y a la determinación del objeto; consideran infringidos los artículos correspondientes a la normativa de la interpretación y a la determinación del objeto.

   Ciertamente, la jurisprudencia de esta Sala es reiterada en orden a la interpretación del contrato que pertenece a la facultad del Tribunal de instancia, salvo que sea ilógica, arbitraria o contraria a derecho. Y que el objeto del contrato debe ser determinado o determinable, conforme al artículo 1271 del Código civil .

   En el presente caso, el precontrato de 3 noviembre 2004 es el bilateral de compraventa (o promesa de vender y comprar) que recoge el artículo 1451 del Código civil , calificación indiscutida por las partes y las sentencias de instancia. Y el objeto del mismo, conforme al texto de este precontrato, esencialmente la cláusula segunda que ha sido transcrita literalmente, se concreta a la parte del solar adquirido en la referida subasta; no más (ni menos, ciertamente), por lo que no están comprendidas en el objeto del precontrato los terrenos vecinos, ni un plan urbanístico. Otra cosa significaría que se quebranta la calificación, respecto al objeto del mismo.

2. - La sentencia de instancia, de la Audiencia Provincial, objeto de este recurso, declara:

   "Debe concluirse, que nos encontramos ante un contrato de promesa de venta de cosa futura para el caso de que la demandada resulte adjudicataria del solar de 7297, 51 m² propiedad del Ministerio de Administraciones Públicas, pues bien quedado acreditada la realidad de la adjudicación URBEM se obliga a vender y JUBING a comprar todas las plazas de aparcamiento de que conste la primera planta de sótano destinada a aparcamiento de vehículos, en consecuencia la obligación de la demandada es la de vender una construcción sobre un solar y esa obligación sólo puede llevarse a cabo o cumplirse efectuando la construcción porque sólo así podrá vender aquello a lo que se obligó transmitir...

   ...que para que el suelo destinado a SP-P sea considerado como solar sobre el que se pueda construir será necesario desarrollar una de las siguientes opciones :a) adquirir por parte de Urbem las parcelas que pertenecen al Ayuntamiento de Valencia mediante venta por colindancia por lo que se debe llegar a un acuerdo con el Ayuntamiento y b) En el caso de no llegar a un acuerdo de compraventa con el Ayuntamiento será necesario el desarrollo de un PAI . En conclusión , la parcela no es edificable por si misma pero para poder construir sobre dicho sistema local será necesario o bien adquirir las parcelas por colindancia o proponer un programa de actuación integrada (PAI) .Lo que nos lleva a la conclusión de que es posible el cumplimiento mediante una de las actuaciones a llevar a cabo por la demandada según resulta de la pericial judicial lo que nos lleva a la declaración de que no es imposible el cumplimiento del contrato".

   Aquí yerra la sentencia recurrida. La anterior declaración no es un hecho probado, sino una calificación del efecto del precontrato y el error patente se desprende de que una y otra opción no depende del contratante URBEM, sino de un tercero, que es el Ayuntamiento. No aparece una auténtica imposibilidad ya que no deja de ser posible que el Ayuntamiento decida vender o aprobar el PAI, pero claramente el contratante no puede quedar obligado a ello en cumplimiento del precontrato. Además, éste nunca alcanzaba a unos terrenos ajenos ni a un programa urbanístico. Por tanto, la solución que da la sentencia recurrida, si no imposible, es no sólo de una dificultad extraordinaria, por depender de un tercero, sino también ajena al objeto previsto en el precontrato.

3. - Consecuencia de todo lo anterior, se estiman los dos primeros motivos del recurso de casación, en el sentido de que la dificultad extraordinaria en el cumplimiento de la obligación por parte del vendedor URBEM implica la resolución conforme al artículo 1124 del código civil , que es la solución que ha dado la juez de primera instancia número 20 de Valencia, en su sentencia de 1 de marzo de 2011 . Es decir, se desestima la demanda que exigía el cumplimiento del precontrato y se estima la reconvención que interesaba la resolución, que tiene efecto retroactivo (devolución de prestaciones) al tiempo del precontrato.

   Al estimarse los dos primeros motivos, carece de interés el examen de los restantes.

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.