STS, 28 de Abril de 2014

La sentencia recurrida contiene parte dispositiva que copiada literalmente dice: "FALLAMOS.- ... PRIMERO.- Estimar, en parte, el recurso de esta clase interpuesto por la representación procesal de D. Jesus Miguel , contra el Acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa del Principado de Asturias nº 2011/0084, de fecha 12 de mayo de 2011, mediante el que se fijó el justiprecio del suelo de la finca nº NUM000 , propiedad del recurrente, afectada por el proyecto de expropiación forzosa "SGDU-G 24/06. Área Industrial de Bobes" del Concejo de Siero, tramitado por la Consejería de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio e Infraestructuras del Gobierno del Principado de Asturias, a razón de 31,06 €/m2; resolución que se anula parcialmente por no ser totalmente conforme a Derecho. SEGUNDO.- Se declara que el valor del suelo expropiado se ha de calcular a razón de 39 €/m2, con la consecuente repercusión que eta nueva cifra tenga en el cálculo del premio de afección. TERCERO.- No hacer imposición de las costas devengadas en este procedimiento a ninguna de las partes litigantes ".

La representación procesal de la mercantil SOCIEDAD MIXTA DE GESTIÓN Y PROMOCIÓN DEL SUELO, S.A, presentó escrito interponiendo recurso de casación para la unificación de doctrina contra la sentencia anteriormente citada, en el que formuló sus consideraciones fácticas y jurídicas y terminó suplicando a la Sala de instancia eleve los autos a esta Sala a fin de que dicte sentencia: "... se dicte sentencia por la que declare haber lugar al recurso de casación para unificación de doctrina, dictando otra por la que se acuerde la desestimación del recurso interpuesto confirmando el Acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa del Principado de Asturias nº 2011/0084, de 12 de mayo de 2011, con imposición de costas de la instancia".

Admitido el recurso a trámite, se concede a la parte recurrida el plazo de treinta días a fin de que formalice su oposición, verificándolo mediante escrito en el que tras exponer los motivos de oposición que considera oportunos, suplica a la Sala: "... y, previa tramitación legal, con remisión de las actuaciones a la Sala Tercera del Tribunal Supremo, se dicte Sentencia declarando su desestimación por no ha lugar al recurso, con expresa imposición de costas a la recurrente ".

La Sala de instancia dictó Providencia por la que se tiene por evacuado el tramite de oposición al recurso de casación para la unificación de doctrina interpuesto, acordándose elevar las actuaciones y expediente a la Sala Tercera del Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones en esta Sala del Tribunal Supremo y repartidas a esta Sección, se ordena formar el rollo de Sala.

Conclusas las actuaciones se señaló para votación y fallo del presente recurso la audiencia el día 23 de abril de 2014, en cuyo acto tuvo lugar su celebración.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Diego Cordoba Castroverde, Magistrado de la Sala.

Se interpone recurso de casación para la unificación de doctrina por el representante legal de la Sociedad Mixta de Gestión y Promoción del Suelo SA contra la sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, de 11 de junio de 2013 , por la que se estimó en parte el recurso interpuesto por la representación procesal de D. Jesus Miguel contra el Acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa del Principado de Asturias de 12 de mayo de 2011 por el que se fijó el justiprecio del suelo de la finca nº NUM000 afectada por el proyecto de expropiación forzosa "SGSU-G 24/06. Área Industrial de Bobes" del Concejo de Siero.

La sentencia impugnada anula parcialmente el acuerdo del Jurado y declara que el valor del suelo expropiado se ha de calcular a razón de 39 €/m2.

De conformidad con lo exigido en el artículo 97 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , se aducen como sentencias de contraste con lo razonado por la Sala de instancia las siguientes:

- Las sentencias de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, de 16 de abril de 2012 y 6 de junio de 2012 , dictadas en este mismo proyecto de expropiación.

- Las sentencias de la Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 6ª, del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2012 (rec. 1377/2010 ) y de esta misma Sala y Sección de 26 de junio de 2008 (rec. 1843/2005 ). La sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 1992 (rec. 8884/1990 ) y la sentencia de la Sala Tercera, Sección 6ª, de 29 de noviembre de 2007 (rec. 7766/2004 ).

Sentencias de las que, a juicio del hoy recurrente, se desprenden las siguientes conclusiones: 1º El precio fijado de mutuo acuerdo no es indicativo ni vincula al Jurado en la fijación del justiprecio, por lo que tampoco es indicativo o vinculante para un órgano jurisdiccional; 2º Los métodos de valoración son tasados de forma que el suelo urbanizable al que no le es de aplicación el contenido de la Ponencia de Valores, ha de valorase por el método residual dinámico y no por el método de comparación, previsto únicamente para el suelo urbanizable; 3º Que la presunción de acierto y veracidad de las resoluciones de los Jurados de Expropiación ha de ser destruida mediante los criterios o métodos de valoración de la Ley 6/1998 y no mediante el empleo de métodos o criterios que carecen de amparo en nuestro ordenamiento jurídico.

A juicio de la parte recurrente, concurre la identidad requerida entre la sentencia impugnada y las sentencias de contraste invocadas, pues la sentencia objeto de este recurso de unificación de doctrina basa la valoración del suelo expropiado en la existencia de mutuos acuerdos entre las partes, mecanismo de valoración rechazado por las sentencias de contraste invocadas. La sentencia objeto de este recurso razona que las pruebas periciales no han desvirtuado la presunción de acierto y veracidad de la resolución del Jurado, pero omite las razones por las que considera que la existencia de unos previos mutuos acuerdos son suficientes para destruir tal presunción, en contra del criterio sustentado en las sentencias de contraste. Argumenta que si bien la recurrente en la instancia es distinta, las demás partes recurridas coinciden con las sentencias de contraste del Tribunal Superior de Justicia de Asturias y se trata de la misma expropiación. Y en las restantes sentencias de contraste invocadas la identidad se basa en la situación jurídica de partida: la impugnación de un justiprecio del Jurado en los que existen unos previos mutuos acuerdos.

Finalmente entiende que la sentencia impugnada vulnera el párrafo segundo del artículo 27.1 de la Ley 6/1998 al prescindir en la valoración del método residual dinámico a que obliga dicho precepto, sobre la base de la existencia de mutuos acuerdos, prescindiendo de los métodos tasados de valoración y la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de noviembre de 2007 (rec. 7766/2004 ) lo que establece es que existiendo un método tasado de valoración no puede prescindirse de este, dado que en los mutuos acuerdos intervienen consideraciones transaccionales.

El representante legal de D. Jesus Miguel se opone considerando que no concurre la identidad requerida para este tipo de recursos, porque si bien las sentencias de contraste del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 16 de abril y 6 de junio de 2012 se refieran a justiprecios dictados por el mismo Jurado, a fincas con igual calificación urbanística y afectadas por el mismo proyecto expropiatorio ("Creación del Polígono Industrial de Bobes") existe una diferencia sustancial y es que en dichas sentencias de contraste las partes recurrentes no propusieron la práctica de pericial judicial, ni siquiera llevaron al proceso al perito en el que se basó la hoja de aprecio en vía administrativa para su ratificación, mientras que en la sentencia impugnada no solo se apartó del informe pericial de parte aportado con la demanda sino que se practicó una pericial judicial y se trajeron por extensión cinco periciales judiciales de otros tantos procesos. Lo que determina que la sentencia de instancia llegue a una distinta conclusión en función de la valoración de la prueba. Así, mientras que en las dos sentencias del año 2012 y ante la falta de prueba se consideró que no había sido desvirtuada la presunción de legalidad del Jurado, en la sentencia recurrida la Sala, después de valorar todas las pruebas periciales judicial que aplicaron el método dinámico, llegó a la convicción de que el justiprecio fijado por el Jurado (31,06 €/m2) es insuficiente, pero a la vista de resultados tan dispares ofrecidos en los informes periciales el Tribunal se decanta por el precio (39 €/m2) que fue el convenido por la entidad beneficiaria con la mitad de los expropiados, unos 208 aproximadamente.

Respecto a las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2012 y 26 de junio de 2008 no existe identidad porque se están refiriendo a la valoración de suelo no urbanizable mientras que en el supuesto que nos ocupa se valora suelo urbanizable. Y la sentencia de 5 de diciembre de 1992 se refería a una cuestión de proindivisos, donde unos cotitulares aceptaron el mutuo acuerdo y otros no. Y en la sentencia de 29 de noviembre de 2007 se plantea un problema diferente: la vinculación por una operación de compraventa anterior, cuestión totalmente ajena al mutuo acuerdo.

A su juicio, la Sala no aplica un criterio de vinculación al mutuo acuerdo alcanzado en otras expropiaciones sino que analiza el valor del suelo desde la perspectiva del método residual dinámico, conforme dispone el art. 27 de la Ley 6/1998 y tras valorar todas las pruebas y comprobar los resultados absurdos a las que conducen toma en cuenta el precio alcanzado por mutuo acuerdo con otros expropiados en una valoración conjunta de la prueba. En definitiva, entiende que lo que se pretende por este recurso es modificar la valoración de la prueba realizada por el Tribunal de instancia, algo que está vedado conocer al Tribunal Supremo.

Suscitado el debate en la forma expuesta debemos comenzar por recordar que la jurisprudencia de esta Sala viene declarando reiteradamente -por todas, sentencia de 26 de Marzo del 2010, dictada en el recurso 241/2009 y STS de 21 de diciembre de 2012 (rec. casación para unificación de doctrina 2439 / 2012)- que la modalidad del recurso de casación para la unificación de doctrina se caracteriza por ser un recurso excepcional y subsidiario de la casación ordinaria, que tiene por objeto la corrección de la interpretación del ordenamiento jurídico realizada por los Tribunales de instancia, con la finalidad de potenciar la seguridad jurídica mediante la unificación en la interpretación y aplicación del ordenamiento jurídico.

El objetivo radica, pues, en potenciar la seguridad jurídica, pero no en cualquier circunstancia, como en la modalidad general de casación, sino sólo cuando la inseguridad derive de la oposición en que incurran las resoluciones judiciales en presencia de litigantes en la misma situación procesal y en mérito a hechos, fundamentos y pretensiones sustancialmente iguales (artículo 96, apartado 1). En consecuencia, la finalidad esencial de esta modalidad de casación no es tanto corregir la eventual infracción legal en que haya podido incidir la sentencia impugnada, cuanto en reducir a la unidad los criterios judiciales diseminados y discrepantes.

Lo que caracteriza y singulariza la casación para la unificación de la doctrina es que esos pronunciamientos contradictorios estén referidos a sentencias anteriores que específicamente han de ser invocadas como manifestación de esa contradicción en la aplicación del ordenamiento jurídico. Pero no es suficiente una aparente contradicción en la interpretación con anteriores pronunciamientos, sino que, conforme a lo que se exige en el artículo 96.1 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso- Administrativa , debe tratarse de "los mismos litigantes u otros diferentes en idéntica situación y, en mérito a hechos, fundamentos y pretensiones sustancialmente iguales...".

Los requisitos previsto para la procedencia de esta modalidad casacional, más relajados que los establecidos para la casación ordinaria, exigen que se extremen el examen de los presupuestos de esta casación que comienza por exigir a la misma parte su justificación, con la finalidad de evitar el riesgo de que se trate de eludir la inimpugnabilidad de las sentencias que, aun pudiéndose estimar contrarias a Derecho, no alcancen los presupuestos para el recurso de casación ordinario; porque la casación para la unificación de doctrina constituye un remedio extraordinario para anular sentencias pero sólo cuando la contradicción de la sentencia lo sea con otros pronunciamientos de Tribunales Superiores o del Tribunal Supremo que han de ser invocados expresa y puntualmente.

Las identidades que se exigen en el precepto antes mencionado, como ha recordado permanentemente la Jurisprudencia de esta Sala, han de estar referidas a la triple circunstancia de los sujetos, fundamentos y pretensiones, de ahí que no proceda la revisión que este recurso extraordinario comporta cuando los presupuestos de hechos, los sujetos o las normas de aplicación difieran en la sentencia impugnada y la o las que se citen de contraste; exigencia que también ha de exigirse con rigor porque, en otro caso, en nada diferiría este recurso especial con el recurso de casación ordinario. Y es que ésta vía casacional sólo es admisible cuando cabe apreciar un incompatibilidad lógica entre ambos pronunciamientos, sin margen alguno de interpretación de normas diversas, de aplicación de unas mismas normas sobre supuestos de hechos distintos o de diferente valoración de las pruebas que permitan, independientemente del acierto de uno u otro pronunciamiento, justificar la divergencia en la solución adoptada, porque la contradicción entre las sentencias contrastadas ha de ser ontológica, es decir, derivada de dos proposiciones que a un mismo tiempo no pueden ser verdaderas o jurídicamente correctas y falsas o contrarias a Derecho.

Teniendo en cuenta estas exigencias hay que partir de que la contradicción invocada, que motiva la interposición del presente recurso de unificación de doctrina, se basa en la indebida utilización del mutuo acuerdo, alcanzado entre la entidad beneficiaria y otros expropiados, para fijar el justiprecio cuando de lo que se trata de valorar es un suelo urbanizable por el método residual.

Pero para ello es preciso comenzar por analizar si concurren las necesarias identidades entre el supuesto analizado en la sentencia impugnada y las sentencias de contraste invocadas, pues solo así es posible apreciar una contradicción real en la fundamentación utilizada como sustento de su decisión.

La sentencia de instancia toma en consideración que nos encontramos en un procedimiento de tasación conjunta y que en este mismo procedimiento expropiatorio la entidad beneficiaria había llegado a un mutuo acuerdo con unos 208 propietarios de esta misma expropiación en la cantidad de 39 €/m2, lo que la sala consideró como "un dato muy a tener en cuenta a la hora de fijar el justiprecio" pues entiende, con apoyo en una sentencia del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1986 , que si bien si bien no es posible tomar como punto de referencia los precios fijados de mutuo acuerdo para los expropiados, al haber carecido de la libertad necesaria como consecuencia de la existencia de un expediente expropiatorio esta misma conclusión no resulta trasladable a los supuestos en los que tales acuerdos jueguen en contra de la Administración. El Tribunal razona que ya había admitido este valor unitario en otros recursos anteriores que menciona.

En todo caso, la sentencia de instancia analiza detenidamente, en su fundamento jurídico séptimo, los diferentes informes periciales, y tras desecharlos por las razones que expone, llega a la conclusión de que " De todo lo dicho hasta ahora se deduce, de un lado, el dispar valor al que llegan los peritos: el de parte respecto de los judiciales y de estos entre sí, lo que abunda en la conclusión a la que va llegando esta Sala de que la suma de 39 €/m2 ofrecida por la beneficiaria es el dato más seguro que concuerda con el valor del mercado a la fecha que se hubo de fijar, pues llama la atención el hecho de que los peritos, utilizando el mismo método de valoración, lleguen a dichos valores tan dispares, de lo que se deduce que las valoraciones son teóricas y sólo pueden llegar a una aproximación del valor real de mercado o justiprecio de sustitución del desapoderamiento que se ha llevado a cabo".

Y más adelante se añade " En todo caso, se debe acreditar que se toman como punto de referencia concretas valoraciones de fincas próximas, debiéndose recordar que el método de comparación para la concreta determinación del valor en venta exige partir de valoraciones reales, cercanas en el tiempo y similares al terreno expropiado. Si no se opera así no hay verdadera comparación. Con tal proceder se priva a este Tribunal, así como a los expropiados, de la posibilidad de comprobar la veracidad de los datos utilizados, y sobre todo si dichos datos responden a una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar en el Proyecto que nos ocupa. Cualquier variación de precios, por mínima que sea, de algunos de los parámetros que se usan en el método llevan, como se ha visto, a conclusiones tan dispares, lo que demuestra que no se puede perder de vista que estas valoraciones periciales de suelo afectado por un proyecto de expropiación por tasación conjunta no deja de ser teórico, donde pueden introducirse por los peritos grandes dosis de subjetivismo, por lo que si estamos en presencia de mutuos acuerdos por un precio dominante, en este caso 39 €/m2, este dato debe primar sobre tan dispares conclusiones periciales.

Vista la normativa de aplicación para hallar el valor del suelo por el método residual dinámico, se comprueba, por lo antes dicho, que todas las partes critican a cada uno de los peritos, sean judiciales o de parte, por no haberse ajustado a dicha normativa por los distintos motivos esgrimidos de los que ya se ha dejado resumida constancia, y siendo ello así, para esta Sala el dato de las transacciones reales a las que ya aludimos, llevadas a cabo por SOGEPSA con 208 propietarios afectados por este proyecto, de fincas de igual calificación y clasificación, demuestran que si SOGEPSA ofertó y realmente abonó tal justiprecio y los distintos propietarios lo aceptaron se debía, de un lado, porque la mercantil con tal precio se aseguraba un beneficio, ya que, como toda sociedad tiene un ánimo de lucro por mucho de que se trate de una sociedad mixta, y de otro lado, que los propietarios estimaron que ese precio era suficiente como valor de sustitución por el desapoderamiento, y por tanto, esta Sala definitivamente estima que el justiprecio del suelo se debe calcular a razón de 39 €/m2, ya que estimar como justiprecio el solicitado, o el que fijan otros peritos en 98 €/m2, sería inviable el proyecto, pues de un lado, si el suelo bruto se paga a ese precio, el precio final total del suelo que se expropia, si se estima en 1.082.676 €, multiplicado por 98 €/m2, sería la cantidad de 106.102.248 €, y por otro lado, siendo, como ha informado el perito D. Hernan si el valor medio de venta que ha efectuado SOGEPSA es de 176,25 €/m2 de solar, multiplicándolo por la superficie de parcelas destinadas a usos industriales (668.720,39 m2), resultaría una cantidad total inferior a la que SOGEPSA tuvo que pagar por la adquisición del suelo bruto, lo que no se puede estimar, ya que aparte de que como ya se ha dicho es una mercantil con ánimo de lucro, en los autos no se ha probado que el mercado inmobiliario de suelo industrial, desde la fecha de la valoración, año 2007, haya sufrido tal pérdida extremada de valor en esta zona y para esta clase de suelo".

La sentencia, en definitiva, tras descartar la validez de los diferentes informes periciales aportados y ante la disparidad de los resultados obtenidos por ellos en aplicación del método residual dinámico, se inclina por considerar que el valor real y más objetivo es el alcanzado por mutuo acuerdo entre la entidad beneficiaria de la expropiación y otros muchos expropiados en este mismo procedimiento expropiatorio, tramitado por el método de tasación conjunta.

Frente a ello, no pueden tomarse como adecuado elemento de contraste las dos sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, de 16 de abril de 2012 y 6 de junio de 2012 , porque aunque referidas a este mismo proyecto expropiatorio, en ellas los expropiados, que actuaban como recurrentes, no practicaron o aportaron prueba pericial alguna capaz de desvirtuar la presunción de acierto de la resolución del Jurado, por lo que el tribunal consideró que no se había desvirtuado la presunción de acierto y legalidad del Jurado, con la única precisión de que no debió tomar en consideración la cesión del 10% de cesión de aprovechamiento al no resultar exigible conforme al Plan General de Siero. De modo que en estos supuestos la Sala basó su decisión en la inactividad probatoria de la parte recurrente, frente al caso resuelto en la sentencia impugnada en donde si hubo una intensa actividad probatoria que fue valorada y que, si bien no asumió ninguno de tales informes por la contradicción existente en los valores alcanzados, permitieron a la Sala llegar a la conclusión de que el justiprecio fijado en la resolución del Jurado no era conforme a derecho, y ante la dificultad de determinar ese justiprecio, a la vista de la disparidad resultante de la aplicación del método residual dinámico, el Tribunal se inclinó por entender más ajustado a derecho el valor alcanzado entre la entidad beneficiaria y otros expropiados en este mismo procedimiento. De modo que, con independencia de sí la aplicación de este valor era o no conforme a derecho, no se aprecia una identidad de circunstancias fácticas y jurídicas que permita entender que existe una contradicción entre las razones y argumentos tomados en consideración en las sentencias confrontadas.

Y al igual ocurre con las restantes sentencias del Tribunal Supremo invocadas de contraste por la parte recurrente. En efecto, en la sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 6ª, del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2012 (rec. 1377/2010 ) se fijó el justiprecio de un finca afectada por un proyecto distinto (Proyecto "Nueva Autovía Autonómica Mijadas- Vegas Atas. Don Benito-Villanueva de la Serena), respecto de una finca clasificada como suelo no urbanizable. En ella se intentaba desvirtuar el justiprecio alcanzado por el método de capitalización al entender el expropiado aplicable el método de comparación para lo cual aportó los justiprecios fijados de mutuo acuerdo entre la Administración expropiante y los respectivos propietarios para fincas del mismo proyecto. La sala no aceptó las valoraciones aportadas por la parte recurrente como referencias válidas para la aplicación del método de comparación. El Tribunal Supremo razona que se trata de un tema de valoración de prueba y que no está demostrado que se encuentren en la misma situación, pero añade además que los valores aportados no servían, pues eran los fijados de mutuo acuerdo entre la Administración expropiante y los respectivos propietarios en relación con otras fincas afectadas por el mismo proyecto expropiatorio, y añade que no concurrían tampoco los requisitos de identidad necesarios tales como el tamaño, aprovechamiento y situación de fincas análogas. Y en la STS de 26 de junio de 2008 (rec. 1843/2005 ) se fijó el justiprecio por de la reversión de los terrenos expropiados en su día a las Juntas Vecinales de Mioño y Lusa en beneficio de una compañía minera. Se consideró que los terrenos han de ser valorados como no urbanizables. En ella solo incidentalmente se afirma que " Por lo que se refiere a la adecuada aplicación del método de comparación, es preciso señalar que esta no permite, como pretende la recurrente y rechaza la sentencia, acudir a convenios de mutuo acuerdo alcanzados con la Administración, en la venta de otros terrenos "de monte" adquirido para la construcción de una autopista...."

En estas dos sentencias del Tribunal Supremo, al margen de referirse a proyectos expropiatorios diferentes al que nos ocupa, trataba de valorar un suelo no urbanizable por el método de comparación, mientras que en el supuesto analizado en la sentencia de instancia se trataba de hallar el valor de un suelo urbanizable por el método residual dinámico por lo que los supuestos fácticos y jurídicos de los que se parten en estos pronunciamientos son completamente diferentes y no resultan asimilables, aunque en ellos se haga referencia a la utilización de los precios alcanzados de mutuo acuerdo.

Por otra parte, y por lo que respecta a la sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 1992 (rec. 8884/1990 ), tampoco existe relación alguna ni siquiera similitud con el supuesto enjuiciado en la sentencia de instancia, pues en esta sentencia del Tribunal Supremo se plantea el problema relacionado al momento en que se entiende perfeccionado el convenio de mutuo acuerdo respecto al justiprecio y la imposibilidad de la Administración de apartarse del mismo, lo cual plantea un problema jurídico ajeno al suscitado en la sentencia de instancia.

Y lo mismo ocurre respecto de la sentencia de la Sala Tercera, Sección 6ª, de 29 de noviembre de 2007 (rec. 7766/2004 ), interpuesto por el Ayuntamiento de Oviedo en relación con el justiprecio de un suelo urbano por el método residual. En esta sentencia, dando respuesta a la alegación de que no se había tomado en consideración el valor real de mercado, derivado de que seis meses antes de que fuese acordada la expropiación la misma empresa había formalizado notarialmente un arrendamiento con opción de compra, se afirma que " Del mismo modo ha de tenerse en cuenta que reiteradísima jurisprudencia de esta Sala, entre las que se encuentra la propia Sentencia de 18 de Junio de 1.996 , alegada por el recurrente, y entre las que citaremos también la de 20 de Junio de 2.006 (Rec.6.037/2001), ha venido a señalar que no puede decirse que el efectivo valor real de una finca sea el precio de venta ofrecido o dado por otras fincas análogas, consideración que es igualmente aplicable al precio ofrecido por la propia finca como ocurre en el caso de autos, pues como se dice en tales sentencias pueden concurrir "factores subjetivos y hasta personalísimos impulsos y reacciones imprevisibles que desfiguran el valor real de la finca", como sin ninguna duda ha podido ocurrir en la celebración de un contrato, con una naturaleza y ámbito muy específico cual es el arrendamiento con opción de compra" . En definitiva, se trataba de analizar la posibilidad de tomar como valor de partida para hallar el valor por el método residual de una única transacción referida a un arrendamiento con opción de compra, supuesto que no guarda relación alguna con tomar como valor de referencia el precio alcanzado de mutuo acuerdo entre la beneficiaria de la expropiación y 208 expropiados del mismo proyecto, en un procedimiento de tasación conjunta.

Por todo lo expuesto, no se aprecia las identidades necesarias entre la sentencia impugnada y las invocadas de contraste por la parte recurrente, lo que determina la desestimación de este recurso de casación para unificación de doctrina.

Costas.

La desestimación íntegra del presente recurso de casación, determina, en aplicación del artículo 139 de la Ley Jurisdiccional , la imposición de las costas del mismo a la recurrente, si bien la Sala, haciendo uso de las facultades reconocidas en el número 3 del indicado precepto y atendidas las circunstancias del caso, señala en cuatro mil euros la cantidad máxima a repercutir por todos los conceptos.

Por lo expuesto, en nombre de su Majestad el Rey y por la potestad que nos confiere la Constitución.