STS 137/2014, 18 de Marzo de 2014

Ponente:ANTONIO SALAS CARCELLER
Número de Recurso:214/2012
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:137/2014
Fecha de Resolución:18 de Marzo de 2014
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

ARRENDAMIENTOS URBANOS. VIVIENDA. RESOLUCIÓN POR RETRASO EN EL PAGO DE LA RENTA. ACCIÓN DE DESAHUCIO. La enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente; de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta. Se desestima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a dieciocho de Marzo de dos mil catorce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio verbal nº 78/11, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 92 de Madrid; cuyos recursos fueron interpuestos ante la mencionada Audiencia por la representación procesal de don Jose Carlos , representado ante esta Sala por el Procurador de los Tribunales don Carlos Piñeira de Campos; siendo parte recurrida don Luis Andrés , representado por el Procurador de los Tribunales don Antonio Álvarez Buylla Ballesteros.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1.- Por la representación procesal de don Luis Andrés , se presentó ante los Juzgados de Primera Instancia de Madrid demanda de juicio verbal de desahucio, cuyo conocimiento correspondió por reparto al Juzgado de Primera Instancia nº 92 de dicha ciudad (autos nº 78/11), en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dicte ".... Sentencia por la cual: 1º.- Declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 y NUM001 Piso NUM002 , Puerta NUM003 , de Madrid, así como de la Plaza de Garaje NUM004 del piso - NUM005 también denominada Pta NUM006 de la CALLE000 nº NUM000 y NUM001 , por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas.- 2º Ordene el desahucio por falta de pago de la vivienda descrito, con apercibimiento de lanzamiento.- 3º.- Se le condene al pago de Tres Mil Cincuenta y Ocho Euros con Treinta Céntimos de Euro (3.058,30 €) en concepto de rentas y cantidades asimiladas, así como las que se vayan devengando tanto en concepto de rentas derivadas del arrendamiento como pago del Impuesto de Bienes Inmuebles o Tasas de Basuras y cualquier otra cantidad asimilada hasta la finalización del presente procedimiento.- 4º.- Se la condene al pago de las costas del presente procedimiento."

  1. - El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 92 de Madrid, dictó sentencia con fecha 17 de marzo de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Se desestima la demanda de desahucio por falta de pago de rentas promovida por don Luis Andrés frente a don Jose Carlos .- No se hace expresa condena al pago de las costas."

SEGUNDO

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de don Luis Andrés , la Sección 13 de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia con fecha 2 de noviembre de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Que debemos Estimar y Estimamos el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 17 de marzo de 2011 del Juzgado de Primera Instancia número Noventa y Dos de los de Madrid dictada en el procedimiento del que dimana este rollo. Revocamos dicha resolución y, por la presente, Primero. Estimamos la demanda origen de esta Litis y Declaramos resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes referido a la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 y NUM001 , piso NUM002 , puerta NUM003 , de Madrid y plaza de garaje NUM004 del piso NUM005 de la misma finca y Mandamos la práctica del desahucio de la vivienda y de la plaza de garaje, con apercibimiento del demandado de lanzamiento si no desaloja voluntariamente los inmuebles y los deja libres, vacuos y expeditos y a la disposición del arrendador, Condenando al demandado, don Jose Carlos , a estar y pasar por las anteriores declaraciones.- Segundo.- Condenamos al demandado, don Jose Carlos , al pago de las costas de la primera instancia.- No hacemos pronunciamiento sobre las costas de la apelación.- Con pérdida del depósito constituido para recurrir."

En fecha 10 de enero de 2012, se dictó auto de aclaración de la mencionada sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "El Tribunal acuerda: Rectificar el error material manifiesto apreciado en la sentencia de 2 de noviembre de 2011 dictada por este Tribunal en el presente rollo, 400/11 , en el sentido de que, en el antepenúltimo párrafo del Fallo, donde se dice «Con pérdida del depósito constituido para recurrir». debe decir, «Con devolución del depósito constituido para recurrir.»"

TERCERO

El Procurador don Carlos Piñeira de Campos, en nombre y representación de don Jose Carlos , interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y de casación, fundado el primero en un solo motivo y el segundo en cuatro motivos.

CUARTO

Por esta Sala se dictó auto de fecha 19 de junio de 2012 por el que se acordó no admitir el recurso extraordinario por infracción procesal y admitir el de casación, si bien únicamente en cuanto a los motivos primero, segundo y tercero. Igualmente se acordó dar traslado a la parte recurrida, don Luis Andrés , que se opuso a su estimación representado por el procurador don Antonio Alvarez-Buylla Ballesteros.

QUINTO

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 26 de febrero de 2013.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Tal como expresa la Audiencia, en el fundamento de derecho segundo de la sentencia hoy recurrida, don Luis Andrés , como arrendador, ejercitó contra don Jose Carlos , como arrendatario, acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de cantidades, en relación con el arrendamiento de la finca sita en Madrid piso NUM002 , puerta NUM003 , CALLE000 , números NUM000 y NUM001 , y plaza de garaje NUM004 en el piso - NUM005 del mismo inmueble, por impago de la renta del mes de diciembre de 2010. La demanda fue presentada el 21 de diciembre del expresado año.

Con anterioridad a la interposición de la demanda, concretamente en abril de 2010, el mismo Juzgado de Primera Instancia nº 92 de Madrid había dictado sentencia en procedimiento de desahucio por falta de pago promovido por el mismo arrendador contra el mismo arrendatario y en relación con el citado contrato de arrendamiento, declarando enervada la acción (por impago de las mensualidades de noviembre y diciembre de 2009 más el impuesto sobre bienes inmuebles de 2008 y el primer pago aplazado de dicho impuesto de 2009), sentencia que fue confirmada por la Audiencia Provincial. Tal sentencia de abril de 2010 estaba recurrida en apelación al presentarse la demanda origen de estos autos solo en cuanto a la condena en costas y, al tiempo de la vista, ya era firme, al haberse confirmado la sentencia de la primera instancia por la Sección 14ª de la Audiencia Provincial.

En la sentencia recurrida se menciona como hecho acreditado que la mensualidad adeudada de diciembre de 2010 fue satisfecha por el arrendatario el 31 de diciembre de dicho año y que también lo han sido las rentas posteriores.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda con fundamento en que la renta había venido pagándose siempre dentro de la primera quincena del mes correspondiente, aunque el contrato señalase que el pago se haría dentro de los cinco primeros días, sin que constase oposición del arrendador a ese pago tardío; que la renta de diciembre de 2010 se abonó antes de ser admitida a trámite la demanda y antes de haber recibido cualquier comunicación o requerimiento el arrendatario por parte del arrendador; que se trata de una relación arrendaticia mantenida desde 1978, sin que se conozcan más incidencias que la que generó el proceso precedente, número 227/10 (en el que se declaró enervada la acción de desahucio) seguido ante el mismo Juzgado nº 92 de Madrid; y, por último, que se trata de un mero retraso en el pago o cumplimiento, que podría dar lugar a la indemnización de los perjuicios que haya podido causar al arrendador, pero que no integra un incumplimiento del deber de pago de la renta que justifique la resolución del contrato. En atención a tales razones, el Juzgado desestimó la demanda, sin especial pronunciamiento sobre costas.

SEGUNDO

El demandante recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª) dictó sentencia de fecha 2 de noviembre de 2011 -hoy recurrida- por la cual estimó el recurso dando lugar a la demanda, por lo que declaró resuelto el contrato de arrendamiento y ordenó el desahucio, condenando al demandado al pago de las costas correspondientes a la primera instancia, sin especial pronunciamiento sobre las causadas en la alzada.

La Audiencia apoya su resolución, en síntesis, en las siguientes razones:

  1. La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008 , resolutoria de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de "jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales", tras casar la sentencia recurrida hizo el siguiente pronunciamiento: "2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas" ; criterio que ha sido seguido por las sentencias posteriores de 26 de marzo y 30 de octubre de 2009 , 22 de noviembre de 2010 y 9 de septiembre de 2011 ; y

  2. En este caso se ha producido ya una enervación de la acción de desahucio por falta de pago, por lo que ya no cabe una segunda ( artículo 22, apartado cuatro, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y la renta había de ser satisfecha, según el contrato, dentro de los cinco primeros días de cada mes, aunque el arrendatario sostiene que, por pacto con el arrendador, la renta se pagaba en la primera quincena. En cualquier caso, la correspondiente al mes de diciembre de 2010 no estaba pagada cuando fue presentada la demanda -el 21 de dicho mes- y no se abonó hasta el día 31 siguiente. Aunque la citación al demandado para la vista no se efectuase hasta febrero de 2011, se ha producido un auténtico incumplimiento, y no un simple cumplimiento defectuoso por mora, y debe decretarse la resolución contractual y el lanzamiento.

Contra dicha sentencia ha recurrido la parte demandada, habiendo sido admitidos únicamente los tres primeros motivos del recurso de casación.

TERCERO

El primero de los motivos del recurso denuncia la infracción de la doctrina de esta Sala relativa al incumplimiento contractual como determinante de la resolución del contrato y, en concreto, a la necesidad de que el mismo sea considerado como grave. Aun cuando no cita el precepto que se considera infringido -faltando al requisito exigido por el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - se ha considerado en fase de admisión que se trata del artículo 1124 del Código Civil .

Aun siendo así, el motivo no puede prosperar. La resolución del contrato de arrendamiento urbano no se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , aplicable a la generalidad de las obligaciones sinalagmáticas, sino por las normas específicas que prevén una especial regulación en la normativa arrendaticia. En este caso, tratándose de contrato de inquilinato celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, continúa rigiéndose por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Disp. Trans. 2ª de la LAU 1994) y en concreto por su artículo 114 que, como causa 1ª de resolución, se refiere a «la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ella se asimilan» ; circunstancia que presenta un marcado carácter objetivo y que queda cumplida por el mero hecho de que transcurra el plazo fijado para el pago sin que el arrendatario haya dado cumplimiento a dicha obligación, de modo que en relación con tal obligación no cabe hablar de incumplimiento grave o no grave, sino simplemente de "incumplimiento".

Por otra parte, la única sentencia de esta Sala que se recoge en el motivo y que se refiere a resolución de contrato de arrendamiento urbano -aunque de local de negocio- es la núm. 673/2009, de 30 de octubre, que mantiene una doctrina contraria a la que sostiene la parte recurrente en cuanto, con cita de las anteriores sentencias de 24 de julio de 2008 y 26 de marzo de 2009 , resuelve en el sentido de que el simple retraso en el pago da lugar al desahucio e impide la enervación cuando ya se ha hecho uso de este derecho con anterioridad.

En igual sentido se pronuncia la sentencia núm. 193/2009, de 26 marzo (Rec. 507/2004 ), esta vez en relación con un contrato de inquilinato que declara resuelto, y afirma que «dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta».

La sentencia núm. 729/2010, de 10 noviembre (Rec. 2161/2006) reitera que «esta Sala ya ha fijado como doctrina jurisprudencial ( SSTS19 de diciembre de 2008, RC 648/2004 , 26 de marzo de 2009, RC 1507/2004 , entre otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase (sic) de ordinario en el abono de las rentas periódicas».

CUARTO

El segundo motivo se refiere a la infracción del artículo 1282 del Código Civil y de la doctrina de los actos propios, con cita de las sentencias de esta Sala de fecha 9 de mayo de 2000 y 24 de noviembre de 2004 , en relación con lo dispuesto por el artículo 7.1 del Código Civil .

El motivo decae por cuanto no puede imputarse en el caso presente al arrendador demandante una actuación contraria a sus actos propios anteriores, en la forma que esta Sala ha definido tal doctrina en las sentencias que se citan y en otras muchas, ya que si bien es cierto que en el contrato se fijaba que la renta había de ser satisfecha por el arrendatario dentro de los cinco primeros días de cada mes -no obstante lo cual era costumbre entre las partes que se abonara a mediados de mes- es lo cierto que en este caso el arrendador no interpone la demanda de desahucio por impago de la renta del mes de diciembre de 2010 hasta el día 21 de dicho mes -y la misma se satisface efectivamente el día 31 siguiente- por lo que el retraso no quedaba amparado por la costumbre seguida entre las partes.

QUINTO

El tercer motivo denuncia la vulneración del artículo 7.2 del Código Civil y de la jurisprudencia de esta Sala sobre el abuso del derecho, con cita de las sentencias de 14 de febrero de 1994 , 28 de mayo y 30 de junio de 1998 , que se refieren con carácter general a dicha doctrina y a los requisitos que han de concurrir para su aplicación.

El motivo se desestima. En primer lugar porque para que pueda apreciarse la existencia de interés casacional por oposición a la doctrina de esta Sala es necesario que el criterio aplicable para la resolución del problema jurídico planteado no dependa de las circunstancias fácticas de cada caso, salvo que éstas sean idénticas o existan sólo diferencias irrelevantes (autos de 26 noviembre 2013 Rec. 3384/2012 y de 28 enero 2014, Rec. 1078/2013, entre otros), y en el motivo, como se ha dicho, se citan sentencias que definen la doctrina del abuso del derecho pero en ninguno de los casos se refieren a supuestos similares al presente.

Además, como afirma la sentencia citada núm. 193/2009, de 26 marzo (Rec. 507/2004 ) «el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad....», lo que no constituye más que la aplicación concreta de una doctrina reiterada según la cual, como expresa la sentencia núm. 872/2011, de 12 diciembre (Recurso de Casación núm. 1830/2008 ) «la regla general consiste en que quien usa de su derecho, no ocasiona daño (qui iure sui utitur neminen laedit), aunque no obtenga una solución positiva a su demanda. Esta regla está relacionada con el derecho constitucional a la tutela judicial, de modo que esta Sala ha manifestado en diversas ocasiones que el abuso del derecho en relación al proceso debe ser cuidadosamente examinado para no coartar el ejercicio de acciones ( STS 905/2007 y las sentencias allí citadas, así como las SSTS 1229/2004, de 29 diciembre y 769/2010, de 3 diciembre .

SEXTO

La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de costas a la parte recurrente ( artículos 394 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOSnohaber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Jose Carlos contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª) de fecha 2 de noviembre de 2011, en Rollo de Apelación nº 400/2011 dimanante de autos de juicio verbal de desahucio número 78/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 92 de dicha ciudad, en virtud de demanda interpuesta por don Luis Andrés contra el hoy recurrente, la que confirmamos y condenamos a dicho recurrente al pago de las costas causadas por su recurso.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.- Ignacio Sancho Gargallo.- Rafael Saraza Jimena.- Sebastian Sastre Papiol.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Salas Carceller , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.