STS 31/2014, 12 de Febrero de 2014

Ponente:IGNACIO SANCHO GARGALLO
Número de Recurso:1568/2011
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:31/2014
Fecha de Resolución:12 de Febrero de 2014
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

COMPRAVENTA. CONDICIÓN RESOLUTORIA. RESOLUCIÓN. De los vicios de incongruencia denunciados tan sólo podría tener relevancia el relativo a que la sentencia recurrida estimó una excepción no formulada en el escrito de contestación a la demanda. Sin embargo no concurre esta circunstancia en el presente caso, porque la contestación a la demanda contiene expresamente la referencia a que la sociedad demandante no estaba legitimada para instar la resolución por incumplimiento contractual de la vendedora, porque ella había incumplido antes su obligación principal, al no abonar una parte del precio convenido, que ya era exigible. Así se contiene en el hecho noveno: "resulta evidente en el presente caso que la entidad demandante no está en situación de ejercitar la acción que, aun de forma subsidiaria ha tenido a bien ejercitar, al haber incumplido su principal obligación consistente en el pago de las cantidades aplazadas a cuenta del precio final de la compraventa". Se desestima el extraordinario por infracción procesal.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a doce de Febrero de dos mil catorce.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, ha visto el recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación interpuestos respecto la sentencia dictada en grado de apelación por la sección 6ª de la Audiencia Provincial de Málaga, como consecuencia de autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Antequera.

Los recursos fueron interpuesto por la entidad Cortijo de la Plata, S.A., representada por la procuradora Elena Paula Yustos Capilla.

Es parte recurrida Carmen , representada por el procurador Juan Carlos Estévez Fernández Novoa.

ANTECEDENTES DE HECHO

Tramitación en primera instancia

  1. La procuradora María José García García, en nombre y representación de la entidad Cortijo de la Plata S.A., interpuso demanda de juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Antequera, contra Carmen , para que se dictase sentencia:

    "por la que se declare: 1º) La nulidad, o, subsidiariamente, la resolución del contrato de compraventa suscrito en fecha 22 de marzo de 2007 entre mi mandante, Cortijo de la Plata, S.A. y la demandada, Dª. Carmen .

    2º) Que la demandada debe restituir a mi mandante la cantidad abonada en virtud de dicho contrato, ascendente a la suma total de 2.100.000 euros.

    3º) Que asimismo debe abonar a mi mandante los intereses de la antedicha suma contados desde la fecha del pago, más las preceptivas costas.

    Y en su virtud, se condene a la demandada:

    1º) A estar y pasar por las anteriores declaraciones.

    2º) A restituir a mi mandante la cantidad de 2.100.000 euros.

    3º) Al pago de los intereses del referido anticipo.

    4º) Al pago de las costas que genere el presente proceso.".

  2. El procurador Juan Carlos Bujalance Tejero, en representación de Carmen , contestó a la demanda y suplicó al Juzgado dictase sentencia:

    "desestimatoria de la demanda, absolviendo de ella a mi representada, con expresa imposición de costas a la parte actora.".

  3. El Juez de Primera Instancia núm. 2 de Antequera dictó Sentencia con fecha 9 de marzo de 2009 , con la siguiente parte dispositiva:

    "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta a instancia de la entidad Cortijo de la Plata S.A. representado por el Procurador de los Tribunales Dª María José García García y defendido por el Letrado D. José Luis Hidalgo Fernández Zuñiga contra Dª. Carmen representado por el Procurador de los Tribunales D. Juan Carlos Bujalance Tejero y defendido por el Letrado D. José Francisco García Casaus, a instancia se acuerda:

    1. Declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado el día 22 de marzo de 2007 entre la entidad Cortijo la Plata y Dª Carmen , y al obligación de restituir por esta última la cantidad de 2.100.000 euros en concepto de primer pago efectuado, más los intereses legales devengados por la citada suma desde la fecha de interpelación judicial, incrementados en dos puntos desde el dictado de la sentencia.

    2. Condenar a la demandada al pago de las costas procesales causadas en el presente procedimiento.".

    Tramitación en segunda instancia

  4. La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación de Carmen .

    La resolución de este recurso correspondió a la sección 6ª de la Audiencia Provincial de Málaga, mediante Sentencia de 3 de febrero de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue:

    "FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por doña Carmen , representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Carrión Calle, contra la sentencia de nueve de marzo de dos mil nueve, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Antequera (Málaga) en autos de juicio ordinario número 209 de 2008, revocando íntegramente la misma, debemos acordar y acordamos desestimar la demanda promovida por la entidad mercantil "Cortijo de la Plata, S.A.", representada por la procuradora de los Tribunales Sra. Gallur Pardini, contra la ahora recurrente Sra. Carmen , sobre resolución del contrato de compraventa concertado entre las partes el veintidós de marzo de dos mil siete, imponiendo las costas procesales causadas en primera instancia a la parte demandante, sin que se haga especial pronunciamiento sobre las devengadas en esta alzada.".

    Interposición y tramitación del recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación

  5. La procuradora María Luisa Gallur Pardini, en representación de la entidad Cortijo de la Plata S.A., interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Málaga, sección 6ª.

    Los motivos del recurso extraordinario por infracción procesal fueron:

    "1º) Infracción del art. 209.2 º y 3º en relación con el art. 218.1 de la LEC y art. 24 de la Constitución Española .

    2º) Infracción del art. 209.2 º y 3º en relación con el art. 218.2 de la LEC y art. 24 de la Constitución Española .

    3º) Infracción del art. 209.2 º y 3º en relación con el art. 218.2 y 348 de la LEC y art. 24 de la Constitución Española .

    4º) Infracción del art. 209.2 º y 3º en relación con el art. 218.2 de la LEC y art. 24 de la Constitución Española e inaplicación de los arts. 319.1 y 2 de la LEC .

    5º) Infracción del art. 209.2 º y 3º en relación con el art. 218.3 de la LEC y art. 24 de la Constitución Española .

    6º) Infracción del art. 209.2 º y 3º en relación con el art. 412.1 y con el primer inciso del apartado 5 del art. 465 de la LEC y art. 24 de la Constitución Española .

    7º) Infracción del art. 286.1 de la LEC .

    8º) Infracción del art. 286.1 de la LEC .".

    Los motivos del recurso de casación fueron:

    "1º) Infracción del art. 1256, en relación con el 2 º y 3º párrafo del art. 1124, ambos del Código Civil , de la doctrina de los actos propios y el principio de seguridad jurídica.

    2º) Se divide en varios submotivos: a) Infracción del art. 1124 del Código Civil . b) Infracción del art. 1113 del Código Civil e infracción subsidiaria del art. 1289 del Código Civil . c) Infracción por inaplicación del art. 1469 del Código Civil en relación con el art. 1124 y 1504 del mismo Texto Legal . d) Infracción de los arts. 1124 y 1504 del Código Civil . e) Infracción de los arts. 1124 y 1504 del Código Civil en relación con la jurisprudencia contenida en las sentencias de 26 de septiembre de 1994.

    3º) Infracción por inaplicación de los arts. 1283 , 1288 y 1289 del Código Civil .

    4º) Infracción de los arts. 1116 , 1272 , 1274 y 1275 del Código Civil .

    5º) Infracción del art. 1276 y 1256 del Código Civil .

    6º) Infracción de los arts. 1124 , 1283 y 1288 del Código Civil .

    7º) Infracción del art. 1124 del Código Civil .

    8º) Infracción de la doctrina sobre el enriquecimiento injusto.".

  6. Por diligencia de ordenación de 7 de julio de 2011, la Audiencia Provincial de Málaga, sección 6º, tuvo por interpuestos el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación mencionados, y acordó remitir las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, con emplazamiento de las partes para comparecer por término de treinta días.

  7. Recibidas las actuaciones en esta Sala, comparecen como parte recurrente la entidad Cortijo de la Plata, S.A., representada por la procuradora Elena Paula Yustos Capilla; y como parte recurrida Carmen , representada por el procurador Juan Carlos Estévez Fernández Novoa.

  8. Esta Sala dictó Auto de fecha 6 de marzo de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue:

    "ADMITIR LOS RECURSOS EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL Y DE CASACIÓN interpuestos por la representación procesal de "CORTIJO DE LA PLATA, S.A." contra la Sentencia dictada con fecha 3 de febrero de 2011 por la Audiencia Provincial de Málaga (Sección Sexta), en el rollo de apelación nº 647/2009 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 209/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Antequera.".

  9. Dado traslado, la representación de Carmen presentó escrito de oposición a los recursos formulados de contrario.

  10. Al no solicitarse por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 16 de enero de 2014, en que ha tenido lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Ignacio Sancho Gargallo ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Resumen de antecedentes

  1. Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.

    i) El 22 de marzo de 2007, la sociedad Cortijo de la Plata, S.L. concertó un contrato de compraventa con Carmen sobre la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad de Antequera, por un precio de 30 euros el metro cuadrado de suelo urbanizable, de tal forma que, como la finca tenía una superficie de 700.000 m2, el precio total fue 21.000.000 euros. Para abonar este precio se pactó el pago del 30% de forma anticipada y el resto en el momento de la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbanística (en adelante, PGOU).

    ii) Para el pago del primer 30% (6.300.000 euros), se pactó que 2.100.000 euros se abonaran a la firma del contrato; 2.100.000 euros, a los seis meses de la firma del contrato; y los otros 2.100.000 euros, a los doce meses de la firma del contrato.

    iii) Según el PGOU de Antequera de 16 de octubre de 1997, la finca objeto de controversia tenía la calificación urbanística de "suelo no urbanizable" (su único aprovechamiento era agrícola).

    El 18 de marzo de 2005, se publicó en el BOP de Málaga un avance de revisión que contenía una previsión de que 1.002.400 m2 de la finca de la Sra. Carmen tendrían la calificación de "suelo urbanizable industrial".

    El 14 de agosto de 2006, se publicó en el BOP un acuerdo del Ayuntamiento de Antequera, adoptado el día 11 de julio de 2006, que reducía a 700.000 m2 la cabida de lo recalificado como "suelo urbano no sectoriado IAU4".

    iv) El Decreto 220/2006 de la Junta de Andalucía, promulgado el día 19 de diciembre de 2006, introdujo en el Plan General de Ordenación del Territorio de Andalucía (en adelante, POTA) la previsión de un máximo para el crecimiento del suelo urbanizable del 30% respecto del suelo urbano disponible, o bien un aumento de más de 25% del número de viviendas respecto de las existentes (...), lo que produjo la modificación del PGOU de Antequera, que varió la calificación de la finca objeto de la compraventa y pasó a ser "suelo no urbanizable especialmente protegido-paisaje agrario singular".

    v) El 16 de octubre de 2007, la compradora (Cortijo de la Plata) ofreció a la vendedora el segundo plazo (2.100.000 euros), a condición de que la revisión del PGOU se ajustara a lo convenido, y por lo tanto que la finca tuviera la condición de suelo urbanizable.

    vi) El 14 de enero de 2008, la compradora consignó notarialmente el segundo de los plazos aplazados (2.100.000 euros), lo puso a disposición de la vendedora.

    vii) La vendedora contestó el 24 de enero de 2008, de la siguiente manera: "como consecuencia del incumplimiento por parte de la compradora del pago previsto en la letra b) de la cláusula segunda del contrato (...) se produce la resolución de pleno derecho de dicho contrato". También manifestó que, como efecto de la resolución, ella (la vendedora) quedaba en libertad para disponer de la finca en la forma que estimara más oportuna.

  2. En su demanda, la compradora ejercitó una acción de nulidad de la compraventa y otra, subsidiaria, de resolución del contrato por incumplimiento contractual. En ambos casos, se solicitaba la restitución a la compradora del precio ya abonado (2.100.000 euros). En los fundamentos jurídicos de la demanda esta pretensión también se fundaba en la jurisprudencia sobre el enriquecimiento injusto.

  3. La sentencia dictada en primera instancia desestimó la acción de nulidad y estimó la de resolución del contrato, como consecuencia de que la finca objeto de la venta no fue calificada de forma definitiva por el PGOU de Antequera como "suelo urbanizable no sectorizado" y, en la cláusula sexta del contrato, se había previsto como causa de resolución del contrato que la aprobación definitiva del PGOU no contuviera esta calificación de la finca vendida como "suelo urbanizable no sectorizado".

    La Audiencia estima el recurso de apelación de la demandada, con una argumentación poco clara, debido esencialmente a que lo hace mediante un fundamento jurídico de seis páginas, sin ningún punto y aparte o seguido, y con mezcla de razonamientos. Parece que las razones de su decisión serían que la compradora había incumplido su obligación de realizar el pago inicial, antes de que se cumpliera la reseñada condición resolutoria pactada o de que la vendedora incumpliera alguna de sus obligaciones, por lo que no estaba facultada para instar la resolución.

  4. Frente a la sentencia de la Audiencia, la parte demandante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, sobre la base de ocho motivos, y recurso de casación, sobre la base de otros ocho motivos.

    Recurso extraordinario por infracción procesal

  5. Formulación de los motivos primero y segundo . El primer motivo se formula al amparo del ordinal 2º del art. 469.1 LEC , y se basa en "la infracción del art. 209.2 º y 3º, en relación con el art. 218.1, ambos de la LEC , así como del art. 24 CE , con indefensión, por no expresar la sentencia los puntos de hecho y de derecho objeto de recurso de apelación, impidiendo de esta forma el control de la congruencia y dando lugar a la alteración del objeto primitivo del proceso".

    En el desarrollo del motivo se argumenta que en los hechos de la sentencia no se hace referencia a la solicitud y denegación de la prueba pedida por el recurrente, ni tampoco la razón o el sentido por el que se solicitó y acordó la celebración de la vista. Además, en relación con los fundamentos jurídicos, denuncia que la sentencia no deja claro cuáles eran los motivos del recurso de apelación ni las razones de la oposición al mismo, ni por qué son acogidas o rechazadas las posiciones de ambas partes. En definitiva, en el motivo se denuncia que la sentencia adolece de falta de claridad, orden y coherencia internas.

    El segundo motivo se formula al amparo del ordinal 2º del art. 469.1 LEC , y se basa en la "la infracción del art. 209.2 º y 3º, en relación con el art. 218.1, ambos de la LEC , así como del art. 24 CE , con indefensión, por carecer la sentencia de los razonamientos fácticos y jurídicos conducentes a la valoración de las pruebas, sin incidir la motivación en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, conforme a las reglas de la lógica y de la razón".

    Procede desestimar ambos motivos por las razones que exponemos a continuación.

  6. Desestimación de los motivos primero y segundo . El art. 209.2 ª y 3ª LOPJ regula los apartados que debe reunir formalmente la sentencia para que se entienda correctamente dictada, en concreto la regla 2º se refiere a la relación de "antecedentes de hecho" y la regla 3ª a los "fundamentos de derecho". La vulneración de estas reglas no necesariamente constituye una infracción procesal que determine la nulidad de la sentencia, salvo lo relativo a la congruencia y la motivación de la sentencia, a las que también se refiere el art. 218 LEC .

    Aunque los antecedentes de hecho deberían haber hecho constar la solicitud y la denegación de la prueba interesada en segunda instancia, su omisión carece de relevancia y no genera indefensión a ninguna de las partes, pues no les priva de derecho alguno.

    Si bien la sentencia no hace un correcto uso de los signos de puntuación, lo que dificulta su lectura y comprensión, ello no impide conocer las razones de la estimación del recurso, aunque sólo sea lo suficiente para cumplir con la exigencia del apartado 2 del art. 218 LEC .

    Frente a la decisión de la sentencia de primera instancia de estimar la acción de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora, consecuencia de que la finca objeto de la venta no fue calificada de forma definitiva por el PGOU de Antequera como "suelo urbanizable no sectorizado", y de condenar a la vendedora demandada a restituir a la compradora la parte del precio ya abonado (2.100.000 euros), la sentencia de apelación entiende que no podía prosperar la acción ejercitada porque la compradora había incumplido su obligación de realizar el pago inicial antes de que se cumpliera la condición resolutoria pactada o de que la vendedora incumpliera alguna de sus obligaciones. Son estas las razones de la estimación del recurso de apelación, aunque se mezclen con otras consideraciones sobre el alcance de la cláusula resolutoria y sobre la actitud de las partes respecto de la resolución de facto de la relación contractual, lo que ha podido contribuir a la falta de comprensión de la sentencia. En cualquier caso, y al margen de la corrección de las apreciaciones contenidas en la sentencia, no puede negarse que esté motivada y que goce de congruencia interna, entendida ésta como la correspondencia entre lo argumentado en la fundamentación jurídica y lo acordado en la parte dispositiva.

  7. Formulación de los motivos tercero y cuarto . El tercer motivo se formula al amparo del ordinal 2º del art. 469.1 LEC , y se basa en la "infracción del art. 209.2 º y 3º en relación con el art. 218.2, ambos de la LEC , así como del art. 24 CE , con indefensión, por errónea valoración del dictamen pericial de D. Ignacio , aportado como documento núm. 4 de la demanda".

    En el desarrollo del motivo, se argumenta que la Audiencia resta valor probatorio al dictamen porque sus conclusiones se apoyan en un "documento de trabajo" que carece de eficacia jurídico-administrativa, de manera que desprecia las conclusiones del perito sobre el futuro urbanístico de la finca y las sustituye por las suyas propias.

    El cuarto motivo se formula al amparo del ordinal 2º del art. 469.1 LEC , y se basa en la "infracción del art. 209.2 º y 3º en relación con el art. 218.2, ambos de la LEC , así como del art. 24 CE , con indefensión, por errónea valoración del documento núm. 24 de los acompañados con la demanda, por inaplicación de lo dispuesto en los arts. 319.1 y 2 LEC ".

    Procede desestimar estos dos motivos por las razones que exponemos a continuación.

  8. Desestimación de los motivos tercero y cuarto . En ambos motivos, las normas que se denuncian infringidas no son reguladoras de la sentencia, por mucho que se cite el art. 218.2 LEC , sino que se refieren a la valoración de la prueba.

    Como hemos recordado en otras ocasiones, por ejemplo en la Sentencia 326/2012, de 30 de mayo , "la valoración de la prueba es función de instancia, y tan sólo cabe, excepcionalmente, justificar un recurso por infracción procesal, al amparo del apartado 4º del art. 469.1 LEC , en la existencia de un error patente o arbitrariedad en la valoración realizada por la sentencia recurrida que comporte una infracción del derecho a la tutela judicial efectiva ( Sentencias 432/2009, de 17 de junio ; 196/2010, de 13 de abril ; 495/2009, de 8 de julio y 211/2010, de 30 de marzo )".

    En este caso lo que se impugna no es tanto una valoración de la prueba en orden a tener por acreditado un hecho, como su valoración jurídica. Lo que se impugna es que la sentencia, a la vista del POTA, concediera a la propuesta de modificación del PGOU de Antequera, que variaba la calificación de la finca objeto de la compraventa y pasaba a ser "suelo no urbanizable especialmente protegido-paisaje agrario singular", la consideración de simple documento de trabajo y no concluyera, como hacía el dictamen pericial, que con ella dejaba de cumplirse la condición pactada en el contrato. La impugnación de esta valoración jurídica no tiene cabida en este recurso extraordinario por infracción procesal, sino, en su caso, en el de casación.

  9. Formulación del motivo quinto . El quinto motivo se formula al amparo del ordinal 2º del art. 469.1 LEC , y se basa en la "infracción del art. 209.2 º y 3º en relación con el art. 218.3, ambos de la LEC , así como del art. 24 CE , con indefensión, por dictar el tribunal nueva sentencia sin hacer pronunciamientos separados sobre todos los puntos objeto de litigio, dando lugar a incongruencia".

    La incongruencia denunciada se refiere, primero, a que la audiencia habría acogido una excepción y motivos de oposición distintos de los aducidos en la contestación, en concreto, que la demandante no podía ejercitar la acción resolutoria porque no había cumplido previamente su obligación de pago del segundo plazo, y que no había habido incumplimiento por parte de la demandada. El recurso argumenta que esta causa de oposición se planteo ex novo en el escrito de recurso de apelación.

    También denuncia la incongruencia omisiva de la sentencia porque prescinde de la valoración de todos los medios de prueba y hechos relativos a la actuación de la sociedad de los hijos de la apelante; omite la valoración de la consignación y ofrecimiento de pago efectuados por la compradora; y deja de pronunciarse sobre la nulidad de las cláusulas tercera y sexta del contrato litigioso.

    Además, se denuncia la incongruencia extra petitum de la sentencia recurrida, porque, "al permitir que, como efecto de la sentencia, la vendedora, sin haber reconvenido oponiendo sus sucesivas declaraciones resolutorias unilaterales ni lo que hemos entendido y explicado como una aceptación tácita de la resolución unilateral declarada por esta parte, consolide por vía de hecho y a cambio de nada su apropiación unilateral del dinero entregado".

    Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

  10. Desestimación del motivo quinto . Con carácter general, venimos considerando que "el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir] y el fallo de la sentencia" (Sentencia 173/2013, de 6 de marzo ). En particular, y en relación con la denunciada incongruencia omisiva, la jurisprudencia entiende que el deber de congruencia previsto en el art. 218 LEC (con anterioridad en el art. 359 LEC 1881 ) "exige que la sentencia resuelva todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente" ( Sentencia 972/2011, 10 de enero de 2012 , con cita de las anteriores Sentencias 176/2011, de 14 de marzo y 581/2011, de 20 de julio ).

    En el caso de las sentencias absolutorias, como la presente, es jurisprudencia que "las sentencias absolutorias no pueden ser por lo general incongruentes, pues resuelven sobre todo lo pedido, salvo que la desestimación de las pretensiones deducidas por las partes se hubiera debido a una alteración de la causa de pedir o a la estimación de una excepción no opuesta por aquellas ni aplicable de oficio por el juzgador" ( Sentencias 476/2012, de 20 de julio , y 365/2013, de 6 de junio ). De tal forma que, como puntualiza esta última Sentencia 365/2013, de 6 de junio , "la sentencia desestimatoria de la demanda es congruente salvo que ignore injustificadamente un allanamiento, la desestimación de la demanda principal venga determinada por la estimación de una reconvención o una excepción no formuladas (en este último caso, salvo cuando sea apreciable de oficio), o pase por alto una admisión de hechos, expresa o tácita, realizada por el demandado".

    Por eso, de los vicios de incongruencia denunciados tan sólo podría tener relevancia el relativo a que la sentencia recurrida estimó una excepción no formulada en el escrito de contestación a la demanda. Sin embargo no concurre esta circunstancia en el presente caso, porque la contestación a la demanda contiene expresamente la referencia a que la sociedad demandante no estaba legitimada para instar la resolución por incumplimiento contractual de la vendedora, porque ella había incumplido antes su obligación principal, al no abonar una parte del precio convenido, que ya era exigible. Así se contiene en el hecho noveno: "resulta evidente en el presente caso que la entidad demandante no está en situación de ejercitar la acción que, aun de forma subsidiaria ha tenido a bien ejercitar, al haber incumplido su principal obligación consistente en el pago de las cantidades aplazadas a cuenta del precio final de la compraventa". También se argumenta en la contestación que, incluso a fecha 9 de junio de 2008, no habían desaparecido las condiciones urbanísticas que determinaron la prestación del consentimiento contractual.

    Por otra parte, la sentencia que se limita a desestimar las pretensiones ejercitadas en la demanda, sin hacer ningún otro pronunciamiento no puede incurrir en incongruencia extra petitum, pues no concede a la demandada nada más que su absolución frente a las pretensiones contra ella ejercitadas.

  11. Formulación del motivo sexto . Este motivo se formula al amparo del ordinal 2º del art. 469.1 LEC , y se basa en la "infracción del art. 209.2 º y 3º en relación con el art. 412.1 y con el primer inciso del apartado 5 del art. 465, todos ellos de la LEC , así como del principio 'pendente apellatione, nihil innovetur', y del art. 24 CE , causando indefensión, por basarse la sentencia en cuestiones no planteadas originariamente en la primera instancia, sino con posterioridad, al introducir la apelante, por medio del recurso, nuevos hechos obstativos e impeditivos, elementos y calificaciones jurídicas que suponen la alteración del objeto primitivo del proceso".

    Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

  12. Desestimación del motivo sexto . Como ya hemos expuesto en el fundamento jurídico 10, las razones que llevaron a la Audiencia a desestimar la demanda, al entender que no podía prosperar la acción de resolución por incumplimiento contractual de la demandada, porque la demandante había incumplido su obligación de pago de una parte del precio antes de que se cumpliera la reseñada condición resolutoria pactada o de que la vendedora incumpliera alguna de sus obligaciones, ya se contenían en la contestación a la demanda.

  13. Formulación de los motivos séptimo y octavo . El motivo séptimo se formula al amparo del ordinal 3º del art. 469.1 LEC , y se basa en la "infracción del art. 286.1 de la LEC , al rechazar el tribunal la aportación por esta parte, mediante escrito de 20 de septiembre de 2010, por no haberlo conocido con anterioridad, del documento consistente en el informe de incidencia territorial de 11 de agosto de 2006, emitido por el Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía".

    El motivo octavo también se formula al amparo del ordinal 3º del art. 469.1 LEC , y se basa en la "infracción del art. 286.1 de la LEC , al rechazar el tribunal la alegación del hecho de nueva noticia consistente en la publicación en el BOJA (Boletín Oficial de la Junta de Andalucía) núm. 148, de 29 de julio de 2010, del anuncio del Acuerdo de 2 de julio de 2010 de la Sección de Urbanismo de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Málaga, por el que se aprueba la revisión del PGOU de Antequera".

    Procede desestimar ambos motivos por las razones que exponemos a continuación.

  14. Desestimación de los motivos séptimo y octavo . En relación con la prueba a la que se refiere el motivo séptimo, al margen de su posible pertinencia y por lo tanto de su admisibilidad, por la valoración de si se aportó en tiempo oportuno, en atención a si pudo o no conocer de su existencia antes, resulta irrelevante a los efectos del recurso extraordinario por infracción procesal, pues no determinaría el sentido del fallo de la sentencia. La prueba se refiere a un informe de la Junta de Andalucía que no resulta determinante, pues bajo la ratio decidendi de la sentencia de la Audiencia lo verdaderamente relevante es que la demandante había incumplido su obligación principal de pago antes que se hubiere cumplido la condición resolutoria porque el Ayuntamiento de Antequera no había modificado la calificación provisional de la finca objeto de compraventa como suelo urbanizable.

    Del mismo modo, el hecho nuevo al que se refiere el motivo octavo, a los efectos de justificar la nulidad de la sentencia por infracción procesal, resulta irrelevante, pues su admisión tampoco hubiera determinado el sentido del fallo, ya que se refiere a una resolución muy posterior al reseñado incumplimiento de la obligación de pago de la compradora, y que corrobora un hecho no discutido por las partes, que a la postre el PGOU no calificó la finca objeto de la compraventa como suelo urbanizable no sectorizado.

    Recurso de casación

  15. Formulación del primer motivo . Este motivo se basa en la "infracción del art. 1256, en relación con el segundo y tercer párrafo del art. 1124, ambos del Código Civil , de la doctrina de los actos propios y del principio de seguridad jurídica".

    En el desarrollo del motivo se argumenta que "de los hechos probados, la única consecuencia jurídica que puede extraerse es que el contrato estaba extinguido, roto o resuelto por declaraciones unívocas y reiteradas y sólo bastaba decidir si a mi mandante le asistía la razón a la hora de pedir que se declarase extinguido a su instancia".

    Procede estimar el motivo por las razones que exponemos a continuación

  16. Estimación del motivo primero . En principio, para que el incumplimiento justifique la resolución al amparo del art. 1124 CC , es preciso que se refiera a una obligación principal, y que sea esencial, en la medida en que frustre la finalidad del contrato (entre otras, Sentencias 532/2012, de 30 de julio , 1000/2008, de 30 de octubre , y 305/2012, de 16 de mayo ), o se hubiera pactado expresamente como causa de resolución ( Sentencias 300/2009 , de 19 de mayo ; 977/2006, de 5 de octubre ; y 305/2012, de 16 de mayo de 2012 ).

    Esta facultad resolutoria "corresponde, en todo caso, al contratante que sufre el incumplimiento de la obligación frente al contratante incumplidor. Esta regla encuentra su fundamento tanto en la caracterización de la facultad resolutoria, como una facultad de configuración jurídica que la norma prevé como medio de defensa de la parte contractual que cumple, como en el fundamento de la misma, que trae causa de la interdependencia de las obligaciones recíprocas y su especial articulación en la relación obligatoria sinalagmática; situando al cumplimiento de la obligación como el eje central de la dinámica resolutoria" ( Sentencia 639/2012, de 7 de noviembre ). Por esta razón, a la parte que previamente ha incumplido las obligaciones asumidas en el contrato, le esté vedado al ejercicio de la facultad resolutoria.

    En casos de incumplimientos dobles o recíprocos, por ambas partes, la jurisprudencia, como recuerda la Sentencia 767/2012, de 19 de diciembre , entiende que es "necesario determinar quién, por tener que cumplir primero, dejó de hacerlo antes y justificó, por razones funcionales del vínculo, la infracción contractual de la otra parte de la relación jurídica", porque si bien es cierto que la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC no reconoce al contratante incumplidor legitimación para resolver la relación jurídica sinalagmática, también lo es que sí se la reconoce "cuando el incumplimiento hubiera venido provocado por el anterior de la otra parte de la relación". Para ello el tribunal ha de llevar a cabo una valoración comparativa de ambos incumplimientos, atendiendo no sólo al criterio de prioridad cronológica, sino también de causalidad y de proporcionalidad.

    En nuestro caso, el incumplimiento por la compradora del pago de la parte de precio que debía haber sido abonado a los seis meses de la firma del contrato (22 de septiembre de 2007), 2.100.000 euros, viene justificada porque en ese momento afloró el conocimiento, por la propuesta de PGOU de Antequera elaborada para adaptarse a las exigencias del POTA, de que el sector en el que estaba ubicada la finca objeto de compraventa iba a ser descalificado como suelo urbanizable. Ante esta situación, y en atención a que las partes expresamente habían pactado como condición resolutoria de la compraventa que la resolución por la que el Ayuntamiento de Antequera aprobara definitivamente el PGOU no acordase la calificación como suelo urbanizable no sectorizado la finca que se vendía, la actuación de la compradora no puede calificarse de incumplimiento de sus obligaciones de pago. Como quedó probado en la instancia, el 16 de octubre de 2007, la compradora (Cortijo de la Plata) ofreció a la vendedora el segundo plazo (2.100.000 euros), a condición de que la revisión del PGOU se ajustara a lo convenido, y por lo tanto que la finca tuviera la condición de suelo urbanizable.

    Lo que determinó la resolución del contrato fue que en septiembre de 2007, como informa el perito Sr. Ignacio , ya era evidente que la finca vendida carecería de la calificación urbanística convenida (suelo urbanizable no sectorizado) y, por lo tanto, se cumpliría la condición resolutoria pactada.

    Por lo tanto, ni la falta de pago justificó la pretendida resolución del contrato por parte de la vendedora, ni cabía negarle a la demandante legitimación para interesar la resolución del contrato. Por esta razón debemos casar la sentencia y entrar a resolver.

    Resolución del contrato de compraventa y sus consecuencias

  17. Una vez puesto en evidencia que en el PGOU definitivo la calificación de la finca objeto de compraventa no tendría la calificación de suelo urbanizable no sectorizado, como a la postre ocurrió, el comprador podía interesar la resolución del contrato, pues resultaba imposible que la vendedora le entregara la finca con la condición pactada en el contrato, esto es, con la calificación definitiva de suelo urbanizable no sectorizado, y, además, se había pactado esta circunstancia como causa de resolución del contrato. Nos hallamos propiamente ante un caso de resolución convencional o pactada de forma expresa, que ha sido admitida por la jurisprudencia sobre la base del principio de autonomía privada de la voluntad. "Se trata de un convenio vinculante en los términos de su propia literalidad y que implica desistimiento del contrato, válidamente negociado, de darse el supuesto fáctico previsto" ( Sentencias 977/2006, de 5 de octubre , y 305/2012, de 16 de mayo ).

    En consecuencia, la sentencia de primera instancia es correcta cuando acuerda la resolución del contrato interesada, pero no lo es al decidir sobre las consecuencias de la resolución, pues se aparta de lo expresamente pactado para tal caso.

    Las partes no sólo habían convenido expresamente esta posibilidad, que en la aprobación definitiva del PGOU de Antequera la finca vendida no se calificara como suelo urbanizable no sectorizado, como una causa de resolución del contrato, sino que también habían previsto las consecuencias de esta resolución, que no son las que se interesaron en la demanda y se concedieron por la sentencia de primera instancia (la restitución de la parte del precio ya pagado, 2.100.000 euros). En la reseñada cláusula tercera, se afirma que: "En tal supuesto, pactan expresamente las partes que la vendedora hará definitivamente suya la cantidad entregada a la firma del presente contrato, obligándose a devolver a la compradora la totalidad de las demás cantidades entregadas (...), y a compensar a la compradora con la entrega de setenta mil metros cuadrados de superficie de suelo rústico ubicados en la zona de la finca que expresamente decida la vendedora".

    Al tiempo de la resolución del contrato, tan sólo se había entregado por la compradora el primer pago fraccionado, de 2.100.000 euros que, conforme a lo pactado, la vendedora tiene derecho a retener y no está obligada a devolver, sin perjuicio de que esté obligada a compensar a la compradora con 70.000 m2 de superficie de suelo rústico urbanizado, ubicado en la finca que era objeto de la compraventa.

    En consecuencia y para ser congruentes con lo solicitado en la demanda, procede denegar la pretensión contenida en la demanda de que se condene a la vendedora demandada a devolver a la compradora demandante la suma de 2.100.000 euros.

  18. En la demanda, la demandante no cuestionó la validez de esta concreta cláusula tercera, para justificar su inaplicación, por lo que no podemos entrar a hacerlo ahora de oficio, como se pretende en la argumentación del recurso de casación, cuando además no se aprecia ninguna razón para dudar de su validez.

    Por lo que respecta a la genérica referencia al enriquecimiento injusto, contenida en el apartado IX de los fundamentos de derecho, para su desestimación basta constatar que lo que se califica como enriquecimiento injusto, que se resuelva el contrato y la vendedora retenga el primer pago (2.100.000 euros), es consecuencia de la aplicación de una cláusula contractual libremente pactada, en la que se preveían las consecuencias de la resolución del contrato si la finca no alcanzaba definitivamente la calificación de suelo urbanizable no sectorizado.

  19. La estimación del primer motivo hace innecesario entrar a analizar el resto de los motivos.

    Costas

  20. Desestimado el recurso extraordinario por infracción procesal, se imponen las costas del recurso a la parte recurrente ( art. 398.1 LEC ).

    Estimado el recurso de casación, no procede expresa condena sobre las costas generadas por este recurso ( art. 398.2 LEC ).

    La estimación del recurso de casación ha supuesto la estimación parcial del recurso de apelación Carmen , razón por la cual tampoco procede la condena en costas por este recurso de apelación ( art. 398.2 LEC ).

    Y la estimación parcial del recurso de apelación ha supuesto la desestimación parcial de las pretensiones ejercitadas en la demanda, por lo que tampoco procede la condena en costas en primera instancia ( art. 394 LEC ).

    Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Desestimamos el recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por la representación de Cortijo de la Plata, S.L. contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Málaga (sección 6ª) de 3 de febrero de 2011, que resuelve el recurso de apelación (rollo 647/2009 ) interpuesto contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Antequera de 9 de marzo de 2009 (juicio ordinario núm. 209/2008), con imposición de las costas del recurso a la parte recurrente.

Estimamos el recurso de casación interpuesto por la representación de Cortijo de la Plata, S.L. contra la reseñada sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (sección 6ª) de 3 de febrero de 2011 , que dejamos sin efecto, y en su lugar acordamos: la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la representación de Carmen contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Antequera de 9 de marzo de 2009 (juicio ordinario núm. 209/2008), en el siguiente sentido: procede estimar parcialmente la demanda formulada por la representación de Cortijo de la Plata, S.L. contra Carmen ; declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado entre ambas partes el día 22 de marzo de 2007, y absolver a la demandada, Carmen , del resto de las pretensiones contenidas en la demanda. No imponemos las costas de primera instancia ni de apelación a ninguna de las partes. Tampoco procede la imposición de las costas generadas por el recurso de casación.

Publíquese esta resolución conforme a derecho y devuélvanse a la Audiencia de procedencia los autos originales y rollo de apelación remitidos con testimonio de esta resolución a los efectos procedentes.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.- Ignacio Sancho Gargallo.- Rafael Saraza Jimena.- Sebastian Sastre Papiol.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Ignacio Sancho Gargallo , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.