STS 19/2014, 23 de Enero de 2014

PonenteXAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
ECLIES:TS:2014:227
Número de Recurso6/2011
ProcedimientoCasación
Número de Resolución19/2014
Fecha de Resolución23 de Enero de 2014
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintitrés de Enero de dos mil catorce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia, como consecuencia de autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 22 de la misma ciudad, cuyo recurso fue preparado ante la mencionada Audiencia y en esta alzada se personaron en concepto de parte recurrente la procuradora Dª Silvia Albite Espinosa, en nombre y representación de "MIRADOR CONSTRUCTORA PROMOTORA URBANIZADORA, SL"; siendo parte recurrida la procuradora Dª Mercedes Albi Murcia en nombre y representación de Jose Ignacio y Inmaculada .

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- 1.- La procuradora Dª Rosa de Grado Cabanilles, en nombre y representación de Jose Ignacio y Inmaculada y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al juzgado se dictara sentencia por la que se declare o condene 1°) La resolución del contrato de compraventa celebrado en fecha 30 de Septiembre de 2006 entre Jose Ignacio y Inmaculada y la promotora MIRADOR CONSTRUCTORA PROMOTORA URBANIZADORA S.L.. acompañado como documento n° 3 a la presente demanda. 2°) Que la demandada MIRADOR CONSTRUCTORA PROMOTORA URBANIZADORA S.L. deberá abonar el precio entregado a cuenta por mis mandantes por la compra de la vivienda, que asciende a 24.881,51 € (VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS) 3°) Que la demandada debe abonar a mis mandantes en concepto de daños y perjuicios, los intereses legales de la cantidad que consta en el punto anterior, y de conformidad con el desglose del hecho sexto, que a la fecha de la firma de la presente demanda ascienden a 2.714,25 €, sin perjuicio de los que se devenguen en el procedimiento. 4°) Al pago de las costas que genere el presente proceso.

  1. - El Procurador D. José Joaquin Pastor Abad, en nombre y representación de MIRADOR CONSTRUCTORA PROMOTORA URBANIZADORA, SL., contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que desestimando la demanda absuelva a mi representada de los pedimentos de la misma con expresa imposición de costas a los demandantes. Y formulando demanda reconvencional, alegó los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando al Juzgado por la que declare: 1°) La plena validez y eficacia entre las partes del contrato privado de compraventa celebrado en fecha 30 de Septiembre de 2.006 entre MIRADOR CONSTRUCTORA PROMOTORA URBANIZADORA S.L. y Jose Ignacio y Inmaculada acompañado como documento n° UNO a la contestación de la demanda y reproducido a efectos de prueba en la demanda reconvencional 2°) Que para dar cumplimiento a lo convenido en dicho documento los compradores demandados deben de forma solidaria: Pagar a la actora la parte del precio pendiente de pago que asciende a CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTAS NOVENTA Y OCHO EUROS CON OCHENTA Y UN CENTIMOS (155.798, 81 €); bien subrogándose en el préstamo hipotecario o pagando directamente el precio a la demandante en caso de no subrogación o de renuncia según lo prevenido en los pactos CUARTO QUINTO Y SEXTO del contrato. Además deberán pagar los intereses del préstamo hipotecario que se devenguen desde que se puso a su disposición la vivienda el día 20 de Enero de dos mil nueve y hasta que se subroguen los compradores en el préstamo, paguen el precio de la vivienda o se proceda por su parte al pago y cancelación del préstamo según lo convenido en el PACTO UNDECIMO apartado 2 del contrato. Pagar cuantos gastos, impuestos o arbitrios de todo tipo graven la vivienda y los que se ocasionen por los elementos comunes del edificio desde el día 20 de Enero de dos mil nueve (PACTO UNDECIMO 4). 3°) Que los demandados deben abonar a la entidad actora los intereses al tipo legal de la suma adeudada como parte del precio de la compraventa desde la interpelación judicial así como las restantes que se vea obligada a pagar mi representada y que sean a cargo de los demandados desde que mi representada asuma el pago y ello sin perjuicio de que la sumas adeudadas a partir de sentencia devenguen el intereses legal mas dos puntos, según lo prevenido en la LEC. Y en su virtud, SE CONDENE a la demandada: 1°) A estar y pasar por las anteriores declaraciones; 2°) Al pago de las costas que genere el presente proceso

  2. - La procuradora Dª Rosa de Grado Cabanilles, en nombre y representación de Jose Ignacio y Inmaculada , contestó a la demanda reconvencional oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que desestimando íntegramente la demanda reconvencional , se absuelva a mis mandantes de todos los pedimentos contenidos en el suplico de la misma, todo ello con expresa imposición de costas a la actora.

  3. - Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Valencia, dictó sentencia con fecha 9 de marzo de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO : Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Rosa de Grado Cabanilles en nombre Jose Ignacio y Inmaculada contra la empresa Mirador Constructora Promotora Urbanizadora, S.L. con imposición de las costas a la parte actora. Y estimando íntegramente la reconvención condeno a los actores a cumplir el contrato firmado en su día, y por tanto a lo siguiente: 1º) Pagar la parte del precio pendiente de 155.798,81 Euros, con subrogación en su caso en el préstamo hipotecario, cuando se firme la escritura. 2º) A pagar los intereses del préstamo hipotecario desde el 20 de enero de 2.009, hasta el pago o subrogación en el préstamo. 3º) A pagar los gastos, impuestos o arbitrios que graven la vivienda o elementos comunes, desde la fecha antes indicada. 4º) Al pago de intereses legales desde la presentación de la demanda de la cantidad adeudada, y al pago de las costas.

    SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de Jose Ignacio y Inmaculada , la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 8 de octubre de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de Jose Ignacio y Inmaculada , contra la Sentencia de fecha 9 de marzo de 2010 , dictada en los autos número 895/2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Valencia , resolución que revocamos y, en su lugar, estimando la demanda y desestimando la reconvención, declaramos resuelto el contrato de compraventa que unía a las partes de fecha 30 de septiembre de 2006, condenando a la demandada a que abone a la demandante las siguientes cantidades: a) 24.881,51 € en concepto de principal.- b) 2.714,25 € como intereses pactados.- Estas cantidades devengarán los intereses legales correspondientes desde la fecha de la sentencia de primera instancia. Condenamos a la demandada al pago de las costas de la primera instancia y no hacemos expresa condena al pago de las generadas en esta alzada.

    TERCERO .- 1.- El procurador D. José Joaquín Pastor Abad, en nombre y representación de "MIRADOR CONSTRUCTORA PROMOTORA URBANIZADORA, SL", interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO .- Por infracción en concepto de inaplicación y consecuente aplicación errónea de los artículos 1281 , 1282 y 1258 del Código civil . SEGUNDO .- Por infracción en concepto de aplicación errónea del artículo 1256 y 1128 del Código civil en relación con el 3 del mismo texto legal . TERCERO .- Por infracción en concepto de interpretación y consecuente aplicación errónea del artículo 1124 del Código civil , en relación con los artículos 1281 , 1282 , 1256 , 1258 y 1128 del mismo texto legal .

  4. - Por Auto de fecha 7 de junio de 2011, se acordó ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

    3 .- Evacuado el traslado conferido, la procuradora Dª Mercedes Albi Murcia en nombre y representación de Jose Ignacio y Inmaculada presentó escrito de oposición al recurso interpuesto.

  5. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 14 de enero de 2014, en que tuvo lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- El contrato que ha dado origen al presente litigio, respecto a su resolución, es de compraventa de cosa futura, sobradamente aceptada e indiscutida por doctrina y jurisprudencia, de fecha 30 septiembre 2006, por el que "MIRADOR CONSTRUCTORA PROMOTORA URBANIZADORA, SL", demandada en la instancia y parte recurrente en casación, vende a Don Jose Ignacio y Inmaculada una vivienda, con trastero y plaza de garaje, en un edificio en construcción, por un precio cierto del que una parte ha sido pagada a cuenta del pago definitivo.

El plazo para el cumplimiento de la obligación del vendedor de entrega de la vivienda vendida lo prevé el último párrafo del pacto octavo, en estos términos:

Para la ejecución de las obras se prevé una duración de 18 meses a partir del acta de replanteo, que deberá efectuarse en el plazo máximo de dos meses desde la obtención de la licencia de obras.

Asimismo, el pacto noveno añade:

La vivienda será entregada a la parte compradora en el plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación, salvo que medie justa causa y siempre que la parte compradora haya cumplido la totalidad de las obligaciones que le incumben. Dicho acto se hará coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y subrogación en el préstamo hipotecario.

Se prevén en el contrato sendas cláusulas penales, caso de incumplimiento:

- por el vendedor: pacto 7.2:

Si fuere la entidad vendedora la que incumpliere el contrato por no hacer entrega de la vivienda en los plazos establecidos, o por no obtener las oportunas licencias administrativas, la parte compradora podrá optar por exigir su cumplimiento o resolver el contrato con devolución en este caso de las sumas pagadas a cuenta, más los intereses legales hasta que se produzca la efectiva devolución.

- por el comprador: pacto 7.1:

En el supuesto de que la parte compradora no pagase a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno cualquiera de los plazos de amortización del precio, la parte vendedora podrá exigir el cumplimiento o resolver este contrato. Si optase por el cumplimiento, las sumas adeudadas devengarán hasta su total pago, un interés de demora del 12% anual que deberá ser satisfecho por el comprador al tiempo de pago del principal. Si optase por la resolución, ésta se producirá de pleno derecho, con la sola declaración en tal sentido de la parte vendedora, notificada a la parte compradora mediante requerimiento notarial o judicial al efecto; a cuyo fin se señala como domicilio del deudor el señalado en la comparecencia de este documento, y sin necesidad de cumplimiento de requisito de clase alguna, pudiendo la entidad vendedora disponer libremente de la vivienda a partir de esta notificación.

Los plazos consignados en el contrato no se cumplieron. La licencia de obra se concedió el 18 octubre 2005 y la licencia de primera ocupación, el 18 diciembre 2008. Antes que esta última y a la vista del retraso, la parte compradora remitió a la vendedora, por medio de su letrada, el 7 julio 2008 carta manifestando su intención resolver el contrato "por causas personales" y el 30 marzo 2009 nueva carta en la que optan por la resolución por incumplimiento de la parte vendedora.

Como consecuencia de todo ello los señores Jose Ignacio y Inmaculada interpusieron demanda contra la promotora MIRADOR en la que interesaron que se declarara la resolución del contrato de compraventa indicado y se condenara a ésta a la devolución de la parte del precio entregada, con los intereses legales.

La sentencia de la Audiencia Provincial, Sección 7ª, de Valencia, de 8 octubre 2010 , revocando la dictada en primera instancia, estimó la demanda formulada, destacó que la entrega de la vivienda ha de ser efectiva, es decir, material y administrativamente apta para su ocupación, siendo requisito necesario la licencia de primera ocupación. Es elocuente, con relación al tema que aquí se presenta, el siguiente párrafo de dicha sentencia:

se establece en el pacto octavo un duración de 18 meses a partir del acta de replanteo, acta que ejecuta la constructora de forma ajena al comprador y, en el noveno, que la vivienda será entregada en la plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación, actividad que también depende, exclusivamente, de la diligencia y petición de la constructora, por tanto, en la práctica, la fecha de entrega de la vivienda y el cumplimiento contrato se ha dejado al arbitrio de una sola de las partes. Partiendo de estas consideraciones, si bien, contrariamente a lo indicado por la parte actora, estimamos acreditado que los problemas generados por el cambio en la ubicación del transformador de energía eléctrica han provocado el retraso en la conclusión de las obras, consideramos que dicho retraso no puede soportarlo de forma exclusiva y obligatoria el comprador de la vivienda, puesto que es la promotora quien opta por iniciar la venta de las viviendas antes de su construcción y de obtener la licencia de primera ocupación, así como percibir cantidades anticipadas como modo de financiar la construcción, por tanto, es ella quien debe asumir las incidencias negativas que el retraso en la entrega, por causas técnicas pueda generarle y no la compradora

Frente a esta sentencia, la promotora demandada formula el presente recurso de casación en tres motivos: el primero viene referido a la interpretación del contrato que relaciona con la cuestión fáctica propia de la instancia; el segundo cita como infringidos los preceptos de carácter general, artículos 1256 y 1128 en relación con el 3 del Código civil y el tercero considera infringido el artículo 1124 del Código civil planteando la cuestión esencial, que es, la resolución.

SEGUNDO .- El primero de los motivos del recurso de casación se formula por infracción de los artículos 1281 , 1382 y 1258 del Código civil . A lo largo del desarrollo del motivo se alega la interpretación del contrato que nadie discute y su aplicación a los hechos, que es cuestión fáctica ajena al recurso de casación.

Este motivo se desestima por tres razones.

La primera, por la falta de concreción, de la infracción denunciada. Se citan dos artículos sobre la interpretación del contrato que contienen elementos opuestos de la misma, el literal (primer párrafo del 1281) y el intencional (segundo párrafo del 1281 y el 1282). La jurisprudencia ha reiterado que no cabe motivar el recurso con cita heterogénea de preceptos y sobre, precisamente, la interpretación ha dictado, entre otras, las sentencias del 22 enero 2010 , 4 febrero 2011 , 28 diciembre 2012 , 7 mayo 2013 , 26 noviembre 2013 . Por otra parte, tampoco cabe la cita de un precepto tan genérico o amplio como el artículo 1258 que proclama, con carácter general, la perfección y la eficacia de los contratos. También lo ha reiterado la jurisprudencia; sentencias relativas a este mismo artículo: de 16 marzo 2009, 27 diciembre 2010, 17 junio 2011, 2 diciembre 2011, 29 noviembre 2012, 19 de abril 2013.

La segunda, porque la interpretación es función exclusiva del Tribunal a quo, sin que quepa su revisión en casación, salvo el caso excepcional (ni siquiera alegado en el motivo) de que se haya hecho de forma arbitraria, ilógica o contraria a derecho. Es constante la jurisprudencia en este sentido: sentencias de 30 diciembre 2010 , 30 septiembre 2011 , 31 enero de 2012 , 25 octubre 2012 , 19 septiembre 2013 .

La tercera es esencial y atinente al fondo del motivo. La sentencia recurrida no aplica la interpretación del contrato al de autos, ni se discute en la litis , ni, mucho menos, la interpretación es el fundamento del fallo. Así, la cita de los artículos sobre la misma no tiene sentido, ni son aceptables como motivo de casación, pese a que se quieran relacionar con un precepto tan genérico como el 1258. Precisamente por ello, a lo largo del desarrollo se exponen los hechos, naturalmente desde el punto de vista de la sociedad promotora recurrente, lo cual está proscrito en casación, que no acepta que se haga supuesto de la cuestión, es decir partir de hechos distintos de los declarados probados en la sentencia de instancia: sentencias de 13 mayo 2011 , 12 julio 2011 , 9 febrero 2012 , 19 abril 2013 , 11 julio 2013 .

TERCERO .- El segundo de los motivos del recurso de casación alega la infracción de los artículos 1256 y 1128 del Código civil .

El motivo se desestima porque la sentencia de instancia hace referencia a la indeterminación del plazo, pero no es el fundamento del fallo y declara probado el retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega por la sociedad promotora, vendedora. No hay, pues, infracción del artículo 1256 del Código civil que proclama el principio de la necessitas, esencia de la obligación y partiendo del mismo, declara la sentencia recurrida que se ha incumplido el plazo previsto para la obligación de entrega. Que a lo largo del desarrollo del motivo se mezclen conceptos fácticos y se discuta lo declarado en la sentencia de instancia no es otra cosa que hacer supuesto de la cuestión.

Por otra parte, la infracción que se alega del artículo 1128 carece de fundamento, pues la sentencia, a la vista del contrato, ha declarado probado el retraso. Además, tal como dice la sentencia de 15 junio 2004 "la determinación judicial en la que contempla el artículo 1128 del Código civil exige que se haya pedido por la parte; de lo contrario se daría una incongruencia extra petita, inadmisible procesal y constitucionalmente" y advierte que "no cabe la posibilidad de que se otorgue de oficio".

"Consta acreditado que la demandada (promotora) incumplió los plazos pactados para la entrega de la vivienda y que dicho incumplimiento es el que faculta a los actores para instar la resolución del contrato", dice la sentencia recurrida, como hecho invariable en casación, que no es una tercera instancia y no revisa la cuestión fáctica, sino controla la correcta aplicación de la normativa vigente y en este sentido se han pronunciado expresamente las sentencias de esta Sala de 25 junio 2010 , 5 mayo 2011 , 4 abril 2012 , 6 mayo 2013 .

No es baldío recordar aquí lo expresado por la sentencia de 14 noviembre 2013 :

La cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre , que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial ( SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009 , y SSTS n.º 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010 , rec. n.º 1535/2010 , rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001 , respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente. De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ).

CUARTO .- El tercero de los motivos del recurso plantea el verdadero tema de fondo del presente proceso. Alega la infracción del artículo 1124 del Código civil en relación con otros artículos que no tienen especial interés en el tema básico y son normas que ya han sido tratadas al examinar los motivos anteriores. En el desarrollo del motivo sólo se hace referencia a la resolución ex articulo 1124 y se refiere a la falta de requerimiento y a que el posible incumplimiento por el retraso no es grave ni es culpable la promotora.

La resolución es un efecto esencial del incumplimiento por una de las partes en las obligaciones recíprocas o sinalagmáticas precisamente porque se rompe el sinalagma y debe darse lugar a la extinción del contrato con efecto retroactivo; cada una de las obligaciones de cada parte sirve de causa a la otra y cada una funciona como equivalente y contravalor de la otra, es una reciprocidad que no permite que se mantenga cuando una de las partes incumple la suya.

La primera consecuencia de lo anterior es que no precisa un requerimiento por el cumplidor frente al que incumple, salvo en el caso específico del artículo 1504. Y la segunda es que el incumplimiento ha de ser grave, en el sentido de que provoca la frustración de la relación obligatoria, la desaparición del sinalagma. Es el incumplimiento propiamente dicho, que produce la insatisfacción del interés del acreedor ( sentencia de 28 enero 2010 ) y la frustración del fin del contrato ( sentencia de 10 junio 2010 ).

En el presente caso, pese a la poca determinación del plazo de cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda (que no llega al extremo de declarar nula la cláusula por abusiva, caso de la sentencia de 3 julio 2013 ) la promotora, vendedora, ha incumplido el plazo previsto en el contrato de una manera grave y que los compradores no tienen porqué soportar, tanto más cuanto en el propio contrato está prevista la cláusula penal en el pacto 7.2 y no puede mantener que la causa no es imputable a la promotora vendedora, conforme a lo expresado en la sentencia recurrida, en el párrafo que anteriormente ha sido transcrito. Y es constante la jurisprudencia que no admite justificación cuando los retrasos provienen de una falta de previsión del promotor, profesional en esta materia y, en todo caso, el comprador no debe soportar unos incumplimientos contractuales que, en esto está claro, no los ha producido él y no le deban afectar negativamente.

QUINTO .- En definitiva, se rechazan los motivos del recurso de casación, por lo que debe declararse no haber lugar al mismo, con la condena en costas que impone el artículo 398.1 en su remisión al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Primero

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de "MIRADOR CONSTRUCTORA PROMOTORA URBANIZADORA, SL"., contra la sentencia dictada por la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia, en fecha 8 de octubre de 2010 , que SE CONFIRMA.

Segundo .- Se condena al pago de las costas a la parte recurrente.

Tercero.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Orduña Moreno.-Xavier O'Callaghan Muñoz.-Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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