STS 452/2013, 10 de Julio de 2013

La procuradora Dª. Isabel Jiménez Acosta, en representación de RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L. formuló demanda de juicio ordinario, mediante escrito de 8 de mayo de 2006, que tuvo entrada en el registro de los Juzgados de Primera instancia de Madrid el 9 de mayo de 2006 de , contra GRUJERMA S.L., cuyo suplico dice textualmente:

[...], por formulada la presente demanda sobre obligación de hacer en cumplimiento de contrato, con solicitud subsidiaria de Resolución Contractual por incumplimiento contractual, acordando que se sustancie por los trámites del juicio ordinario, dictándose en su día sentencia por la que se declare:

Primero : la obligación de hacer de GRUJERMA S.L. de realizar a su costa y cargo:

A) el Proyecto de Edificación u Obra Nueva para la construcción de las viviendas de la UE 16 (R), conforme al criterio que determine RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L. y recogido en la contestación al requerimiento de fecha 25 de octubre de 2005, respecto a la tipología de viviendas descritas en el citado requerimiento y planos aportados.

B) su presentación ante el Ayuntamiento de Seseña a los fines de obtener la Licencia de Edificación u Obra Mayor sobre licitada Unidad de Ejecución.

C) soportar y aceptar el precio de compra, resultante de multiplicar el valor unitario del metro cuadrado de edificación, a razón de 626,38 Euros por m2, por el número final de metros cuadrados de edificabilidad resultantes del Proyecto de Edificación, conforme a los apartados anteriores.

Segundo : Con carácter subsidiario a lo anterior y para el supuesto de ser inviable acuerde, de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Octava , apartado c), relativo a la condición resolutoria expresa, a ejercitar exclusivamente por la compradora, declare la resolución expresa del contrato por incumplimiento contractual de la vendedora, y condene a Grujerma, S.L. a la devolución, a RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L, de las cantidades recibidas por el contrato privado de compraventa, más una cantidad igual en concepto de indemnización por daños y perjuicios, más intereses desde la interposición de la presente demanda.

Tercero: Con carácter subsidiario a los puntos anteriores acuerde , de conformidad con lo dispuesto en el Cláusula Séptima , apartado b) y d), relativo al régimen de responsabilidades de la vendedora, a ejercitar exclusivamente por la compradora, la resolución del contrato por incumplimiento contractual de Grujerma, S.L. y la condene a la devolución, a RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L., de las cantidades recibidas por el contrato privado de compraventa, más un 10 % de intereses del total de las cantidades entregadas, más intereses desde la interposición de la demanda.

En todos los casos con expresa imposición de costas a la parte demandada .

La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Madrid y fue registrada con el núm. 754/2006 . Una vez admitida ésta a trámite, se procedió al emplazamiento de la parte demandada.

Mediante escrito de 6 de julio 2006, presentado el 7 del mismo mes y año, la procuradora Dª. María del Ángel Sanz Amaro, en representación de la mercantil GRUJERMA S.L., contestó la demanda , cuyo suplico decía textualmente: «[...] se dicte sentencia conforme se interesa, y entrando en el cumplimiento del contrato, por ser de imposible realización en cumplimiento del mismo, la obligación de hacer articulada de contrario, desestime la demanda presentada conforme al Suplico de la misma en todos los pedimentos, con expresa condena en costas a la parte demandante; todo ello, sin perjuicio de lo que se solicita en la forma que se dirá, en la reconvención que formulamos a continuación. [...]

En cuanto a la reconvención se dice :

[...] tenga por interpuesta demanda reconvencional contra la actora en este pleito, Cia Mercantil RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L., dándose traslado de la misma a la contraparte y, tras los trámites pertinentes, se dicte sentencia por la cual:

1. - Se condene a la Mercantil RESIDENCIAL TALAMANCA, S.A., al cumplimiento del contrato de compraventa suscrito con GRUJERMA, S.L., el día 26 de abril de 2005, en el precio y condiciones establecidas en el contrato, condenando a la demandada de reconvención al otorgamiento de escrituras públicas de compraventa y abonando en dicho acto el resto del precio convenido en el contrato en la cantidad de 6.556.092,46 euros, más 1.528.974,79 euros en concepto de IVA.

2. - Subsidiariamente a la anterior, y para el caso de no tener acogida estimatoria la anterior, igualmente sea condenada la Mercantil RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L. al cumplimiento del contrato de compraventa suscrito con Grujerma S.L., el día 26 de abril de 2005, en el precio y condiciones establecidas en el contrato, condenando a su efecto a la demandada de reconvención a consentir la Redacción de un Proyecto de Obra Nueva sobre el solar adquirido que contemple una Edificabilidad de 15.256 m2 en viviendas en altura en manzana cerrada, y a su vez a gestionar ante el Ayuntamiento dicha concesión de licencia municipal de obra, y concedida dicha licencia, sean otorgadas escrituras públicas de compraventa abonando en dicho acto RESIDENCIAL TALAMANCA, el resto del precio convenido en el contrato en la cantidad de 6.556.092,46 euros, más 1.528.974,79 euros en concepto de IVA.

2. - Subsidiariamente a la anterior, y para el caso de que no pueda ser cumplido el contrato conforme a ninguna de las dos anteriores, se interesa declare resuelto el contrato suscrito entre mi representada, Grujerma, S.L. y RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L. de fecha 26 de abril de 2005, de compraventa, condenando a su efecto a RESIDENCIAL TALAMANCA a perder en concepto de penalización impuesta en el contrato por incumplimiento, la cantidad de 1.500.000 euros, con devolución por GRUJERMA, S.L., del resto de las cantidades recibidas en su día en importe de otro 1.500.0000 de euros, quedando a partir de su abono totalmente liberadas las partes contratantes del compromiso de compra en virtud del contrato resuelto.

3. - En todo caso, sea condenado el demandado de reconvención al pago de las costas del procedimiento. »

Dª Ana Isabel Jiménez Acosta, en representación de RESIDENCIAL TALAMANCA, S.A., mediante escrito de 15 de septiembre de 2006, que tuvo entrada en el registro de los Juzgados de Primera Instancia nº 6 de Madrid, el 20 de septiembre de 2006, contestó y se opuso a la demanda reconvencional instada por GRUJERMA S.L., cuyo suplico dice textualmente: <<[...] desestime íntegramente las pretensiones de contrario, todo ella con expresa imposición de las costas causadas >>

Tras seguirse los trámites correspondientes, el Juzgado de dictó sentencia el 13 de octubre de 2008 , con la siguiente parte dispositiva: «Que estimando la demanda presentada por RESIDENCIAL TALAMANCA S.L. contra la entidad Grujerma, S.L., debo declarar y declaro la resolución del contrato de compra-venta suscrito por las partes con fecha 26 de abril del 2005, condenando a GRUJERMA S.L. a que devuelva a RESIDENCIAL TALAMANCA S.L las cantidades recibidas por dicha contrato más un 10 % de intereses del total de las cantidades entregadas, así como el interés legal de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda y las costas causadas..»

Tramitación en segunda instancia

La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la procuradora Dª María del Ángel Sanz Amaro, en representación de la mercantil GRUJERMA, S.L.

Por la procuradora Dª Ana Isabel Jiménez Acosta, en representación de RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L. se impugnó el recurso de apelación.

Antes de señalar el día para la deliberación, votación y fallo, la vendedora apelante, mediante escrito de veintiocho de julio de dos mil nueve, acompaña Resolución del Concejal Delegado de Área Territorial de 15 de julio de 2009 concediendo nueva Licencia Municipal en relación al Proyecto Básico autorizando la Construcción de 96 viviendas, trasteros, garajes y piscina en la parcela- solar objeto del contrato. A dicho escrito y aportación de documento se opone la compradora apelada, solicitando la inadmisión del mismo.

Por providencia de 17 de septiembre de 2009 se ordena la unión al Rollo de apelación a los "únicos fines ilustrativos"; providencia que es recurrida en reposición por la actora e impugnado el recurso por la demandada, y resuelto por Auto de 27 de octubre de 2009, que desestima el recurso.

La resolución de este recurso de apelación correspondió a la Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid, que lo tramitó con el rollo núm. 458/2009 , y, tras seguir los correspondientes trámites, dictó sentencia, cuya parte dispositiva dispone: «FALLAMOS: [...] Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil GRUJERMA S.L frente a la sentencia dictada, en fecha trece de octubre de dos mil ocho, por el Juzgado de Primera Instancia número Seis de los de Madrid , en los autos de Juicio Ordinario sustanciados ante dicho Juzgado bajo el número de registro 754/2006 (Rollo de Sala número 399/2009), y en su virtud,

Primero.- Revocar parcialmente la meritada sentencia apelada.

Segundo.- Estimar sustancialmente la demanda interpuesta, por vía principal, por la entidad mercantil RESIDENCIAL TALAMANCA S.L, representada por la procuradora doña Ana Isabel Jiménez Acosta, contra la entidad mercantil GRUJERMA S.L., representada por la procuradora doña María del Ángel Sanz Amaro.

Tercero.- Desestimar íntegramente la demanda interpuesta, por vía reconvencional, por la entidad mercantil GRUJERMA S.L., representada por la procuradora doña María del Ángel Sanz Amaro, contra la entidad mercantil RESIDENCIAL TALAMANCA S.L., representada por la procuradora doña Ana Isabel Jiménez Acosta.

Cuarto.- Declarar la resolución del contrato de compra-venta suscrito por las partes e instrumentado en el documento privado de fecha veintiséis de abril de dos mil cinco.

Quinto.- Condenar a la entidad mercantil GRUJERMA S.L. a reintegrar a la entidad RESIDENCIAL TALAMANCA S.L. las cantidades recibidas por razón de dicho contrato más un diez por ciento de interés del total de tales cantidades entregadas, así como los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda. Cantidades que, en todo caso, y por imperativo legal, devengarán los intereses legales prevenidos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desde la fecha de la sentencia de primera instancia.

Sexto.- No hacer expresa y especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en la primera instancia, tanto por la demanda principal como por la demanda reconvencional.

Séptimo.- No hacer, tampoco, expresa y especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en esta alzada.»

Interposición y tramitación de recurso de casación

Dª María del Ángel Sanz Amaro, procuradora de los tribunales y de GRUJERMA S.L., interpuso recurso de casación y recurso por infracción procesal al amparo de los arts. 479 , 470 , 469.1 y 2 de la LEC que se fundamentó en:

Recurso Extraordinario por infracción procesal :

1. - Al amparo del articulo 469.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración del artículo 24 de la Constitución e infracción de los artículos 216 , 218.1 y 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Incongruencia.

2. - Al amparo del artículo 469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración del artículo 24 de la Constitución e infracción de los artículos 216 , 218.3 y 465.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Incongruencia en la motivación de las sentencias.

3. - Al amparo del articulo 469.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración del artículo 24 de la Constitución e infracción de los artículos 216 , 218.1 y 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Incongruencia.

4. - Al amparo del artículo 469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración del artículo 24 de la Constitución e infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Motivación incompleta de la sentencia.

   Recurso de casación

1. - Al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de lo dispuesto en los artículos 1281 , 1282 y 1283, en relación con los artículos 1091 , 1256 y ss, todos ellos del Código Civil .

2. - Al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de lo dispuesto en los artículos 1281 , 1282 y 1283, en relación con los artículos 1091 , 1256 y ss y 1124, todos ellos del Código Civil .

3. - Al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas aplicables para resolver el objeto del proceso.

4. - Al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas aplicables para resolver el objeto del proceso, artículos 1100 , 1101 y 1108 del Código Civil .

La Sección 25 de la Audiencia Provincial de Madrid, tuvo por interpuesto por parte de GRUJERMA S.L. el recurso de casación y el recurso extraordinario por infracción procesal, ordenando la remisión de las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y emplazando a las partes ante la misma.

Recibidas las actuaciones en esta Sala y personada ante la misma la recurrente, por medio de su representante, se dictó Auto de 12 de julio de 2011, mediante el cual la Sala, al concurrir los presupuestos y requisitos exigidos en el ordinal 2º del art. 477.2 de la LEC 2000 , acordó lo siguiente:

1.- ADMITIR EL RECURSO DE CASACION y RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCION PROCESAL interpuestos por la representación procesal de la mercantil GRUJERMA S.L. contra la Sentencia dictada, con fecha 27 de julio de 2010, por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25ª) en el rollo de apelación nº 399/2009 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 754/2006 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Madrid.

2.- Y entréguese copia de los escritos de interposición de los recursos formalizados, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala, para que formalice su oposición por escrito en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en Secretaría..

Por escrito de 16 de septiembre de 2011, la procuradora Doña Ana Isabel Jiménez Acosta en representación de la recurrida, RESIDENCIAL TALAMANCA S.L., presentó escrito de oposición al recurso de casación interpuesto, quedando el presente recurso de casación pendiente de vista o votación y fallo.

Mediante providencia de 25 de marzo de 2013, se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el día 12 de Junio de 2013 , en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Sebastian Sastre Papiol, Magistrado de Sala.

Antecedentes de la demanda rectora y de la reconvención .

1. RESIDENCIAL TALAMANCA S.L. (también la actora, demandada reconvenida o la compradora) interpone una demanda sobre obligación de hacer, exigiendo el cumplimiento del contrato de compraventa de finca urbana-solar que había suscrito como compradora en documento privado con GRUJERMA, S.L. (también la demandada, ó actora reconviniente ó vendedora), el 26 de abril de 2005 y subsidiariamente de resolución contractual por incumplimiento, con las correspondientes indemnizaciones previstas en el contrato.

   La pretensión principal del suplico de la demanda consistía en una obligación de hacer, a cargo de GRUJERMA, S.L. de realizar, a su costa y cargo, un Proyecto de Edificación y Obra Nueva para la construcción de viviendas, con una tipología que se describe en una contestación a un requerimiento recibido de la demandada (doc. 27 de la demanda) , y de acuerdo con los planos aportados en dicho escrito de contestación. Así reza la pretensión principal de la actora, según es de ver del Antecedente Primero de la presente resolución.

   A su entender el objeto del contrato era la edificabilidad en residencial colectiva en manzana cerrada de 15.526 mts2, incluidos patios, con una tipología y edificabilidad determinadas (180 viviendas de superficie aproximada entre los 70 mts2 y 80 mts2), contando con el aprovechamiento urbanístico que resultaba del Estudio de Detalle (anexo 3 del contrato) sobre el solar de naturaleza urbana-residencial.

   Por el contrario, para la demandada, el objeto del contrato era la venta de un suelo para la promoción o construcción de viviendas residenciales en manzana cerrada sobre la totalidad del terreno urbano, sin ninguna otra especialidad, y sin un Proyecto de Construcción definido.

   Dice la estipulación SEGUNDA del contrato " La presente compraventa tiene como OBJETO, la Unidad de Ejecución, entendida como Proyecto Urbanístico y de Edificabilidad, con la edificabilidad total determinada en la cláusula anterior, en la que se determina un aprovechamiento bajo cubierta para uso vividero vinculado a la planta inferior, en concepto de libre de toda carga, gravamen, arrendatario u ocupante, al corriente en el pago de gastos e impuestos, conforme al estado físico, en que se encuentra y; contando con el aprovechamiento urbanístico derivado del Estudio de Detalle, inherente a su condición, una vez agrupadas las fincas, de solar de naturaleza urbana-residencial dentro de la normativa zonal correspondiente a las Normas Subsidiarias de la Zona para edificación en manzana cerrada. Todo lo cual es conocido, admitido y comprobado por el comprador aquí compareciente, de cuya información facilitada al efecto se ha servido y declara ser bastante".

2. Al poco tiempo de celebrado el contrato, concretamente el 8 de junio de 2005, empiezan a surgir las distintas interpretaciones sobre el objeto del mismo pues, la actora entiende que concretó y determinó el tipo de vivienda que pretendía realizar, como así lo hizo al contestar al primer requerimiento recibido de la vendedora el día 24 de octubre de 2005. En ella pone de manifiesto que la viabilidad económica y comercial de la promoción obliga, en una población como la de Seseña, a un tipo de vivienda de 70 a 80 mts2, que atendidos los metros de edificabilidad, 15.256 (neta 14.165,06 mts2), supone poder construir alrededor de 180 viviendas. Por el contrario, como se ha anticipado, la vendedora-demandada rechaza reiteradamente que este fuera el objeto del contrato, pues no reconoce, como formando parte del mismo, el Documento 23 bis que se acompañó a la demanda, de Modificación del Estudio de Detalle, así como la copia del Proyecto de Urbanización y Topográficos, que impugna, pues no está firmado por las partes. En dicho documento, impugnado y no reconocido por la demandada, aparece un modelo de edificación que "en modo alguno fueron fuente de contrato" (Hecho Primero 6 del escrito de contestación).

3. La compradora, según señala la vendedora, intentó la novación del contrato (documento nº 26 de la contestación- reconvención), pues las Normas Subsidiarias no permitían construir el número de viviendas que proyectaba aquélla, pues sólo permitían dos viviendas por 150 mts2 de parcela, lo que supone una reducción de casi el cincuenta por ciento de las interesadas por la compradora. Las Normas Subsidiarias eran conocidas, por públicas, antes de la celebración del contrato (Diario Oficial de Castilla La Mancha, número 12, de 18 de Enero de 2005 por el cual se anuncia la aprobación definitiva por la Comisión Provincial de Urbanismo de Toledo, el expediente de modificación puntual nº 11 de las Normas Subsidiarias en el ámbito del título 3 y 7, del Ayuntamiento de Seseña).

   Por esta razón, la demandada deduce reconvención exigiendo a la actora reconvenida el cumplimiento estricto del contrato, una vez se han cumplido por parte del vendedor todos los requisitos impuestos en el mismo (inscripción de 18 fincas en el Registro de la Propiedad y agrupación de las mismas), resultando una superficie de 9.545 metros, con un aprovechamiento de 15.256 mts2 de edificabilidad (14.165,06 mts2, excluyendo patios). Los términos del suplico de la reconvención han sido reproducidos en el Antecedente de Hecho Tercero.

   De la reconvención, resulta altamente ilustrativo el citado documento nº 26 que acompaña el escrito de contestación- reconvención, por el que RESIDENCIAL TALAMANCA hace entrega a la vendedora de un borrador de contrato firmado por uno de los dos administradores de la compradora , por el que pretendía una novación parcial, introduciendo, una modificación en la Estipulación Séptima del Contrato Privado de Compraventa, añadiendo un nuevo apartado g), según el cual, para el supuesto de que el Ayuntamiento de Seseña no concediera una licencia para construir sobre la parcela adquirida en los términos interesados por la compradora (180 viviendas de 70 a 80 mts2), " la parte compradora tendrá la facultad expresa de resolver el presente contrato de compraventa, viniendo la parte vendedora obligada a soportarlo, con devolución, por parte de ésta última, ... de la totalidad de las cantidades económicas entregadas hasta este momento, y sin posibilidad de exigir a la vendedora reclamación económica alguna en concepto de indemnización por daños y perjuicios ". La propuesta de modificación no fue aceptada por la vendedora. La actora-compradora sobre este Hecho (segundo) de la reconvención contesta en los siguientes términos: "no establece dato ni hecho objetivo, sino explicaciones de la percepción de la parte procesal. La exposición que realiza es interpretativa de hechos que la parte procesal considera y entiendo como objetivos, pero que, por el contrario, se encuentran totalmente imbuidos de su propia visión" (sic).

4. Otra cuestión que interesa poner de manifiesto, en orden a la resolución del presente recurso, es la obtención, por parte de la vendedora, de la licencia de obras, el 6 de junio de 2008, que el Ayuntamiento de Seseña concede en relación al Proyecto Básico para construir 96 viviendas, 66 despachos, locales, garajes, trasteros y piscina . Ello sucede después de más de un año del término previsto en el contrato y es aportado por la vendedora en el acto de la vista del juicio, motivo por el cual la compradora desiste de la petición principal y, en el trámite de diligencias finales, la actora razona las causas del desistimiento de la pretensión principal y se acoge a las peticiones subsidiarias (resolutorias e indemnizatorias).

5. La Sentencia de Primera Instancia estimó la segunda petición subsidiaria de la actora, esto es, declaró resuelto el contrato, condenando a la demandada a la devolución de cantidades recibidas, más un 10 % de intereses del total de las cantidades entregadas, así como el interés legal de dicha cantidad, desde la fecha de la interposición de la demanda y las costas causadas.

   De la segunda instancia.

6. En trámite de apelación, y antes del día de votación y fallo, la vendedora aporta para su unión al rollo, una resolución dictada por el concejal delegado de Área Territorial del Ayuntamiento de Seseña de 15 de julio de 2009 , por la que se acuerda aprobar y conceder nueva licencia municipal, en relación al proyecto básico, autorizando la construcción de 96 viviendas, trasteros, garajes y piscinas en la parcela-solar, firmada por la Unidad de Actuación UA-16 (R), conforme a los parámetros que allí se detallan, entre otros, el "uso único y principal de residencial para viviendas, en manzana cerrada, en bloque distribuido en viviendas en altura", con superficie total construida 19.581,89 mts2, etc.

   Pese a la oposición de la actora a la aportación de tal documento, la Sala lo admite a los "únicos fines ilustrativos".

7. Interpuesto el recurso de apelación por la vendedora e impugnado por la compradora, la Sentencia de la Audiencia confirma la de la primera instancia, salvo en las costas que entiende no procede imponerlas a ninguna de las partes, por lo que la revoca en este puntual extremo.

   Considera la sentencia de la Audiencia Provincial que, para resolver la cuestión debatida, hay que indagar en la intención de los contratantes para encontrar la interpretación verdadera del contrato (Estipulación Segunda sobre el objeto) y, por ello no existe incumplimiento imputable a ninguna de las partes, pero sí existe una causa objetiva de imposibilidad de cumplimiento del contrato de conformidad con la edificabilidad admitida por la licencia.

   La sentencia recurrida parte de la premisa de que la controversia que mantienen las partes viene referida al contenido del objeto del contrato, así como el alcance y ámbito de la obligación de entrega asumida por la entidad demandada, y concretamente si la edificabilidad (uso residencial colectivo), objeto del contrato, debía concretarse en viviendas de una determinada superficie. Busca la intención de las partes, así como el espíritu y finalidad que hayan presidido el negocio, conforme establece el art. 1282 Cc . Para ello, la sentencia de la Audiencia Provincial procede a la interpretación del negocio jurídico a fin de determinar si la voluntad de las partes era concretar la edificabilidad en viviendas de una superficie aproximada entre 70 m2 y los 80 m2, como sostiene la actora-reconvenida, o si, por el contrario, como sostiene la demandada-reconviniente, no preveía limitación de superficie. Tras los elementos probatorios aportados al proceso que consideró convenientes y, concretamente el Anteproyecto, redactado unilaterlamente por la actora-compradora, obrante al folio 1269 -que contempla la construcción de 180 viviendas-, así como la concesión de la licencia municipal para el proyecto básico, obrante en los folios 1371 a 1466, solicitada por el vendedor conforme a las vigentes Normas subsidiarias, concluye " que la voluntad contractual de las partes fue, efectivamente, concretar la edificabilidad objeto de enajenación, en viviendas de superficies aproximadas a los 70 u 80 m2 ".

   Sin embargo, dado que las normas urbanísticas aplicables, modificadas cuatro meses antes de la suscripción del contrato, no permiten la edificación de más de 96 viviendas, " debe necesariamente concluirse que no resulta legalmente posible obtener la total edificabilidad pactada ", conforme a la interpretación que se ha dejado establecida.

   Por ello, razona la sentencia recurrida, que no cabe atribuir a ninguna de las partes incumplimiento de sus respectivas obligaciones, por lo que el negocio jurídico celebrado ha quedado resuelto por justa causa, que no es otra que " la imposibilidad de obtener la total edificabilidad, para uso residencial, pactada ". Justificada la concurrencia de una causa objetiva, la sentencia de la Audiencia Provincial circunscribe la cuestión litigiosa al ejercicio por la entidad actora de la facultad de opción reconocida en el contrato y que la demandada debe soportar. Como sea, que la actora no ha impugnado la Sentencia de primer grado que declaró resuelto el contrato, la facultad de opción que tenía (el cumplimiento o la resolución) debe mantenerse el pronunciamiento resolutorio. No se imponen costas en ninguna de las instancias, pues " resulta cuestionable el carácter dudoso de la cuestión sometida a litigio por las partes ... que ha hecho necesaria la interpretación judicial ".

   Motivos del Recurso Extraordinario por Infracción Procesal.

   Vamos a tratar conjuntamente el motivo Primero y Tercero que alegan la incongruencia de la resolución recurrida, en la infracción de los mismos principios (justicia rogada y exactitud de la resolución judicial) y normas que se dicen infringidas, artículos 216 , 218.1 y 465.4 LEC , y todo ello al amparo del ordinal 4º del artículo 469.1 LEC por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el art. 24 CE . No obstante, se dará respuesta por separado a cada una de las cuestiones planteadas en los motivos.

Enunciados y fundamentos de los motivos Primero y Tercero.

" Al amparo del art. 469.1 LEC . Vulneración en el proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el art. 24 de la Constitución , por infracción a mi representada de las normas contenidas a la debida tutela judicial efectiva de esta parte consagrado en el artículo 24 de la Constitución Española en cuanto a deberes de congruencia debida en la sentencia; al principio de justicia rogada y exactitud en la resolución judicial a los términos del debate propuesto por las partes. Motivo que fija particularmente la infracción en la sentencia de los artículos 216 , 218.1 y 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Incongruencia.

En síntesis, concreta el desarrollo del primer motivo, en la incongruencia y falta de motivación que supone que el actor ejercitara una pretensión principal (una obligación de hacer del demandado) y subsidiariamente dos acciones resolutorias, y que, en el último trámite procesal, en las diligencias finales, la actora optara por desistir de la primera (obligación de hacer) y solicitar las segundas (resolutorias e indemnizatorias), siendo así que, ni la sentencia de primera instancia razona o justifica el cambio de pretensión, dándole la razón, y la sentencia recurrida, al no impugnar la actora la solución que ha consentido, entiende que su aquietamiento es una renuncia a la primera de las opciones, por lo que resuelve el contrato, pero por otras razones -objetivas-, distintas de las que fundamentaron el fallo de la sentencia de primera instancia.

Tercero.- "Al amparo del art. 469.1.4º LEC . Vulneración en el proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el art. 24 de la Constitución , por infracción a mi representada de las normas contenidas a la debida tutela judicial efectiva de esta parte consagrado en el artículo 24 de la Constitución Española en cuanto a deberes de congruencia debida en la sentencia; al principio de justicia rogada y exactitud en la resolución judicial a los términos del debate propuesto por las partes. Motivo que fija particularmente la infracción en la sentencia de los artículos 216 , 218.1 y 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Incongruencia

En cuanto al motivo tercero, entiende el recurrente, que los fundamentos de derecho octavo y noveno de la sentencia recurrida se apartan de la petición y de la causa de pedir de las partes para amparar la resolución del contrato. Vuelve a insistir en que la actora ha solicitado al Juzgado un pronunciamiento referido a la acción principal (cumplimiento del contrato), y la Audiencia Provincial no se pronuncia sobre la misma, resuelve el contrato y estima la acción subsidiaria de resolución sin motivarla. La sentencia de la Audiencia Provincial no aplica el art. 1124 Cc , que es la solicitada subsidiariamente por el actor sino por otra causa no alegada, como es la imposibilidad legal de obtener lo pretendido por las partes (razón objetiva, según la sentencia recurrida).

Desestimación de ambos motivos (Primero y Tercero).

En primer lugar, ambos motivos tienen un mismo defecto de articulación pues se realiza por el cauce del art. 469.1.4º LEC , cuando lo más preciso es que, denunciada una supuesta incongruencia, y como tal, un defecto de sentencia, debería haberse articulado a través del ordinal 2º. Ello no obstante, superada la fase de admisión, entraremos a razonar los dos motivos.

En cuanto a las pretensiones que conforman el objeto de debate, la actora ejercitó una acción personal postulando una obligación de hacer , como principal, exigiendo que el demandado cumpliera con las obligaciones contraídas en el contrato suscrito entre las partes y, con carácter subsidiario, " y para el supuesto de ser inviable ", se declare la resolución del contrato con las consecuencias indemnizatorias previstas en las cláusulas séptima y octava del contrato. Las pretensiones se derivan del mismo contrato, contempladas extensamente en el mismo documento, y de conformidad con el art. 71.1 LEC , son perfectamente compatibles, producen el efecto de discutirse todas en un mismo procedimiento, resolverse en una sola sentencia, señalando, si son eventualmente incompatibles, cual de las acciones es la principal de aquellas otras " que ejercita para el solo evento de que la principal no se estime fundada " ( art. 71.4 LEC ).

El propio demandado-reconviniente en su escrito de reconvención solicita, como principal, la acción por la que pretende el cumplimiento del contrato suscrito con la actora-reconvenida, y " subsidiariamente a la anterior y para el caso de no tener acogida estimatoria la anterior ", otra acción de cumplimiento del contrato, con otras exigencias que en la anterior y, subsidiariamente también, " para el caso de que no pueda ser ampliado el contrato conforme a ninguna de las dos anteriores" , postula la acción rescisoria, en términos que precisamente no contempla el contrato, (estipulación octava).

También el recurrente, pues, se acoge a distintas acciones acumuladas eventualmente, porque, en tal caso, aunque las acciones se excluyan mutuamente, sólo se pretende una de ellas.

Seguidamente el recurrente denuncia que las sentencias de instancia opten por la resolución, cuando en el juicio se trató de dirimir la pretensión principal, esto es, el cumplimiento del contrato. Sin embargo, el recurrente aportó, 10 días antes de la vista del juicio, la licencia de obra mayor que autorizaba construir una edificabilidad determinada, lo que dio lugar a que la actora -y la Sentencia de Primera Instancia-, entendieran que no cumplía la edificabilidad prevista en el contrato, motivo por el cual, a la vista de la frustración del mismo, la actora solicita, y el juzgado concede, la resolución del contrato de compraventa. La aportación de la licencia, como obligación prevista en el contrato a cargo de la vendedora-demandada, se realiza con más de dos años de retraso al previsto en el mismo. Y un año más tarde, antes del día fijado para la votación y fallo en trámite de apelación, aporta una nueva licencia tratando de subsanar lo que la sentencia de instancia estimó como defectuosa.

Pero la Sentencia de la Audiencia Provincial ni es incongruente, partiendo de la interpretación que realiza del contrato, (Fundamentos de Derecho Cuarto al Sexto) ni infringe el principio de justicia rogada, está cuidadosamente motivada, y se adecua a la causa de pedir de la actora, al conceder la petición de resolución del contrato, atendido que existe una causa objetiva del incumplimiento (Fundamento de Derecho Octavo) que impide entrar en la primera pretensión.

No cabe confundir la incongruencia y la falta de motivación de la sentencia con la disconformidad o discrepancia del recurrente. Como recuerda esta Sala: " El deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir] y el fallo de la sentencia ( SSTS de 24 de junio de 2005 , 28 de junio de 2005 , 28 de octubre de 2005 , 1 de febrero de 2006 , 24 de octubre de 2006 , 27 de septiembre de 2006 , 30 de noviembre de 2006 y 12 de diciembre de 2006 ). No impone la obligación enfrentarse a los puntos de vista de las partes pues basta, como declara la STS de 12 de diciembre de 2005, RC n.º 1851/1999 , que se respete en esencia el componente fáctico y jurídico de la acción ejercitada." ( Sentencia del Tribunal Supremo nº 240 de 17 de abril de 2013, Rec. Casación 1826/2010 )

Enunciado y fundamento del motivo segundo.

Lo articula " al amparo del art. 469.1.2º LEC . Vulneración en el proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el art. 24 de la Constitución , por infracción a mi representada de las normas contenidas a la debida tutela judicial efectiva de esta parte consagrado en el artículo 24 de la Constitución Española en cuanto a deberes de congruencia debida en la sentencia; al principio de justicia rogada y exactitud en la resolución judicial a los términos del debate propuesto por las partes. Motivo que fija particularmente la infracción de la sentencia de los artículos 216 , 218.3 y 465.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , incongruencia con referencia a la motivación de las sentencias, a una resolución fundada en derecho, motivada, congruente y racional, según establece el artículo 120.3 de la Constitución Española y el artículo 218 , 412 y 413 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente".

Reitera la recurrente, ahora al amparo del ordinal 2º del apartado 1 del art. 469 (infracción de normas procesales reguladoras de la sentencia), que la sentencia recurrida no resuelve los vicios procesales de la Sentencia de 1ª Instancia y que fueron planteados en un recurso de apelación. En realidad, dice, " se abstrae del recurso, sin fijar los motivos de impugnación concretos .... y lo que hace es dictar una sentencia nueva que se aparta del razonamiento jurídico sostenido en la de instancia, sustituyéndolo por otro... sobrepasando los límites previamente fijados por las partes en la sentencia de instancia...". A ltera nuevamente, dice, la causa de pedir, pues en la primera instancia la resolución se ampara en el art. 1124 Cc y, en la de la Audiencia, descansa en otra razón, objetiva, como es la imposibilidad legal de cumplir el objeto del contrato. Mientras que en la primera sentencia, señala, para resolver el contrato en base al art. 1124, tuvo que valorar la prueba, para finalmente acoger la petición subsidiaria de la actora, por el contrario, en la segunda sentencia, la razón es otra, como ha quedado expresado. De ello colige que se han alterado los términos del debate; reitera que la petición principal del actor es el cumplimiento y la del demandado-reconviniente también. Y pese a la distinta interpretación del contrato, finalmente las sentencias optan por la resolución, por distinta motivación.

Razones para la desestimación del motivo segundo.

La recurrente denuncia incongruencia de la sentencia con referencia a la motivación y al derecho a obtener una resolución fundada en derecho, motivada y congruente. Entiende que la sentencia adolece de falta de motivación en relación con la alteración de la causa de pedir y la estimación de la opción de resolución contractual.

Desde la óptica de la técnica casacional, no es admisible, por improcedente, que la falta de motivación y de incongruencia se acumulen en un sólo motivo, pues como ya señaló la STS núm. 1106/2006, de 6 de noviembre , son conceptos distintos, " una sentencia puede ser congruente aunque no esté motivada y, cabe que pese a estar motivada la sentencia sea incongruente..."

Pese a la defectuosa invocación de los preceptos constitucionales que cita el motivo ( art. 24 y 120.3 CE ), pues debió de articularse al amparo del art. 469.1.4º LEC , se razonará seguidamente.

Aduce que la sentencia, ahora recurrida en casación, no resuelve los vicios procesales en que había incurrido la sentencia de primera instancia, sino que dicta una nueva sentencia. Cuando se trata de denunciar incongruencia por falta de pronunciamiento, esta Sala viene exigiendo la denuncia previa de dicha omisión por el mecanismo previsto en el art. 215 LEC ("subsanación y complemento de sentencias..."). Como señala la STS núm. 712/2010, de 11 de noviembre , entre otras, " ante la incongruencia por omisión, la recurrente tenía la posibilidad de denunciar en la segunda instancia esta infracción mediante el ejercicio de la petición de complemento de sentencia ... que hubiera permitido su subsanación. No habiendo acudido a este procedimiento, la denuncia de esta infracción es inadmisible y, en el trance de dictar sentencia en que no encontramos debe ser desestimada".

Por otra parte, la reiterada comparación, que destaca la recurrente, entre los razonamientos que llevaron a resolver el contrato en la Sentencia de primera instancia, en contraste con los que realiza la segunda para llegar a la misma solución resolutoria, corresponde al Tribunal de Apelación, pues es su función, revisar enteramente lo actuado en primera instancia, sin más limitación que respetar la causa petendi, ( art. 218.1 párrafo segundo LEC ).

La sentencia recurrida es exhaustiva, congruente y motivada, a partir de una interpretación que la Audiencia concede al contrato, función que le es propia. Entiende la sentencia de la Audiencia Provincial que la intención de los contratantes, por actos precedentes, coetáneos y posteriores a la celebración del contrato ( art. 1282 Cc ) " era la concreción de la edificabilidad- para uso residencial colectivo- objeto del mismo en viviendas de una superficie aproximada de 70 mts2 a 80 mts2" (Fundamento de Derecho Cuarto y Quinto). Como sea que las normas urbanísticas aplicables no permitían la edificación de más de 96 viviendas (las pretendidas por el actor, 180) colige que " no resulta legalmente posible obtener la total edificabilidad... pactada y convenida en el contrato, conforme a la interpretación que del mismo se ha dejado establecida " (Fundamento de Derecho Sexto). La imposibilidad de cumplir con el objeto fue especialmente prevista en el contrato, la rebaja del precio o la resolución (Fundamento de Derecho Séptimo), y como la actora se aquietó con el pronunciamiento resolutorio de la primera instancia, es por lo que entiende que el aquietamiento implica renuncia a la opción del cumplimiento, por lo que decide mantener la resolución (Fundamento de Derecho Noveno), pero no por incumplimiento del demandado (ex art. 1124 CC ), sino por esta causa objetiva (Fundamento de Derecho Octavo), -pues el cumplimiento del objeto del contrato resultaba legalmente imposible-.

La sentencia recurrida en casación es razonada, motivada, si bien los presupuestos fácticos son interpretados de forma distinta a los de la sentencia de instancia, pero fundada en la misma causa de pedir, concediendo una de las pretensiones que conformaban su objeto, aunque fuera de forma subsidiaria, atendida la imposibilidad de conceder la principal, y los términos con que había planteado la actora, el suplico de la demanda.

Por estas razones, el motivo se desestima.

Enunciado y fundamento del motivo cuarto.

El motivo se articula " Al amparo del art. 469.1.2º LEC . Vulneración en el proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el art. 24 de la Constitución , por infracción a mi representada de las normas contenidas a la debida tutela judicial efectiva de esta parte consagrado en el artículo 24 de la Constitución Española en cuanto a deberes de congruencia debida en la sentencia; en relación a la motivación incompleta de la sentencia, por infracción del derecho a una resolución fundada en derecho motivada de forma congruente, lógica y racional. Infracción del artículo 218 del Código Civil ."

En este motivo el recurrente destaca, por un lado, las infracciones procesales en que incurre la sentencia de la Audiencia Provincial sobre la valoración de los documentos que constan en autos, que han servido de base para interpretación del contrato, y por otra parte, la falta de valoración probatoria de otros documentos.

1. Los documentos sobre los que descansa la interpretación del contrato, según la Sentencia de la Audiencia Provincial, en su Fundamento de Derecho Sexto, son (i) el Anteproyecto obrante al folio 1269, que contempla la construcción de 180 viviendas y (ii) la concesión de la licencia municipal para proyecto básico, obrante en los folios 1371 a 1466.

   La valoración e interpretación de tales documentos, al entender del recurrente, es ilógica, irracional y arbitraria, incurriendo en un patente error de hecho.

   En cuanto al Anteproyecto, dice, es un documento aportado en la demanda (doc. 26), presentado unilateralmente por la actora, redactado por un arquitecto que no es el designado en el contrato, redactado con posterioridad a la firma del documento privado de compraventa (junio 2005), notificado a la demandada de forma fehaciente a " los fines de informarse del mismo y compatibilizar el Estudio de Detalle con la edificabilidad " ( hecho Segundo de la demanda). El Anteproyecto que interesó presentar a la actora-compradora prevé la construcción de 180 viviendas con garaje común.

   En cuanto al oficio del Ayuntamiento a que se refiere la sentencia recurrida, de 8 de junio de 2008 del Ayuntamiento de Seseña al que acompaña la documentación que le fue requerida por el Juzgado, consiste en la "C oncesión de licencia para proyecto básico que se concede a GRUJERMA, S.L. demandada, según solicitud de fecha 9/10/2007". A la licencia se une el Proyecto Básico presentado por la demandada-reconviniente, ajustado a las Normas Subsidiarias que no permitían más que 96 viviendas (2 por cada 120 mts2 de solar).

2. Por último afirma la recurrente que la sentencia de la Audiencia Provincial, además, no ha tenido en cuenta los documentos 26, 27 y 29 tanto de su contestación, como de la reconvención, que suponen una novación propuesta por la actora, creados después de la firma del contrato . También son documentos de parte , y reconocidos en juicio, y ratificado su contenido. Concretamente el documento nº 26 del escrito de contestación, es un documento básico omitido por la sentencia, por el que pretende la actora modificar la cláusula séptima, apartado e) del contrato y la sentencia no los valora para hacer la interpretación del mismo.

   El resultado de las infracciones procesales cometidas, concluye, ha influido de forma determinante en la interpretación del contrato y en el resultado del fallo de la sentencia.

Desestimación del motivo.

1. En este motivo, lo que verdaderamente plantea la parte recurrente, de forma inadecuada, a través del ordinal 2º del art. 469.1 LEC , ya que debió articularse a través del ordinal 4º, es una discrepancia con la valoración probatoria de la extensa documental obrante en autos, tanto privada como pública (el contrato de compraventa, anteproyecto, proyecto, licencia de obras, etc...).

   Como señala la STS núm 834/2011, de 10 de noviembre , Rec. Casación 271/2009: " A) Los errores en la valoración de la prueba no pueden ser canalizados por la vía del artículo 469.1.2.º LEC . Este motivo de infracción procesal está reservado al examen del cumplimiento de «las normas procesales reguladoras de la sentencia». Estas normas comprenden el procedimiento para dictarla, la forma y el contenido de la sentencia y los requisitos internos de ella, pero no con carácter general las reglas y principios que deben observarse en la valoración de los distintos medios de prueba, las cuales constituyen premisas de carácter epistemológico o jurídico-institucional a las que debe ajustarse la operación lógica de enjuiciamiento necesaria para la resolución del asunto planteado ( SSTS 28 de noviembre de 2008, RC n.º 1789/03 y 30 de junio de 2009, RC n.º 1889/2006 )".

   Ello no obstante, en la formulación del motivo invoca el art. 24 de la Constitución , teniendo en cuenta lo que sobre la valoración de la prueba tiene establecido esta Sala: " La valoración de la prueba, como función soberana y exclusiva de los tribunales que conocen en las instancias, no es revisable en el recurso extraordinario por infracción procesal, salvo cuando se conculque el artículo 24.1 CE por incurrirse en error de hecho palmario, irracionalidad o arbitrariedad ( SSTS de 18 de junio de 2006, RC n.º 2506/2004 , 8 de julio de 2009, RC n.º 693/2005 ). El carácter extraordinario de este recurso, que no constituye una tercera instancia ( STS de 29 de septiembre de 2009, RC n.º 1417/2005 ), impide, si no se demuestra de modo patente la existencia de una infracción de las reglas del discurso lógico aplicables al proceso, tratar de desvirtuar una apreciación probatoria mediante una valoración conjunta efectuada por el propio recurrente para sustituir el criterio del tribunal por el suyo propio ( SSTS de 9 de mayo de 2007, RC n.º 2097/2000 , 27 de mayo de 2007, RC n.º 2613/2000 , 15 de abril de 2008, RC n.º 424/2001 , 30 de junio de 2009, RC n.º 1889/2006 , 29 de septiembre de 2009, RC n.º 1417/2005 )".

2. El recurrente destaca, de una parte, que la valoración conjunta que realiza la sentencia de la Audiencia Provincial de los documentos que cita, aportado uno de ellos, de forma unilateral, por la actora-compradora (documental privada, los señalados de 26, 27 y 29 de la demanda), y otro, que tienen su carácter de público, al tratarse de un oficio expedido por funcionario (Alcalde de Seseña), y de otra parte, la falta de valoración de otros documentos aportados por la recurrente (la propuesta de novación) documento 26 de su contestación, han servido para llevar a cabo una interpretación errónea y arbitraria sobre el objeto del contrato.

3. Sin embargo, el motivo que se desestima, debe ser analizado a través del primer motivo de casación, pues la prueba practicada está analizada de acuerdo con la normativa procesal adecuada y, en su conjunto, no lleva a interpretaciones irracionales o arbitrarias, sino distintas a la queridas por el recurrente.

   En suma, no se puede " confundir la valoración de la prueba documental con la interpretación del contenido documental, siendo el primer aspecto procesal y el segundo sustantivo, y por lo tanto este último propio del recurso de casación ", ( STS núm. 377/2010, de 14 de junio y núm. 417/2011, de 21 de junio ), lo que ahora seguidamente analizaremos, como primero de los motivos de casación del recurrente. Pues efectivamente existe una clara vinculación del motivo procesal que se rechaza con el primero de casación, y, aún, con el segundo planteados, por lo que será forzoso analizar los documentos invocados por el recurrente a la luz de los preceptos relativos a la interpretación de los contratos.

   MOTIVOS DEL RECURSO DE CASACIÓN .

El primer motivo del recurso de casación se formula en los siguientes términos: " El motivo se articula por el cauce casacional previsto en el artículo 477.1 LEC por infracción de las normas aplicables para resolver el objeto del proceso, y en este motivo por infracción de lo dispuesto en el artículos 1.281 , 1.282 y 1.283, en relación con los artículos 1.091 , 1.256 y ss, y 1.124, todos ellos del Código Civil ."

En síntesis la recurrente denuncia que la Sala no podía imponerle una obligación que nunca se dió ni se comprometió en el contrato, asumiendo y consintiendo la entrega de unas viviendas como las pretendidas por la compradora.

Partiendo, dice, de la clara ausencia en el contrato de tal obligación, se resuelve el contrato al amparo de una circunstancia que no figuraba en el mismo y que, " de constar dicha cláusula es evidente que difícilmente mi representada ni ninguna parte vendedora hubiera aceptado quedar al albur de las opiniones de la parte contraria ".

El contrato establece el objeto de la obligación lo que es objeto de venta y obligación en su caso de entrega, conforme a las condiciones estipuladas y debe respetar en todo caso la hermenéutica contractual " sin perder de vista que no puede darse ni entenderse comprendidas en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar ".

Estimación del primer motivo de casación sobre la interpretación del contrato. Estimación en parte de la reconvención.

1. La compradora, RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L., después de suscribir el contrato, el 26 de abril de 2005, tuvo la intención de modificar el objeto del mismo, pues no podía construir, sobre la parcela integrada por todas las fincas descritas en el propio documento privado de compraventa, 180 viviendas de superficie aproximada de 60 a 70 mts2. Como ha quedado acreditado, las Normas Subsidiarias permitían como máximo, hasta 96 viviendas, con una superficie que era el doble de la proyectada. Se trató, en el mejor de los casos, de un error iuris que, podría haber invalidado el contrato, opción que no formuló la actora porque tal error, atendida su condición de experto en la materia, hubiera sido inexcusable ( art. 1266 Cc ), empleando una diligencia media o regular, requisito éste que no consta expresamente en el Código Civil, pero lo viene exigiendo la jurisprudencia en sintonía con un elemental postulado de buena fe ( art. 7.1 Cc ), como nos recuerda, por todas, la STS de 12 de noviembre de 2010 , Rec. Casación 488/2007, con cita de otras muchas.

   Por esta razón, la pretensión principal deducida en los términos literales en los que se articula la demanda, la fundamenta en una obligación de hacer, a cargo de la demandada, que descansaba en una tipología de viviendas descritas en una contestación a un requerimiento recibido del demandado, de fecha 25 de octubre de 2005, (seis meses después de celebrado el contrato). La tipología constructiva a que hacía referencia no era otra que un número determinado de viviendas (180 unidades), de superficie 60 a 70 mts2.

   Por último, el documento 26, aportado por la demandada (que no por la actora), que califica de propuesta de novación, es demostrativo de que el comprador-demandante quiso con tal documento adicionaro completaro, aún, corregir , como objeto del contrato, un elemento básico y definitorio del mismo: concretar el número de viviendas (180) y la superficie de las mismas (70 u 80 mts2), circunstancias que no aparecen en la estipulación segunda del contrato (objeto), lo que confirma que las mismas no fueron queridas, al menos, por una de las partes, el vendedor-demandado. Tanto es así, -dice el documento novatorio-, que si no se alcanzan tales elementos de edificabilidad, la parte vendedora-demandada vendrá obligada a devolver las cantidades recibidas a la parte compradora " y sin posibilidad de exigir (la compradora) a la vendedora reclamación económica alguna en concepto de indemnización por daños y perjuicios ".

2. Pues, en efecto, las diferencias interpretativas sobre la estipulación SEGUNDA acerca del OBJETO de la compraventa surgieron de forma manifiesta -y reconocida por ambas partes-, el 8 de junio de 2005, apenas transcurridos dos meses de firmado el contrato. Pese al empeño de la compradora-actora de modificar y completar el objeto del contrato, proponiéndole una concreción en los parámetros de edificabilidad, la vendedora no sólo no aceptó la modificación propuesta sino que le requirió, en varias ocasiones, el cumplimiento estricto del contrato, singularmente en orden a cuanto establece la estipulación NOVENA: " 2- A presentar y gestionar ante el Ayuntamiento de Seseña, Proyecto correspondiente a la Edificación de Obra Nueva sobre el solar resultante conforme al Estudio de Detalle aprobado, a los efectos de obtener Licencia de Edificación de Obra Nueva correspondiente. El referido Proyecto se realizará conforme a las directrices, supervisión, control y decisión que determine la Dirección Facultativa a elegir por la parte compradora. En evitación de retrasos de lo que pudiera resultar perjudicada la vendedora conforme a la cláusula cuarta, la parte compradora vendrá obligada a, una vez entregado por el técnico redactor del Proyecto Básico, un "mono" del mismo a la parte compradora, en el plazo máximo de 30 días, comunicar sus directrices, ordenes, diseños y/o conformidad respecto de lo que considera adecuado respecto al Proyecto definitivo, para su posterior ejecución por el técnico, visado y entrega a la parte vendedora" . A la vista de lo sucedido, la citada estipulación, que tenía por finalidad " establecer la necesaria colaboración y las bases de la buena fé contractual .... [para] el desarrollo del Estudio de Detalle que constituye el verdadero objeto de la presente compraventa " (apartado 3 de la estipulación novena), chocó frontalmente con diferencias irreconciliables entre las partes que desembocó en el presente pleito.

3. Así las cosas no puede colegirse que la voluntad de las partes fuera la de determinar unas concretas y determinadas características de la edificación futura, basado en los documentos a que se refiere el Fundamento de Derecho sexto de la sentencia recurrida, sino lo que resulta de los términos literales de la Estipulación segunda y novena, apartado 3 del contrato.

   Como señalan las SSTS " por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado .... por imperio del art. 1281.1º del Código Civil " ( STS 13 de noviembre de 1985 ) o "cuando exista verdadera armonía entre las palabras y su significado final y relacional con el texto, con su estructura finalista " ( STS 17 de junio de 1985 ), y a la misma interpretación literal a que se refiere el art. 1281.1º Cc debe aplicarse " cuando no hay discordancia entre las palabras y su significado final y orgánico o relacional con el contexto, con la estructura finalista y pragmática del mismo " ( STS de 26 de noviembre de 1987 ), o, finalmente, como más precisa, " no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad " ( STS 7 de julio de 1986 ).

   No hay ninguna estipulación, ni referencia en el contrato que pueda fundamentar unos determinados parámetros constructivos para la edificación futura como las pretendidas por la parte compradora, actora en los presentes autos.

4. Sólo así se explica que la pretensión principal de la demanda se formulara en el sentido interesado por la actora-compradora (180 viviendas de 70 u 80 m2), y también así debe interpretarse que, una vez obtenida la licencia de obras (para la construcción de 96 viviendas), antes de la finalización de la primera instancia, la actora renunciara, en las diligencias finales, a la petición principal, a la obligación de hacer imposible según su proyecto, por estar fuera de las normas urbanísticas, (éstas no permitían más viviendas que el cincuenta por ciento de las proyectadas por la misma) y optara por las peticiones resolutorias e indemnizatorias, como pretensiones subsidiarias.

   Por ésta razón no podemos hacer otra interpretación que la que impone el art. 1281.1º Cc y, por tanto, sí se podían cumplir los términos del contrato. No es que concurriera una causa objetiva de resolución -imposibilidad legal de construir 180 viviendas de 60-70 mts2- sino, tal como reza la estipulación segunda, la promoción y/o construcción de viviendas residenciales en manzana cerrada sobre la totalidad del suelo urbano, sin ninguna otra especialidad o característica constructiva.

5. Es la conducta observada por la actora-compradora, claramente contraria a la conducta que el contrato le imponía, lo que provocó, a los dos meses de suscribirse el documento de compraventa, insalvables confrontaciones, incumplimientos dobles o recíprocos, lo que no debe impedir " determinar quién, por tener que cumplir primero, dejó de hacerlo antes y justificó, por razones funcionales del vínculo, la infracción contractual de la otra parte de la relación jurídica " ( STS 12 de marzo de 2013 , TC nº 1638/2010 ).

   En este sentido no ofrece duda que el primer incumplidor -llevado acaso por el error iuris - es el comprador, actor en el presente litigio, y por las razones que se derivan del mismo. Cuando el 24 de octubre de 2005 la vendedora requiere a la compradora instrucciones concretas y precisas en relación al proyecto de construcción para que la primera pueda gestionar las licencias correspondientes al plan previsto en el contrato, la compradora le contesta en los términos en que descansa la demanda: solicita un proyecto de 180 viviendas de una superficie entre 70 u 80 mts2, claramente contrario a las Normas Urbanísticas aprobadas que ya estaban en vigor al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa. A partir de este primer incumplimiento o, se si quiere, cumplimiento irregular desde el punto de vista urbanístico, se suceden las contrariedades, confrontaciones, mutuos y recíprocos incumplimientos, que las partes destacan en sus escritos forenses.

6. Por consiguiente, la reconvención, debe ser acogida sólo en parte, pues, las dos primeras pretensiones que se anudan al cumplimiento del contrato , resultan reiteradamente rechazadas por la actora-compradora, a lo largo del procedimiento, como han puesto de manifiesto las sentencias de instancia.

   Sentado cuanto precede, hay que acceder a la resolución del contrato, ex art. 1124 Cc , con las previsiones resolutorias contractuales previstas en el mismo que, difieren totalmente de las solicitadas subsidiariamente en la reconvención . La Estipulación SEPTIMA del contrato de compraventa (Régimen de Responsabilidades) prevé una condición resolutoria a favor de la vendedora y a cargo de la compradora-actora, que supone la pérdida del 50 % de las cantidades entregadas por esta última, " y ello como condición penitencial expresamente pactada, volviendo la finca objeto de este contrato a disposición de la parte vendedora ", cláusula que se repite en estos mismos términos en la OCTAVA (condición resolutoria expresa, a ejercitar exclusivamente por la vendedora). Esta, y no otra, es la consecuencia del incumplimiento del contrato por parte de la actora- reconvenida. Las cantidades que integrarán la devolución pactada a cargo de la vendedora, demandada-reconviniente, será la correspondiente al cincuenta por ciento de la suma satisfecha por la actora en concepto de precio, esto es, la suma de 1.500.000.-€ (un millon quinientos mil euros), siendo los restantes gastos incurridos soportados por cada una de las partes .

   La cantidad objeto de devolución devengará intereses legales desde la fecha de la interposición de la reconvención.

   DÉCIMO.- No procede entrar a analizar los restantes motivos de casación, al haber sido estimado el primero, que ha dado lugar a la estimación, en parte, de la reconvención formulada por el demandado.

   UNDECIMO.- Régimen de costas .

   La estimación parcial de la reconvención supone la imposición de costas a la actora por la demanda desestimada. No procede imponerlas a ninguna de las partes las originadas, por la reconvención y por la apelación.

   Tampoco se imponen las costas del recurso extraordinario por infracción procesal, pese a haber sido desestimado, dada la vinculación del recurso de casación que ha sido estimado.

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Desestimar el recurso extraordinario por infracción procesal , interpuesto por la representación procesal de GRUJERMA S.L., contra la Sentencia nº 421/2010 de 27 de julio de 2010 dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25ª), en el Rollo de Apelación nº 458/2009 , que desestimó el recurso de apelación interpuesto por la citada compañía mercantil, contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Madrid, en los autos 754/2006, de trece de octubre de 2008.

Segundo.- Estimar , en parte, el recurso de casación , interpuesto por la misma representación de GRUJERMA, S.L. contra la referida Sentencia nº 421/2010, de 27 de julio de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25 ª) que anulamos y dejamos sin efecto y, en su lugar declaramos :

1. -No ha lugar a la demanda interpuesta por RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L., contra GRUJERMA, S.L. a quién se le absuelve de todas las pretensiones deducidas contra ella.

2. -Resolver el contrato de 26 de abril de 2005 suscrito entre GRUJERMA, S.L. y RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L.

Tercero.- Estimar, en parte, la reconvención interpuesta por la demandada, GRUJERMA, S.L. contra RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L. y, en su consecuencia, condenamos a RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L a la pérdida del cincuenta por ciento de las cantidades satisfechas en concepto de precio, esto es, la cantidad de 1.500.000.-€ (un millon quinientos mil euros), de conformidad con lo razonado en el Fundamento de Derecho Noveno de esta sentencia, siendo los demás gastos incurridos a cargo de cada una de las partes.

La cantidad que deba entregar GRUJERMA, S.L. a RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L, devengará intereses legales desde la interposición de la reconvención.

Cuarto.- En cuanto a las costas de primera instancia, se imponen a la actora, RESIDENCIAL TALAMANCA, S.L. No se imponen las costas de la reconvención de la demandada GRUJERMA, S.L. Tampoco se imponen las costas de la segunda instancia. No se imponen costas del recurso extraordinario por infracción procesal, pese a haber sido desestimado, dada la vinculación al recurso de casación.

Entréguese el depósito al recurrente.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . Jose Ramon Ferrandiz Gabriel .- Antonio Salas Carceller.- Ignacio Sancho Gargallo.- Rafael Saraza Jimena.- Sebastian Sastre Papiol.- FIRMADO Y RUBRICADO PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Sebastian Sastre Papiol, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.